Apartman binalarının satıÅı [yıl] – Tamamen kiralanmıŠveya boÅ, apartman binalarının (ayrıca kiralık / apartman evi) satıÅı daha özeldir, ancak aynı zamanda daha kazançlıdır, daire tiplerinden mülke kadar her Åeyi deÄerlendirirsiniz. Emlakçı olsun ya da olmasın, eski apartmanların satıÅı daha özel bir hal alır. Ama adım adım, satıŠsüreciyle ve ilk kez satıcı olacaklar için en önemli 3 soruyla baÅlayalım. Bundan sonra, gayrimenkul satarken yenileme, deÄer kazanma ve tabii ki vergiler hakkında daha fazla bilgi edineceksiniz.
Bir apartman binasının satışı [yıl]: Adım adım
İlk kez satış yapacaklar için en yaygın 3 soruyla başlayalım:
- Apartmanınızın değeri ne kadar?
- Bir emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı?
- Alenen mi yoksa gizlice mi satacaksınız?
O zaman satışın 18 adımının tamamını öğreneceksiniz!
Apartmanınızın değeri ne kadar?
Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde cevaplanması gereken pek çok soru var. En iyi cevap, mülk deÄerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. EÄer apartmanınızı satmak istiyorsanız, o zaman bir Åey önemlidir: Bilinçli, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı. Mülkün türü, piyasa deÄerini belirlemek için kullanılan deÄerleme yöntemini belirler. Gayrimenkulün piyasa deÄerini belirlemek için üç standart deÄerleme yöntemi vardır: karÅılaÅtırmalı deÄer yöntemi, varlık deÄeri yöntemi ve kapitalize kazanç deÄeri yöntemi. Kural olarak, bu prosedürlerden en az ikisi aynı anda hesaplanır.
- KarÅılaÅtırmalı deÄer yöntemi
- AktifleÅtirilmiÅ kazanç yöntemi
- Gerçek deÄer yöntemi
- Artık prosedürü
- İpotek kredisi değerinin belirlenmesi
Mülk sahiplerinin temel soruları: Mülkümün değeri nedir? Bir apartmanın değerini nasıl hesaplarsınız? Vergi dairesi bir evin değerini nasıl belirler? Bir mülkün piyasa değerini kim belirler? Banka bir mülke nasıl değer biçer? Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu vb. konulardaki karmaşıklıklar hakkında size ilk izlenimi vermek için, apartman binalarının değerlemesi konusunda bu kılavuzu hazırladık.
Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satıÅ?
Hazırlık süresini hafife almamalısınız. Örneğin, olası tadilat birikimi konusunda kendinize karşı gerçekçi ve dürüst olun. Kat mülkiyeti veya evle ilgili tüm çalışmaların yanı sıra, satış için yapılan tüm hazırlıklar da vardır.
70’inden fazlası emlakçıdan profesyonel destek alarak satıŠyapıyor. Ekspertizden teÅhirin oluÅturulmasına, müÅteri yaklaÅımına ve satıŠaÅamasına kadar piyasa bilgisi olmadan aylar geçiyor. Sadece apartman satarken deÄil, her alanda konum en önemli faktördür. Gayrimenkul satarken, özellikle de apartmanlar gibi büyük mülkleri sat arken hata yapmak kolaydır.
“Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış yapalım?” sorusu geliyor:
Pazarda mı yoksa Pazar Dışında mı Satalım?
Kapalı Pazar – Kapalı pazar satışı, mülk satışınızın asla kamuya açık olmayacağı anlamına gelir. Apartmanınız yalnızca ideal bir takımyıldızına sahip dahili, çözücü bir alıcı grubuna tavsiye edilecektir. Off market satışları, özellikle satışı, adresi, fotoğrafları ve çok daha fazlasını gizli tutmak isteyen tanınmış kişiler tarafından kullanılır. Özel kişiler de, örneğin ailelerinin veya komşularının yaklaşan satıştan haberdar olmasını istemedikleri durumlarda bu hizmetten yararlanmaktadır. Avantajınız: satıştan kimsenin haberi olmayacak.
On Market – On Market satışlarında, apartmanınız acente tarafından olağan pazarlama kanalları aracılığıyla sunulur. Muhtemelen tipik pazarlama kanallarına aşinasınızdır:
- Brokerin ofisinde reklam ekranı
- Bölgesel gazete ilanları
- Bölgeler üstü emlak portalları
- Ebay gibi ilan portalları
Yani her zamanki 18 adımlık sürece sizin için +1 soru ekleniyor:
Pazarda mı yoksa Pazar Dışında mı Satalım?
İyi bir kapalı pazar emlakçısı bulmak için referanslara ve daha önce satılmış mülklere özellikle dikkat etmelisiniz. Bunları genellikle emlakçıların web sitelerinde bulabilirsiniz. Bu nedenle, sadece “İletişim “e gitmek yerine emlakçının web sitesine daha yakından bakmaya değer.
Satışa giden 18 adım: kontrol listesi MFH
Prosedür, maliyetler ve ipuçları – hepsi mülk, daire, ev, villa, apartman binası için tek bir büyük, ücretsiz makalede. Bir mülkün nasıl satılacaÄını adım adım öÄrenin: mülk satıÅı.
3 aşamada 18 adımın tamamı:
- Hazırlık: Evi ve satışı hazırlayın
- Finansal planlama ve satış zamanlaması
- Emlakçı kiralayın
- Kayıtlar ve belgeler
- Mülk deÄerini artırın
- Teklif fiyatını belirleyin
- İfşa oluşturun
- Satış aşaması: evi pazarlayın ve alıcı bulun
- Pazar mülkü
- Potansiyel alıcılarla iletişim
- Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
- Kredi kontrolü
- Görüntüleme tarihleri
- SatıŠgörüÅmesi ve satın alma fiyatı pazarlıÄı
- SatıŠiÅlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleÅmesi
İşte birkaç ayrıntı daha.
