Otel satmak: Prosedür, Değerleme, Hatalar, Yatırımcılar – Otel Gayrimenkulü Satışı
Otel satıÅı [yıl] – Berlin, Hamburg,
Otel satışları: Satışa başlamak
Hiç bir mülkün satışı ile ilgili bir şey yapmadınız mı? O zaman size gayrimenkul satış süreciyle ilgili birkaç genel ipucu vermek istiyorum.
Birçok internet sitesinde ve çevrimiçi portalda, çoÄunlukla Åu soru gibi tipik prosedürlere yönlendirilirsiniz: Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satmak? Otel sahipleri kendilerine bu soruyu kesinlikle sormamalıdır, sonuçta bu bir kat mülkiyetinden “daha fazlası” ile ilgilidir.
Otel işletmecileri, özel bir özveri ile özel bir mülke sahiptir, birçoğu zaten kesim (ve özveri) açısından özel bir üretimdir. Buna göre, bu tür mülkler için özel alıcılara ihtiyacınız vardır.
Berlin, Hamburg,
Mülk SatıÅı makalesinde okuyabileceÄiniz gibi, mülk satıÅı 3 aÅamadan oluÅur. Önce 1) hazırlık, sonra 2) pazarlama ve 3) satıÅın tamamlanması gelir.
Bir bakışta hazırlık
İlk adım her zaman doÄru stratejiyle ilgilidir. İlk adım tüm satıŠsürecini belirler. Strateji dahilinde, satıŠiçin hangi zaman çizelgesini hedeflediÄinizi belirlersiniz, mülkün deÄerlemesi ve otelinizin geleceÄi için ekonomik tahmin için gerekli belgeleri ve kayıtları toplarsınız. Bu daha sonra istenen fiyatı belirlemek için kullanılır.
Mülkün değerini artırmak için kozmetik düzeltmeler ve tadilatlar da dikkate alınmalıdır. Bunlar hazırlık sürecinin ilk ve önemli adımlarıdır.
Bu konuda daha sonra konuşacağız.
Satış aşaması: Gizli veya portallarda
Daha sonra satıŠaÅamasına geçilir. SatıŠaÅamasında, bireysel temaslara hedefli bir Åekilde yaklaÅılır. En azından pazar dıÅı alanda özel satıÅlar söz konusu olduÄunda. İlgili taraflar ne kadar zenginse, zaman da o kadar deÄerlidir. Zaman, üretemeyeceÄiniz tek metadır. Bu tür alıcılar için para bir sorun deÄildir. Finansman kanıtı, gizlilik anlaÅmaları, her Åey hemen kullanılabilir.
Dolayısıyla, bu yatırımcılar yalnızca başka hiç kimsenin erişemediği tekliflerin kendilerine sunulmasını isterler. Bir ayı boşa harcayan on milyon avrodan fazla hacme sahip bir yatırımcı son derece hüsrana uğrar.
Özellikle itibar bu çevrelerde önemli bir rol oynamaktadır. Bu nedenle, makalenin bu noktasına geldiyseniz size tavsiyemiz:
Mülkünüzü çevrimiçi portallarda yakmayın. Burada yüzlerce sorgulama alabilirsiniz, ancak kredi notuna gerçekten kim sahip? Hepsine kim yazmalı, kredibilitelerini kontrol etmeli, onlarla konuşmalı, buluşmalı, pazarlık yapmalı? Daha ziyade piyasa dışı, 1 veya 2 yatırımcıyı hedefliyor.
Son olarak, tüm ilk iletişimi sürdürüyoruz. Taleplerin incelenmesi, ilgili tarafların kredi değerliliğinin kontrol edilmesi, daha fazla bilgi, telefon görüşmeleri, görüntüleme randevusuna ve tabii ki müzakerelere kadar.
Kaç aktörle bu süreci tamamlamak istiyorsunuz?
Vakit nakittir.
SatıÅın gerçekleÅtirilmesi: satın alma sözleÅmesi, noter ve vergiler
Son adım ise satış sürecidir. Burada esas olarak satın alma sözleşmesi, noter randevusu ve otelin teslimi söz konusudur.
Bir otelin satışıyla ilgili tüm süreç kabaca bu kadar. İlk mülkünüzü satmakla ilgili daha fazla bilgi istiyorsanız, buradan daha fazlasını okuyabilirsiniz:
Vergi konusundaki her şeyi burada bulabilirsiniz:
Burada sizin için süreci üç aşamada özetledik:
- Hazırlık: Otel ve satış hazırlığı
- Zamanlama
- Broker randevusu
- Belgeler
- Otel hazırlayın
- Teklif fiyatı
- Exposé
- Pazarlama stratejisi
- İstekleri kabul edin
- İlgili taraflarla iletişim
- Kredi kontrolü
- Görüntüleme tarihleri
- Satış konuşması
- Satın alma sözleÅmesi
- Noter randevusu
- Tapu kaydı ve satın alma fiyatı
- Devir Teslim
- Noter ve emlakçı faturaları
- Vergi ödeyin
Her iki mülk satışında da profesyonellerle çalışırsanız, mülk satışlarındaki hatalar konusunda endişelenmenize gerek kalmaz.
