Bu Makalede Neler Var? İçindekiler
- 1 Arazi ve Arsa Düzenlemesi
- 2 Parselasyon Nedir?
- 3 İmar Planına Uygunluk Şartı
- 4 Parselasyon Yapılmış Alanda Tekrar Parselasyon Yapılabilir mi?
- 5 Parselasyon Yapılabilmesi için Maliklerin Muvafakatine Gerek Var mı?
- 6 Parselasyonda Hisse Yerine Bedel Verilmesi veya İpotek Tesis Edilmesi Mümkün mü?
- 7 Düzenleme Sonucu Oluşturulacak İmar Parseli Sayısının Bir Önceki Yıl Verilen İnşaat Ruhsatından Az Olmaması Gerekliliği
- 8 Bir İmar Adasından Küçük Alanda Parselasyon İşlemi Yapılamaması
- 9 Parselasyonda Birden Fazla Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması
- 10 Parselasyonda Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar
- 11 Parselasyonda Aynı Yerden Parsel Verilmesi
- 12 Parselasyonda Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde Bırakılması
- 13 Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Yapılaşmaya Uygun Parsel Tahsis Zorunluluğu
- 14 Parselasyonda Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü
- 15 Ülkemizde Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tarihçesi
- 16 Parselasyon İşlemlerinde Meslek Grubu ve Mesleki Yeterlilik Şartı
- 17 Parselasyonda Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu
Arazi ve Arsa Düzenlemesi
Arazi ve arsa düzenlemesi, bir alana ilişkin imar planının uygulanması amacıyla, bu plan kapsamındaki taşınmazların, mülkiyet durumlarına bakılmaksızın ve maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirilmesi (hamur edilmesi) ve planın gerektirdiği kamusal hizmet alanlarının oluşturulması amacıyla gerekli kesintilerin (DOP, KOP ve kamulaştırılacak alanlar) yapılması sonrasında eski taşınmaz sahiplerine yeniden dağıtılmasına yönelik bir süreçtir[1].
Bu uygulama, imar planı sınırları içerisinde, mevcut durumu ile yapı yapmaya elverişli olmayan binalı ya da binasız kadastro parsellerinin, imar planları ile öngörülen kullanım ve yoğunluk kararları açısından yapılanmaya elverişli duruma getirilmesi şeklinde de tanımlanabilir[2].
Yıldız ise arazi ve arsa düzenlemesini, arazinin son kullanma durumunu gösteren kadastro haritaları ve tapu kütüğü bilgilerinin, uygulama imar planında öngörülen arazi kullanış kararlarına uyarlanarak imar kanununa ve yönetmeliklere göre imar parsellerinin oluşturulması, sınırlarının gerek arazide ve gerekse haritada belirlenmesi ve tapu kütüğüne kaydedilmeleri için yapılan ayırma, birleştirme ve yeniden dağıtma işlemleri olarak tanımlamıştır[3].
Parselasyon Nedir?
Bu uygulamalar ülkemizde; imar uygulamaları, parselasyon, hamur kuralı, parselleme, 18. madde uygulamaları gibi pek çok adlarla tanımlanmaktadır. Mevcut durumda arazi ve arsa düzenlemesinin temel dayanağı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesidir.
İmar Planına Uygunluk Şartı
Arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri imar planlarının uygulanması amacıyla yapıldığına göre arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerin mevcut imar planına uygun olması zorunludur.
Parselasyon Yapılmış Alanda Tekrar Parselasyon Yapılabilir mi?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde, daha önceden düzenleme yapılmış bir alanda ikinci kez düzenleme yapılmasını engelleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Danıştay bu hususu biraz daha dar yorumlamaktadır.
İkinci kez parselasyon yapılması yasağında bahsedilen durum, daha önceden imar uygulamasına (parselasyon işlemine) tabi tutulmuş parsellerin ikinci kez parselasyona tabi tutulmasıyla ilgilidir. Bu kapsamda örneğin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, 18. maddeyle birlikte 2981 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesi, 6785 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi, 2981 sayılı Kanun’un 10/c maddesi kapsamında yapılan uygulamalar parselasyon niteliğindedir ve bu alanlarda plan değişikliği yapılmadan ikinci kez parselasyon yapılmamalıdır. Buna karşılık ayırma ve birleştirme gibi işlemler parselasyon niteliğinde olmadığından ayırma-birleştirme işlemine tabi tutulmuş parsellerde, plan değişikliğine gerek kalmadan parselasyon yapılabilmesi mümkündür.