SatıÅa hazırlık: prosedür
Mülkünüzü emlakçı olmadan mı satmak istiyorsunuz? Daha sonra bu satış adımlarını sırasına göre planlamalı ve gerçekleştirmelisiniz.
Satış kararı
Satmak için doğru zaman ne zaman? Nihayetinde, ne zaman satacağınıza yalnızca siz karar verirsiniz. Yılın hiçbir dönemi gayrimenkul satışı için özellikle “umut verici” ya da “özellikle başarısız” değildir. Tatil ya da Noel dönemini kendinize yük etmek istemiyorsanız, bu sadece sizin kararınızdır. Çünkü alıcılar genellikle yılın zamanından tamamen bağımsız olarak karar verirler.
Lukinski’nin tavsiyesi: Bahçeli evler aslında ilkbahar ve sonbahar arasında daha iyi satılır. Ancak bu durumda bahçenin de bakımlı olması gerekir.
Pazar analizi ve fiyatlandırma stratejisi
Doğru satış fiyatını nasıl elde edebilirim?
İşte burası işin çok özelleştiği yer! Çünkü emlak piyasasını genel ve bölgesel olarak değerlendirmek çok fazla bilgi ve deneyim gerektirir. Bu aynı zamanda bir mülkün değerlemesi için de geçerlidir. Özellikle de satılık olan kendi “dört duvarınız” söz konusu olduğunda.
Mülk değerinin belirlenmesi en iyi şekilde mülke “duygusal bir bağ” olmadan yapılır. Dolayısıyla, mülkünüzü bir emlakçı olmadan satmak istiyorsanız, kendinizi evle olan tüm “bağlarınızdan” kurtarmanız gerekir. Ancak o zaman bile özel satıcının düşebileceği yeterince “tuzak” vardır. Örneğin, banyo, zemin vb. için yüksek kaliteli armatürlere yapılan yatırımlar mülkün değerini tek başına artırmaz. Özellikle banyo seçimi, zemin kaplamaları, armatürler vb. genellikle ev sahibinin zevkine bağlıdır. Örneğin yeni bir mal sahibi bu tür şeylere para harcamak istemeyecek ve bu şekilde satın alma fiyatını aşağı çekmeye çalışacaktır. Lukinski gibi bir emlakçı, bir mülkün hangi mobilyalarının “lüks” olarak kabul edildiğini kesin olarak bilir.
Mülkünüzün “doğru” fiyatı için önemli bir gösterge, karşılaştırılabilir konum, donanım ve durumdaki diğer mülklerin fiyatıyla bir karşılaştırma yapmak olabilir. Bunu yapmak için ya diğer mülklerin alıcı ve satıcılarıyla konuşmanız ya da bölgenizdeki ilgili emlakçı portallarına göz atmanız gerekir. Ancak, o zaman bile diğer mülklerin fiyatlarının sizin durumunuza tamamen aktarılabilir olup olmadığından emin olamazsınız. Bunun nedeni, gayrimenkul uzmanlarının size önyargısız bir şekilde açıklayacağı mikro faktörlerin mülk değerlemesinde her zaman rol oynamasıdır.
Hazırlıklar: Yenilemek, tasarlamak, modernize etmek?
Ev satarken sıkça sorulan soru: Önceden tadilat yapmak zorunda mısınız? Lukinski ipucumuz bu noktada: Mülkünüz için en yüksek fiyatı elde etmek istiyorsanız, büyük inşaat kusurları ortadan kaldırılmalıdır. Elbette bu durum, ilgili faturalar aracılığıyla doğrulanabilir olmalıdır. Duvarlardaki rutubet lekeleri, küf, boyası soyulmuş pencere çerçeveleri, “kör” pencereler veya yıpranmış parke, satın alma fiyatını önemli ölçüde düşürür. Mülkünüzün en iyi tarafını göstermediği yalnızca birkaç yer olsa bile, bu eksiklikler mülkün bütününe yansıyacaktır.
Yenileme veya modernizasyon maliyetleri her zaman beklenen satış fiyatıyla makul bir orantı içinde olmalıdır. Bunu tahmin etmek genellikle çok zordur. Elbette burada da bir inşaat uzmanına danışılabilir. Ancak bu uzman görüşü her halükarda paraya mal olur. Lukinski ve elbette diğer emlakçılar bu noktada büyük bir uzmanlık ve deneyimle ücretsiz tavsiyelerde bulunuyor.
Satış sırasında oturulmayan (veya artık oturulmayan) mülkler özel bir durumdur. Tüm mobilyalar ve kişisel eşyalar evden veya daireden çıkarıldıktan sonra, olası hasarlar çok hızlı bir şekilde ortaya çıkacaktır. Burada da mesele şudur: Kaldırın! Aksi takdirde, kusurların gizlenmesi nedeniyle satış daha sonra iptal edilebilir. Mülkte kalan herhangi bir mobilya varsa, bunlar mükemmel durumda olmalıdır. Geri kalan her şey “hacimli atık” izlenimi verir ve ilk görüntüleme randevusundan önce kaldırılmalıdır.
Özel satıcılar için zor, ancak emlak uzmanları için zaten yaygın bir uygulama: sözde “ev sahneleme”. Boş daireler, görüntüleme randevuları için kasıtlı olarak döşenmiştir. Bu, alıcıya konfor ve rahatlık izlenimi verir ve böylece – genellikle alıcı tarafından fark edilmeden – satın alma niyetini artırır.
