Taşınmaz maliki, 3. kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkına üst hakkı denilmektedir.
Üst Hakkının Özellikleri:
- Devredilebilir,
- Mirasçılara geçer.
Üst Hakkı Süresi:
- Üst hakkı için ez az süre belirlenmemiştir,
- Min. 30 yıl için kurulan üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.
- Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok 100 yıl için kurulabilir.
- Üst hakkı, süresinin ¾’ü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok 100 yıllık yeni bir süre için uzatılabilir.
Üst Hakkının Sürekli Nitelik Taşıması:
- Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan bilgiler taraflar için bağlayıcıdır.
Tescil
- İpotek, üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir,
- İcra yoluyla satışta terkin olunmaz,
- Yapı alacaklıları ipoteğinin kurulmasına ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
Süresinden önce devir istemi
- Üst hakkı sahibi sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmezse; malik, üst hakkının süresinden önce kendisine devrini isteyebilir.
- Malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir. Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir.
Üst Hakkının Sona Ermesi
- Üst hakkı süresi tamamlandığında, yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.
- Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır.
- Üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.
- Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez.
- Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir.
- Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez.
- Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir.
- Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak 3 ay içinde tescil edilir.
Not: Medeni Kanun’dan alınmıştır.