Kaçınılması Gereken 5 Riskli Mortgage Türü
Dünya öğrenilen derslerden en önemlisi ise 1987’deki kriz ve subprime çöküşünün 2008 hepimiz satın borç para ne zaman dikkatli bir şekilde devam veya bir ev yeniden finanse gerektiğidir. Seçtiğiniz ipotek türü, gelecekte bir gün evinize doğrudan sahip olmak ile kendinizi bir hacizin veya hatta kredi sürenizin tam ortasında iflasın ortasında bulmak arasındaki fark anlamına gelebilir.
İkincisine düşmekten kaçınmanın bir yolu var mı? Bunu kesinlikle doğru mortgage kredisini seçerek yapabilirsiniz – sizin için çok riskli olmayacak. Bu makalede, insanların genellikle ayak uydurmakta zorlandıkları ipotek türlerini tartışıyoruz ve yanlış borçluyla eşleştiklerinde neden kötü fikir olduklarını açıklıyoruz.
Temel Çıkarımlar
- İpotekler, yanlış türden borçlu ile eşleştirildiklerinde riskli olma eğilimindedir.
- 40 yıllık sabit oranlı ipotekle – daha düşük bir oranda bile – faizle pencereden daha fazla para atarsınız.
- Ayarlanabilir oranlı ipotek faiz oranları yükselebilir, bu da sıfırlandıklarında daha fazla faiz ödeyeceğiniz anlamına gelir.
- Yalnızca faizli ipotek oranları diğerlerinden daha yüksek olmakla kalmaz, aynı zamanda anaparayı belirli bir tarihe kadar ödemeniz gerekir.
- Yalnızca faizle ayarlanabilir oranlı ipotekler, iki riskli ürünü eşit derecede riskli bir üründe birleştirir.
Mortgage’ı Riskli Yapan Nedir?
Birçoğumuz, temel piyasada bulunan ipoteklerden bazıları özellikle doğru tüketiciler için riskli değildi. Riskli bir ipotek, gerçekten borçlunun geri ödeme kabiliyetine karşılık gelmeyen bir kredi ürünüdür. Kriz sırasında, bazı ipotek türleri yanlış borçlularla eşleştiriliyordu ve borç verenler onları yeniden finansman beklentisiyle karıştırıyordu. Bu, konut fiyatları yükselirken doğru olabilirdi. Ancak değerler düştüğünde durum böyle değildir.
Krizden kısa süre sonra konut piyasası istatistikleri bu iddiaları desteklemektedir. Mortgage Bankacıları Birliği’nin Ulusal Temerrüt Anketi’ne göre, 2010’un ikinci çeyreğinde, haciz başlatma yüzdesinin en yüksek olduğu krediler, yüksek faizli ayarlanabilir oranlı ipoteklerdi (ARM). Bu kredilerin haciz başlangıç oranı% 3,39’dur. Değişen faiz oranları ile ARM’ler, ideal olmayan finansal durumlara sahip borçlular için özellikle riskli bir ipotek ürünüdür.
Ankete göre, diğer ipotek ürünleri için haciz başlangıç oranları:
- VA kredileri :% 0,70,
- Sabit sabit krediler:% 0.71
- FHA kredileri:% 1.02
- Prime ARM’ler:% 1,96
- Subprime sabit krediler:% 2.3
Bu verilere dayanarak, herhangi bir ipotek türü, bir yüksek faizli borçlu için kötü bir fikir olabilir ve birincil borçlular, ARM’leri anlamazlarsa soruna karşı bağışık değildir. Aslında, finansal olarak kendilerine uygun olmayan borçlular, aşağıdaki ilk riskli ipotek türünde gördüğümüz gibi bazı sabit oranlı ipotekleri sorunlu bulabilirler.
40 Yıllık Sabit Faizli İpotekler
İle Borçlular sabit oranlı ipotek rehine düşük oranına sahip olabilir, ama bu bu ipotek her zaman iyi bir fikir anlamına gelmez. Çünkü uzun vadede daha fazla ödeme yaparsınız. Bu nasıl çalışıyor? Basit. Borçlanma süreniz ne kadar uzunsa, o kadar çok faiz ödersiniz.
