Kira Sözleşmesi Hangi Durumlarda Fesih Olur?
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Genellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitimine en az 15 gün önce bildirimde bulunulması gerekmektedir, bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi aynı şartlarla 1 yıl uzamış olarak kabul edilir. Böyle bir durumda kiraya veren sürenin dolmuş olması sebebiyle sözleşmeyi bitiremez.
Lakin kiraya veren, kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama zamanı sonunda bu süreyi izleyen her uzama senesinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kiraya verenin kira sözleşmesini bildirimle bitirmesi ile alakalı olarak haklarının neler olduğunu aşağıdaki biçimde kısaca sıralayabiliriz.
Belirli süreli olarak hazırlanmış bir kira sözleşmesinin olması,
Kira sözleşmesinin uzatmalarla birlikte 10 yılı doldurmuş olması,
Uzatma senesinin bitiminden bu yana en az 3 ay içerisinde kiracıya bildirimde bulunulmuş olması,
Bildirimin yazılı olarak yapılmış olması (mümkünse noter aracılığıyla yapılması önerilir)
Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesini iki başlık altında ele alabiliriz, bunlardan birincisi Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesi ikincisi ise Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesidir.
1-Kiraya Verenden Kaynaklı Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
a)Yeniden inşa, imar yahut gereksinim sebebiyle kira sözleşmesinin sona ermesi;
Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuklar, torunlar), üstsoyunun (babası, annesi, büyükbaba, babaanne gibi) yahut bakmakla yükümlü olduğu diğer bireylerin konut yahut işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma gereksinimin olması halinde,
Kiraya verilen konut yahut işyerinin imar ve inşası maksadıyla onarımı, genişletilmesi yahut değiştirilmesi gerektiğinde ve aşamada konut yahut işyerinin kullanılması imkansız ise,
Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümler dikkate alınarak sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile bitirilebilir.
b) Konut yahut işyerinin yeni malikinin gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesinin sona ermesi,
Kiraya verilen konut yahut işyerini sonradan satın alan kişi, burayı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun yahut bakmakla yükümlü olduğu diğer bireylerin gereksinimleri sebebiyle kullanma zorunlulukları halinde, sahip olma zamanınden başlayarak 1 ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bulundurmak koşuluyla 6 ay içerisinde açacağı dava ile bittirebilir.
2) Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kiracı, kiraladığı konut yahut işyerinin teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak belli bir tarihte boşaltmayı üstüne aldığı halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesinin bu tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde dava açmak yahut icraya başvurmak suretiyle kira sözleşmesini bittirebilir.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Feshi ile Alakalı Diğer Hususlar
Kira sözleşmelerinin tarafları yani kiralayan ve kiraya veren arasında yapılacak olan “ikale anlaşmaları” ile bu anlaşmanın yapıldığı tarih yahut sözleşmede tespit edilen tarihte kira sözleşmesinin sona ermesi kararlaştırılabilir.
Kiralananın, kiraya verenin kusuru olmaksızın idaresi haricindeki (mücbir) nedenlerle yahut umulmayan hal sebebi ile tamamen yok olması halinde sözleşme sona erecektir.
Kiracının, karalanana malik (sahip) olması halinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona erecektir.
Kiralanana ödenen kira bedelinin değerinden sıklıkla olması (gabin), hile yahut tehdit sebebiyle sözleşmenin iptali halinde kira sona erecektir.
Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Sözleşmesinin Sona Erme Sebepleri
Sürenin Geçmesi Sebebi̇yle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Türk Borçlar kanununun 327.maddesine göre kiracı ve kiraya veren arasında açık yahut örtülü biçimde bir süre belirlenmiş ise, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar bu sürenin sonunda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkilerini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Böyle bir durumda taraflardan kişinin fesih yahut fesih ihbarında bulunması da gerekmeyecektir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi
Genel olarak Türk Borçlar Kanunu feshi ihbar hakkını her iki tarafa da tanımıştır, belirsiz süreli sözleşmelerde feshi ihbar yoluyla sözleşme bitirilebilir. Kanunda öngörülen süreler içerisinde feshi ihbar yapmak kaydıyla, kanunda öngörülen sürenin dolması ile sözleşme sona erer. Feshi ihbar da bulunmak için özel bir sebebin bulunmasına gerek yoktur. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi fesih hesabı için esas alınır. Taraflar fesih ihbarın yaparken sözleşmede yahut kanunda belirtilen fesih dönemine yahut bildirim zamanıne uymamışlarsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
Taşınmaz yahut Taşınır Yapı Kiralarında Fesih Bildirimi
Türk Borçlar Kanununun 329.maddesinde, tarafların her kişinin bir taşınmaza yahut taşınır yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette tespit edilen kira zamanının dolduğu tarih için yahut böyle bir yerel adet yoksa altı aylık kira zamanınin sonu için, üç aylık fesih bildirimi zamanıne uyarak feshedebileceği açıklanmıştır.
