I. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
A. Tanımı
Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi hukuki nitelik olarak iki tarafa da borç yükleyen bir ön sözleşmedir." Bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış akdinin yapılmasını isteme hakkını sağlayan bir ön sözleşmedir".Satış vaadini kabul eden satışın yapılamasını istemesine rağmen satış vaad eden sözleşme yapmaktan (satmaktan) kaçınırsa satış vaadini kabul edene mahkemeye başvurarak cebri tescil isteme hakkı verir. (1)
Ön sözleşmenin olması için yapılan sözleşmede taraflardan birinin veya her ikisinin gelecekte borç doğuran diğer bir sözleşmeyi yapmayı üstlerine almaları gerekir.
B.Taşınamaz satış Vaadi İki Taraflı Sözleşmedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi , borç doğuran sözleşmelerdir. Bu sözleşme ile vaad eden ; belli bir taşınmazı satmayı , vaad alanda bu taşınmazı satın almayı bir birlerine karşı borçlanırlar. Dolayısıyla satış vadi sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen sözleşme hükmündedir. "Gayrimenkul satış vaadi senedi karşılıklı taahhütleri içeren bir sözleşme olduğundan tek taraflı olarak düzenlenen belgeye dayanılarak tescil kararı verilemez"(2) (Y.HGK.25.09.1985 t.2195/14-13 E.1985/729 K.)
C.Kişisel Hak Olduğu
· Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile vaad eden belli birtaşınmazı satmayı, vaad alan da bu taşınmazı belli bir bedelle almayı vaad eder. Böylece karşılıklı borçlanırlar.Yani taşınmaz satış vaadi sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.Bu niteliği itibariyle taraflar birbirlerine karşı borçlandıkları ve kişisel bir hak (nispi hak) olduğubu hakkı birbirlerine karşı veya haleflerine karşı ileri sürebilirlerüçüncü kişilere yani sözleşmeye taraf olmayanlara karşı bu hakkı ileri süremezler.
· Satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti doğrudan vaad alıcısına geçiren bir sözleşmesi olmadığından vaad alacaklısı tapuyu almadan malike tanınan hakları kullanamaz.
II. TARAFLAR
Vaad Eden (Vaad Borçlusu) ve Vaadi kabul Eden Vaad (Alacaklısı)
Taşınamaz satışını vaad eden gerçek yada tüzel kişi olabileceği gibi taşınmaz satış vaadini kabul eden de gerçek yada tüzel kişi olabilir.
Fakat bunların gerçek kişi ise tam ehliyetli (TMK.m.8), ergin TMK.m.11 ve ayırt etme gücüne sahip (TMK.m13) bir kimse olması zorunludur. Yaşı küçük yada kısıtlı ise velisi yada vasisi vasıtasıyla işlem yapılır.Yaşlılarda ise uygulamada 65 yaş üstündeki gerçek kişilerden işlem tarihi itibariyle günlük doktor raporu istenmektedir.
Tüzel kişilerde ise yetkili temsilci aracılığıyla işlem yapılır. Belediyelerde ise Belediye K.18/e maddesine göre Belediye Meclisinin kararı gerekir.
Vekil Aracılığı ile Sözleşme
Satış vaadi sözleşmesini vekil aracılığı ile de yapmak mümkündür. Fakat vekile noterden düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi yapma konusunda özel vekalet verilmesi gerekir.Noterlik K.m.89 göre düzenleme şeklinde yapılmayan vekaletler geçerli değildir.Vekilin de medeni haklarını kullanmaya ehil biri olması gerekir.
Tapuda Taşınmaza Malik olma:
Taşınmaz satış vaadinde bulunanın bu vaadde bulunması için ilk önce akla gelen tapuda taşınmaza malik olmasıdır. Fakat miras yoluyla gelen fakat henüz intikalleri yapılmamış taşınmaz da mirasçı malik sayıldığı gibi, TMK.705/2 deki hallerde de tescil olmadan da malik sayılır.
