Makale Başlıkları
Kira Sözleşmesi ve Kiracının Hakları
Kira Sözleşmesi ve Kiracının Hakları, kiracılar için büyük önem taşır. Kira sözleşmesi, bir mülkün belirli bir süre boyunca kiracıya kullanım hakkı veren bir anlaşmadır. Kiracılar, bu sözleşme kapsamında çeşitli haklara sahip olurlar. Bu haklar arasında makul kira bedelinin belirlenmesi, kira artışının sınırları, mülkün düzgün kullanılması ve bakımı, depozito ve iade süreci gibi konular bulunur.
Kiracılar, bu haklar sayesinde adil bir kira ilişkisi sürdürebilir ve konutlarından güvence altında yaşayabilirler. Bu makalede, kira sözleşmeleri ve kiracının hakları hakkında bilgi edineceksiniz. Kira sözleşmelerinde dikkat etmeniz gerekenler, kiracının hakları ve kiracı olarak size hangi hakların tanındığını öğreneceksiniz.
Günümüzde kira sözleşmeleri, konut ve iş yeri kiralama süreçlerinin önemli bir parçasıdır. Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenleyen, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen yazılı bir anlaşmadır. Bu makale, kira sözleşmesinin ne olduğunu, kiracının haklarını ve bu hakların nasıl korunabileceğini detaylı bir şekilde ele alacak.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, bir kişi veya kurumun, belirli bir süre boyunca bir mülkü kullanması için belirli bir ücret karşılığında başka bir kişi veya kurumdan mülkü kiralamasını sağlayan bir anlaşmadır. Görüldüğü gibi kira sözleşmesinde kiraya veren ve kiracı olmak üzere iki taraf bulunmaktadır.
Bu sözleşme, genellikle kiralanan mülkün kullanım hakkını, kira bedelini, kira süresini, depozito miktarını ve diğer koşulları belirler.
Kiraya Verenin Hakları
Yukarıda değinildiği gibi kira sözleşmesinde kiracı ve kiraya veren olmak üzere iki taraf bulunmaktadır. Her sözleşmede olduğu gibi kira sözleşmesinde de tarafların birtakım hakları ve yükümlülükleri vardır.
Fakat kira sözleşmesi synallagmatic bir sözleşme olduğu için kiracının hakları kiraya verenin yükümlülüklerini; kiraya verenin hakları ise kiracının yükümlülüklerini teşkil etmektedir. Yani biz burada kiraya verenin haklarını anlatırken aynı zamanda kiracının yükümlülüklerinden de söz ediyor olacağız. Buna göre kiraya verenin;
- Kira bedelinin belirlenen tarihte eksiksiz şekilde ödenmesini isteme,
- Kiracının ısıtma, aydınlanma, su gibi kullanma ihtiyaçlarını ödemesini isteme,
- Kiracıdan güvence talep etme,
- Kiracının temerrüdü halinde kira sözleşmesini feshetme,
- Kanunda sayılan nedenlerden biri gerçekleşirse kiracının tahliyesini isteme,
- Kiracının evi özenli kullanmasını ve komşulara saygı göstermesini isteme,
- Temizlik ve bakım giderlerini kiracının ödemesini isteme hakları bulunmaktadır.
Kiracının Hakları Nelerdir
Kiracılar, kira sözleşmesi çerçevesinde çeşitli haklara sahiptir. Bu haklar, kiracının mülkü kullanma hakkını, kira bedelini zamanında ödeme hakkını, mülkün bakım ve onarımına ilişkin haklarını ve sözleşmenin sona erdirilmesi hakkını içerir.
Kiracının hakları, çeşitli kanun ve düzenlemeler ile korunmaktadır. Bunlar arasında Türk Borçlar Kanunu ve İkamet ve İşyeri Kiraları Hakkında Kanun gibi hukuki düzenlemeler bulunmaktadır. Bunların yanı sıra, kiracıların haklarını korumak için çeşitli sivil toplum örgütleri ve tüketici koruma dernekleri de çalışmalar yapmaktadır.
