WASHINGTON – Geçen ay Hazine Bakanı Janet L. Yellen ile bir toplantıda, Texas, Arlington belediye başkanı Jeff Williams, korkunç ekonomik çıkmazını ortaya koydu: Koronavirüs testi ve aşı dağıtımına yapılan ağır harcamalar, vergi gelirlerini cüce bir şekilde düşürdü. şehir hizmetlerde ve işlerde sancılı kesintileri düşünecek. Bay Williams, durgun satışlar ve turizm kısmen suçlansa da, büyük endişenin boş binalar olduğunu söyledi.
Ülkenin dört bir yanındaki şehirleri hayalet kasabalara dönüştüren hareketsiz ofisler, alışveriş merkezleri ve restoranlar, emlak vergilerine büyük ölçüde bağımlı olan ve 2021’de yüzde 10’a varan emlak geliri kayıplarıyla karşı karşıya olan belediye bütçeleri için bir zaman bombasının habercisi. devlet finans görevlilerine.
Pek çok eyalet 2020’de beklenenden daha güçlü gelire sahipken, önümüzdeki aylarda bu boş binalar değerlendirildiğinde, ticari mülklerin değerinde keskin bir düşüşün şehir bütçelerinden büyük bir pay alması bekleniyor. Eyaletler için emlak vergileri, vergi gelirinin yaklaşık yüzde 1’ini oluşturur, ancak şehirlerin ve kasabaların yerel okulları, polisi ve diğer kamu hizmetlerini finanse etmek için aldığı ve kullandıkları vergilerin yüzde 30’unu veya daha fazlasını oluşturabilirler.
Yaklaşan mali gerginlik, her iki partiden yerel yetkililerin Biden yönetimine ve Kongre üyelerine yerel yönetimler için yardımları hızlı bir şekilde onaylamaları için yalvarmasına neden oldu.
Washington’daki milletvekilleri, eyaletlere ve şehirlere 350 milyar dolar sağlayabilecek bir teşvik paketi üzerinde görüşüyorlar. Yardım, Demokratlar ve Cumhuriyetçiler arasında, yerel yönetimlere yardımın garanti edilip edilmediği veya sadece kötü yönetilen eyaletler için bir kurtarma planı olup olmadığı konusunda bir yıl süren çatışmalardan sonra gelecek.
Cumartesi günü Meclis 1 dolar geçti. Şehirlere ve eyaletlere yardım sağlayacak ve hiçbir Cumhuriyetçi destek toplamayacak 9 trilyon dolarlık banknot. Senato’nun bu hafta, benzer parti çizgilerini bozması muhtemel bir oylamayla tasarıyı kabul etmesi bekleniyor. Cumhuriyetçiler, çoğunun iyi mali durumda olduğunu ve cömert işsizlik yardımları da dahil olmak üzere önceki federal teşvikler nedeniyle iyileşme gösteren gözden geçirilmiş bütçe tahminleri gibi argümanlarını desteklemek için özenli veriler olduğunu söyleyerek eyaletler için önemli yardımlara itiraz etmeye devam ettiler.
Pennsylvania’dan Cumhuriyetçi Senatör Patrick J. Toomey, Şubat ayındaki Senato Bankacılık Komitesi duruşmasında, “Genel olarak, eyalet ve yerel yönetimler mali kriz içinde değil” dedi.
Ancak her iki partiden yerel yetkililer için yardım yeterince erken gelemez ve endişelerini Hazine yetkilileri ve Kongre üyelerine bildiriyorlar.
Cumhuriyetçi Bay Williams, “Pandemi şiddetleniyor ve ekonomik etkiler çok gerçektir” dedi.
Pandemi, Amerika’nın ticari emlak sektörünü alt üst etti. Ülke çapındaki şehirlerde gökdelenler karanlık, alışveriş merkezleri kapatıldı ve restoranlar paket servis hizmetine bırakıldı. Sosyal mesafe önlemleri işyerlerini yeniden tanımladı ve evden çalışma eğilimini hızlandırdı. 16 trilyon dolarlık ticari emlak sektörü, 2008’deki Büyük Durgunluk’tan bu yana görülmemiş şekillerde vurgulanmaktadır.
Kredi derecelendirme şirketi Moody’s’e göre, ticari gayrimenkul değerlerinin ulusal düzeyde salgın öncesi seviyelerine göre yüzde 7,2 oranında düşerek bu yılın sonunda en düşük seviyeye ulaşacağı tahmin ediliyor. En çok etkilenen kategoriler ofis ve perakende sektörleridir; ofisler için yüzde 12,6 ve perakendecilik için yüzde 16,5 oranında düşüş yaşanmıştır.
Amerikan şehirleri pek çok nedenden ötürü kırmızı mürekkeple karşı karşıyadır, ancak acı eşit olmayan bir şekilde dağılmıştır. Bazı durumlarda, artan konut emlak değerleri ticari emlak düşüşünü telafi edecek ve depolar gibi bazı segmentler, dağıtım merkezleri için çevrimiçi alışveriş asansörleri talebini iyi yapıyor. Florida ve Texas gibi gelir vergisi olmayan eyaletler, emlak değerlerindeki dalgalanmalara karşı daha savunmasızdır.
