İçindekiler
Kiracının Tahliyesi Davaları, Kira sözleşmeleri, Mal sahibi kiracısını nasıl tahliye eder? İhtiyac nedeniyle tahliye, Yeniden imar inşa nedeniyle tahliye, Yetkili mahkeme, Tahliye Taahhüdü, Alt kira, Kira borcu ne zaman ödenir?
Kira sözleşmesi veya başka bir ifadeyle kira kontratı; kiraya verenin belirli bir mülkü belirli bir süre için bir bedel karşılığında kiracının kullanımına bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan kira parasını ödemeyi üstlendiği tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyerlerinin ilişkin kira sözleşmeleri Kanunun 339 v.d. maddelerinde özel olarak düzenlenmiştir. Bu bölümdeki hükümler genellikle emredici niteliktedir. Kanun koyucu, sosyal mülahazalarla, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde kiracı lehine sınırlandırmalar öngörmüştür. Bu sınırlandırmalar büyük ölçüde kira parasının tespiti, kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının tahliyesi konularındadır. Örneğin TBK Md. 347, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı hükmünü amirdir. Burada kiracıya, kira süresinin sonunda sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanındığı halde kiralayan yönünden aynı hak söz konusu değildir.
İşyeri Kira Sözleşmesi Örneği
Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi konusunda kiracı ile kiraya veren arasında çekişme var ise kiracının tahliyesi sadece dava yoluyla mümkün olabilir. Kiraya veren mahkeme kararı olmaksızın kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedemez. Türk Borçlar Kanunu’nun emredici nitelikteki354. Maddesi de kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin, kiracı aleyhine değiştirilmesini yasaklamıştır.
Bu yazımızda konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi ve kiracının tahliyesi konularını uygulamaya dönük bir yaklaşımla ele alacağız.
Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin mahkeme kararıyla geçerli bir hukuki sebebe dayanılarak feshedilmesi ve kiracının kiralanan konut veya işyerin fiilen boşaltmasıdır.
Konut ve çatılı işyerlerinde kiracının tahliyesine ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Ve devamı maddelerinde sevk edilmiştir.
Kiracının tahliyesi sebepleri sınırlıdır. Bunlar Borçlar Kanunu’nda öngörülmüştür. Bu sebeplerin bazıları kiracıdan bazıları ise kiraya veren, mal sahibinden kaynaklanır. Borçlar Kanunu’nda öngörülen bu sebepleri aşağıda ayrı ayrı inceleyeceğiz.
Kiraya veren kiracısını konut veya işyerinden tahliye etmek için birbiri ile çelişmeyen birden fazla tahliye sebebine dayanabilir. Dava dilekçesinde birden fazla tahliye sebebine dayanılmışsa bu sebeplerin her biri ayrı ayrı incelenmeli ve bunlardan herhangi birinin gerçekleşip gerçekleşmediği tespit edilmelidir.
Kiralayanın dayandığı tahliye sebeplerinin birbiri ile çelişmemesi gerekir. Örneğin, bir tahliye davasında, hem yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ve değiştirme hem de kiralayanın ihtiyacı sebebine dayanılamaz.
Kiralananın Hor Kullanılması ile ilgili yargıtay kararı
Kiraya verenin kendi ihtiyacı nedeniyle kiralanan konut veya işyerinin tahliyesi zorunluluğu ortaya çıkabilir. 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi bu ihtimali düzenlemiştir. Buna göre kiraya veren, konut veya işyerinin kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesini; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle bir dava açarak sona erdirebilir.
Bu durumda belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde bir tahliye davası açılmalıdır.
Konut ya da işyeri ihtiyacının gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç kiraya veren yönünden ortaya çıkabileceği gibi eşi, çocukları, torunları, anne babası ile nine ve dedesi yönünden de söz konusu olabilir. Kiralayanın bakmakla yükümlü olduğu diğer kimselerin kimler olabileceği konusunda TMK Md. 364 hükmüne müracaat edilecektir. Sözü geçen maddede kişinin bakmakla yükümlü olduğu kişiler, kardeşler hariç, TBK Md. 350’ de sayılan kişilerle aynıdır. Dolaysıyla kardeşin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle de bu davanın açılması mümkündür. Bize göre yeğenlerin ihtiyacı için ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davası açılması olanaklı değildir. Ancak açılabileceği görüşünde olanlar da vardır.
Kira sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için kiraya verenin kiralananın maliki olması gerekmez. Bu nedenle malik olmayan kiralayan da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
İhtiyacın gerçek ve samimi olması şartı arandığından davacı kiraya verenin bu ihtiyacı kanıtlaması gerekecektir. Davacı konut veya iş yeri ihtiyacını her türlü delille ve tanıkla kanıtlayabilir. Salt kiracıyı çıkarmaya yönelik zorunlu bir ihtiyaca dayanmayan davalar reddedilecektir. Örneğin aynı bölgede başka bir konut veya işyeri olan kiralayan mal sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunamayacaktır.
Geçici veya gerçekleşip gerçekleşmeyeceği şüpheli ihtimallere dayalı olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz. Örneğin kiraya veren, henüz lisede okuyan ve üniversite sınavına hazırlanan çocuğunun, üniversiteye kayıt yaptırdığında kiralananda oturacağını ileri sürerek, sözleşmenin sona erdirilmesini talep edemez.
Sosyal yaşam koşulları nedeniyle asıl konutun uzantısı ve sürekli konut gereksiniminin bir devamı olarak kabul edilen yazlık ihtiyacı; uygulamada, öteden beri, gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olarak kabul edilmektedir.
Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce yeni kira döneminin ilk kira bedelini herhangi bir çekince ileri sürmeden alırsa ve daha öncesinden kiracıya Türk Borçlar Kanunu’nun 353. Maddesi uyarınca bildirimde bulunmamışsa artık o kira dönemi için ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebine dayanarak dava açamaz.
Kiraya veren, ihtiyacını ileri sürerek kiralananın tahliyesini sağladığında, üç yıl boyunca haklı bir sebep bulunmaksızın, kiralananı önceki kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde önceki kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır. (TBK Md. 355) Önceki kiracının tahliye nedeniyle uğradığı zarar son bir yıllık kira tutarından fazlaysa daha çoğunu da talep edebilir. Tazminatın söz konusu olabilmesi için kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonunda verilmiş bir mahkeme kararına dayanılarak tahliye edilmesi gerekir. Bu husus TBK Md. 355 ‘in madde gerekçesinde de vurgulanmıştır. Süreklilik kazanmış Yargıtay uygulamasına göre, kiracının tazminat talep edebilmesi için ihtiyaç nedeniyle tahliyeye dair bir mahkeme kararının varlığı ile ilama dayalı icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartının birlikte gerçekleşmiş olması gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında TBK Md. 350’ de öngörülen bir aylık dava açma süresinden ne anlaşılması gerektiğini tespit etmek hukukçu ve avukatlar için bile zor bir konudur. Bu süre anlaşılmaz ve gereksiz bir şekilde oldukça muğlak bir şekilde düzenlenmiştir. Somut olayınızda davanın reddi riski ile karşı karşıya kalmamak için dava açma süresinin tespiti konusunu avukatınıza danışınız. Burada kısaca belirtmek gerekirse; belirli süreli kiralarda sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Bu dava yenilenen her kira döneminde ihtiyaç devam etmek kaydıyla açılabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için kiracıya önceden ihtarname gönderilmesi gerekli değildir. Bununla birlikte ihtarda bulunmanın önemli bir faydası vardır. Kiraya verenin sözleşme sona ermeden veya en geç ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması için öngörülen sürede kiralana taşınmaza ihtiyacı olduğunu, sözleşmeyi yenilemeyeceğini dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması durumunda dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası süresinde açılmadığı için reddedilmiş olsa bile, bu dava kiraya verenin, ihtiyacına dayalı olarak kira sözleşmesini sona erdirme iradesini açıkladığı anlamına geldiğinden dava dilekçe kira süresi sona ermeden kiracıya yapılmış yazılı bildirimin yerini tutar. Dolayısıyla en geç takip eden kira dönemimin ilk ayı içerinde yeniden dava açılabilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bir aylık dava açma süresinin başlangıcını tespit etmek daha da zordur. Bu tarih kira sözleşmeleri için öngörülen feshi ihbar dönemlerine göre belirlenecektir. Bu durumda aksine yerel adet bulunmadıkça, bir aylık ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilecek, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da altı aylık kira döneminin sonundan itibaren 1 aylık süre içinde açılacaktır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması planlanıyorsa kira döneminin bitiminden uygun bir süre önceden kiracıya ihtarname gönderilmesi faydalı olacaktır.
MUDANYA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
Davacı : …. …
Yıldırım, Bursa
Vekili : Av. Hüseyin DEMİRBAŞ – Av. Meral DEMİRBAŞ
Av. Kadir Kağan DEMİRBAŞ
Osmangazi, Bursa
Davalı : … …
Mudanya, Bursa
Konu : İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi
Açıklamalar :
1) Davalı, 01.08.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile …. … Mudanya, Bursa adresinde bulunan meskenin kiracısıdır. (Ek 1: Kira Kontratı)
2) Kiralayan müvekkilin ve ailesinin bu meskene yazlık olarak ihtiyacı bulunmaktadır. Sosyal yaşam koşulları nedeniyle asıl konutun uzantısı ve sürekli konut gereksiniminin bir devamı olarak kabul edilen yazlık ihtiyacı; uygulamada, öteden beri, gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olarak kabul edilmektedir.