Ayrıca yapılan parselasyon işleminin idari yargı kararıyla iptal edilmesi durumunda, (yargı kararındaki gerekçeler dikkate alınmak kaydıyla) aynı alanda yeniden parselasyon işlemi yapılabileceği gayet açıktır.
a) İkinci Kez Parselasyon Yapılması Mümkün mü?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde, daha önceden düzenleme yapılmış bir alanda ikinci kez düzenleme yapılmasını engelleyen bir hüküm bulunmamaktadır, aksine aynı maddenin 6. fıkrasında yer alan “Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla DOP alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez” hükmü, ikinci kez parselasyona izin verir şeklinde yorumlanmaktadır (Aksay, Behlül (2005) Hukuki Açıdan Arsa ve Arazi Düzenlemesi, s: 285). Zaten madde metninde de bir parselin birden fazla kez düzenlemeye tabi tutulmasının mümkün olduğu açıkça belirtilmektedir.
b) İkinci Kez Parselasyon Yapılması Konusunda Danıştay Görüşü
Ancak Danıştay bu hususu biraz daha dar yorumlamaktadır. Danıştay’a göre parselasyon işlemi ile imar planına uygun parsellerin oluşturulması ve yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınarak kamunun eline geçmesi sağlanır. Dolayısıyla parselasyon işleminin amacı, imar planı ile yörenin konut, sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçlarının belirlenmesinden sonra, bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Bu nedenle; parselasyon işlemleri bir kez yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra, gelişmeler karşısında imar planı değişikliği ile yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir.
Danıştay 6. Dairesi, 10.11.2005, E:2005/1282, K:2005/5301: Parselasyon işlemleri bir kez yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra gelişmeler sonucunda imar planı değişikliği ile yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir. Danıştay 6. Dairesi, 04.04.2000, E:1999/1215, K:2000/1847: Parselasyon işleminin amacı imar planı ile yörenin konut, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarının belirlenmesinden sonra bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Bu işlemler bir kez yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra gelişmeler sonucunda imar planı değişikliği ile yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir.
c) İmar Planı Değişikliği Durumunda İkinci Kez 18. Madde Uygulaması Yapılabilir mi?
Danıştay’ın bu kararlarına göre imar planı değişikliği yapılmadan ikinci kez parselasyon işlemi yapılması mümkün değildir (Köktürk, Erdal (2007) Arsa Düzenlemeleri ve Yargı İlişkisi, s: 42). Bunu tersinden yorumlarsak daha önce parselasyona tabi tutulmuş parsellerde imar planı değişikliği yapılması durumunda ikinci kez parselasyon yapılabilmesi mümkündür. Örneğin, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca imar uygulaması yapılan alanlarda, imar planında değişiklik yapmak suretiyle 18. maddenin yeniden uygulanması mümkündür. Danıştay 6. Dairesi, 18.01.2008, E:2006/325, K:2008/48: İmar parselinin bulunduğu alanda da yeni imar planına uygun yeniden parselasyon yapılmasına engel bir durum yoktur. Öte yandan, imar planı değişikliği olduğunda bu yeni plana uygunluğun sağlanması için yeniden parselasyon işlemi yapılması mümkündür. Bu durumda, üzerinde yapı bulunması nedeniyle kadastral parsel imar parseli haline gelmeyeceği gibi, imar parselinin bulunduğu alanda da yeni imar planına uygun yeniden parselasyon yapılmasına engel bir durum yoktur. Kaldı ki, imar parseli plana uygun parsel olduğundan, ancak parselasyon işlemi ya da ifraz ve tevhid işlemiyle oluşturulabilir. Böylece, yollar, yeşil alan ve benzeri kamu alanları ile imar adası içinde parsellerin oluşması sağlanır.
TKGM’nin (Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı) 18.08.2000 tarihli ve 3429 sayılı talimatı da bu yöndedir. Söz konusu talimatta “Bayındırlık ve İskân Bakanlığından (Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü) alınan 06.07.1992 tarihli ve 11678 sayılı yazıda, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca imar uygulaması yapılan alanlarda, imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunması halinde, 2981/3290 sayılı Kanun uyarınca ıslah imar planı uygulaması ya da imar planında değişiklik yapmak suretiyle 18. maddenin yeniden uygulama imkânı olduğu belirtilmiştir. Buna göre; 3194 sayılı Kanunun 18. ve 2981/3290 sayılı Kanunun ek 1. maddesi uygulaması sonucu oluşan imar parsellerinde imar planı değişikliği yapılmak (parsellerin sınır ve miktarlarında değişiklik yapılmak) suretiyle ikinci bir imar uygulaması yapılması mümkündür.” şeklinde görüş bildirilmiştir (Koçak, Hüseyin (2007) “3194 sayılı İmar Yasasının 18’inci Maddesi Gereğince Yapılan Parselasyon ile İlgili Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Muktezaları”).