Yukarıda belirttiğimiz gibi kira sözleşmesi synallagmatic bir sözleşme olduğu için kiracının hakları başlığının altında aynı zamanda kiraya verenin borçlarından da söz etmekteyiz. Buna göre kiracının;
- Kiralananın belirlenen tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim edilmesini ve sözleşme süresince bu durumda bulundurulmasını isteme,
- Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi kararlaştırılmamış ise kiraya verenin katlanmasını isteme,
- Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, yapılan giderlere kiraya verenin katlanmasını isteme,
- Kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıpların giderilmesini veya ayıp oranında kirada indirim yapılmasını isteme,
- Önemli ayıplarda sözleşmeyi fesih,
- Kiraya verenin rızasıyla alt kira ilişkisi kurabilme veya kira ilişkisini devredebilme hakları bulunmaktadır.
Kira Sözleşmelerinde Nelere Dikkat Etmeliyim?
Kira sözleşmeleri ve kiracının hakları, mülk kiralama sürecinin önemli bir parçasıdır. Kiracılar, kira sözleşmelerinin koşullarını dikkatlice okumalı ve haklarını anlamalıdır. Bu şekilde, kiralama sürecinde olası sorunların önüne geçilmesi için hukuki destek alınması önemlidir.
Kontratsız Kiracı Hakları
Kira sözleşmesi şekle bağlı bir sözleşme olmadığından, kira sözleşmesinin yazılı veya sözlü olarak yapılmasının, yani kontrat şeklinde veya kontratsız olarak yapılmasının, hukuken bir farkı yoktur. Yazılı kira sözleşmesinde belirtilen kiracı hakları, kontratsız bir kira durumunda da geçerlidir. Bu nedenle, kiracının haklarının korunması, sözleşmenin yazılı veya sözlü olarak yapılmasından bağımsızdır.
Bu bilgi, kiracılar için önemli bir güvence sağlar. Çünkü kira sözleşmesi yazılı olmasa dahi, kiracının hakları korunmaktadır. Bununla birlikte, sözlü sözleşmelerin kanıtlanması genellikle yazılı sözleşmelerden daha zordur. Bu yüzden kiracıların haklarını korumak adına kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması tavsiye edilir.
Evin Satılması Durumunda Kiracı Hakları
Kira sözleşmesinde kiracının hakkı nisbi bir haktır, yani hakkını sadece kiraya verene karşı ileri sürebilir. Ancak, kiraya veren evi satarsa kiracının durumu nasıl etkileneceği önemli bir konudur.
Eğer ev sahibi evi satarsa, yeni malik (yeni ev sahibi) kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme aynı şekil ve şartlarda devam eder. Bu durumda, kiracının hakları korunur ve kira sözleşmesinin hükümleri yeni malik tarafından da kabul edilir. Kiracı, kira süresinin bitimine kadar sözleşme şartlarına uygun olarak mülkü kullanmaya devam eder.
Yeni malik, kira sözleşmesinin devam ettiğini ve kiracının haklarını gözetmekle yükümlüdür. Bu nedenle, kiracının kira bedelini zamanında ödemesi, mülkü düzgün bir şekilde kullanması ve bakım sorumluluklarını yerine getirmesi gerekmektedir.
Ancak, ev sahibinin satış sonrasında kiracıyı tahliye etmek istemesi durumunda, kiracının korunması için kanuni süreçler vardır. Kiracı, tahliye talebinin geçerli olup olmadığını ve haklarını savunmak için yasal yollara başvurabilir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir Mi?
Kanun koyucu, ev sahibi değiştiğinde kira sözleşmesinin aynı şartlarda devam etmesini öngörmüş ve kiracıyı mağdur etmemeyi hedeflemiştir. Ancak, yeni ev sahibinin de mağdur olmaması adına bazı şartlara bağlı olarak kiracıyı çıkarma hakkı bulunmaktadır.
Yeni ev sahibi, o bölgede barınma ihtiyacını karşılayacak bir evi bulunmaması durumunda, gerçek bir ihtiyacının olduğunu ispat ederek kira sözleşmesini sona erdirebilir ve evin tahliyesini mahkemeden talep edebilir. Ancak, bu durumda bile kiracının hemen evden çıkarılması mümkün değildir.