Örnek;
“TBK, kiraya verene kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için tahliye isteme hakkı tanımıştır. Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle davacı yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibraz etmiş bu konuda tanıklar dinlenmiştir. Dinlenilen davalı tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyettedir… Açıklanan bu nedenlerle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken…” (6. HD. 12.01.2015 T. E: 2014/13336, K: 39)
Aynı doğrultuda;
“Dava, konut ihtiyacı nedenine dayalı olarak açılmış olup, daha sonra yargılama sırasında konutun yazlık olarak kullanılacağının belirtilmesi HMK 141. Maddesine aykırılık olarak değerlendirilemez. Dinlenen davacı tanıklarının; davacının emekli olup Çeşme’de çocukları ile birlikte oturmak için taşınmazı yazlık amaçlı kullanmak için satın aldığına yönelik beyanlarına göre ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu anlaşılmaktadır. Dosyada mevcut deliller karşısında davacının yazlık konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.” (6. HD. 2014/8982 E., 2014/9676 K.)
3) Dava konusu meskenin edinme sebebi yazlık olarak kullanma amacıdır. Meskenin teşrifat ve dekorasyonu da yazlık olarak kullanılmaya yönelik olarak yapılmıştır. Kira Sözleşmesinden anlaşılacağı üzere dava konusu konut eşyalı olarak kiraya verilmiştir. Davacı ve ailesi de kiralanmadan önce burayı yazlık olarak kullanmıştır.
Davacı ve eşi emeklidir. Kış ayları hariç burada çocukları ve torunları ile birlikte vakit geçirmek ihtiyacı duymaktadırlar. Kiralayan yazlık ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesini sağlayamazsa yeni bir yazlık kiralamak zorunda kalacak, bu durum da kiralayanın mağdur duruma düşmesine sebep olabilecektir. Artan kira fiyatlarına rağmen davacı bir yazlık kiralayabilse bile ev eşyaları da alması gerekecektir. Oysa tahliyesi talep olunan mecur eşyalıdır ve yazlık olarak kullanmaya yönelik olarak tadil ve teşrif edilmiştir. Ailenin yazlık konut olarak benimsediği yer de burasıdır
4) Davacı Bursa 31. Noterliğinden tanzim ve tasdikli, 05.07.2022 tarih ve 7768 yevmiye numaralı ihtarname ile sözleşmenin yenilenmeyeceğini, taşınmazın tahliyesi ile demirbaş eşyaların teslim edildiği şekliyle ve sağlam olarak teslim olunmasını aksi halde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ikame edileceğini davalıya bildirmiştir. (Ek 2: İhtarname)
5) Davalı mucuru tahliye etmediğinden işbu davanın açılarak ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı verilmesini talep etmek gerekmiştir.
Hukuki Sebepler : TBK, HMK ve sair ilgili mevzuat
Deliller :
Kira Sözleşmesi (EKLİDİR)
İhtarname (EKLİDİR)
Keşif ve bilirkişi incelemesi
Tanık beyanları (tanıkların isim ve adresleri daha sonra bildirilecektir
Yasal her türlü delil
Karşı tarafın delillerine karşı delil bildirme hakkımız saklıdır.
HMK Md. 145 ve diğer maddelerine göre delil bildirme hakkımız saklıdır.
Sonuç Ve Talep :
Açıklanan nedenlerle, fazlaya ilişkin dava ve talep haklarımız saklı kalmak kaydıyla;
Davamızın kabulü ile davalının kiracı olduğu, … … … Mudanya, BURSA adresinde bulunan kiralanandan TAHLİYESİNE, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalıya YÜKLETİLMESİNE karar verilmesi talep ve dava olunur. Saygılarımızla. 21.09.2022
Davacı Vekili
Av. Hüseyin DEMİRBAŞ
e-imza
EKİ: Kira sözleşmesi
İhtarname
Vekaletname
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası veya yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da kira sözleşmesini sona erdirme ve kiracıyı tahliye etme yollarından biridir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle, tahliye talep hakkını düzenlemiştir. Buna göre kiralananı (mecuru) sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı için kullanma zorunluluğu içindeyse; belirli bildirim koşullarına uyarak kira sözleşmesini sona erdirme ve tahliye talep etme hakkına sahiptir.
Kanun mecuru sonradan edinmekten bahsetmiştir. Edinmenin şekli önemsizdir. Yeni malikin, kiralananı satış yoluyla veya bağışlama, ölüme bağlı tasarruf, trampa ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi bir sebeple edinmiş olmasının önemi yoktur. Bu gibi durumlarda yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Davacı, Medeni Kanun hükümlerine göre taşınmazı sonradan edinen gerçek veya tüzel kişidir. Tüzel kişinin konut ve işyeri ihtiyacı da gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilmektedir. Bununla birlikte tüzel kişinin eşi ve çocukları söz konusu olamayacağından sadece tüzel kişiliğin ihtiyacı için dava açılabilir. Şirketler tüzel kişiliği haiz olduklarından, sadece şirketin maliki olduğu kiralananlar için, şirket ihtiyacına dayalı olarak, tahliye davası açılabilir. Şirketin ihtiyacı için şirket ortaklarından birinin edindiği bir taşınmazın tahliyesini talep etmek mümkün olmadığı gibi şirket ortağının kişisel ihtiyacı için şirkete ait kiralananın tahliyesi de olanaklı değildir.
İntifa hakkı ile yükümlü olan bir taşınmazda çıplak mülkiyet hakkı olan kişinin tek başına dava açma hakkı yoktur. Kullanma hakkını elinde bulunduran sınırlı ayni hak sahibi ile birlikte dava açması gerekir. İntifa hakkı sahibi için de durum böyledir.
Yeni malikler birden fazla veya başka bir ifadeyle kiralanan paylı mülkiyete tabi ise pay ve paydaş çoğunluğu şartı aranır. Bu şart gerçekleşmeden dava açılmışsa davacıya pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde diğer paydaşların muvafakatini alması için süre verilir. İştirak halinde mülkiyete tabi kiralananlarda ise tahliye davasının tüm iştirak halinde malikler (ortaklar) tarafından açılması ya da tüm ortakların muvafakatinin alınması gerekir. Tüm iştirak halinde maliklerin katılımıyla usulüne uygun bir dava açıldıktan sonra bir ortağın davayı takipten vazgeçmesi davanın görülmesine mani değildir.
Kiralananın yeni malikleri birden fazla ise ihtarname de bunların tümü tarafından birlikte veya ayrı ayrı keşide edilmelidir. Tek paydaşın ihtarı yeterli değildir. Bu şekildeki ihtarname geçerli kabul edilmeyecek ve açılmış olan dava ihtar şartı yerine gelmediğinden reddedilecektir. İhtar şartı sağlandıktan sonra ise taşınmazdan pay satılan alan yeni paydaş diğer paydaşların muvafakati ile yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Kiracılar birden fazlaysa; zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle tüm kiracılara birlikte dava açılmalıdır. Aksi halde davanın reddine karar verilir. Bu eksiklik dava açıldıktan sonra giderilemez. Yargıtay’a göre dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen kiracının sonradan davaya dahil edilmesi mümkün değildir.
Kiralanan taşınmazdan sonradan pay edinen kimsenin önceden de aynı taşınmazda hissesi bulunuyorsa bu kişi yeni malik kabul edilmez. Dolayısıyla yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da açamaz.
Kiralananın önceki maliki de kira sözleşmesinin tarafı olarak mezkur sözleşmeye dayanarak dava açabilir. Ancak yeni iktisap ihtiyaç nedenine değil başka nedenlere dayanan bir dava olacaktır.
Yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası; edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname ile kiracının haberdar edilmesi koşuluyla altı ay sonra açılması gerekir. Kiralananı yeni edinen malik edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde, kira sözleşmesinin altı ay içinde sona ereceği hususu ile tahliye talebinden kiracıyı haberdar etmesi zorunludur. Edinme tarihinin üzerinden bir aydan uzun süre geçtikten sonra ihtarname tebliğ edilmişse yeni malik TBK Md. 351/1 ‘ e dayanarak dava açamaz. Ancak TBK Md.351/2 hükmüne dayanarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu hüküm TBK Md. 310 ile de uyumludur. Anılan madde kira sözleşmesinin inikadından sonra kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını bildirmektedir. Mülkiyet hakkı ile birlikte kira sözleşmesinden doğan haklar da yeni malike geçmektedir. Ancak açılan davanın esastan reddine karar verilmiş ise bu gerçek ve samimi ihtiyaç gibi koşulların sabit olmadığı anlamına geldiğinden aynı sebebe dayalı yeni bir tahliye davası açılamaz. Bu durumda yeni malik, önceki malikle yapılan sözleşmenin tarafı haline geldiğinden farklı bir tahliye sebebine dayalı yeni bir dava açabilir. Kanun da yeni malike ihtiyaç nedeniyle dava açma hakkı bir defalığına tanımıştır. Sonradan açılan davalar başka nedenlere dayalı olmalıdır.
Dava altı ayın dolmasından sonra açılır. Altıncı ayın bitiminde derhal açılması gerekmez. Kira müddetinin sonuna kadar açabilir. Altı aylık sürenin tespitinde kiralananın edinildiği gün de hesaba katılır. Altı aylık süre dolmadan dava açılırsa dava reddedilecektir. Süre dolduktan sonra aynı nedene dayalı yeni bir dava açılması da mümkündür. Yargıtay’a göre Bu durumda ilk dava derdestlik veya kesin hüküm oluşturmaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Tarih: 28.5.1995 Esas/Karar: 6795/7183)
Kiralananı sonradan iktisap eden yeni malik edinme tarihinden sonra bir ay içerisinde kiracıya akdin sona ermesi ve tahliye için altı aydan daha uzun bir süre tanımışsa ne olacaktır? Yargıtay’a göre kanunda öngörülen altı aylık süre iktisap tarihinden itibaren değil, ihtarnamenin kiracıya tebliği tarihinden itibaren işleyecektir. Bu nedenle kiracıya ihtarname ile verilen süre dolmadan dava açılamaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T: 15.12.1997, Esas/Karar: 10410/1058)
Yeni malikin, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde, kiracıya, kira sözleşmesinin altı ayın hitamında sona ereceğine dair ihtarda bulunmasının davanın açılabilmesi şartı olduğunu yukarıda belirtmiştik. Uygulamada bu bildirim noter aracılığıyla gönderilen bir ihtarname ile yapılmaktadır. Yazılı olmak ve kiracıya ulaşması koşuluyla başka yollarla da yapılabilir. Ancak telgraf gibi yöntemlerle yapılan bildirimlerin bizzat kiracıya teslim edilmesi gerekmektedir. Tebligat kanununa göre yapılan bildirimlerin ise noter ihtarnamesi böyledir) usulüne uygun olmak şartıyla muhatap dışındaki kişilere örneğin mahalle muhtarına teslim edilmesi de mümkündür. Kiracıya bir ay içinde ihtarname gönderilmesi yeterli değildir. Keşide edilen ihtarnamenin bir aylık süre içerinde kiracının eline ulaşması (tebliğ edilmesi) de zorunludur.
Yeni malikin ihtar ve dava açma sürelerine uyarak açtığı davada tahliyeye karar verilmesi mutlak değildir. Yeni malik bu davada ihtiyacının gerçek, zorunlu, samimi ve devamlı olduğunu kanıtlamak zorundadır. İhtiyacın gerçek, sürekli, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir Bu noktada, söz konusu davanın, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde öngörülen davadan bir farkı yoktur.
Yeni iktisap ve ihtiyaç nedenine dayalı davalarda satışın muvazaalı olduğu iddiası dinlenemez. Yargıtayın yerleşik görüşü bu doğrultudadır.
BURSA SULH HUKUK MAHKEMESİ’ NE
DAVACI : …GIDA MAD. SAN VE TİC. LTD. ŞTİ.
Duaçınarı Mah. Karlıdağ Cad. No:… Yıldırım, Bursa
VEKİLLERİ : AVUKAT HÜSEYİN DEMİRBAŞ
DAVALI : ….
Yıldırım, Bursa
KONU : Yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır.(Harca esas olmak üzere yıllık kira bedeli 192.000 TL dir.)
AÇIKLAMALAR :
1. Davacı şirket, davalının halen kiracı olarak kullanmakta olduğu …. BURSA adresindeki gayrimenkulü 14.05.2012 tarihinde satın almıştır. (Ek:1 Tapu senedi fotokopisi).
2. Bu taşınmaz müvekkil şirketin ihtiyaçları için satın alınmıştır. Şirketin faaliyet merkezi ve depo olarak kullanılacaktır. Müvekkil şirket halen bu ihtiyacını kiracı olarak bulunduğu Duaçınarı Mah. Karlıdağ Cad. No: … adresindeki yetersiz ve faaliyet konusuna pek uygun düşmeyen bir yerde sürdürmeye çalışmaktadır. Müvekkil şirketin ihtiyacı samimidir. Belirtildiği gibi halen kiralık bir işyerini kullanmakta olup dava konusu gayrimenkul daha üstün özelliklere sahiptir.
3. Davalıya satın alınma tarihinden itibaren bir ay içinde Bursa 11. Noterliğinden tanzim ve tasdikli 15 Mayıs 2012 Tarih ve 9658 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek taşınmazın satın alındığı ve altı aylık sürenin hitamında tahliyesinin istendiğini belirten bir ihtarname keşide edilmiştir. (EK 2 ihtarname fotokopisi) Davalı 24.05.2012 tarihinde bir aylık süre henüz dolmadan işbu ihtarnameyi tebellüğ etmiştir.
4. Söz konusu ihtarname 24.05.2012 tarihinde kendisine tebliğ edilmesine rağmen bu tarihe kadar taşınmazı tahliye etmeyen davalı aleyhinde işbu davanın açılması gerekmiştir.
DELİLLERİMİZ : Tapu kaydı, ihtarname , tanık beyanları , gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi ve sair deliller .
HUKUKİ SEBEPLER: 6570 s.K., HUMK ve sair ilgili mevzuat
SONUÇ VE İSTEK :
Açıklandığı üzere; davalının; TBK’ nun 351. Maddesi gereğince yeni iktisap ihtiyaç nedeniyle, ………adresindeki mecurdan tahliyesine, yargılama gideri ile ücreti vekaletin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygı ile vekaleten dileriz. 27.11.2012
DAVACI VEKİLLERİ
Av. Hüseyin DEMİRBAŞ
EKİ : 1. Tapu senedi fotokopisi,
2. İhtarname fotokopisi
3. Vekaletname sureti
Konut ve çatılı işyerleri kiralarında kiraya verene tanınan kira sözleşmesinin feshini talep etme nedenlerinden biri de kiralanan taşınmazın yeniden imar ve inşa edilecek olmasıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2 Kiralanan konut veya çatılı işyerinin yeniden inşa edilmesi veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler yapılırken kiralananın kullanılması da imkansız ise kira sözleşmesinin kiralayan tarafından belirli sürelere uyularak açılacak bir dava sonucunda feshedilmesini mümkün kılmaktadır.
Yeniden imar veya inşa sebebiyle kira sözleşmesini fesih hakkı; belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası açılarak kullanılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açma süresinin belirlenmesi yukarıda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası bölümünde açıklandığı şekilde belirlenecektir.
Kiralananın yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliyesi davasını hem kiraya veren taraf hem de kiralananın maliki açabilir. Ancak kiralanan taşınmaz intifa hakkı ile yükümlüyse intifa hakkı sahibinin bu davayı açması mümkün değildir. Aynı şekilde yeni malikin de yeniden imar ve inşa sebebine dayanan tahliye davası açma hakkı bulunmamaktadır.
Kiralanan taşınmazın inşa imar nedeniyle tahliyesi için iki temel şartın mevcut olması aranmaktadır.
Yeniden inşa durumunda işin doğası gereği kiralanan yıkılıp yeniden yapılacağından içinde oturmak da mümkün olamayacaktır. Bu nedenle yeniden inşa halinde kiralananın kullanılmasının imkansız olacağı konusunda bir tereddüt bulunmamaktadır. Buna mukabil , imar amaçlı onarım, değiştirme ve genişletme söz konusu olduğunda kiralananı kullanmanın imkansız olup olmadığı konusunda önemli tartışmalar ortaya çıkmaktadır. Kanunun lafzında da vurgulandığı üzere onarım, genişletme ve değiştirme esaslı olmalıdır. Yargıtay, kiralanan taşınmazın imar amacıyla esaslı bir surette tamir, tevsii veya tadilinin istenmesi durumunda; bu ameliyenin icrası anında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen anlaşılması gerektiği görüşündedir. Bu nedenle esaslı tamir, genişletme ve değiştirme halinde kiralananı kullanma imkânı bulunup bulunmadığı bilirkişi tarafından tespit edilecektir. Onarım ve tadilat sırasında, taşınmazın kullanılması mümkün ise tahliye kararı verilemeyecektir.
Yargıtay bir kararında kiralanan taşınmazın iki bölümünün arada bir kapı açılmak suretiyle birleştirilmesi işinin esaslı bir tamirat ve tadilat niteliğinde olmadığına karar vermiştir.(6. Hukuk Dairesi, Tarih: 13.11.1987, Esas/Karar: 9128/11448) .
Bu davalarda samimiyet aranmaz. Kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı surette tamir, tadil ve tevsii edilecek olması ve bu işler yapılırken taşınmazı kullanmanın fennen mümkün bulunmaması yeterlidir. (6. HD. T. 24.6.2015, E. 2015/5921, K. 2015/6406)
Yargıtay, kanunda böyle bir zorunluluk yer almasa da yeniden inşa veya imar amaçlı esaslı onarım, genişletme ya da tadilat söz konusu olduğunda ilgili belediye tarafından onanmış, mahkemeye inşaata ilişkin belediye tarafından onanmış projenin mahkemeye sunulmasını istemektedir. Bilirkişiler sadece mahallinde inceleme yaparak değil projeyi de inceleyerek yapılmak istenen değişik veya genişletmenin fennen ve hukuken mümkün olup olmadığını tespit edeceklerdir. Kiralananın yıkılarak yeniden inşa edileceği durumlarda inşaat ruhsatının ibrazına gerek yoktur. Zira mevcut bina henüz yıkılmamışken yapı ruhsatı düzenlenmesi mümkün olmayacaktır. Bu konuda belediye imar müdürlüğünce tasdik edilmiş avan projenin (ön proje) ibraz edilmesi veya getirtilmesi yeterlidir. Bilirkişi projenin kanuna uygun olup olmadığını saptayarak, onanmış olan projenin dava konusu yere ait olup olmadığını tespit edecektir.
