Kuzey Kıbrıs’ta Mülk Satın Almak İçin Geçerli Kurallar Nelerdir?
Mevzuatlara ve yasal prosedürlere aşina değilseniz, hayalinizdeki eve sahip olmak konusunda bazı zorluklarla karşılaşabilirsiniz. Kuzey Kıbrıs’ta bir taşınmaz mal edinmek, kafa karıştırıcı ve uzun bir süreç olabilir. Kuzey Kıbrıs’ta taşınmaz mal edinmenin zorluğuna tarihsel faktörler katkıda bulunmaktadır. Kuzey Kıbrıs’ta taşınmaz satın almadan önce, Tapu Dairesi’nde kanuni sahibinin kim olduğunu ve taşınmazın herhangi bir ipotek veya başka bir engele tabi olup olmadığını araştırmanız tavsiye edilir. ‘Plan dışı’ bir mülk satın alırken, geliştiricinin inşa etmek için gerekli izne sahip olduğundan emin olmak önemlidir. Bu nedenle Kuzey Kıbrıs’ta mülk satın almak için geçerli kurallar konusunu iyi bilmeniz gerekiyor.
Kuzey Kıbrıs’ta Mülk Satın Almak İçin Geçerli Kurallar
Taşınmaz mal edinme sürecinde avukatınızla görüşmenizi tavsiye ederiz. Avukatınızın bağımsız ve Kıbrıs Türk Barolar Birliği üyesi olduğundan emin olmalısınız. Avukatınız, yatırımınızı engelleyebilecek veya komplikasyonlara neden olabilecek herhangi bir takyidat olup olmadığının yanı sıra mülkün satın aldığınız taraf adına kayıtlı olduğunu garanti etmek için ilgili Bölge Tapu Dairesi’ni arayacaktır.
Satın alma süreci boyunca Kuzey Kıbrıs’ta kalmayı planlamıyorsanız veya sadece evrak işlerine dahil olmak istemiyorsanız, avukatınıza belgelerinizi imzalamalarına izin veren bir “Vekaletname” (POA) verebilirsiniz.
Satış sözleşmesi, mülk edinirken çıkarlarınız için en önemli güvencelerden biridir ve iyi hazırlanmış olduğundan emin olmanız gerekir. Satış sözleşmesi, bir satıcı ve alıcı arasında, Kuzey Kıbrıs’ta taşınmaz malların satın alınması veya devredilmesine ilişkin koşulları ayrıntılandıran, yasal olarak bağlayıcı bir anlaşmadır. Kuzey Kıbrıs’ta mülk satın almak için geçerli kurallar arasında en çok buna dikkat etmeniz gerekir.
Mahkemeye gitmeye karar verdiğiniz bir anlaşmazlık durumunda, Satış Sözleşmesi yasal dayanağınız olacaktır. Bu nedenle sözleşme, mülkün ayrıntılı bir tanımı, her iki tarafın hak ve yükümlülükleri, garantiler, fesih koşulları, ödeme ayrıntıları vb. gibi tarafların üzerinde mutabık kaldığı tüm koşulları içermelidir. Sözleşmenin taslağının hazırlanmasında ve taraflarca üzerinde anlaşmaya varılan tüm şartları kapsamasını sağlamada yalnızca nitelikli ve bağımsız bir avukatın size yardımcı olabileceğini unutmamak önemlidir.
Sözleşmenin İlçe Tapu Dairesi ile tescili, Kuzey Kıbrıs’ta mülk edinmenin bir diğer önemli yönüdür. Sözleşme imzalandıktan sonra kayıt süreci başlar. Satıcı, mülkü üçüncü bir tarafa satmak veya alıcının bilgisi veya rızası olmadan ipotek etmek gibi herhangi bir vicdansız davranışta bulunursa, alıcı Kayıtlı Satış Sözleşmesi ile korunacaktır. Önce avukatınıza danışmadan herhangi bir belge imzalamamanız veya herhangi bir mülk için ödeme yapmamanız şiddetle tavsiye edilir.
İlgili yasalara göre, Kuzey Kıbrıs’ta mülk satın almak isteyen yabancıların İçişleri Bakanlığı’ndan Satın Alma İzni (PTP) başvurusunda bulunmaları gerekmektedir. PTP, alıcının mülkün yasal sahibi olmasını sağlar. İçişleri Bakanlığı süreç boyunca tapu, ordu ve göçmenlik makamlarına danışacaktır. Bu süreç genellikle başvuru yapıldıktan sonra 6 ila 12 ay sürer.
