GYO'lar her türlü gayrimenkule finansman sağlayan veya elde edilmek istenen bir gayrimenkul için pek çok yatırımcının sermayesini bir araya getiren anonim şirket şeklinde tüzel kişiliğe sahip ortaklıklardır.
Bir yatırım enstrümanı olarak, gayrimenkul ve menkul kıymet yatırımlarının en iyi özelliklerini birleştirir ve bir yatırım portföyünde, gayrimenkulün profesyonel biçimde yönetildiği verimli ve güvenilir bir yatırım aracı sağlar. GYO'lar 1960 yılında Amerika Birleşik Devletleri (ABD) kongresinin almış olduğu karar neticesinde bir finansal yatırım aracı olarak ortaya çıkmıştır. 1970'li yıllarda ABD sermaye piyasalarında önemli avantajlar sağlayan, yeni bir yatırım aracı olarak talep bulmuşlardır. GYO'lar özvarlığa dayalı, ipotekli ve karma GYO'lar olarak üçe ayrılabilir. Özvarlığa dayalı GYO'lar gayrimenkule yatırım yaparak kira ve değerleme gelirleri elde ederek özkaynak değerini artırır. İpotekli GYO'lar gayrimenkul sahiplerine ipotek amaçlı borç vererek ve ikincil piyasalarda yatırım yaparak ipotek kredileri faizlerinden gelir elde ederler. Karma GYO'lar ise hem gayrimenkule hem de ipotek ve ipoteğe dayalı kıymetlere yatırım yaparak gelir elde etmek amacıyla kurulmuşlardır.
ABD'de uzun yıllardır uygulanan GYO modeli Avrupa Birliğine üye ülkelerde son yıllarda çok tartışılır hale gelmiştir. Model Avrupa'nın üç büyük ekonomisinden birine sahip Fransa'da, 2005 yılında uygulanmaya başlanmıştır. Almanya'da, Avrupa'daki gayrimenkul yatırım piyasalarında yaşanan yapısal sorunların giderilmesinde GYO'ların bir araç olabileceği görüşü oluşmaya başlamıştır. Bu yapısal sorunların bazıları; bireysel yatırımcıların, emeklilik fonlarının gayrimenkul yatırımlarına iştirakinin sınırlı olması ve halka açıklık oranının gayrimenkul sektöründe düşük olması şeklinde sıralanabilir. GYO modeli 1995 yılındaki yasal düzenleme ile Türkiye sermaye piyasalarına kazandırılmıştır. ABD'de uygulanmaya başlanan, son yıllarda Avrupa Birliğine üye bazı ülkelerde uygulamaları görülen GYO modelinin, Müslüman ülkelerdeki mevzuata göre adapte edilen şekilde uygulanması hususu da tartışılmaya başlanmıştır. Malezya'da 2005 yılında gayrimenkul yatırım ortaklığı uygulama rehberi yayınlanmıştır. Rehber ile hedeflenen; İslami kurallar ile gayrimenkul yatırımlarının uyumlu hale getirilmesi, İslami finansman ve buna bağlı sermaye piyasalarının büyümesinin sağlanmasıdır.
Dünya'da gayrimenkul yatırımların, Sermaye piyasaları ile entegrasyonu dolayısıyla menkul kıymet olarak değerlendirilmesi yönünde çalışmalar devam etmektedir. ABD'deki uygulamalara benzer uygulamaların Avrupa'da son yıllarda hız kazanması ile beraber, körfez ülkeleri ve İslam ülkelerindeki gayrimenkul yatırımlarının GYO modeli ile menkul kıymetleştirilmesi noktasında çalışmalar ve hatta bazı ülkelerde uygulama örnekleri görülmeye başlanmıştır. Son yıllarda İslami finansal enstrümanlara olan talep artmaktadır. İslami GYO gibi sermaye piyasası ürünleri, yatırımcılar tarafından ilgi görmektedir. Özellikle son yıllarda oluşan körfez ülkelerindeki fon fazlasının gayrimenkul yatırımlarına yönelmesi ile gayrimenkul yatırım hacmi artmaya devam etmektedir. Buna bağlı olarak İslam ülkelerinde yaşayan bireysel ve kurumsal yatırımcıların büyük ölçekli bu yatırımlardan pay alması noktasında İslami GYO'lar bir yatırım enstrümanı olarak önem kazanmaktadır. Önümüzdeki yıllarda GYO modelinin sermaye piyasası yatırım aracı olarak Avrupa birliği ve İslam ülkeleri sermaye piyasalarında daha fazla yer alacağı beklenmektedir.