Kiralanan taşınmaz tescilli tarihi eser niteliğinde ise yeniden inşası veya esaslı tamirat ve tadilatı için yetkili Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’ndan da izin alınması gerekmektedir . Bu izin alınmamışsa açılan yeniden inşa ve imar nedenine dayalı tahliye davası reddedilecektir. Kurula usulüne uygun bir şekilde başvurulmuş ancak inceleme tamamlanmamışsa gelecek olan cevap beklenmelidir. Aynı şekilde, Yargıtay, inşaat ruhsatı veya idari izin talepleri hakkında idarece verilen red kararlarına karşı idari yargıda görülmekte olan bir iptal davası var ise bu davanın sonuçlanmasının, yeniden inşa veya imar sebebiyle açılan tahliye davasında, bekletici mesele yapılması gerektiği görüşündedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 319/1 maddesi kiracıyı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlü tutmuştur. Aynı kanunun 320. Maddesi de Kiraya verenin, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikleri yapabileceğini öngörmektedir. Kiracının bu katlanma yükümlülüğü, kiraya verenin TBK m. 301 hükmünde düzenlenen, kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma uygun durumda bulundurma borcu ile ilişkilidir. Kanun koyucu, kiralananın korunması ve zarar görmesinin engellenmesi için kiracıyı ayıpların giderilmesine katlanma borcu altına sokmaktadır. Bu şekilde kira ilişkisinin amacına uygun ve düzgün bir şekilde sürdürülmesi mümkün olmaktadır.
TBK m. 319/1’ in uygulanması kiralananda sözleşmesinin feshini gerektirmeyecek onarım, değişiklik yapılması halinde mümkün olabilir. Tamirat, tadilat ve genişletme sözleşmenin feshini zorunlu kılmıyor veya sözleşmenin sona ermesini gerektirmiyorsa mahkemeden kiracının geçici tahliyesi istenebilir. Bu halde sözleşme sona ermemekte aynen devam etmektedir. Geçici tahliyede kira sözleşmesi geçerliliğini yitirmez ve kira sözleşmesi aynen devam eder. Yalnızca kiralananın onarım süresiyle sınırlı olmak üzere geçici olarak boşaltılması gerekmektedir. Mahkemece onarım ve tadilat işlerinin ne kadar süreceği tespit edilir ve bu süre için geçici tahliye kararı verilir. Onarım ve değişiklikler yapıldıktan sonra kiralanan, konut ya da işyeri eski kiracıya geri verilir.
Kiraya veren kiralananın boşaltılmasına rağmen, belirlenen sürede değişiklik yapmaz ise kiracı kiralananın kendisine teslim edilmesini isteyebilir. Kiraya verenin geçici tahliye edilen kiralananı bir başkasına kiraya vermesi halinde veya kiralananı tamamen yıkması ve kullanılamaz hale getirmesi hallerinde kiracının tazminat isteminde bulunabileceği öğretide kabul edilmektedir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesine göre, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise HMK Md 6 veya Md. 10’a göre belirlenir. Buna göre yeniden inşa ve imar nedenine dayalı tahliye davası, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesinde (genel yetkili mahkeme) açılabileceği gibi HMK Md. 10 hükmü uyarınca kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilecektir.
Kira sözleşmesinin , kiraya verenin talebiyle mahkemece yeniden inşa ve imar nedeni ile sona erdirilmesi halinde kiraya veren yönünden birtakım yükümlülükler ortaya çıkmaktadır. Bunlardan ilki yapacağını belirttiği yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı tadilat, tamirat veya genişletmeyi fiziken yapmasıdır. Bir diğeri de kiralananı haklı bir neden olmaksızın, eski hali ile, üç yıl boyunca önceki kiracıdan başkasına kiraya vermemesi, vermiş ise TBK Md. 355/2 uyarınca kiracıya tazminat ödemesidir.
Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı amacıyla esaslı onarımı, tevsii veya değişikliği gerçekleştirilen taşınmazı, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda kanundan doğan bir öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, yeniden inşa ve esaslı imarına yönelik faaliyetler fiilen tamamlandıktan sonra kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Bu süre geçtikten sonra öncelik hakkı sona erer ve bir daha kullanamaz. Kiraya veren, önceki kiracının bu öncelik hakkı sona ermedikçe, taşınmazı üç yıl geçmeden başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükme aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur.
Kira sözleşmesinin, belirli bir süreyi kapsayacak şekilde yapılmış olsa bile belirli sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermediğini, süre sonunda sözleşmeyi bildirimle sonlandırma hakkının sadece kiracıya tanındığını, kiraya verenin kanunda öngörülen belirli bazı sebeplere dayanarak, mahkemeden kira sözleşmesinin feshi ile kiracının tahliyesini talep edebileceğini yukarıda anlaşmıştık.
İşte kiraya verene tanınan kira sözleşmesini sona erdirme ve kiracının tahliyesi sebeplerinden biri de kiracı tarafından düzenlenmiş geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü bulunması halidir. Yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verene başka bir nedene ihtiyaç duymadan ve herhangi bir tazminat ödeme yükümlülüğü altına da girmeden, kira ilişkisini sona erdirme imkânı sağlamaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde yer alan düzenlemeye göre, kiracı, kira konusu konut veya işyerinin, kira sözleşmesi gereğince kendisine teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak kiraya verene taahhüt etmiş ve bu taahhüdünü yerine getirmemişse; kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmak veya tahliyeye yönelik icra takibi yapmak kaydı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Tahliye taahhüdü, kiracının, kira sözleşmesinin akdedilmesinden ve kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, başka bir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kiralananı kayıtsız ve şartsız olarak boşaltacağına dair yazılı beyanıdır.
Yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği, kiracıyı koruma düşüncesiyle sıkı şekil şartlarına tabi tutulmuştur. Aşağıda bunlar incelenecektir. Şartların mevcut olması halinde kiraya veren, yazılı tahliye taahhüdündeki tarihten itibaren bir ay içerisinde icra yoluna başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Adi yazılı şekil yeterlidir. Yazılı tahliye taahhüdünün düzenleme şeklinde yapılmasına gerek bulunmadığı gibi üzerindeki tarih ve imzanın noter tarafından tasdik edilmesi de geçerliliği yönünden önemli değildir. Noter tasdiki daha ziyade kiraya verenin menfaati açısından önem arz etmektedir. Zira noterde düzenleme veya onaylama şeklinde yapılan tahliye taahhüdünde kiracı imzasını inkâr edemeyeceği gibi, tahliye taahhüdünün tarihi konusunda itirazda bulunamayacaktır.
İlk kira sözleşmesine konulan tahliye taahhüdü serbest irade ürünü olmadığından geçerli kabul edilmese de (İBK, T: 04.10.1944, E: 15-20, K: 28) yenilenen kira sözleşmesinde bu kayıt yer alabilir. Daha doğru olan ayrı bir belge ile düzenlenmesindir. Uygulamada yaygın olan da budur.
Birden fazla kiracının bulunduğu bir kira ilişkisinde, kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, yazılı tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için bütün kiracılar tarafından imzalanmış olması gerekir. Aksi halde geçerli değildir.
Tahliye taahhüdünün bizzat kiracı veya yasal temsilcisi tarafından düzenlenip imzalanmış olması şarttır. Tahliye taahhüdü vekil tarafından imzalanacaksa vekilin bu konuda özel olarak yetkili kılınmış olması gerekmektedir.
Kiracı tüzel kişiliğe sahipse tahliye taahhüdünün tüzel kişiliği temsil ve ilzama yetkili organ tarafından verilmiş olması taahhüdün geçerliliği için gereklidir. Tüzel kişi kiracı bir şirket ise temsile yetkili olanların, şirket unvanı altına atacakları imza ile taahhütnameyi düzenlemeleri geçerliliği için yeterlidir.
Belirli tarih, gün, ay, yıl olarak açıkça yazılmış tarihtir. Bununla birlikte hangi gün olduğu tereddütsüz anlaşılan tarihler de geçerli kabul edilir. Örneğin “kiralananı 2021 yılının Ramazan Bayramının son günü tahliye etmeyi taahhüt ediyorum” şeklindeki ifade geçerli kabul edilecektir. Buna mukabil belirsiz ve kesin olmayan tahliye tarihleri taahhütnameyi geçersiz kılar. Örnek vermek gerekirse “pandemi bittiğinde tahliye edeceğim”, “tayinim çıktığında tahliye edeceğim” gibi ifadeler geçerli kabul edilmez.
“Mayıs 2021 ayında tahliye edeceğim” gibi ifadelerin geçerliliği tartışmalıdır. Yargıtay bir keresinde bu şekildeki taahhüdün ilgili ayın son gününü kast ettiğini belirterek taahhütnameyi geçerli kabul etmiştir.
Tahliye taahhüdü kiracının serbest iradesi ile düzenlenip imza edilmiş olmalıdır. 04.10.1944 gün ve 20/28 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdü serbest iradeye dayanmadığından geçerli değildir. Bu nedenle yazılı tahliye taahhüdünün düzenleme tarihi, sözleşmenin yapıldığı veya daha önceki bir tarih ise kiracı bu taahhüde dayanılarak çıkartılamaz.
Tahliye taahhüdü, bünyesine uygun düşmeyen şart ve kısıtlama ihtiva etmemelidir. Aksi takdirde böyle bir taahhüt geçerli olmaz. Örnek olarak “yeni dönem kira parası artışı hususunda anlaşma olduğu takdirde sözleşmenin devam edeceği, aksi takdirde kiralananın tahliye edileceği” şeklindeki taahhüt Yargıtay’ca geçerli kabul edilmemiştir. Aynı şekilde, ”… Yılında sözleşme son bulacağından yeniden sözleşme yapılacağı, anlaşma sağlanamazsa tahliye gerekeceği‟ ibaresi de tahliye taahhüdü olarak kabul görmemiştir.
