Kiralanan Taşınmazın Dava veya İcra Takibi Yoluyla Tahliyesi
Kiralanan Konut veya Çatılı İşyerinin Dava deva İcra Yoluyla Tahliyesi ve Sonuçları
Konut ve çatılı iş yerlerine dair hükümlerle ilgili olarak, icra-iflas kanununda da borçlar kanununda da farklı düzenlemeler olduğu için bu konu kiralanan taşınmazın tahliyesinden ayrı olarak işlenecektir. Konu ile ilgili düzenlemeler daha özel olduğu için ve hak kayıpları geri dönülmez sonuçlara sebep olabileceği için bu konuda bir avukata danışmanızı öneririz. Konu ile ilgili detaylı bilgi almak için BİZE ULAŞIN.
Konut ve çatılı iş yerlerine dair; icra yolu ile ilamsız takip başlatılarak taşınmazın tahliyesi istenilebileceği gibi Sulh Hukuk Mahkemelerinde Tahliye Davası açılarak da istenebilir. Ancak bunların bir sebebe bağlı olması gerekir.
1-) Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
2-) Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi - Tahliye Davası
Kiralanan taşınmazın tahliyesi için başvurulabilecek yollardan biri Tahliye Davasıdır. Tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olup; yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Tahliye Davasına Hangi Koşullarda Başvurulabilir?
Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davası;
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası;
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiracının Kiralananı Boşaltacağını Yazılı Olarak Taahhüt Etmesi Sebebiyle;
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Ev Sahibinin İki Haklı İhtarda Bulunması Sebebiyle;
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya Eşinin Farklı Bir Konutu Olması Sebebiyle;
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
ÖNEMLİ: Dava sebeplerinin sınırlılığı ilkesi esastır. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.
Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
İcra Takibi Yoluyla Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla takibi yalnızca iki durumda söz konusu olur. Bunlar;
Kira bedelinin ödenmemesi,
Kira süresinin sona ermesidir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Kiralanan Taşınmazın İcra Yoluyla Tahliyesi
Kiracı ödeme günü gelen kirayı ödemezse, kiraya veren, kiracıya karşı bir ilamsız tahliye takibi yaparak, kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durumda kiraya veren hem ödenmeyen kira bedelini hem de taşınmazın tahliyesini aynı anda icra takibiyle talep edebilecektir. Burada amaç hem bir para alacağına kavuşma hem de kiralanan taşınmazın tahliyesinin sağlanmasıdır.
Bu takipte kiraya verenin yerleşim yeri icra dairesi de yetkilidir. Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi de yetkilidir.
Bu takip yolu; kira sözleşmesi ile kiralanmış taşınmazlar içindir. Eğer ortada bir kira sözleşmesi yoksa yahut kira sözleşmesinin süresi bitmişse bu icra takip yoluna başvurulamaz. Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren varsa; ilamsız tahliye takibinin kiraya verenlerin tümü tarafından birlikte yapılması zorunludur. Borçlu kiracı, kendisine gönderilen ödeme emrine 7(yedi) gün içinde itiraz edebilir. İtiraz etmezse takip kesinleşir.
Ödemek için verilen süresi ise ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren 30 gündür. 30 gün geçmesinden itibaren alacaklı haciz ile birlikte tahliye de isteyebilir. Bu tahliyeyi ödeme süresinin bitiminden itibaren 6(altı) ay içinde İcra Mahkemesinden isteyebilir. İcra Mahkemesinin kararı üst mahkemeye taşınabilir.
Kiracı ödeme emri kendisine ulaştığında iki hususa itiraz edebilir; ilki kira sözleşmesinin kendisine itiraz edebilir, yani; kira sözleşmesinin olmadığını, kira sözleşmesini imza etmediğini, mevcut imzanın kendisine ait olmadığını iddia eder, ikinci husus ise kira sözleşmesinin dışındaki itirazlardır, yani; kiranın daha az olduğunu, kira borcunun ödendiğini, kira borcunun vadesinin gelmediğini, kiralananı tahliye ettiğini vs. iddia edebilir. Ancak itirazın haksız bulunması halinde alacaklı %20 icra inkar tazminatı talep edebilir.
İtirazın kaldırılmasını ve tahliye isteme süresi 6(altı) aydır. Eğer kiraya veren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını talep etmezse, bir daha aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibi yapamaz. Bu itirazın kaldırılması basit yargılama usulüne tabidir ancak mutlaka duruşmalı olmak zorundadır. Bu itirazın kaldırılması davasında yetkili ve görevli mahkeme ise; itirazın yapıldığı icra dairesinin bağlı bulunduğu yer icra mahkemesidir.
