Kira Sözleşmesi Nedir? Türleri Nelerdir?
Kira Sözleşmesi’nin Tanımı
Kira öyle bir sözleşmedir ki, bununla kiralayan bir malını, ücret karşılığında, kiracıya kira süresince kullandırma ve yararlanma amacıyla bırakma borcu altına girer (BK.248-270). Bu tanım genel bir tanımdır. Kira sözleşmesinin konusunu hem taşınırlar hem de taşınmazlar oluşturur.
Bir bedel karşılığında geçici bir süre için, başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın kullanılmasına kira, buna ilişkin anlaşmaya da kira sözleşmesi denir. Kira sözleşmesi, karşılıklı iradelerin birleşmesiyle oluşur. Kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran bir akittir.
Kira sözleşmesi başka bir ifade ile, mal varlığında bir değişme olmadan başkasına kullanma ve yararlanma hakkı veren, sürekli bir borç ilişkisidir.
Kısaca, kira sözleşmesinin konusunu oluşturan bir şey veya hakkın, bir ivaz karşılığında kiracıya devri borcunu doğuran bir sözleşme biçiminde de tanımlanabilir.
Bir şey veya hakka ilişkin kullanma, yararlanma hakkının devrini hedef tutan sözleşmeler, ivazlı veya ivazsız olmaları bakımından başlıca iki grupta toplanabilirler. Bunlardan biri olan kira sözleşmeleri, kullanmanın bir ivaz karşılığında, devri borcunu doğururlar. Bu sözleşmelerin de, adi kira ve hasılat kirası olmak üzere iki çeşidi vardır .
Adi kira sözleşmesi; Borçlar Kanunu’nun 248. maddesinde, “kira sözleşmesini, kiralayanın belli bir şeyin kullanımını zamana bağlı olarak kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık, kira bedeli ödemeyi borçlandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlamaktadır. Taraf iradelerinin uyuşması, kiralayanın kiralanan malı kiracıya belli bir süre kullandıktan sonra geri vermek üzere bırakması, kiracının da buna karşılık kiralayana kira parası ödeme taahhüdünde bulunması, sözleşmenin niteliğini ve asli unsurlarını oluşturur. Taşınmaz ve taşınırlar sözleşmenin konusudur. Kira sözleşmesi yapmak için, tarafların medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmaları gerekir. Sözleşme, taşınmazın kullanımı nedeniyle kiracıya bir bedel ödeme yükümlülüğü yüklemektedir. Bu yükümlülüğün tam ve zamanında yerine getirilmemesi, davacıyı temerrüde düşürür. İcra İflas Kanunu kiralayana, temerrüde düşen kiracının tahliyesini isteme hakkı verir.
Adi kira sözleşmesi, örneğin ürün kirası ile veya iş sözleşmesi ile karışabilen karma bir sözleşmedir. Sadece her bireysel durumun özel koşulları, bu sözleşmelerden birine veya ötekine özgü kuralların ayrı, ortak ve yardımcı olarak uygulanması gerektiğinin belirlenmesine olanak tanır. Bundan başka yalnız başına sözleşmecilerin tanımlamaları da, hu-kuksal bir değer taşımayabilir .
Hasılat kirası ise, BK. 270 maddesinde, hasılat veren bir mal veya hakkın kullanılmak, semerelerinden yararlanılmak ve işletilmek üzere, bir bedel karşılığında kiralayan tarafından, kiracıya devredilmesi borcunu doğurur şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu tanımlardan da anlaşıldığı üzere, kira sözleşmesi aktin konusu ve bedeli üzerinde, tarafların serbest iradelerinin birleşmesiyle hukukî sonuç doğuran, rızaî bir sözleşmedir. Bunun için sözleşmenin konusunun teslimi de şart değildir. Diğer sözleşmelerde olduğu gibi, kira sözleşmesinde de kiralayan ve kiracı olmak üzere iki taraf vardır. Kiraya veren kimseye kiralayan, kira konusundan belli bir ücret karşılığı geçici bir süre yararlanan kişiye de kiracı denir. Kiralayanın malik olması zorunlu değildir. Bir kimse başkasına ait bir malı kiraya verebilir. Kira sözleşmesi
karşılıklı borç ilişkisi doğurur. Bu ilişki şahsî nitelikte bir borç ilişkisi olup, ancak sözleşmenin tarafları için hüküm ifade eder .
Kira Sözleşmesi’nin Türleri Hukuki Niteliği
Kira Sözleşmesinin Türleri; Adi Kira ve Hasılat Kirası
Borçlar Kanununda, adi kira ve hasılat kirası olmak üzere, iki çeşit kira sözleşmesi düzenlenmiştir. BK’nun 248 -269 maddeleri adi kira, 270-298 maddeleri ise hasılat kirasına ilişkin bulunmaktadır. Adi kira BK’nun 248 maddesinde tanımı yapıldığı gibi, taşınır veya taşınmaz bir malın belli bir ücret karşılığı kullanma hakkının bir başkasına bırakılmasıdır. Bu tür kira sözleşmesinde, sadece kullanma hakkı söz konusudur. BK’nun 270 maddesinde düzenlendiği şekli ile hasılat kirası, ürün veren taşınır veya taşınmaz malların veya hakkın bir ücret karşılığında kullanılmasını ve semerelerinin toplanmasının dışında, ticarî işletmelerin ve hakların kiralanması halini de ifade eder. Hasılat kirasının asıl türü olan alalade hasılat kirası, ürün veren taşınır veya taşınmaz bir malın veya hakkın sırf kullanılmasıdır ki, bu halde bu halde kira bedeli kural olarak paradır. Bundan ayrı hasılat kirasının, iştirakli kira veya hayvan kirası olmak üzere türleri de vardır.
Adi Kira ve Hasılat Kirasının Hukuki Niteliği
Adi kira sözleşmesi, ayni bir sözleşme olmayıp, rızaî bir sözleşme niteliğindedir. Adi kira sözleşmesiyle kiracının sahip olduğu kiralananı kullanma hakkı, kişisel nitelikte bir hak ve alacaktır. Kiralanan üzerinde bu sözleşmeyle kiracı, herhangi bir aynî hak ya da talep kazanamaz. Ancak bu hakkın, tapu siciline şerh edilmesi yoluyla kuvvetlendirilebilmesi imkanı vardır. Yine tanımdan anlaşılacağı üzere, kira sözleşmesi, her iki tarafın borç altına girdiği, karşılıklı sözleşmelerdendir. Çünkü, kiracı kiralananın kullanılması karşılığında, kira parası ödeme borcu altına girmektedir. Bu durum, adi kira sözleşmesinin ivazlı kullanma hakkı veren sözleşme olduğu şeklinde ifade olunmaktadır. Bu sözleşme, kiracıya kiralananı mutad ölçüler içinde kullanma yetkisini verir”.
Hasılat kirası sözleşmesi, aynî bir sözleşme olmayıp, rızaî bir sözleşme niteliğindedir. Sözleşmenin kurulabilmesi için, tarafların anlaşması yeterlidir. Kira konusunun kiracıya teslim edilmesi, sözleşmenin kurulması için şart değildir. Her iki tarafın borç altına girdiği karşılıklı sözleşmelerdendir. Çünkü kiracı, kiralananı kullanma ve işletme karşılığı olarak kira parası ödeme ya da kiralananı işletmeden elde ettiği gelirden bir pay verme borcu altına girmektedir. Hasılat kirası sözleşmesinde, kiracının kiralananı kullanma ve işletme hakkı, kişisel nitelikte bir haktır.