Pazarlama ve Sunum: Exposé
Bir satış sunumunu nasıl oluşturursunuz?
Kuşkusuz satış sürecindeki en zorlu görevlerden biri: mülk için bilgilendirici bir satış belgesinin oluşturulması. Çoğu zaman teşhir, mülkünüzün fiyatını ve satış hızını belirleyen faktörlerden biridir. Fotoğraflar için doğru ışık koşulları, fotoğraf çekerken iyi bir perspektif ve anlamlı metinler, sergi için belirleyici faktörlerdir. Resimler mülkün gerçekçi bir görünümünü yansıtmalı ve metinler aşırı ifadeler içermemelidir. Açıklamadaki ifadeler ile gerçekler çok farklıysa, bu durum alıcıda satıcının güvenilmez olduğu izlenimini uyandırır.
Dijital çağda bile, basılı ve ciltli teşhirler genellikle çok yararlıdır. Özellikle de mülkünüz daha yüksek bir değere sahipse. Sergiyi ev yazıcınızda üretmek istiyorsanız, mürekkep kartuşlarının iyice doldurulmuş olması gerekir. Donuk renkler veya çizgili baskı kesinlikle profesyonelce değildir.
Nasıl olursa olsun: mülkünüzü fotoğraf ve metin yoluyla sunmak çok zaman gerektirir. Buna, eşlik eden metin için doğru kelimeleri seçme konusunda daha derin bir deneyim de eklenmelidir. Mülkle olan tüm kişisel ilişkilerinizi bir kenara bırakın ve – elinizden geldiğince – mülkünüzle ilgili tarafsız bir bakış açısı benimseyin.
Teklif ve müzakere
En iyi alıcı kimdir ve en iyi fiyatı nasıl alabilirim?
Mülkünüzü bir emlakçı olmadan satarsanız, alıcıları önceden filtreleme olasılığınız neredeyse hiç yoktur. Potansiyel alıcılar telefonda mükemmel bir izlenim bırakabilir. Ama sonuçta, evinize kimin girmesine izin vereceğinizi asla bilemezsiniz. İlk keşif görüşmesi için, potansiyel alıcıya sorulacak soruların bir listesini yapın. Buna, diğer hususların yanı sıra, şu anda nerede ve nasıl yaşadığınız sorusu da dahildir. Olası satın alma işlemi için halihazırda bir finansman bankası olup olmadığını sormak da önemlidir. Ancak, potansiyel alıcının telefonda doğruyu söyleyip söylemediğini yalnızca eğitimli kulaklar duyabilir.
Mülkünüzü özel olarak satıyorsanız, tüm görüntüleme randevularını da kendiniz koordine etmeli ve gerçekleştirmelisiniz. Bu, özellikle ilginç mülkler için genellikle işin en çok zaman alan kısmıdır. Gerçek alıcı adayları ziyaret sırasında çok ayrıntılı sorular sorduklarından, bu size zaman ve çoğu zaman da sinir kaybına neden olur. Ve son olarak, kısa listede yer almayan ilgili tarafları kendiniz geri çevirmelisiniz. Bu da zaman ve sinir kaybına neden olur.
Satın alma sözleÅmesi: SözleÅme ne kadar bireysel olabilir?
Nihai satın alma sözleşmesi için bir noter atanması da özel satış durumunda satıcının sorumluluğundadır. Elbette noter de size hangi şeylerin sözleşmede yer alıp hangilerinin almayacağını söyleyecektir. Birçok alıcı, satın alma bedelinin ödenmesi, devir tarihi, sorumluluk vb. konularda bireysel isteklere sahiptir. Bu sözleşme maddelerini tartışmak da çok zaman alıcıdır. Öte yandan, noter satın alma sözleşmesi öncesinde danışmanlık görevi üstlendiğinden, bu noktada özel satıcı için büyük hatalar yapma riski kesinlikle daha azdır.
Ev teslimi
Emlakçı ve satıcı arasındaki ilişkiye bağlı olarak, bu kesinlikle bir evi satmanın duygusal açıdan en zor kısımlarından biridir. Özellikle de ev satışı acil bir durumdan kaynaklanıyorsa ve mülkten ayrılma az çok istem dışı gerçekleşmişse. Lukinski gibi üçüncü bir taraf aracılığıyla satış yapmak bu noktada özellikle sessiz ve sorunsuzdur.
Bir evin tesliminde genellikle gecikmeler yaşanmaktadır. Örneğin, satıcının yeni mülkü henüz kullanıma hazır olmadığı için veya başka nedenlerle devir teslim gecikebilir. Tamamen özel bir satışta, bu gecikmeleri yönetmek yine satıcıya bağlıdır. Bu durum genellikle alıcıyla tatsız tartışmaları ve hatta hukuki ihtilafları beraberinde getirir. Kelimenin gerçek anlamıyla bir aracı olarak, brokerin bilgi ve deneyimi de burada talep edilebilir.
Denetim, müzakere ve hata
Hazırlık: belgeler, planlama ve destek
Evinizi veya apartman dairenizi satmak ve hızlı bir şekilde uygun, çözücü bir alıcı bulmak mı istiyorsunuz? O halde hazırlık aşamasının sorunsuz bir ev satışının temelini oluşturduğunu aklınızdan çıkarmayın. Zaman alıcı ve karmaşık bir göreve hazırlıklı olun.
