HemÅirelik bakımı gayrimenkulüne yatırım – Yatırım olarak hemÅirelik bakımı gayrimenkulü satın almak mı? Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen çok az kiÅinin aklına ilk olarak bir huzurevi ya da apartman dairesi gelir. Bununla birlikte, bu yatırım türüne avantaj ve dezavantajları açısından da bir göz atmakta fayda
Bakım amaçlı gayrimenkule para yatırmak, ama nasıl?
Bakım mülkü ne anlama geliyor? Bir bakım mülkünün maliyeti nedir? Bir huzurevi satın alabilir misiniz? Dürüst sorular, dürüst cevaplar.
Bir yatırım pazarı olarak Almanya’ya bir bakış.
Şu anda Almanya’da bakıma muhtaç 4,1 milyon kişi bulunmaktadır. 731.000 kişiye tam yataklı bakım tesislerinde bakılmaktadır. Almanya dünyanın en pahalı sağlık sistemine sahip. Bakım amaçlı gayrimenkullere yatırım yaparken en büyük getiri faktörü, elbette demografik yapının gelişmesinin yanı sıra, nihayetinde bakım sistemini ve finansmanını destekleyen bir ülkenin ekonomik kapasitesidir. Birçok zengin ya da varlıklı ülke gibi Almanya’nın nüfusu da giderek yaşlanıyor.
Yakında nüfusun yarısı 50 yaşın üzerinde olacak ve buna bağlı olarak bakım evleri, bakım evleri ve huzur evlerine olan talep artacaktır. Standartlara uygun sade evlere ve tabii ki bakım sektöründe daha yüksek standartları karşılayan mülklere olan talep. Daha sonraki kiracılar, bakım seviyesine bağlı olarak burada ayda 2.000 avro ve daha fazla ödemektedir. Ayda ortalama 2.600 avro, yatılı bakıma ihtiyaç duyan 731.000 kişi ile birlikte ayda 1,9 milyar avro veya yılda 22,8 milyar avro.
Sözü uzatmadan, önce bu sistemin avantaj ve dezavantajlarına bir göz atalım:
Bir bakım mülkünün finansal yatırım olarak avantajları
Huzurevleri deneyimli yatırımcılar arasında popülerdir. “Klasik” gayrimenkulün bir yatırım olarak sunmadığı bazı avantajlar sunarlar. En büyük avantajı, bir yatırımcı olarak nispeten endişesiz bir şekilde yatırım yapabilmenizdir.
Bir bakım tesisinin işletmeci ile uzun süreli kiralanması minimum çaba gerektirir. Ev sahibi veya mal sahibi olarak sizin yapacak çok az işiniz var. Görevlendirilmiş mülk yönetimi, neredeyse her şeyi doğrudan mülkün işletmecisi ile düzenler.
Avantajlar:
- Yüksek geliÅme potansiyeli, 4,1 milyon (artan) bakıma muhtaç
- 731.000 kişiye tam yataklı bakım tesislerinde bakılmaktadır
- Yerinde sermaye yatırımı, 10.000 nüfuslu kasabalarda 100 birim
- Operatör ile uzun vadeli kira sözleÅmesi
- Az çaba, mülk yönetimi neredeyse her Åeyi operatörle hallediyor
- Gayrimenkul geliÅtiricileri yeni binalar için yatırımcı arıyor
Dezavantajlar: Huzurevi yatırım formunun riskleri
Elbette, kişisel çıkar söz konusu olamaz. Aynı şekilde, “saf” bir alıcı olarak, gereklilikler inşaat şirketi veya geliştirici tarafından zaten yerine getirildiği için gerçekten bir rol oynamayan özel bina düzenlemeleri de vardır.
Dezavantajlar:
- Kendi kullanımı için seçenek yok (ETW operatöre kiralanmıÅtır)
- Özel bina yönetmelikleri (geliÅtirici tarafından yerine getirilir)
- Ve…
Emlak dergisi FIV’de (röportaj) olduÄu gibi modele yönelik eleÅtiriler de var. Uzmanımıza yönelttiÄimiz soru: “Emeklilik veya huzurevlerine yapılan yatırımlar hakkında ne düÅünüyorsunuz?” Cevabı: “Çok az! – benim kısa cevabım. Bu, bu tür konutların bir yatırım olarak sahip olduÄu çok yüksek riskle ilgilidir. Sözde sosyal gayrimenkulden bahsediyoruz. Giderek yaÅlanan nüfus ve dolayısıyla yaÅlılar ve huzurevleri için kesinlikle artan talep göz önüne alındıÄında, bunun güvenli bir yatırım olduÄu öne sürülmektedir. Ancak yönetim mülkleri olarak – örneÄin oteller gibi – bu mülklerin ciddi bir dezavantajı var: iÅletmeci Åirket kötü bir iÅ çıkarırsa, böyle bir mülk hızla dipsiz bir kuyu haline gelir.”