Kiracı, yalnızca imzayı inkar etmişse, alacaklı kiraya veren İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Sulh Hukuk Mahkemesinde kira alacağının ödenmesi ve tahliye istemli dava açabilir.
Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle İlamsız Tahliye
Konut ve çatılı iş yerlerinde, kiracı belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için kiracı tarafından verilmiş bir yazılı tahliye taahhüdü olmalıdır. Yazılı tahliye taahhüdü olmadan kiraya veren kira sözleşmesinin bitimine dayanarak bu yola başvuramaz. Yazılı tahliye taahhüdü olmaksızın bu icra yoluna başvurmak mümkün değildir.
Kiraya veren bu yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak, tahliye taahhüdünde yazılı tahliye tarihinin bitiminden itibaren bir ay içinde, ilamsız icra takibi yapabilir.
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesi ile birlikte yapılmış ise; kiracının bu taahhüdü baskı altında yapmış olduğu kabul edileceği için geçersiz kabul edilir. Tahliye taahhüdünün hiçbir şarta bağlı olmaması gerekir, bir tahliye tarihinin bulunması gerekir. Açık bir tahliye tarihinin yer almadığı tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapılamaz.
İcra dairesi, uygun koşulların varlığı halinde kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracının yedi gün içinde bu tahliye taahhüdüne itiraz etmesi gerekmektedir. Eğer itiraz etmezse tahliye emri kesinleşir. Kiracının itirazı iki hususa dairdir; tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz edebilir veya yazılı tahliye taahhüdünü verdikten sonra kira sözleşmesinin yenilendiği yahut uzatıldığı için geçersiz olduğuna dair vs. itiraz edebilir.
Tahliye emrine itiraz ile takip durur. Devam edebilmesi için icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenmelidir. Ancak kiracı yalnızca imzaya itiraz etmişse, kiraya veren itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden isteyemez. Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.
Kiracı tahliye emrine itiraz etmezse veya itiraz etse dahi itirazın kaldırılmasına karar verilmiş ise; takip kesinleşir. Bu halde, kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 15(on beş) gün içinde taşınmazı boşaltmak zorundadır. Boşaltmazsa icra dairesi tarafından zorla çıkarılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir.
Kiralanan Taşınmazda Üçüncü Kişinin Bulunması Durumunda Ne Yapılır?
İcra müdürü taşınmazı zorla boşaltmak amacıyla geldiğinde, taşınmazda borçlunun kendisinin değil de yakın hısımlarının (karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları vs.) oturduğunu görürse, bunlar üçüncü kişi kabul edilmediği için taşınmazdan zorla çıkaracaktır. Ancak taşınmazda bulunan kişi yakın hısımlarından değilse;
Üçüncü kişi eğer taşınmazı işgalde haklı olduğuna dair resmi bir senet gösteremezse icra müdürünce derhal tahliye olunur. Bu resmi belge; tapu senedi, tarih ve imzası noterlikçe onaylı kira sözleşmesi vs. gibi bir belge olabilir.
Üçüncü kişi eğer icra dairesine verilen kira sözleşmesinden önceki tarihli bir zamandan beri taşınmazı işgal etmekte olduğunu bildirirse, icra müdürü mahallinde bir soruşturma yapar ve bu iddianın doğru olduğu kanısına varırsa, taşınmazın tahliyesini erteleyerek 3(üç) gün içinde durumu icra mahkemesine bildirir. İcra Mahkemesi tarafları dinledikten sonra bu hususta karar verir. İcra Mahkemesi, taşınmazda bulunan üçüncü kişinin haksız olduğu kanısına varırsa taşınmazın tahliyesinin emreder. Eğer İcra Mahkemesi taşınmazda bulunan üçüncü kişinin haksız olduğu hakkında kesin bir kanıya varamazsa, o zaman taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi gerektiğine karar verebilir. Kararın tebliği veya tefhiminden itibaren mahkemeye müracaat etmesi gerektiğine karar verilen taraf 7(yedi) gün içinde mahkemeye müracaat etmezse iddiasından vazgeçmiş sayılır. İddiasından vazgeçmiş sayılan kişi üçüncü kişi ise, taşınmazdan zorla çıkarılır. İddiasından vazgeçmiş sayılan kişi kiraya veren ise, üçüncü kişinin taşınmazı işgal hakkını kabul etmiş sayılır. Ancak mahkemeye müracaat etmesi gerektiğine karar verilen taraf yedi gün içinde mahkemeye başvurursa, üçüncü kişinin tahliyesi işlemi bu dava sonucuna kadar durur.