Özel bir satış için, bir dizi belgeye ihtiyacınız vardır. En küçük hatalar bile maliyetli sonuçlar doğurabilir ve ev satışının çok zor ve uzun vadeli olmasına yol açabilir. Karmaşıklık zaten teklif fiyatının belirlenmesiyle başlar. Koşulları profesyonel bir mülk değerlemesi temelinde belirlerseniz, istediğiniz satış fiyatına ulaşma şansınız yüksek olur. Bununla birlikte, çok sayıda müzakere becerisi, duyarlılık ve insan doğası bilgisi gereklidir. Potansiyel alıcılardan gelecek çok çeşitli sorulara hazırlıklı olun ve istenebilecek veya sorulmadan gösterilmesi gereken tüm gerekli belgelerle kendinizi donatın. Şimdi bir tanıtım hazırlamanız ve mülkünüzü doğru ama en güzel yönleriyle anlatmanız gerekiyor. Sunumdaki kelime seçimi, mülkünüzün ne kadar hızlı ve hangi fiyattan el değiştireceğini belirler.
Ziyaret: Konuşmalar ve sunumlar
Her potansiyel alıcı, nasıl göründüğüne dair bir fikir edinmek için satın almadan önce mülkü görmek ister. Bu nedenle görüntüleme, satış aşamasının önemli bir parçasıdır. Mülk ne kadar çekici bir şekilde sunulursa ve potansiyel alıcının sorularını yanıtlamak için ne kadar iyi hazırlanırsanız, başarı şansınız o kadar yüksek olur. Ancak bu, bazı hazırlık çalışmaları ve iyi organizasyon becerileri gerektirir.
İlk izlenim önemlidir
Düzenlilik, açıklık ve doğru atmosfer – Aynı şey bir ev satarken de geçerlidir: İlk izlenim önemlidir. Bu nedenle bir mülk mümkün olduğunca çekici bir şekilde sunulmalıdır. Bu, hem iç hem de dış mekanın buna göre hazırlanması gerektiği anlamına gelir. Çimenler ve çitler bakımlı olmalıdır. Gerekirse, dış cephe için yeni bir kat boya tavsiye edilir. Çöpler ve hacimli atıklar kaldırılmalıdır. İçeride, düzenli ve temiz odalar hoş bir ambiyans yaratır. En iyi durumda, turlar gün içinde gerçekleştirilmelidir. Kış aylarında yeterli aydınlatma sağlanmalıdır. Odalar karanlıksa, rahatsız edici bir izlenim verirler. Bitkiler veya perdeler gibi dikkat çekmeyen dekoratif objeler kullanarak odanın davetkar görünmesini sağlayabilirsiniz.
Sunum ve dekorasyon
Ancak önemli olan sadece sunum değildir. Ev satıcıları, randevu sırasında kritik soruları da yanıtlayabilmelidir. Burada da bir emlakçı tutarsanız avantajlı olursunuz. Yaygın soruları ve elbette uygun cevapları bilirler. Kat planını ve enerji sertifikasını hazır bulunduracak ve evin taban alanını bilecektir. Birçok potansiyel alıcı, yan masraflar ve konut ücretleri hakkında da bilgi almak istemektedir. İzleme sırasında tüm sorular tatmin edici bir şekilde yanıtlanmalıdır. Avantajları vurgulanabilir. Tersine, kusurlar gizlenmemelidir. Satıcı, sözleşme imzalandıktan sonra bile, en azından söz konusu kusurları biliyorsa ve sorulduğunda bunları belirtmediyse, bunlardan sorumludur. Deneyimli bir emlakçı tam olarak neyi ifşa edeceğini ve neyi ifşa etmeyeceğini bilir.
Kural olarak, satıcının görüntüleme randevusunda hazır bulunmaması tavsiye edilir. Bunun yerine, bu görevi tamamen emlakçıya bırakın. Bunun birçok avantajı vardır. Örneğin, potansiyel alıcılar soru sormaktan daha az çekinirler. Ayrıca, satıcı olarak siz de muhtemel alıcıyı kaçırabilecek bir açıklama yapma riskiyle karşı karşıya kalmazsınız. Buna ek olarak, emlakçı görüşme sırasında her zaman profesyonel ve duygusallıktan uzak kalır. İncelemenin ardından, mülkün tüm önemli verilerini içeren hazırlanmış bir raporu potansiyel alıcıya teslim eder.
Müzakere: hazırlık, uzmanlık ve deneyim
Bir evin satışı için pazarlık yapmak yalnızca uzmanlık ve deneyim değil, aynı zamanda hassasiyet de gerektirir. Dairelerini veya evlerini satan mal sahipleri genellikle duygusal olarak mülke bağlıdır ve genellikle değerini olduğundan daha yüksek tahmin ederler. Bu durum sadece mülkün değerini belirlerken değil, aynı zamanda müzakereler sırasında da zararlıdır. Öte yandan bir emlakçı her zaman tarafsız kalır. Duyguları tarafından yönlendirilmez ve bu nedenle genellikle daha iyi bir müzakere sonucu sunabilir.
Ev satışı ve pazarlık konusunda yardım almak istiyorsanız Lukinski ile iletişime geçmenizde fayda var. Gayrimenkul satıyoruz ve kendimizi uzmanlığımız ve yılların deneyimiyle ayırt ediyoruz. Müzakere görüşmelerinde, en iyi satın alma fiyatını elde edebilmeniz için bilgi birikimimizi ve nezaketimizi kullanıyoruz. Satış yeteneğimize güvenin ve rutinimizden yararlanın.