Tahliye taahhüdü ayrı bir belgede beyaza imza şeklinde de olabilir. Taahhüdün geçerliliği için düzenleme tarihini ihtiva etmesi gerekmez. Yargıtay yazılı tahliye taahhütnamesini boş olarak imza edip verenin bunun ileride doğacak sonuçlarına katlanması gerektiği görüşündedir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi T. 1988 , Esas/Karar: 7376/9136) Türk hukuk sisteminde ortak amaca uygun olarak doldurulmak şartıyla beyaza imza geçerlidir. Ancak, amaca aykırı olarak doldurulmuşsa bunun ispat edilmesi gerekir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, Tarih: 8.03.1991, Esas/Karar:2856/3289) Burada her somut olayın dürüstlük kuralına göre incelenmesi gerekir. Yazılı tahliye taahhüdünün ortak amaç dışında doldurulduğu kanıtlanırsa, taahhüt, geçersiz sayılacaktır.
Bu durum uygulamada şöyle aşılmaktadır, kiraya verenler genellikle tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte almakta ancak tahliye tarihi bölümünü baş bırakmakta veya sonraki bir tarihi atmaktadırlar. Kiracı için bunun kanıtlanması zor olacağından ve beyaza imza kural olarak geçerli kabul edildiğinden başlangıçta bu konulara dikkat etmek önemlidir.
Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1. Maddesi; eşlerden birinin, diğer eşin açık rızası bulunmuyorsa, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, aile konutunu devredemeyeceğini üzerindeki hakları sınırlandırmayacağını öngörmektedir.
Bu durumda tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için diğer eşin, taahhüde onay vermesi veya taahhüdü birlikte imzalamış olmaları gerekir. Diğer eşin açık rızası sağlanmadan kiracı eşin verdiği tahliye taahhüdü geçerli değildir. Eşler, sadece tahliye taahhütnamesinde değil, aile konutu ile ilgili bütün işlemlerde birlikte hareket etmek zorundadırlar. Aksi takdirde tek bir eş tarafından yapılan işlem geçerli olmaz.
Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralananın aile konutu olduğu hususunu TMK Md. 194/son uyarınca kiralayana bildirmemişse; yazılı tahliye taahhüdünün dava veya icra takibine konu edildiği ihtimalde, yetkili aile mahkemesinde, kiralananın aile konutu olduğunun tespitine dair bir dava açmalıdır. Konunun karmaşıklığı nedeniyle bu konularda bir avukattan yardım almak uygun olacaktır.
Tahliye taahhütnamesi kiraya verene dava veya icra takibi şeklinde bir yasal girişimde bulunmak kaydıyla tahliye talep hakkı verir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi geçerli bir tahliye taahhüdünü elinde bulunduran kiraya verene iki imkan tanımaktadır. Tahliye taahhütnamesine dayanılarak sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası veya halk arasındaki ifadesiyle kiracıyı çıkarma davası açabileceği gibi tahliye taahhüdüne dayanarak kiracı aleyhinde tahliye talepli bir icra takibi de başlatabilir. Uygulamada daha çok bu ikinci yol kullanılmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesine göre kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirlenmiş tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak zorundadır. Kiraya veren bu süre içerisinde tahliye davası açmazsa veya icra dairesine başvurmazsa, mevcut tahliye taahhütnamesi yönünden kira sözleşmesini sona erdirme ve tahliye hakkını kaybeder.
Kiraya veren bir aylık süre içinde tahliye davası açmaz veya icraya başvurmaz ancak kiracıya kira sözleşmesini sona erdirmek için dava veya icra takibi başlatacağını ihtarname ile bildirirse Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi hükmüne göre 1 kira yılı için dava veya takip süresini uzatmış olur.
Tahliye taahhüdüne dayanan dava ve icra çok uzun olmayan bir sürede sonuçlanması beklenir. Dava ve icra takibini uzatacak olan hususlar, tahliye emrine borçlu (kiracı) tarafından itiraz edilmesi, tahliye taahhüdündeki imzanın inkar edilmesi, taahhüdün geçerliliğine yönelik itirazlarda bulunulmasıdır.
Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından yerine getirilmemesi ihtimali için taahhütnamede bir cezai şart öngörülmüşse bu şart kural olarak geçerli kabul edilir. Ancak fahiş miktarlarda belirtilen cezai şart mahkemece geçersiz kabul edilebilir. Cezai şartın geçersiz kabul edilmesi tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine etki etmez.
Tahliye taahhüdü hata, hile, korkutma gibi iradeyi fesada uğratan hallerden biri ile verilmişse Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uyarınca geçersiz kılınabilecektir. Bunun için kiracının, Türk Borçlar Kanunu’nun “İrade bozukluğunun giderilmesi” başlıklı 39. Maddesi uyarınca; yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını kiralayana bildirmesi veya verdiği şeyi geri istemesi gerekir. Aksi halde taahhütnameyi onamış sayılır. Geçersiz kılma hakkı, karşı tarafa (kiraya verene) ulaşması gereken bir tek taraflı bir irade açıklaması ile kullanılır. Geçersizlik iradesinin açıklanması herhangi bir şekil şartına tabi değildir.
Kiracının HMK Md. 311- 2. Cümlede yer alan ” İrade fesatlığı hallerinde feragat ve kabulün iptali istenebilir” hükmü uyarınca taahhütnamenin iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açması da mümkündür. İrade sakatlığı nedeniyle tahliye taahhüdünün geçersizliği iddiası tanık ve diğer her türlü delil ile kanıtlanabilir.
Bu açıklamalar irade sakatlığı nedeniyle geçersiz olan tahliye taahhütleri hakkındadır. Yasal şartlarını taşımayan bir taahhütname geçerli olmadığından iptaline de gerek yoktur. Tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan yasal süreçte bu geçersizliğin öne sürülmesi yeterli olacaktır. Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu iddiasındaki kiracı aleyhinde başlatılan icra takibine itiraz yoluyla bu iddiasını ileri sürebileceği gibi taahhütnamenin geçersizliğinin tespitine yönelik olarak sulh hukuk mahkemesinde bir dava da açabilir.
Tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının konut veya işyerinden tahliyesi için, kiraya veren, taahhütnamede yazılı taahhüt tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde İcra dairesine müracaat ederse icra müdürlüğü tarafından örnek 14 tahliye emri düzenlenerek borçluya (kiracıya) tebliğ edilir. Bu tahliye emrinde borçluya (kiracı) 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi veya 7 gün içinde itirazlarını bildirmesi istenir.
Kiracı itiraz hakkını kullandığı takdirde itirazın kaldırılması ve kiracının tahliyesine devam edilmesi için kiraya veren tarafından aşağıda açıklanan davaların açılması gerekecektir.
Tahliye Taahhüdüne dayalı icra takibine İtiraz icra müdürlüğüne yapılmalıdır. İcra mahkemesine yapılan itiraz sonuç doğurmaz. Bu durumda borçlu icra takibine itiraz etmemiş sayılır ve itiraz süresini de kaçırmış olur.
Tahliye Taahhüdüne dayalı takibe itiraz, tahliye emrinin tebliğ tarihinden, 7 gün içinde yapılmalıdır.
Borçlu (kiracı) tahliye emrine aşağıdaki nedenlerle itiraz edebilir. Bu nedenler sınırlı değildir. Avukatınız somut olayın özelliğine göre size gerekli tavsiyelerde bulunacaktır.
Bunlar tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarının bulunmadığı, taahhüdün yazılı olmadığı, yetkisiz temsilci tarafından verildiği, eşin rızasının bulunmadığı, tahliye tarihinin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğu, tarafların kiracı veren veya kiralayan sıfatlarını taşımadığı, tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi ile veya kiralananın teslim edilmesinden önce alındığı, kiracının serbest iradesi ile verilmediği, birden fazla kiracı durumunda tahliye taahhüdünün kiracıların hepsinin imzasını taşımadığı gibi itirazlardır.
Tahliye taahhüdünde yer alan imza borçluya (kiracıya) ait değilse imzaya da itiraz edilebilir. İcra ve İflas Kanunu Md. 275/son hükmüne göre, icra takibi sırasında inkar ettiği imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı veya kiralayan para cezasına mahkum edilir.
İcra ve İflas Kanunu Md. 275 ve 4.12.1957 tarih, 11/26 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca tahliye taahhüdünden sonra taraflarca kira sözleşmesinin yenilenmiş veya uzatılmış olması taahhüdü geçersiz kılacağından, bu yönden de tahliye emrine itiraz edilebilir.
Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesine göre kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirlenmiş tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmak zorundadır. Kiraya veren bu süreyi geçirdikten sonra icra dairesine başvurmuşsa takibe bu yönden de itiraz edilebilir.
İtiraz Üzerine Takibin Durdurulması
Kiracının itirazı üzerine icra müdürü itirazın süresi içerisinde olup olmadığını inceler ve süresi içindeyse takibi durdurur. İcra Müdürlüğünün takibi durdurmaması halinde süresiz şikayet yoluyla icra mahkemesine başvurulabilir.
İtiraz üzerine takip duracağından, kiraya verenin süreci devam ettirebilmek için kiracıya karşı aşağıda açıklanan davaları açması gerekir.
İcra ve İflas Kanunu md 275 ve 4.12.1957 tarih, 11/26 Sayılı İBK gereğince tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine itiraz halinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep etmek ancak tahliye taahhütnamesinin noterde tanzim veya tasdik edişmiş olması şartına bağlıdır. Alacaklının elinde bu türden bir tahliye taahhüdü yoksa icra mahkemesinde açılmış olan itirazın kaldırılması davası reddedilecektir. Bu ret kararı genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılmasına engel değildir. Öte yandan noterde tanzim veya tasdik edilmiş olan tahliye taahhüdünün geçersizliğine yönelik serbest irade ile verilmediği gibi iddialar da yargılamayı gerektireceğinden bu durumda da davanın sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir.