---------------------
T.C. YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ 2017/13162 E. 2017/10909 K. sayılı 18.9.2017 tarihli kararı:
* TAKİP TALEBİNİN GEÇERLİLİĞİ ( Kiralayan Alacaklının İlamsız Tahliye Takip Talebinde Kiranın Ödenmesinden Başka Kiracının Tahliyesini İİK. Md. 269/1 Gereğince İstemek Zorunda Olduğu/Böylece Kiralayan Kira Bedeli İçin Genel Haciz Yolu İle Takiple Tahliye Takibini Birleştireceği - Takip Talebi Örneğinin 7 Numaralı Bölümünün Karşısındaki Boşyere Tahliye Talebinin Yazılması Gerektiği/Ayrıca 9 Numaralı Bölümde de Bu Talebin Yeniden Haciz ve Tahliye Şeklinde Tekrarlanması Gerektiği )
* KİRACININ TAHLİYESİ ( İcra Takip Dosyasındaki Takip Talepnamesinin İncelenmesinden Talepte Tahliye İsteğinin Yer Almadığı Görülmekle Tahliye Talebi Olmayan Takibe Dayalı Olarak İcra Müdürlüğünce Borçluya 13 Örnek Ödeme Emri Gönderilemeyeceği/Gönderilse Bile Alacaklının Böyle Bir Ödeme Emrine Dayanarak İcra Mahkemesinden Taşınmazın Tahliyesini İsteyemeyeceği - Mahkemece Tahliye Talebi Bulunmayan Takip Talepnamesine Dayalı Olarak Açılan Tahliye Davasının Reddedileceği )
* TAHLİYE TALEBİ BULUNMAYAN TAKİP TALEPNAMESİNE DAYALI TAHLİYE DAVASI ( Tahliye Talebi Olmayan Takibe Dayalı Olarak İcra Müdürlüğünce Borçluya 13 Örnek Ödeme Emri Gönderilemeyeceği/Gönderilse Bile Alacaklının Böyle Bir Ödeme Emrine Dayanarak İcra Mahkemesinden Taşınmazın Tahliyesini İsteyemeyeceğinden Tahliye Talebi Bulunmayan Takip Talepnamesine Dayalı Olarak Açılan Tahliye Davasının Reddi Gerektiği )
2004/m.269/1
ÖZET : Dava, davalı kefillerin itirazlarının kaldırılması ve kiracının tahliyesi istemlerine ilişkindir. Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için, takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir. Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İ.İ.K.nun 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boşyere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir.Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken tahliye kararı verilmesi hatalıdır.
DAVA : Taraflar arasında görülen ve yukarda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR : Dava davalı kefillerin itirazlarının kaldırılması ve kiracı Melissa Tarım ve Tarım Ürünleri Hayvancılık...Ticaret Limited Şirketinin tahliyesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Tüm davalıların, 02.03.2015 tarihli kararı temyiz ettiklerine dair dilekçe ibraz etmelerinden sonra, davalı kefiller tarafından ibraz olunan 13.04.2015 tarihli feragat dilekçesi ile işbu temyiz taleplerinden feragat ettiklerini bildirmişler ve aynı gün başka bir dilekçeyle de bu defa; temyizden feragat taleplerinden feragat ettiklerini beyan etmişlerdir. Davalıların temyizden feragat etmeleri tek taraflı bir irade beyanı olup, bu feragatten vazgeçmeleri mümkün olmadığından vaki feragat sebebiyle davalı kefillertemyiz dilekçelerinin reddine,
2-) Davalı kiracı Şirket temsilcinin temyizine gelince;
Davacı alacaklı vekili, ödenmediği iddia olunan kira bedellerinin tahsili amacıyla 23.06.2014 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi sebebiyle düzenlenen ödeme emrine, davalı kiracının itiraz etmemesi sebebiyle, kesinleşen takibe dayalı olarak İcra Mahkemesinden, davalı kiracının tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için, takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir. Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İ.İ.K.nun 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boşyere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir.
Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda (2) numaralı bentte yazılı sebeplerle davalı kiracı temsilcisinin temyiz taleplerinin kabulüyle kararın BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 18.09.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
-------------------------------
ÖNEMLİ: Baran Delil Avukatlık Bürosu, Ankara İcra Avukatı hak kaybına uğramamanız adına "kiracımı evden çıkarmak istiyorum", "kiracım kirayı ödemiyor ne yapmalıyım?", "kiracıyı evden çıkarma", "ev sahibim beni evden çıkarmak istiyor ne yapmalıyım" benzeri sorularınız için bir avukat ile görüşüp profesyonel hukuki destek almanızı tavsiye eder. Detaylı Bilgi ve Randevu Günü Almak İçin Buraya Tıklayın!