Müzakerede önemli olan nedir
İyi bir hazırlık, başarılı bir fiyat pazarlığı için her şeyin başı ve sonudur. Lukinski’nin emlakçısı, alıcının da pazarlık için hazırlanacağını ve evdeki her kusuru ona karşı nasıl kullanacağını biliyor. Bu durum, mülkün avantajlarını bilmeyi daha da önemli hale getirmektedir. Bunlar arasında örneğin kırsalda sakin bir konum veya şehirde merkezi bir konum sayılabilir. İyi ulaşım bağlantıları ve alışveriş olanakları da bir mülkün değerini artırır. Diğer avantajlar yeni kurulmuş bir ısıtma sistemi, yeni boyanmış duvarlar veya yakın zamanda yapılmış bir tadilat olabilir. Bir üniversiteye veya önemli bir işverene yakınlık da mülkün lehinedir.
Bir evin satışı her zaman pazarlık konusu olduğundan, başlangıç fiyatına ulaşılamaması beklenebilir. Buna göre, daha yüksek ayarlanmalı, ancak çok da yüksek olmamalıdır. Emlakçı ve satıcı makul bir başlangıç fiyatında karar kılarsa, alıcı kendisine adil davranıldığını hisseder ve bir vurguncunun karşısında oturduğu hissine kapılmaz. Aşırı bir satın alma fiyatı, fiyatın daha da düşürülmesi gereken daha uzun ve zorlu müzakerelere yol açar. Ev aranan bir konumdaysa ve hızlı bir şekilde satılması gerekiyorsa, düşük bir fiyat belirlemek de mümkündür, bu da birkaç potansiyel alıcının birbirini geçmesine ve satıcı olarak sizin istediğiniz fiyata ulaşmanıza neden olur. Mülkünüz için hangi stratejinin uygun olduğu birçok bireysel faktöre bağlıdır.
Hatalardan kaçının: Özel olarak mı yoksa bir komisyoncu aracılıÄıyla mı satıyorsunuz?
Kendi evinizi veya dairenizi satmak o kadar da zor olamaz. Ancak evinizi satmaya bu kesinlikte devam ederseniz, maliyetli hatalar zaten önceden programlanmıştır. Hatalar hakkında daha fazla ayrıntıya girmeden ve mülkünüzün satışı için neden Lukinski gibi deneyimli bir emlakçıya güvenmeniz gerektiğini göstermeden önce, temel bir soruna dikkat çekmek istiyoruz.
Ev satışını tek başınıza yönetirseniz, pratikte gece gündüz çalışırsınız ve tüm zamanınızı mülkü sunmaya, alıcıların sorularını yanıtlamaya ve görüşmeleri planlamaya ayırmanız gerekir. Tüm belgelerin önceden temin edilmesi bile, satış yapmak isteyen her mal sahibinin “gözü kara” olmadan üstesinden gelemeyeceği bir engel yarışıdır. Karmaşık görevi dış kaynak kullanarak ve Lukinski gibi emlakçılar tarafından profesyonelce yürütülmesine odaklanarak gayrimenkulü ciddi ve profesyonel bir şekilde satabilirsiniz. Çevrimiçi bir emlakçı olarak, hızlı ve güvenilir bir şekilde çalışıyoruz, böylece herhangi bir stres yaşamadan en iyi fiyata çözücü bir alıcıya satış yapabilirsiniz.
Satış yaparken en sık yapılan hatalar
İlk hata, siz daha ifşayı ve hazırlığını ele almadan çok önce ortaya çıkar. Mülkünüz için istediğiniz fiyatı çok yüksek belirlersiniz ve mülke aşırı değer biçme eğiliminde olursunuz ki bu da mülke olan duygusal bağınızla bağlantılı olarak oldukça insanidir. Piyasayla tamamen uyuşmayan astronomik derecede yüksek bir fiyat, sonuçta satışın gereksiz yere uzamasına ve mülkünüzün alıcılar arasında gerçek bir ilgi uyandırmamasına yol açacaktır. Tam tersi, çok düşük bir teklif fiyatı da sizin için dezavantajlar getirir. Mülkünüzü değerinden daha düşük bir fiyata teklif ederseniz, çok sayıda alıcı hemen öne çıkacaktır, ancak sözleşme imzalandığında kaybetmeniz kaçınılmazdır. Eksik belgeler, anlamsız veya az pozlanmış fotoğraflar, mülkün yağmurlu bir günde çekilmiş fotoğrafları ve sokağı ve ev numaranızı gösteren fotoğraflar mülk satışlarında her zaman bir hata olduğunu kanıtlar. Kararlaştırılmış bir görüntüleme randevusu olmadan evden çıkarılmak istemiyorsanız, mülkünüzün yerini bulmayı zorlaştırmalı ve bu nedenle teşhirde ev numarası veya sokak kimliği gibi bilgileri yayınlamaktan bilinçli olarak kaçınmalısınız. Özel bir satış, pazarlık avcılarının yanı sıra çok sayıda şüpheli satıcıyı da çeker. Taleplerden kaçınmanız pek mümkün olmayacaktır, ancak istediğiniz fiyata ve tatmin edici bir satış işlemine ulaşmanız da pek mümkün olmayacaktır. En geç bir görüntüleme sırasında, mal sahibinin varlığı satış üzerinde zararlı bir etkiye sahip olabilir.
Satın alma sözleÅmesi: prosedür, noter, ön ve ana sözleÅme
Satış sözleşmesi, evinizin satışı için gerekli olan tüm düzenlemeleri ve bilgileri kaydeder. Bu nedenle, büyük bir dikkatle hazırlanmalıdır. Belirsizliklerden ve hoş olmayan sürprizlerden kaçınmak için, satın alma sözleşmesinin ve tüm ev satışının deneyimli bir emlakçının ellerine bırakılması tavsiye edilir.