Parselasyon Yapılabilmesi için Maliklerin Muvafakatine Gerek Var mı?
Uygulama imar planı içerisinde bulunan taşınmazların imar uygulamasına tabi tutulabilmesi için taşınmaz maliklerinin muvafakatlerinin alınmasına gerek yoktur. 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin birinci fıkrasına göre 18. madde uygulaması yapılabilmesi için taşınmaz maliklerinin muvafakati gerekmemektedir. Madde metninde “maliklerin muvafakatinin gerekmediği” açıkça belirtilmiştir. Ayrıca Tapu Sicil Tüzüğünün 27. maddesine göre, kesinleşmiş imar parselasyon planlarıyla ada dağıtım cetvelleri, maliklerin rızası alınmadan resen tescil edilir.
Bu konuda aşağıdaki karara bakınız. Bu karara göre belediyelerin ve il özel idarelerinin, imar planı bulunan alanlarda arazi ve arsa düzenlemesi yapabilmek için parsel maliklerinin muvafakatlerini almalarına gerek bulunmamaktadır. Altıncı Dairenin bu kararında da görüldüğü üzere, parselasyon işleminin hazırlık çalışmalarının, bu alanda bulunan bazı parsel malikleri tarafından yapılması da sonucu değiştirir nitelikte değildir. Bir başka ifadeyle bu durum, parselasyonun belediyeler ve il özel idareleri tarafından re’sen yapıldığı gerçeğini değiştirmemektedir.
Danıştay 6. Dairesi, 28.06.2012, E:2011/3367, K:2012/3902: Belediyelerin taleple bağlı olmaksızın parselasyon uygulamalarını re’sen yapmaya yetkili olduğu: 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin birinci fıkrasında (…) re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.’ hükmü yer almaktadır. Yukarıda anılan hükümler uyarınca, belediyelerin taleple bağlı olmaksızın parselasyon uygulamalarını re’sen yapmaya yetkili olduğu görülmektedir.
Parselasyonda Hisse Yerine Bedel Verilmesi veya İpotek Tesis Edilmesi Mümkün mü?
a) 2981 sayılı Kanun Uyarınca Yapılacak İşlemlerde Hisse Yerine Bedel
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanun’un 10/c maddesine göre yapılan arazi ve arsa düzenlemelerin “hisse yerine bedel verilmesi” olarak adlandırılan bir uygulama söz konusudur. 2981 sayılı Kanunun 10/c maddesine göre, belediyeler ve valilikler; imar uygulaması yapmaya ve uygulama sonucu oluşan parselleri sahipleri adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilmek suretiyle tapu sicilinden terkin ettirmeye yetkilidir. Belediye veya valiliklerin talebi halinde bu yetkiler kadastro müdürlüklerince de kullanılır.
Bu madde kapsamında, kendisine müstakil ya da hisseli parsel verilemeyecek paylar, diğer kişiler adına tescil edilmekte ve tescil edilen bu parsellerin bedelleri adına tescil yapılan kişiler tarafından ödenmektedir. Örneğin, imar uygulamasına giren ve A kişisinin mülkiyetinde bulunan 30 m2 yüzölçümlü taşınmaz için paylı ya da müstakil parsel verilmesinin mümkün olmaması durumunda, bu pay uygulama esnasında B adına tescil edilmekte ve 30 m2’nin bedeli B tarafından A’ya ödenmekte ya da 30 m2 üzerinde A lehine ipotek tesis edilmektedir.
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanunun amacına uygun olarak bedele dönüştürme yoluna, düzenleme alanlarında küçük hisselerin yaratacağı teknik ve hukuki sorunlar ile küçük paylı imar parsellerinin oluşmasını önlemek ve bu tür taşınmazlarda ferdileştirmeye sağlıklı bir duruma getirmek için başvurulabilmektedir.
Danıştay 6. Dairesi, 17.11.1994, E:1994/1213, K:1994/4338: 2981 s. Yasada öngörülen bedele dönüştürme yolu düzenleme alanlarında küçük hisselerin yaratacağı teknik ve hukuki sorunların önlenmesi, küçük oranlı hisseli imar parselleri oluşmasını önleme ve bu tür taşınmazda ferdileştirmeyi sağlıklı duruma getirme amacına yönelik olarak düzenlenmiştir. Bu durumda davacıya müstakilen tahsis edilemeyen kısmın bedele dönüştürülmesinde mevzuata aykırılık yoktur.
