Kanada’nın en yüksek apartman kulelerinden birinden çorak arazilere kadar, ülke çapındaki konut projeleri giderek daha fazla vekalet altına alınıyor.
Uzmanlar, artan faiz oranları, inşaat maliyetleri ve gecikmeler ile zayıf emlak piyasasının projelerin giderek daha fazla mali zorlukla karşı karşıya kalmasına katkıda bulunduğunu söylüyor.
Emlak firması CBRE’nin Arazi Hizmetleri Grubu başkan yardımcısı Mike Czestochowski, “Bir yıl önce belki ayda bir, iki ayda bir, şimdi ise haftada bir arama yapılıyordu” dedi.
Alıcılar, teminatlı borç verenlerin mahkemenin mülkün kontrolünü ele alacak ve onu tasfiye edecek veya varlıkların değerini maksimuma çıkaracak birini atamasını sağlamanın bir yoludur.
Her ne kadar sıklıkla son çare olarak görülse de, CBRE, birden fazla ipotek içeren ve tarafların dahil olduğu daha büyük inşaat projelerinin sorunlarla karşılaşması nedeniyle, alacaklarda bir artış gördü.
Şirketin Kara Hizmetleri Grubu başkan yardımcısı Lauren White, “Yapım aşamasında olan bu projelerin fiyatları o kadar arttı ki, paraları tükeniyor” dedi.
Alacaklıların dört kule olarak planlanan Elevate Condominiums projesinin sahiplerine karşı iflas başvurusunda bulunduğu Kitchener, Ontario’da da durum böyleydi.
Ekim ayında başvuru yapıldığında inşaat ekipleri şantiyeyi çoktan terk etmişti ve inşaatın yüzde 80’i tamamlanmıştı ancak hava koşullarına dayanıklı değildi. Aralık ayında yayınlanan bir rapor, haciz emri alındığında banka sahiplerinin bankada sadece 300 doları olduğunu ve 100 milyon dolardan fazla borcu olduğunu ortaya çıkardı.
Diğer projeler bu kadar ileri gidemiyor.
alacaklı önerilen 55 katlı apartman kulesi Vancouver şehir merkezinde, 82 milyon dolardan fazla kredinin geri ödenmesini talep eden BMO da dahil olmak üzere Ocak ayı ortasında iflas başvurusunda bulundu.
Bazı projeler inşaatın büyük ölçüde tamamlanmasından sonra bile zorluklarla karşılaşmaktadır. Duca Finansal Hizmetler Kredi Birliği Ltd. 19 Ocak’ta Mizrahi Inc.’in 128 Hazelton Ave. adresindeki kat mülkiyeti projesine karşı dava açtı. Toronto’da ve 16 milyon dolarlık kredisinin geri ödenmesini talep etti.
Czestochowski, en büyük geliştiricilerin genellikle hala finansman sağlayabildiğini, ancak daha küçük geliştiricilerin genellikle güvendikleri ikinci kademe kredi verenlerin daha temkinli davranması nedeniyle daha fazla para elde etmekte zorlandıklarını söyledi.
“Borç vadesi geldiğinde işler biraz daha zorlaşıyor.”
Ontario, son aylarda en fazla tahsilatı gördü ancak geçen yıl bu süreç, Saint John, N.B.’deki tarihi bir banka binasından Winnipeg’deki yangından zarar gören bir daireye kadar her şeye uygulandı.
Bu projelerin yarattığı zorluklar ve gecikme potansiyeli göz önüne alındığında White, özellikle yüksek katlı inşaatlarda artış görüldüğünü söylüyor.
“Bunların çoğu yanlış yönetimden, geliştirme sürecinin uzunluğu ve karmaşıklığı konusundaki farkındalık eksikliğinden kaynaklanıyor” dedi.
Toronto’da inşaatı devam eden ve Mizrahi Inc. tarafından da geliştirilmekte olan 84 katlı bir bina olan The One, muhtemelen yakın zamanda alıcılığa giren en yüksek profilli projedir.
