Kira sözleşmesinin tanımını verebilmek, türlerini kavrayabilmek ve tarafların borçlarını ortaya koyabilmek
Kavram
Kira sözleşmesi, kullandırma amacını güden sözleşmelerin başında gelir. Bununla bir kimse (kiralayan), bir bedel (kira bedeli) karşılığında bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını belli bir süre için başka bir kimseye (kiracıya) bırakmayı yüklenir (taahhüt eder) (BK. m. 248, 270). Bu tanımdan da anlaşılacağı gibi kira sözleşmesi karşılıklı (ivazlı, bedelli, ücretli) kullandırma sözleşmelerindendir. Gerçekten kiralayan, malvarlığında bulunan bir şey üzerindeki kullanma ve yararlanma hakkını kiracıya geçici olarak devretmekte, buna karşılık kiracı da ona bir bedel ödemeyi yüklenmektedir.
Kira sözleşmesi nedir ve hangi grup sözleşmelerdendir? Sizin veya yakınlarınızın tarafı bulunduğu kira sözleşmelerinde tarafların yükümlülüklerini belirleyiniz.
Borçlar Kanunumuz, önemli bir sözleşme olan ve uygulamada çok başvurulan kira sözleşmesinin 248-298’inci maddeleri arasında oldukça ayrıntılı biçimde düzenlemiştir. Ancak, kira sözleşmesini düzenleyen hükümler sadece bunlardan ibaret de değildir. Gerçekten, kira sözleşmesiyle ilgili hükümlerden bazıları 1955 tarihli ve 6570 sayılı Taşınmaz Kiraları Hakkındaki Kanunda yer almış bulunmaktadır. Ancak, Kira Kanunu diye bilinen 6570 sayılı Kanunun uygulama alanı Borçlar Kanunundaki kadar geniş değildir; çünkü Kira Kanunu belediye örgütü olan yerler ile iskele, liman ve istasyonlardaki üstü örtülü taşınmazların kiralanmalarında uygulanır (m. 1). O halde, sayılan bu yerler dışındaki üstü örtülü taşınmazlar ile bu yerlerde olmakla beraber üstü açık olan taşınmazların (örneğin arsa, tarla, bağ vs. ) kiralanmalarında ve taşınır kiralarında doğrudan doğruya Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Biz öneminden ötürü yeri geldiğinde kısaca Kira Kanunundan da söz edeceğiz.
Kira sözleşmesiyle ilgili özel hükümler hangi kanunda yer almıştır. Bu Kanunun uygulama alanında hangi yerlerdeki hangi taşınmazlar dahil bulunmaktadır?
Kira Sözleşmesinin Türleri
Kira sözleşmesinin biri adi kira, diğeri ise ürün (hasılat) kirası olmak üzere başlıca iki türü vardır.
Adi Kira
Adi kira kiracıya, kiralanan şeyi sadece kullanma hakkını veren kira türüdür. Örneğin otomobil, ev, radyo, bisiklet, smokin ve gelinlik adi kiranın konusunu oluşturur.
Ürün Kirası
Ürün (hasılat) kirası ise kiracıya, kiralanan şeyi kullanma hakkının yanında, onun semerelerini toplama hakkını da verir. Bu itibarladır ki, ürün kirasının konusunu sadece “hasılat getiren, ürün (semere) veren” şeyler ve “haklar” oluşturabilir. Örneğin bir çiftliğin, bir portakal bahçesinin, bir ticari işletmenin, bir zeytinliğin, bir bağın veya inek, koyun, keçi gibi ürün (semere) veren hayvanların kiralanması ürün kirasıdır. Aynı şekilde; bir sinemanın, bir otelin veya bir pavyonun bir gazinonun işletme ruhsatnamesiyle birlikte kiralanması da ürün kirasıdır.
Görüldüğü üzere, semere vermeyen şeylerin kirası kural olarak adi kira, semere veren şeylerin kirası ise ürün kirasıdır. Ürün kirasının konusunu çoğunlukla taşınmazlar oluşturur. Ancak, kiranın adi veya ürün kirası olup olmadığını belirlemede, kiralanan şeyin mahiyeti kadar, kiracının onu ne şekilde kullanacağı da önemlidir. Gerçekten, ürün veren bir şeyin mutlaka ürün kirasına verilmesi şart olmayıp, pekala adi kiraya verilmesi de mümkündür. Nitekim boş olan bir bina otel olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği zaman, adi kiradır. Fakat halen otel olarak işletilmekte olan bir bina bütün eklentileri (müştemilatı) ve işletme ruhsatı ile birlikte kiraya verildiği zaman, bu kira bir ürün kirası olur. Kira sözleşmesi ister adi, ister ürün kirası türünden olsun herhangi bir şekle tabi değildir. Ancak, kira sözleşmesinin uygulamada çoğunlukla yazılı, hatta noterde resmi şekilde yapıldığını belirtmeliyiz. Bu pek tabii geçerlilik bakımından değil, ispat bakımından söz konusu olan şekildir.