Yeni ev sahibi, evi satın aldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtarname çekmeli ve en geç altı ay içerisinde evin tahliyesini talep etmelidir. Kiracı, ihtarnameyi tebliğ aldığı tarihten itibaren altı ay içerisinde evi tahliye etmekle yükümlüdür. Bu süre, kiracıya tanınan bir hak olup, kiracı maksimum altı ayı kullanarak evi tahliye edebilir.
Sonuç olarak, yeni ev sahibi ev sahibi değişikliği nedeniyle kiracıyı evden çıkarmak istese bile kiracıya belirli bir süre tanınmıştır. Kiracı, kendisine tanınan hak çerçevesinde en fazla altı ayı kullanarak evi tahliye etmelidir.
Kira Artışında Kiracı Hakları
Kira bedeli kira sözleşmesinin asli unsuru olup taraflar arasında kararlaştırılır. Ancak, kira bedelinin artışı konusu, ülkemizin bulunduğu ekonomik durum nedeniyle son zamanlarda en çok sorulan konulardan biri olmuştur. Kanun koyucu, kiracıyı koruyan bir tavır sergilemektedir.
Kira bedelinin artışı konusunda kanun koyucu, tarafları kira bedelinin belirlenmesinde olduğu gibi serbest bırakmamıştır. Buna göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında uygulanan TÜFE artış oranını geçmemelidir.
Taraflar kira bedelinin arttırılması konusunda bir anlaşma yapmamışlarsa, kira bedeli, bir önceki kira yılında uygulanan TÜFE artış oranını geçmeyecek şekilde hakim tarafından kiracının durumu göz önüne alınarak belirlenir. Bu, kiracının aşırı bir kira artışına maruz kalmamasını sağlayan bir koruma mekanizmasıdır.
Kiracı, kira bedelinin artışı konusunda hakim tarafından belirlenen miktarı aşan bir taleple karşılaşması durumunda itiraz hakkına sahiptir. İtiraz hakkı, kiracının korunması için önemli bir araçtır ve hakim tarafından değerlendirilir.
Beş Yıllık Kiracı Hakları
Beş yıllık ve beş yıldan uzun süreli kiracılarda kira bedelinin artışı konusunda farklı bir yol izlenmiştir. Kanun koyucu, tarafların anlaşma yapılıp yapılmamasına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedelini belirlemek için özel bir düzenleme getirmiştir.
Bu düzenlemeye göre, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranı, kiracının durumu ve emsal kira bedeli göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir. Yani, beş yılını dolduran veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışı, tarafların anlaşmasına bağlı olmaksızın hakim tarafından belirlenir.
Bu düzenleme, kiracıyı aşırı kira artışlarından korumayı hedeflemektedir. Kiracının korunması amacıyla, hakim tarafından belirlenen kira bedeli, TÜFE oranı, kiracının durumu ve emsal kira bedeli gibi faktörler göz önünde bulundurularak adil bir şekilde tespit edilir.
On Yıllık Kiracı Hakları
Kiracının en önemli haklarından biri, kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeden kiracıyı çıkaramamasıdır. Ancak, on yılı aşan kira sözleşmelerinde durum biraz farklıdır.
Kanun koyucu, on yılı aşan kira sözleşmelerinde kiraya verene, her uzama yılının bitmesinden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilme hakkı tanımıştır. Bu durumda, kiraya veren, kiracıya üç aylık bir bildirim süresi sağlamalı ve kira sözleşmesinin sona erdirileceğini bildirmelidir.
Bu düzenleme, kiracının uzun süreli kira sözleşmeleri sonunda daireyi boşaltma zorunluluğuyla karşılaşabileceği bir durumu önlemek amacıyla yapılmıştır. Ancak, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için uygun bir bildirim süresini sağlaması gerekmektedir.
Alt Kiracının Hakları
Kiracı, TBK m322’ye göre, kiraya verene zarar vermeyecek bir değişiklik yapmadığı takdirde, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına alt kira yoluyla devredebilir. Ancak, alt kira sözleşmesi yapılabilmesi için kiraya verenin yazılı rızası gerekmektedir.
Alt kira sözleşmesi, asıl kiracı ile alt kiracı arasında kurulur ve asıl kira sözleşmesinin akıbetine tabidir. Yani, asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde, alt kira sözleşmesi de sona erecektir. Aynı şekilde, asıl kiracının tahliyesi için icra yoluna gidildiğinde, alt kiracının da kiracılık sıfatı sona erer.
