(CNN) –
Faiz oranları devam ediyor düşük rekor seviyeye gelBu nedenle, potansiyel olarak önümüzdeki on yıl veya daha uzun süre için daha düşük bir aylık mortgage ödemesi yapmak için çok geç değil. Ancak ipotek yeniden finansmanı süreci, deneyimli ev satın alanların bile ellerini çileden çıkarmasına neden olabilecek birçok hareketli parça ve kafa karıştırıcı terimlerle karmaşık olabilir.
Neyse ki, ne bekleyeceğinizi biliyorsanız, ipoteğinizi yeniden finanse etmek çok daha kolaydır. Bu nedenle, yeniden finansman yoluna başlamadan önce, ipoteğinizi nasıl yeniden finanse edeceğinize ilişkin kapsamlı kılavuzumuzu okuyun, böylece tüm ayrıntıları öğrenebilir ve yeniden finansmanın sizin için mantıklı olup olmadığına karar verebilirsiniz.
Yeniden finansman, mevcut ipoteğinizi yeni bir ipoteğin fonlarıyla ödeme sürecidir. Çoğu kişi yeni bir kredide daha düşük faiz oranından yararlanmak için yeniden finansman sağlarken, yeniden finansmanın diğer nedenleri arasında ipotek şirketlerini değiştirmek, kredinizin koşullarını değiştirmek veya özel bir ipotek sigortası gereksinimini sona erdirmek (PMI olarak da bilinir, daha fazlası aşağıda) yer alır. .
Yeniden finansman aynı zamanda ev iyileştirmelerinde kullanmak için nakit elde etmenin, başka bir ev satın almanın veya kredi kartı borcunu ödemenin iyi bir yoludur.
Yeniden finansman süreci, ipotek başvurusuna çok benzer. Başlamadan önce, bir banka, kredi birliği veya ipotek komisyoncusu ile iletişime geçmeniz ve yeni bir kredinin şartlarını ve maliyetlerini içeren seçeneklerinizi tartışmanız gerekir. Gibi bazı çevrimiçi hizmetler LendingTree Aynı anda birden fazla borç verene ulaşarak bu süreci otomatikleştirmeye yardımcı olabilir, böylece seçeneklerinizi aynı anda görebilirsiniz.
Bir borç veren seçtikten sonra, gelirinizi ve genel mali tablonuzu göstermek için maaş makbuzları ve vergi beyannameleri gibi bir dizi belge de toplamanız gerekir. Süreç oldukça basittir ve maliyet tasarrufu kişiden kişiye farklılık gösterse de, ayda birkaç dolar tasarruf edebileceğinizi fark ederseniz, buna değebilir.
Yeniden finansman söz konusu olduğunda, aşina olmanız gereken birkaç kelime ve terim vardır. Bunların çoğu, yeniden finansmanın sizin için mantıklı olup olmadığını belirlemek için dikkate almak isteyeceğiniz temel değişkenlerdir.
İşte en önemli yeniden finansman terimlerinin bir sözlüğü:
Faiz oranı: Bu, bankanızın veya kredi birliğinizin size bir ipotek olarak borç vermek için her yıl aldığı para miktarıdır. Yüzde olarak ifade edilir (yani:% 3,% 4,25,% 5,76). Faiz oranınız ne kadar düşükse, o kadar az faiz ödersiniz.
Yıllık yüzde oranı (APR): Bu, bir kredinin bir borçluya gerçek maliyetidir. Sadece faizi değil, aynı zamanda borç veren tarafından alınan ek maliyetleri de içerdiğinden, faiz oranından biraz farklıdır. Yine yüzde olarak ifade edilir ve daha düşük olması daha iyidir.
Puanlar: Bunlar, faiz oranınızı düşürmek için borç verene ödenen isteğe bağlı ücretlerdir ve bu da aylık ödemenizi azaltacaktır. Her puan tipik olarak toplam ipotek tutarınızın% 1’ine mal olur ve faiz oranınızı% 0,25 oranında düşürür. Yani% 4.25’lik yeni bir faiz oranıyla 200.000 $ ‘lık bir ipoteği yeniden finanse ediyorsanız, 2 puan için 2.000 $ ödeyebilir ve yeni ipotek için oranınızı% 3.75’e düşürebilirsiniz.
Kapanış: Yeniden finansmanın en son adımı. Bu, yeni ipoteğin sorumluluğunu kabul eden tüm nihai yasal belgeleri imzalayacağınız zamandır ve yeni borç vereninizden gelen fonlar, mevcut ipoteğinizin ödenebilmesi için eski borç verene aktarılacaktır.
Kapanış maliyetleri: Bir ipoteği sonuçlandırmak için ödediğiniz ücretler – ister yeni bir ev ister yeniden finansman için olsun – kapanışta ödemeniz gereken ücretler. Bazen bir borç veren, “kapanış maliyeti olmayan” yeniden finansman seçeneği sunabilir, ancak muhtemelen bunun için daha yüksek bir faiz oranı ödersiniz.
