KİRA KONTRATI VE KONTRATIN FESHİ
Başlıkta, “kira kontratı” olarak ifade ettiğimiz şey, aslında “kira sözleşmesi” anlamına gelmekte olup, her nedense uygulamada “kira kontratı” lafzı tercih edilmektedir. Bu nedenle, yaygın tabire ayak uydurup, başlıkta da kira kontratı ifadesini kullandık; fakat bilinmelidir ki kira kontratı ile kira sözleşmesi kavramları arasında hiçbir fark yoktur.
Kira sözleşmesi ve bununla ilgili her türden hukuki müessese, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Buna göre; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmeleri; olağan kira sözleşmesi, konut ve çatılı işyeri kirası ve ürün kirası olmak üzere üç tür olarak düzenlenmiştir. Bu sözleşme türlerinden her biri, farklı hükümlere sahiptir. Yani, bir konut-çatılı işyeri kira sözleşmesinin feshedilmesinin bağlı olduğu usul ile olağan bir kira sözleşmesinin fesih usulü birbirinden farklı olup, konut ve çatılı işyeri kiralarının temel amacı kiracıyı korumak olduğundan, bu bakımdan diğer kira sözleşmelerinden ayrılır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarından söz edecek olursak, bu sözleşmeler “belirli süreli” ve “belirsiz süreli” kira sözleşmeleri olmak üzere iki kısımda incelenir. Adından da anlaşılacağı üzere belirli süreli bir konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi, ne zaman sona ereceğini hükme bağlamış olan sözleşmedir. Taraflar, bu tür bir kira sözleşmesi kurarak, sözleşmenin ne zaman sona ereceğine kendileri karar vermiş olmaktadırlar. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise böyle bir durum yoktur; taraflar, akdettikleri kira sözleşmesinde, sözleşmenin tam olarak ne zaman sona ereceğine ilişkin bir hüküm kurmamışlardır. Bu tür kira sözleşmeleri, bu belirsizlik sebebiyle belirsiz süreli kira sözleşmeleri olarak adlandırılmaktadırlar.
Belirli süreli kira sözleşmesi, sanılanın aksine, SÜRENİN DOLMASI NEDENİYLE KİRAYA VEREN TARAFINDAN FESHEDİLEMEZ. Sürenin dolması, ancak kiracı için haklı bir fesih nedenidir. Belirli süreli bir kira sözleşmesinde, sürenin dolmasından sonra kiraya veren, ancak 10 uzama yılının dolmasından sonra sözleşmeyi feshedebilir. Elbette, HAKLI SEBEBİN VARLIĞI halinde, bu süreyi beklemeden de sözleşmeyi feshedebilir. Fakat haklı sebebi olsa bile, belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin dolmasından önce yine fesih yapamaz. Kiracının gerçek anlamda kötü niyetli olması, bu kuralın dışında, bir istisnadır.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise, kiraya veren tarafından ancak 10 yılın dolması ile feshedilebilir. Yukarıda, kiraya verenin belirli süreli kira sözleşmesini sürenin dolumundan sonra 10 yıl dolması ile feshedebileceğini yazmıştık. Burada ise, yalnızca 10 yıl yeterlidir. Fakat haklı sebebin varlığı halinde kiraya veren, bu süreyi beklemekle mecbur tutulamaz. Haklı sebep, kiracının bir tahliye taahhüdü vermiş olması, kiraya verenin kiralanana olan AİLEVİ ve GEREKLİ ihtiyacı ya da kiralanan üzerinde TADİLAT yapılmasının gerekmesi olabilir.
Önemle belirtmek gerekir ki, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bir İŞYERİ kiralamışsa ve bu işyerinin TİCARİ amaçla kullanacaksa, kira stopaj vergisi adıyla anılan bir vergiyi, işyerinin bulunduğu yerdeki vergi dairesine, usulüne ve ödeme zamanına uygun olarak ödemelidir. Keza, kira kontratının NOTERDE düzenlendiği varsayımında, bir kira kontratı damga vergisi ödenmesi yükümlülüğü doğmaktadır. Fakat önemle belirtilmelidir ki kira sözleşmesinin kurulması için şekil esası bulunmadığından, sözleşmenin NOTERDE DÜZENLENMESİ ZORUNLU DEĞİLDİR. Noterde düzenlenmiş olması, yalnızca sözleşme bakımından daha sonra ortaya çıkacak olan uyuşmazlıklarda bir ispat kolaylığı sağlar; taraflar daha emin bir şekilde hukuki ilişki içerisine girmiş olurlar.
Son olarak, “boş kira sözleşmesi” diye anılan, hukukta “beyaza imza” dediğimiz sorunsalda şöyle bir yol izleneceğini belirtelim: Kiracı, kiraya veren tarafından “kira sözleşmesi” haline getirileceği söylenen boş bir kağıda imza atar ve kiraya verene bu konuda güvenirse, imzasının ÜZERİNE yazılan sözleşme geçerlilik arz edecektir.
Aşağıda bir KİRA KONTRATI örneği sunulmuştur: