Kira terimi, bir ev sahibinin bir şeyin teslimi karşılığında kiralayan kişiden aldığı bedeli tanımlar. Sözleşme ile verilen kullanım sabit bir süre ile sınırlıdır ve kiralamadan önemli ölçüde farklıdır. Alman Medeni Kanunu’na göre mülk, katı, sıvı veya gaz halindeki cisimlerdir. Diğer şeylerin yanı sıra, arazi, evler ve daireler kiralanmaktadır.
Kira sözleÅmesi hakkında bilinmesi gerekenler
Bir mülkün sahibi olarak, kiracı ile kira süresini belirleyen ve ödenecek kira miktarını tanımlayan bir sözleşme yaparsınız. Bu, belirsiz bir süre için veya belirli bir süre için şekilden bağımsız bir sözleşmedir. İkincisi söz konusu olduğunda, kiracılığın belirli bir süreyle sınırlı olduğu ve başka bir bildirim süresi olmaksızın sona erdiği geçici bir kira sözleşmesinden bahsediyoruz. Yasal dayanak, Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) Haziran 2001’de yeniden düzenlenen 535 ila 580a bölümleridir. 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için, sözleşmeler her zaman yazılı olmalı ve tüm taraflarca isimleriyle imzalanmalıdır. Alman Medeni Kanunu’nun 126. maddesine göre, bir belge her zaman hem kiracının hem de ev sahibinin imzasını içermelidir. Ev sahibi olarak resmi gerekliliği ihlal ederseniz, sözleşme geçersiz olmayacak, ancak geçerliliği belirsiz bir süre için sabitlenecektir. Önceden formüle edilmiş kira sözleşmeleri söz konusu olduğunda, bunların genel hüküm ve koşullar yasasına (AGB) uygun olduğundan emin olun.
Kira tahsilatından kaynaklanan yükümlülükler
Bir daire veya ev kiraladığınızı ve kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelini tahsil ettiğinizi varsayarsak, sizin için belirli yükümlülükler ortaya çıkar. Kiracınıza sadece kiralanan mülkün sözleşmede öngörülen kullanımını sağlamakla kalmamalı, aynı zamanda mülkü kullanılabilir durumda tutmalısınız. Ayrıca, aşınma ve yıpranma nedeniyle hasar meydana gelmişse, sözleşmeye uygun olarak onarım yapmanız gerekir. Ancak, hasarın kasıtlı bir eylemden mi yoksa yanlış kullanımdan mı kaynaklandığını ayırt etmek önemlidir. Bu gibi durumlarda, kiracının onarım masraflarını üstlenmesi gerekecektir. Ticari olarak kullanılabilir binaları kiralarken, herhangi bir rekabeti kiracınızdan uzak tutmakla da yükümlüsünüz. Kural burada da geçerlidir: iyi niyetle. Bir ev sahibi olarak, kirayı zamanında alma ve özellikle kiralık bir mülk söz konusu olduğunda, ev sahibinin haczi olarak adlandırılan bir hakka sahipsiniz. Bu, Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 562. maddesi uyarınca talep karşılanmazsa kiracının taşınır mallarına el koyabileceğiniz anlamına gelir.
Kiracının görevleri
Kira ödeyen bir kişi, kendisine emanet edilen kiralanmış mülkü uygun şekilde kullanmak ve sözleşmeye uygun olarak kozmetik onarımları yapmakla yükümlüdür. Buna ek olarak, kararlaştırılan kirayı peşin ödemek zorundadır, bu nedenle genellikle aylık ödemeler kararlaştırılır. Kira genellikle iki farklı bileşenden oluşur. Soğuk kira olarak adlandırılan kira bedeli, kiralık mülkün saf kullanımı için belirlenen fiyatı tanımlar. Kiranın ikinci bileşeni, yan maliyetler veya işletme maliyetlerinden oluşur.
“İkinci kira” hakkında bilinmesi gerekenler
Ev sahibi olarak, ikinci kirayı kiracıya paylaştırma hakkına sahipsiniz. Bunlar, kiralamadan kaynaklanan işletme maliyetleridir ve kiracılara paylaştırılması FRG’de yaygındır. İşletme maliyetlerinin dağıtımına ilişkin temel hususlar standart sözleşmelerde her zaman açık ve anlaşılır bir şekilde formüle edilmemektedir. Aşağıdaki metin size ikinci kiranın ayrıntılarını tanıtacaktır.
