Neden birincil ev veya yatırım mülkiyet satmak zaman hükümete daha fazla vermek? Orada ertelemek için birden fazla yolu vardır, ve azaltmak için, sermaye kazançları vergi(CGT)mülk satarken. Bu planlama ve sıkı hükümet kurallarına uymayı gerektirir iken, koşullar geçerli ise, onlar kesinlikle çalışır.
Bir müşteri mülklerini sattığında, birincil amaç fiyat takdirinin avantajlarını en üst düzeye çıkarmaktır. Tüm emlak satıcıları yüz önemli maliyetlerinden biri CGT, onlar satış sırasında mülkiyet takdir borçlu olabilir bir vergidir. Kurnaz mülk sahipleri, CGT'nin yükümlülüğünü en aza indirmek veya ertelemek için mümkün olan her yerde önceden plan lar.
Vergi yükümlülüğü, birçok yönden, satıcının özel koşullara bağlıdır. Örneğin, özellik olabilir:
-
Birincil ikametgah
-
Bir ikincil veya tatil evi, ya da bir pied-à-terre
-
Bir yatırım özelliği
Mülk:
-
Bir birey
-
Evli bir çift
-
Bir şirket veya başka bir ticari kuruluş
Sermaye Kazançları Vergi yükümlülüğü, birçok yönden, bu gibi özellikleri bağlıdır. Diğer özel zaman. Ne kadar birisi bir mülk sahibi de CGT sorumluluk etkiler. Bu makalede, genel olarak özellikleri ve seçenekleri tartışacağız. Kendi benzersiz koşullar hakkında özel tavsiye isteyen herkes, kendi ABD vergi muhasebeci danışmalısınız. Ve, eğer bir yabancı iseniz, o zaman vergi anlaşmalarının etkileri anlamak kendi ülkenizden bir vergi muhasebeci danışmalısınız, varsa.
Sermaye Kazançları Vergisi Nedir?
Sermaye Kazançları Vergisi, IRS tarafından elde edilen gayrimenkulse, bu bağlamda satıldığında elde edilen kazançlar üzerinden alınan bir vergidir. Satış bir kayıp veya break-even sonuçlanırsa, o zaman hiçbir vergi nedeniyle. Ancak, emlak fiyatları enflasyonla birlikte zaman içinde yükselme eğiliminde olduğu için, çoğu durumda sermaye kazançları olacaktır.
"Kazanç" Nasıl Hesaplanır ve Nasıl Azaltılabilir?
Kâr veya net sermaye kazancı, satışın net gelirlerinden mülkün maliyet esası çıkarılarak hesaplanır. Maliyet esasına göre, mülkü satın almak için ödenen maliyet fiyatı, artı satın alma işlemini tamamlamak için tahakkuk eden kapanış maliyetleri, ayrıca mülkiyet eksi amortisman ı geri alma sırasında mülkte yapılan kalıcı sermaye iyileştirmelerinin maliyetidir (ki buraya girmiyoruz).
Aletleri değiştirmek kalıcı bir gelişme değildir, bu nedenle maliyet bazında artırmak ve kazancı azaltmak için kullanılamaz. Yeni dolaplar ve tezgahları ile mutfak refitting, ancak, kalıcı bir iyileşme olarak kabul edilir ve mülkiyet maliyet temelini artırır (bu sermaye kazancı ve ortaya çıkan vergi dengelemek olacaktır). Aynı mutfak yeniden boyama maliyeti bakım olarak kabul edilir sermaye geliştirme değildir. Irs onay ihtiyacı halinde maliyet temellerini kanıtlamak için sermaye iyileştirmeleri ile ilgili tüm makbuzları tutmak gerekir.
Mülkün satış kapanış maliyetleri sermaye kazancını azaltır. Komisyoncu komisyonları, şehir transfer vergileri ve satışla ilişkili diğer doğrudan maliyetler gibi kalemler, kar rakamını azaltmak ve böylece cgt'yi azaltmak için kullanılabilir.
Zaman Gayrimenkul sermaye kazançları vergi etkileyebilir?