Ekim ayında sunulan mahkeme belgeleri, geliştiricinin 1,7 milyar dolar borcu olduğunu ve inşaatın iki yıldan fazla gecikmeyle ve bütçeyi 600 milyon dolardan fazla aşarak tamamlanmasını beklediğini gösterdi.
Diğer dikkate değer gelişmeler arasında, alacaklıların Kasım ayında Büyük Toronto Bölgesi’nde 1.700’den fazla birimden oluşan, bazıları halihazırda inşaat halinde olan ve 200 milyon ABD dolarını aşan borçlarla birlikte en az beş Vandyke Properties projesine yedieminlik verilmesi için baskı yapması yer alıyor.
“Aşırı hukuki rahatlama”
Teminat, borçluların temerrüde düşmesi durumunda paralarını potansiyel olarak geri almanın bir yolu olarak teminatlı alacaklılar için mevcuttur.
Grant Thornton’un yeniden yapılandırma pratiğindeki ortağı Dan Wootton, sürecin odak noktasının değeri en üst düzeye çıkarmak olduğunu söyledi. Yani bu, The One’da olduğu gibi projeyi mevcut geliştiriciyle tamamlamak veya sadece bir şeyler satmaya çalışmak anlamına gelebilir. Dır-dir.
Wootton, kredi verenlerin genellikle borçlularla çalışmaya çalışacaklarını ve rotayı seçmeden önce genellikle birden fazla ödemenin kaçırılacağını söyledi.
“Haciz oldukça aşırı bir yasal çözüm olarak değerlendiriliyor.”
Tüm başvurular onaylanmaz.
Aralık ayında Britanya Kolumbiyası’ndaki bir yargıç, Coromandel Group’un 16 mülk üzerindeki yaklaşık 700 milyon dolarlık teminatlı borcuyla kayyuma alınması yönündeki talebi reddetti. Reddetme kararı kısmen bazı mülklerin halihazırda kendi mülkiyetinde olduğu gerçeğine dayanıyordu.
Onaylandıktan sonra, iflas mütevelli heyeti projeyi tamamlama maliyetini değerlendirir ve bunu geliştiricinin birimlerin satışından elde edebileceği gelirle karşılaştırır. Maliyetlerin beklenenden yüksek olması nedeniyle bu durum açıkla sonuçlandığında, bazen sert önlemlerin alınması gerekli olabilir.
“Ne yazık ki tüm kat mülkiyeti sözleşmeleri satıştan önce feshedilebiliyor. Yani neredeyse yeniden başlatmaya benziyor” dedi Wootton.
“Kat mülkiyeti yerine projenin kendisini bile değiştirmeniz gerekebilir, belki bir huzurevi ya da üniversite yurdu olabilir” dedi.
Bazen alıcılara birimler için daha fazla ödeme seçeneği sunulur, ancak alıcılar artık daha yüksek fiyattan ipotek almaya hak kazanamadığı için projeler de sorunlarla karşılaşıyor ve geliştiriciler onları daha sakin bir piyasada yeniden satmaya zorluyor.
Wootton, bu pazarda projelerin tamamını yeniden satmaya çalışmanın da zor olduğunu çünkü birçoğunun kendi projelerine odaklandığını söyledi.
“Büyük geliştiricilerin şu anda çok fazla yeni proje üstlenmediklerini duyuyoruz. Ellerindekini bitirmeye odaklandılar.”
CBRE’den White, hâlâ alıcıların bulunduğunu ancak onların anlaşmalara acele etmediklerini söyledi.
“Birçok insan bir anlaşma arıyor. Kimsenin yapamayacağı şekilde piyasanın dibine vurmaya çalışıyorlar” dedi.
Tahsilatların bu kadar kötü sonuçlandığı son zamanın 1990’ların başında olabileceğini söyledi, ancak genel olarak piyasa en azından hâlâ o zamandan daha aktif ve potansiyel iflas satışlarına hâlâ ilgi var.
Ancak White, piyasanın toparlanma gerçekleşmeden önce hala kat etmesi gereken yol olduğunu söyledi.
“Sanırım en az altı ay daha çağrı sayımız azalmıyor, artıyor.”