Birol, Aysel ile sözlü bir kira sözleşmesi yapmıştır. Aysel’in arkadaşı Can, ise bu sözleşmenin geçerli olmadığını, çünkü kira sözleşmesinin yazılı olması gerektiğini söylemiştir. Sizce Can haklı mıdır? Neden?
Kira Sözleşmesinin Hükümleri
Kira sözleşmesinin hükümlerini, kiralayan ve kiracı bakımından ayrı ayrı kısaca inceleyelim:
Kiralayanın Borçları
Kiralayanın en önemli borcu, kiralanan şeyi sözleşmenin amacına uygun şekilde kullanılmaya elverişli bir halde kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu bu halde bulundurmaktır (BK. m. 249/I). Eğer kiralanan şey sözleşmenin amacına uygun şekilde kullanılması mümkün olamayacak veya kullanılmasını önemli derecede azaltacak bir halde teslim olunursa, kiracı sözleşmeyi feshe veya kira bedelinden uygun bir miktar indirim (tenzilat) yapılmasını istemeye yetkilidir (BK. m. 249/II).
Kiralanan şey, kira süresi içerisinde kiracının bir kusuru olmaksızın sözleşmenin amacına uygun şekilde kullanılması mümkün olamayacak veya kullanılmasını önemli şekilde azaltacak hale düştüğü takdirde, kiracı kira bedelinden uygun bir indirim (tenzilat) yapılmasını isteyebileceği gibi, bu ayıp uygun bir süre içerisinde giderilmezse sözleşmeyi feshetme yetkisine de sahiptir (BK. m. 250). Kiralayanın yukarıdaki bu ayıba karşı garanti (tekeffül) borcu yanında ayrıca zapta karşı garanti (tekeffül) borcuda vardır (BK. m. 253).
Sevil evini Neval’e kiraya vermiştir. Sevil’in bu sözleşme nedeniyle Neval’e karşı borçları nelerdir?
Kiracının Borçları
Kiracının en başta gelen borcu, kira bedelini ödemektir. Kira bedeli sözleşmeyle saptanan günde veya yöresel (mahalli) adete göre belli olan zamanda ödenir. Böyle bir zaman bulunmadığı takdirde, kira bedelinin, altı ay ve daha uzun süreli kiralarda her altı ayın sonunda; altı aydan daha az süreli kiralarda her ayın sonunda ve nihayet kira süresinin sonunda ödenmesi gerekir (BK. m. 257). Kira bedelini taraflar serbestçe belirleyebilirler. Ancak, 6570 sayılı Kanuna 2912 sayılı Kanunla eklenen bir geçici madde T. C. Emekli Sandığı, Sosyal Sigortalar Kurumu, Bağ-Kur, T. Kızılay Derneği, Türk Hava Kurumu, Darülaceze Müdürlüğü, Darüşşafaka Cemiyeti ve bağlısı vakıflar, mazbut ve mülhak vakıflar ile Vakıflar Genel Müdürlüğü, Verem Savaş ve Kanserle Savaş Dernekleri adına kayıtlı . . . . . . taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri bakımından kiralayana kira bedelini rayiç veya emsal bedele göre tek taraflı belirleme yetkisi vermiştir.
Öte yandan, 6570 sayılı Kanun (Kira Kanunu) kendisine tabi olan taşınmazların kiralanmasında kira bedelinin tespitini 2 ve 3’ncü maddeleriyle sınırlandırmış bulunuyordu. Fakat Anayasa Mahkemesi bu maddeleri mülkiyet hakkının özüne dokunan sınırlamalar taşıdıkları ve 1961 Anayasasının 36. ve 11. maddelerine aykırı oldukları gerekçesiyle 26. 3. 1963 tarih ve 3/67 sayılı kararıyla iptal etmiş ve bu karar 27. 9. 1963 tarihide yürürlüğe girmiştir. Sözü geçen maddelerin iptal edilmeleriyle ortaya çıkan kanun boşluğu, Yargıtay’ın 18. 11. 1964 tarih ve 2/4 sayılı ve 21. 11. 1966 tarih ve 19/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları ile doldurulmaya çalışılmıştır. Buna göre, kiralayan kira bedelinin saptanmasını mahkemeden isteyebilecek, hakim de bilirkişiler aracılığıyla kira bedelini saptayacaktır.