Bir yıldan kısa bir süre sonra satılan mallar, IRS tarafından sıradan gelir olarak kabul edilen kısa vadeli sermaye kazançlarıyla sonuçlanır. Genellikle, kazanç normal gelir vergisi vergi çok uzun vadeli sermaye kazançları vergi oranları daha yüksek olacaktır, hangi gelir vergisi parantez biri bir düşecek bağlı olarak. Bu yüzden, en iyisi bir yıldan fazla bir süre için mülkiyet sahibi olmak. Mülkiyet beklenmeyen ve IRS onaylı bir nedenle satılırsa, o zaman vergi yükümlülüğü feragat veya azaltılmış olabilir. Nedenleri boşanma veya ayrılık, büyük hastalık, işinizi kaybetme, ya da doğal bir afet acı, örneğin içerir.
Mülkiyet Nedeni Sermaye Kazançları Vergi Etkiler
Kazanç için satılan bir birincil konut sınırlı CGT tabi olacaktır. Tek bir kişi CGT hesaplanmadan önce 250.000 $ tarafından vergiye tabi kazanç yükümlülüğü azaltabilir. Evli bir çift 500.000 $ vergiye tabi kazanç azaltabilir. Sermaye Kazançları Vergisi, bu nedenle, evlenerek azaltılabilir.
Evinizi satmak için planlama ve ikinci bir ev veya tatil evi ise, bazı ileri planlama temettü ödeyebilirsiniz. IRS, bir önceki beş yıllık dönemde en az iki yıl boyunca bu şekilde işgal edilmişse, bir evi birincil konut olarak görmektedir. Mülk satışından iki yıl önce posta, seçmen kaydı, sürücü belgesi, vb. için yeni bir birincil adres oluşturulması CGT yükümlülüğünü önemli ölçüde azaltabilir.
Satıştan önce her yatırım özelliği veya ikinci ev durumunu birincil ikamet durumuna değiştirme sürekli CGT sorumluluk 500.000 $ kadar erteleyecektir. IRS, vergi indiriminden yararlanmak için kişisel konutun kaç kez kullanılabileceğini sınırlamaz. Bu planlama miktarı mümkün olmayabilir, bu nedenle yatırımcı CGT ertelemeiçin bir sonraki rota bakmak gerekir.
Yatırım Özellikleri Ne Olacak?
Bir yatırım mülkünü kar için satmak CGT'yi cezbeder. Neyse ki, hükümet bir yatırımcı zaman sınırsız bir süre için CGT ertelemek böylece bir program tanıttı. Belirli kurallara uyulmalıdır, ancak ABD'nin hem yurtiçi hem de denizaşırı yatırımcılar tarafından mülkiyet mülkiyetini nasıl desteklediğinin başka bir örneğidir.
Bu, 1031 Exchange Rules - Vergi Ertelenmiş Değişim
Bir 1031 Borsası (ayrıca Bir Starker Exchange, Like-Kind Exchange, veya 1031 Vergi Ertelenmiş Exchangedenir) yatırımcıların başka bir onaylı özellik satış gelirleri yeniden yatırım şartıyla tüm CGT ertelemek sağlar. Kurallar katıdır ve tam olarak izlenmelidir, ancak ertelemeyi olduğundan daha kolay hale getiren geniş parametrelere de sahiptirler. Aşağıda bir ev satarken vergi ödemekten kaçınmak için nasıl bazı ipuçları.
1031 Değişim Süreci
Bir yatırım mülkü satıldığında ve tüm gelirler başka bir yatırım mülkü satın almak için kullanıldığında, CGT yükümlülüğü bir sonraki mülke devredilir. Bu özellik satıldığında ve başka bir satın alındığında, CGT yükümlülüğü yeniden devredilir. Bu sonsuza kadar devam edebilir. Bir noktada, bir yatırım gayrimenkul satılırsa ve kar tasfiye, o mülkün satışı nda kazanç, tek başına, ödenmesi gereken CGT çekecek.
IRS, vergi yükümlülüğü ertelemesinin uygulanabilmesi için bir sonraki satın almanın "benzer" olmasını şart başvurur. Bu yatırım gayrimenkul satılırsa, o zaman daha fazla yatırım gayrimenkul satın alınması gerektiği anlamına gelir. Bir Manhattan lüks kınamak satılabilir ve Miami birden fazla düşük maliyetli mülk satın alınabilir.
Önemli olan, tüm 1031 Exchange özellikleri yatırım için ve tüm satış gelirleri yeni "gibi" özelliği satın almak için kullanılır olmasıdır. Bu, örneğin, Nevada'da çok pahalı bir ham arazi parçası geliştirme için satın ama geliştirilmiş asla Manhattan'da bir brownstone artı Miami Beach bir kınamak için "takas" anlamına gelir. Başka bir parça (veya adet) yatırım gayrimenkul veya eşit veya daha fazla değer için yatırım gayrimenkul bir parça.
