Hem Yeni Zelanda hem de Avustralya’daki ev fiyatları artık pandemi zirvesinden çok uzakta. Bununla birlikte, konut satın alınabilirliği önemli bir sosyal (ve politik) sorun olmaya devam etmektedir. Artan sayıda insan, özellikle de gençler, ev sahibi olmayı ulaşılmaz olarak görüyor.
Avustralya’da bu durum pek çok beklentinin aksine daha da kötüleşecek gibi görünüyor. ev fiyatları Görünüşe göre zaten dibe vurdu ve şimdi yeniden yükselişe geçti. Daha düşük konut fiyatlarına dönüş veya faiz oranlarında önemli bir düşüş olmazsa, yakın zamanda birçok Avustralyalı için ev satın almak bir seçenek olmayacak.
Maalesef, kiralama Ayrıca daha da zorlaştı. Çoğu Avustralya başkentindeki boşluk oranları şu anda rekor seviyelere yakın ve kiralar yükselmeye devam ediyor.
Anthony Albanese’nin İşçi Partisi hükümetinin konut krizinin siyasi risklerini kabul etmesi şaşırtıcı değil. Daha fazla konut inşaatını kolaylaştırmak için bir dizi girişimi teşvik ediyor. Bu, “kiralamak için yap” (BTR) pazarını teşvik etmek için en son federal bütçede duyurulan iki adımı içerir.
Çoğu yargı alanında ‘çok aileli konut’ olarak bilinen BTR, uzun süreli kiracılara kiralamak için geliştirilen büyük ölçekli konut projelerini ifade eder. Genellikle vakıflar tarafından sahip olunur ve finanse edilirler ve genellikle konut sakinlerine çoğu “satılık inşa” (BTS) projelerinden daha yüksek düzeyde konfor sunarlar.
BTR pazarı, Avustralya’dan (veya Yeni Zelanda’dan) daha çok Avrupa, Amerika Birleşik Devletleri ve Japonya’da yerleşiktir. Bu ülkelerde daha çok kurumsal bir yatırım varlık sınıfı olarak kabul edilmektedir.
Avustralya’nın konut krizine ne sebep oluyor ve BTR çözümün bir parçası olacak mı?
buna göre son rapor Ulusal Konut Finansmanı ve Yatırım Kurumu’ndan (NHFIC), 2023’ten 2027’ye kadar olan beş yılda, yeni hane oluşumu yeni konut arzını 106.000 aşacak.
Tedarik, artan faiz oranları, artan inşaat maliyetleri, tedarik zinciri gecikmeleri, yeni projeler için uzun teslimat süreleri, planlama kısıtlamaları ve NIMBYizm gibi faktörlerin birleşiminden olumsuz etkilenir.
Konut talebi, güçlü nüfus artışının ve daha küçük ailelerin devam eden eğiliminin bir sonucudur. Birincisi, net göçteki muazzam artıştan kaynaklanıyor – cari mali yılda 400.000’den fazla, gelecek yıl 315.000 ve beş yıl içinde öngörülen toplam 1.5 milyon.
Asıl soru, BTR modelinin yeni konut tedarikini kolaylaştırabilecek ve konut açığını kapatmaya yardımcı olabilecek belirli özelliklere sahip olup olmadığıdır.
İki tanesi öne çıkıyor.
Birincisi boyuttur. JLL’ler rapor Mart ayında, BTR Pazarının Durumu, BTR’nin Avustralya’daki işletme varlıklarını “ana veya kurumsal sınıf” olarak tanımladı. Projeler çoğunlukla büyük ölçekli ve en büyüğü 1.250 daireye sahip.
İkinci özellik ve belki de mevcut ekonomide en yararlı olanı finansmandır. BTR projelerinin çoğu, çoğu yabancı olan derin vakıflar tarafından desteklenmektedir. Bunun, düşük fon maliyeti ve uzun vadeli bir yatırım perspektifi dahil olmak üzere bir dizi avantajı vardır. Önemli bir şekilde, BTS projelerinden farklı olarak, başlangıç, dairelerin dışarıdan alıcılara önceden satışını gerektirmez.