Noter onaylı ön sözleşme neredeyse her zaman bağlayıcıdır
Bir ev veya kat mülkiyeti satılırken, ön sözleşmeler imzalanır. Bunlar ancak noter tarafından onaylandıklarında yasal olarak bağlayıcı hale gelirler. Sadece noterin imzası ile ev gerçekten satılmış sayılır. Ön sözleşmede, evin satışı için tüm önemli kilit noktalar kaydedilir. Her iki taraf da kabul ederse ve ön sözleşme imzalanırsa, ana sözleşme bunu takip eder. Ön sözleşme noter tarafından onaylanmamışsa, hiçbir önemi yoktur. Bu durumda hem alıcı hem de satıcı sebep göstermeksizin sözleşmeden cayabilir. Ancak, noter tarafından onaylandıktan sonra, ön sözleşme bağlayıcıdır, böylece her iki tarafa da güvence verir. Sadece nadir durumlarda ön sözleşmeden çıkmak mümkündür. Bunlar arasında örneğin doğal afetler yer almaktadır. Ciddi bir neden yoksa ve taraflardan biri ön sözleşmeden çekilirse, diğer taraf tazminat talep edebilir.
AÅaÄıdaki hususlar ön sözleÅmeye kaydedilmelidir:
- Alıcı ve satıcının adı ve adresi
- Mobilya dahil satın alma nesnesinin ayrıntıları
- Satın alma fiyatı ve ödeme koÅulları
- Ana sözleÅmenin imzalanması için sabit tarih
- Tazminat maddesi
Finansman netleşir netleşmez, ön sözleşme imzalanabilir ve noter tasdiki yapılabilir. Noter, tapu kaydını kontrol eder ve her iki sözleşme tarafıyla diğer ayrıntıları görüşür. Noter daha sonra ana sözleşmeyi düzenler. Bu, ön sözleşmedeki bilgilerin yanı sıra noter toplantısı sırasında görüşülen tüm koşulları içerir. Örneğin, konutun teslimi, satın alma bedeli ödemelerinin düzenlenmesi ve son ödeme tarihi, tapu beyannameleri ve varsa bir finansman vekaletnamesi. Alıcının mülkü finanse etmek için krediye ihtiyacı varsa bu gereklidir.
Her iki tarafın da ana sözleşmeyi gözden geçirmek için zamanı vardır. Herhangi bir itiraz yoksa, ana sözleşme imzalanabilir ve noter tasdiki yapılabilir. Bu, evin satışını yasal olarak bağlayıcı hale getirir. Ödeme tarihinden sonra, sözleşmedeki anlaşmalara uygun olarak ev ve anahtarlar teslim edilebilir.
Alıcıyı kontrol et: Kredi kontrolü
Kredibilite ve ödeme gücü kontrolü – Kredibilite kontrolü çeşitli faktörler hakkında bilgi sağlar. Bir yandan bir gayrimenkul alımını finanse etme kabiliyetini, diğer yandan da ödeme istekliliğini ve güvenilirliğini belgelemektedir. Bu veriler geçmiş krediler ve taksitler aracılığıyla elde edilebilir. Satıcılar, Schufa’nın kendi beyanıyla, alıcının satın alma bedelinin yanı sıra noter veya tapu devir vergisi gibi diğer masrafları ödeyip ödeyemeyeceğini ve bunu yapmaya istekli olup olmadığını gerçekçi bir şekilde değerlendirebilir. Satıcı, Schufa’dan bilgi almak için kendisi başvurabilir veya alıcıdan kendi kendine açıklama talep edebilir. İkincisi, daha az maliyet içerdiği için uygulamada daha yaygın olarak kullanılmaktadır. Buna ek olarak, öz bildirim, ödeme riskinin genel değerlendirmesi ve geçmişteki ödeme deneyimleri hakkındaki tüm bilgiler gibi ilgili tüm verileri içerir. Kendini ifşa etme alıcı için ücretsizdir.
Finansman, noter emanet hesabı ve kredi notunun teyidi
Ayrıca, bankadan bir finansman onayı talep edilebilir. Ancak, bu durum yalnızca kredinin açıkça bir gayrimenkul alımının finansmanı için tasarlanmış olması halinde anlamlıdır. Ayrıca, kredinin kullandırılması başka koşullara bağlı olmamalıdır.
Daha fazla güvenlik sağlamak için bir noter emanet hesabı da oluşturulabilir. Bu, noter tarafından izlenir ve satıcıyı korumayı amaçlar. Sadece para alındığında mülk alıcının mülkiyetine geçer.
Kredi değerlendirmesi mümkün olduğunca erken yapılmalıdır. Bu, sonunda gereksiz olduğu ortaya çıkan uzun müzakereleri önler. Dahası, bu arada başka bir mülk satın almış olan diğer ilgili tarafları çoktan geri çevirmiş olabilirsiniz. İyi bir emlakçı, alıcının kontrolünü zamanında yapacaktır. Buna ek olarak, alıcıya bankasıyla mümkün olduğunca erken finansman görüşmeleri yapması gerektiğini de belirtecektir. Bunun nedeni, bir finansman onayının verilmesinin 14 güne kadar sürebilmesidir. Buna ek olarak, alıcının önce alınması gerekebilecek bir kredinin onaylanması için belgeleri hazır bulundurması gerekir.