Neden değişim deniyor?
Satış ve satın alma onaylı ve nitelikli bir aracı veya QI tarafından yapılmalıdır. QI satış gelirleri üzerinde tutar ve orijinal satıcı dokunmadan, değiştirilen mülkiyet veya özellikleri satıcı (lar) bu gelirleri geçer. Yani yasal olarak, satış ve satın alma "bir değişim" olarak kabul edilir. Fikir Kongre Üyesi Stalker tarafından tanıtıldı ve kurallar BÖLÜM 1031 IRS Kodu, dolayısıyla iki isim bulunmaktadır.
CGT'yi Ertelemek Için Satıcı Hangi Kurallara Uymalıdır?
-
Tüm mülkler Amerika Birleşik Devletleri'nde olmalıdır.
-
Tüm özellikleri "gibi" bu nedenle gayrimenkul herhangi bir hisse senedi ve tahvil veya nakit, örneğin "takas edilemez" olmalıdır.
-
Satın alınan (yeni alınan) 1031 döviz gayrimenkul satılan gayrimenkul (feragat) daha eşit veya daha yüksek değerolmalıdır.
-
Feragat edilen gayrimenkul, başka bir amaç için değil, yatırım amaçlı kullanılmış olmalı ve edinilmiş malın da yatırım amaçlı olması gerekir. (yani, 1031 değişim nyc konut yatırım özelliği için 1031 döviz florida ticari mülkiyet).
-
IRStarafından belirlenen zaman limitlerine uyulmalıdır. Satış ve satın alma eşzamanlı olmak zorunda değildir. Bu yüzden bir QI her şeyi yönetir. QI satışı tamamlar ve tüm gelirleri elinde tutar. Satıcı daha sonra bir yedek özellik (veya özellikleri) bulmak için 45 gün vardır ve değiştirmesatın önceki satış 180 gün içinde tamamlanması gerekir. QI satış gelirleri tutacak, satın alma (lar) üzerinde yakın ve orijinal mülk sahibi onlara herhangi bir erişim olmadan fonları transfer.
-
Satıcı QI kayıtları için olası satın alma özellikleri onaylı bir kısa liste hazırlayabilir ve daha sonra QI işlem (ler) kapatabilirsiniz, böylece kendi emlakçı satın alma müzakere sağlar.
-
Yatırımcı, feragat edilen gayrimenkul satışını kapatmadan önce edinilmiş mülkü bulur ve kapatır. QI nasıl çalıştığını açıklayacak ama önemli olan yatırımcı hala vazgeçilen mülkiyet işlemi kapandığında CGT ertelemek mümkün olacak olmasıdır.
-
QI'nin çizdiği Değişim Anlaşması, IRS için gerekli tüm adımların doğru şekilde tamamlandığını ve genel 1031 Vergi Erteleme planının bir parçası olduğunu onaylamalıdır.
-
Satıcı (feragat) satın alma (satın alma) finanse ederse, kredi "uygun olmalıdır." Bu satıcıya bir nakit fazlalığı sağlamak için yeterince büyük olmamalıdır aksi takdirde döviz inkar, ve CGT nedeniyle olur.
-
QI (bazen bir accommodator denir) bir aracı olarak tam zamanlı iş olmalıdır. QI satıcı ile herhangi bir mali ilişki olmamalıdır, bu yüzden QI satıcının Emlakçı, EBM veya düzenli avukat, örneğin olamaz.
İşte bu kadar. CGT en aza indirilebilir ve bilerek ve kurallara uyarılarak ertelenebilir.
"Boot" üzerine bir Son Not
1031 Borsaların kendi jargonu vardır; vazgeçmek, satın almak, aracılık etmek, vb. Yatırımcıların duyduğu bir diğer jargon parçası da "çizme" kelimesi. Bu genellikle doğrudan mülkün satışından alınan herhangi bir nakit anlamına gelir. QI ile gitmedi anlamı nakit. En kısa sürede fiziksel olarak nakit satış bu nakit vergiye tabi dir. Bu nedenle, en iyisi 1031 değişimleri tüm çok sıkı kuralları bilen bizim gibi danışmanlar ile kendinizi çevreleyen.