Bunun dışındaki amaçlarla hissenin bedele dönüştürülmesi hukuka aykırılık teşkil edecektir. Örneğin, komşu parsel sahibine daha fazla yer tahsis edilmesi için payın bedele dönüştürülmesi mümkün değildir.
Danıştay 6. Dairesi, 20.01.1998, E:1997/2333, K:1998/388: 2981 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işlemi sırasında komşu parsel sahibine daha fazla yer tahsis edilmesi için davacı payının bir kısmının bedele dönüştürülmesinde mevzuata uyarlık bulunmadığı. (…) İdare mahkemesince, (…) ferdileştirmeyi sağlıklı bir hale getirme ve küçük oranlarda hisseli parseller oluşturmayı öleme amacı taşımayan bedele dönüştürme işleminde 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesine ve mevzuata uyarlık görülmediği gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş, bu karar temyiz edilmiştir. Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptali yolundaki temyize konu İstanbul 4.İdare Mahkemesinin (…) sayılı kararında (…) bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından (…) mahkeme kararının onanmasına (…) 20.1.1998 gününde oybirliğiyle karar verildi.
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanun kapsamında hissenin bedele dönüştürülebilmesi için payın, kendisine müstakil ya da hisseli bir yer verilmesini imkansız kılacak büyüklükte olması gerekir. Hissenin kendisine müstakil ya da hisseli olarak bir yer verilmesini gerekli kılacak büyüklükte olmasına karşın, bu hissenin bütünüyle bedele dönüştürülmesi imar mevzuatına aykırıdır. Bu kapsamda, büyük bir parselin küçük parçalar halinde çeşitli imar parsellerine tahsis edilmesi ve bu parçaların bedele dönüştürülmesi hukuka aykırıdır. Hazine taşınmazlarında sıkça rastlanan bu durum Danıştay tarafından hukuka aykırı bulunmaktadır.
Danıştay 6. Dairesi, 21.09.1994, E:1993/4147, K:1994/3075: Davacının hissesinin kendisine müstakil ya da hisseli olarak bir yer verilmesini gerekli kılacak büyüklükte olmasına karşın, bu hissenin bütünüyle bedele dönüştürülmesi imar mevzuatına açık bir aykırılık oluşturduğu gibi, bu durumun hak ve adalet kavramlarıyla bağdaştırılması da olanaklı değildir.
Danıştay 6.Dairesi, 23.12.1998, E:1997/6544, K:1998/1259: 2981 sayılı Yasa uyarınca yapılan borçlandırma ipotek tesisi gibi işlemlerin küçük oranlarda hisseli taşınmazlar oluşturmayı önlemek ve bu gibi taşınmazlarda ferdileştirmeyi sağlıklı bir duruma getirmek amacına yönelik uygulamalar olduğu ve parselasyon işlemlerinde büyük miktardaki hissenin küçük hisseler halinde imar parsellerine dağıtılıp bedele dönüştürülmesinin mevzuata uygun olmadığı.
b) 3194 sayılı Kanun Uyarınca Yapılacak İşlemlerde Hisse Yerine Bedel
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanundan farklı olarak, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapılacak düzenlemelerde hisse yerine bedel verilmesi söz konusu değildir. 3194 sayılı Kanun uyarınca yapılacak düzenlemelerde, mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer nedenlerle bağımsız parsel verilememesi halinde, bu parsellerin yerine mümkün olduğu kadar aynı şart ve değerle hisseli parsel verilmesi gerekmektedir.
Başka bir anlatımla, 18. madde uygulamalarında paylı veya müstakil imar parseli tahsis edilemeyecek kadar küçük olan taşınmazların bedele dönüştürülebileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından, bu nitelikteki taşınmazların bedele dönüştürülmeleri mümkün değildir.
