İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve devamı maddelerinde belirtilmiştir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?
Konut ve çatılı işyerlerinde 6 aydan uzun süreli olarak düzenlenmiş belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisi olağan fesih kapsamında 10 yıllık uzama süresi sonunda sona erdirilebilmektedir. İhtiyaç sebebiyle tahliye hükümleri kiraya veren veya yeni malike gereksinim kapsamında kira sözleşmesini sürelere uygun bir biçimde feshetme olanağı sunmaktadır.
Kiraya veren kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler arasında kiralananın kullanımı artık imkansız ise belirli süreli sözleşmeler bakımından sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmeler için kiraya ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nda gösterilen genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını gerektiren bir diğer sebep ise yeni malikin gereksinimidir. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanmak zorundaysa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirdikten sonra kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı dava ile sona erdirebilecektir. Bu sözleşmeyi sona erdirme hakkı kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açacağı dava yoluyla da kullanabilecektir.
Yukarıda sayılan gereksinimlere örnek olarak durumlar aşağıda sıralanabilir:
- Kendi konutunda oturan kiraya verenin sağlık sorunları, elverişli konum gibi sebeplere dayanarak kiralananda oturmak istemesi.
- Evlilik sebebiyle kiraya verenin kendisinin veya çocuğunun kiralananda oturmaya ihtiyaç duyması.
- Kiralananın aile içerisinde işyerine veya kiraya verenin çocuklarının okuluna yakın olması sebebiyle kiralanana ihtiyaç duyması.
- Yurtdışında bulunan kiraya verenin yurda kesin dönüş yapması sebebiyle kiralanana ihtiyaç duyması.
- Kiraya verenin eşiyle devam eden boşanma davası sonucu verilen ayrılık kararında veya eşinin ayrı oturmak istemesi kapsamında kiralanana ihtiyaç duyulması.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı kiraya veren kişiye aittir. Bu kişiler bizzat malik olabileceği gibi malik dışında 3.kişiler tarafından da açılabilecektir. Kiralananın paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması halinde paydaşların tamamının birkaçının veya sadece bir tanesinin konut ihtiyacı olması halinde tahliye davası açılabilecektir. Ancak burada Türk Medeni Kanunu’nun 691. Maddesi Önemli Yönetim İşleri hükmü uyarınca önemli yönetim işlerinden sayıldığından pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekecektir. Birlikte mülkiyet halinde ise davanın açılabilmesi için, tüm malikler muvafakatte bulunmalı ya da hepsinin katılımları sağlanmalıdır.
Kiraya verenin veya yeni malikin tüzel kişi olması halinde tüzel kişiler de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Burada ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı mahkemece tüzel kişiliği oluşturan ana sözleşme, tüzük ve diğer yasal düzenlemelere bakılarak tespit edilecektir. Dava burada tüzel kişiliğin konut ihtiyacı için açılabilecektir. Tüzel kişiliğin ihtiyaç sebebiyle açtığı tahliye davası için bu ihtiyacın zorunlu ve bir hizmetin gereği sebebiyle olması gerekir. Tüzel kişiliğin ortaklarından biri gerçek kişinin ihtiyacı adına tüzel kişilik aracılığıyla tahliye davası ikame edilemeyecektir.
İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Şartları
Kişinin ihtiyaç sebebiyle tahliyeye başvurabilmesi için ilk olarak konut ve işyeri kullanma ihtiyacını gerektiren hususa dair gereksinimini olmalıdır. Bu gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Kiraya veren mümkün olduğunca kiracıyı en az mağdur edecek şekilde tahliyesini sağlamalıdır. Burada ispat yükü kiraya verene ait olacaktır.
Mahkeme davacının ihtiyacını somut olayın koşullarına göre değerlendirirken kiraya vereni, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişileri göz önünde bulunduracaktır. Örneğin; Yargıtay 4. Hukuk Dairesi kararında[1] da belirtildiği üzere taraflar arasındaki devir işleminin muvazaalı ve kiracıyı taşınmazdan çıkartmak amaçlı tapuda gerçekleştirilen satış işleminin muvazaalı olduğu tespit edilmiş bu da konut ihtiyacının gerçekten bir gereksinim olmadığına mahkeme tarafından hükmedilmiştir.
İkinci şart olarak kira sözleşmelerinin muhteviyatına uygun olarak belirli süreler içerisinde dava ikame edilmesidir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinden dava açılmalıdır. Kiracı bu halde hemen tahliye edilemeyecek, sözleşme süresinin bitimi beklenecektir. Bu durum belirsiz kira sözleşmelerinde ise 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uygun olarak bir ay içerisinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Yerel adette belirlenmiş olan kira döneminin sonu için veya böyle bir adet yoksa altı aylık kira döneminin sona için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde kiraya veren ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ikame edebilecektir. Kanun koyucu tarafından sürelere uyulmadan dava açılması usulden reddi gerektirir olup kiraya verene hak kaybı yaşatacaktır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355’inci maddesinde yer alan yeniden kiralama yasağı kuralı uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır.
Aynı şekilde yeniden inşa ve imar amacı varsa boşaltılan taşınmazlar eski hali ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacaktır. Burada kiraya verenin eski kiracısına karşı kötü davranışı engellenmek ve tazminat ile garanti altına alınmak istenmiştir. Eski kiracının yeniden inşa ve imarı yapılan taşınmazı, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda kanundan doğan öncelik hakkı saklıdır. Bu hak kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içerisinde kullanılması gerekmektedir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamayacaktır. Bu durumun tek istisnası taşınmazı başkasına kiralayan kiraya verenin haklı bir sebepten yararlanması halidir. Tahliyeye sebebiyet veren ihtiyacın ortadan kalkması hali haklı sebeptir, bu sebeple yeniden kiralama yasağı nezdinde eski kiracı tarafından dava ikamesi yapılamayacaktır
Kiraya veren yukarıda sayılan yeniden kiralama yasağı çerçevesinde, yukarıda sayılan hükümlere aykırı davrandığı takdirde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası hakkında görevli mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4’üncü maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesi olacaktır. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.
Yeniden inşa, imar amacı taşıyan tamirat, tadilat gibi durumlar için tahliyeye karar verilebilmesi için yukarıda sayılan şartlara ek olarak belediye tarafından tasdiklenmiş projenin ibrazının da mahkemeye delil olarak gösterilmesi gerekir. En geç yargılama aşamasında tasdiklenmiş proje ibrazı yapılmalıdır.
Yukarıda hukuki açıdan önem ihtiva eden ihtiyaç sebebiyle tahliye davası unsurları konusu genel bir çerçeveyle açıklanmıştır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası oldukça önemli ve hukuki danışmanlık alınması gereken başlıca konulardan biridir. Daha fazla bilgi ve danışmanlık için Otluoğlu Hukuk Bürosuyla iletişime geçebilirsiniz.
[1] 4. Hukuk Dairesi 2021/929 E., 2021/1609 K.