Pandeminin neden olduğu uzaktan ve hibrit çalışmaya geçiş, ofis alanı talebini azalttı ve değerini giderek düşürecek. Bunun sadece bina sahipleri için değil, aynı zamanda emlak vergisi gelirlerine ve ofis çalışanlarının ürettiği ekonomik canlılığa güvenen şehirler için de büyük etkileri var.
Yakın tarihli bir Boston Consulting Group araştırması, birçok ofis binasının “zombiler, düşük kullanım, yüksek boşluk ve hızla azalan finansal uygulanabilirlik ile. Sorun, hafta içi ofis binası kullanımının yaklaşık %40’a düştüğü Los Angeles ve San Francisco’da özellikle ciddi. Sonuç olarak, kamu verileri analizimize göre, her iki şehirde de toplu taşıma geliri %80 veya daha fazla düştü ve ofis emlak değerleri ve vergi gelirleri yarıya kadar düşebilir.
Artan faiz oranları, hem San Francisco hem de Los Angeles’ta kurumsal kira sözleşmelerinin süresi dolduğundan kira gelirleri %35 ila %45 oranında düşen bina sahipleri üzerindeki mali baskıyı artırıyor. Daha yüksek borçlanma maliyetleri, daha düşük değerlemelerle birleştiğinde, bazı maliklerin binalarının değerinden fazlasını borçlu kalmasına neden olabilir ve bu da, borç verenleri birdenbire bu binaların sahipleri ve yöneticileri yapan bir temerrüt dalgasına yol açabilir. Şubat ayında, Brookfield Properties tarafından yönetilen bir fon, LA şehir merkezindeki iki tanınmış ofis gökdeleni için 784 milyon dolarlık krediyi temerrüde düşürdü ve bu, bazıları tarafından ABD ofis piyasası için bir dönüm noktası olarak görüldü.
Zombi binaları en azından yarısı boş olan binalar olarak tanımlıyoruz. Pek çok bina şimdiden bu noktada ve ülke çapındaki ofis kiralamalarının %60’ının süresi önümüzdeki üç yıl içinde dolacak.
Bir kısır döngü ortaya çıkıyor: Daha az ofis binası kullanımı, çevredeki işletmelerde daha az harcama yapılmasına ve kiralamalar değiştikçe daha az kira gelirine yol açıyor. Bu, bina iyileştirmeleri için daha az para bırakır, bu da mülk değerlerini ve bakım ve yükseltmeler için kaynakları daha da azaltır. Açık kontenjanlar devam ettikçe, ofis çalışanlarına hitap eden işletmeler kapanır veya yer değiştirir, bu da daha fazla boş pozisyon yaratır ve genellikle şehirlerin azalan vergi gelirleriyle çözmeye çalıştığı kamu güvenliği sorunlarına neden olur.
Bu yeni işyeri ve finansal gerçeklerle başa çıkmak, mülk sahiplerinin, şehir liderlerinin ve borç verenlerin döngüyü kırmak ve şehir merkezlerini yeniden tasarlamak için harekete geçmesini gerektirecek.
Şehirlerin önümüzdeki birkaç yıl içinde şehir merkezlerini canlandırmak ve onları yaşama, çalışma ve oyun oynama yerleri olarak yeniden keşfetmesi veya geliştirmesi için birkaç adım atması gerekiyor:
- Bir temel oluşturun: Şehirler, ofis binalarını düşük doluluk ve temerrüt olasılıkları açısından değerlendirmeli ve düşük vergi gelirlerinden kaynaklanan bütçe açıklarını tahmin etmelidir.
- Kullanımı teşvik edin: Şehirler, şehir merkezinin yeniden canlandırılmasını engellemediklerinden emin olmak için arazi kullanım kurallarını değerlendirmelidir; toplu taşımaya özel olarak odaklanarak kamusal alanlara yatırım yapın ve onları güvende tutun; ve hükümet çalışanlarını şehir merkezi koridorlarının canlılığını artırmak için ofis binalarına dönmeye teşvik edin.
- Yeni kullanımların desteklenmesi: Şehir merkezinde daha fazla konut, otel ve perakende ve ofis alanı sağlamak için imar ve imar düzenlemeleri revize edilmelidir. Vergi muafiyetleri ve sübvansiyonlar gibi teşvikler, konut kullanımına, uygun fiyatlı konutlara ve enerji verimli iyileştirmelere yönelik dönüşümleri artırabilir.
- Kaybedilen geliri değiştirin: Şehir liderleri mülk yeniden değerlendirmelerini erteleyebilir; şehir merkezindeki insanları zaman ve para harcamaya çekmek için sanat, müzik ve tiyatro programları için kamusal alanları daha iyi kullanmak; turizm, kültür-sanat semtleri gibi yeni gelir kaynakları bulmaktır.
Mülk sahiplerinin kendi paylarına ticari gayrimenkul portföylerini değerlendirmeleri ve özellikleri, mahalleleri, pazarları, mali durumları ve şehir vergileri ve teşviklerine göre zombi binaları nasıl canlandıracaklarına veya terk edeceklerine karar vermeleri gerekiyor.
Ticari ofis mülkleri beş kategoriden birine ayrılacak: sürekli yüksek doluluk ve karlılık; gelirde ılımlı bir düşüşle ofis alanı olarak uygulanabilir; konut, otel veya diğer kullanımlara dönüştürmeye uygun; kamu desteği ile yeniden geliştirmeye uygun; veya yeniden kullanım veya sübvansiyonlu yeniden geliştirme için uygun değildir ve bu nedenle temerrüde tabidir.
Bu kararları vermek zor ama gerekli olacaktır. Pandemi, işyeri davranışında kalıcı bir değişiklik yarattı, bu nedenle ulusal ekonomik toparlanma veya faiz oranlarındaki artışların duraksaması bile birçok bina için sorunu çözmeyecek. Analizimiz, mevcut ABD ofis alanının üçte birine veya daha fazlasına ihtiyaç duyulmayacağını gösteriyor.
Bu arada, borç verenler, emlak değerlerinin düşmesi sarmalını başlatarak onları zombi binaların sahibi ve yöneticisi olmaya zorlayabilecek bir bina temerrüdü dalgasını önlemeye çalışmak için mülk sahipleri ve şehir yönetimleriyle yakın çalışmalıdır. Riski yönetmeleri, yakın veya temerrüde düşen kredileri yeniden yapılandırmaları ve bu kredileri satabilecekleri pazarlar geliştirmeleri gerekecek. Aynı zamanda, şehir merkezleri yeni işlevler üstlenirken yeniden kullanım ve yeniden geliştirme projelerini değerlendirmek ve finanse etmek zorunda kalacaklar.
ABD ofis piyasası, önümüzdeki üç yıl içinde ülkeyi çok stresli kentsel mahallelerde can çekişen ofis binalarıyla uğraşmaya zorlayan çarpıcı bir çalkantı ile karşı karşıya. Riskler göz önüne alındığında, şehirler, mal sahipleri ve borç verenler, pandemiden sonra ticari binaları nasıl kullandığımızı ve şehir merkezinde ne istediğimizi yeniden düşünmeye başlamalıdır.
Santiago Ferrer, Boston Consulting Group’un şehirler, emlak ve altyapı geliştirme alanlarında Kuzey Amerika lideridir.