Bu durumda, alt kiracının hakları ve yükümlülükleri, asıl kiracı ile alt kiracı arasındaki sözleşme ile belirlenir. Alt kiracı, asıl kiracının haklarına ve yükümlülüklerine tabidir ve asıl kiracının izni doğrultusunda kiralanan mülkü kullanma hakkına sahiptir.
İşyeri Kiracı Hakları
İşyeri kira sözleşmeleri, ev kiralarına göre daha fazla ücretin ödendiği ve daha fazla sorumluluğun olduğu sözleşmelerdir. Bu nedenle, işyeri kiracılarına yönelik haklar birçok kanun hükmüyle koruma altına alınmıştır. İşyeri kiracılarının sahip olduğu bazı önemli haklar şunlardır:
- Kiralanan işyerinin belirlenen tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim edilmesini ve sözleşme süresince bu durumda bulundurulmasını talep etme hakkı.
- Kiralanan işyeriyle ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi kararlaştırılmamış ise kiraya verenin katlanmasını talep etme hakkı.
- Kiralanan işyerinde sonradan ortaya çıkan ayıpların giderilmesini veya ayıp oranında kirada indirim yapılmasını talep etme hakkı.
- Sözleşme süresi bitmeden işyerinden atılamama hakkı. Kiracı, sözleşmenin belirli bir süresi varsa, bu süre dolmadan işyerinden atılamaz.
- Kusurun giderilmesini talep etme hakkı. Kiracı, işyerindeki kusurların giderilmesini ve işyerinin kullanıma uygun hale getirilmesini talep edebilir.
- Kiralanan işyerinin kullanıma uygunluğunun ortadan kalkması durumunda sözleşmeyi fesih etme hakkı. Eğer kiralanan işyeri kullanıma uygun hale getirilemezse, kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
- Sözleşmenin kiracı aleyhine düzenlenmesini engelleme hakkı. İşyeri kira sözleşmesi, kiracı aleyhine haksız şartlar içeremez. Kiracı, sözleşmenin haksız şartlar içerdiğini savunarak bu şartların iptalini talep edebilir.
- Kira bedelinin geç ödenmesine yönelik cezai işlem içeren anlaşmayı engelleme hakkı. İşyeri kiracısı, kira bedelinin geç ödenmesi durumunda uygulanacak cezai işlem içeren anlaşmaların geçerli olmadığını savunabilir.
- İşyerine ait yan giderlerin kiralayandan talep edilebilme hakkı. Kiracı, kiralanan işyeriyle ilgili yan giderlerin kiralayandan talep edebilir.
Bu haklar, işyeri kiracılarının korunmasını ve adil bir sözleşme ilişkisi sürdürebilmesini sağlamak amacıyla kanunlar tarafından güvence altına alınmıştır.
Depozitoyla İlgili Kiracının Hakları
Depozito, kira sözleşmelerinde kiracı tarafından ödenen bir güvence bedelidir. Kiraya verenin uğrayabileceği zararların teminat altına alınması amacıyla kullanılır. Ancak, depozito iadesi konusunda yaşanan sorunlar ve kiracıların mağduriyetleri göz önüne alınarak, TBK m.342’de bazı sınırlamalar ve düzenlemeler getirilmiştir.
Buna göre konut ve çatılı işyerlerinde depozito miktarına bir üst sınırlama getirilmiş ve depozito miktarının üç aylık kira bedelini geçemeyeceği hükme bağlanmıştır. Eğer depozito miktarı üç aylık kira bedelini aşıyorsa aşan kısım butlanla geçersiz olup kiracı bu aşan kısmı geri isteyebilecektir.
TBK m.342’de düzenlenen başka konu depozitonun nereye yatırılacağıdır. Depozito para veya kıymetli evrak şeklinde kararlaştırılmışsa kiracı parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka bu bedelleri ancak kiracı ve kiraya verenin ortak rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak taraflardan birine teslim edebilir.