İşte gösterilecek varsayımsal bir durum. Diyelim ki% 10 peşinatla 200.000 dolarlık bir ev satın almak istiyorsunuz. Ödünç almanız gereken miktar 180.000 $ ‘dır (200.000 $ eksi 20.000 $). Bir anda faiz oranı % 5, burada aylık ödemeler ve onun yaşam için kredi tutarsanız çeşitli şartlar altında ev için ödeyeceğiniz toplam tutar şunlardır:
Dolayısıyla, yeniden finanse etmezseniz ve krediyi olduğu gibi tutmazsanız, 40 yıllık dönemin sonunda yalnızca 236.617.86 $ faiz ödersiniz. Bu elbette çok basit bir karşılaştırma. Faiz oranı muhtemelen 15 yıllık kredi için daha düşük ve 40 yıllık kredi için en yüksek olacaktır. Kredinin vadesine göre faiz oranlarının kullanıldığı daha gerçekçi bir karşılaştırma:
İkinci grafikte de görebileceğiniz gibi, 40 yıllık ipotek faizde% 0,6 daha yüksek, aylık faturanızı sadece 23 $ düşürerek 988 $ ‘dan 965 $’ a düşüyor. Ancak, kredinin ömrü boyunca size fazladan 107.570.82 $ ‘a mal olacak. Çoğu insan bu tür bir parayı atmayı göze alamaz. 40 yıllık bir ipotek almak, emeklilik için yeterli olmama veya çocuğunuzun üniversite eğitimi için ödeme yapamama riskinizi artırır – diğer senaryoları bırakın. En iyi ihtimalle, tatillere, elektronik eşyalara, güzel akşam yemeklerine ve diğer harcamalara harcayabileceğiniz 107,570,82 $ ‘dan vazgeçiyorsunuz. Bunu kim yapmak ister?
Ayarlanabilir Faizli İpotekler (ARM’ler)
Ayarlanabilir oranlı ipotekler (ARM’ler), altı aydan 10 yıla kadar değişebilen kısa bir başlangıç dönemi için sabit bir faiz oranına sahiptir. Teaser oranı olarak adlandırılan bu ilk faiz oranı, genellikle 15 veya 30 yıllık sabit bir kredinin faiz oranından daha düşüktür. Başlangıç döneminden sonra, oran periyodik olarak ayarlanır. Bu yılda bir, altı ayda bir veya hatta ayda bir olabilir.
Vadesinden daha kısa sabit faizli krediler faiz oranı riskine açıktır. Bu, faiz oranları yükselirse, ARM kapsamında aylık ödemelerinizin daha pahalı hale geleceği anlamına gelir. Bazı durumlarda, bu, karşılayamayacağınız bir masraftır. ARM’lere eşlik eden bu öngörülemezlik derecesi, özellikle sabit bir gelire sahip olanlar veya gelirlerinin artmasını beklemeyenler için birçok insan için bir sorundur. Kollar, jumbo ipoteklerle daha da riskli hale gelir çünkü anaparanız ne kadar yüksekse, faiz oranındaki bir değişiklik aylık ödemenizi o kadar fazla etkileyecektir.
Yine de, ayarlanabilir faiz oranlarının sadece artmadığını unutmayın. Ayrıca, aylık ödemenizi düşürebilecek şekilde düşebilirler. Bu nedenle, gelecekte faiz oranlarının düşmesini bekliyorsanız, ARM’ler iyi bir seçenek olabilir. Elbette geleceği tahmin edemezsiniz.
Sadece Faizli İpotekler
Bir dışarı alırsak yalnız faiz ipotek, size beş ila 10 yıl süreyle ilk için ipotek faiz ödemek sadece sorumlu olduğunuz anlamına ileri bir tarihe anapara bakiyesi ödeme aşağı itebilir, bu ödeme yapmanızı sağlar bu süre zarfında daha düşük bir aylık ipotek ödemesi.
Çoğu durumda, yalnızca faizli ipotekler, ana para bakiyesi için belirli bir tarihe kadar toplu ödeme yapılmasını gerektirir.