Berlin‘deki otellerde kalmak için her zaman iyi bir yer.
Satışta zamanlama ve zaman baskısı
Çok fazla stres, yaşlılık ya da bir varisin olmaması. Çeşitli faktörler bazen otelin satılacağı / satılması gereken zamanı etkiler! Bu nedenle, belirli faktörleri tahmin edebiliyorsanız (mali durumdan kaynaklanan baskı, yaştan kaynaklanan baskı veya işin sona ermesi arzusu) çok uzun süre beklemeyin.
Satış nedenleri farklı olabilir:
- İŠyerinde çok fazla stres
- Yüksek yaÅ
- Halefiyet eksikliği
- Kredi baskısı
Planladığınız otel satışı sıkıntılı bir satışa dönüşmeden önce, en uygun zamanı iyi düşünmelisiniz. İdeal durum, zaman baskınızın olmamasıdır. Bunu yaparsanız, kendinizi satış için daha iyi hazırlamanız gerekir.
Satış öngörülebilirse “çok geç” satış yapmayın, aksi takdirde zaman baskısı olacaktır
Ancak, konjonktür karşıtı etkiler nedeniyle, yatırımcı tarafından otellere olan talebin daha düşük olduğu bir aşamaya da geçebilirsiniz.
Hata kaynakları: Deneyimsiz satış yapmak
Kötü veya yetersiz hazırlık yasal hataların yanı sıra vergi hatalarına da yol açabilir. Bu nedenle yıllarca beklemeyin ve belirli faktörler tahmin edilebiliyorsa satışı erteleyin.
Ancak hatalar sadece hazırlık aşamasında değil, mülkün pazarlandığı daha sonraki satış aşamasında da yapılabilir.
Deneyimsiz emlakçılar bile yanlış yola saparak, örneğin oteli tüm emlak portallarında listeleyerek mülkü “yakarlar”. Özellikle büyük yatırımcılar kendilerine şu soruyu hızla soruyor:
Mülkün tüm emlak portallarında yer almasının ne sakıncası var? Başka bir kontrol hiç yapılmaz.
İpucu burada: DoÄrudan operatörlere, yatırımcılara, yabancı yatırımcılara ve fonlara piyasa dıÅı satıÅlar. Özellikle otel gayrimenkulü alanında, satıcı için gizlilik ve anonimlik genellikle süreçte çok önemli bir konudur.
Anonim ve gizli: Doğrudan yatırımcılara
MüÅterilerimizin satıÅında her zaman en üst düzeyde gizlilik ve anonimlik saÄlıyoruz. Satın alma profilimize uyan oteller yalnızca bilinen alıcılara dahili olarak bildirilir. Bu iletiÅim bile birkaç adımda gerçekleÅir.
Yatırımcılar hedefe yönelik ve gizli bir şekilde bilgilendirilir
İdeal olarak, bu zaten 1:1 eÅleÅme yaratır. Bu, tek bir satıcı, tek bir alıcı anlamına gelir ve satıŠve mülk hakkında hiçbir bilgi dıŠdünyaya açıklanmaz. Bu, yaklaÅan satıÅtan baÅkalarının haberdar olmasını istemeyen giriÅimciler için olduÄu kadar, mülk mirası konusuyla da ilgilenmek zorunda olan aileler için de önemlidir.
Otelimin değeri ne kadar?
Gayrimenkul satarken, genellikle bunun öncelikle bina ve madde ile ilgili olduÄu varsayılır.
Ancak yatırımcılar için her zaman geleceğin getirisi = karı söz konusudur.
Şirketler için olduğu kadar otel mülkleri için de değerlemede belirleyici faktör, gelecekteki gelir, yani nakit akışı yoluyla elde edilecek cirodur.
Kiralık mülk satın alırken de durum farklı deÄildir.
Genel gayrimenkul satışlarında olduğu gibi burada da aşağıdaki hususlar geçerlidir:
Konum, konum, konum!
DenenmiÅ ve test edilmiÅ karÅılaÅtırmalı deÄer yöntemi deÄerlemeye yardımcı olur. Basitçe açıklamak gerekirse: Civarda yakın zamanda satılmıŠherhangi bir otel veya restoran iÅletmesi var mı? EÄer öyleyse, bu bilgi oteliniz için teklif fiyatlarını belirlemek ve satıŠfiyatlarını tahmin etmek için kullanılabilir.