Kanun koyucu depozitonun vadeli hesaba yatırılmasını öngörmeden önce kiracı bu bedeli kiraya verene elden veriyordu. Bu da uygulamada depozito bedelinin enflasyon karşısında erimesi veya depozito bedelinin geri alınamaması gibi birtakım problemlere yol açıyordu. Hali hazırda yeni düzenlemeye rağmen kiracılar sıklıkla depozitoyu vadeli hesaba yatırmak yerine kiraya verene elden teslim ediyor bu durum da uygulamada problemlere yol açıyor.
Ayrıca bankaya yatırılan paranın faizi de anaparaya eklenip teminat kapsamında değerlendirilmelidir.
Yeni düzenleme ile birlikte kiraya verenin depozito miktarından keyfi kesintiler yapması da engellenmiştir. Bankaya yatırılan paralardan kesinti yapılabilmesi için kiracının rızası veya icra takibi gereklidir. Fakat depozitoyu kiraya verene elden teslim eden kiracılar için kiraya verenin depozitoyu eksik veya hiç vermemesi sık karşılaşılan bir problemdir. Bu durumda kiraya verenin keyfi kesinti yapmasını engellemek için depozito bedelinin iade edilmemesi veya eksik iade edilmesi üzerine dava açmak zorundadır.
Depozito Ne Zaman İade Edilir?
Depozito, kira sözleşmesi sona erdikten sonra iade edilir. Depozitonun iadesi, depozitonun nasıl yatırıldığına bağlı olarak farklılık gösterir.
Bankaya yatırılan depozito için, depozitonun geri verilmesi için iki tarafın anlaşması veya kesinleşen bir icra takibi veya mahkeme kararı gereklidir. Ayrıca, kira sözleşmesi sona erdikten sonra üç ay içerisinde kiraya verenin dava açmaması veya icra-iflas yoluyla takibe başlaması durumunda banka, kiracının talebiyle birlikte depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlüdür.
Öte yandan, elden teslim edilen depozitolar için, kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın sözleşmeye uygun şekilde tahliye edilmesiyle birlikte depozito kiraya veren tarafından gecikmeksizin iade edilmelidir.
Bu noktada, kiralananın sözleşmeye uygun şekilde teslim edildiğini kanıtlayan bir belge düzenlenmesi, olası depozito iade problemlerinde önemli bir role sahiptir.
Depozitonun Kiradan Mahsup Edilmesi
Depozitonun kiradan mahsup edilmesi konusunda, kiracının son kira bedelini ödemek için depozitodan kesinti yapması hukuki olarak mümkün değildir. Depozito, kiraya verenin kira sözleşmesi nedeniyle uğrayabileceği zararları karşılamak amacıyla alınan bir güvence bedelidir. Yargıtay kararları da bu durumu desteklemekte ve kiracının son kira bedelini ödememek için depozitodan kesinti yapmasının hukuka aykırı olduğunu vurgulamaktadır.
Eğer kiracı son kira bedelini ödememekte ısrar ederse, kiraya verenin yasal yollara başvurma hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren, kiracının ödememe durumunu icra takibiyle gidermeye çalışabilir ve kiracı, son kira bedelini ödemek için icra takibine maruz kalabilir.
Depozitonun amaçlarından biri, kiracının ödemelerini tam ve düzenli olarak yapmasını teşvik etmektir. Bu nedenle kiracının son kira bedelini depozito üzerinden ödememesi, kira sözleşmesi ve yasalara aykırı bir davranış olarak değerlendirilir.
Kiracının Tahliyesi
Kiracının tahliyesi konusunda, Türk hukuk sistemi kiracıya önemli bir hukuki koruma sağlamıştır ve tahliye yalnızca yasada belirtilen nedenlerle gerçekleştirilebilir.
Bu nedenler dikkate alındığında, kiracının tahliyesi mümkün olabilir. Bazı yaygın tahliye nedenleri şunlardır:
- Kiranın ödenmemesi: Kiracının kira bedelini düzenli olarak ödememesi durumunda ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir.
- Tahliye taahhütnamesinin bulunması: Taraflar arasında imzalanan bir sözleşme veya taahhütnameye göre belirli bir süre sonunda kiracının tahliye etmesi gerekiyorsa, ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir.
- Ev sahibinin veya yakınlarının ev ihtiyacı: Ev sahibinin kendisi veya birinci derece yakınlarının barınma ihtiyacı varsa, kiracı tahliye edilebilir.
