Kira Sözleşmesinin Feshi
Konut ve işyeri kiralarında kira sözleşmesinin feshi (sona ermesi) bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki şekilde mümkündür. Bu yazımızda kira sözleşmesinin fesih yoluyla sona erdirilmesi incelenecek olup dava yolu ile fesih için ilerleyen aşamalarda incelenecektir.
Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Feshi
Kira sözleşmelerinin bildirim yolu ile sona erdirilmesi Türk Borçlar Kanunu 347, 348 ve 349. maddelerinde düzenlenmiştir.
İlgili maddeler uyarınca,
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün (onbeş gün) önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullar altında bir yıl uzatılmış sayılacaktır. Kiraya verene bu şekilde bir hak tanınmamıştır. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir. Yürürlük ve Uygulama Kanununun geçici 2. Maddesine göre, belirli süreli kira sözleşmeleri için kiraya verenin, 10 sene (on sene) süren kira sözleşmesini fesih etme hakkı ancak aşağıdaki şartların yerine getirilmesine bağlıdır: 10 yılını doldurmuş belirli süreli kira sözleşmeleri için 1 Temmuz 2014 tarihi itibariyle, 10 yılını doldurmamış ancak 5 yılı geçmiş belirli süreli kira sözleşmeleri için ise 1 Temmuz 2017 tarihi itibariyle kullanılacaktır.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu genel hükümlere göre fesih hakkı her iki taraf için de mevcuttur.
- Fesih bildiriminin yazılı olarak yapılmadıkça geçerli olmayacaktır.
‘’6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, her hangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.’’ (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/6410 K. 2015/9202 T. 27.10.2015)
Bu noktada en büyük tartışma TBK. m. 327/2 de “ Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” Hükmü yer almaktadır ve kira ilişkisinin devam etmesinin kira sözleşmesini belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüştüreceğini kabul edilmiştir. Bu
hüküm nedeniyle, yenilenmediğinden dolayı belirsiz süreli hale gelen kira sözleşmeleri için uyuşmazlık durumunda sözleşmeye belirsiz süreli kira sözleşmesi hükümlerinin uygulama alanı bulacağı ortaya çıkacaktır hem fesih bildirimi ve hem de bildirim süresinin hesabında dikkat edilmesi gereken noktalar ortaya çıkacaktır.
Görüleceği üzere kira sözleşmesinin bildirim yolu ile feshi kanunen belirli şart ve sürelere bağlanmıştır, dolayısıyla fesih yolu ile kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen kiracı veya kiraya veren bu konuda kira sözleşmesi ihtarname örneğini, kiracı tarafından kira sözleşmesi fesih ihtarname örneği, noterden kira sözleşmesi feshi için bir kira avukatından veya kira hukuku avukatından destek almalıdır.
Geyikli Aydın Avukatlık Bürosu bünyesinde çalışan kira hukuku avukatı ndan randevu alarak kiracı tahliye davası masrafları ne kadar olduğunu öğrenebilir ve tahliye davaları hakkında bilgi alabilirsiniz .