Örnek;
“Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde, dayanak tahliye taahhütnamesi noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. İ.İ.K.nun 275. maddesi ve 4.12.1957 tarih, 11/26 Sayılı ibk gereğince alacaklı imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden, uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir. Somut olayda davalı kiracı tanzim tarihine karşı çıkmış olmakla uyuşmazlığın yargılamayı gerektiğinden…” (6. HD. Esas/Karar: 2013/8268, T. 27.6.2013)
Takibe dayanak tahliye taahhütnamesi noterden tanzim ve tasdikli değilse alacaklının (kiraya veren) sulh hukuk mahkemesinde itirazı iptali ve tahliye davası açması gerekecektir
Kiracı borçlunun tahliye emrine karşı taahhütnamedeki imzaya, geçerliliğine, taahhüt tarihine yönelik itirazlarda bulunması halinde, genel hükümlere göre bu iddiaları inceleyip karara bağlama görevi sulh hukuk mahkemelerine düşmektedir. Bu türden itiraz ve iddialar karşısında alacaklının (kiraya veren) sulh hukuk mahkemesinde tahliye talepli bir dava açması gerekmektedir. Ancak bu dava İcra ve İflas Kanunu Md. 67’ de düzenlenen “itirazın iptali” davası değildir. Yargıtay İcra ve İflas Kanunu’nun 269/d ve 274/son maddelerinde aynı Kanun’un 67.maddesine atıf yapılmamış olması nedeniyle tahliye emrine karşı sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ile takibin devamına dair dava açılamayacağı ve bu dava sonucunda alınacak ilamla, ilamsız tahliye takibine devam edilemeyeceği görüşündedir. Yüksek mahkemeye göre sulh hukuk mahkemelerinden verilen itirazın iptali ve tahliye ilamları, ilamlı icra yolu ile takibe konabilir ve borçluya İcra ve İflas Kanunu’nun 26. Maddesine göre yeni bir icra emri tebliğ edilerek ilamın infazı istenebilir. (12. Hukuk Dairesi Esas/Karar:13801/17341) Konuyu açıklığa kavuşturmak gerekirse, bu durumda, dava itirazın iptali ve tahliye talepli olarak açılabilir ancak takibin devamı yönünde karar verilemez. Tahliye kararı ayrı bir ilamlı icra takibine konu edilir.
Sulh hukuk mahkemesince takibin devamına karar verilemeyeceğinden burada haksız çıkan taraf aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesi de söz konusu olmayacaktır. Zaten icra inkar tazminatı tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinin bünyesine uygun değildir.
Bu davada kiracının taahhüdün geçersizliği iddiası başta olmak üzere tüm itirazları incelenerek kiracının itirazın iptali ile borçlunun kiralanandan tahliyesine veya davanın reddine karar verilecektir.
İcra İflas Kanunu Md. 269/c-son hükmüne göre, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasında verilen kararın icra ve infaz edilebilmesi için kesinleşmesine gerek yoktur. Fakat tahliye kararının kiracıya tebliğinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi zorunludur. Bu süre geçtiği halde taşınmaz tahliye edilmemişse kiracı taşınmazdan icra zoruyla çıkarılır. Kiracı, tahliye davasında verilen karara karşı kanun yollarına başvurmuş ise İcra ve İflas Kanunu Md. 36 uyarınca takibin yapıldığı yer icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını talep edebilir
Türk Borçlar Kanunu’nun 322. Maddesinde alt kira ilişkisi düzenlenmiştir. Maddenin 2. Fıkrasına göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, konut ve çatılı işyerini başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını da devredemez
Kiracının, geçerli bir kira sözleşmesiyle kiralamış olduğu kiralananı tamamen veya kısmen başkalarına kiralamasına alt kira ilişkisi denmektedir.
Alt kira ilişkisinde asıl kiracının kiraya verene karşı sözleşmeden doğan sorumluluğu devam eder. Alt Kiracı, asıl kiracının kiraya veren ile yaptığı sözleşme hükümleri ile bağlıdır. Asıl kira ilişkisinin sona ermesi halinde alt kira ilişkisi de son bulur. Bu durumda alt kiracının tazminat hakkı söz konusu olabilir.
Kiraya veren kural olarak kiracısına karşı sahip olduğu hakları doğrudan alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı kullanmaz. Bunun İstisnası Türk Borçlar Kanunu’nun 322/son maddesinde belirtilen alt kiracının, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanması halidir. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.
Yukarıda belirtildiği gibi kiracı, kira konusu taşınmazı başkasına kiralarsa alt kira ilişkisi ortaya çıkar ve ikinci kiracıya alt kiracı denir. Alt kiracı asıl kira sözleşmesinin tarafı değildir. Bu nedenle tahliye davasının muhatabı ancak asıl kiracı olabilir. Asıl kiracı tarafından düzenlenmiş tahliye taahhütnamesine dayanılarak alt kiracı aleyhinde tahliye süreci başlatılmaz. Zira bu taahhütname alt kiracıya karşı ileri sürülemez. Bununla birlikte alt kiracıdan ayrı bir taahhütname alınmışsa ona karşı da tahliye taahhüdüne dayalı tahliye süreci başlatmak mümkündür.
Kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme imkanı veren bir başka sebep de kiracının, bir kira yılı içinde kira parasını ödemede, iki defa ihtarname ile temerrüde düşürülmüş olmasıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/II hükmü iki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini düzenlemektedir. Buna göre, kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bir yıldan uzun süreli kiralarda bir aylık dava açma süresi ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren başlar.
TBK m. 313’ e göre: “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” Kira bedelinin ödenmesi, kira sözleşmesinde kiracının temel edimidir. TBK Md. 314 uyarınca kiracı, sözleşmede kararlaştırılan zamanda, sözleşmede hüküm yoksa yerel âdete, sözleşmede ve yerel âdette de hüküm yoksa kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde kiralayana ödemekle yükümlüdür. Öte yandan kira borcu, Borçlar Kanunu’nun 89. Maddesine göre, götürülecek borç olarak kabul edilmektedir. Bunun anlamı, kira parasının kiraya vereni herhangi bir külfete sokmadan ödenmesidir. Yine bu nedenle kira parası alacaklıya ulaştığı anda borç ödenmiş sayılacaktır.
Kira sözleşmesinde, kira bedelinin her ay peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa, Yargıtay’a göre kiranın en geç ayın üçüncü günü mesai bitimine kadar ödenmesi gerekir.
Kira bedelinin ödeneceği tarih, sözleşmede, açık bir şekilde belirtilmişse -örneğin her ayın 5. günü ödenecektir denmişse- o gün -örneğe göre 5. gün- mesai saati bitimine kadar ödenmesi gerekir.
Kira parasının ne zaman ödeneceği konusunda sözleşmede bir belirleme yapılmamışsa; TBK Md. 314’ e göre, yerel âdete göre belirlenen günde, yerel adette de hüküm yoksa her ayın sonunda veya en geç kira süresinin bitiminde ödenecektir. Bu konular ihtarın haklılığını etkileyeceğinden avukatınız tarafından dikkatle incelenecektir.
Uygulamada kiraya verenlerin kira bedelini almaktan imtina edip kiracıya ihtar çekme yoluna gittikleri gözlemlenmektedir. Yasal düzenlemelerin, kira bedelinin bankaya yatırılmasını emretmesi nedeniyle artık pratikte pek bir anlamı kalmamışsa da kira borcu götürülecek borçlardan olduğundan kiracı kira bedelini kiralayanın yerleşim yerine (ikametgah) götürmek suretiyle veya masrafı kendisine ait olmak üzere konutta ödemeli olarak göndermek zorundadır. Kiraya veren bu şekilde uygulama yapılmış olmasına rağmen kira parasını kabulden kaçınırsa, örneğin kiracıya banka hesap numaralarını vermezse, sonra da kira bedelinin zamanında ödenmediği ne dair kiracıya bir ihtarname gönderirse bu ihtar haklı sayılmayacaktır. Öte yandan kiraya verenin bu davranışı, borçlar hukukunda alacaklının temerrüdü olarak adlandırılan durumu oluşturur ve bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 107. Maddesine uyarınca mahkemeye tevdi mahalli tayin ettirip bu yere kira bedelini yatırarak borcundan kurtulur.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin, net veya brüt olarak belirlenip belirlenmediği de özellikle işyeri kiralarında önem arz eden bir konudur. Kira sözleşmesinden kararlaştırılan kira bedelinin net mi brüt mü olduğu hiçbir şekilde anlaşılmıyorsa brüt oluğu kabul edilmelidir. Ancak sözleşmenin herhangi bir yerinde “stopajın kiracı tarafından ayrıca ödeneceği” anlamına gelen bir hüküm var ise kira bedeli nettir.
Türk Borçlar Kanunu, mülga 6570 sayılı kanundan farklı olarak TBK Md. 315’ e dayalı tahliyede temerrüt nedeniyle tahliye) kullanım giderleri ve yan giderleri ödememe durumunda tahliye istenip istenemeyeceği hususunu açıkça düzenlemiştir. TBK m. 341’ e göre “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır. Yine TBK m. 315’ de yan giderleri ödememenin de temerrüt oluşturacağı açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle bugün kiracının yan giderleri ödememesi durumunda TBK Md. 315’ e göre tahliye istenebileceği artık tereddütsüzdür. Yargıtay da yeni borçlar kanunundan önceki uygulamasında yan giderlerin ödenmemesinin kiracının temerrüdüne dayalı tahliye sebebi olabilmesi için bunun kira sözleşmesinde açıkça yazılması gerektiğini şartını ararken artık kira sözleşmesinde bir hüküm olmasa da tahliye nedeni olarak kabul etmektedir.