- Kiracıya ait başka bir evin bulunması: Kiracının kendi sahip olduğu bir evin veya oturabileceği bir başka yerin bulunması durumunda, ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir.
- Komşuların rahatsız edilmesi: Kiracının komşuları rahatsız edici davranışlar sergilemesi durumunda, ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir.
- On yıl süresinin dolması: On yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, on yıl süresinin dolmasından sonra ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir.
- Kiracının iflası: Kiracının iflas etmesi durumunda, ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir.
- Ev için tadilat ihtiyacı: Kiralanan evin önemli bir tadilata ihtiyaç duyması durumunda, ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir.
- Önemli nedenlerin bulunması: Yasada belirtilen diğer önemli nedenler, ev sahibine kiracıyı tahliye etme hakkı verebilir.
Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kira sözleşmesi ve kiracının hakları kiracının haklarıyla ilgili önemli konuları içerir. Kiracının hakları arasında makul kira bedeli belirlenmesi, kira artışının sınırları, mülkün düzgün kullanımı ve bakımı, depozito ve iade süreci bulunur.
TBK m.352/2’ye göre “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Buna göre, kiracının asıl borcu olan kira bedelini düzenli ödemesi gerekmektedir. Bir yıl içinde iki defa kira bedelini ödemeyen kiracının iki haklı ihtarla beraber evden tahliye edilmesi mümkündür. Kiracının iki haklı ihtar yoluyla tahliye edilmesi için kiraya verenin, kira yılının bitiminden bir ay içerisinde taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davasını açması gerekmektedir.
Kira bedelini düzenli ödemeyen kiracı için bir başka tahliye yöntemi temerrüt yoluyla kiracının tahliyesidir. Bu yolda kiranın ödenmemesi halinde kiracıya bir ihtarname çekilir.
İhtarnamede ‘’Kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesini aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği’’ yazılmaktadır. Böylelikle kiracı 30 gün içinde ödeme yapmak zorunda kalır aksi halde kiracının tahliyesi icra yoluyla sağlanır. Bu 30 günlük süre konut ve çatılı işyerleri için geçerlidir. Diğer kiralarda bu süre 10 gündür.
Son olarak icra yoluyla da kiracının tahliyesi mümkündür. Bu yöntemde kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılır. Bu takip ile hem kiracının evden tahliyesi hem de ödenmeyen kira bedelleri istenebilir. Tahliye değil de sadece kira bedelleri istenecekse yapılması gereken takip ilamsız icra takibidir.
Tahliye Taahhütnamesinin Bulunması Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Tahliye taahhütnamesi kiracının taşınmazı belli bir sürenin sonunda tahliye edeceğini belirttiği beyanıdır. Tahliye taahhüdünün geçerliliğinin belli şartları vardır.
Buna göre tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalandıktan sonra verilmesi gereklidir. Aksi halde kira sözleşmesi yapılırken yapılan tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır. Ayrıca tahliye taahhüdünün yazılı yapılması gerekmektedir. Sözlü yapılan bir tahliye taahhütnamesi geçerli olmayacaktır.
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa taahhüt edilen sürenin gelmesiyle beraber kiracının evden çıkması gerekmektedir. Taahhüt edilen süre gelmesine rağmen kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiraya veren belirtilen sürenin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin bulunması nedeniyle kiracının tahliyesinde bir başka yol kiracıya karşı icra takibi başlatılarak evin tahliyesinin istenmesidir.
İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kira sözleşmesi ve kiracının hakları, önemli bir konudur. Kiracıların hakları arasında makul kira bedeli, kira artışı sınırları, mülkün kullanımı, depozito ve iade yer alır. Bu tahliye türü kiraya veren veya kiraya verenin yakınları tarafından taşınmaza ihtiyaç duyulması durumunda kiracının tahliyesini sağlamaktadır. Bu davada kiraya veren ihtiyaç hususunu ispatlamalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında da belli bazı şartlar vardır.
Öncelikle kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olmalıdır.
Kiralayan, belirtilen kişiler dışında birinin ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini isteyememektedir. Daha sonra bu ihtiyacın gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. Kiralayan evi başkasına kiralamak, kira fiyatını arttırmak vb. nedenlerle kiracının tahliyesini isteyemez.