Eşitlik: Evinizin mevcut piyasa değeri ile borç verene borçlu olduğunuz miktar arasındaki fark. Evinizin gerçekte ne kadarına sahip olduğunuz budur. Örneğin, eviniz şu anda 300.000 $ değerindeyse ancak ipoteğiniz için ödeyebileceğiniz 175.000 $ kaldı, evinizdeki öz sermayeniz 125.000 $ ‘dır.
Yeniden finanse etme: Mevcut ipoteğinize borçlu olduğunuzdan daha yüksek bir tutar için yeniden finansman ve fazladan parayı saklayın. Bu, öz sermayenizi azaltır, ancak ev tadilatları, kredi kartı borcu vb. Gibi diğer ihtiyaçlar için harcanabilecek nakit elde etmenizi sağlar.
Sabit faizli ipotek: Kredinin tamamı için faiz oranının değişmediği bir ipotek türü. 15 veya 30 yıllık bir ipotek neredeyse her zaman sabit oranlı olacaktır.
Ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM): Faiz oranının başlangıçta sabit bir yıl için belirlendiği ve daha sonra bu belirlenen süre dolduktan sonra periyodik olarak dalgalanabileceği bir ipotek türü.
Bu ipotekler, “3/1 ARM” veya “10/1 ARM” gibi bir dizi rakamla anılır. İlk sayı, oranın sabitlendiği yıl cinsinden uzunluktur. İkinci sayı, yine yıllarla ifade edilen bu sabit süre bittikten sonra faiz oranının ne sıklıkla ayarlanabileceğidir. Dolayısıyla, 5/1 ARM, ipoteğin ilk beş yılı için sabit bir orana sahip olacak ve ardından faiz oranı, bundan sonra her yıl bir kez ayarlanabilir. Ayarlamalar genellikle ana faiz oranı gibi kamuya açık bir gösterge faiz oranına bağlıdır, bu nedenle finansal koşullara bağlı olarak yukarı veya aşağı gidebilirler.
Özel ipotek sigortası (PMI): Bir evi ilk satın aldığınızda, satın alma fiyatının% 20’sinden azını kendi mevcut fonlarınızdan öderseniz, borç vereniniz genellikle ipotek veya PMI için devam eden ek sigorta için ödeme yapmanızı isteyecektir. Bunun nedeni, ipoteğin fiyatın% 80’inden fazlasını kapsaması ve bu da onu borç veren için daha riskli bir yatırım haline getirmesidir. PMI, aylık ödemenize eklenir ve iade edilemez.
Yeniden finansmanın paradan tasarruf edip etmeyeceğini belirlemenize yardımcı olabilecek, çevrimiçi olarak kolayca bulunabilen birçok ücretsiz yeniden finansman hesaplayıcısı vardır. Yeniden finansman hesaplayıcısı ile, mevcut ipotek koşullarınızı, önerilen yeni ipotek koşullarını ve yeniden finansman için tüm ücretleri girebilirsiniz. Yapabilirsin bu yeniden finansman hesaplayıcısını LendingTree’de deneyin nasıl çalıştığını görmek için.
Bir refinans hesaplayıcısı, aylık olarak ve kredinizin ömrü boyunca ne kadar tasarruf edeceğinizi ve yeni bir ipotek edinmenin maliyetine değip değmeyeceğini anlamanıza yardımcı olacaktır.
Yeniden finansmanın birçok faydası vardır, ancak bunlar mevcut durumunuza ve finansal hedeflerinize göre değişiklik gösterecektir. Tipik olarak, bir numaralı fayda paradan tasarruf etmektir, ancak başka birçok şey de vardır.
Örneğin, yeniden finansman ile potansiyel olarak daha iyi bir faiz oranı elde edebilir, aylık ödemelerinizi düşürebilir, kredinizin süresini kısaltabilir, daha hızlı öz sermaye oluşturabilir, diğer mevcut borçlarınızı yeni bir ipotek olarak birleştirerek konsolide edebilir, ipotek sigortanızdan kurtulabilirsiniz. (eğer evinizin değerinin% 80’inden daha azını yeniden finanse ediyorsanız) veya hatta bir kişiyi ipotekten çıkarın.
Yeniden finansmanın pek çok faydası olsa da bu herkes için doğru değildir. Herhangi bir finansal işlemde olduğu gibi, matematiğin sizin lehinize çalıştığından emin olmak isteyeceksiniz.
Normalde, yeniden finanse etmek için kapanış maliyetleri ödersiniz. Bu maliyetler genellikle yeni ipoteğinize katlanabilir, ancak bunu yapmak aylık ödemelerinize eklenir. Bu nedenle, bu masrafları tam olarak anlamak ve bir yeniden finansmandan elde ettiğiniz aylık tasarrufların maliyetleri dengelemekten daha fazlasını yapmasını sağlamak için bunları hesaba katmak isteyeceksiniz.
