Haciz Nedir?
İpotek haczini önlemek nasıl mümkündür? Haciz, bir mülk sahibinin kararlaştırılan ipotek ödemelerini belirli bir süre yapamadığı durumda, borç verenin mülke el koymasına, gayrimenkulü (ev, arsa veya arazi) tahliye etmesine ve gayrimenkulü satmasına olanak tanıyan, borç veren ile borç alan arasındaki sözleşmede "ipotek (mortgage)" olarak adlandırılan yasal bir işlemdir.
Hacizleri durdurmanın yasal yollarını bulmak, ailelerin evlerinde yaşamaya devam etmelerine yardımcı olur, toplumları korur, olabilecek kayıpları ve bunların olumsuz yan etkilerini önlerler. İpotek ödemelerinde aksamalar olabilecekse, yada olmaya başlamışsa, ipotek hacizini önlemek nasıl olabilir, haciz süreci nasıldır, hangi haklarınız vardır, hacizden sonraki sonuçları ve haciz işleminin alternatiflerini neler olduğu konularında bilgi sahibi olmanız gerekir.
Bir süre önce yürürlüğe konulan CARES Yasası, federal olarak desteklenen ipotekli müstakil ev sahiplerine iki tür mali yardım getirdi.
- Tahliye ve icra moratoryumu,
- İpotek yükümlülüğü
Eğer ipotek (mortgage) ödemelerinde sıkıntılarınız söz konusu ise ipotek haczi ile karşılaşmadan, hiç beklemeden bir uzman avukatlık danışmanlığı almak faydalı olacaktır.
Bu yasal düzenlemeler çerçevesinde, Koronavirüs (Covid-19) salgını nedeniyle ödemede güçlük çeken bir mülk sahibi varsa, kredi hizmeti verenlerin:
• Mülk sahibi, ödemeleri yeniden yapılandırmak için kredi hizmetleriyle iletişime geçerse ödemelerinin altı ay azaltılması,
• Mal sahibinin talebi üzerine altı ay daha ipotek indirimi vermesi,
• Mülk sahibi veya borçlunun ertelenmiş veya azaltılmış ödemeleri nasıl telafi edebileceğine dair seçenekler sunulması düzenlemesi getirilmiştir.
İpotek haczini önlemek nasıl mümkündür öğrenmelisiniz.
İpotek Haciz (Mortgage Foreclosure) Süreci Nasıl Çalışır?
Haciz prosedürleri eyaletten eyalete değişmektedir. New York ve New Jersey gibi bazı eyaletler adli haciz (judicial) eyaletleridir, bunun anlamı şudur: Mülk sahiplerinin ipoteklerini temerrüde düşürmesi (mortgage taksitlerini ödememesi) durumunda, borç verenin mülkü geri almak için mahkemeye gitmesi gerektiği anlamına gelir. Öte yandan, California, Massachusetts, Michigan ve Minnesota gibi bazı eyaletler yargısız haciz (nonjudicial) kullanır, borç veren haciz için mahkemeye gitmez. İpotek sahibi (kredi kullandıran) (veya daha yaygın olarak aracı kurumun temsilcisi avukatı) borçluya bir temerrüt bildirimi (NOD) ve kredi verenin gayrimenkulü satma niyetini bildirir. Yasal ipotek haciz süreci, ipotek haczini önlemek nasıl olabilir konusunda bize bir fikir verir.
10 Ocak 2014'te yürürlüğe giren Federal İpotek Uygulama Kuralları uyarınca, borç veren banka yada kreditör, mülk sahipleri 120 günden fazla gecikene kadar haciz şikayetinde bulunarak haciz sürecine resmi olarak başlayamaz. New York özelinde konuşursak, borç veren veya temsilcisi, haczin başlamasından 90 gün önce borçluya, temerrüdün nasıl ortadan kaldırılacağına ve devlet tarafından kabul görmüş konut danışmanlığı kurumlarının bir listesini veren bir bildirim gönderir. Genel olarak, 90 günlük süre 120 günlük zararın azaltılmasını gözden geçirme süresi (loss mitigation review term) ile eşzamanlı olarak çalışır.
Mortgage Ödemelerini Durdurma Nedenleri?
Birçok ev sahibi, kendilerini ipotek kredi ödemelerini aksatmaya zorlayan beklenmedik koşullarla karşı karşıya. İpotek ödemelerini aksatma ya da durdurma kısaca şunlar olabilir;
-Aile fertlerinden birinin işini kaybetmesi veya ölüm,
- Elektrik faturalarının ödenmemesine, vergi faturalarına, hizmet kesintilerine neden olan ani ve ağır bir hastalık,
- Mortgage dolandırıcılığı,
- Boşanma veya ayrılık,
- Beklenmedik faiz oranı artışları,
- Doğal afetlerde zarar gören mallar,
- Sosyal ve ekonomik kargaşaya neden olan salgın hastalıklar,
- Binada beklenmeyen büyük bakım masrafları.