Belirlenmiş olan yeni kira bedeli, tespit davasına ait dilekçesinin kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen kira dönemi için kiracıyı bağlayacaktır. Ancak, tebliğ tarihi ile yeni kira döneminin başlangıcı arasında 15 günden fazla bir sürenin geçmiş olması da gerekir. Öyle ki, kiracı yeni kira bedelini fazla bulur ve kira sözleşmesinin devamını istemezse, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 15 gün önce yazıyla kiralananı boşaltacağını (tahliye edeceğini) kiralayana bildirebilsin.
Doğan, Eskişehir Atatürk caddesindeki evini 01. 01. 1999 tarihli kira sözleşmesine dayanarak, aylık 70 liraya Serpil’e kiraya vermiştir. Aradan 3 yıl geçmiş ve kira bedeli ancak 100 lira olmuştur. Doğan kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden isteyebilir mi? İsteyebilirse hangi koşullarda isteyebilir?
Kiracının borçlarından biri de, kiralanan şeyi özenle kullanmak ve apartman kiralarında bina dahilinde komşuluk gereklerine uymaktır. Kiracı, yapılan ihtara karşın bu yükümlülüklerine sürekli biçimde aykırı davranır veya kiralanan şeyi açıktan açığa kötü kullanarak devamlı şekilde zarara uğratırsa, kiralayan tazminatla birlikte sözleşmenin hemen feshini isteyebilir (BK. m. 256). Nihayet kira sözleşmesinin sonunda kiralanan şeyi geri vermek de kiracının borçlarındandır. Kiracı kiralanan şeyi ne şekilde teslim aldıysa aynı şekilde geri vermekle yükümlüdür (BK. m. 266); ancak sözleşmeye uygun şekilde kullanmaktan doğan eksikliklerden sorumlu değildir.
Kiracının borçları nelerdir?
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kira sözleşmesine özgü sona erme sebeplerini aşağıda kısaca belirteceğiz.
Sürenin Geçmiş Olması
Kira Sözleşmesi, belli bir süre için yapılmış olduğu ve susma (sükut) ile yenilenmediği (tecdit edilmediği) (BK. m. 263) takdirde, bu sürenin geçmiş olmasıyla sona erer. Bununla beraber 6570 sayılı Kira Kanununa tabi olan sözleşmelerde durum böyle değildir. Gerçekten, bu kanunun 11’nci maddesine göre kiracı, sürenin sona ermesinden en az 15 gün önce yazıyla kiralanan yeri boşaltacağını kiralayana bildirmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl için uzatılmış olur.
Feshi Bildirme
Feshi bildirme (ihbar), kira sözleşmesinin belirsiz bir süre için yapılmış olması halinde hem kiracı, hem de kiralayanın tek taraflı bir irade açıklaması ile sözleşmeyi sona erdirebilmesidir. Ancak, Borçlar Kanunumuz feshi bildirmenin belli bir süre sonrası için yine belli bir süre önceden yapılmasını öngörmüştür. Gerçekten BK. m. 262 uyarınca, döşenmiş (mefruş) olmayan konutlar, yazıhane, mağaza, mahzen, dükkan, samanlık, ahır ve bu gibi yerlere ait kira sözleşmeleri altı aylık bir devrenin sonu için üç ay önceden; döşenmiş (mefruş) konutlar veya bağımsız odalar yahut döşemeye (tefrişe) özgü mobilyalara ait kira sözleşmeleri bir aylık devrenin sonu için iki hafta önceden ve nihayet diğer taşınır şeylere ilişkin kira sözleşmeleri de istenilen zaman için üç gün önceden yapılacak bir bildirmeyle feshedilebilirler.