Tapuda Malik Olmayan Kişi:
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı bir işlem ve taaddüt olması nedeniyle kişi mülkiyeti kendisine ait olmayan bir taşınamazında-yada ileride malik olacağı taşınmazın- satışını vaad edebilir.Böylece taşınmazın mülkiyetini üzerine geçirerek alıcıya temlik etme taahhüdü altına girmiş olur.(3)
Taşınmazın Tapuda Kayıtlı Olması
Gayrimenkul satış vaadinin konusu taşınmazdır, Bu husus BK.237 maddesi gereğidir.
Nelerin taşınmaz mülkiyetinin konusu olduğunu TMK 704. maddesinde açıklanmaktadır.Bunlar:
1.Arazi
2.Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar.
3.Kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler.
TMK. taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescille olacağını emrettiğinden satış vaadine konu olabilecek taşınmazın tapu siciline kayıtlı olması zorunludur.
Taşınmazın Tapuda Kayıtlı Olmaması
Tapusuz taşınmazların satışının vaad edilmesi teknik olarak mümkün değildir. Çünkü hukukumuza göre tapusuz taşınmaz üzerinde olu elinde bulunduran kişinin hakkı zilyetliktir. Bunun için tapusuz bir taşınmazın satış vaadi gerçek bir satış vaadi olmamakla birlikte geçersiz de değildir. Zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesidir.(4)
Paylı/Müşterek Mülkiyette ve Elbirliği/İştirak halinde mülkiyet taşınmaz malikleri satış vaadinde bulunabilirler. Çünkü "satış vaadi sözleşmesi temliki tasarruf değil, borç doğurucu bir işlemdir. Ancak paylı mülkiyete geçilene kadar ifası istenemez.(5.)Elbirliği mülkiyette zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Ya beraber dava açarlar yada davaya olur (muvafakat) verirler
Elbirliği/İştirak halinde mülkiyette vaad alacaklısı da mirasçı ise sözleşmenin ifası istenebilir. Çünkü miras şirketi bozulmamakta miras şirketine üçüncü bir kişi girmemektedir.tereke payı sadece hissedarlar arasında el değiştirmektedir.
III.SATIŞ VAADİ SÖZLEMESİNİN GEÇERLİLİĞİ/ ŞEKİL ŞARTI
· Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi karşılıklı borç yükleyen/edimleri içeren bir sözleşme olduğundan Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradelerinin Borçlar Kanunu 29. ve Noterlik Kanununun 60/3 ve 89 maddeleri uyarınca yetkili memur önünde açıklayıp bu konuda düzenlenecek resmi senedin hep birlikte imzalanmasına bağlıdır.Bu şekilde yapılmayan satış vaadi sözleşmeleri geçerli değildir. Fakat uygulamada taşınmaz satış vaadleri Noterlerce yapılmaktadır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olup düzenleme şeklinde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. Mesela onaylama suretiyle yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri geçersizdir.(6)
Şekil şartı sözleşmenin sıhhat şartı olup kamu düzenine ilişkindir. Bu niteliği itibariyle dava açılması durumunda mahkemece kendiliğinden gözetilir.Tarafların ileri sürüp sürmemesine bakılmaz. Bu şartlara uyulmadan yapılan sözleşmelere dayanılarak tescil istenemez.
· Sözleşme Şartlarının Değiştirilmesi ve Yorumlanması Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin esaslı unsurlarının değiştirilmesinde, düzenlenmesinde öngörülen resmi şekle uyulması gereklidir.(7)
· Fakat sözleşmeyi bozmayan, değiştirmeyen ikincil koşulların resmi şekilde yapılması zorunlu değildir.
Taşınmazın Belirli yada Belirlenebilir Olması Şartı
İlke olarak taşınamazın belirli yada belirlenebilir olması gerekir. Taşınmazın tamamının satılması durumunda ileride ifası için pek sorun doğurma fakat taşınmazın belli bir kısmının satılması durumunda belirlenebilir olması durumunda sözleşmeyi geçerli kılar. Mesela taşınmazın kat irtifakına yada kat mülkiyetine konu olması. Bunlarda ifa kabiliyeti vardır. Fakat Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde olduğu gibi kat irtifakı ile oluşacak daire satışı vaad edilmişse henüz taşınmaz tapuda arsa olarak gözüküyorsa burada ifa olanağı yoktur. (8)
Taşınamazın Bedelinin Belirlenmiş Olması ve Ödenmesi
Taşınmaz satış vaadinin geçerli olması için satış bedelin belli olması gerekir. Çünkü satış vaadi sözleşmesi ile satıcı taşınamazı satmayı vaad ettiği gibi alıcıda bedeli ödemeyi taahhüt etmiştir.
