Amerika’da sahip olduğunuz gayrimenkullerin vergisel durumu
Amerikan vergisinde gayrimenkulleri inceleyen kanunlara FIRPTA kanunları, gayrimenkullerin satış gelirleri üzerinden alınan vergiye FIRPTA vergisi adı verilmektedir. FIRPTA kanunları öncesinde Amerika’daki gayrimenkullerin satışından elde edilen gelirler vergiye tabi değildi. Ancak, FIRPTA kanunları, yabancı kişi ve firmaların sahip olduğu gayrimenkullerin satışından elde edilen kar ve zararların, Amerikan ticari faaliyetinden elde edilen gelirlerin vergisel durumuna tabi olduğu hükmünü getirmiştir.
Buna göre, gayrimenkullerin satışından elde edilen gelirler artan oranlı vergiye tabidir; zararlar ise ticari gelirlerden düşülebilmektedir. Örneğin, bir Türk vatandaşı Amerika’da gayrimenkul sahibi olsun. Bu gayrimenkulun satışından elde edilen gelir artan oranlı vergiye tabidir. Gayrimenkul için yapılan giderler de satış gelirinden düşülebilmektedir.
Gayrimenkul teriminin içerisine arsa, ev, dükkan, bina, tarla, maden ve gayrimenkullere bağlı menkul varlık gibi varlıklar girmektedir.
Vergi Yükümlülükleri
FIRPTA vergisinin tahsilini sağlamak amacıyla, gayrimenkulu satın alan kişi veya kurumun satış fiyatı üzerinden %10 vergiyi kesmesi ve IRS’e iletmesi gerekmektedir. Satın alan kişi veya kurum Amerikan kişisi olabileceği gibi yabancı kişi de olabilmektedir. Yani, Amerika’da yabancı bir kişiden gayrimenkul satın alan Türk vatandaşları, satış fiyatı üzerinden %10 oranında vergi kesmek ve IRS’e iletmekle yükümlüdür. Satın alan kişilerin gerekli vergiyi kesmemesi halinde, ödenmeyen vergilerden sorumlu olacağı hükmü getirilmiştir.
Bir Türk vatandaşının Amerika’da sahip olduğu gayrimenkulu $500,000’a bir Amerikan vatandaşına sattığını düşünelim. Gayrimenkulu satın alan Amerikan vatandaşı, satış fiyatı olan $500,000’ın %10’unu, yani $50,000’ı kesmek ve IRS’e iletmekle yükümlüdür. Türk vatandaşı, yıl sonunda Form 1040-NR hazırlayarak, elde ettiği gelirden gayrimenkul ile ilgili olarak yaptığı giderleri düşecektir. Bulunacak kar rakamı, artan oranlı vergiye tabidir. Gerçekte ödenmesi gereken vergi rakamı $50,000’dan düşük ise, Form 1040-NR aracılığıyla IRS’ten fazla ödenen rakam geri istenecek, $50,000’dan yüksek ise IRS’e ek vergi ödemekle yükümlü olunacaktır.
FIRPTA vergi yükünü hafifletmek amacıyla, $300,000 aşağısındaki ev satışlarında, evi satın alan kişiye vergi kesintisi yükümlülüğü getirilmemiştir. Amerikan kişisi olmayan kişi veya firmalar, Form 1040-NR hazırlamak ve gereken vergiyi ödemekle yükümlüdürler.
Türkiye-ABD çifte vergi anlaşması
Çifte vergi anlaşması herhangi bir indirim getirmekte midir? Bu sorunun cevabı maalesef hayır. ABD’nin imzaladığı çifte vergi anlaşmaları, gayrimenkullerin satışından elde edilen gelirlerin vergisinde herhangi bir indirim getirmemektedir. Bunun nedeni, Kongre’nin gayrimenkulleri ilgilendiren vergi kanunu olan Section 897’i hazırlarken çifte vergi anlaşmaları ile indirim getirilemeyeceğini hükme bağlamasıdır.
Vergi formu
Hazırlanması gereken vergi formu Form 1040-NR’dır. Ayrıca, gayrimenkulu satın alan kişi veya firma, %10’luk vergiyi IRS’e Form 1042-S, 1042-T ve 1042 aracılığıyla iletmek zorundadır. Vergi formu merkezinden bu formlar ile ilgili detaylı bilgilere ulaşabilirsiniz.
Gayrimenkullerin vergisel durumu ile ilgili tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.