Kiracı Tahliye Avukatı: Kiracının Tahliye Süreci ve Hukuki Yollar
Mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkiler zaman zaman gerilimli hale gelebilir, özellikle de kiracının mülkten tahliyesi gerektiğinde. Bu gibi durumlarda, kiracı tahliye avukatı devreye girer. Kiracı tahliye davası, mülk sahiplerinin, kiracılarını çeşitli nedenlerle mülkten çıkarmak için başvurdukları yasal bir süreçtir. Bu makale, tahliye sürecinin nasıl işlediği, gerekli belgeler, tahliye kararının uygulanması ve itiraz süreçleri gibi önemli konuları ele alacak.
Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kiracı tahliye davası açmak, belirli adımların izlenmesini gerektirir. İlk olarak, mülk sahibinin kiracıya karşı haklı bir tahliye nedenine sahip olması gerekir. Bu, kira sözleşmesinin ihlali, kira ödemelerinin düzensiz yapılması veya mülkün zarar görmesi gibi nedenler olabilir.
Ön Hazırlık ve Gerekli Belgeler
Tahliye davası açmadan önce, mülk sahibinin elinde kira sözleşmesi, ödeme kayıtları gibi kiracıyla ilgili tüm belgelerin bulunması gerekir. Ayrıca, kiracıya tahliye talebini içeren bir ihtarname gönderilmesi ve bu ihtarnamenin tebliğ edildiğine dair kanıtların toplanması önemlidir.
Davanın Resmi Olarak Açılması
Gerekli belgeler toplandıktan sonra, mülk sahibi veya temsilcisi, konu hakkında uzmanlaşmış bir kiracı tahliye avukatı ile birlikte mahkemeye resmi olarak dava açabilir. Dava dilekçesi, tahliye talebinin nedenlerini ve kiracının ihlallerini detaylı bir şekilde içermelidir.
Tahliye Davası Süreci
Tahliye davası süreci, davanın açılmasından tahliye kararının uygulanmasına kadar çeşitli aşamalardan oluşur. Bu süreç, mahkemenin yoğunluğuna ve davanın karmaşıklığına bağlı olarak değişkenlik gösterebilir.
Davanın İşleyişi
Dava açıldıktan sonra, mahkeme tarafından bir duruşma tarihi belirlenir. Duruşmada, her iki taraf da kendilerini temsil eden avukatlar aracılığıyla argümanlarını sunar. Mülk sahibi, tahliye talebinin meşru nedenlerini ve kiracının sözleşmeyi ihlal ettiğine dair kanıtları mahkemeye sunmalıdır.
Duruşmalar ve İspat Süreci
Duruşma sürecinde, tanıkların ifadeleri alınabilir ve ilgili belgeler incelenir. Mülk sahibinin, tahliye talebini destekleyen güçlü kanıtlara sahip olması, davanın lehine sonuçlanmasında önemli bir faktördür.
Tahliye Kararı Nasıl Uygulanır?
Mahkeme, tahliye talebini haklı bulursa, tahliye kararı çıkarır. Bu karar, kiracıya tebliğ edilir ve belirli bir süre içinde mülkü boşaltması istenir.
Tahliye Kararının Tebliği
Tahliye kararı, resmi bir tebligat yoluyla kiracıya iletilecektir. Bu tebligat, kiracının mülkü belirli bir tarih öncesinde terk etmesi gerektiğini bildirir.
İcra Yoluyla Tahliye
Kiracı, mahkeme tarafından belirlenen süre içinde mülkü terk etmezse, mülk sahibi icra dairesine başvurarak tahliye işlemini zorla yaptırabilir. Bu süreç, resmi bir icra memuru eşliğinde gerçekleştirilir.
Tahliye İçin Gerekli Belgeler ve Süreç
Tahliye sürecinde, mülk sahibinin çeşitli belgelere ihtiyacı vardır. Bu belgeler arasında kira sözleşmesi, ihtarname, ödeme kayıtları ve mahkeme kararı bulunur.
Kiracıya İhtarname Gönderilmesi
Tahliye sürecinin başlaması için, mülk sahibinin kiracıya bir ihtarname göndermesi gerekir. Bu ihtarname, kiracının ihlallerini ve tahliye talebini içerir. İhtarname, resmi bir tebligat yoluyla kiracıya ulaştırılmalıdır.
Dava Dosyası İçin Gerekli Belgeler
Dava açılırken, mülk sahibi tarafından mahkemeye sunulması gereken belgeler arasında kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarname ve diğer ilgili dokümanlar yer alır. Bu belgeler, davanın sağlam bir temele dayandırılmasını sağlar.
Kiracı Tahliye İtiraz Süreci
Kiracı, tahliye kararına itiraz edebilir. Bu süreç, kiracının itiraz dilekçesini mahkemeye sunmasıyla başlar. İtiraz, genellikle tahliye kararının haksız veya usulsüz olduğuna dair argümanlara dayanır.