Bedel peşin olarak ödeneceği gibi taksitler halinde de ödemesi mümkündür. Ama bunların sözleşmede açıkça gösterilmesi zorunludur.
Satış vaadini kabul eden bedeli ödedikten sonra taşınmazın tescilini talep edebilir, Fakat bir kısmını ödeyip bir kısmını ödemediyse kalan kısmını ödemek yada tevdi mahalli tayin ettirerek oraya yatırması -depo etmesi- gerekir. Fakat aradan yıllar geçtikten sonra tescil davası açılmışsa dava tarihi itibariyle taşınmazın değeri tespit edilerek -uyarlama yapılarak- bakiye kısım ödettirildikten sonra tesciline karar verilmesi gerekir.(9)
IV. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TAPU SİCİLİNE ŞERHİ
Satış vaadi sözleşmesi kişisel bir hak sağlayan sözleşme olduğundan Tapu Kanunun 26. maddesi 5 fıkrasında "... noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilebilir" hükmü ve TMK nın 1009 maddesi, "taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya verilebileceği hükmü uyarınca tapuya şerh edilebilir.
Bu hak tapu siciline şerh edilmekle güçlendirilmiş şahsi hak olur. Tapu siciline şerh edilebilmesine rağmen aynî hak niteliği kazanamaz. Ancak aynî kuvvet ve tesir gösterebilir. Tapuya şerh için sözleşmede hüküm olmasına gerek yoktur. Kanunda şerh verilebileceği belirtilmiştir.
Bunu taraflardan biri sözleşmeyi eklemek suretiyle bir dilekçe ile Tapuya başvurarak yaptırabilir.Bunun için dava açılmasına gerek yoktur.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
Arsa payı inşaat sözleşmelerinde genellikle satış vaadi sözleşmeleri müteahhit (yüklenici) ile 3.kişi arasında yapıldığından 3.kişi yani vaad alacaklısı ile tapu maliki arasında bir akdi ilişki olmadığından örneğin müteahhit(yüklenici) yapmakta olduğu bir binadan kendisine düşen bir bağımsız bölümün satışını vaad etmişse ve tapu arsa sahibi adına duruyorsa, bu durumda vaad alacaklısı sözleşmeden doğan şahsi hakkını kuvvetlendirmek ve 3.kişilere karşı ileri sürebilmesi için arsa sahibini hasıl göstermek suretiyle satış vaadi sözleşmesini bir mahkeme hükmü ile şerh edilebilir.(10)
Şerhin konulması ve terkini davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Hacizli ve ipotekli taşınmazlarına satış vaadine konu olması yada satış vaadinin tapu siciline şerh verilmesine bir engel teşkil etmemektedir.
Şerhin Süresi ve Terkini
Tapu Kanununun 26.maddesinin 6 fıkrası, şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmazsa şerhin tapu sicil muhafızı veya memurunca re'sen terkin olunacağına amirdir. Fakat Yargıtay "satış vadi sözleşmesinin şerhi 5 yıl geçmekle re'sen silinemez.İlgilisinin talebi gereklidir, " demektedir.Süresi dolan şerh, taşınmaz sahibinin talebi üzerine Tapu müdürünce silinebilir, idari iştir, mahkemeden istenemez.
TMK 1009.maddesinin 2.fıkrası ise; bu şerhin verilmesi ile o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilme olanağı öngörmüştür.Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh verilmekle üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme hakkı vermektedir.Ayni hak olmamakla birlikte ayni hak etkisine sahip bir şahsi hakka dönüşür. "Gayrimenkul satış vaadi tapuya şerh edilmekle kişisel hak güçlenmiş ve ayni hak kuvvetini kazanmış olur.MK.919'a göre herkese karşı ileri sürülebilir."(11)
Vaad alacaklısı lehine konulan şerh, daha sonra yapılan satış vaadlerine karşı değer ifade edeceği gibi, taşınmazın bu şerhten sonra bir başkasına temliki halinde dahi hüküm ifade eder ve temlik ile ayni hak sahibi olan kişiye karşı da ileri sürülebilir.
