Sürpriz değil; Gayrimenkul piyasasında şu anda bir sürü haciz var.
Bu evlerin dik indirimlerden satın alınması da sürpriz değil.
Aslında, Foreclosures, bence, Gayrimenkul yatırımında giden en sıcak şey.
Piyasa bunlarla doludur ve bankalar daha da fazla sel basmamak için binlerce insanı geri tutar. Çoğunuzun bildiği gibi, bankalar Emlak işinde değil. Onlar para ödünç verme işinde.
Bir banka bir ipotek aldığında banka defterlerinde zehirli bir varlıktır. Şimdi, tarihte başka zamanlardan daha fazla, bankalar bu zehirli varlıkları dolar cinsinden pennies için terk ediyor.
Günlük işinizden ayrılmadan ve zengin alım satım işlemlerine karar vermeden önce, şunu bilin:
Daha fazla okumadan önce, her bir devletin Foreclosures'ı farklı şekilde ele aldığını anlayın. Aşağıda verdiğim zaman çizelgeleri ve örnekler, yaşadığınız yer için standart olmayacaktır.
Ön Devir İşlemi
Rehine işleminin ilk aşaması, Ön Haciz olarak bilinir. Bu, ipoteğe sahip olan bir kişinin ödemeleri için geride olduğu anlamına gelir. Bankaya bağlı olarak, ödemeler 3-12 ay arasında olabilir. Evet, bazı bankalar 12 ay için İcra Öncesi dönemine başlamıyorlar!
Bu aşamada, sahibi hala evde yaşıyor. Faizleri ve cezaları kredileriyle ilgili olarak tahakkuk ediyor, ancak gerçekte olan tek şey kredi puanlarının azalması (hızla) ve bankadan gelen postalarda çok fazla harf alıyor. Banka, ev sahibi ile bir şeyler yapmaya çalıştıklarından ve kendilerini ihale sürecinin çok yüksek maliyetinden kurtardıklarından, henüz tam bir haciz iadesi yapmaya karar vermediler.
İcra sürecinin bu aşamasında satın alma pozitif, açıkçası motive olmuş bir satıcınız var. Durumlarına bağlı olarak, hacizden kaçınmak ve kredilerini ellerinden alabilmek için evlerini çok ucuza satmaya razı olabilirler.
Olumsuzluk, evlerinde çok fazla eşitliğe sahip olmayabilir ve bu nedenle motivasyonları bir faktör olmayabilir. Bir satıcının, satıcının malına değdiğinde, bir ev satın almak için iyi bir şey yapmaz (ya da bu pazardaki birçok mülkte olduğu gibi, evin satıcı borcuna değmez).
d motivasyon arayışındasınız ancak hisse senetlerinde alım yapıyorsunuz.
Yatırım stratejisine çok fazla girmeden, bazı durumlarda suçlu ödemeleri yapmak ve evi yaratıcı finansman ile satın almak faydalı olabilir. Bu yazıda bunu tartışmayacağız, ancak bunun uygun bir seçenek olduğunu ve gelecekteki yayınlarda tartışacağımızı biliyoruz.
Kısa Satış
Foreclosure sürecindeki bir sonraki aşama, evi Kısa Satış'ta satın alabileceğiniz zamandır. Kısa Satış, bankanın şu anda mülkte olandan daha azını almak istediği zamandır. Bir evin, Ön Teslim Yasası durumundan bankaya kısa bir satış yapmaya istekli olduğu zaman için belirlenmiş bir zaman aralığı yoktur.
Banka karar verdiğinde Kısa Satış alacak, mevcut ev sahibinin geri ödemelerini telafi edemeyeceği ve ipoteğe devam edemeyeceği sonucuna varmıştır. Bir bankanın kısa bir satışı kabul etmesinin tek nedeni, uzun vadeli işlemlerden ve temerrüde düşen ipoteğe ilişkin Foreclose'un yüksek maliyetinden vazgeçmektir.
Foreclosure'un bu aşamasında satın almak için birkaç olumlu ve çok fazla negatif var. Bazı yatırımcılar bu aşamada satın almayı severler, ancak göreceğiniz üzere çok fazla iş, çok fazla zaman alır ve nadiren bir anlaşma yapar.
Bir evi kısa bir satış olarak almanın olumlu yönleri budur, çok dik bir indirim alabilirsiniz…. Bu konuda!
Negatifler şu şekildedir: Mevcut ev sahibi, kısa bir Satış için geçerli olmak zorundadır. Bu da, bankanın ipoteklerini ödemek için artık bir pozisyonda olmadıkları konusunda ikna edici birçok finansal bilgi göndermektedir.
Bu sonsuza kadar sürer!
Ev Kısa Satış için onaylandıktan sonra, mevcut mal sahibi sizin fiyatınızı kabul etmeli ve onay için bankaya göndermelidir. Bu süreç aynı zamanda sonsuza kadar sürer (birkaç ay). Kısa bir satış yapmak 6-9 ay sürüyor ve bir yıldan fazla sürdüğü davaları gördüm.
İşte kısa satışların korkunç gerçekliğiSonuna kadar olabilir ve aylardır üzerinde çalıştığınız anlaşmanın geçeceği ve BOOM'un banka tarafından reddedildiğini düşünüyorsunuz. Kısa Satışlarda yapılacak para var, ancak yatırım işinizi temel almanın kesinlikle bir yolu değil.
Müzayede Gidiş
Rehine işleminin üçüncü aşaması, mülkün mahkeme binası adımlarında açık artırmaya girmesidir. Bu satın almak için en tehlikeli zaman ve sadece yatırımcıların adliye açık artırmada satın almak için girişim gerekir!
