Mortgage GYO Nedir (mREIT) - Tanım, Riskler ve Uygunluk
Son zamanlarda, yüksek temettüler ödeyen ancak biraz farklı riskler oluşturan mREIT adı verilen bir GYO sınıfına artan bir ilgi var..
MREIT Nedir??
“M” “mortgage” anlamına gelir, çünkü mREIT'ler mortgage piyasasında gayrimenkul yatırımlarını temel alan özel bir GYO grubudur. Çoğunlukla, bu, mREIT'lerin ikincil ipotek piyasasında ipotek satın aldıkları anlamına gelir - başka bir deyişle, ipotek borçları satın alırlar.
Bir banka bir ev satın alan birine para ödünç verdikten sonra, banka bir ipotek alıcısına (mREIT gibi) ipotek satar ve ipotek oranları devlet tahvili piyasasına bağlı olduğundan, mREIT'ler de bu pazara yakından bağlıdır..
MREIT türleri
Bir MREIT kurulduğunda, genellikle bir tür ipotek borcunda uzmanlaşır. Bazı şirketler sadece Fannie Mae, Freddie Mac veya Ginnie Mae gibi bir federal ajans tarafından desteklenen ipotek satın alır. Bu ipotekleri seçerler çünkü federal bir teminatla desteklenirler ve bu nedenle temerrüt riski daha düşüktür, bu da daha az karlı oldukları anlamına gelir..
Bazen ajans dışı mREIT olarak da adlandırılan diğer mREIT'ler, federal bir ajans tarafından garanti edilmeyen ipoteklerde uzmanlaşmaktadır. Bunlar büyük oranda ipotek temerrüde düşme riski daha yüksek olduğu için daha yüksek temettü ödemeye eğilimlidir.
Hisse Sahipleri
Yatırımcılar bu mREIT'leri halka açık bir borsada işlem gören şirketlerde hisse satın alarak satın alabilirler. Şirketin kısmi sahibi olarak hissedarlar mREIT'lerden temettü alır - ve bu cazip yüksek getiriler devreye girer.
Diğer kamu şirketleri gibi, piyasa şirketin değerini yeniden değerlendirdikçe bir mREIT değer artar. Yatırımcılar bir mREIT'in daha az kârlı olacağına inanırlar çünkü para toplamaları için daha pahalı hale gelir veya ipotekler düşük performans gösterirse, hisse fiyatı düşecektir. Birçok yatırımcı, yüksek temettüler sayesinde mREIT'leri pasif gelir kaynağı olarak gördüğünden, yatırımcılar temettülerin düşeceğini düşünürlerse mREIT hisseleri de değer kaybedecektir..
Vergilendirme
Yüksek temettü getirileri cazip olsa da, mREIT temettüleri nominal değerden alınmamalıdır. Bunun nedeni, mREIT şirketlerinin gelirlerinin en az% 90'ını hissedarlara kanunla ödemeleri gerektiğidir, bu da gelirin GYO'ya vergilendirilmediği, bunun yerine hissedarlara olağan gelir olarak vergilendirildiği anlamına gelir. Dolayısıyla, MREIT temettüleri tercih edilen vergi muamelesine uygun nitelikli temettüler olarak kabul edilmez, ancak olağan temettüler olarak kabul edilir ve hissedarın marjinal vergi oranında vergilendirilir. Bu nedenle, vergi oranınız ne kadar yüksek olursa, kârınız o kadar az olur.
GYO'lar düşük temettü oranında değil, normal gelir oranında vergilendirildiğinden, vergi açısından pasif gelir elde etmek için çok verimsiz bir yol olabilir. Bazı insanlar için bu önemsizdir, ancak bir GYO yatırımından elde edilen gelir yatırımcıyı daha yüksek bir gelir vergisi dilimi içine taşırsa veya zaten birinde ise, yatırımcının kâr payı düşük hisse senetlerinin düşük getirilerini seçmesi daha akıllıca olacaktır. düşük temettü oranında vergilendirilen.
GYO temettülerinin vergi cezasından kaçınmanın bir yolu vardır: GYO hisse senetlerini, hala çalışırken bu GYO temettülerinin vergiye tabi gelirinize tamamen eklenmesini önlemek için vergi ertelenmiş bir emeklilik hesabında tutun.
mREIT'ler ve Tahviller
MREIT'lerin kârlılığını ve temettü getirisini etkileyen önemli faktörlerden biri bono piyasasındaki değişikliktir. mREIT'ler sadece şirketin faaliyetlerinden elde ettiği karla ipotek satın almazlar. Aslında, şirketin karının büyük kısmı yatırımcılara gittiğinden, şirketin ipotek satın almak için borç alması gerekiyor.
Tahvil piyasası bir mREIT'in operasyonları için çok önemli hale geliyor. Basitçe söylemek gerekirse, mREIT'ler kısa vadeli tahvil faiz oranlarında borç para alırlar ve daha yüksek uzun vadeli tahvil oranlarına yakın oranlarda borç verirler - ipotek satın aldıklarında, esasen bu parayı mevcut ipotek faizleriyle borçlandırırlar. İpotek oranları daha yüksek, uzun vadeli tahvil oranlarına bağlı olduğundan, mREIT karları kısa vadeli ve uzun vadeli tahvil faizleri arasındaki boşlukla (veya “spread”) doğru orantılıdır.