JLL’nin raporu, fon büyüklüğü 1 milyar doları aşan altısı ve 5.000’den fazla daireden oluşan başlangıç hedefi olan sekizi dahil olmak üzere piyasadaki bazı önemli BTR fonlarını tanımlıyor. Bu fonlara katılan başlıca yabancı kuruluşlar arasında Singapur devlet servet fonu GIC, dev bir Hollanda emeklilik fonu olan PGGM ve uluslararası bir varlık yöneticisi olan Blackstone bulunmaktadır.
Aşağıdaki grafik, BTR’nin geçen yıl sonundaki ikmal hattını göstermektedir.
Halihazırda gelecek vaat eden bu boru hattının, 2018 yılında duyurulan iki temel değişiklik nedeniyle katlanarak büyümesi muhtemeldir. son bütçe. BTR konut arzını teşvik etmek için federal hükümet
- Uygun BTR projeleri için amortisman oranının %2,5’ten %4’e çıkarılması ve
- Nitelikli BTR projeleri için “yönetilen yatırım ortaklığı” stopaj vergisi oranının %30’dan %15’e düşürülmesi.
Bir BTR projesi, en az 50 daire içermesi, dairelerin en az on yıl tek mülkiyette kalması ve kiracılara en az üç yıllık kiralama süresi verilmesi durumunda bu ayrıcalıklardan yararlanır.
Hedeflenen bu tavizler, hükümetin endüstriden gelen baskıya cevaben uygulamaya koyduğu BTR projelerinin vergi sonrası getirisini artıracaktır. Bütçe belgesi, endüstrinin “bunun 10 yıl boyunca 150.000 kiralık mülkün kilidini açabileceğini ve Avustralya pazarındaki yüksek kaliteli, uzun vadeli kiralama arzını artırabileceğini” tahmin ettiğini özellikle belirtti.
“Yüksek kalite” tanımlayıcısı, çoğu BTR projesinin gerekli yerleşimini yansıtır. Konsept, ağırlıklı olarak şehir içi banliyölerde rağbet gören cömert olanaklara sahip bir komplekste yüksek standartlı bir dairedir. Ana özellik, kiracılara daha fazla kullanım süresi güvenliği sağlamak için uzun vadeli kiralamalardır.
“Yüksek kalite” ödünleşimi elbette mal sahibi için mükemmel bir kiralama fiyatıdır. BTR’yi kurumsal yatırımcılar için çekici kılan unsur budur.
Şu anda Avustralya konut piyasasında, özellikle başkentlerde meydana gelen hızlı kira artışı, BTR pazarına yönelik beklentileri artırıyor. Kısmen BTS faaliyetlerindeki yavaşlama nedeniyle mevcut sıkı koşulların bir süre daha devam edeceği beklentisi de öyle. İkincisi, BTR projelerini uygulamak için ihtiyaç duyulan büyük ölçekli saha türleri için fiyatları bastırma avantajına sahiptir.
Her şey düşünüldüğünde, Avustralya’daki BTR’nin görünümü umut verici görünüyor. Bu algı, burada pazara giren yeni uluslararası oyunculardan gelen düzenli reklam akışıyla desteklenmektedir. Daha bu ay, Kanadalı emlak devi Brookfield, Brisbane’de 560 BTR biriminin geliştirilmesi için bir sipariş verdi. Brookfield çalışır gayrimenkul varlıkları On binlerce BTR birimi dahil olmak üzere dünya çapında 270 milyar ABD Doları değerinde.
Muhtemelen, bu çaptaki yatırımcılar ne yaptıklarını biliyorlar. Tek soru, yeterli Avustralyalı’nın BTR’nin talep ettiği daha yüksek kiraları karşılayıp karşılayamayacağıdır.
* Ross State, siyaset bilimi alanında doktorası olan serbest yazar. Sidney merkezli bir Yeni Zelandalı. Makaleleri, Avustralya’yı Anlamak serisinin bir parçasıdır.
“Kötü düşünür. Müzik konusunda bilgili. Yenilikçi dostu iletişimci. Bacon geek. Hobi ve İnternet tutkunu. İçine kapanık.”
More Stories
Kivi bulamayınca işverenler yurt dışından işe alıyor
Neredeyse Yeni Zelanda boyunca araba kullanıyor: kamyon şoförü, çalışma saatlerini yanlış kaydettiği için diskalifiye edildi
Metin dolandırıcılığı 140.000’den fazla kişiyi etkiliyor