- 1969 tarihli Kira İstikrar Kanunu
- 1974 Acil Kiracı Koruma Yasası
- Kira İstikrarı Genel Olarak Uygulanır:
- Kiralık Stabilizasyon Temelleri:
- Orta Leasing Kira Artışı Aşağıdaki Nedenlerle İzin Verilebilir:
- Birim Düzenlenmemiş Olabilir
- Kira İstikrarının Argümanları
- Kira İstikrarına Karşı Argümanlar
- ABD Kentlerinde Konut Krizi
Kira dengeleme yasaları 1900'lerin ortasından beri var. Bu düzenlemeler özel mülkiyetteki binalardaki kiracıları haksız kira fiyatlarından ve kira artışlarından korumakla birlikte, toprak sahiplerinin rantı artırmalarına izin vermek içindir. İşte rant istikrarının temelleri, artıları ve eksileri.
1969 tarihli Kira İstikrar Kanunu
1969'daki kira dengeleme kanunu, New York Belediye Başkanı John Lindsay altında yürürlüğe giren bir yasadı. 1947 Şubat ve 1969 Mart tarihleri arasında inşa edilen New York şehri de dahil olmak üzere belirli New York eyaletlerindeki binalar için geçerlidir. Altı veya daha fazla birime sahip özel mülkler içerir.
1974 Acil Kiracı Koruma Yasası
ETPA olarak da bilinen 1974 Acil Kiracı Koruma Yasası, New York'ta Nassau County, Westchester County ve Rockland County bölgelerini kapsayacak şekilde kira sabitleme yasalarını genişletti. Ayrıca, 1974'ten önce inşa edilen binaların kapsamını genişletti.
Kira İstikrarı Genel Olarak Uygulanır:
- Özel mülkiyeti olan binalar
- Şubat 1947 Arasında ve 1 Ocak 1974'ten Önce İnşa Edildi
- 6 veya Daha Fazla Üniteli Binalar
Kiralık Stabilizasyon Temelleri:
- Alınabilecek Kira Tutarına Limit
- Kira Artışının Limit Yüzdesi
- Kira Limitinin Frekansı Artmaktadır
- Birim, Bazı Habitabilite Standartlarına Uymalıdır
- Yenileme Kiraya Sahip Kiracılar
- Kira Kontratı Kiralanmadıkça Kiracı Tahliye Edilemez
- Kiracı Ev Sahibine Karşı Şikayet Açabilir
Orta Leasing Kira Artışı Aşağıdaki Nedenlerle İzin Verilebilir:
- Evsahibi Kiracıya Hizmetlerini Arttırdı veya Kiracının Dairesinde İyileştirdi
- Ev Sahibi Mülkte Büyük Sermaye Gelişimi Gerçekleştirdi
- Ev Sahibinin Ekonomik Dayanağı
Birim Düzenlenmemiş Olabilir
Kiralık stabilize edilmiş daireler iki yoldan biriyle yönetilebilir.
- Kiracının yıllık geliri 200.000 doları aşarsa.
- Aylık kira belirli bir eşiğe ulaştığında. Örneğin, aylık kira 2700 ABD dolarına ulaşırsa, birim serbest bırakılacaktır. Bu miktar belediyeye göre değişir ve her yıl değişecektir.
Kira İstikrarının Argümanları
İnsanların kira dengeleme yasalarından yana olmasının birçok nedeni var. Bunlar şunları içerir:
- Adil Kira Fiyatları - Kira istikrarı, özel mülk sahiplerini kontrol altında tutmanın ve kiraları için aşırı fiyatlar ödemelerini önlemenin bir yoludur.
- Uygun Fiyatlı Kira Fiyatları- Kira sabitleme savunucuları, en pahalı şehirlerde bile uygun fiyatlı konut bulunabileceğine inanmaktadır. Belirli birimlerin rantın düzenlenmesi gerekliliğinin, insanları belirli alanlardan uzak tutmasının tek yolu olduğuna inanıyorlar.
