Üst Hakkı Nedir?
Tapuda üst hakkı nasıl düzenlenir? Üst hakkı nasıl korunur? Gerekli belgeler nelerdir?
Üst hakkı ya da diğer bir ifadeyle inşaat hakkı, başkasına ait arsa üzerinde inşaat yapma hakkıdır.
Üst hakkı arsanın üstünde veya altında yapılacak bir yapı için kurulabildiği gibi, arsada zaten var olan yapının korunması için de kurulabilir.
Arsanın mal sahibi aynı zamanda irtifak hakkının da sahibidir. İrtifak hakkı, gayrimenkul sahibi, ilgili mülkün bir başkası tarafından kullanılmasına izin verdiği zaman ortaya çıkan yararlanma hakkına denilmektedir.
Mal sahibi, bu sebeple arsasına yapılacak olan inşaatın mülkiyetinin de sahibi sayılır. Daha sonra oluşacak bağımsız bölümler (daire, dükkân vs.) üzerinde kat mülkiyeti ya da irtifak hakkı kurulması taraflar arasında düzenlenebilir. Üst hakkı ana inşaat üzerine kurulabilir ve bağımsız bölümler için tekrar kurulamaz.
Taşınmaz mal sahibi arazisinde bir inşaat yapması için üçüncü kişiler lehine bir irtifak hakkı kurmakta özgürdür. Arsanın daire karşılığı müteahhide verilmesi bu duruma örnektir.
Üst hakkı devredilebilir bir haktır. Miras bırakılabilir. Aksi durumlar için sözleşme imzalanması gerekir.
Peki, üst hakkının sürekliliği nedir?
Üst hakkı en az 30 yıl için kurulmuşsa bu “sürekli üst hakkı” kapsamına girer. Bu kapsamdaki hak tapu kütüğüne taşınmaz olarak işlenebilir.
Üst hakkı, arsadaki mevcut yapıyı koruma amaçlı da kurulabilir. Buna muhafaza ya da ipka hakkı denilmektedir.
Üst hakkı için 3 farklı durumdan söz edebiliriz:
İnşaat arazinin üstüne yapılacaksa buna üst hakkı,
İnşaat arazinin altına yapılacaksa buna alt hakkı,
Önceden yapılmış bir inşaatı yerinde tutma hakkı (arazideki mevcut inşaat koruma hakkı)
Bir kimsenin arsası üzerinde başka bir kimse bir bina ya da yer altında bir garaj, bir depo vb. inşa edebilir. Bu halde bu yapılar tapu siciline irtifak hakkı olarak tescil edilebilmektedir.
Üst hakkı korunması için istenen belgeler
Taşınmazın mal sahibinin ya da temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi (vekâletname),
Taşınmazın tapu senedi ya da tapudaki kayıt örneği. Bunlar yoksa taşınmazın ada ve parsel numarasını belirten belge,
Üst hakkının kurulması için mahkeme kararı var ise kesinleşmiş mahkeme kararı,
Üst hakkının kurulması için pafta üzerinde de bir değişiklik yapılması gerekirse, belediye encümeni ya da il özel idaresi kararı ve değişiklik beyannamesi istenir.
Pafta; harita veya planı oluşturan kısımlardan biridir. Arazinin konumu, tapu kütüğündeki kaydı, ada ve parsel numaraları detaylar bu haritada bulunur.