Satış vaadinin sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra o taşınmazla ilgili olarak tapuya konulan takyidatlar ile düşülen şerhler, lehine satış vaadi yapılan kişinin durumunu ağırlaştıramaz. Zira şahsi hakkın daha önce tapuya işlenilmesiyle üçüncü kişiler bu konuda uyarılmış olur. Vaad alacaklısının bu takyidatları kabul etme zorunluluğu yoktur.
Tapu Kütüğüne satış vaadinin sözleşmesinin şerhinden itibaren izhar eder ve Tapu Kanununun 26. maddesinde öngörülen 5. yıllık süre gücü devam eder. Taraflar daha az bir süre kararlaştırdıysalar o süre sonunda gücünü yitirir. Yada tarafların anlaşmasıyla beş yıllık süre dolmadan da şerh sicilden silinebilir. Beş yıl sonra da taraflardan birinin talebiyle sicilden silinir.
Taşınmazın vaad alacaklısına satılması durumunda şerhten söz etmeye gerek kalmamaktadır.
· Şerhin konulduğu tarihten önce konulmuş şerhlere yada takyidatlara etkisi yoktur.(12)
· Tapu Kütüğüne satış vaadinin sözleşmesinin şerhinden sonra taşınamaza kanulan hacizden vaad alacaklısı sorumlu olmaz, şahsi hakkını ona karşı ileri sürebilir.Ancak haciz alacaklısı şerhin muvazaalı olduğunu ileri sürebilir.
· Tapu Kütüğüne satış vaadinin sözleşmesinin şerhinden sonra taşınamaza haciz yada takyidat konulmuşsa satış vaadi alacaklısı vaad edenin yanında bunların alacaklılarını da hasım göstererek taşınmazın takyidatlardan arınmış şekilde adına tescili için dava açabilir.(Y.14.HD.28.09.2009 T. 2009/8734 E. 2009/9889 K)
· Fakat satış vaadi tapuya şerh verilmemişse hacizler ve şerhlerin kaldırılması istenemez. Yada takyidatlarla birlikte adına tescilini isteyebilir.
· (TMK'nın 1023 maddesinde " Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." denilmesine rağmen tapudaki satış vaadi şerhini görerek satın alan kişi vaad alacaklısına karşı bu maddeden yararlanamaz.
V. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
1.Sözleşmenin Yerine Getirilmesi-İfa
Taşınmaz satış vaadini sonlandıran ilk neden, sözleşmenin öngördüğü vaadin yerine getirilmesi, kanuni deyimiyle "ifa" dır. Vaad alacaklısı bedeli öder, vaad borçlusu da taşınmazın tapusunu vaad alacaklısına devreder. Yoksa feragat icbar / tapu iptali ve tescili davası açılır.
2. Fesih
Taşınmaz satış vaadini sonlandıran nedenlerden bir diğeri fesihtir. Fesih iki taraflı yada yek taraflı olabilir.
A. İki Taraflı Fesih
Taraflar, yapacakları yeni bir sözleşme ile daha önce yapmış oldukları taşınmaz satış vaadini sözleşmesini her zaman feshedebilirler.Bu fesih Noterlik K.81/2 maddesi gereği evvelki işlemin yapıldığı şekilde yeni bir işlemle yapılır.
B. Tek Taraflı Fesih
İki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme olan satış vaadi sözleşmesine göre kendisine düşen edimleri yerine getiren taraf diğer tarafa da yerine getirmesini ihtar eder ya da sözleşmeyi feshedebilir.
Tapu iptali ve tescili davası açıldıktan sonra vaad borçlusunun sözleşmeyi feshetmesi kabul edilemez, bu durum iyi niyet kurallarıyla bağdaşmaz.
Alınan bedel iade edilmedikçe sözleşmenin feshi istenemez. Karşı taraf almazsa tevdi mahalli istenebilir.(13)
III. Zaman aşımı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin zaman aşımına uğraması da mümkündür. Fakat zaman aşımı alacakları sonlandırmaz, onun dava yoluyla yerine getirilmesini engeller.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için yasalarda özel bir hüküm olmadığından BK.125 maddesindeki 10 yıllık zaman aşımı süresine tabidir. Bu süre sözleşmenin ifa olanağı olmadığı durumlarda işlemez.
