Ticari ipotek borçluları genellikle bize borç verenlerin ticari ipotek kredilerinde sundukları oranları nasıl belirlediklerini soruyor. Borç verenlerin oranları belirlerken kullandığı birçok kriter vardır, ancak borç verenler bir kredi başvurusunu incelerken bir kredinin göreceli riskini değerlendirecektir. Risk ne kadar düşükse, oran o kadar düşük olur. Risk ne kadar yüksek olursa, oran o kadar yüksek olur. Borç verenler ve sigortacılar için hangi faktörlerin önemli olduğunu anlamak önemlidir.
– Borçlu Nitelikleri. Borç verenler, genel riski belirlemede bir borçlunun veya garantörün net değerini, likiditesini, nakit akışını, kredi geçmişini ve gayrimenkul deneyimini analiz edecektir. Borç verenler, benzer mülklere sahip olan ve bunları yöneten iyi bir geçmişe sahip borçluları görmek ister. Ortaya çıkabilecek beklenmedik sorunları karşılamak için yeterli nakit rezervi görmek istiyorlar ve borç alanların faturalarını zamanında ödeme konusunda iyi bir geçmişe sahip olduğunu görmeyi bekliyorlar.
– Mülkün yeri ve pazarı. Büyük metropol ve banliyö alanlarındaki iyi kaliteli mülkler, düşük riskli mülklerden ve küçük kırsal bölgelerdeki mülklerden daha düşük risk olarak kabul edilir. Kiracıların taşındığı veya kalan kiralama süresinin kısa olduğu durumlarda, iyi konumlardaki iyi mülklerin kiralanması daha kolaydır. Örneğin, kötü bir konumda bulunan bir mülk boşalırsa, yeni kiracıları çekmek için önemli miktarda yenileme gerektirecektir.
– Kiracı karışımı. Ofis ve perakende mülklerini finanse ederken kaliteli kiracıları ve uzun vadeli kiralamaları olan çok kiracılı mülkler çok arzu edilir. Borç verenler boşlukları, yüksek devir oranlarını ve sürekli bir akış halindeki mülkleri sevmezler. Borç verenler, uzun vadeli kiracıları çeken ve koruyan iyi yönetilen mülkleri görmek ister
ADVERTISEMENT
– Stabilize doluluk. Borç verenler, son 2 ila 3 yıl boyunca minimum kesinti ile yüksek doluluk seviyelerine sahip mülkleri ararlar. Boş kontenjanı ve dalgalı kiralama geçmişi olan mülkler daha yüksek risk olarak kabul edilir. Borç verenler, son 2-3 yıl için işletme beyanları isteyeceklerdir. Sabit doluluk ve artan net gelir görmeyi bekliyorlar. Gelir ve giderlerle çılgınca dalgalanan mülkler birçok soru üretecektir.
– Mülkiyet Durumu. Az ertelenmiş bakım ile iyi durumda olan mülkler, büyük sermaye iyileştirmelerine ihtiyaç duyan mülklerden daha düşük riskli olarak kabul edilir. Kötü durumdaki mülkler, genellikle borç verenin onarım ve bakım için fon ayırmasını veya emanet etmesini gerektirir. Kötü durumdaki mülkler, iyi durumdaki mülklerden daha kötü performans gösterme eğilimindedir.
– Kaldıraç. Kredi-Değer Riski belirlemede çok önemlidir. %50 LTV (krediden değere) kredisi, %80 LTV’deki bir krediden daha iyi fiyatlandıracaktır. Bir mülk zorluk yaşarsa, düşük kaldıraçlı kredilerde hata için çok daha fazla yer vardır.
-Borç Teminatı. Bu, yıllık ipotek ödemeleri üzerindeki net işletme gelirindeki fazlalığı ifade eder. Bir mülk ne kadar fazla nakit akışı üretirse, risk o kadar düşük olur. Fazla nakit akışı, ciro, onarım veya diğer nakit akışını azaltmak için kullanılabilir.
Günün sonunda, borç verenler borç veren kurumlarını aşırı riske maruz bırakmak istemezler. Bir borçlu, bir kredinin mümkün olan en düşük oranda onaylanma şansını artırmak için başvuruda kredi vereni tatmin edecek şekilde tüm bu konuları ele almaya hazır olmalıdır.
Ticari bir ipotek kredisi almaya hak kazandıktan sonra, önerilen aylık ödemeniz hakkında önceden bir fikir edinmenizde fayda var. Ticari bir ipotek hesaplayıcısı çok yararlı ve kullanışlı bir araçtır. İster yeni bir ticari bina satın alıyor olun, ister mevcut bir ticari krediyi yeniden finanse ediyor olun, bugünün oranlarıyla ne kadar kredi alabileceğinizi bilmek faydalı olacaktır. Ticari bir ipotek hesaplayıcı, sizin için aylık ödemenizi hesaplayacaktır. Kredi tutarını, yıl sayısını ve faiz oranını girmeniz istenecektir. Mortgage hesaplayıcısı aylık ödemenizi hesaplayacaktır.
ADVERTISEMENT