Bazen "emlak balonu" olarak da adlandırılan bir konut balonu, talep artışı, sınırlı arz ve duygusal satın alma nedeniyle konut fiyatlarının hızlı bir şekilde artmasıyla ortaya çıkar.
Diğer bir önemli neden, uzun süreli normalin altında faiz oranları olabilir. Daha düşük oranlar, daha fazla insanın satın almasına izin vererek talebi canlandırır. Spekülatörler konut fiyatlarının yükselişte olduğunu fark ettiklerinde, piyasaya girerek talebi daha da artırırlar.
Bu fenomene emlak balonu denir çünkü kaçınılmaz olarak bir noktada patlayacaktır. Tipik olarak, faiz oranları yeniden yükselmeye başladığında patlar ve talebi ortadan kaldırır - 2007'den 2010'a kadar olan süreçte de böyle oldu.
Konut balonu tanımı
Bir konut balonu, fiyatların çoğu kişinin makul veya sürdürülebilir olduğuna inandığının ötesine geçtiği bir piyasa durumudur. Bu durumu anlamanın iyi bir yolu, ev fiyatlarına hane geliri açısından bakmaktır: Dengeli bir konut piyasasında, ortalama konut fiyatı, ortalama hane gelirinin yaklaşık dört katıdır - Beş katı geçmeye başladığında bir baloncuk oluşur.
Konut talebi mevcut arzı aştığında da bir balon oluşabilir - bu genellikle konut fiyatlarında kısa sürede hızlı ve sürdürülemez bir artış gerektirir. Bu, ev alıcılarının piyasaya girmek için fazla ödeme yapmaları gerektiğini, satıcıların ise çıkmak için en yüksek fiyatı isteyebileceklerini hissettikleri bir ortam yaratabilir. Sonunda balon patlar ve ev değerleri düşer.
Ancak gerçek bir konut balonu ile çok sıcak bir emlak piyasası arasında kritik bir fark var. Sıcak pazarlar yerelleştirilir ve yerel koşullar tarafından yönlendirilir. Sıcak pazarlar her zaman olur - global emlak pazarının çoğu birkaç yıldır bunu yaşıyor - ancak balonlar nadirdir. Bir konut balonu patladığında, düşen ev değerleri ve artan hacizleri içerebilecek sonuçlar, ekonomide büyük dalgalanmalara yol açabilir.
Konut balonuna ne sebep olur ve işaretler nelerdir?
Konut balonu genellikle yapay olarak şişirilmiş fiyatların bir belirtisidir. Hızla artan talep ve bu talebi karşılayacak arz eksikliği de dahil olmak üzere bu duruma yol açabilecek birçok faktör vardır. Diğer olası faktörler arasında düşük ipotek oranları, gevşek kredi standartları ve yaygın yatırımcı spekülasyonları sayılabilir.
Bu genellikle bir kısır döngü olabilir: Düşük oranlar, satın almanın artmasına, bu da arzın azalmasına vb. yol açar. Bu senaryoda, gayrimenkul arzının tepki vermesi ve envanter eklemesi biraz zaman alabilir - piyasaya bağlı olarak, talebi karşılamak için yeterli envanter eklemek mümkün olmayabilir. Denkleme emlak yatırım firmaları ve profesyonel ev yatırımcılarını ekleyin ve tipik ev alıcısı kendilerini piyasadan tamamen fiyatlandırılmış bulabilir.
Balon patladığında ne olur?
Bir konut balonu bir balona benziyorsa, onu söndürmek için tek bir iğne yeterlidir. Konut balonları birçok nedenden dolayı patlayabilir, ancak faiz oranlarındaki ani artış genellikle suçludur.
Bir balon patladığında, ev sahipleri, yatırımcılar ve genel ekonomi için korkunç sonuçlar doğurabilir. Mülk değerleri düştüğünde, bankalar ve diğer kredi kuruluşları, artık ödenen fiyata veya ödünç verilen miktara değmeyen evler için ipotek konusunda zor durumda kalabilir. Bu, bankaların hem insanlar hem de işletmeler için kredi vermeyi sıkılaştırmasına neden olarak genel bir kredi azalmasına neden olabilir - bu da genel olarak ekonomik aktiviteyi düşürmeye yardımcı olur.