Danıştay 6. Dairesi, 27.11.1997, E:1996/5651, K:1997/5364: 3194 sayılı İmar Kanunu 18.maddesi uyarınca yapılan parselasyonda bedele dönüştürme yapılamayacağı. 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinde düzenlemeye giren hisselerin bedele dönüştürülebileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından, davacı hisselerinin bir kısmının bedele dönüştürülmesinde yasal isabet bulunmamaktadır. Öte yandan, 2981 sayılı Yasanın uygulanması durumunda da, bu yasadaki bedele dönüştürmenin amacı küçük hisselerin değerlendirilmesine yönelik olduğundan, davacının müstakil imar parseli tahsis edilebilecek büyüklükteki hissesinin bedele dönüştürülmesi yerinde değildir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılacak arazi ve arsa düzenlemelerinde, malikin muvafakati halinde DOP’un bedele dönüştürülmesinin mümkün olduğu, fakat “DOP’un bedele dönüştürülmesi” ile “DOP kesildikten sonra kalan hissenin bedele dönüştürülmesi“ uygulamalarının birbirinden farklı olduğu unutulmamalıdır.
Düzenleme Sonucu Oluşturulacak İmar Parseli Sayısının Bir Önceki Yıl Verilen İnşaat Ruhsatından Az Olmaması Gerekliliği
Düzenleme sonucu oluşturulacak imar parseli sayısının bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmaması gerekliliğine dair eski yönetmeliğin 5. maddesinde yer alan kurala, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte yer verilmemiştir.
Sadece Yönetmeliğin 5. maddesinde “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında ise valilikler, il idare kurulu kararı ile 5 yıllık imar programlarına öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, imar planları ile getirilen tüm kullanım alanlarını hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve kesinleşen uygulama imar planlarına göre parselasyon planlarını yaparak yeterli miktarda parseli oluşturmak mecburiyetindedir.” hükmü yer almıştır. Görüldüğü üzere burada “yeterli miktarda parseli oluşturmak” mecburiyeti getirilmiştir.
Bir İmar Adasından Küçük Alanda Parselasyon İşlemi Yapılamaması
Bir diğer kurala göre, düzenleme yapılacak alanın bir imar adasından küçük olmaması gerekir. Bu husus, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 9. maddesinde şu şekilde yer almıştır: “Kamunun mülkiyeti ile Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımlarının bulunduğu alanlar hariç olmak üzere, belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması halinde adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine konu teşkil edebilir.”
Parselasyonda Birden Fazla Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması
18. maddenin eski halinde “Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.” hükmü yer almaktaydı.
Ancak 7181 sayılı Kanunla bir parselden birden fazla kez düzenleme ortaklık payı alınabileceği kabul edilmiştir. Fıkra hükmüne göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarında Bir Parselden 2. Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilir mi?
Parselasyonda Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar
Kanunun 18. maddesinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, DOP’tan karşılanabilecek alanlar önemli ölçüde artırılmıştır. 18. maddeye göre DOP; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından başka amaçlarla kullanılamaz.
Parselasyonda Aynı Yerden Parsel Verilmesi
İmar Kanunu’nun 18. maddesine 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre “Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.” Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Arazi ve Arsa Düzenlemesi (18. Madde Uygulamalarında) Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu
Parselasyonda Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde Bırakılması
İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 9. fıkrasında “Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmaya bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.” hükmü yer almaktaydı.
Ancak bu fıkra 7181 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Bununla birlikte Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde “İmar plânı ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların, asgari parsel büyüklüğünü sağlaması kaydıyla, tam ve hissesiz bir imar parseline denk gelmesi sağlanır. Asgari parsel büyüklüğünün sağlanamaması halinde, 16. maddede belirtilen hükümlere göre tahsis ve bedele dönüştürme işlemleri yapılabilir.” hükmü yer almaktadır.
Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Yapılaşmaya Uygun Parsel Tahsis Zorunluluğu
Arazi ve arsa düzenlemesinin temel amacı, inşaata elverişli imar parseli üreterek sağlıklı kentleşmeyi sağlamaktır. Bu gerekliliğin anlamı ve sonuçları konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Yapılaşmaya Uygun Parsel Tahsis Zorunluluğu
Parselasyonda Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü
İmar Kanunu’nun 18. maddesine 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkrayla, ferdileştirme (hisse çözümü) yasal dayanağa kavuşturulmuştur. Bu hükme göre, düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir. Benzer bir hüküm Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde yer almıştır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü (Ferdileştirme)
Ülkemizde Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tarihçesi
Arazi ve arsa düzenlemesinin ülkemizdeki gelişimini anlayabilmek için ülkemizdeki planlama faaliyetlerinin ve buna ilişkin mevzuatın irdelenmesi gerekir.