Bir mülk sahibi birkaç ipotek ödemesini yapmazsa, aracı kurum ya da avukatı büyük olasılıkla mülk sahibine ödeme yapmasını hatırlatan bir mektup gönderecek ve muhtemelen ödeme yapılması için telefonla arayacaktır. Mülk sahipleri telefon görüşmelerini ve mektupları ciddiye almalıdır. Bu tür bir çaba, zarar hafifletme seçeneklerini tartışmak ve geri ödeme planı, kredi değişikliği veya feragat anlaşması gibi bir anlaşmaya varmak için iyi bir fırsat olabilir, böylece mülk sahibi olası haciz ve sonuçlarından kaçınabilir. Bu seçeneklerle, arazi sahipleri ipotek haczini önlemek için fırsatlar yakalayabilir.
Maliyetinin altına satış, haciz yerine tapunun iadesi veya iflas, hacizden daha iyi bir seçenek olabilir.
Mortgage-İpotek Haczini Önlemek Mümkündür Ama Nasıl?
İpoteğin (mortgage) yeniden finanse edilmesi, mevcut ipoteğin ödenmesi ve yeni bir anlaşma ile yeni bir ipotek alınması anlamına gelir. Mülk sahipleri, daha düşük faiz oranlarından yararlanmak, ipotek türünüzü değiştirmek veya diğer kişisel koşul sebebi ile ipoteklerini yeniden finanse etmek isteyebilirler.
"Uzlaşma” (forbearance), "eski durumuna döndürme" (reinstatement) veya "geri ödeme" (repayment) anlaşmaları dahil olmak üzere yeniden finansman, ipotek haczini önlemek için makul seçenekler sunabilir.
Kredi Değişikliği
İpoteğinizde temerrüde düştüyseniz veya ödeme yapmakta zorlanıyorsanız, kredi değişiklikleri gerekli aylık ödemeleri düşürerek kredileri daha uygun hale getirebilir. Kredi değişikliği ile, vadesi geçen tutarın tamamı krediye geri eklenecektir.
Kredi değişikliği ile;
- Düşük ipotek faiz oranı,
- İpotek kredinizin anaparasını azaltma,
- İpotek kredisinin süresinin uzatılması,
- ipotek türünü değiştirme (örneğin, değişken orandan sabit oranlı bir krediye dönüş) mümkün olabilecektir.
Uzlaşma (Forbearance) ve Geri Ödeme (Repayment) Planları
Uzlaşma ve Geri Ödeme Planı, haciz sürecini durdurmaya yardımcı olabilecek geçici anlaşmalardır.
Kredinin türü, temsilciler (aracı kurumlar), bankalar veya borç verenler ve borç alanlar, ipotek yükümlülüğünün süresini ve şartlarını etkiler. Uygulamada, ipotek haczini önlemek için kullanılabilecek aşağıdakiler gibi farklı uzlaşma planları uygulanmaktadır:
• Azalan ipotek ödemeleri. Borç veren, belirli bir süre için aylık ödemeleri yarıya indirebilir.
• Ödemeleri durdurma. Mülk sahibi, bir plan üzerinde anlaşmaya varılması halinde, belirli bir süre için aylık ipotek ödemelerini durdurabilir.
• Vadesi gelmiş borçların toptan ödenmesi (Lump-sum payment).
• Zamana yayılmış ödemeler.
• Ödeme Erteleme: Plan, ertelenmiş ödeme tutarlarının faiz yükü getirmeyen bir ön bakiye yaratmasına olanak tanır.
Konu hakkında ilgili kurumlardan biri olan NCLC tarafından ifade edildiği gibi, “Avukatlar, bazı yeniden finansman planlarının dolandırıcılık olabileceğini akılda tutmalıdır. Bir iyileştirme gibi görünen yasal yeniden finansman seçenekleri bile mevcut ipoteğe göre çok daha maliyetli olabilir. Konut borçlarını yeniden finanse etmenin en büyük dezavantajları, geri ödeme süresinin uzatılmasından kaynaklanan artan finansman masrafları, ek kapanış maliyetleri ve eski ipoteklerdeki ön ödeme cezalarıdır. "
Maliyetinin Altına Satış (Short Sale)
Borç veren, mal sahibine gayrimenkulü üçüncü bir tarafa, sahibinin borçlu olduğundan daha az bir fiyata satmasına izin verir. Mülk sahibi artık ipotek borcunu ödeyemiyor ise ve gayrimenkulü alıkoymak için diğer tüm seçenekler ortadan kalkmışsa, borç veren veya aracı kurum mal sahibine daha uygun fiyatlı konutlara geçişe yardımcı olmak için bir teşvik sunabilir. Hacizden önce evi satmak acı verici olabilir, ancak bu her zaman bir bankanın mülkü satmasına izin vermekten daha iyi bir çözümdür. İpotek hacizini önlemek amacı ile bu yol daha akılcı olabilir.
