Pandemiden önce ev satın almak zordu. Onu nasılsa giderek zorlaşıyor.
Zaten çok yüksek olan fiyatlar, son üç yılda neredeyse yüzde 40 oranında artarak daha da yükseldi. Mevcut evler azaldı: Aynı dönemde ilanlar neredeyse yüzde 20 azaldı. Ve şimdi faiz oranları 20 yıllık en yüksek borsada yükseldi; normal ekonomik mantığa aykırı olarak, fiyatları fazla etkilemeden satın alma gücünü aşındırdı.
Elbette bunların hiçbiri zaten evi olan insanlar için sorun değil. Artan faiz oranlarından ve bir arada kalana kadar artan faiz fiyatlarından yararlanma durumu mevcuttur. Evleri her durumda daha değerli. Aylık barınma masrafları çoğu sabit kalır.
Bu bölümün nedeni -en azının büyük bir kısmı- ABD konut piyasasının benzersiz, her yerde bulunan bir özelliği: 30 yıllık sabit faizli ipotek.
Bu ipotek o kadar uzun süre varlığını sürdürüyor ki, ne kadar tuhaf olduğunu unutmak kolay olabiliyor. Faiz oranı sabitleniyor, enflasyon yükselse veya faiz oranları yükselse bile ev sahipleri aylık kredi ödemelerini otuz yıla kadar dondurabiliyor. Ancak ABD’deki ipoteklerin çoğu herhangi bir ceza olmadan erken ödenebildiğinden, oranlar düşerse ev sahipleri kolayca yeniden finansman sağlayabilirler. Alıcılar, hiçbir risk olmaksızın sabit bir orandan tüm insanlardan yararlanır.
30 yıllık ipotek kredisinin eşitsizliğe katılması savunulan Harvard ekonomisti John Y. Campbell, “Bu tek para bir bahis” dedi. “Enflasyon çok yükselirse borç verenler, borç alanları kazanır. Oysa enflasyon düşerse borç sadece yeniden finansman yapar.”
Dünyanın başka yerlerinde işler böyle yürümüyor. Diğer yerlerin yanı sıra Britanya ve Kanada’da faiz oranları genellikle yalnızca birkaç yıl için sabitlenir. Bu, daha yüksek oranların yarattığı acının alıcıları ve mevcut sahipler arasında daha eşit bir şekilde dağıldığı anlamına geliyor.
Almanya’da benzer şekilde sabit faizli ipotekler mevcut ancak borçlular ürünleri yeniden finansman sağlayamaz. Bu, yeni alıcıların daha yüksek borçlanma maliyetleriyle karşı karşıya olduğu anlamına geliyor, ancak faiz tutarları daha yüksekken satın alma alan uzun ömürlü olanlar de aynı durumda. (Danimarka’nın ABD’ninkine benzer bir sistemi vardır, ancak peşinatlar genellikle daha büyük ve borç verme standartları daha katıdır.)
Amerika Birleşik Resim’nde, yeni alıcıların yüzde 7,5 veya daha fazla borçlanma maliyetiyle karşı karşıya kaldığı, mevcut ipotek sahiplerinin üçte biri ise yüzde 4’ten az ödediği böylesine aşırı bir kazananlar ve kayıpler sistemi var. 400.000’lik bir evde bu, aylık konut harcamalarında 1.000’lik bir fark ifade ediliyor.
CoreLogic emlak sitesi baş ekonomisti Selma Hepp, “Bu, çatallanmış bir pazar” dedi. “Bu, sahip olanların ve olmayanların pazarı.”
Sorun sadece yeni alıcıların mevcut sahiplerinden daha yüksek faiz oranlarıyla karşılanmaması değil. ABD ipotek sistemi, mevcut ev sahiplerini evlerini piyasaya sürmekten caydırıyor; çünkü başka bir eve taşınırlarsa, düşük faiz oranlarından vazgeçip çok daha pahalı bir ipotek almak zorunda kalacaklar. Fazladan yatak odası olmadan yaşayabileceği veya uzun süreli gidip gelme yollarına bir süre daha katlanabileceğine karar verme, yerinde kalma imkanı seçiliyor.
Sonuç olarak yerinde donmuş bir konut pazarıdır. Piyasada az sayıda ev varken (ve cihazların karşılayabileceği fiyatlar daha da az) mevcut evlerin satışları yıllık yüzde 15’ten fazla düşerek, uzun bir sürenin en düşük fiyatla geriledi. Halihazırda konut piyasasına girmekte zorlanan Y kuşağı kuşağının birçoğu, ilk evlerini satın almak için daha da uzun süre beklemek zorunda kalması fark ediyor.
Güney California Üniversitesi Lusk Emlak Merkezi’nin yöneticisi Richard K. Green, “Nasıl kayıtlıysanız tanımlayın, ipotek oranlarının 1980’lerde ergenlik döneminde olması nedeniyle karşılanabilirlik temel olarak en kötü durumda” dedi. “Bir nevi görünümü olarak özellikleri yeni insanları tercih ediyoruz ve böyle olması için özel bir neden göremiyorum.”
