Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 299.maddesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
6098 sayılı Borçlar Kanunu kira sözleşmesini 818 sayılı eski Borçlar Kanunundan daha kapsamlı olarak düzenlemiştir.
Yeni Borçlar Kanunu esas itibariyle eski kanunun kira sözleşmesine ait hükümlerini göz önünde bulundurmakla birlikte, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun hükümlerini de yeni metne almıştır. Bu nedenle Yeni Borçlar Kanununda kira sözleşmesi üç farklı bölüme ayrılarak maddelenmiştir: Birinci ayrımda “Genel hükümler”; İkinci ayrımda “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ve Üçüncü ayrımda ise “Ürün kirası” düzenlenmektedir.[1]
6098 sayılı Borçlar Kanunu düzenlemesi ile, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun yürürlükten kaldırılmıştır.
Kira sözleşmesinin süresi: Yeni Borçlar Kanununun getirdiği ilk yenilik kira sözleşmesinin süresine ilişkindir. Kira süresi, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 300. maddesinde düzenlenmiştir (818 sayılı Borçlar Kanunu’nda kira süresine ilişkin bir madde bulunmamaktadır). Kira sözleşmeleri belirli süreli yapılan ve belirli olmayan bir süre için yapılan kira sözleşmesi olmak üzere ikiye ayrılmıştır.[2]
Kiralananın el değiştirmesi: 6098 sayılı Kanun’un 310. maddesinde düzenlenmiştir. Eski kanunda 254 üncü maddede yer almaktaydı. Yeni hükme göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Bu madde ile kiracı yeni malik karşısında korunmaktadır. Eski kanun zamanında kira ilişkisinin devamı için yeni malikin rızası aranırken, yeni kanunda kira ilişkisinin devamı için yeni malikin rızası aranmamaktadır.
Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi
Belirli süreli adi kira sözleşmelerinde: 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 327. maddesinde düzenlenmiştir.(818 sayılı Kanun md. 263 karşılığıdır). Normal şartlarda düzenlenen, süreli kira
sözleşmeleri kira süresinin bitmesi ile son bulur. Taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse kira sözleşmesi süresiz olarak uzar.
Konut ve çatılı iş yerleri kira sözleşmelerinde: 6098 Sayılı Kanun’un 347. maddesinde düzenlenmiştir (6570 Sayılı Kanun’un 11. maddesinin karşılığıdır). Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme belirli süreli ise, kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.[3] 15 gün önceden bildirim şartı gerçekleşmezse sözleşme aynı şartlarda bir yıl için yenilenmiş olur
Ürün kirası sözleşmesinde: 6098 Sayılı Kanun’un 367/2. maddesinde düzenlenmiştir (818 sayılı BK md. 287 karşılığıdır). Ancak tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri halinde aksi kararlaştırılmadıkça kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır. Sözleşmenin bitiminden itibaren 6 ay öncesinde feshi ihbarda bulunulmadığı takdirde ürün kirası yıldan yıla yenilenir.
6098 Sayılı Borçlar Kanunda Adi Kiraya Tabi Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi
Süresi belli sözleşmelerde: 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 327. maddesinde düzenlenmiştir (818 sayılı Kanun md. 263 karşılığıdır). Maddede belirtilen adi kira hükümlerine tabi yerler için düzenlenen süreli kira sözleşmeleri kira süresinin bitmesi ile son bulur. Bu durumda kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibarin bir ay içinde icraya başvurarak süre bitimi nedeniyle kiralayanın tahliyesini isteyebilir. (İİK md. 272).[4]
Süresi belli olmayan sözleşmelerde:6098 sayılı kanunda 329 ve 330.maddelerde feshi ihbar süreleri verilmiştir. Bu sürelere dayanılarak dava açılabilir.6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 329. maddesinde belirtilen taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında (818 BK 262 md karşılığıdır) bir yıllık süre 6 aylık devrelere ayrılarak her bir devre için en az üç ay öncesinden ihbar tebliğ edilmesi koşuluyla altı aylık devre sonunda dava açılır. Burada dikkat edilecek husus altı aylık dönemde üç ay önce ihtar tebliğ edilip davanın mutlaka o dönemin sonunda açılıp açılmadığıdır.[5]
Kanunun 328 inci maddesinin ikinci fıkrasında süresinde yapılmayan ihtara da sonuç bağlanmıştır. Maddeye göre bir önceki dönemde süreye uyulmaksızın yapılan ihtar, yapıldığı dönemdeki fesih için geçerli değil fakat sonraki dönemdeki fesih için geçerlidir.yani sonraki dönemde tekrar ihtar çekilmesine gerek yoktur.