Daha fazlasını dergide okuyabilirsiniz (harici):
Verim ve maliyetler (satın alma fiyatı, yan satın alma maliyetleri)
Her ilçede yaşlılar evi, huzurevi ve diğer çeşitler bulunmaktadır. Yatırımcıların ortak bir özelliği de kira sözleşmelerinin uzun vadeli olmasıdır. Operatörler, 3 yıllık, bazen de 5 yıllık yenileme seçenekleriyle birlikte 20, 25 yıllık sözleşmeler imzalıyor. Yani “iş uzun vadede güvence altında”. Girmek isteyenler, mülklerin tipik getirilerinin genellikle % 3,2 – 5,0 arasında olmasını bekleyebilirler.
Verim:
Verim çoğunlukla %3,2 – 5,0 arasındadır
Elbette bu getiriyi elde etmek için öncelikle yatırımların yapılması gerekiyor. Bu yan satın alma maliyetleri satın alma fiyatına eklenir:
Arazi devir vergisi (%3,0 – 6,5)
ve ek olarak:
Noter, mahkeme (%2,5)
İki faktör öne çıkmaktadır: birincisi, arazi devir vergisi ve ikincisi, noter ve mahkeme masrafları. Federal eyalete baÄlı olarak, arazi devir vergisi %3,0 – 6,5 arasında deÄiÅmektedir. Noter ve mahkeme masrafları satın alma fiyatının yaklaÅık %2,5’i kadardır.
Şimdi “talep tarafına” gelelim. Almanya’da bakım amaçlı gayrimenkul piyasası nasıl gelişiyor?
YaÅlanan toplum: YaÅa uygun konutlara yönelik artan talep
Faktör 1: Yaşlanan toplum. Size bir örnek vereyim: Caritas Altenhilfe’de bir huzurevinde yer ortalama 2.600 avroya mal oluyor. Bir yılda 31.200 avro eder. Caritas’a göre, bakım seviyesine, federal eyalete ve tesise bağlı olarak, maliyetler aylık 1.800 ila 3.990 avro arasında değişiyor.
Almanya’da bakıma muhtaç yaklaşık 4,1 milyon kişi bulunmaktadır (Federal İstatistik Dairesi’ne göre). Bu ülkede bakıma muhtaç olanların çoğunluğu 60 yaşın üzerindedir. Sonuçta, bakıma muhtaç kişinin arkasındaki özel kişi için aylık masraf çok yüksektir. Bakım seviyesi 2’de, tek bir bakım dairesi için maliyetler halihazırda aylık ~ 2.800 €’dur. Burada mutlak temel ekipmanlardan bahsediyoruz. Bakımevine, dairelerin büyüklüğüne ve donanımına bağlı olarak, her zaman olduğu gibi üst sınır yoktur.
- 731.000 kişi yatılı bakımda
- 2.600 Euro / ay; veya 31.200 Euro / yıl
- Verim / ay: 1,9 milyar
- Verim / yıl: 22,8 milyar
Huzurevlerinin gayrimenkul yatırımcıları için bir yatırım olarak bu kadar ilgi çekici olmasının nedeni budur. Özellikle de Almanya’da.
Hesaplama örneği, Almanya’daki yaş yapısındaki bu gelişmenin Almanya’dan ve yurtdışından yatırımcılar için avantajlarını göstermektedir.
Almanya’da Sakinlerin Yaşı
Emlak istatistiklerinde de belirtildiÄi üzere, Almanya en yaÅlı nüfusa sahip ilk 20 ülke arasında yer almaktadır. Hatta birazdan görüleceÄi üzere Almanya Åu anda 5. sırada yer almaktadır. İÅte Almanya’da yaÅ gruplarına göre güncel daÄılım. Giderek daha yaÅlı hale gelen ve huzurevleri ile yaÅlılar için evlerde artan bir konut ihtiyacı yaratan 40/50 yaÅ ve üzeri büyük grup açıkça görülmektedir.
Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz
KarÅılaÅtırmalı olarak YaÅayanlar: Dünya çapında
Almanya, en yaşlı ortalama nüfusa sahip ülkeler arasında 5. sırada yer almaktadır. Sadece Portekiz, Martinik, İtalya ve Japonya Federal Cumhuriyet’in önünde yer almaktadır.
- Japonya
- İtalya
- Martinique
- Portekiz
- Almanya
Not: Eğer merak ediyorsanız, Martinik nedir? Martinik, Karayip Denizi’nde Fransız topraklarının bir parçası olan bir adadır.
Güçlü ulusal ekonomi ve tahminler
Faktör 2: Güçlü ekonomi ve öngörü – Almanya dünyanın dördüncü büyük ekonomik gücü ve Avrupa’nın en büyük ekonomik alanıdır. Sermaye yatırımı söz konusu olduÄunda neredeyse baÅka hiçbir ülke bu kadar ilgi çekici deÄildir. Ancak, çok az kiÅinin radarında huzurevi vardır, bunun yerine yatırım olarak klasik kat mülkiyetine veya bir eve yatırım yaparlar. Yine de burada elde edilen getiriler, özellikle Almanya’daki diÄer
Küresel fenomenler (2009 mali krizi, 2020 Korona) dışında, Avrupa’nın kalbindeki Alman ekonomisi çok sağlam ve istikrarlıdır. Burada görülebileceği gibi, Almanya’da reel gayri safi yurtiçi hasılanın (yıllık değişim) gelişiminde, 2008’den 2019’a ve 2022’ye kadar olan tahminlerde.
YaÅlılıkta artan bakım derecesi, daha yüksek maliyetler
Faktör 3: Yaşlılıkta artan bakım derecesi, daha yüksek maliyetler – Alman sağlık sistemi dünyadaki en pahalı sistemlerden biridir. Sadece devlet değil, aynı zamanda gelecekte huzurevinde kalacak kişilerin yakınları da huzurevlerine yatırım yapmakta ya da huzurevi sakinlerinin aylık masraflarını karşılamaktadır.
Almanya’da huzurevinde bir yakını olan herkes her ay belirli bir miktar ödüyor. Bu, bakılan kişinin bakım seviyesine bağlıdır. Bakım seviyesi 1, en düşük sübvansiyonu alan bakım seviyesidir. Bakım seviyesi yükseldikçe, devletten daha fazla sübvansiyon alınmakta, dolayısıyla maliyetler de yükselmektedir.
Hiç kimse bu süreçte sevdiklerinin konforundan ödün vermek istemez!
Artan maliyetlere rağmen yüksek kaliteli tesislere önem verilmektedir. Bu, kat mülkiyeti dairelerinin “düşük fiyat” segmentinde inşa edilmesi ve işlem görmesi gerekmediği anlamına gelmektedir. Bakım emlakçılığı alanında her şey kaliteyle ilgilidir.
Metropol alanı veya kırsal alan – gayrimenkul getirisi
Faktör 4: Metropol bölgesi veya kırsal bölge – gayrimenkul getirileri – Huzurevleri her zaman sadece Berlin, Hamburg, Münih veya Köln ve Düsseldorf gibi metropol bölgelerinde inÅa edilmemektedir. Her küçük Alman kasabasında, hatta 5.000 ila 10.000 nüfuslu gerçekten küçük kasabalarda bile huzurevleri inÅa edilmektedir. Her huzurevinde genellikle en az 100 konut birimi bulunmaktadır.
Büyük şehirlerde, bakım mülkleri içindeki bireysel apartman daireleri için çok fazla rekabet vardır. Kırsal kesimde bazen iyi pazarlıklar yapabilirsiniz. Mülkün getirisi de buna bağlı olarak çok daha yüksektir. Rekabet daha azdır ve genellikle yerel alıcıların öz sermayesi de bölgeler üstü gayrimenkul yatırımcılarınınkinden daha düşüktür.
“Kırsalda” yatırım: Büyük şehirlerden uzakta
Bu nedenle bir yatırımcı olarak sadece büyük şehirlere odaklanmamalı, aynı zamanda daha küçük kasabalara da göz atmalısınız. Özellikle de 5, 10 veya 20 apartman dairesine yatırım yapmak söz konusu olduğunda.