a) Ebniye Nizamnamesi
Ülkemizde ilk kez 1848 yılında binaların yapı biçimine ve şehircilik ilkelerine ilişkin “Ebniye Nizamnamesi” çıkarılarak, cadde ve sokakların genişletilmesi için yıkılması gereken binaların, sahiplerinden değer pahası ile satın alınması veya istimlak edilerek yıktırılması öngörülmüştür. Bu Nizamnamede ne bir terkten, ne de bedelsiz kesintiden bahsedilmiştir.
b) Turuk ve Ebniye Nizamnamesi
1864 tarihli Turuk ve Ebniye Nizamnamesi ise sokakların genişletilmesi için alınacak yerlerin, sahipleri tarafından belediyeye parasız olarak terk edilmesi esasını getirmiş, ancak yeniden sokak açılması durumunda, “bedeli verilmedikçe, malikin tasarruf haklarının ihlal edilmeyeceğini” ayrıca belirtmiştir. Bu Nizamname’de bahsedilen durum terktir, dolayısıyla bu Nizamname’de arazi ve arsa düzenlemesinden ya da düzenleme ortaklık payından bahsedildiğini söylemek mümkün değildir.
c) Ebniye Kanunu
1882 tarihli Ebniye Kanunu ise sokakların genişletilmesi için bedelsiz olarak arsa verilmesine ilişkin hükümler içermiştir. Bu Kanunda, “sokakların genişletilmesi için icabeden ve üzerinde bina bulunmayan yerlerin, sokağın iki tarafındaki sahiplerinden lüzum eden kısmın yarı yarıya ve karşılık verilmeksizin alınması” esası benimsenmiştir. Görüldüğü üzere burada bahsedilen durum da arazi ve arsa düzenlemesi değildir.
ç) 1351 sayılı Ankara Şehri İmar Müdüriyeti Teşkilat ve Vezaifine Dair Kanun
Cumhuriyetin ilanından sonra, 1928 yılında çıkarılan 1351 sayılı Ankara Şehri İmar Müdüriyeti Teşkilat ve Vezaifine Dair Kanun’un ilk halinde arazi ve arsa düzenlemesiyle ile ilgili herhangi bir hüküm bulunmamaktaydı. Ancak bu Kanun’a 03.06.1930 tarihli ve 1663 sayılı Kanunla eklenen hükümlerle, İmar müdüriyeti, imar plânı hududu dâhilinde bulunan sayılı Ankara Şehri İmar Müdüriyeti’ne arazi ve arsa düzenlemesi yapma yetkisi verilmiştir.
d) Belediye Yapı ve Yollar Kanunu
2290 sayılı Belediye Yapı ve Yollar Kanununda da dağıtımda yüzde on beşe kadar zayiata yer verilmiştir. Bu Kanun’un 6. maddesinde “belediyeler müstakbel imar haritasının tatbiki sırasında mevcut arsaları plân icabatına göre tevhit veya ifraz etmeğe ve arsa sahiplerinin istihkakına göre münferiden veya şayian tevzi etmeğe veya arsanın bitişik bulunduğu bina sahiplerine kıymeti mukabilinde temlike salâhiyettardır.” ve “müstakbel şehir haritası dâhilindeki arsaların tevhit ve ifraz ve tevziinde mesahai sathiyelerin aynen muhafazası kabil olmadığı takdirde tevziat nihayet %15’e kadar noksan ile yapılır.” hükümleri yer almıştır.
e) 6785 sayılı İmar Kanunu ile Belediye Yapı ve Yollar Kanunu
1956 yılında çıkarılan 6785 sayılı İmar Kanunu ile Belediye Yapı ve Yollar Kanunu yürürlükten kaldırılmıştır. 6785 sayılı Kanunun 42. maddesi, arazi ve arsa düzenlemesi ve DOP ile ilgili hususları düzenlemişti. Madde metni şu şekilde idi:
“İmar ve yol istikamet planları hududu içindeki binalı ve binasız gayrimenkullerin, plana uygun şekilde inşaata elverişli hale getirilmesi için, gayrimenkul sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleriyle ve yol fazlası ile veya sair belediye, amme hükmi şahıslariyle amme müesseselerine ait yerlerle birleştirerek plan icaplarına göre müstakilen veya şuyulu olarak parsellere ayırmaya ve bu yerleri yüzde yirmi beşe kadar noksaniyle sahiplerine dağıtmaya belediyeler salahiyetlidir.
Bu yerlerin birleştirildikten sonra parsellere ayrılmasında ve dağıtılmasında eski mevkii ve miktarı esas tutulur. Bunlardan yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlıyan ve yüzde yirmi beşten fazla olup istimlaki icabeden yerlere mukabil, mülk sahiplerine bu madde hükümleri dâhilinde yer göstermeye belediyeler salahiyetlidir.”
Fakat bu hüküm Anayasa Mahkemesinin 14.01.1964 tarihli ve 11606 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 22.11.1963 tarihli ve E:1963/65, K:1963/278 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi bu kararında yüzde yirmi beşe kadar noksaniyle sahiplerine dağıtma şeklindeki düzenlemeyi kamulaştırma olarak nitelendirmiştir. Mahkeme bu hükmü 1961 Anayasası’nın kamulaştırmayı düzenleyen 38. maddesine aykırı bularak iptal etmiştir.
İptal kararından sonra 1972 yılında çıkarılan 1605 sayılı Kanun’la 6785 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi yeniden düzenlenmiş ve DOP esası benimsenmiştir. Kanun’un 1605 sayılı Kanunla değişik (b) bendinde “Belediyelerce düzenlenmeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında, bunların mesahalarından yeteri kadar saha, düzenleme dolayısiyle meydana gelen değer artışları karşılığında DOP olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki mesahalarının yüzde yirmibeşini geçemez.” hükümleri yer almıştır.
f) 3194 Sayılı İmar Kanunu
1985 yılında 3194 sayılı İmar Kanunu yürürlüğe konulmuştur. Bu Kanun’un 18. maddesi, arazi ve arsa düzenlemesi konusuyla ilgilidir. Bu maddede önce 5006 sayılı Kanunla bir değişiklik yapılmıştır. 5006 sayılı Kanunla, daha önceden %35 olan DOP oranı %40’a çıkarılmıştır. Ayrıca “Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz.” hükmünü ihtiva eden 3. fıkrası “Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.” şeklinde değiştirilerek “Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları” DOP’tan karşılanabilecek alanlara dâhil edilmiştir. Aynı değişiklikle fıkradaki “cami” ibaresi “ibadet yeri olarak değiştirilmiştir.
Maddede 7181 ve 7221 sayılı Kanunlarla da önemli değişiklikler yapılmıştır. Bunlar için şu yazımıza bakınız: 7181 sayılı Kanunla İmar Kanunu’nda Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde Neler Değişti?
3194 sayılı Kanun’dan sonra çıkarılan pek çok kanunla, parselasyon konusunda özel nitelikli düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemelerin hemen tamamına yakını, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri gibi özel planlama bölgelerinde arazi ve arsa düzenlemesi yapılmasıyla ilgilidir. Bu düzenlemelerle parselasyon yapma yetkisi konusunda özel yetkiler ihdas edilmiştir. Parselasyon yapmakla görevli idareler, 18. madde uygulaması yaparken aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi gerekir.
Parselasyon İşlemlerinde Meslek Grubu ve Mesleki Yeterlilik Şartı
Parselasyonun yeterliğe sahip kişiler tarafından yapılması gerekir. Bu konuda iki şart söz konusudur. Bunlardan birincisi, parselasyon plân ve haritaların sorumluluğunun, bir harita ve kadastro yüksek mühendisi veya mühendisi tarafından üstlenilmesi, diğeri ise bu kişilerin yeterli ehliyete sahip olmalarıdır. Bu iki şartı taşımayan kişiler tarafından yapılan parselasyon işlemleri, şekil yönünden aykırılık teşkil eder.
a) Meslek Türü Açısından Gereklilik
Önce parselasyon plân ve haritaların sorumluluğunun, bir harita ve kadastro yüksek mühendisi veya mühendisi tarafından üstlenilmesi hususunu açıklayalım. Tescile Konu Harita ve Planlar Yönetmeliğinin 2. maddesi gereği plân ve haritaların sorumluluğunun, bir harita-kadastro yüksek mühendisi veya mühendisi tarafından üstlenilmesi gerekmektedir. Bir başka ifadeyle arazi ve arsa düzenlemesini yapma, bilgi, belge ve işlemleri hazırlama ve tapuda tescil etme konusunda yetkili meslek, harita ve kadastro mühendisliği (üniversitelerde mezun oldukları bölümün adıyla jeodezi ve fotogrametri mühendisliği) mesleğidir (Köktürk, Erdal (2007) Arsa Düzenlemeleri ve Yargı İlişkisi, s: 19).