İpotek faizleri tahvil faizlerine bağlı olduğundan, mREIT'lere yatırım yapan bir yatırımcının bu kâr potansiyelini anlamak için tahvil piyasasına ve emlak ve ipotek piyasalarına bakması gerekmektedir. Kısa vadeli ve uzun vadeli tahvil faizleri arasındaki fark ne kadar büyük olursa, mREIT işi o kadar karlı olur. Federal Rezerv faiz oranlarını düşük tutma sözünü tutarsa, tahvil spreadleri büyük kalmalı ve mREIT temettüleri yüksek kalmalıdır.
MREIT'lere yönelik en büyük tehdit, kısa vadeli Hazine getirisindeki artıştır. Bu nedenle, mREIT'lerin 2012 boyunca popüler hale gelmesinin nedeni budur. Ocak ayında Başkan Ben Bernanke, Fed'in 2014 yılı sonuna kadar oranları düşük tutma niyetini açıkladı ve esas olarak mREIT'lerin üç yıl boyunca kâr marjlarını garanti etti. Eylül ayında QE3'ün bir parçası olarak nakit enjekte etmeye devam etme sözü, Bernanke'nin Federal Rezerv'in 2015'e kadar oranları düşük tutmayı planladığı gibi mREIT hisse senedi fiyatlarının daha da artmasına neden oldu..
MREIT Yatırımcıları için Riskler ve Tuzaklar
Bitmeden ve portföyünüzü bir sürü mREIT ile doldurmadan önce göz önünde bulundurmanız gereken birkaç nokta var. Kâr potansiyeli yüksek olsa da, mREIT yatırımcıları ana hisse fiyatından ve düşük temettülerden para kaybetme riskiyle karşı karşıyadır..
1. Temettü Kesimleri
Bazı mREIT'ler son yıllarda temettü ödemelerini azalttı. Bunun birçok olası nedeni vardır: İkincil ipotek piyasasında takipteki krediler, kötü yönetim ve daralma fırsatları. MREIT temettüleri tahvil faiz oranlarındaki dalgalanmalara ve ekonomideki nakit miktarına çok duyarlı olduğu için, Federal Rezerv faiz oranlarını yükseltmeye karar verirse, ilk kaybedilen mREIT'ler olur.
2. İpotek Temerrüt ve Yeniden Finansman
Daha yüksek bir borçlanma maliyeti tüm mREIT'leri etkileyecektir, ancak bireysel mREIT'ler düşük performans gösteren kredilerden de zarar görebilir. Bir mREIT tarafından tutulan ipoteklerin temerrüde düşmesi durumunda mREIT para kaybeder. MREIT'ler genellikle farklı ipotekler arasında oldukça çeşitlilik gösterse de, halen tek bir piyasa ile sınırlıdır ve bu nedenle ipotek piyasasındaki çöküşe dayanacak çeşitlilikten yoksundur..
Asal mortgage krizi gibi başka bir felaket, mortgage sahiplerinin mortgage kredilerini temerrüde düşürmelerine neden olursa, mREIT piyasasını mahvedebilir. Bununla birlikte, bu riski azaltmanın bir yolu vardır: Bazı mREIT'ler yalnızca Fannie Mae ve Freddie Mac kredileri gibi ajans destekli ipoteklere yatırım yapmaktadır. Bu acentelik kredileri ABD hükümet garantisine sahip olduğundan, acenteli olmayan mREIT'lerden daha düşük risklidir ve genellikle bunun sonucunda daha düşük bir temettü getirisi sunarlar.
Ancak diğer uç nokta o kadar kötü: Eğer bir ipotek erken ödenirse, mREIT para da kaybeder çünkü artık bu borçtan faiz ödenmeyecek ve yeni borç almak zorunda kalacak. 2012'deki yüksek mortgage refinansı oranı bazı mREIT'lere zarar vermiştir ve hala düşük oranlarda borç para alabiliyor ve ipotek satın alabilse de, bu ipoteklerin daha düşük oranlara sahip olması muhtemeldir..
3. Faaliyet Kayıpları
Üçüncüsü ve en endişe verici şekilde, en büyük mREIT'lerin çoğu küçük bir kar veya zararda işlemektedir. Bir mREIT temettü için yapması gereken miktardan daha küçük bir kârda çalışmaya devam ederse, bu temettünün azaltılması gerekecektir. Bu temettü indirimleri açıklandığında, mREIT'in hisse fiyatı da genellikle düşer. Tabii ki, şirket yeterince uzun bir süre zarar görürse, işten çıkacak ve hisse senetleri değersiz olacak.
2012 yılının ikinci çeyreğinde, piyasa değerinin en büyük mREIT'lerinden bazıları milyonlarca dolarlık zarar ve% -30 ila% -60 arasında faaliyet karı bildirdi. Bunun nedeni uzun vadeli tahvil oranlarının düşmesi, yatırımcıların güvenli tahvil piyasası aramasıyla kısa vadeli ve uzun vadeli tahvil oranları arasındaki farkı daraltmasıdır.