Ancak bu, mülkün kontrolünü elinize almanızı veya hatta satmanızı engellemez. Alıcının Satın Alma İzni almasından sonra mülkiyet devri süreci başlayacaktır. Bu noktada avukatınız ilgili evrakları tamamlar ve tapu devri ile ilgili vergileri öder. Tapu daha sonra devredilecek ve alıcı adına tescil edilecektir.
Alıcı aşağıdaki dört vergiyi ödemek zorundadır: Birincisi damga vergisidir. Satış Sözleşmesinde taraflar aksini kararlaştırmadıkça damga vergisi genellikle alıcı tarafından ödenir. Satış Sözleşmesinin Tapu Sicil Müdürlüğü’ne tescilinden önce Vergi Dairesine satış bedelinin yüzde 0,5’i oranında damga vergisi ödenir.
İkincisi, sermaye kazançlarıdır (Stopaj vergisi). Taraflar Satış Sözleşmesinde aksini kararlaştırmadıkça bu vergiden satıcı sorumludur. Vergi oranı, satıcının Profesyonel Satıcı (bir şirket veya üçten fazla mülk satan kişiler) veya bir şahıs olmasına bağlı olarak değişir. Satıcının profesyonel olması durumunda vergi oranı yüzde 4, satıcının özel şahıs olması durumunda ise yüzde 2,8’dir.
Üçüncüsü, Satış Sözleşmesinde taraflar aksini kararlaştırmadıkça KDV (KDV) alıcı tarafından ödenir. KDV, yalnızca satıcının bir profesyonel olması durumunda tahsil edilir. Bu vergi Vergi Dairesine ödenir. Oran, mülkün zilyetliği alındığında ödenecek sözleşme tutarının %5’idir. Ancak taraflar, tapu belgesi tescil edilip devredilene kadar KDV’nin ödenmesini ertelemeyi kabul edebilirler.
Son olarak, transfer vergisini ödemekten alıcı sorumludur. Alıcı, ömür boyu bir kez seçeneğini kullanarak transfer ücretini %3 oranında ödeme seçeneğine sahiptir. Bu seçenek kullanıldığında, sonraki tüm satın alımlarda transfer maliyeti %6 olacaktır. Alım İzni alındıktan sonra ve tapu devrinden önce Devir Bedeli Tapu Bölge Müdürlüğüne ödenmelidir. Transfer Ücreti tutarının %1’i kadar küçük bir yerel belediye vergisi de alınır (yüzde 0,03).
Taşınmazların tapu belgelerinin devri için ödenmesi gereken devir vergisi 3 Haziran 2021 tarihinden itibaren önemli ölçüde düşürülmüştür. Bu indirim hem KKTC Vatandaşları hem de yabancılar için geçerlidir. Kuzey Kıbrıs’ta ilk kez mülk satın alınması durumunda, alıcının normal %3’lük vergi yerine %1’lik bir transfer vergisi ödemesi gerekecektir. Bu düşük transfer vergisi oranı yalnızca yıl sonuna kadar (31 Aralık 2021) geçerli olacaktır.
Bu tür kuralların alıcının haklarını korumak ve güvence altına almak için uygulandığı vurgulanmalıdır. Deneyimli bir avukatın yardımı olmadan bir anlaşmaya varmaya ve tapuyu tescil ettirmeye çalışmanın bir risk olduğunu belirtmek önemlidir. Bu nedenle, avukatınız tüm evrak ve yasal belgelerle ilgilenirken, içinizin rahat etmesi için hukuki yardım almanız şiddetle tavsiye edilir.
Son olarak, Kuzey Kıbrıs’ta Vasiyetname yapılmasının gerekliliği gözden kaçırılmamalıdır. Kuzey Kıbrıs dışında yapılan ve Kuzey Kıbrıs’taki mülklere atıfta bulunan Vasiyetnamelerle sorunlu karşılaşmalar olmuştur.
Kuzey Kıbrıs yasalarına göre, yalnızca İngiliz vatandaşları bir Vasiyetname yoluyla varlıklarının tamamını elden çıkarma hakkına sahipken, Kıbrıslı Türkler de dahil olmak üzere diğer uyruklular mallarının yalnızca bir kısmını bir Vasiyet aracılığıyla elden çıkarma hakkına sahiptirler. (‘tek kullanımlık kısım’), geri kalanı (‘yasal kısım’) yasa hükümlerine göre dağıtılır. Varlıklarınızın seçtiğiniz kişilere gitmesini garanti altına almak için, bir Vasiyetname hazırlarken avukatınızın tavsiye ve yardımını alın.
Kuzey Kıbrıs’ta mülk satın almak için geçerli kurallar hakkında fikir sahibi olduktan sonra buraya tıklayarak İskele bölgesinde kira getirisi olan mülklere göz atabilirsiniz.