Bir önceki yazımızda, ev sahiplerinin kiracılarını sözleşme süresinin bitimine dayanarak çıkaramayacağını, Türk Borçlar Kanunun’nda (“TBK”) yer verilen düzenlemelere göre, yalnızca sınırlı hallerde kira sözleşmesini feshederek kiracının tahliyesini talep edebileceklerini açıklamıştık. Bu hallerden bir tanesi olan “10 Yıllık Uzama Süresinin Sonunda Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Fesih Hakkı”ndan bu yazımızda bahsedeceğiz.
TBK madde 347;“(1) Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. (2) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”
TBK’nın yukarıda alıntılanan maddesiyle düzenlendiği üzere, kira sözleşmesinin 10 yılı doldurmuş olması, kiraya verenin fesih hakkını kullanabileceği yasal hallerden biridir. Madde uyarınca;
- Belirli süreli bir kira sözleşmesi söz konusuysa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 10 yıl geçtikten sonra kiraya veren, kira sözleşmesini feshederek kiracının tahliyesini talep edebilir. Örneğin, 1.1.2021 tarihinde, 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi akdedilmiş olsun. Bu sözleşmenin süresi 1.1.2022 tarihinde dolacaktır. Bu tarihin üzerinden 10 yıl geçtikten sonra; yani 1.1.2032 tarihi itibarıyla, kiraya veren artık kiralananın tahliye edilmesini kiracıdan talep edebilecektir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, kiraya verenin, her uzayan yılın bitiminden en az 3 ay önce kiracısına tahliye talepli ihtarname göndermesi gerekliliğidir. Yukarıdaki örneğimize göre kiraya veren; en geç 1.10.2031 tarihinde kiracısına ihtarname göndermeli, 1.1.2032 tarihinde kira sözleşmesinin sona ereceğini ihtar etmelidir. Aksi halde kiraya veren, fesih hakkını kullanmak için 1 yıl daha beklemek durumundadır.
- Belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde ise, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra kiraya verenin fesih hakkı gündeme gelmektedir.
Konuya ilişkin olarak aşağıda bir Yargıtay kararı paylaşmaktayız;
Yargıtay 6. HD 2015/8957 E., 2016/680 K.; “…Kiralanana ait kira sözleşmesi 01.12.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. TBK.nun 347. maddesi hükmü gereğince kiracı bir yıl olan sözleşme süresinin bitiminden yani 01.12.2000 tarihinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığından yıldan yıla yenilenerek yasada belirtilen on yıllık uzama süresi 01.12.2010 tarihinde dolmuştur. Son uzama yılı davanın açıldığı tarihe nazaran 01.12.2014 tarihinde sona ermiş olup, 6098 Sayılı Kanuna uygun olacak şekilde üç ay önceden 25.07.2014 tarihinde bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu nedenlerle 25.07.2014 tarihinde tebliğ edilen bildirim süresinde olduğundan kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken 6101 sayılı TBK.nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun Geçici 2. maddesi gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]