‘Tarihi Kaza’
30 yıllık ipoteğin hikayesi Büyük Buhran’da başlıyor. O zamanlar pek çok ipotek 10 yıl veya daha kısa vadedeydi ve dünyadaki ipoteklerden farklı olarak “kendi kendini amorti görmüyordu” – bu, kredinin anaparasını faiziyle birlikte vade olarak her ay ödeme yerine,lerin anaparanın tamamının Dönem sonu. Uygulamada bu, borçluların eskisini ödemesi için yeni bir ipotek alacakları planlanacak.
Bu sistem işlemeye kadar çalıştı: Finansal sistem çöktüğünde ve ev değerleri çöktüğünde, borçluların kredilerini ödeyemedi. Bay Green ve Pensilvanya Üniversitesi’nden ortak yazar Susan M. Wachter’ın araştırmasına göre, 1930’ların başındaki bir konumda ABD’deki evlerin neredeyse yüzde 10’u haciz altındaydı.
Buna göre federal hükümet, temerrüde düşmüş ipoteklerin satın alınması ve bunları sabit faizli, uzun vadeli krediler olarak yeniden ihraç etmek için devlet destekli kredileri kullanan Ev Sahipleri Kredi Şirketi’ni kurdu. (Şirket aynı zamanda birçok Siyah Amerikalının ev satın almayı engelleme kırmızı çizgi sisteminin yaratılmasında etkili oldu.) Daha sonra hükümet bu ipotek kredilerini özel olarak sattı ve yeni para Federal Konut İdaresi, yatırımcıların verdikleri kredileri bilmeleri için ipotek sigortası sağladı. satın almanın bedeli ödenecekti.
İpotek sistemi onlarca yıl içinde gelişti: Ev Sahipleri Kredi Şirketi’nin yerini Fannie Mae’ye ve daha sonra Freddie Mac’e bıraktı; Bu şirketler, 2000’li yıllar boyunca konut balonunun patlamasından sonra federal yapısal yapıları desteği açıkça ortaya çıkan özel şirketlerdi. GI Tasarımı, ipotek sigortası sisteminin büyük bir kaybına ve serbestleşmesine yol açtı. 1980’lerdeki tasarruf ve kredi krizi, konut kredileri için birincil kaynak kaynağı olarak ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin artışına katkı sağlandı.
1960’lı yıllara gelindiğinde, 30 yıllık ipotek Amerika Birleşik resimlerinde ev satın almanın en yaygın yolu olarak ortaya çıktı ve 1980’lerdeki kısa bir dönem dışında veya zamandan beri öyle kaldı. Milyonlarca Amerikalının düşük “teaser” oranlı ayarlanabilir oranlı ipoteklerle cezbedildiği 2000’li yıllar ortasındaki konut balonunun zirvesinde bile,ların büyük bir kısmı uzun vadeli ve oranlı ipotek kredilerini tercih etti.
Balonun patlamasının ardından ayarlanabilir faizli ipotek neredeyse tamamen ortadan kalkar. Bugün ABD’deki mevcut ipoteklerin neredeyse yüzde 95’i sabit faiz oranlı; bunların dörtte üçünden fazlası 30 yıllık dönemler içindir.
Hiç kimse 30 yıllık ipoteği standart hale getirmeye kalkışmadı. Utah Üniversitesi’nden ABD mortgage piyasasını araştıran ekonomist Andra Ghent, bunun “biraz tarihi bir kaza” olduğunu söyledi. Ancak kasıtlı veya kasıtlı olarak hükümet merkezi bir rol oynadı: Orta sınıf Amerikalıların çoğunluğu, bir tür hükümet özgürlüğü olmadan, bir bankanın kendilerine ait yıllık gelirlerinin kattığı bir faiz oranıyla sabit borç vermesini sağlaması mümkün değil.
American Enterprise Institute’un kritik uzmanlarından ve 30 yıllık ipoteğin muhafazakar eleştirmenlerinden Edward J. Pinto, “30 yıllık kredi verebilmek için devlet garantisine sahip olmanız gerekir” dedi. “Özel sektör bunu tek başına yapamıyordu.”
Ev alıcıları için 30 yıllık ipotek inanılmaz bir anlaşma. Sübvansiyonlu bir oranda borç alıyorlar; Çoğu zaman kendi paralarından ayrılırken az bir miktar yatırılır.
Ancak Bay Pinto ve hem sağ hem de sol görüşlü diğer eleştirmenler, 30 yıllık ipoteğin bireysel olarak ev alıcıları için iyi olabileceğini, ancak genel olarak Amerikan ev sahipleri için o kadar da iyi olmadığını savunuyorlar. Elemanların sübvansiyonlu ipotek sistemi, satın almayı kolaylaştırarak talebi canlandırdı, ancak daha fazla arzın gittiği neredeyse hiç dikkat etmedi. Sonuç olarak, faiz oranlarındaki son yükselişin çok öncesine dayanan bir satın alma alınmalık krizi ve uluslararası olarak kaydedilene göre kaydedilmeyen değer olmayan bir ev sahibi olma oranıdır.