Bildirime ilişkin 330 uncu madde de yeni bir düzenlemedir. Maddeye göre özel kullanım alanına sahip taşınır bir malın kiracısı,kira sözleşmesini üç aylık kullanım süresinden bir ay önce fesih bildirimi yapmadıkça sözleşmeyi sona erdiremez.
6098 Sayılı Kanun’a Göre Konut ve Çatılı İş Yerleri Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süreleri:
6098 sayılı Kanun’un 350/3 maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenleme eski Borçlar Kanunu döneminde yoktu. Maddeye göre; sözleşme belirli süreliyse süre dolduktan sonra bir ay içinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin düzenlemelerde bildirim süresi olarak ne kadar süre öngürülmüşse, bu sürelere uyularak belirlenerek tarihten sonra itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
353 üncü madde konut ve çatılı iş yerleri kira sözleşmelerinde dava açma süresinin uzamasını düzenler. Buna göre,kiralayan, kira süresi bitiminden önce veya kanunda düzenlenen bir aylık dava açma süresi içinde tahliye iradesini veya dava açacağını yazılı bir ihtarla belirtmiş ise,dava açma süresi bir kira yılı için uzamış olur.
Hasılat kirasında dava açma süresi: kanunun 367 nci maddesinde düzenlenmiştir (818 sayılı Kanun’un 287. maddesi karşılığıdır). Belirli süreli sözleşmelere sürenin bitiminde sözleşme kendiliğinden sona erer. Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Yenilenen kira sözleşmesi yasal bildirim süresine uyularak her kira yılının sonu için feshedilebilir.[6]
6098 Sayılı Kanuna Göre Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Fesih bildirimi ile sözleşmenin sona ermesi: Husus, 368 inci maddede düzenlenmiştir. Hasılat kiralarına ilişkin fesih bildirimi tarım arazisi olan ve olmayan olarak ayrılarak düzenlenmiştir. Buna göre, tarım arazisi olmayan hasılat kiralarında taraflardan her biri altı ay önceden feshi ihbarda bulunarak altı ayın sonunda dava açabilir. Ancak ürün kirası tarım arazisine ilişkin ise, ancak ilkbahar ve sonbahar mevsimi için altı ay önce yapılacak ihbar ile fesih yapılabilir.
Adi kira sözleşmesinde tahliye davası: 316 ncı maddede düzenlenmiştir ve eski kanunun 256 ncı maddesine karşılık gelir. Genel nitelikte bir hüküm olduğundan her kira türüne uygulanabilir.
Kiralananın açıktan fena kullanılması: 6098 sayılı Kanun’un 316/son maddesinde düzenlenmiş olup (818 BK’nun 256/2. maddesi karşılığıdır). Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda ister adi kiraya tabi olsun isterse konut ve çatılı iş yeri sözleşmelerine tabi olsun ihtara gerek olmadan her zaman yazılı bildirim ile davayı feshedebilir ve dava açabilir. İhtarname ile sözleşmeye uygun hale getirilmesi mümkün olmayan hususlar açıktan fena kullanma olarak nitelendirilir. İhtarname ile eski hale getirilebilen hususlar ise akde aykırılıktır[7] ve bu durum yukarıda açıkladığımız adi kira sözleşmelerinde tahliye davası genel hükümlerine tabidir.
6098 sayılı Kanuna göre kiracının temerrüdü: 6098 sayılı Kanun’un 315. maddesinde düzenlenmiştir, eski kanunda karşılığı 260 ıncı maddedir. Bu madde de genel niteliktedir ve adi kira hükümleri yanında konut ve çatılı iş yerleri kiralarında da uygulanır. Maddede bahsedilen ihtar, belirtilen şartlara uymalıdır aksi halde hiç yapılmamış kabul edilir.