İtirazın Şartları ve Süreci
Kiracının itirazı kabul edilebilir olması için, tahliye kararına itiraz etmek için yasal bir temeli olması gerekir. Bu, genellikle tahliye sürecinde usulsüzlüklerin olması veya tahliye kararının haksız yere verilmiş olması gibi durumları içerir.
İtirazın Sonuçları
İtiraz süreci, kiracının lehine sonuçlanırsa, tahliye işlemi durdurulur veya iptal edilir. Ancak, mahkeme kiracının itirazını reddederse, tahliye süreci devam eder.
Gayrimenkul Hukuku ve Kiracı Tahliye
Kiracı tahliyesi, gayrimenkul hukukunun önemli bir parçasıdır. Bu alandaki yasalar, mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkileri düzenler ve her iki tarafın da haklarını korur.
Gayrimenkul Hukukunun Temel İlkeleri
Gayrimenkul hukuku, mülkiyet hakları, kira sözleşmeleri ve mülkün kullanımı gibi konuları içerir. Bu hukuk dalı, mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde temel bir rol oynar.
Kiracı Tahliyesinin Hukuki Yönleri
Kiracı tahliyesi, mülk sahiplerinin kiracılarına karşı yasal haklarını kullanmalarını sağlar. Ancak, bu süreç, belirli yasal prosedürlere ve adillik ilkesine uygun şekilde gerçekleştirilmelidir.
Tahliye Davası Avukatı Seçimi
Tahliye davası sürecinde, uzman bir avukatın desteği, mülk sahibi için büyük önem taşır. Doğru avukat seçimi, davanın başarılı bir şekilde sonuçlanmasında kritik bir faktördür.
Avukat Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tahliye davası avukatı seçerken, avukatın bu alandaki deneyimi ve başarı oranı göz önünde bulundurulmalıdır. Ayrıca, avukatın iletişim becerileri ve müvekkiliyle olan ilişkisi de önemlidir.
Başarılı Bir Tahliye Davası İçin İpuçları
Başarılı bir tahliye davası için, mülk sahibinin avukatıyla yakın işbirliği içinde çalışması ve gerekli tüm belge ve kanıtları sağlaması gerekir. Ayrıca, sürecin her aşamasında sabırlı olmak ve yasal prosedürlere sıkı sıkıya uymak önemlidir.
Kiracı tahliye süreci, mülk sahipleri için zorlu ve karmaşık olabilir. Ancak, doğru adımların izlenmesi ve uzman bir avukatın desteğiyle, bu sürecin adil ve etkili bir şekilde yönetilmesi mümkündür. Mülk sahipleri ve kiracılar, karşılıklı saygı ve yasalara uygun hareket ederek, bu tür durumlarla en iyi şekilde başa çıkabilirler.
Sıkça Sorulan Sorular
- Kiracı tahliye davası için hangi belgeler gerekli?
- Tahliye kararı kiracıya nasıl tebliğ edilir?
- Kiracı tahliye kararına nasıl itiraz edebilir?
- Tahliye davası ne kadar sürebilir?
- Tahliye davası açmak için hangi durumlar gerekli?
- Kiracı tahliye davası avukatı nasıl seçilir?
Kiracı tahliye süreci, hem mülk sahipleri hem de kiracılar için zorlu bir süreç olabilir. Ancak, yasalara uygun hareket edilmesi ve profesyonel yardım alınması, bu sürecin adil bir şekilde yönetilmesini sağlar. Kiracı tahliye davaları, gayrimenkul hukukunun karmaşık alanlarından biri olduğu için, bu konuda deneyimli bir avukatla çalışmak, mülk sahipleri için en iyi yol olacaktır.
İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI
Genel olarak kira hukuku:
Kira hukuku iki ana bölümden oluşmaktadır. İlki adi kira sözleşmesi çerçevesinde oluşturulan ve kiracının sadece kullanma hakına sahip olduğu kira ilişkisidir. Diğer kira sözleşmesi de genel olarak bilinen ürün kira sözleşmesidir. Bu sözleşmelerde eşya veya hak kiracıya kira bedeli karşılığında kullanılması ve yararlanılması üzerine bırakılmaktadır. TBK çerveçesinde de :
MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Şeklinde tanımlanarak yapmış olduğumuz tanımı kapsamaktadır.
Ülkemizde sıklıkla karşılaştığımız konu ise kanunda ayrıca düzenlenen konut ve çatılı işyeri kirasıdır. Kanun koyucu daha çok problem çıkan konularda ayrıca düzenlemeler yaparak daha ayrıntılı şekilde kanun maddeleri düzenlemiştir. Bu maddeler TBK 339 ve devamında düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesi süre bakımından:
Kanun koyucu genel olarak kira sözleşmelerinde konut ve çatılı işyeri kirasını ayrıca düzenlediği için bu konuda da ayrıca düzenleme bulunmaktadır:
MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Burada şayet bildirimde bulunmazsa kiracı kira sözleşmesi bir yıl süreyle uzamaktadır. Bu durumda kiraya veren sebebi bulunmadığı takdirde sözleşmeyi fesh edemez. Aşağıda fesih sebepleri anlatılacaktır. Fakat 10 yıl geçtikten sonra kiraya veren her uzama yılının sonundan 3 ay önce bildirimde bulunursa sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya verenin sorumlulukları:
MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
Bu hüküm ihlal ettiğinde, ya borçlu temerrüdü hükümlerine göre ya da teslim gerçekleştikten sonra olduysa ayıplı ifa hükümleri uygulama bulur. Kiracı lehine konut ve çatılı işyeri kiralarında hükümleri emredici şekilde düzenlenmiştir.