- Barınma Güvenliği - Ev sahipleri, kiralanan dengelenmiş dairelerin kiralarını her yıl yalnızca belirli bir yüzde kadar artırabildiklerinden, uzun vadeli kiracılar şişirilmiş kira fiyatları ile daireleri dışında fiyatlandırılmayacaktır.
Kira İstikrarına Karşı Argümanlar
İnsanların kiralık sabit birimlere sahip olmalarına karşı çıkmasının birkaç nedeni de var. Bunlar şunları içerir:
- Alandaki Yeni İnşaatı Azaltın - Çok sayıda kiralık stabilize üniteye sahip olan alanlar, inşaatçıları bölgede yeni inşaatlar yapmaktan caydırabilir. Bunun nedeni iki katıdır.
- Düşük Kiralarla Rekabet Edebilir- Yeni bir inşaat yapıyorsanız, mümkün olan en yüksek kirayı elde etmek istersiniz. Yakınlarda çok sayıda kiralık stabilize edilmiş mülk varsa, kiralamanız için yüksek fiyatlar almakta zorlanabilirsiniz. Örneğin, her biri ayda 1.000 ABD Doları tahsil eden beş kirası kiralanmış üç yatak odalı daire varsa ve her biri 3 yatak odalı için ayda 3,000 ABD doları toplamaya çalışıyorsanız, kiracı çekmekte zorluk çekebilirsiniz.
- Binaların Bozulması Yüksek Kiralamaları Önleyecektir - Daha düşük fiyatlı kiralamalar ile rekabet etmenin yanı sıra, birçok kira dengelenmiş bina iyi korunmamıştır. Bu durum yeni inşaatçıları rahatsız ediyor, çünkü bu kadar kargaşa içindeki bir mahallede kiracıları için yüksek fiyatlar koyamayacaklarından endişe ediyorlar.
- Kira Stabilize Birimlerinin Bozulma Hızının Arttırılması - Kira stabilize edilmiş birimler, genellikle bir ev sahibinin kira için alabileceği piyasa değerinin altında fiyatlandırılır. Bu nedenle, mülk sahiplerinin tüm harcamaları hala cari fiyatlara dayandığından, ev sahipleri kâr etmek veya hatta cari faturalarını ödemek için zor anlar yaşayabilirler.
- Bu kiralanmış dengelenmiş birimlerin mevcut sağlık ve güvenlik yasalarına uymasını sağlamak için ev sahiplerinin asgari düzeyde olmaları yaygındır. Kira dengelemenin amacı kiracıları korumak olsa da, bu dairelerde kiracıların çoğu zaman alt koşullar altında yaşadıkları için genellikle ters etki yaratmaktadır.
ABD Kentlerinde Konut Krizi
New York ve San Francisco gibi Amerika'daki en büyük şehirlerin çoğu iki şehrin hikayesi haline geldi. Düşük rantlı, bozulan kira dengelenmiş birimler ve yüksek rantlı, neredeyse uygun olmayan lüks ünitelerden oluşan bir karışım var.
Teori, düşük fiyatlı kira düzenlemeli birimlerdeki bireylerin, birimlerinde çok az ciro ile daha uzun yaşadıkları için, şehirdeki uygun fiyatlı birimler arzında bir düşüş olduğu. Bu nedenle, kira düzenlemeli bir birime sahip olacak kadar şanslı olmayan potansiyel kiracılar, uygun fiyatlı birimlerin yetersizliği nedeniyle daireleri için daha fazla ödemek zorunda kalacaklar. Artan talep, fiyatları artırır.
Bazıları, kira düzenlemesi olmadan pazarın kendisini düzelteceğini ve bu yüksek fiyatlı şehirlerin daha uygun olacağını belirtti. Bu kira dengelenmiş birimler açık pazara dönecek, dairelerin arzını artıracak ve talep doğal olarak fiyatlarını düzenleyecekti. Mevcut rant istikrarlı birimlerinde yaşayanlar itiraz etse de, uygun fiyatlı daireler arayan milyonlar fayda sağlayacak.