Hiçbir şirket sonsuza kadar zararda faaliyet gösteremediğinden, bu hayal kırıklığı yaratan getiriler, tahvil spreadleri daralmaya devam ederse mREIT'in takdirinin sürdürülebilirliği hakkında rahatsız edici sorular ortaya çıkarmaktadır. Aynı zamanda mREIT pazarında ne kadar spekülasyon ve riskin olduğu sorusunu da gündeme getiriyor, çünkü bu kayıplar hisse senedi fiyatları yükselirken şirketlere isabet ediyordu.
4. QE3 ve Ön Ödeme Riski
Federal Reserve'ün yakın zamanda üçüncü bir niceliksel genişleme turu (QE3) başlatma kararı, mREIT'ler için bir başka endişe kaynağıdır. QE3, öncekilerden farklı olarak, ipoteğe dayalı menkul kıymetleri hedefliyor - Fed, ekonomi daha iyi görünene kadar bu menkul kıymetlerden aylık olarak sınırsız miktarda satın almayı planlıyor.
Bu menkul kıymetler mREIT'lerin yatırım yaptığı menkul kıymetlerle aynıdır, bu nedenle bu duyuru onları doğrudan etkiler. Federal Reserve piyasada daha agresif bir oyuncu olduğunda, ipotek sahiplerinin yeniden finanse etmesi için daha fazla fırsat olabilir. Bu mREIT'ler için kötüdür, çünkü bir refinans, sahip oldukları ipoteklerin erken ödenmesi anlamına gelir - ve faiz ödemelerinden elde ettikleri gelir durur.
Öte yandan, QE3'ün ikincil mortgage piyasası üzerinde daha olumlu bir etkisi olabilir. Daha fazla refinansmanı teşvik ederek, daha fazla ipotek faaliyeti ve dolayısıyla mREIT'ler için daha fazla iş fırsatı yaratır. Kısa vadeli tahvil faizlerini de düşük tuttuğu için, kısa vadeli ve uzun vadeli tahvil faizleri arasında büyük bir fark bulunmaya devam etmeli, bu da mREIT'lerin ödünç verdiklerinden çok daha düşük bir oranda borçlanma fırsatı sunmalıdır..
5. Sınırlı Sermaye
Bu şirketlerin gelirlerinin% 90'ını hissedarlara iade etmeleri gerektiğinden, karlarını nasıl yönetip yeniden yatırım yapabilecekleri konusunda ciddi şekilde sınırlıdırlar, bu da iyi zamanlarda büyümeyi ve kötü zamanlarda ayakta durmayı zorlaştırır. Bu, GYO yapısını doğası gereği riskli bir iş haline getirir. Bu riske ilişkin tutarsızlık çok daha kısa vadeli temettü getirisidir, ancak bu tutarsızlık her zaman sürdürülebilir değildir.
uygunluk
MREIT'ler uçucu ve ipotek piyasası, emlak piyasası ve federal hükümet tahvil piyasası tarafından kolayca etkilenebildiğinden riskli bir bahistir. Ancak, yüksek getirileri ve yatırımcılara doğrudan kâr ödemesi kısa vadede onları büyük bir nakit kaynağı haline getiriyor..
Ayrıca, likit bir gayrimenkul yatırım şekli ve profesyonel yönetime erişim sunarlar. Bir mREIT'de hisse satın alarak, bireysel yatırımcılar dolaylı olarak ipotek piyasasındaki insanlara borç verebilir. Gayrimenkul ve ipotek piyasalarında iyileşme olacağını düşünüyorsanız, mREIT'ler bu bahsi yapmanın bir yoludur.
Kendisi herhangi bir gayrimenkul sahibi olmayan ancak gayrimenkul üzerinde yükselen genç, daha agresif yatırımcılar mREIT'leri düşünmek isteyebilir. Bununla birlikte, mREIT'ler, oluşturdukları oran yatırımcının zarar görmeyi göze alabileceğinden fazla olmadığı sürece daha olgun portföylerde de yer alabilir..
Son söz
MREIT'lerin tuzaklarından her zaman kaçınılması gerektiği anlamına gelmez. MREITS, oldukça öngörülebilir olan ve gayrimenkul piyasasına likidite sunan tahvil spreadlerinden yararlanarak, yatırımcılara fonlarını hem tahvil hem de emlak piyasalarını kar elde edebilecek uzmanlara devretmeleri için değerli bir hizmet ve fırsat sunar..
Yine de yatırım yapmadan önce, ne kadar doyurucu göründükleri önemli değil, çift haneli temettü getirilerinin ötesine bakın. Bir mREIT'in bilançosuna, nakit akış tablolarına ve geçmiş performansa bakarak yatırımcılar, şirketin yatırım yapmaya değer olup olmadığı ve riski riske atabilecekleri konusunda iyi bir fikir edinebilirler..
MREITS'e yatırım yapma konusundaki düşünceleriniz neler??