ÖrneÄin Kitzbühel söz konusu olduÄunda her zaman pahalı oluyor.
Hatanın kaynaÄı: Broker tarafından verilen deÄer çok yüksek
Otelden gelen müteakip teklif fiyatı önemlidir, çünkü ilgilenen tarafların ısırıp ısırmayacağına burada karar verilir – basitçe söylemek gerekirse. Fiyat çok yüksek, alan çok küçük, ilgi yok. Burada iki hata kaynağı vardır:
- Mal sahiplerinin yanlış fiyat istemesi
- Emlakçılara çok yüksek deÄer biçilmesi
Her şeyden önce, ilk emlakçı randevusundan önce mal sahiplerinin yanlış, çok yüksek fiyat sorması.
İlk ve kaba bir değerlendirme için birçok kişi çevrimiçi emlak portallarına göz atıyor. Ancak burada nihai satış fiyatlarını değil, teklif fiyatlarını (!) bulacaksınız. Bir otel işletmesinin 20 milyona teklif edilmesi, otelin 20 milyona satılacağı anlamına gelmez. Online portallardaki fiyatlar hakkında kendinizi önceden bilgilendirirken bunu unutmayın.
Bir başka hata kaynağı da emlakçılar tarafından tekliflerin seçilmesinde yatmaktadır. Daha doğrusu, emlakçıların çok yüksek bir değerlendirmeye tabi tutulması. “Harika, harika bir değerlendirme” diyeceklerdir. Ama yine müşteriye atıfta bulunuluyor:
Fiyat çok yüksek, alan çok küçük, ilgi yok.
Otelin reytingi çok yüksekse kimse ilgilenmeyecektir ve bu da bizi en başa, satış baskısına geri götürür! Bu nedenle, birkaç emlakçıdan teklif isterseniz, otomatik olarak en yüksek dereceye sahip emlakçıyı seçmeyin. Kritik hususların da değerlendirmeye dahil edildiğinden emin olun. Bu da satışın başarısını ve hızını artırır!
En yüksek reytingi aramak yerine kritik hususları da dikkate alan brokerleri seçin
Alıcılar da aynı şekilde eleştirel olacak ve şüphe durumunda, muhtemelen daha ilk temasta vazgeçeceklerdir.
Zaman ve teklif fiyatı başarıyı belirler
Ancak ticari bir
Pazar Dışı Avantajlar: Doğrudan yatırımcılar, gizli otel satışları
Bu nedenle, bizim tavsiyemiz otelinizi yalnızca ticarete açmanızdır. Bu, bir ortak, emlak portalları deÄil, emlak yatırımcıları, sermaye yatırımcıları, bir aÄdan doÄrudan irtibat kiÅileri anlamına gelir. Bu tür mülk satıÅları için kullanılan teknik terim, daha önce de öÄrendiÄimiz gibi, piyasa dıÅıdır.
Avantaj, münhasır satış yoluyla sağlam yatırımcılara hitap edilebilmesidir. Satış süreci çok daha hızlıdır, bazen yıllar yerine sadece haftalar sürer.
Yanınızda doğru bir ortakla, sadece bölgesel sermaye yatırımcıları pazarına değil, sadece ulusal pazara da ulaşmayacaksınız, uluslararası yatırımcı pazarını hiç düşündünüz mü?
Yurt dışından birçok yatırımcı bu ülkedeki gayrimenkullerle yakından ilgileniyor. Gayrimenkul fonları, aileler ve aynı zamanda bu ülkede yer edinmek isteyen büyük otel zincirleri için her şey büyük ölçekte. Bu yüzden sadece kendi ülkemizden yatırımcılarla konuşmuyoruz, eğer getiriler doğruysa, mülk bilgileri dünyanın her yerinden yatırımcılara gizlice ulaşıyor. Bir satıcı olarak sizin için büyük bir avantaj, burada para yerli olandan biraz daha gevşek duruyor, bir hedefe ulaşılacaksa yatırımcıları kontrol etmek ve araştırmak.
Belgeler ve kayıtlar
Bir oteli satarken, özel bir gayrimenkulü satarken olduğundan çok daha fazla belge ve rakama ihtiyaç duyulur. Yeni sahibin iş rakamlarına, kira sözleşmesi ve otelin işleyişi hakkında gerçeklere ihtiyacı vardır.
Odalar, doluluk seviyeleri, oturma yerleri ve kapasiteler hakkındaki tüm bilgiler karara dahil edilir ve potansiyel müşteriye otelinizin kullanım amaçlarına uygun olup olmadığını gösterir.
Deneyimli bir otelciyi veya müstakbel bir otel işletmecisini ikna etmek için belgelerin eksiksiz ve tüm rakamların doğrulanabilir olması gerekir.
Deneyimli bir komisyoncu olmadan bir otelin satışı zorlaşır ve hafife alınmaması gereken bazı tuzakları da beraberinde getirir.