Zaman aşımı süresinin başlangıcı genel olarak sözleşmenin düzenlendiği tarihte başlar ve mutlaka def'i yoluyla ileri sürülmesi gerekir. Hâkim tarafından re ‘sen dikkate alınamaz.
Uygulamada sözleşme ile taşınmazın zilyetliğinin vaad alacaklısına teslim edildiği hallerde zaman aşımı def'inde bulunmanın dürüstlük ve iyi niyet kurallarıyla bağdaşmadığı gerekçesiyle dinlenemeyeceği kabul edilmektedir.(14) Teslim yoksa on yıl geçmekle zaman aşımına uğrar.
Ferağın verilmesi bir dava sonucuna ya da taşınmazın ifrazına bırakılmışsa zaman aşımı süresi dava sonuçlanınca ya da taşınmaz ifraz edilince başlar.
Elbirliği mülkiyette zamanaşımı bunun ifa olanağı başladığı tarihte başlar. Bu da elbirliği mülkiyetinin sona erdiği andır.
IV. Kamulaştırma
Taşınmaz satış vaadini sonlandıran nedenlerden biri de ifadan önce vaad konusu taşınmazın kamulaştırılmasıdır.Bura da ifa imkansızlığı yani mücbir sebep vardır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şahsi hak verdiğinden vaad alacaklısı kamulaştırma bedelini isteyemez. Ancak verdiği parayı isteyebilir. Fakat taşınmaz için faydalı ya da zorunlu masraf yapmışsa bunları ve bunu yanında mesela iyi niyetli olarak üzerine bine yapmışsa bina için takdir edilen kamulaştırma bedelini talep edebilir.
Yargıtay bir kararında tapuya şerh edilmiş olması durumunda kişisel hak güçlendirilmiş olduğundan kamulaştırma bedeli istenebilir görüşündedir. (Y.14.HD.09.05.1987 T.1987/1853 E. 1987/4982 K).
Bir diğer kararında ise kamulaştırma ile mülkiyet kamulaştıran idareye geçtiğinden ifa olanağı ortadan kalktığı kabul edilmektedir.
Kısmi kamulaştırmada ise keşfen ifa olanağı var mı yok mu bakılması gerekir demektedir. İfa olanağı varsa kısmi tescil yapılabilir.(Y.14.HD.22.09.2005 T.2005/4391 E. 2005/8115 K).
V. Sıfatların Birleşmesi
Taşınmaz satış vaadini sonlandıran nedenlerden bir diğeri de BK.116 maddesindeki gibi alacaklılık ve borçluluk ( vaad alacaklısı-vaad borçlusu) sıfatlarının aynı kişi de birleşmesi ile sözleşme sona erer. Alım satım ya da mirasçılık gibi nedenlerle.
VI. Taşınmazın Tamamen Yok Olması
TMK: 717 maddede taşınmazın mülkiyetinin tapudan terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona ereceğini emreder. Taşınamazın tamamen yok olması durumunda artık orta da vaad konusu kalmadığından taraflar açısından doğmuş olan hak da sona erer.
VI. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNDEN DOĞAN HAKKIN DEVRİ
(ALACAĞIN TEMLİKİ)
Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça TMK.183 madde hükümlerine göre vaad alacaklısı bu hakkını üçüncü kişilere devir/temlik edebilir. Fakat bu devir yazılı şekilde olmalıdır.
Temlikte vaadborçlusunun rızası aranmadığından temlik alan vaad borçlusuna karşı bu hakkını ileri sürebilir.
Vaad borçlusunun ölümünden sonra da mirasçılarının temlike rızası aranmaz. Arsa sahibi ile müteahhidin(yüklenicinin) yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin kendisine kalan bağımsız bölümün üçüncü kişiye temliki de geçerlidir.
Vaad borçlusu vaad alacaklısındaki haklarını üçüncü yazılı olarak devir ve temlik edebilir.