Taşınır Kiralarda Fesih Bildirimi
Türk Borçlar Kanununun 330/1.maddesine göre; taraflar bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün daha önceleri yapılacak fesih bildirim zamanıne uyarak her zaman için feshedebilirler. Lakin, kiraya verenin işi bir faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir mal söz konusu ise; kiracı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay daha önceleri yapacağı bir fesih bildirimiyle bittirebilir. Böyle bir durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.
Olağan Üstü Fesih
Olağan üstü fesih durumunu Önemli Sebepler, Kiracının İflası ve Kiracının Ölümü olarak üç başlık halinde ele alabiliriz.
Önemli Sebepler Sebebi̇yle Kira Sözleşmesinin Feshi
Türk Borçlar Kanununun 331.maddesine göre; Kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren mühim sebeplerin varlığı halinde taraflardan her biri sözleşmeyi yasal fesih bildirim zamanıne uyarak her zaman feshedebilirler. Böyle bir durumda davalık olunması halinde Hakim, durum ve şartları göz önüne alarak, olağan üstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayabilir.
Kiracının İflası Sebebi̇yle Kira Sözleşmesinin Feshi
Kiracının, karalananın tesliminden sonra iflas etmesi halinde, kiraya veren (mal sahibi) kira bedellerinin ödenmesi hususunda kiracıdan bir güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, kiracı ve iflas masasına güvence verilmesi için yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu zaman zarfında kiracı yahut iflas masası tarafından bir güvence verilmezse, kiraya veren sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim zamanıne uymaksızın hemen feshedebilir.
kira sozleşmesi nasil sona erer?
kira sözleşmesinin hangi durumlar sona erer fesih olur?
Kiracının Ölümü sebebi̇yle Kira Sözleşmesinin Feshi
Kiracının ölümü halinde hem onun mirasçıları için hem de kiraya veren için bir fesih ihbar hakkı ortaya çıkarmaktadır. Ölen kiracının mirasçıları, yasal süreler içerisinde en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Kiraya veren lakin ölenin mirasçıları yahut ortaklarının kira borçlarını üstlenmemesi ve sözleşmeye uymamaları halinde kira sözleşmesini feshedebilir. Lakin, kiraya verenin kiracının ölüme sebebiyle fesih hakkı alakalı mevcut yasada bir düzenleme yapılmamıştır, Borçlar Kanununun 265.maddesinde göre kiraya verenin, kiracının ölümü sebebiyle sözleşmeyi fesih hakkı bulunmamaktadır.
Bu yazımızda kira sözleşmesinin sona ermesi, kira sözleşmesini bitirecek haller ve kira sözleşmesinde muhteşem fesih durumları ile alakalı bilgi vermeye çalıştık, bu konuyla ilişkili olarak Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi, Konut ve Çatılı İşyerinin Mal Sahibine Teslimi, Kiracının Mal Sahibine Karşı Sorumluluğu ve yine Mal Sahibinin Kiracıya Karşı Sorumlulukları ve Kiracının Tahliyesi ile alakalı konularda ayrıntılı bilgi edinmek için sitemizde ayrı ayrı başlıklarda yayınladığımız diğer makalelerimizi okuyarak ayrıntılı bilgi edinebilirsiniz.
Kiracının kira sözleşmesini feshi
Noterden kira SÖZLEŞMESİ feshi
Kira sözleşmesinin ev sahibi tarafından feshi
Kira sözleşmesi feshi nasıl yapılır
Kiracının kira sözleşmesinin feshi ihtarname örneği
Eve tasinmadan önce kira sozlesmesi iptali
Kira sözleşmesi fesih bildirimi
Yeni yapılan kira kontratı iptali