Bir mülk satın alma sürecinin tamamı tipik bir kat mülkiyetinden farklı değildir. Sadece birkaç parametre farklıdır, ancak bunlar bir gayrimenkul yatırımcısı olarak sizin için çok az önem taşır. Tüm yasal ve kanuni koşullar geliştirici veya inşaat şirketi tarafından zaten yerine getirilmiştir.
Gayrimenkul edinimi
Faktör 5: Mülk edinme – Kârlılıkta (mülk getirisi) belirleyici bir faktör de bu nedenle mülk araştırmasıdır (mülk edinme).
Çekici yeni binalar nerede bulunabilir? Tipik emlak portallarında çok az sayıda yüksek getirili mülk görünür; bunlar doÄrudan emlakçıdan veya geliÅtiriciden“piyasa dıÅı” olarak satın alınır. Yüksek getirili mülkler arıyorsanız, sadece emlak ilanlarına güvenmemeli, gerçekten ilginç mülklere ulaÅmak için aÄınızı önceden oluÅturmalısınız.
Özellikle yeni başlayanlar için bu ipucu:
İpucu: Acentelerle erken bir aşamada iletişime geçin; mülk tamamlanmadan önce satılır.
Mümkün olduğunca az dezavantaj ve riske sahip olmak için, brokerlerle önceden iletişime geçmeye değer. Açıklandığı gibi, mülkler sadece inşaat tamamlandığında değil, çok daha önce satılmaktadır. Buna göre, tüm münferit birimler genellikle inşaat tamamlanmadan 6 ay önce satılmaktadır.
Bakım dairelerinin avantajlarını bir kez daha özetleyelim:
- Yüksek geliÅme potansiyeli, 4,1 milyon (artan) bakıma muhtaç
- 731.000 kişiye tam yataklı bakım tesislerinde bakılmaktadır
- Yerinde yatırım, 10.000 nüfuslu kasabalarda 100 birim
- Operatör ile uzun vadeli kira sözleÅmesi
- Az çaba, mülk yönetimi neredeyse her Åeyi operatörle hallediyor
- Gayrimenkul geliÅtiricileri yeni binalar için yatırımcı arıyor
Yatırım Almanya: Berlin, Hamburg, Köln & Co.
Almanya’da karlı bir yatırım mı arıyorsunuz? Avrupa’nın en büyük emlak piyasasında, Berlin gibi uluslararası şehirlerdeki küçük apartman dairelerinden, Almanya gibi yaşlanan bir toplumda giderek daha cazip hale gelen yukarıda bahsedilen huzurevlerine kadar birçok seçenek mevcuttur. Nihayetinde, mülkün getirisi mülk seçiminde ve tercihinde en büyük rolü oynamaktadır.
Kat mülkiyeti, ticari, bakım mülkiyeti & Co.
Almanya’da gayrimenkul yatırımı konusuna daha kapsamlı bir genel bakış elde etmek istiyorsanız, burada sizin için konuyla ilgili başka bir rehberimiz var.
Egzotik yatırım: Daire mi yoksa…? ?!
Egzotik gayrimenkul yatırımı konusunda çok ilginç bir röportajı da buradan okuyabilirsiniz. Yatırım yaptığınız ev her zaman tipik bir müstakil ev, teraslı ev veya yarı müstakil ev olmak zorunda değildir. Kesinlikle yatırım yapmayı düşünmeye değer başka mülkler de vardır.
Klasik veya egzotik yatırım: Hangi mülk yatırım için uygundur?
- Yatırım olarak hangi mülk? – Yatırım görüÅmesi
Finansman: Gayrimenkul ve bakım evleri
Bakım dairelerinin, arsaların veya ticari bir mülkün finansmanı – doğru gayrimenkul kredisi seçimi, faiz yükünün ve dolayısıyla gayrimenkul kredinizin toplam maliyetinin ne kadar yüksek olacağını belirler. Bir gayrimenkul kredisi seçerken bile, potansiyel bir alıcı olarak klasik bir rant finansmanı mı yoksa başka bir finansman şekli mi seçmeniz gerektiği gibi birçok soru ve düşünceyle karşı karşıya kalırsınız. Takip finansmanı da çeşitli şekillerde mümkündür. Sonuçta, uzun ve sabit bir borç faiz oranıyla mı yoksa esnek bir gayrimenkul kredisiyle mi daha iyi durumda olacağınız sorusuyla karşı karşıya kalırsınız.