Bir diğer husus ise kiraya verilecek olan evin veya işyerinin durumudur:
MADDE 304- Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Bu madde çerçevesinde anlaşılması gereken husus ise şayet kiraya tutulan evde örnek olarak kalorifer var denildi fakat kiraya tutulduğunda kalorifer olmadığı görüldüğünde kiralamaktan kaçınılabilir. Fakat kombinin bozuk olması gibi bir durum var ise ayıbın giderilmesi isteme hakkı vardır. Bir diğer hakkı ise kendisi ayıbı giderebilir. Giderirse bu durumda yapılmış olan masraf kiraya verenden istenebilir.
Bir başka husus ise:
MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
Bu madde çerçevesinde ise kiralanan el değiştirirse kiraya veren yeni malik olmaktadır.
Bir başka konu ise kiraya veren sözleşme hükümlerini değiştiremez:
MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Bu kapsamda da kiraya veren sözleşmeye kira bedelleri ödenmezse cezai tazminat olacağı veya ileride ödenmesi gereken kira bedellerinin ödeneceğini öngören hükümler geçersizdir:
MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Kiracının yükümlülüklerine bakıldığında ise :
En temel borçları düzenleyen madde TBK 316 madde çerçevesinde düzenlenmiştir:
MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
İlk fıkra çerçevesinde sözleşmeye uygun kullanmak zorunda olunması en temel borcudur. Kiralananı kullanırken kiralananın niteliğine ve sözleşmede ön görülen tahsis amacına ilişkin söz konusu kiralanan kullanılacaktır. Konut olarak kiralandıysa konut olarak, iş yeri olarak belirli bir iş için kullanıldıysa o amaç için kullanılması gerekir.
Özenli olarak kullanmanın manası ise örneğin çalınmasını engellemek için gerekli önlemleri alınması denilebilir.
Kiralananın kiraya verenin iyi adının korunması için ahlaka aykırı olarak kullanmaması gerekir. Başka ahlaka aykırı amaçlarla kullanılmaması gerekir.
Ayrıca:
MADDE 341- Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.
Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.
Şeklinde düzenleme yapılarak maddi olarak sorumluluklarının bir kısmı da yazılmıştır.
Bunlara aykırı davranılırsa bu durumda kiracı aleyhine tazminat sorumluluğu başlayacaktır.
Kiracının vaktinden önce kiraladığı kiralanandan çıkması üzerine makul süre kadar kira sözleşmesi devam etmiş sayılır:
MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Bu kapsamda da makul süre her bölgeye göre değişmektedir. İstanbul’un en işlek yerlerinde 1 ay olabilirken, Anadolunun bir bölgesinde 4 ay olabilmektedir.
Kiralananın Tahliyesi
İlk olarak kiracı şayet tahliye taahhüdü vermişse belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası kiraya veren açabilir.
MADDE 352- “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”.
Diğer tahliye sebebi ise iki haklı ihtar yapıldığında bu durumda kiraya veren kiracıyı tahliye edebilir. Kural olarak bir kira yılı içerisinde kiraya veren kira bedelini ödemediği için kiracıya iki kez haklı ihtarda bulunursa artık tahliye davası açabilir.
Diğer bir konu ise kiralanandan kaynaklı olarak kiralayanın yakınlarının konut ihtiyacıdır.
Kira hukuku burada kısaca bahsedilen konulardan geniş bir hukuk dalıdır. Bu kapsamda da kiracı, kiraya veren ve ilgili diğer kişilerin haklarına daha çabuk ulaşabilmesi için ayrıntılı bilgileri büromuz ile irtibata geçerek ulaşabilirsiniz.
HİZMETLERİMİZ VE İLETİŞİM
İstanbul kira hukuku avukatı olarak Yıldırım Hukuk Bürosu İstanbul Anadolu Adliyesi, Çağlayan Adliyesi, Bakırköy Adliyesi ve Büyükçekmece Adliyesi gibi adliyeler başta olmak üzere İstanbul’un ve Türkiye’nin her yerinde kira sözleşmesi akdetme, kiralanın tahliyesini sağlama ve kiraya veren, kiracı ilişkilerinde ortaya çıkacak tüm problemlerle ilgili hizmetlerimizi müvekkillerimize etkin ve hızlı sonuçlar vererek sunmaktayız.
Kocaeli, Yalova, Sakarya ve Bursa olmak üzere Türkiye'nin bir çok yerinde hukuki danışmanlık hizmeti vermekteyiz.