Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl çıkarılır? Kirasını düzenli ödeyen kiracı, belirli tahliye nedenleri mevcutsa kirasını düzenli ödüyor olsa bile evden çıkarılabilir. Buna olanak sağlayan durumlar, TBK kapsamında düzenlenmiştir.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır
Kirasını düzenli ödeyen kiracı evden çıkarilabilir mi? Kirasını düzenli olarak ödeyen kiracı, eve ihtiyaç duyulması, 10 yıllık kira süresinin dolması veya evde yapılacak tadilat gibi farklı sebeplerle tahliye edilebilir.
Kirasını zamanında ödeyen kiracıyı tahliye etme yolları arasında öne çıkan bazı nedenler aşağıda sıralanmıştır:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye
- Tahliye taahhütnamesi ile tahliye
- 10 yıllık süre nedeniyle tahliye
- Tadilat nedeniyle tahliye
- Yeni ev sahibinin gereksinimi nedeniyle tahliye
- Kiracının eve zarar vermesi nedeniyle tahliye
- Kiracının komşuları rahatsız etmesi nedeniyle tahliye
- Aynı bölgede başka konutu olması nedeniyle tahliyesi
- Alt kiraya verme yasağının ihlali nedeniyle tahliye
Yukarıda belirtilen tahliye sebeplerine, metnin ilerleyen bölümlerinde farklı başlıklar altında yer verilmiş ve ilgili konular detaylı bir şekilde açıklanmıştır. Kira ödemelerini düzenli bir şekilde gerçekleştiren kiracının tahliye edilmesine dair olan imkanlar, sayılanlarla sınırlı değildir.
Kiracının İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi
Kirasını düzenli ödeyen kiracı tahliye edilebilir mi? Kirasını düzenli ödeyen bir kiracı, ev sahibinin veya Kanun’da belirtilen yakınlarının eve ihtiyaç duyması durumunda evden çıkarılabilir. Ancak, tahliye için belirli şartların sağlanması gerekmektedir.
Öncelikle; kiralanan eve ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları, ebeveynleri veya kardeşlerinin ihtiyaç duyduğu durumlar mevcut olmalıdır. Ayrıca, ileri sürülen ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. Bu durum somut olayda mahkeme tarafından değerlendirilecektir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye için aranan diğer şartlar usul işlemlerine ilişkindir. Kiralananın süresi belirli süreli ise sürenin sonunda dava açılmalı, belirsiz ise her 6 ay bir kira dönemi sayılır. 6 aylık kira dönemi bitmeden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmeli ve tahliye tarihi verilmelidir. Tahliye tarihinden sonraki 1 ay içerisinde de tahliye davası açılmalıdır.
Düzenli kirasını ödeyen bir kiracı, belirtilen şartların sağlanması durumunda tahliye edilebilir. Ancak, bu dava için gereken şartların birçok ayrıntısı bulunmaktadır. Sürecin işleyişi ve diğer detaylar, İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası yazımızda detaylı bir şekilde ele alınmıştır.
Kiracının Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliyesi
Tahliye taahhütnamesi ile kirasını düzenli olarak ödeyen kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Kiracı, söz konusu taahhütnamede belirtilen tarihte evden çıkmayı yazılı olarak taahhüt eder. Bu sürenin sona ermesiyle birlikte ev sahibi, 1 ay içinde tahliye davası açma veya icraya başvurma hakkına sahiptir. Kiracının kirasını düzenli ödüyor olması, bu duruma engel teşkil etmez.
Kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için belirli şartların sağlanması gerekir. Taahhütnamenin yazılı olması, kiracıya veya temsilcisine ait bir imza taşıması, tahliye tarihini belirtmesi ve ev kiracıya teslim edildikten sonra yapılması gereklidir. Bu şartlardan biri eksik olduğunda tahliye imkanı ortadan kalkar.
Tahliye taahhütnamesinde aranan şartların detayları ve tahliye sürecinin işleyişi, “Tahliye Taahhütnamesi İle Tahliye” yazımızda detaylı bir şekilde ele alınmıştır.
Kiracının 10 Yıllık Süre Nedeniyle Tahliyesi
Kirasını ödeyen kiracının 10 yıllık süre nedeniyle tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde ele alınmaktadır. Ancak bu süreç, belirli süreli kira sözleşmeleri ile belirsiz süreli kira sözleşmeleri için farklılık gösterecektir. Bu nedenle, her iki sözleşme türünün sürecini ayrı ayrı açıklamak faydalı olacaktır.