Vaad alacaklısının yada borçlusunun ölümü halinde mirascılar külli halef olarak bunların yerine geçer.Satış vaadine konu taşınmaz yine bir satış vaadi sözleşmesi ile de temlik edilebilir.(15)
VII.BİR TAŞINMAZIN BİRDEN FAZLA KİŞİYE SATIŞININ VAAD EDİLMESİ YADA SATILMASI(KİŞİSEL HAKLARIN YARIŞMASI=ÖNCELİK İLKESİ)
Bir taşınmazı malikinin bir taşınmazı bir kişiye satışını vaad ettikten sonra aynı taşınmazı ikinci kez ya da üçüncü kez başkalarına satmayı vaad edebilir. Bunda hukuki sorumluluğunun yanında vaadde bulunmasına engel bir hüküm yoktur.
Birden fazla sözleşmenin varlığı halinde sözleşmelerden öncelik taşıyana itibar etmek gerekir. Buna öncelik (kadimlik) ilkesi de denir.(16)
a.İlk satış vaadinin tapuya şerh edilmemiş olması:
İlk satış vaadinin tapuya şerh edilmemiş olması halinde vaad alacaklısı öncelik ilkesine göre kişisel hakkını vaad borçlusuna karşı ileri sürerek feraga icba/tapu iptali ev tescil davası açabilir. Fakat ikinci vaad alacaklısı tapudan taşınmazın devrini almışsa ilk vaad alacaklısı ancak vaad borçlusuna karşı tazmin hakkını kullanır tescil isteme hakkı ortadan kalkmış olur.
Satışı vaad edilen taşınmazın üçüncü kişiye tapudan satılması durumunda satın alan ayni hakka sahip olacağından ayni hak sahibi satış vaadiyle alan kişiye yani şahsi hak sahibine karşı üstün hakkı vardır. Fakat sırf vaad alacaklısını zarara sokmak için satış yapılmışsa vaad alacaklısı satıcı ve alıcıya karşı TMK:2 maddeye göre dava açabilir.
Akrabalık ilişkilerinin olması yada aynı köyde yaşamaları satış vaadini bileceklerine karine sayılmıştır. Yinesatış vaadini bilen kişinin tapudan aynı taşınmazı satın alması durumunda iyi niyetli olduğundan söz edilemez.
Satışı vaad edilen taşınmaz için tapu iptali ve Tescili davası açıldıktan sonra satılması durumunda dava TMK.186 maddeye göre tazminat ya da tescil olarak seçimlik hakkını kullanabilir. Fakat tapuya şerh verilmemiş olsa bile Yargıtay’a göre tapuyu alan kişi bu durumu biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa mesela vaad alacaklısı taşınmazın zilyedi ise; TMK.1024 maddeye yolsuz tescil ise üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.(17)
Seçimlik hakkını tescilden yana kullanan davayı kaybederse vaad borçlusu/eski davalıdan TMK:186/II ye göre tazminat talep edebilir. Tescil hükmünden alındıktan fakat tapuya henüz tescil edilmeden satılması durumunda da alıcı iyi niyetli ise TMK. 1023 göre dava açılamaz, fakat yolsuz bir tescil ise TMK: 1024 maddesine göre iptali istenebilir.
b.İlk satış vaadinin tapuya şerh edilmiş olması:
İlk satış vaadinin tapuya şerh edilmiş olması halinde ise; vaad borçlusundan ifayı isteyebileceği gibi dava yoluyla da taşınmazı kendi tadına tescil ettirebilir. Tapu kaydındaki şerhe rağmen taşınmaz üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmişse velevki; dava yoluyla bile olmuş olsa bile, vaad alacaklısı kaydın iptali ile taşınmazın adına tescilini isteyebilir.
c.İkinci sözleşmenin tapuya şerh edilmesi:
İkinci sözleşmenin tapuya şerh edilmesi durumunda bu şerh kendisinden daha sonraki vaad alacaklarına karşı etki yapar. Yoksa bu şerh daha önce şahsi hak elde etmiş olan ilk vaad alacaklısını etkilemez.(18)
VIII. SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE ZAMAN AŞIMI
Zaman aşımı alacak haklarını sonlandırmayan ancak onun dava yoluyla istenmesini engelleyen bir kurumdur.
Satış vaadi sözleşmesinin zaman aşımına uğraması mümkündür, ama satış vaadine dayalı tapun iptali ve tescili davalarında hak düşürücü süre söz konusu değildir.