Genel tablo sorunlu ve bir savunuculuk kuruluşu olan National League of Cities, şehirlerin bu yıl 90 milyar dolarlık bir açıkla karşı karşıya kalabileceğini tahmin ediyor.
Büyük şehirler, ofis çıkışının yükünü taşıyor. CoStar tarafından sağlanan rakamlar, en büyük pazarların bazılarında mevcut ofis alanının 2019’un sonundan 2020’nin sonuna kadar arttığını gösteriyor. San Francisco’da kullanılmayan alan geçen yıl yaklaşık yüzde 75 artarken boş ofis alanı 25’ten fazla arttı. Los Angeles, Seattle ve New York City’de yüzde.
New York Belediye Başkanı Bill de Blasio, Ocak ayında emlak vergisi gelirlerinin 2 dolar düşeceğinin tahmin edildiği konusunda uyardı. Önümüzdeki yıl 5 milyar olarak otel, perakende ve ofis gayrimenkullerinin değeri yüzde 15,8 oranında düştü. New York’un yıllık vergi gelirinin yaklaşık yarısını oluşturan gayrimenkullerle, şehir bu yıl binlerce kişiyi işten çıkarmayı planlıyor.
Ülke genelindeki şehirleri hayalet kasabalara dönüştüren boş ofis binaları, mağazalar ve restoranlar, belediye bütçeleri için mali bir saatli bombanın habercisi. Kredi. . . The New York Times için Sarah Blesener
Moody’s’in ticari gayrimenkul ekonomisi başkanı Victor Calanog, bazı büyük kentsel pazarlarda kira tahsilat oranlarının yaklaşık yüzde 75’e düştüğünü ve kredilerini geri ödemesi gereken mülk sahipleri ve ev sahipleri üzerinde baskı oluşturduğunu söyledi. Tahliye moratoryumları ve aşılar piyasaya sürüldükçe ofis sektörüne ne derece normalliğin döneceğine dair belirsizlik, endüstrinin servetini tahmin etmeyi daha da zorlaştırdı.
Geçen yıl New Jersey’deki evinden çalışan Bay Calanog, “Şirketler, insanların uzaktan çalışmasına izin verme dünyasına tekme atıp çığlık atarak sürüklendi” dedi. “Cin meşhur şişeden çıktı. ”
Ticari emlak değerlendirmelerinin gelmesiyle ve değerleri şişirilmiş olarak gören mülk sahipleri vergi faturalarına itiraz ettikçe, belediyelerin karşı karşıya olduğu mali sıkıntının boyutu önümüzdeki aylarda daha netleşecek.
Pittsburgh’da bir emlak avukatı olan Jason M. Yarbrough, 2021 temyiz başvurusunda bulunmak isteyen mülk sahiplerinden giderek artan sayıda çağrı aldığını söyledi. Binalar ve mağazalar boş dururken, bazı mal sahipleri, değerlendirmelerine meydan okuduktan sonra değerlendirilen değerlerinin milyonlarca dolar azaldığını gördü – vergi faturalarını yüz binlerce dolar düşürdü.
Bay Yarbrough, “Her taraftan gelen ticari mülk sahiplerinden çok büyük bir talep görüyoruz,” dedi ve sıkışıklığın şehir bütçelerini de düşürdüğüne dikkat çekti. “Bu belediyeler için sorunlu bir konu çünkü vergi tabanlarını emlak değerlerine bağlıyorlar ve bir Black Swan etkinliği olmayacağını varsayıyorsunuz. ”
Milletvekilleri ve Hazine yetkilileri sektör üzerindeki baskının farkındaydı. Geçen yıl, Teksas Cumhuriyetçisi Temsilci Van Taylor, federal hükümetin otellerde ve diğer şirketlerde küçük bir mülkiyet hissesi almasına izin veren bir yasa çıkardı ve endüstri, yardım için sert lobi yaptı. Ancak ticari gayrimenkul, Kongre’nin 2020’de kabul ettiği yardım paketlerinde doğrudan devlet desteği almayan birkaç sektörden biri oldu.
Steven Mnuchin yönetimindeki Hazine Bakanlığı, sektör için bir destek programı bulmakta zorlandı ve zengin mülk sahiplerini kurtarmak Kongre’de politik olarak savunulamazdı.
Ticari emlak sektöründeki strese rağmen, şu ana kadar nispeten dirençli olduğunu kanıtladı. Ancak politika yapıcılar, pandemi sürdükçe daha sorunlu serpinti potansiyeline yakından bakıyorlar.