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28. maddesine göre 3194 sayılı Kanunun 38. maddesinde sayılan mühendisler, mimarlar ve şehir plâncıları dışında kalan fen adamlarının proje hazırlama ve uygulama yapmaya ilişkin yetki, görev ve sorumlulukları saklıdır. İmar Kanununun 38. Maddesinde Sayılan Mühendisler, Mimarlar ve Şehir Plancıları Dışında Kalan Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları Hakkında Yönetmelik, bazı fen adamlarının arazi ve arsa düzenlemesi yapma konusunda yetkili olduğunu hükme bağlamaktadır. Bu Yönetmeliğin 9. maddesine göre 2. ve 3 grup fen adamları, arazi ve arsa düzenlemeleri uygulama işlerini yapmaya yetkilidirler.
b) Mesleki Yeterlilik Şartı
İkinci olarak, parselasyon işlemini yapabilecek görevlilerin yeterlik durumları, Harita Mühendislik Hizmetlerini Yükümlenecek Müellif ve Müellif Kuruluşlarının Ehliyet Durumlarına Ait Yönetmelik ile düzenlenmiştir. Yönetmeliğe göre genel bütçeye dâhil idareler, katma bütçeli daireler il özel idareleri, belediyeler ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yaptırılacak herhangi bir yöntem ve ölçekteki çizgisel ve sayısal harita yapımı, kadastro haritaları, kentsel ve kırsal arazi ve arsa düzenlemeleri etüd ve işletme haritaları, yer kontrol noktalarının tesisi, tescile konu olan harita ve planlar, deformasyon ölçmeleri, plankote, hidrografik ölçmeler, konum belirlemeleri, yer altı ölçmeleri ile her türlü projelerin araziye uygulama işlerini yapacak kişiler hangi ihale yöntemine tabi olursa olsun yeterlik belgesi almak zorundadır.
Bu yeterlik belgesi, Yönetmeliğin kapsamına giren işlerin ihalelerine katılmak isteyenlerin diğer belgelerle birlikte ihale komisyonuna vermek zorunda oldukları belgedir. Her iş için ayrı ayrı yeterlik belgesi alınması gerekir.
Yeterlik belgesi, idarelerde bu amaçla kurulacak yeterlik komisyonları tarafından verilmektedir. Yeterlik belgesi komisyonları ihaleyi yapacak idarece kurulur. Komisyon ihale ilanını şartnamesine göre ve müteahhidin bitirmiş ve yapmakta olduğu işlerdeki tutum ve başarısını, taahhüt etmiş olduğu işlerin türünü ve her yönden iş kapasitesini inceler ve yapacağı değerlendirmeye göre istekliye yeterlik belgesi verilip verilmeyeceğini karara bağlar.
c) İdarenin Parselasyon İşlemini Kendisinin Yapması Durumunda Müellifin Memur ya da Diğer Kamu Görevlisi Olması Şartı
Parselasyon işlemi çeşitli şekillerde hazırlanabilmektedir. İlk yol, parselasyon işlemini, belediyelerin ve diğer idarelerin, kendi personelleri aracılığıyla yaptırmalarıdır. İkinci yol arazi ve arsa düzenlemesinin ihale sureti ile yaptırılmasıdır. Son olarak, taşınmaz sahipleri de, arazi ve arsa düzenlemesi işlerini özel harita bürolarına yaptırdıktan sonra, belediyeler ve il özel idareleri aracılığı ile onaylatarak tapu siciline tescil ettirebilirler.
Burada dikkat edilecek husus, parselasyon işleminin belediyeler, il özel idareleri ya da diğer kamu idareleri tarafından o kurumlarda görevli harita ve kadastro mühendislerine yaptırılabilmesi için, bu kişilerin asli ve sürekli görevlerde çalışan “memur veya diğer kamu görevlisi” konumunda bulunması gerekmesidir (Köktürk, Erdal (2007) Arsa Düzenlemeleri ve Yargı İlişkisi, s: 21). Bu husus, Anayasa’nın, asli ve sürekli kamu hizmetlerinin memurlar ve diğer kamu görevlileri eliyle yürütülmesi gerektiğini hüküm altına alan 128. maddesinin de doğal bir gereğidir.
Parselasyonda Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde, “Taşınmaz sahibine tahsis edilen miktarın asgari imar parsel alanından küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilememesi halinde, bu miktar mümkün mertebe tek bir imar parseline hisselendirilir.” hükmü yer almaktadır.
Bu hüküm teknik ve hukuki nedenler dışında, parsel sahiplerine müstakil parsel verilmesi gerektiğini göstermektedir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Parselasyon İşlemlerinde Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu
[1] Keleş, Ruşen (1993) Kentleşme Politikası, s: 128
[2] Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi”, s: 1
[3] Yıldız, Nazmi (1977) Arsa Düzenlemesi, s: 62