Ek olarak, değerler büyük ölçüde düşerse, ev sahipleri de bir mücadele ile karşı karşıya kalır. Alıcılar bir balonun şişirilmiş fiyatları sırasında fazla ödeme yaparsa ve ardından fiyatlar düşerse, kendilerini “su altında” bulma riskiyle karşı karşıya kalırlar. Evin değeri kredi tutarının altına düştüğünde bir ipotek su altında kabul edilir - başka bir deyişle, ev sahibi şimdi ipoteğe evin değerinden daha fazla borçludur. Su altında kalan ev sahiplerine aynı zamanda negatif öz sermaye pozisyonunda denir - bu, bir konut balonunun en yaygın sonuçlarından biridir.
2007-08 mali krizi
Konut piyasası büyük bir ekonomik itici güç olduğundan, bir konut balonunun patlaması genellikle ekonomi üzerinde acımasız bir etkiye sahiptir. Bunu bir durgunluk veya ciddi durumlarda bir çöküş izleyebilir.
2007-08 mali krizi, 2000'lerde başlayan bir emlak balonunun patlamasıyla ilgiliydi. Birçok ev sahibi kredilerini geri ödeyemedi. Bu konut balonunda temerrüde düşen ipotekler milyonlarca hacizle sonuçlandı. Bu patlama balonundan kaynaklanan ekonomik krize genellikle Büyük Durgunluk denir.
2022'de konut balonunda mıyız?
Konut balonları genellikle düşük ipotek oranları ve çok sayıda ilk kez ev satın alan kişilerle ilişkilendirilir. Birçok insanın 2022'de bir konut balonu yaşayıp yaşamadığımızı sorması şaşırtıcı değil.
Ancak çoğu uzman ve ekonomist, piyasanın 2000'li yılların başında olduğu gibi bir balon patlamasına gitmediği konusunda hemfikir. Konut piyasası kesinlikle sıcak kalırken, uzmanların yaklaşan bir çöküşü tahmin etmemesinin birkaç nedeni bulunuyor. Bunlar arasında devam eden yüksek talep, düşük envanter seviyeleri ( konut envanteri yavaş yavaş artıyor olsa da ) ve o zamana göre çok daha katı kredi standartları yer alıyor.
Kkatı kredi standartları, hacizlerin sayısını azaltabilir. Ancak, bir resesyona girersek (pandemi kaynaklı, doğal afet veya 3.dünya savaşı), birçok insan büyük olasılıkla işini kaybedecek ve ipotek ödemelerini yapamayacak. Bu gerçekleşirse, katı kredi standartlarının çok az etkisi olabilir.
Bir konut balonunda ne yapmalısınız?
Bir konut balonu sırasında ev sahibiyseniz, evinizin değerinin en azından kağıt üzerinde fırladığını görebilirsiniz. Eviniz için en yüksek fiyatı alabilecekken nakit para alıp evinizi satmak cazip geliyorsa, savaşa girmeden önce yaşayacak başka bir yeriniz olduğundan emin olun. Bir satıcının pazarı satıcılar için harikadır, ancak satış yapmak, yaşamak için yeni bir ev satın almanız gerektiği anlamına geliyorsa, olayların diğer tarafını da deneyimleyeceksiniz.
Bir ev satın almayı umut eden birçok insandan biriyseniz, bir balon alışveriş yapmak için en iyi zaman olmayabilir. Yerinde kalıp bekleme lüksünüz varsa, bu iyi bir seçenek olabilir ve sabrınız sizi muhtemelen ödüllendirilecektir.
Beklemek bir seçenek değilse, fiyatı aşırı yüksek olabilecek bir eve teklif vermeden önce araştırma yaptığınızdan emin olun. Deneyimli bir yerel emlakçı, sizin için en iyi olanı belirlemenize yardımcı olabilir ve hatta çılgın bir pazarda size gizli bir mücevher bile bulabilir.