Haciz Yerine Tapunun İadesi (Deed-in-lieu of Foreclosure)
Emlak sahibi haciz yerine, ipotek borcunun kapatılması karşılığında mülkü borç verene devretmeyi kabul eder. Daha iyi bir seçenek yoksa, bu seçenek mal sahibinin ipotek hacizini önlemesine ve mülkten zarif bir şekilde çıkmasına izin verir.
İflas (Bankruptcy)
Hem iflas hem de haciz, mülk sahibinin mülkü kaybetmesine neden olabilir, ancak bazen yeniden kredinizi yükseltmeye çalışırken iflas başvurusu yapmak akıllıca bir seçim olabilir. İflas ile haciz arasındaki farklar ayrı bir inceleme konusu olacak kadar geniştir. Bu konuyu ilerleyen zamanda daha geniş açıklayabiliriz. Kısaca, iyi yönetilen bir iflas süreci, ipotek borçlarından ve vergi yükümlülüğünden kurtulmaya yardımcı olabilir. İflas, ancak uzman Avukat desteği ile daha sağlıklı yürütülebilecek çok karmaşık bir yasal süreçtir. İflas başvurusu ile de ipotek hacizini önlemek daha az zararla kurtulmanın bir yolu olabilir.
Yukarıda bahsedilen seçeneklerden bazıları, emlak sahibinin hala borç verene borçlu olmasıyla sonuçlanabilir veya ciddi vergi sonuçları doğurabilir. Emlak sahipleri, herhangi bir belgeyi imzalamadan önce neyi kabul ettiklerine dikkat etmeli ve profesyonel bir ekibe veya bir avukata danışmalıdır.
Netice Olarak…
Mülk sahibi artık ipotek ödemelerini karşılayamıyorsa, hacizden önce daha iyi başka seçenekler vardır. Kredi değişikliği, uzlaşma veya geri ödeme planları, maliyetinin altına satış, haciz yerine tapu iadesi ve iflas gibi bu seçenekler emlağı koruyabilir ve muhtemel bir hacizin olumsuz sonuçlarını ortadan kaldırabilir. İpotek hacizini önlemek için alternatif seçenekler bulmak ailelerin mülklerini ellerinde tutmaya yardımcı olur, muhtemel zararları önleyerek toplumları korur.
Aşağıdaki makaleler de ilgilenenler için faydalı olabilir.
Danışmanlık Desteği Neden Gereklidir?
Mortgage (ipotek) ödemelerinde aksamalar yaşamak herkesi yaşayabileceği sıradan bir olaydır. Ancak yasal süreçleri bilmemek bazen yaşamınızı sürdürdüğünüz evinizin kaybına sebep olabilir. Danışmanlık hizmeti alarak ipotek hacizini önlemek bazı durumlarda mümkün olabilmektedir. Uzman bir ekiple ile çalışmak zaman ve para tasarrufu sağlar.
Yardıma mı İhtiyacınız Var?
Onal Gallant&Partners, Gayrimenkul Hukuku, Fikri Mülkiyet Hukuku, Ticaret Hukuku, Aile Hukuku, Aile Yoluyla Göçmenlik, Çalışma ve Yatırım Yoluyla Göçmenlik ve ABD Vize Süreçleri konularında uzman bir hukuk bürosudur. Amerika'da şirket kurulması ve ABD’de gayrimenkul satın alınmasından, marka tescili ve Green Card çekilişlerine kadar geniş bir yelpazede güvenilir bir temsil ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Onal Gallant&Partners’ın tüm ofislerinde görev yapan her biri alanının uzmanı, güncel mevzuat ve uygulamalar hakkında derinlemesine bilgi ve tecrübe sahibi olan saygın ve dinamik hukukçulardan oluşan ekibi saydığımız bu alanları ilgilendiren tüm hukuki problemlerinizin çözümü ve ABD’de hayata geçirmek istediğiniz projelerinizin finansal olarak en etkin şekilde ve sorunsuz süreçlerle yönetilmesi konusunda sizlere yardımcı olmaya hazırdır.
Uzmanlık ve uygulama alanlarımızdaki konularla ilgili olarak en çok merak edilen sorulara verdiğimiz cevapları, sürekli değişen ve güncellenen yasal düzenlemeler ve idari tasarruflarla ilgili haberleri ve bilgilendirme amaçlı videolarımızı ve bloglarımızı ziyaretçilerimizle paylaşmaktan büyük mutluluk duyuyoruz. Bu kapsamdaki yayınlarımızı websitemizden, Facebook, Twitter, Quora, LinkedIn ve Medium hesaplarımızdan ve Youtube kanalımızdan takip edebilirsiniz
Ayrıca ofisimize e-mail veya telefonla doğrudan ulaşabilirsiniz.