Bu aşamada banka, Haciz sürecinin yasallıklarını geçti ve ev açık artırmaya çıkıyor. Banka, en azından mülkte borcu olan ve evini satın alabilen, üzerinde ödeme yapmak isteyen herkesin teklifinde bulunmak üzere bir temsilci gönderecektir.
Bunun olumlu özellikleri, eğer evde bir tonluk hisse senedi varsa, iyi bir anlaşma elde etmek için bir şansınız olabilir. İşte negatifler. Bireysel çoğu zaman bu aşamada hala evde olabilir! Satın alsanız bile, ayrılırken çöp kutusuna atabilirler. Bu nedenle, onarımlarınızın evinizde ne olacağını hesaplamanın hiçbir yolu yoktur.
Ayrıca, bu aşamada banka, tüm borçları mülkünden mutlaka almamaktadır. Evi satın alabilir ve bir mekanik kiracılığı, şehirden ya da diğer miraslarınızdan miras kaldığını keşfedebilirsiniz.
Ayrıca, her devletin bir önceki ev sahibi için açık artırma satışından sonra ipoteği ve tüm ücretleri yakalaması için bir geri ödeme süresi vardır.
Verilen, bu çok olası değil, ama dikkate alınması gereken bir şey. Ayrıca, mahkeme aşamalarında, alıcı, kalan bakiye ile gelmek için çok küçük bir pencere ile, depozito olarak büyük bir miktar para koymak gerekir.
Eğer bir nakit alıcı değilseniz, bu mülkleri satın almak için çok zamanınız olacaktır. Bir kez daha, adliye açık artırmada ev satın alarak yapılacak para var, ama çok tehlikeli ve anlaşmanın finansal görünümünü tamamen değiştiren mülk satın aldıktan sonra keşfedebileceğiniz birkaç şey var.
“Alıcı dikkat” ifadesi her zaman uygunsa, adliye merdivenlerinde satın alırken bu demektir!
REO… Speedwagon? Oldukça değil
İcra sürecinin son aşaması benim favorim. Evin bir “REO” haline geldiği nokta budur. Adliye açıklarında bir ihale gerçekleştikten ve banka teklifinden daha fazla teklif vermediğinde, mülk bankaya geri döner ve bir REO ya da “Emlak”Özelliği.
Bu noktada banka, bu zehirli varlık ile epey bir süredir uğraşmaktadır, hiçbir para girilmemekte ve sadece para dışarı çıkmaktadır! Bu mülkleri satmak için neden son derece motive olduklarını anlamak için bankaların maliyetlerini anlamalısınız.
Daha önce de belirtildiği gibi, banka bu uzun süredir kitaplarında bu performansa sahip olmayan bir varlığa sahip olmuştur. Avukatlık ücretleri, mülkün korunması, sigortalar vb. İçin para harcadılar. Çoğu büyük banka, bu tahsili mümkün olmayan varlıkların binlerce var ve onlara kitaplardan kötü bir şekilde ihtiyaçları var.
Bu aşamada satın alma pozitifleri çoktur. Birincisi, mülkün bir REO olması durumunda, banka malları sattığında, temiz bir unvanı teslim etmeleri ve tüm borçlarını kaldırmaları gerekir. Bu nedenle, evi satın aldıktan sonra herhangi bir sürpriziniz olmayacak.
Ayrıca, bu noktada evde kimse yaşamaz. Banka, önceki sahiplerin krediyi kullanma şansı olmaksızın mülkü boşaltdığını gördü. Bu aşamada satın alma negatifleri, önceki sahipler genellikle evi kötü durumda bırakıyor. Ona nasıl baktığınıza bağlı olarak, bu hiç olumsuz olmayabilir. Bir özellik daha kötü durum, indirim daha iyi. Onarımları tahmin etmede iyi olduğunuzda, bu sadece teklifinize girecek bir faktördür.
Bu sizi şaşırtabilir, ama yatırımcı olarak, ev kontrol almak için çok az önem taşır.
Mülkün koşulu, yatırım yapmaya karar verirken hiçbir rol oynamadığını söylemiyorum ama evin durumu ana faktör değil.
Benim amacım, kedi işemek gibi kokan ya da kötü durumda olan evlerden uzaklaşmamak, orada para var! Piyasadaki mevcut konutların birçoğu, durumları nedeniyle bir banka aracılığıyla finanse edilemez. Bu sadece sizin için bir yatırım görevi görür, yatırımcı!
Bu yazının ardından, Fannie Mae, Freddie Mad ve FHA (Federal Konut İdaresi) tek başına 250.000 civarında REO evine sahipler. Bir yatırımcı olarak, haciz piyasası kesinlikle dikkat etmeniz gereken bir şeydir.
İhtiyatın çeşitli aşamaları olsa da ve her bir aşama farklı bir risk taşıyor olsa da, her bir aşama büyük miktarda zenginlik yaratma fırsatını da sağlıyor. Gayrimenkulde para kazanmaya odaklanırken odaklanılacak birkaç yol olsa da, bu pazarda, bankaların sıkıntısı olan REO'lardan azınlık hissesine çok az rastlanır.
Eğitiminize odaklanın ve icra sürecini öğrenin ve sonra biraz para kazanın!
Emlak ile para kazanma hakkında daha fazla bilgi ister misiniz?
Ücretsiz haber bültenimize kayıt olun, böylece bilgi geldiğinde hemen alın.