Taşınır kiralarında tahliye davaları: 6098 sayılı Kanun’un 330/1. maddesinde düzenlenmiştir.Eski kanunda 262/2 ye tekabül eder.Buna göre taraflardan her biri bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirimi süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir ve dava açabilir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise taşınırı kiraya veren ve kiralayanın özel durumuna göre düzenleme yapılmıştır. Burada üç aylık kira dönemi için en az bir ay önceden fesih bildirimi yapılır ve 3 ayın sonunda dava açılabilir.
6098 Sayılı Kanunda Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları Düzenlemesi
6098 sayılı kanun ile 6570 sayılı kanun kaldırılmış, ilgili hükümler Borçlar Kanununda yerini almıştır. 339-357 inci maddeler arasında düzenlenen konut ve çatılı iş yeri hükümleri aynı zamanda kullanımı kiracıya bırakılan eşyalara da uygulanır.
Düzenlemenin getirdiği yeniliklerden biri de güvencedir. Güvencenin sınırları kanunla belirlenmiştir.
346 ıncı madde kiracıyı korumaya yönelik yeni maddelerden bir tanesidir. Maddeye göre, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kira sözleşmesine kira bedelinin geç ödenmesi halinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin hükümler konulamaz. Kira sözleşmesinde, ödenmeyen kira bedelinden sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair anlaşmalar yasaklanmıştır. Bu anlaşmalar yapılmış ise geçersizdir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi
Bildirim yoluyla: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu kira ilişkisinde kira sözleşmesini fesih hakkı kiracıya tanınmıştır. Ancak kiraya veren de, 10 yıllık uzama süresinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmenin feshini isteyebilir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre sözleşmeyi feshedebilir.
Aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin feshi: Yeni bir maddedir. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralananda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Ayrıca kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı olması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin dava yolu ile sona ermesi: 6098 sayılı kanunun 350 nci maddesinde kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri düzenleşmiştir. 352 nci maddedeyse tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası düzenlenmiştir. Tahliye taahhüdü ile tahliye ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusu olabilir.
Yeni malikin açacağı tahliye davası: Kiralananın yeni maliki, kiralananı, kanunda yazılı(351. Madde) gereklilik hallerinden birinin varlığı sebebiyle, elde etmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir tahliye davasıyla sona erdirebilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye: kısa süreli sözleşme ayrımı yapılmaksızın iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası 352/2 de düzenlenmiştir. Hükme göre,bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedeli ödenmediği için iki haklı ihtara sebebiyet verilmişse ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin ilçe ve belde belediye sınırları içinde oturulabilir konutunun bulunması: Kiracının, aynı şehir veya belediye hudutları içerisinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin adına kayıtlı oturabileceği bir meskeni varsa, kiraya veren talep ettiği taktirde, kiracı evi tahliye etmek durumundadır(m.352/3). Kiraya veren sözleşmenin kurulduğu aşamada bunu bilmiyorsa ve sonradan öğrenmişse, sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava yolu ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
6101 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Madde; Sona Erme ve Tasfiye İçin Uygulama
6098 sayılı Kanun’un 347. maddesi Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten önce on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğü girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.[8] [1] Turgut Akıntürk, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Özel Borç İlişkileri, s 265, 2012 İstanbul[2] Mithat Ceran, Ankara Barosu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu ,s 139, 2011 Ankara [3] Mithat Ceran, Ankara Barosu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu ,s 142, 2011 Ankara
[4] Mithat Ceran, Ankara Barosu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu ,s 143, 2011 Ankara [5] Mithat Ceran, Ankara Barosu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu ,s 143, 2011 Ankara [6] Mithat Ceran, Ankara Barosu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu ,s 145, 2011 Ankara
[7] Mithat Ceran, Ankara Barosu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu ,s 146, 2011 Ankara
[8] Mithat Ceran, Ankara Barosu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu ,s 154, 2011 Ankara