Fesih
Feshi bildirme, süresi belli olmayan kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi yolu olduğu halde, fesih ister belirli ister belirsiz süreli olsun, sözleşmenin hükümlerinin taraflarca hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi veya gecikmeyle yerine getirilmesi halinde söz konusu olan bir sona erme halidir. Fesih yolu ile sözleşmeyi sona erdirme hakkı hem kiralayana hem de kiracıya tanınmıştır
Kiracının kiralanan şeyi sözleşmeye uygun biçimde ve tam bir özenle kullanmak borcuna, yapılan ihtara karşın aykırı davranması veya kiralanan şeye açıktan açığa zarar vermesi halinde kiralayan, sözleşmenin derhal feshini talep edebilir (BK. m. 256/II). Aynı şekilde kiracının kira bedelini ödemede temerrüde (direnime) düşmüş olması halinde de kiralayanın sözleşmenin süresine göre otuz ve altı günlük süre vermek şartıyla fesih hakkı vardır (BK. m. 260). Ancak, 6570 sayılı Kanuna tabi kira sözleşmelerinde kiralayanın sözleşmeyi temerrüt (direnim) sebebiyle feshedebilmesi için, bir yıllık kira süresi içinde yazılı olarak haklı iki ihtarda bulunmuş olması gerekir (m. 7/e). Nihayet kiracının iflası da kiralayan için sözleşmeyi feshedebilme sebebidir (BK. m. 261). Kiracı ise, kiralanan şeyin sözleşmenin amacına uygun şekilde kullanma mümkün olmayacak veya kullanmayı önemli derecede azaltacak bir halde teslim edilmiş olması, ya da sonradan ortaya çıkan ayıpların kiralayan tarafından uygun bir süre içinde giderilmemiş bulunması halinde sözleşmeyi feshe yetkilidir (BK. m. 249, 250).
Önemli Sebeplerden Dolayı Feshi Bildirme
Borçlar Kanunumuz bu yolu sadece belli süreli taşınmaz kiraları için kabul etmiştir. Gerçekten, BK. m. 264’e göre, belli bir süre için yapılmış olan taşınmaz kirasında, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren sebepler ortaya çıktığı takdirde, taraflardan biri diğerine tam bir tazminat vermek ve yasal sürelere uymak şartıyla kira sözleşmesinin feshini bildirebilir. Doktrinde önemli sebeplere örnek olarak, kiracı ile kiralayan arasında şiddetli bir düşmanlığın doğmuş olması, kiracının memuriyet görevinin başka bir yere nakledilmiş bulunması, kiralayanın kendi oturduğu konutun yanmış olması sebebiyle kiralanan taşınmaza acilen ihtiyaç duyması gibi haller gösterilmektedir.
Önemli sebeplerden dolayı feshi bildirme ne demektir?
Kira Kanununa Göre Tahliye Sebepleri
Daha önce de belirtmiş olduğumuz gibi, ülkemizde üstü örtülü taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinin büyük bir çoğunluğu 6570 sayılı Kanuna tabidir. Taşınmaz Kiraları Hakkındaki Kanun (Kira Kanunu), hangi hallerin boşaltma (tahliye) sebebi oluşturacağını 7’nci maddesinde tek tek saymış bulunmaktadır. Sözü geçen maddeye göre, kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine uyulsa bile aşağıdaki hallerde kiralayan:
– Kiracı tarafından taşınmazın boşaltılacağı (tahliye edileceği) yazı ile bildirilmiş olmasına karşın tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi,
– Taşınmazı kendisi veya eşi veya çocukları için konut (mesken) olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira sözleşmesinin sonunda,
– Taşınmazı kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için (iş yeri olarak) kullanma ihtiyacında ise kira sözleşmesinin sonunda,
– Taşınmazı yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı bir şekilde tamir, genişletme veya değiştirme için ve çalışmalar sırasında içinde oturma veya iş görme mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira sözleşmesinin sonunda,
– Taşınmazı Medeni Kanun hükümlerine göre edinen (iktisap eden) kimse, kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen konut olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyla iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise edinim (iktisap) tarihinden bir ay içerisinde kiracıyı durumdan ihtarname ile haberdar etmek şartıyla altı ay sonra,
– Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılara karşı, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira süresinin sonunda tahliye (boşaltma) davası açabilir. Aynı şehir veya belediye sınırları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin üzerinde oturabileceği konutu bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine boşaltmak zorundadır (m. 7/2).
Yukarıda sayılan haller ile Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, sözleşmelerde aksine şart bulunsa dahi dinlenmez (m. 8).
Kira kanununda sayılmış olan tahliye (boşaltma) sebepleri nelerdir?