Düzensiz bir gelir kaynağınız varsa veya gelirinizin gelecekte önemli bir artış göreceğini biliyorsanız, yalnızca faizli bir ipotek sizin için iyi bir fikir olabilir. Ya da belki de taşıma maliyetlerinizi düşürmek ve sadece kısa bir süre için evin sahibi olmak isteyen bir
Tabii ki bir dezavantajı var. Yalnızca faizli bir ipoteğin faiz oranı, geleneksel sabit oranlı bir ipoteğe ödeyeceğiniz orandan daha yüksek olma eğilimindedir, çünkü insanlar bu kredileri daha sık temerrüte düşürür. Finansal olarak karmaşık değilseniz, bu ipotekler aşağıdaki nedenlerden biri veya birkaçından dolayı son derece riskli olabilir:
- Yalnızca faiz dönemi sona erdiğinde, önemli ölçüde daha yüksek aylık ödemeleri karşılayamazsınız. Yine de faiz ödüyor olacaksınız, ancak anaparayı sabit oranlı bir kredi ile ödeyeceğinizden daha kısa bir süre içinde ödeyeceksiniz.
- Yeniden finanse edemezsiniz çünkü ev öz sermayeniz çok azdır veya hiç yoktur.
- Satış yapamazsınız çünkü çok az ev varlığınız var veya hiç yok ve ev fiyatları düşerek sizi sular altında bırakıyor.
- Kredinin süresi boyunca sadece faizli kredileri olan borçlular, geleneksel bir ipoteğe göre önemli ölçüde daha fazla faiz öderler.
- Kredinin nasıl yapılandırıldığına bağlı olarak, kredi döneminin sonunda büyük bir anapara ödemesiyle karşılaşabilirsiniz.
Bu sorunlardan herhangi biri, yalnızca faizli bir ipotek için uygun bir aday değilseniz, en kötü senaryoda evi kaybetmenize neden olabilir. Eğer netseniz ve bunların hiçbiri geçerli değilse, kredi size bir ev sahibi olmak için gerçekten ödemeniz gerekenden çok daha pahalıya mal olabilir.
Yalnızca İlgi Alanına Sahip ARM’ler
Ayrıca piyasada yalnızca faizle ilgili başka bir ürün daha var – yalnızca faizli ayarlanabilir oranlı ipotek. Normal bir ARM gibi, faiz oranı piyasa faiz oranlarına bağlı olarak yükselebilir veya düşebilir. Esasen, yalnızca faizli ARM, potansiyel olarak riskli iki ipotek türünü alır ve bunları tek bir riskli üründe birleştirir.
İşte bu ürünün nasıl çalıştığına dair bir örnek. Borçlu, faizi yalnızca ilk beş yıl için sabit bir oranda öder. Önümüzdeki beş yıl boyunca, borçlu yalnızca faiz ödemelerine devam eder, ancak faiz oranı, piyasa faiz oranlarına göre yıllık olarak ayarlanır. Bu, faiz oranının yükselebileceği veya düşebileceği anlamına gelir. Kredi süresinin geri kalanı için – diyelim ki 20 yıl için – borçlu, her ay sabit bir anapara tutarını ve her ay yıllık olarak değişen bir faiz oranıyla faizini geri öder.
Pek çok insan, yalnızca ilgi alanına dayalı ARM’lerin getirdiği belirsizliğe dayanacak finansal veya duygusal kaynaklara sahip değil.
Düşük Peşinat Kredileri
Çok fazla parayla ayrılmaya istekli olmadığınız için yalnızca% 3,5’i düşürmek minimum risk gibi görünebilir. Ve bu doğru olabilir. Aslında, % 0 ve% 3,5’luk ilgili ödeme gereksinimlerine sahip olan VA kredileri ve Federal Konut İdaresi kredileri (FHA kredileri), en düşük haciz başlangıç oranlarından bazılarına sahiptir. Ancak düşük bir peşinat ödemenin sorunu, ev fiyatları düşerse, satış yapamayacağınız veya yeniden finanse edemeyeceğiniz bir durumda sıkışıp kalabilmenizdir.
Bankada yeterli paranız varsa, kendinizi ipoteğinizden satın alabilirsiniz, ancak evlerinde düşük peşinat yapan çoğu insanın önemli miktarda nakit rezervi yoktur.
Alt çizgi
Bazı ipotek kreditörlerinin, yalnızca faizli ARM gibi, gerçekten yüksek riskli olduğunu düşündüğü kredilerin çoğu artık piyasada olmasa da, eğer kaydolursanız, kötü bir ipoteğe sahip olmanın hala birçok yolu vardır. gerçekten sizin için doğru olmayan bir ürün.