Satışa alternatif olarak kiralama seçeneğini de tercih edebilirsiniz. Mal sahibi olarak sizin için hangi seçeneğin en iyi çözüm olduğunu, iki seçeneğin karşılaştırılması ve emlak acentesinden alacağınız yetkinlik danışmanlığı ile öğrenebilirsiniz. Her iki durumda da temel bilgiler, otelin şu anda boş olup olmadığı veya faaliyetler sırasında mülkiyet değişikliği isteyip istemediğiniz konusunda sizi bilgilendirmeyi içerir.
Bir oteli satmak – Sonuç
Bir otel satın almak istiyorsanız, güçlü bir ortağa ihtiyacınız var, çünkü en iyi mülkler zaten önceden satılıyor. Yerel tanıdıklar ve ağlar aracılığıyla, en kazançlı mülkler genellikle daha piyasada ve emlak portallarında görünmeden önce satın alınır. Kural olarak, bir emlak borsasında mutlak premium mülkler bulamazsınız.
Bir satıcı olarak siz de bu daha özel fırsatlardan yararlanabilirsiniz. Çünkü elbette, mülkler hala özel olarak alınıp satıldığı sürece daha yüksek bir satış fiyatı elde edilebilir. Burada, alıcılardan biri ya da diğeri, teklifin daha ileri gitmemesi için otel için satın alma fiyatını biraz artırır. Kır otellerinden butik otellere kadar, iç turizmdeki mevcut gelişme, brokerlerle otel satışı için mükemmel koşullar sunmaktadır.
Bir otel satmak istiyorsanız, en başından itibaren profesyonel yaklaşım çok büyük önem taşır. Özel olarak kullanılan mülklerden farklı olarak, kapsamlı değerleme ve pazarlama stratejisi önemli bir rol oynamaktadır. Teklifiniz hangi alıcı grubuna hitap etmeli? Mevcut kira sözleşmesinde hangi koşullar geçerlidir ve otel nasıl bir itibara sahiptir? Tüm bu hususlar teklif fiyatı üzerinde etkili olur ve deneyimli otelcilerin tesisinize ne kadar ilgi göstereceğini belirler.
İstatistikler: Turizm patlaması
Rehber kitabın başında da belirtildiği gibi, iç turizm hızla gelişmekte ve 10 yılı aşkın bir süredir sürekli yeni rekor rakamlarla parlamaktadır. Buna bağlı olarak, geceleyen misafir sayısı ve emlak piyasasında otellere olan talep artmaktadır. Şehir merkezindeki şık, lüks butik otelden bağlantılı gastronomi ve etkinlik alanlarına sahip otele kadar. Almanya’da insanlar sadece daha fazla tatil yapmakla kalmıyor, aynı zamanda bu tatiller için daha fazla harcama yapıyor. Bu nedenle, gecelik konaklama fiyatları artmakta ve otelcilik sektörü giderek daha fazla şirket ve girişimci için kazançlı bir iş haline gelmektedir.
Ergo: Emlak piyasası ve turizm piyasası Åu anda yükseliÅte. Åimdi satarsanız, iyi bir satıŠfiyatı elde edersiniz – neden bir sonraki emlak balonunu bekleyesiniz ki? Size mevcut kârlardan nasıl yararlanabileceÄinizi gösteriyoruz. Otel mülkünüzü konjonktür karÅıtı olarak takas edin.
Gayrimenkul sahipleri için Almanya’nın dört bir yanından daha ilginç bilgiler ve rakamlar mı istiyorsunuz? Emlak istatistikleri hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın.
İşte kanıtı – Almanya’da turizm yıllardır patlama yaşıyor! Yeni bir konsept ile eski oteller hızla yeni bir ihtişamla ortaya çıkabilir. İç turizm ve otelcilik sektörü üzerindeki etkilerine ilişkin daha ilginç istatistikleri diyagram ve “Otel Satışları Prosedürü” başlığı altında bulabilirsiniz.
Almanya’deki Konuk geceleri
1992’den 2018’e kadar Alman konaklama tesislerinde misafir gecelemeleri (milyon olarak).
Turizm Gayri safi yurtiçi hasılaya katkı
Alman turizm endüstrisinin gayri safi yurtiçi hasılaya doğrudan ve toplam katkısının 2012-2028 yılları arasındaki gelişimi (milyar Euro olarak).
Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz
Turizm sektöründe çalıÅanlar
2012-2028 yılları arasında Alman turizm endüstrisinin istihdama doğrudan ve toplam katkısının gelişimi (1.000 olarak).
Otel yıldızlarına göre otel sayısı
Almanya’da otel yıldızlarına göre sınıflandırılmış otellerin sayısı (Ocak 2019 itibarıyla).
Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz