b>2005 yılında gayrimenkul fiyatlarındaki patlamanın temel nedenlerinden en önemlisi, potansiyel alıcıların mali piyasadaki finansman olanaklarının iyileşmesi olmuştu. Öyle ki, bireysel olarak konut kredisi talebiyle bankaya giden potansiyel bir konut alıcısı, bankaların müşterilerine uyguladığı mevduat faizinden daha ucuza kredi bulabildi.
Bankaların ticari kredi müşterisi olan şirketler bile bu faiz oranları seviyesinde kredi bulamazken, böyle bir durumun açıklaması neydi? Bankalar, yurtdışından sağladıkları çok düşük faizli, YTL cinsi ve uzun vadeli borçlanmalarla (swap işlemleri) böyle düşük bir finansman olanağı yaratmışlardı.
2005 yılının tamamında, bankacılık kesiminin kullandırdığı konut kredilerinde kabaca 7.5 milyar dolarlık artış oldu. 2004 sonundan bu yana bakılırsa, toplam kredi artışı 10.5 milyar dolar olurken, bu, konut başına 75 bin dolarlık bir kredi kullanımı olduğu varsayımına göre, 2005 yılında banka kredili konut satışının kabaca 100 bin adet olduğu anlamına gelir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün verilerine göre 2005 yılındaki ipotek işlemlerinin toplamı ise 196 bin adet. Yine, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün geçtiğimiz haftalarda açıkladığı gayrimenkul satış işlemlerine ilişkin sayılarda ise 2005 yılındaki artışın 146 bin adet olduğu hesaplanıyor. Kredi bağlantılı bakılırsa, 2005 yılındaki artışın üçte ikisi kredili satışlardan kaynaklanıyor.
Talep yapısı böyle. Yıllık 1.2 - 1.3 milyon gayrimenkul satışı yapılırken, doğal olarak 'ikinci el' varlıkların ağırlığı yüksek. Acaba bu piyasadaki arz durumuna ilişkin gelişmeler nasıl? Bu sorunun yanıtını da TÜİK veriyor. TÜİK'in açıkladığı inşaat istatistikleri, 2005 yılında 240 bin adet 'yapı kullanma izin belgesi' verildiğini, bunun yıllık 160 binlik ortalamaya göre sadece 70 bin adetlik bir ilave olduğu anlamına geldiğini söylüyor.
Yani, kullanılabilecek durumda ilave yeni 70 bin konuta karşılık, satın alınan ilave 146 bin adet konut söz konusu.
Hemen, talep patlamasının 2004 yılında da yaşandığını, piyasa arzını artıracak ilave yeni konut sayısı artışıyla satışı yapılan konut sayısı artışı arasındaki farkın 2004 yılında da yüksek olduğunu anımsatalım. Talep patlamasına hemen 'arz yaratılması' bu sektör koşullarında olanaklı değil. Yeni başlanan konut inşaat adetleri de, bu talep patlamasına uyumlu seyrediyor.
2003 yılında, yapı ruhsatı alınan inşaat sayısı, o yıl içinde satılan gayrimenkul sayısının yüzde 20'sine karşılık gelirken, bu oran, 2004'te yüzde 27, 2005 yılında ise yüzde 38'e çıkmış durumda. Üretim ve satışlar arasında çok doğal olarak 'zaman kayması' söz konusu. Ancak, kredi büyümesinin aynı biçimde devam edip etmeyeceği bizce belirsiz. Doğal olarak talebin de.
Potansiyel alıcılar kadar, potansiyel üreticiler de 'bu rüzgârda' kolları sıvamış görünüyorlar. Böyle olunca, nasıl ki talebin hızla piyasaya girmesi fiyatları yükselttiyse tamamlanmış konut arzının da piyasaya girmesi çok uzak değil.