Devir teslim: protokol, anahtarların ve belgelerin devri
Satın alma sözleşmesi imzalandıktan ve noter randevusu halledildikten sonra, ev satışının son adımı gelir: devir teslim. Bu, mülkünüzü yeni sahibinin ellerine teslim ettiğiniz zamandır. Satın alma sözleşmesi imzalandıktan sonra hiçbir şeyin ters gitmemesini ve hoş olmayan sürprizlerle karşılaşılmamasını sağlamak için akılda tutulması gereken birkaç nokta vardır. Hasarlar veya daha sonra satın alma fiyatının düşürülmesi birçok alıcının tüylerini diken diken eder.
Satın alma sözleşmesi imzalandıktan ve noter randevusu halledildikten sonra, ev satışının son adımı gelir: devir teslim. Bu, mülkünüzü yeni sahibinin ellerine teslim ettiğiniz zamandır. Satın alma sözleşmesi imzalandıktan sonra hiçbir şeyin ters gitmemesini ve hoş olmayan sürprizlerle karşılaşılmamasını sağlamak için akılda tutulması gereken birkaç nokta vardır. Hasarlar veya daha sonra satın alma fiyatının düşürülmesi birçok alıcının tüylerini diken diken eder. Ancak durum böyle olmak zorunda değildir.
Devir teslim, bir evi satarken aşmanız gereken son engeldir. Emlakçılar olarak elbette bu görevi de sizin için üstleneceğiz. Bir devir protokolü netlik yaratır ve anlaşmazlıkları önler. Satın alma sözleşmesi tek başına tüm önemli noktaları kaydetmez. Kusurlar, sayaç okumaları ve mevcut envanter bir protokolde tekrar veya çok daha ayrıntılı olarak kaydedilebilir. Bu belge satıcı tarafından imzalanır, böylece daha sonra sözleşmede kararlaştırıldığı gibi evi bulamadığını iddia edemez.
Bir evin satışına ilişkin devir protokolü, kiralık bir mülkün devrine ilişkin protokolden çok da farklı değildir. Ancak, diğer önemli noktaların da kaydedilmesi gerekmektedir. Bunlar arasında, örneğin, satıcı tarafından hala giderilmesi gereken kusurlar yer almaktadır. Bunun için bir tarih de belirlenmelidir. Buna ek olarak, devir protokolü hangi envanterin hala kaldırılması gerektiğini kaydetmelidir. Ayrıca, tüm sayaç okumaları yazılı hale getirilmelidir. Anahtarların teslim edilme süreci de protokolde belirtilmelidir. Anahtarlar hala kayıpsa, kaç tane oldukları ve ne zaman teslim edilecekleri not edilir. Bu arada, anahtarlar genellikle sadece satın alma bedelinin tamamı ödendikten sonra teslim edilir.
Evin tesliminde sadece anahtarlar değil, diğer birçok önemli belge de teslim edilir. Bina planları, kat planları, yaşam alanının hesaplanması, inşaat sözleşmeleri, uzman görüşleri, bakım sözleşmeleri, sigorta poliçeleri ve çok daha fazlası bu gün yeni sahibine teslim edilir. Kiralık bir mülkü satıyorsanız, kira sözleşmeleri ve çeşitli kiracılarla ilgili belgeler de teslim edilmelidir. Devir teslim sırasında satıcı genellikle ısıtma sisteminin yanı sıra evdeki diğer önemli cihazların işlevini de alıcıya açıklar.
Devir teslim belgeleri için kontrol listesi:
- Bina planları
- Kat planları
- Yaşam alanının hesaplanması
- İnÅaat sözleÅmeleri
- Uzman görüÅü
- Bakım sözleÅmeleri
- Sigorta poliçeleri
Noter tasdiki: Bir noter tarafından noter tasdiki
Bir mülk için satış sözleşmesi düzenlemek için noter tasdikli olması gerekir. Noter tasdikinin amacı, alıcı ve satıcıyı acele kararlardan korumak ve her iki tarafın çıkarlarının uygun şekilde kaydedilmesini sağlamaktır. Menfaatlerin kaydedilmesi, bir tarafın menfaatlerinin temsilcisi olmayan, ancak tarafsız davranan bir noter tarafından gerçekleştirilir.
Gayrimenkul değerleme: Piyasa değerini belirleme
Evimi hangi fiyata satabilirim? Bu soru, evini satan ve teklifte hangi fiyatın gerçekçi olduğunu bilmek isteyen her ev sahibi tarafından sorulur. Mülk değerlemesi bir tahmin olsa da, objektif ve dolayısıyla makul bir değerlendirmeye dayanmaktadır. Uygulama, değerin değerleme uzmanından değerleme uzmanına değiştiğini ve gayrimenkul değerlemesine rağmen farklı fiyat önerilerinin ortaya çıkabileceğini göstermektedir. Bununla birlikte, evinizin satış fiyatı söz konusu olduğunda içgüdülerinize ya da duygusal olarak yaptığınız tahminlere güvenmemelisiniz. Bir mülke değer biçmek için çeşitli faktörlerin tespite dahil edilmesi gerekir. Mülk değerlemesi ne kadar kapsamlı ve profesyonel olursa, evi o kadar kesin bir maliyetle satabilirsiniz ve gerçek piyasa değerinin altında veya üstünde bir teklif sunma riskiniz o kadar azalır.
Mülk deÄerlemesi yok mu? Gerçekçi bir fiyatlandırma mümkün deÄil!