Kiralayanın kirada oturması, kiralayanın oturmakta olduğu evin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi, kiralayanın memuriyet sebebi, kiralayanın çocuklarının öğrenim sebebi gibi sebepler kiracının tahliyesini gerektiren sebepler olarak karşımıza çıkmaktadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının ne zaman açılacağı sözleşmenin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre farklılık göstermektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren fesih dönemi içinde en az 3 ay önceden kiracıya bildirimde bulunarak fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Bu sürelere uyulmadan açılacak tahliye davası usulden reddedilecektir.
Görüldüğü gibi belirli süreli sözleşmelerde ihtar şartı gerekmezken belirsiz süreli sözleşmelerde fesih döneminin bitmesinden en az 3 ay evvel ihtar şartı bulunmaktadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya veren ve yeni malik açabileceği gibi Yargıtay kararı uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ve intifa hakkı sahibi de açabilmektedir.
Yeniden Kiralama Yasağı
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılıp kiracının tahliyesi gerçekleştikten sonra kiraya veren için artık bir ‘’Yeniden Kiralama Yasağı’’ söz konusu olacaktır.
Bu yasak kapsamında; kiraya veren 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmadıkça tahliye edilen taşınmazı eski kiracıdan başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi halde eski kiracı son 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat davası açmaya hak kazanır. Kira sözleşmesi ve kiracının hakları, kira bedelinin belirlenmesi, kira artışı sınırları, mülkün kullanımı ve bakımı, depozito ve iade sürecini içerir.
Kiracıya Ait Bir Evin Varlığı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
TBK’ye göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kiralanan taşınmazla aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa kiraya veren kiracının tahliyesini isteyebilir. Fakat burada bir şart bulunmaktadır. Kiraya verenin bu evin varlığından kira sözleşmesi yapıldığı esnada haberinin olmaması gerekir. Kira sözleşmesi yapıldığı esnada kiracının başka bir evinin olduğundan kiraya verenin haberi varsa sonradan bu nedene dayanarak taşınmazın tahliyesini istemesi mümkün değildir.
Komşuların Rahatsız Olması Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Yazımızın başında belirttiğimiz gibi kira sözleşmesi synallagmatic bir sözleşmedir ve tarafların birbirine karşı yükümlülükleri vardır. Kiracının bir yükümlülüğü de taşınmazı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğüdür. Kiracı bu yükümlülüğüne uymayıp komşuları sürekli biçimde rahatsız ederse kiraya veren tahliye davası ile evin tahliyesini isteyebilir.
On Yılın Dolması Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Konut ve çatılı işyerlerinde belirli süreli kira sözleşmesi yapılmış olsa dahi sürenin bitmesi sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Kiracı kira sözleşmesini feshetmediği takdirde sözleşme 1 yıl uzamaktadır. Fakat TBK kiraya verene de bir hak vermiştir. Kira sözleşmesi ve kiracının hakları, kira ilişkisinde önemli bir rol oynar. Kiracının hakları, kira bedelinin belirlenmesi, kira artışının sınırları, mülkün kullanımı ve bakımı, depozito ve geri ödeme gibi konuları içerir.
Buna göre kira sözleşmesi 10 defa uzadıktan sonra kiraya verenin hiçbir sebep göstermeden kira sözleşmesini feshetme hakkı vardır. Kira sözleşmesi 10 yıl uzadıktan sonra kiraya veren takip eden her kira yılının belirli zaman aralığında kiracıya bir ihtarname göndererek evin tahliyesini isteyebilir. Bu ihtarname yeni kira yılından 3 ay öncesine kadar yazılı şekilde yapılmalıdır.
Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye
Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracının iflas etmesi halinde kiraya veren gelecek kira bedelleri için bir güvence verilmesini isteyebilir. Bu durumda kiraya veren kiracıya ve iflas masasına bildirimde bulunur ve uygun bir süre verir. Bu süre içerisinde kendisine herhangi bir güvence verilmeyen kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir. Kendisine herhangi bir güvence verilmeyen ev sahibinin sözleşmeyi feshetmesi için herhangi bir süreye uymasına gerek yoktur.