Taşınmaz satış vaadi için kanunlarımızda öngörülmüş bir zaman aşımı süresi olmadığından TBK.146 maddesindeki on yıllık zaman aşımına tabidir.
Zaman aşımı genel olarak sözleşmenin düzenlendiği tarihte başlar fakat bu süre sözleşmenin ifa kabiliyetinin olmadığı durumlarda işlemez.
Zaman Aşımının Def'i olarak ileri sürülmesi
Zamanaşımı taraflarca def'i olarak ileri sürülür. Hâkim tarafından resen dikkate alınmaz. Fakat ilk itiraz olmadığından daha sonra da ileri sürülebilir. Fakat savunmayı genişletme yasağına tabi olacağından davacı tarafından reddedilebilir/kabul edilmeyebilir. Onun için ilk itirazlarla birlikte ya da cevapla birlikte yapılmasında fayda vardır.
Zaman aşımı Süresinin başlaması
BK. 149 maddesi zamanaşımı süresinin başlamasını kurala bağlamıştır. Satış sözleşmeleri açısından ifa olanağının doğması ile başlar.
- Uygulamada sözleşme ile zilyetliğin vaad alacaklısına teslim edildiği hallerde zamanaşımı def'inde bulunmanın dürüstlük ve iyi niyet kurallarıyla bağdaşmadığı bu nedenle dinlenemeyeceği yönündedir.
- Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazın satış vaadinde zamanaşımı, bunun ifa olanağı başladığı tarihten itibaren başlar. Bu da elbirliği mülkiyetinin sona erdiği andır
- Elbirliği mülkiyet müşterek mülkiyete dönüştüğünde zamanaşımı süresi de başlar.
- Elbirliği mülkiyette ortağın diğer ortağa payını satmayı vaad etmesi durumunda, mirasçılar arasında zaman aşımı işleyemeyeceğinden zaman aşımı def'i ileri sürülemez.(19)
- Ferağın verilmesi açılmış olan bir davanın sonucunaya da taşınmazın ifrazına bağlanmışsa zamanaşımı süresi davanın sonuçlanmasından ya da taşınmazın ifrazınsan sonra başlar.
(Bu köşe yazısı, sayın Av. Mehmet EROL tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)
---------------
1.Y.HGK.14.02.1966 T.1995/14-963 E. 1996/69 K.
2.Y.HGK.25.09.1985 t.2195/14-13 E.1985/729 K.
3.Y.14.HD.10.05.1990 T.1989/4561 E.1990/44135 K.ve Y.İBK.10.06.1978 T.1978-3-4 K.
4.Y. 8.HD.06/06/1997 T. 1996/9378 E. 1997/4125 K.
5.Y.14.HD:19.06.2013 T.2013/7844 E. 2013/9333 K.
6.Y.14.HD.08.07.2010 T.2010/6611 E. 2010/7988 K.
7.Y.HGK.30.03.1974 T. 1969/1-1257 E.1974/308 K.
8.Y.14.HD.06.05.2013 T.2013/5121 E. 2013/6793 K.
9.Y.10.HD.15.11.2011 T. 2011/6224 E. 2011/13620 K.
10.Y.14.HD.04.03.2009 T.2009/995 E. 2009/2658 K, ve Y.14.HD.03.06.2010 T.2010/4527 E. 2010/6501 K.
11.Y.14.HD.19.03.1991 T.1991/10686 E. 1991/2762 K.
12.Y.HGK.06.11.1991 T. 1990/14-632 E.1991/4 K.
13.Y.14.HD.12.111990 T. 1990/9083 E. 1990/9691 K.
14.Y.14.HD.03.11.1997 T.1997/6128 E. 1997/7329 K.
15.Y.14.HD.30.03.2010 T.2010/1003 E. 2010/3455 K.
16.Y.HGK.06.02.1991 T.1990/14-632 E. 1991/416K.
17.Y.HGK.28.04.1971 T.1971/276 E. 1971/283-Y.HGK.01.07.1992T.1992/14-284 E.992/429 K.
18.Y.HGK.06.02.1991 T.1990/14-632 E. 1991/416K.
19.Y.14.HD.28.01.1994T. 1993/4758 E. 1994/785 K.