Zillow emlak sitesi baş ekonomisti Skylar Olsen, “Zamanla, 30 yıllık faiz muhtemelen karşılanabilirliği aşındırıyor” dedi.
Araştırmalar, ABD’deki ipotek sisteminin aynı zamanda ırksal ve ekonomik eşitsizliğin de arttığını gösteriyor. Daha varlıklı borçlular mali açıdan daha bilgili olma eğilimindeydi ve bu nedenle yeniden finansman yapma olasılıkları daha güçlüydü; bunu yaparken para tasarrufu sağlar; bu, borçluların aynı faiz oranıyla başlamaları bile zaman içinde oluşanların ortaya çıktığı anlamına gelir.
George Washington Üniversitesi’nde konut kredilerini inceleyen Vanessa Perry, “Özellikle siyahi ve Hispanik borçluların kredilerini yeniden finanse etme olasılıkları daha düşük” dedi. “Zamanla özsermaye kaybı oluyor. Fazla para verecekler.”
‘Acıyı Kim Hissediyor mu?’
Hillary Valdetero ve Dan Frese, büyük ipotek analizinin karşıt talebinde yer alıyor.
37 yaşındaki Bayan Valdetero, ipoteğinin faiz oranı yüzde 4,25’e vadek için Nisan 2022’de Boise, Idaho’daki evini satın aldı. Haziran ayı itibarıyla oranlar yüzde 6’ya yaklaştı.
“Eğer üç hafta bekleseydim, faiz oranı yüzünden fiyatlandırılırdım” dedi. “Şu anki haliyle bir eve dokunamazdım.”
28 yaşındaki Bay Frese, oranlar yükselişini sürdürürken Temmuz 2022’de memleketi Chicago’ya geri döndü. Bir yıl sonra, Bay Frese ailesiyle birlikte yaşıyor, ilk evini satın alma dostuyla elinden geldiğince tasarruf ediyor ve artan faiz oranlarının bu hayali daha da öteye itişini izliyor.
Bay Frese, “Zaman verdimmi en az bir yıl daha uzatmam gerekiyor” dedi. “Bunun hakkında düşünüyorum: Farklı bir şey yapabilir miydim?”
Bayan Valdetero ve Bay Frese’nin farklılaşan hizmetlerinin pazarındaki etkileri var. Faiz tutarları Federal Rezerv’in enflasyonu kontrol etmek için temel aracıdır: Borçlanma daha pahalı hale geldiğinde hanenin harcamalarını geri çekmesi gerekir. Ancak sabit faizli ipotekler bu politikaların maliyetini azaltıyor; bu da Fed’in daha da agresif davranması anlamına geliyor.
“Fed enflasyonu kontrol olarak almak için faiz oranlarını artırdığında acıyı kim hissediyor?” diye sordu Harvard’lı ekonomist Bay Campbell. “Sabit faizli bir ipotek işlemi, acıyı hissetmeyen ve darbeyi almayan bir grup mevcut ev sahibi var, dolayısıyla iş yeni ev alıcılarının yanı sıra kiracılara ve inşaat kesintiye uğruyor.”
Bay Campbell, daha fazla alımın ayarlanabilir faizli ipotek kredilerini seçmesinin teşvik edilmesinden başlayarak sistemin reforme edilebileceği önlemlerin alındığını savunuyor. Daha yüksek faiz oranları bunu yapıyor, ancak çok yavaş: Ayarlanabilir seçeneği tercih eden alıcıların payı, 2021 sonlarında yüzde 2,5’tan yaklaşık yüzde 10’a yükseldi.
Diğer kritikler daha ayrıntılı değişiklikler önerdiler. Bay Pinto, daha kısa vadeli, değişken faiz oranlı ve minimum peşinatlı yeni bir ipotek türü önerdi; Bu ürünlerin hem karşılanabilirliği hem de finansal istikrarın artırılacağı ileri sürülüyor.
Ancak pratikte neredeyse hiç kimse 30 yıllık ipoteğin yakın zamanda ortadan kalkmasını beklemiyor. Amerikalıların çoğu sabit faizli krediler olmak üzere 12,5 dolarlık ipotek borçları var. Mevcut sistem, ürünlerinin en büyük varlıklarının şiddetini tehdit eden her türlü değişimle mücadele sürecinden emin olduğu muazzam ve son derece zengin bir görünüm seçmen kitlesine sahiptir.
Dondurulmuş konut piyasasının yavaş yavaş ilerlemesi daha muhtemel. Ev sahipleri, daha düşük bir fiyat anlamına gelse bile, satışları daha fazla Erteleyemeyeceklerine karar verecekler. Alıcılar da uyum sağlayacak. Pek çok tahminci, faiz oranlarındaki küçük bir artışın bile yapısında büyük bir artışın yol açabileceğini tahmin ediyor; yüzde 6’lık bir ipotek başka biriyle bir araya gelebilir o kadar da kötü gelmeyebilir.
Ancak bu süreç yıllar alabilir.
Bayan Valdetero, “Doğru zamanda içeri girdiğim için çok para harcadım” dedi. “İçeri giremeyen ve şimdi giremeyen insanlar için gerçekten üzülüyorum.”