Bununla birlikte TBK Md. 352/II ye dayalı tahliye davasında (iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası yan giderlerin ödenmemesinin haklı ihtara konu olup olamayacağı, TBK Md. 352/II ‘ nin lafzında TBK Md. 315’ ten farklı olarak yan giderlerin zikredilmemesi, sadece kira bedelinden bahsedilmesi nedeniyle mümkün olamayacağı ileri sürülmektedir. Biz de bu görüşe katılıyoruz. TBK Md. 315’ te açıkça yan giderlerden bahseden yasa koyucunun TBK Md. 352/2 de sadece kira parasını vurgulaması bir unutkanlığın sonucu değil bilinçli bir tercih gibi görünmektedir. İhtarın amacının kira bedelinin ödenmesini sağlamak olduğu düşünülünce bu görüş yerindedir. Bu nedenle yan giderlerin ödenmemesine ilişkin ihtar TBK Md. 352/II anlamında haklı sayılamayacaktır.
TBK Md. 352/II uyarınca iki haklı ihtara dayalı tahliye davası; kiracının bir kira dönemi içinde iki defa kira borcunu ödemekte gecikmesi ve kiraya verenin, kira bedeli kendisine ulaşmadan önce, kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olması koşuluyla açılabilmektedir.
Kiralayan tarafından kiracıya yapılan ihtarların haklı olması gerekir. İhtarların haklı olduğunu ispat yükü kiralayan üzerindedir. Her şeyden önce kiracıya yapılan ihtarda ödenmeyen kira bedellerinin tutarının ve ait oldukları ayların açıkça gösterilmesi gerekir. Borçlar Kanunu Md. 352/II ‘ ye dayanan tahliyede, TBK Md. 315’ den farklı olarak kiracıya ödeme için süre verilmesine ve bu süre içinde kira bedeli ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin ve tahliye davası açılacağının belirtilmesine gerek yoktur. Kiralayan gerekmediği halde böyle bir süre vermiş olsa da ihtarın haklı olma niteliği değişmez. Aynı şekilde, kiracının verilen süre içerisinde kira borcunu ödemesi, ihtarı, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası yönünden hükümsüz bırakacak etkiye sahip değildir. Yargıtay uygulaması da bu doğrultudadır.
İhtarın ilgili kira borcunun muaccel olmasından sonra yapılmış olması gerekir. Daha önce gönderilen ihtar haklı sayılmaz. Kira sözleşmesinde, kira bedelinin her ay peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa, Yargıtay’a göre kiranın en geç ayın üçüncü günü mesai bitimine kadar ödenmesi gerekir. Üçüncü günün mesai bitiminden önce gönderilen ihtarlar haklı ihtar sayılmaz. Yine ihtarın kira bedelinin ödenmesinden önce kiracıya ulaşmış olması şarttır. Kiracının ihtar kendisine ulaşmadan önce yapacağı ödeme ihtarın haklılığını ortadan kaldırır.
İhtar TMK Md. 2’ de yazılı dürüstlük kuralına da aykırı olmamalıdır. Kira bedelinden ödenmemiş çok küçük bir miktar kaldığı halde ihtarname gönderilmesi dürüstlük kuralına aykırı kabul edilmektedir.
Süresiz sözleşmelerde ve kira bedelinin yıllık olarak ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının haklı ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir.
Kanun, kiracıya gönderilecek ihtarların, yazılı olması şartını aramaktadır. Yazılı şekilden kasıt, adi yazılı şekildir. İspat kolaylığı açısından uygulamada, genellikle noter aracılığıyla ihtarname gönderildiği görülmektedir. Bununla birlikte ihtarın mektup, telgraf gibi araçlarla yapılması da mümkündür. İcra takibi sonucunda icra dairesi tarafından borçluya gönderilen ihtarlı -mehilli (örnek 13) veya ihtarsız (örnek 7) ödeme emri de haklı ihtar olarak kabul edilmektedir. Kanunda içeriğine dair herhangi bir açıklama yapılmamıştır. Ancak amacının, kiracıya kanundan doğan asli borcunu ifada geciktiğini hatırlatmak ve onu gecikmiş ödemeyi yapmaya çağırmak olduğu açıktır.
İhtarların bir kira yılı içinde farklı aylara ait kira borcuna ilişkin olması şarttır. İhtarların iki farklı kira yılına dağılmış olması, kiralayana, tahliye talep hakkı vermez. Aynı aya ilişkin gönderilen iki ihtardan ikincisi haklı sayılmaz. Bunlar tek ihtar kabul edilir. Daha önemlisi de şudur; birikmiş kira alacakları tek bir ihtara konu edilebilir. Farklı aylara ait daha önce ihtara konu edilmeyen birikmiş kira alacaklarının bölünerek iki ayrı ihtarla talep edilmesi tek ihtar sayılır.
Kira sözleşmesinde kira parasının üç aylık dönemlerde ödeneceği kararlaştırılmışsa, ihtarlarında aynı kira yılında iki farklı kira ödeme dönemine ait olması gerekir. Kira bedelinin altı ayda bir ödendiği durumlarda; ikinci ihtarın aynı kira yılı içinde gönderilme ihtimali bulunmadığından bu halde iki haklı ihtar sebebine dayalı tahliye davası açılıp açılamayacağı tartışmalıdır.
Kiralananın taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olması durumunda, kiracı, adı geçen Kanunun 20/1-b maddesinde yazılı giderlerden; anagayrimenkulün sigorta primleri ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerinden kiralanan bağımsız bölümün payına düşen tutarı ödemişse yaptığı bu ödemeleri KMK m. 22/I- Son cümlede yer alan “kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür “ hükmü uyarınca kira bedelinden mahsup edebilir. Böyle bir durumda kiraya verenin bu giderlere karşılık yapılmış olan ödemeleri hesaba katmadan gönderdiği ihtar haklı ihtar sayılmayacaktır.
Kiraya veren tarafından kiracıya karşı kira bedelinin tespiti veya tahliye davası açılmış olması kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünü sona erdirmez. Kiracı kira bedelini her durumda zamanında ödemek zorundadır. Kira bedelinin tespitine veya tahliyeye yönelik dava devam ederken kira bedelinin ödenmediği durumlarda kiraya verenin göndereceği ihtar haklı ihtar sayılacaktır.
Yine kiracının, kira tespit davası sonucunda verilen ilama göre oluşan kira farklarını ödememesi nedeniyle çekilen ihtar da haklıdır. Bununla birlikte kira bedelinin tespitine dair ilamlar kesinleşmeden icra edilemeyen kararlardan olduğundan, kira bedelinin tespitine dair ilam henüz kesinleşmeden kira farklarının ödenmediği gerekçesiyle gönderilen ihtar haklı ihtar sayılamaz
Kira sözleşmesinde, kiracının herhangi bir aya ilişkin kira borcunu ödememesi halinde ilgili kira dönemine ait kalan tüm kira borcunun muaccel hale geleceğine dair kararlaştırmalar TBK Md. 346 hükmü karşısında geçersizdir. Böyle bir durumda kiralayanın gelecek dönem kira paralarının ödenmesine ilişkin ihtarı haklı ihtar olmayacaktır.
Kiraya veren, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ölmüşse; mirasçıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarın tüm mirasçılar tarafından yapılması ve davanın da tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması zorunludur.
Yeni malik, kiralanana ihtiyacı varsa yukarıda anlatılan yeni iktisap ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasını açabilir. İhtiyaç söz konusu değilse kira ilişkisi yeni malikle kiracı arasında devam eder. Bu durumda yeni malik, kiracıya, taşınmazı satın aldığını ve bundan böyle kira bedellerini kendisine ödemesi gerektiğine dair bir ihtarda bulunmalı , kiranın nereye ve ne şekilde ödeneceğini, örneğin banka hesap numarasını, bildirmelidir. Aksi halde, kiralananın mülkiyet değişikliğini bilmesi beklenmeyeceğinden, kiracı, önceki malike yapacağı ödeme ile borcundan kurtulur. Kiracıya yapılan ihtardan sonra kiracının kira borcunu ödemekte gecikmesi halinde, yeni malikin çekeceği ihtar haklı ihtar olacaktır.
Kira tespit davaları hakkında detaylı yazımızı okuyabilirsiniz.
BURSA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
Davacı : … …
Muratpaşa, Antalya
Vekili : Av. Hüseyin Demirbaş – Av. Meral Demirbaş
Av. Kadir Kağan Demirbaş (Adres Başlıktadır.)
Davalı : … …
Yıldırım, Bursa
Konu : Fazlaya ilişkin dava ve talep haklarımız saklı kalmak kaydıyla iki haklı ihtar nedeniyle davalıların kiracı olduğu kiralanandan tahliyesi talebimizdir.
AÇIKLAMALAR :
1) Davalılar müvekkil …….’a ait … Otosansit, Yıldırım, Bursa adresinde bulunan işyerinde 01.11.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracıdırlar. (Ek 1: Kira Kontratı)
2) Yanlar arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedellerinin her ayın 3. günü akşamı yatırılması kararlaştırılmıştır.