Ev İçin Tadilatın Gerekmesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Borçlar Kanununa göre kiralanan evin tadilatının gerekmesi durumunda kiracının evi tahliye etmesi istenebilir. Fakat tabi ki her tadilat için tahliye istenemeyecektir. Tahliye istenebilmesi için tadilatın önemli olması ve tadilat yapılırken evin kullanımın mümkün olmaması gerekir. Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinde usul kira sözleşmesinin belirli süreli ve belirsiz süreli olmasına göre farklılık göstermektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tadilat nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her fesih döneminin sonunda en az 3 ay evvel kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.
Kiracı bu bildirime rağmen taşınmazdan çıkmazsa artık kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir. Kira sözleşmesi ve kiracının hakları, kira bedelinin belirlenmesi, kira artışının sınırları, mülkün kullanımı, bakımı, depozito ve iade sürecini içerir.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
TBK’ye göre kira sözleşmesinin sona ermesinin birkaç yolu vardır.
Bu yollardan ilki belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitmesidir. Sürenin bitmesi ile beraber kira sözleşmesi kendiliğinden sonra erer. Fakat süre bittikten sonra taraflar bir anlaşma yapmadan kira ilişkisini sürdürürlerse kira sözleşmesi belirsiz süreli kiralı sözleşmesine döner.
İkinci bir fesih türü olağanüstü fesihtir. Kanunda sayılan olağanüstü feshe sebep olan önemli nedenler, kiracının iflası ve kiracının ölümüdür. Ayrıca taraflardan her biri kira ilişkisinin sürdürülmesinin kendisi açısından mümkün olmadığı hallerde kanunda belirtilen bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. İleri sürülen nedenin olağanüstü fesih nedeni olup olmadığını hakim takdir edecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarının feshedilmesinde ise daha farklı usuller öngörülmüştür. Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi bildirim veya dava yoluyla sona ermektedir.
Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesi yapılmışsa kiracı, öngörülen sürenin bitiminden evvel en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Dikkat edilmelidir ki konut ve çatılı işyerlerinde bildirim yoluyla sözleşmenin sona ermesi yalnızca kiracıya verilen bir haktır. Kiraya verenin böyle bir hakkı yoktur.
Kiracı bu hakkını kullanmaz ise sözleşme aynı koşullar baki kalacak şekilde 1 yıl daha uzayacaktır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez. Fakat kira sözleşmesi 10 yıl uzarsa onuncu uzama yılının sonunda uzayan her yılın bitiminden 3 ay evvel bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Konut ve çatılı işyerlerinde belirsiz süreli kira sözleşmesi yapılmışsa kiracı her zaman, kiraya veren ise kira sözleşmesinin yapılmasından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere dayanarak fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada genel hükümlerden kastımız kiracının temerrüdü, kiracının kiralananı özenle kullanma borcunun ihlali, kiracının iflası vb. nedenlerdir. Unutulmamalıdır ki fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır. Kira sözleşmesi ve kiracının hakları, kiracılar için büyük öneme sahiptir. Kira sözleşmesi kapsamında kiracılar, makul kira bedeli, kira artışı sınırları, mülkün kullanımı, bakımı, depozito ve iade gibi haklara sahiptir.
Tahliye Yoluyla Kira Sözleşmesi
Kiralananın tahliyesi ancak kanunda sayılan sebeplerden biri gerçekleşirse olur. Bu sebepler kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklananlar olarak ikiye ayrılır. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler;
- Kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının olması,
- Kiralananın yeniden inşası için tadilatı gerekiyor ve bu sürede evin kullanımının mümkün olmaması,
- Kiralananı satın alan yeni malikin evi kendisi veya ailesinin kullanma zorunluluğunun olması durumlarıdır.
- Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise;
- Kiranın ödenmemesi,
- Tahliye taahhütnamesinin bulunması,
- Kiracıya ait bir evin varlığı,
- Komşuların rahatsız edilmesi,
- On yılın dolması,
- Kiracının iflası durumlarıdır.
Bizimle İletişime Geçmek İçin BİZE ULAŞIN Sayfamızı ziyaret edebilir veya email ve whatsapp yolu ile iletişime geçebilirsiniz.