Yeni ipoteğinizden elde ettiğiniz aylık tasarrufların kapanış maliyetlerinden (“başa baş” noktası) ağır basmasının ne kadar süreceğini hesaplamak için, bir yeniden finansman hesaplayıcısı kullanın ve mevcut ipotek ve yeni ipotek hakkındaki temel bilgileri girin.
Yeni ipoteğinizin başabaş noktasının 7 yıl olduğunu fark ederseniz, ancak evinizde yalnızca 5 yıl daha kalmayı planlıyorsanız, yeniden finansman, faiz oranı olsa bile, mevcut ipoteğinizi korumaktan daha maliyetli olabilir. daha yüksektir.
Ayrıca yeni ipoteğinizin uzunluğunu da göz önünde bulundurmak isteyeceksiniz. Tüm ipotekler, ipoteğin ilk yarısında anaparadan daha fazla faiz ödeyeceğiniz şekilde tasarlanmıştır. Bu, yeniden finansmanla yeni bir ipoteğe başlıyorsanız, faizin büyük kısmını daha önce eski ipoteğinizin ilk yıllarında ödedikten sonra faizin büyük kısmını en üstte ödeyeceğiniz anlamına gelir.
Örneğin, şu anda 30 yıllık bir ipoteğiniz varsa ve bu ipoteğin yarısını tamamladıysanız, ancak daha sonra başka bir 30 yıllık ipoteğe yeniden kredi verirseniz, nihayetinde toplam 45 yıl boyunca ipoteğiniz için faiz ödersiniz. Yeniden finansmanla aylık ödemeleriniz daha az olsa bile, ödenen toplam faiziniz büyük olasılıkla önemli ölçüde daha yüksek olacaktır.
30 yıllık ipoteğe halihazırda 10 yıldan daha uzun süredir giriyorsanız, yeniden finansman yaparken daha kısa bir süre tercih etmek isteyeceksiniz. 15 veya 20 yıllık bir ipotek, çok fazla faiz ödemenizi engelleyecektir.
Yeniden finansman ararken, sağlıklı bir kredi puanına sahip olduğunuzdan emin olmak isteyeceksiniz. Kredi puanınız ne kadar düşükse, faiz oranınız o kadar yüksek ve faiz olarak o kadar çok ödeme yaparsınız.
Örneğin, 700’ün üzerinde bir kredi puanına karşılık 700’ün altındaki bir kredi puanı, potansiyel olarak size yüzde yarısına mal olabilir. 190.000 $ ‘lık 30 yıllık bir ipoteğin yüzde yarısı size ayda yaklaşık 55 $’ a daha mal olabilir. 30 yıllık bir zaman diliminde, fark oldukça maliyetli – yaklaşık 20.000 $ daha.
Bu nedenle, yakın gelecekte evinizi yeniden finanse edeceğinizi biliyorsanız, mevcut kredi yükümlülüklerinizle ilgili tüm ödemelerinizin güncel olduğundan emin olun ve kısa vadede kredi puanınızı olumsuz etkileyecek herhangi bir hamle yapmak konusunda dikkatli olun. örneğin yeni bir araba kredisi almak veya yeni kredi kartları için başvurmak gibi.
Temel bilgileri anlamak, yeniden finansmanın sizin için mantıklı olup olmadığı konusunda en iyi kararı vermenize yardımcı olacaktır. Yalnızca mevcut faiz oranlarına ve kapanış maliyetlerine bakmakla kalmayıp, aynı zamanda kişisel durumunuzu ve finansal hedeflerinizi de düşünmek isteyeceksiniz.
Örneğin, birkaç yıl içinde taşınmayı planlıyorsanız, kapanış maliyetlerini dengelemek için yeni ipoteğin daha iyi koşullarıyla yeterli zamanınız olmayacağından yeniden finansmanın bir anlamı olmayacağı muhtemeldir. Ancak uzun süre evinizde kalıyorsanız ve mevcut ipoteğinizden önemli ölçüde daha düşük bir faiz oranı elde edebiliyorsanız (en az% 1 daha az), o zaman yeniden finansmanın size para kazandırması için iyi bir şans vardır.
Yeniden finansman hesaplayıcı kullandıktan sonra yeniden finansmanın sizin için mantıklı olduğunu fark ederseniz, en iyi ipotek yeniden finansman oranlarını ve en düşük kapanış maliyetlerini bulmak için borç verenleri ve aracıları karşılaştırdığınızdan emin olun. Birden çok kredi veren arasında yeniden finansman şartlarını karşılaştırmayı kolaylaştırmak için çevrimiçi bir karşılaştırma aracı kullanın.
Yeniden finansmanın sizin için en iyi hareket olduğuna karar verdiğinizde, süreç oldukça kolay olabilir ve para tasarrufu yapma ve kişisel finansal hedeflerinize ulaşma yolunda olacaksınız.