3) Taraflar, kira sözleşmesinde, kira bedellerinin her ayın 3. günü akşamı yatırılmasını kararlaştırıldıklarından her ayın 3. günü akşamı borç muaccel hale gelmektedir.
4) Davalılar, kira bedelini her ödeme döneminde düzensiz ve gecikmeli olarak ödemektedir. (Ek 2: Dekontlar)
a) Mayıs kira bedelinin 2.000-TL’sinin 20.05.2021 tarihinde 3.000-TL’sinin ise 15.06.2021 tarihinde ödenmesi bu duruma örnek teşkil etmektedir.
b) 14.04.2021 tarihli dekonttaki “Otosasit dükkan kira mart ayı” açıklaması, ve 16.07.2021 tarihli dekonttaki “Otosansit dükkan kirası haziran ayı” açıklaması kiracıların her ifa ettiğinde önceki ayın kira bedelini gecikmeli olarak ifa ettiğini göstermektedir.
c) Temmuz ayına ait kira bedeli 03.07.2021 tarihinde muaccel olmasına rağmen davalılar bu bedeli 12.08.2021 tarihinde ifa etmişlerdir.
d) Ağustos ayı kira bedelini 24.09.2021, Eylül ayı kira bedelini ise 15.10.2021 tarihinde yine borç muaccel olduktan sonra gecikmeli olarak ifa etmişlerdir.
5) Ekim ayı kira bedeli olan 5.000-TL ve 420-TL aidat tutarını ise henüz ifa etmemişlerdir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesinin 1. fıkrası hükmü uyarınca, muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.
Yine Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesinin 2. fıkrasına göre ise, borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak, taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlenmişse, borçlular, sadece bugünün geçmesi ile ihtar şartı aranmaksızın mütemerrit olurlar.
Sözleşmede kararlaştırılan esasa göre de her ayın 3. Gününün geçmesi ile kiracılar, yükümlendiği kira borcunu ödemezlerse ayrıca bir ihtara gerek olmadan temerrüde düşeceği için somut olayda Ekim ayına ait kira bedelini ödemeyen davalılar temerrüde düşmüşlerdir.
Türk Borçlar Kanunu madde 352/2’ye göre; Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
6) Ağustos ayına ait kira bedelinin ifa edilmesi için 31.08.2021 tarihinde müvekkil tarafından Antalya 14. Noterliğince davalılara ihtarname çekilmiştir. Bu ihtarname 03.09.2021 tarihinde davalılara tebliğ edilmiştir.
Söz konusu bu ihtar, kira bedeli ödeme borcu 03.08.2021 tarihinde muaccel olduktan sonra gönderildiği için haklı bir ihtardır. (Ek 3: 31.08.2021 tarihli İhtarname)
7) 03.09.2021 tarihinde muaccel hale gelen Eylül ayına ait kira bedelinin ifa edilmesi için de 09.09.2021 tarihinde müvekkil tarafından Antalya 14. Noterliğince ihtarname çekilmiştir. Bu ihtarname de 13.09.2021 tarihinde davalılara tebliğ edilmiştir.
Söz konusu bu ihtar da kira bedeli ödeme borcu muaccel olduktan sonra gönderildiği için haklı bir ihtardır. (Ek 4: 09.09.2021 tarihli İhtarname)
8) İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. (Yargıtay 6. H.D., E. 2015/4749 K. 2015/6382 T. 24.06.2015)
Kiracılar ihtara konu bedellerini ihtarnamenin tebliğinden sonra ödemişlerdir.
Bu sebeple kira bedelini her seferinde gecikmeli ödeyen kiracıların borç muaccel olduktan ve ihtarın kendilerine ulaşmasından sonra Ağustos ve Eylül ayının kira bedelini ödemiş olmaları ihtarın haklı oluşunu etkilemez. (EK 5: İhtarnamelerin Tebliğ Şerhi)
9) Kiracıların bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtara neden olması ve Ağustos ayına ait kira bedelini ödemeyerek temerrüde düşmüş olmasından dolayı TBK 352/2 gereğince işbu tahliye ve Ekim ayı kira bedeli alacağı davasının açılması zorunluluğu doğmuştur.
10) Söz konusu iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında davacı lehine emsal kararlar vardır. Bu kararlara örnek gösterecek olursak:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2003/2973 K. 2003/3078 sayılı 5.5.2003 tarihli kararında; “Taraflar arasında akdedilen 1.5.1997 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kıra sözleşmesinde kira paralarının “ay başında peşin” ödeneceği kararlaştırılmıştır. O halde “Ay başında peşin” tabiri kiraların ayın birinci günü ödeneceği anlamındadır, burada davalıya ödeme için üç günlük süre ilave edilmesi söz konusu değildir. Davacı Mayıs 2001 ayı kirası için 7.5.2001 tarihinde keşide ettiği ihtarnameyi 8.5.2001 tarihinde tebliğ ettirmiş, davalı bu ayın kirasını ihtarname tebliğinden sonra 12.5.2001 tarihinde ödemiş olduğundan bu ihtar haklıdır. Haziran 2001 ayı kirası da 4.6.2001 tarihinde keşide edilen ihtarname ile istenmiştir, ihtarnamenin keşide edildiği tarihte Haziran 2001 ayı kirası muaccel durumdadır, ihtarname davalılara 5.6.2001 tarihinde tebliğ olunmuş ve kira parası da 6.6 2001 tarihli makbuz ile ödenmiş bulunduğundan bu ihtar da haklıdır. Davada iki haklı ihtar gerçekleştiğinden mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, bundan zühul ile yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur.” şeklinde hükmetmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2009/2036 K. 2009/5622 sayılı, 15.6.2009 tarihli kararında; “Davacı vekili, davalı hakkında, T………. 2. İcra Müdürlüğü’nün 2008/5348 sayılı takip dosyasından 6.6.2008 tarihinde başlattığı icra takibi ile aylık 300.Euro’dan Temmuz 2007-Haziran 2008 arası aylar kira bedelini istemiş, davalı, 7.8.2008 tarihinde ödeme emrinin tebliğinden sonra kira borcunu ödemiştir. Bu ihtar haklıdır. Ayrıca yukarıda belirtildiği gibi davacı davalı hakkında, T………. 3. İcra Müdürlüğü’nün 2008/9720 sayılı 18.8.2008 tarihinde başlattığı icra takibi ile Temmuz 2008 ayı kira bedelinin tahsilini istemiş, davalı takibe itiraz etmiş, ödeme emrinin tebliğinden önce kira borcunu ödememiştir. Bu ihtar da haklı olduğu gibi takibin itiraza uğraması iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemesine engel değildir. İki haklı ihtar olgusu gerçekleşmiştir. Mahkemece, davanın kabulüne iki haklı ihtar nedeniyle de kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, bu husus gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi hatalı görülmüştür.” şeklinde hükmetmiştir.
Yargıtay Kararı – 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/13330 K. 2013/14773 sayılı, 04.11.2013 tarihli kararında; “Taraflar arasında 01.01.2004 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. … 24. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/147 esas,2011/72 karar sayılı, 28.09.2011 tarihli kira tespit ilamı ile 01.01.2011 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık net 1.400,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm Yargıtay incelemesinden geçerek 08.03.2012 tarihinde kesinleşmiştir. Davacı, anılan ilama dayanarak davalı aleyhine 09.05.2012 tarihinde başlattığı icra takibi ile 5.100,00 TL kira alacağını talep etmiş, ödeme emri 15.05.2012 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Davacı tarafından 17.09.2012 tarihinde keşide edilen, 19.09.2012 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile 2012 yılı eylül ayına ait ödenmeyen kira bedelinin ödenmesi ihtar edilmiştir. Davacı vekilinin yargılama aşamasındaki açıklamalarından ve davalı vekilinin cevap dilekçelerinden birinci ihtara konu takip konusu alacağın kapsadığı ayların 2011 ve 2012 yılları kira ve kira farkı alacağından kaynaklandığı ve 01.01.2012 – 01.01.2013 kira dönemi içerisinde kaldığı anlaşılmıştır. Davalı bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiştir. Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” şeklinde hükmetmiştir.
11) Davalıların hiç ödemedikleri kira borçları da vardır. Davacının bu alacaklarına ilişkin her türlü talep ve dava hakkı saklıdır.
Bu nedenlerle işbu davanın açılarak iki haklı ihtar nedeniyle kiracının mecurdan tahliyesini ve ödenmeyen kira bedelinin ödenmesini talep etmek gerekmiştir.
HUKUKİ SEBEPLER : TBK, HMK ve sair ilgili mevzuat
DELİLLER:
Kira Sözleşmesi (EKLİDİR)
Geç ödenen kira bedellerinin dekontları (EKLİDİR)
31.08.2021 tarihli İhtarname (EKLİDİR)
09.09.2021 tarihli İhtarname (EKLİDİR)
İhtarnamelerin Tebliğ Şerhi (EKLİDİR)
Davacıya ait banka kayıtları
Yasal her türlü delil
Karşı tarafın delillerine karşı delil bildirme hakkımız saklıdır.
HMK Md. 145 ve diğer maddelerine göre delil bildirme hakkımız saklıdır.
SONUÇ VE TALEP :
Açıklanan nedenlerle, fazlaya ilişkin dava ve talep haklarımız saklı kalmak kaydıyla;
Davamızın kabulü ile davalıların kiracı olduğu, … adresinde bulunan kiralanandan TAHLİYELERİNE, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalılara YÜKLETİLMESİNE karar verilmesi talep ve dava olunur.
Saygılarımızla. 10.11.2021
Davacı Vekili
Av. Hüseyin DEMİRBAŞ
e-imza