Kansas City Federal Rezerv Bankası başkanı ve CEO’su Esther George, Şubat ayında yaptığı bir konuşmada, acil durum kredileri ve yardım programlarının büyük ölçüde kira ödemelerinin akışını sürdürdüğünü ve ticari mülklerle teminat altına alınan banka kredilerindeki temerrüt oranlarının bazıları kadar yükselmesini engellediğini söyledi analistler korkmuştu. Ancak, daha fazlasının yapılması gerekebileceğini öne sürdü.
Bayan George, “Endişe verici bir senaryo, pandeminin ekonomik etkisinin şu anda yürürlükte olan politika destek programlarından daha uzun sürmesidir” dedi. “Böyle bir durumda, birçok kiracı ve işletme yükümlülüklerini yerine getiremeyecek durumda olabilir, bu da bankaları mevcut kredilerde zarar görmeye zorlayabilir ve kredi büyümesi ve daha geniş ekonomik faaliyet üzerinde baskı kurabilir. ”
Belediye yardımı konusunda şüphelerini dile getiren bazı iktisatçılar bile, ticari emlak vergisi kaybının, bazı hedeflenen desteklemeyi kullanabilecek bir alan olduğunu kabul ettiler. Ancak, Kongre’nin paraya ihtiyaç duymayan şehirlere kapsamlı bir kurtarma paketiyle çek yazması konusunda endişelerini sürdürüyorlar.
Amerikan Eylem Forumu başkanı ve Cumhuriyetçilere tavsiyelerde bulunan Kongre Bütçe Ofisi’nin eski direktörü Douglas Holtz-Eakin, “Aslında ticari gayrimenkul sektörü hakkında oldukça endişeliyim” dedi. “Bu belirli alan için bir tür destek olmasına itirazım yok. ”
Emlak sektöründeki pek çok kişi, şehirlerin ve eyaletlerin salgın nedeniyle işletmelere uyguladığı, iflaslardan ve emlak değerlerinin düşmesinden dolayı onları suçlayan kısıtlamalar yüzünden hayal kırıklığına uğradı.
Teksas’ta bir gayrimenkul geliştiricisi ve eyaletin Cumhuriyetçi Partisi’nin Houston bölgesinin finans başkanı Jacob Wintersteen, federal hükümetin onları destekleyeceğini bildikleri takdirde yerel yönetimlerin salgın kısıtlamalara devam edeceğinden korktuğunu söyledi.
Bay Wintersteen, “Gördüğüm tek siyasi çözüm, şu anda her şeyi kurtarmaya çalışmanın siyasi büyük pazarlığı ve hemen her eyaletin tüm kısıtlamaları kaldırmasını ve her belediyenin tüm kısıtlamaları kaldırmasını gerektiriyor” dedi.
Ticari gayrimenkul sektörünün lobicilik çabaları başarısız olmasına rağmen, belediyeleri temsil eden gruplar sektörün kötü durumunu kullanarak Kongre’yi kendi iyilikleri için zorlamaktadır. Hükümet Finans Görevlileri Derneği Şubat ayında Meclis ve Senato üyelerine yazdığı bir mektupta, emlak vergisi gelirinin bir uçurumla karşı karşıya olduğu konusunda uyardı.
“Ülke genelinde emlak ve satış vergilerindeki büyüme ve kayıp eksikliği, Covid-19 kaynaklı durgunluğun ekonomik toparlanmasında caydırıcı bir etkiye sahip olmaya devam edecek,” diye yazmıştı Hükümet Finans Görevlileri Derneği Federal Başkanı Emily Swenson Brock İrtibat Merkezi. “Eyalet ve yerel gelir akışlarını desteklemeye yönelik ek mali kaynaklara erken yatırım, Amerika Birleşik Devletleri’ndeki kritik güvenlik ağı hizmetlerini koruyacaktır. ”
Bayan Brock, bir röportajda Bayan Yellen’ın örgütünün endişelerine açık olduğunu söyledi.
Bu arada, mülk sahipleri kullanılmayan alanlarıyla ne yapacaklarıyla boğuşuyor ve işletmeler gelecekte neye ihtiyaç duyacaklarına karar vermeye çalışıyor.
Atlanta’daki ticari emlak komisyonculuğu Colliers’ın kıdemli başkan yardımcısı Drew Levine, bazı kiracıların kira kontratlarını satın almak istediğini, diğerlerinin boş alanları kiraya vermeye çalıştığını ve birçoğunun parası yeterse sağlık krizini beklediğini söyledi. . Ancak çok az şirket yeni alan kiralamak için sözleşme imzalıyor ve büyük kurumsal müşteriler, ofis portföylerine yönelik planlarının önümüzdeki birkaç yıl içinde değişmeye devam ettiğini belirttiler.
Atlanta şehir merkezindeki büyük ölçüde boş bir binada çalışan ve trafik sıkışıklığıyla bilinen bir şehirde gidip geldiğini gören Bay Levine, “Ofis kullanıcıları, çoğunlukla ofise geri dönme riskini almaya hazır değiller” dedi. 10 dakikaya küçültün. “Sokaklar boş, her yere park edebilirim ve Peachtree Caddesi boyunca kırmızı ışıkta geçebilirim. “