22.01.2001 - 01:00 | Son Güncelleme: 22.01.2001 - 01:00
Emsal kira bedeli
Gelir Vergisi Kanunu'nun "emsal kira bedeli" başlıklı 73. maddesi, kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düşük bir bedelle veya bedelsiz olarak kiraya vermeyeceğini bir karine olarak kabul etmekte ve mükelleflerin emsal kira bedelinden düşük bir kira geliri beyan edemeyeceklerini hükme bağlamaktadır.
Gelir Vergisi Kanunu'nun "emsal kira bedeli" başlıklı 73. maddesi, kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düşük bir bedelle veya bedelsiz olarak kiraya vermeyeceğini bir karine olarak kabul etmekte ve mükelleflerin emsal kira bedelinden düşük bir kira geliri beyan edemeyeceklerini hükme bağlamaktadır.
Kanunun anılan maddesine göre binalarda ve arazide emsal kira bedeli, her şeyden önce söz konusu yer için yetkili özel mercilerce veya mahkemece tespit edilmiş bir kira bedeli mevcutsa, bu tespit edilmiş değer emsal kira bedeli olarak kabul edilecektir. Eğer bu şekilde tespit edilmiş bir kira bedeli mevcut değilse, kiraya verilen bina veya arazinin emlâk vergisine esas beyan değerinin % 5'i yıllık emsal kira bedeli olarak alınacaktır.
Örneğin, 2000 yılında emlâk vergisi değeri 100 milyar lira olan ve bu değer üzerinden emlâk vergisi ödeyen Ali Bey'in, bu dairesi için yıllık emsal kira geliri bedeli 5 milyar liradır. Ancak Ali Bey, gerçekte, yıllık 4 milyar lira kira geliri elde ettiyse, bu gelirini mi, yoksa 5 milyar liralık emsal kira bedelini mi beyan edecektir. Her iki sorunun cevabı da, olumsuzdur. Çünkü, gelir vergisi, kişilerin elde ettikleri gerçek gelirleri üzerinden alınır. Bir başka deyişle, kişilerin gerçek olmayan veya elde etmedikleri gelirleri, gelir vergisine esas alınamaz. Öte yandan, kişilerin ekonomik faaliyetleri ve vergiyi doğuran olaylar, özel hukuk alanında, konumuza ilişkin olarak, kira sözleşmeleri ile oluşur. Kira sözleşmeleri, kira bedelini de gösterir.
Mükellefler, gerçekten elde ettikleri kira gelirlerini, kira sözleşmeleri, kira makbuzları veya kiraların bankadan ödendiği durumlarda banka dekontları veya posta havale makbuzları, kiracı ifadeleri ile kanıtlayabildikleri sürece, emsal kira bedeline göre beyanda bulunmak zorunda değildirler veya bu kişilere emsal kira bedelinden düşük kira geliri beyan ettikleri gerekçesiyle cezalı vergi salınamaz. Ancak kişilerin kira gelirini kanıtlayamamaları, ellerinde delilleri ve hatta yazılı kira sözleşmeleri bile olmaması durumlarında veya gerçekte daha yüksek kira aldıklarının ve bu miktarı gizlediklerinin vergi idaresince delillendirilmesi halinde, emsal kira bedeline göre vergi ödemeleri gerekecek, emsal kira gelirine göre düşük gelir beyan etmeleri halinde, cezalı vergi tarhiyatı ile karşılaşma ihtimalleri söz konusu olacaktır.
Kanunun anılan hükmüne göre, aşağıdaki istisnai hallerde emsal kira bedeli müessesesi uygulanmaz.
1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması
2. Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füruğ (çocuk, torun) veya kardeşlerin ikametine tahsis edilmesi
3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi
4. Mahalli idareler dahil bütün kamu kurum ve kuruluşları ile yapılan kiralamalar
Ancak burada 1, 2 ve 3 numaralı hüküm için dikkat edilmesi gereken nokta, ikamete tahsis edilmesidir. İkâmet, yerleşmek niyeti ile oturulan yerdir. Bu sebeple iş yeri olarak yapılan tahsisler, buraya girmez.
Bu istisnai hallere girmeyen ve emsal kira bedeli üzerinden beyanname vermeyi gerektiren hallere şunlar örnek verilebilir.
-Çocuğa iş yeri tahsisi
-Kişinin dairesini bedelsiz olarak şirketine kullandırması
-Bir dairenin (usul-füruğ ve kardeş kavramları dışında kalan), kardeş çocuğuna veya hala, dayı, teyze, amca gibi akrabalara iş yeri veya mesken olarak bedelsiz kullandırma
Emsal kira bedeli altında kira geliri elde eden ve dolayısıyla gerçek kira gelirini beyan edenlere önerimiz, aldıkları kira tutarlarını belgeleyen kira sözleşmesi, makbuz, dekont, havale belgesi gibi kira bedelini kanıtlayan belgelerini, ileride vergi idaresi ile bir ihtilaf çıkabileceğini de nazara alarak özenle saklamalarıdır.