Tanıma göre iÅletme maliyetleri
İşletme Giderleri Yönetmeliği’nin (BetrKV) 1. Bölümü kesin bilgiler vermektedir. Bu masrafların, arsası olan bir evin sahibi tarafından binanın veya içindeki tesislerin kullanımı yoluyla katlanılan işletme masrafları olduğunu belirtmektedir. Sıcak ve soğuk işletme maliyetleri arasında bir ayrım yapılmalıdır. Diğerlerinin yanı sıra, kiracınıza yalnızca belirli işletme maliyetlerini aktarabilirsiniz:
- Emlak vergisi
- Atık toplama maliyetleri
- Bina temizliÄi, kapıcı veya bahçe bakımı için tutarlar
- ÇeÅitli sigortalar
Bakım, yönetim ve onarım giderleri paylaştırılamaz. Ev sahibi olarak kiracınızla sözleşmeye dayalı olarak anlaştığınız masraflar kiraya tahsis edilebilir. BGH VIII ZR 137/15’e göre, sözleşmede “işletme masrafları” terimi geçiyorsa, yapılan tüm masrafları listelemek zorunda değilsiniz. İşletme maliyetleri beyanı, emlak vergisi ve daha önce belirtilen maliyetlere ek olarak bölünmüş kanalizasyon ücretlerini de içerebilir. Kanalizasyon ücreti bölünmüş olarak hesaplanır çünkü atık su için tüketime bağlı bir ücret ödersiniz ve yağış ücretinin miktarı mülkiyet alanınızın sızdırmazlığına bağlıdır. Bölünmeye bakılmaksızın, atık su ücreti paylaştırılabilir, ancak sadece atık su kısmı tüketime göre ücretlendirilebilir. Sokak temizliği ve çöp toplama paylaştırılabilir maliyetlerdir, ancak yeni çöp kutuları için yapılan harcamalar değildir. Merdivenlerin, asansörlerin ve çamaşır odalarının temizliği, haşarat temizleme masrafları gibi kiraya dahil edilebilir. Aynı durum genel olarak erişilebilir alanların aydınlatılması için de geçerlidir, ancak aydınlatmalar ve onarımlar kiracıya devredilemez. Duman dedektörlerinin bakım masrafları ve içme suyu analizleri için yapılan harcamalar da paylaştırılabilir.
Sıcak işletme maliyetleri nelerdir?
Kira hukuku yönetmeliklerine göre, “sıcak işletme giderleri” terimi sıcak su ve ısınma için yapılan tüm masrafları kapsamaktadır. Merkezi ısıtma sistemine sahip bir binanın ev sahibi olarak, Isıtma Masrafları Yönetmeliği uyarınca toplam masrafların yüzde 50 ila 70’ini tüketime dayalı olarak kiracılarınıza paylaştırmanız gerekmektedir.
Gayrimenkul için kira nasıl belirlenir?
Yasal hükümlere tabi olmak kaydıyla, evinizin veya dairenizin kirasını kiracı ile müzakere etmekte serbestsiniz. Buradaki ölçüt, yerelde alışılagelmiş karşılaştırılabilir kiradır. Yasa, kira artışları söz konusu olduğunda daha katı sınırlar getirmektedir. Artış ancak kiranın önceki 15 ay boyunca sabit kalması halinde mümkündür. Üç yıl içinde kirayı en fazla yüzde 20 oranında artırabilirsiniz. Ancak, kiracınızla kademeli bir kira üzerinde anlaşmakta serbestsiniz. Kademeli kira durumunda, her 12 ayda bir artış yapılabilir ve bu süre içinde başka bir artışa izin verilmez. Modernizasyondan sonra, katı sınırlamalara tabi olsanız da, kirayı yerel karşılaştırmalı kiraya kadar artırabilirsiniz. Her durumda, kiracılarınızı kira artışı hakkında yazılı olarak bilgilendirmeli ve talebin ayrıntılı nedenlerini belirtmelisiniz. Herhangi bir kira artışı kiracının onayını gerektirir ve onlara düşünmeleri için iki ay süre vermelisiniz.
Kira artışına ilişkin hususlar
Elbette cazip getirilere olan ilginiz tamamen haklıdır, ancak kira artışı kiracı ile olumsuz bir ilişkiye de neden olabilir. Kiracı tarafından anlaşılmayan bir kira artışına itiraz edilebilir. Sonunda, taşındığınızda yeni bir kiracı bulmak için zaman harcamak zorunda kalırsınız. Boş yer aynı zamanda işletme giderleri için gelir eksikliği anlamına gelmektedir.
Kiranın kira kontratından farkı nedir?
Meslekten olmayan birçok kişi, bilgi eksikliği nedeniyle kira ve leasing terimlerini eş anlamlı olarak kullanmaktadır. Her ikisinin de sözde mevcut sözleşmeler olduğu doğrudur. Ev sahibi veya kiraya veren, sözleşmeyle belirlenmiş bir nihai ödeme karşılığında bir evin veya arazinin kullanımını sınırlı bir süre için verir. Bir kişiye evinizi veya içinde bulunan bir daireyi özel olarak kullanmasına izin verirseniz kira ödenmesi gerekir. Bina veya arazinin meyve üretimi olarak bilinen iş için kullanılması halinde kira alınmalıdır. Meyvecilik, gelir elde etme anlamına gelmektedir. Örneğin bir restoran işleterek veya tarım için kullanılabilecek bir araziyi işleyerek gelir elde edilebilir.
- Kira, kullanımı gayret ve emekle kârla sonuçlanan mülk üzerinden alınır.
- İkamet amaçlı bir mülkün devrinde aldıÄınız kira
Ticari binalarda, kira ve leasing arasındaki sınırlar genellikle bulanıktır. Ev sahipleri ve kiracılar, sözleşmeyi imzalamadan önce yasal düzenlemelerdeki farklılıklar hakkında kendilerini tam olarak bilgilendirmelidir. Kira ya da kira sözleşmesine bakılmaksızın, emanet edilen mülk devralındığı haliyle iade edilmelidir.