Eğer kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa, sözleşmede belirtilen sürenin sona ermiş olması ve ardından en az 10 yıl daha geçmiş olması gerekmektedir. 10 yıl uzama süresini takiben her uzama yılının sonundan en az 3 ay önce bildirimde bulunularak, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir. Kiracının kirasını düzenli olarak ödüyor olması bu durumu değiştirmeyecektir.
Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, kiraya verenin fesih hakkı ancak 10 yılın ardından doğar. Bu 1o yıllık sürenin başlangıcı kira ilişkisinin başladığı tarihe göre hesaplanır. 10 yılın sonunda, her 6 aylık kira dönemi için 3 ay öncesinden ihtar çekilerek tahliye davası açılabilir. Kiracının düzenli olarak kirasını ödüyor olması, tahliyeye engel teşkil etmez.
10 yıldır kiracı olanların tahliyesi hakkında bilinmesi gereken diğer detaylar ve örnekli açıklamalar, “10 Yıllık Kiracının Tahliyesi” yazımızda bulunmaktadır.
Kirasını düzenli olarak ödeyen kiracının 10 yılı doldurmuş olması nedeniyle tahliye edilebilmesi için süre hesabına dikkat edilmesi ve ihtar süreçlerinin doğru yürütülmesi gerekmektedir. Bu aşamada yapılacak herhangi bir hata ileride açılacak davadan olumsuz etkilenmesine neden olabilir. Bu nedenle, süreci uzman bir gayrimenkul avukatıyla yürütmekte fayda vardır.
Kiracının Tadilat Nedeniyle Tahliyesi
Kirasını düzenli ödeyen kiracının tadilat nedeniyle tahliyesi, TBK 350 kapsamında düzenlenmiştir. Kiracının kira bedelini düzenli şekilde ödüyor olması, tadilat nedeniyle tahliyesine engel teşkil etmez. Kanun, bu noktada ev sahibine tahliye imkanı vermiştir. Ancak TBK 350 kapsamındaki şartlar mevcut olmalıdır.
Kirasını düzenli olarak ödeyen kiracının, yapılan tadilat nedeniyle tahliyesi aşağıdaki koşullara bağlıdır:
Kiralananın yeniden inşası ve imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekmektedir. Bu sebeple, basit ve küçük ölçekli tadilat veya değişiklikler nedeniyle tahliye talep edilemez.
Tadilat işlemleri sonucunda kiralananın kullanımı mümkün olmamalıdır. Eğer tadilat sürecinde kullanım devam edebiliyorsa artık bu sebep ile kiracı tahliye edilemez.
Tadilat gerekliliği durumunda, kira sözleşmesi belirli süreli ise sözleşme süresinin sonunda dava açılabilir. Sözleşme belirsiz süreli ise her 6 ay bir kira dönemi sayılır. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilerek tahliye tarihi belirtilmeli ve bu tarih geldikten sonra 1 ay içerisinde dava açılmalıdır.
Kiracının Yeni Ev Sahibinin Gereksinimi Nedeniyle Tahliyesi
Ev sahibi kendim oturacağım diye kiracıyı çıkarabilir mi? Eğer yeni ev sahibi veya Kanun’da belirtilen yakınları eve ihtiyaç duyuyorsa kirasını düzenli ödeyen kiracı tahliye edilebilir. Ancak bunun için belirli şartlar öngörülmüştür. İlk olarak, ileri sürülecek ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması gerekmektedir. Bu durumda kiracının tahliye edilmesi mümkün olacaktır.
Yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonraki bir ay içinde kiracıya ihtarname çekmelidir. Evin satın alınmasından itibaren altı ay geçtikten sonra kiracıya tahliye davası açılabilir. Yeni ev sahibi, isteğe bağlı olarak, sözleşmedeki sürenin dolmasını bekleyerek sözleşme bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmayı tercih edebilir.
Yeni ev sahibinin düzenli kira ödemeleri gerçekleştiren kiracıyı tahliye etmesi aslında pek çok hukuki detaya sahip bir konudur. Konuyla ilgili daha fazla bilgiye ve süreçte dikkat edilmesi gereken noktalara “Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi” yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Kiracının Aynı Bölgede Başka Konutu Olması Nedeniyle Tahliyesi
TBK 352/3’e göre, kiracı veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturabilecek bir konuta sahip olması durumunda, ev sahibi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Ancak ev sahibi, sözleşme yapılırken bu konutun varlığından haberdar olmamalıdır. Bu şartların sağlanması durumunda, kirasını düzenli ödeyen kiracının evden çıkarılması gündeme gelebilir.
Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliyesi
Kirasını düzenli ödeyen bir kiracı, eve zarar verirse ev sahibi kiracıya ihtarname göndermelidir. Bu ihtarda, zararın giderilmesi için kiracıya en az 30 gün süre tanınır. Eğer kiracı bu süre içinde zararı gidermezse ev sahibi tahliye davası açabilir. Kiracının kirasını düzenli ödemesi, tahliyesine engel teşkil etmez.
“Kiracının Evin Zarar Görmesi” konulu yazımızda, zarar veren kiracının tahliye sürecinde dikkat edilmesi gereken önemli noktalar detaylı bir şekilde incelenmiştir.
Kiracının Komşuları Rahatsız Etmesi Nedeniyle Tahliyesi
Kirasını düzenli olarak ödeyen kiracı komşuları rahatsız ediyorsa, kiracıya ihtar çekilmelidir. Bu ihtarda, komşuların rahatsızlık durumunun giderilmesi için kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir. Eğer kiracı, kendisine verilen süre içinde rahatsızlık durumunu düzeltmezse tahliye davası açılabilir.
Kiracının komşularını rahatsız etmesi durumunda atılması gereken adımlar ve Yargıtay tarafından kabul edilen rahatsızlık örnekleri için “Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi” yazımıza göz atabilirsiniz.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Diğer Tahliye Yolları
Kirasını düzenli ödeyen bir kiracıyı tahliye etme yöntemleri, yukarıda belirtilenlerle sınırlı değildir. Bunların dışında, kira sözleşmesine ve ilişkisine aykırı birçok durumdan ötürü, kirasını düzenli ödeyen kiracı tahliye edilebilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki tüm tahliye nedenleri, “Kiracıyı Çıkarmak – Kiracının Tahliyesi” yazımızda bulunmaktadır. İlgili yazıda, tahliye sebepleri ve bu sebepler için atılması gereken adımlar hakkında detaylı bilgi verilmiştir.
Artık kira davalarında 7445 sayılı Kanun ile yeni düzenlemeler yapılmıştır. Buna göre, 01.09.2023 tarihi itibarıyla açılacak tahliye davalarında arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu sebeple, muhtemel mağduriyetleri önlemek için, arabuluculuk süreci öncesinde uzman bir gayrimenkul avukatına danışarak doğru adımları belirlemenin çok önemli olduğunu unutmayın.
Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Kirasını düzenli olarak ödeyen bir kiracının tahliye süreci genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sürer.
Davanın süresi, ev sahibinin dayandığı tahliye gerekçesine ve bunun kanıtlanabilirliğine göre değişebilir. Ayrıca usul işlemlerinin doğru şekilde ve zamanında yerine getirilmesi de dava süresi açısından önemli bir rol oynar.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı İçin Tahliye Alternatifi Olarak Kira Tespit Davası
Kira ödemelerini düzenli olarak yapan bir kiracının ödediği kira bedeli, dönemsel kira artış oranlarından bağımsız bir şekilde kira tespit davası açılarak güncellenebilir. Eğer kiracı düzenli olarak kirasını ödüyorsa fakat kira bedeli piyasa değerinin oldukça altında ise tahliye sürecini başlatmak yerine kira tespit davası açarak daha hızlı ve kolay bir çözüm bulunabilir.
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; kira ilişkisi 5 yılı aşmış ise kira tespit davası açılabilir. Bu durumda hakim, sözleşmedeki sınırlamalara ve TÜFE oranına bağlı kalmadan emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini belirler.
Eğer kira tespit davasının açılması veya dava öncesindeki hazırlıklarda bir eksiklik olursa, yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Bu nedenle sürecin dikkatle yürütülmesi önemlidir. Daha fazla bilgi için “Kira Tespit Davası” yazımıza göz atabilirsiniz
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira ödemelerini düzenli olarak yapan bir kiracının tahliyesi oldukça karmaşık bir konudur. Fesih, ihtar, dava açılması ve takibi gibi bazı önemli adımlar belirli sürelere ve prosedürlere tabidir. Buradaki herhangi bir ihmal durumunda dava süreci uzayabilir ve tahliye sağlanamayabilir. Bu tür sorunlarla karşılaşmamak ve süreci hızlandırmak için uzman bir emlak avukatına danışmak faydalı olacaktır. Şişli Mecidiyeköy’de faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi bünyesindeki gayrimenkul hukuku avukatı ile iletişim kurmak istiyorsanız sitemizde yer alan iletişim bilgilerinden avukatlarımıza ulaşabilirsiniz.