Mülk değerlemesi yapmamak, evinizin fiyatını öncelikle bir hisse ve mülke yaptığınız harcamalara bağlı hale getirdiğiniz anlamına gelir. Mülk değerlemesi yapılmadan satılan mülkler genellikle çok yüksek fiyatlandırılır ve bu nedenle pratikte satılamaz veya çok ucuzdur ve bu nedenle satıldığında zarara maruz kalır. Bir mal sahibi olarak, uzman bir değerlemeyi tercih ederseniz, istenen fiyatı etkileyen faktörleri bilmeniz gerekmez. Bir fiyat belirlemeden ve bir satış tutarı taahhüt etmeden önce, evinizin piyasa değerinin ne olduğunu mutlaka öğrenmelisiniz. Mülk değerlemesi yapmadan satış yaparsanız, emlak işindeki en büyük hatalardan birini yapmış olursunuz ve teklif edilen mülk bağlamında gerçekçi ve dolayısıyla alıcı için ilginç ve kendi mali durumunuz için doğru olan bir teklifi nadiren yaparsınız.
Gerçek deÄer ve piyasa deÄeri – farklar
Bir evi satarken, sonuçta iki değer söz konusudur ve bunlardan piyasa değeri veya adil piyasa değeri fiyatın belirlenmesiyle ilgilidir. Gerçek maddi değer, bir evin yapım yılı, donanımı ve içeriğinin yanı sıra arsa büyüklüğüne göre değerinin ne olduğunu belirtir. Maddi değeri biliyorsanız, evinizle ilgili nesnel değerin ne olduğunu da biliyorsunuz demektir. Ancak, satın alma fiyatı saf maddi değerle değil, piyasa değeri veya adil piyasa değeriyle ilgilidir. Bu mülk değerlemesi, çevre ve piyasa ile ilgili faktörleri dikkate alır ve fiyatlandırmanın temelini oluşturur. Piyasa değerini belirlemek için çok fazla bilgi birikimi ve piyasa bilgisi, analizler ve karşılaştırmaların yanı sıra gayrimenkul değerleme konusunda deneyim gereklidir. Yüksek talep ve az sayıda teklif nedeniyle, bugünkü piyasa değeri genellikle saf varlık değerinden daha yüksektir ve size mülkü şu anda mümkün olan en yüksek fiyata satma fırsatı verir. Piyasa, piyasa değerinin belirlenmesinde en önemli rolü oynar ve evinizi iyi bir fiyata mı yoksa oldukça düşük bir fiyata mı satabileceğinize karar vermede belirleyici bir faktördür. Hatalardan kaçınmak için, bir emlakçı ya da eksper görevlendirerek değerlemenin zorluklarını aşmalı ve mülkünüzün ilan edileceği ve satılacağı en uygun fiyatı belirlemelerini sağlamalısınız.
İpotek kredisi deÄeri, mülk deÄerlemesine iliÅkin saÄlam temellere dayanan bir uzman görüÅüne dayanmaktadır
Piyasa değeri sadece mal sahibi olarak sizin için değil, aynı zamanda potansiyel alıcılar için de önemli bir parametredir. Gayrimenkul finansmanını sağlamak için, kredi veren bankanın mülkün ipotek kredisi değerine ihtiyacı vardır. Bu, piyasa değerine dayanır ve mülk değerlemesinde piyasa değeri olarak belirlenen tutarın yüzde 80’ine tekabül eder. Açıkçası, ipotek kredisi değeri, bir mülkün uzun vadede satılabileceği tutarın sağlam temellere dayanan bir tahminidir. Potansiyel bir alıcı için mülkün değerlemesi iki nedenden dolayı önemlidir. Talep edilen fiyat ciddiyeti yansıtır ve duygusal etkilerle tahmin edilmediğini, uzmanlıkla belirlendiğini gösterir. İkinci sırada, finansman bağlamında önemli olan ve potansiyel bir alıcının mülkü belirli bir fiyat için finanse edip edemeyeceğine ve bankadan onay alıp alamayacağına kesin olarak karar veren ipotek kredisi değeri yer almaktadır.
DeÄerleme raporunda yer alan önemli bilgiler
Gayrimenkul değerlemesi farklı unsurlardan oluşur. Elbette, yapı dokusu, yani evin gerçek maddi değeri önemli bir rol oynamaktadır, hatta en önemli rolü oynamaktadır. Ancak, satış fiyatı üzerinde belirleyici bir etkiye sahip olan konum hakkındaki bilgiler de aynı derecede önemlidir. Çok ziyaret edilen ve popüler bölgelerde emlak fiyatları, kırsal, altyapısı zayıf ve daha az rağbet gören bölgelerdeki tekliflerin çok üzerindedir. Mülkün varlık değeri, örneğin yıkım ve yeni inşaat yoluyla değişkenlik gösterirken, konum statik ve değişmez kalır. Bir mülk değerlemesi, mülkünüzü satmak istediğiniz konumun mevcut popülaritesinin yanı sıra bölgenin gelecekteki gelişimini de dikkate alır. Mülkün bulunduğu yerdeki altyapı gelişimi ve ağ ne kadar iyi olursa, talep edilen fiyat da o kadar yüksek olabilir. Bir mülk değerlemesi için, bu konumdaki bir mülke olan talep ve evlerin arz hacmi de dikkate alınır. Aynı konumdaki benzer mülklerin karşılaştırmalı fiyatları da değerlemeye dahil edilmiştir.
Piyasa değerini belirleyin
Bir mülkün piyasa değerinin belirlenmesi, Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği’nde (ImmoWertV) kanunla düzenlenmiştir. Kullanım türü, mülkün büyüklüğü ve mülkün durumuna ek olarak, enerjik durum da piyasa değerinin belirlenmesinde önemli faktörlerdir. Kentsel gelişim koşullarının (kentsel yeniden geliştirme alanlarındaki kentsel planlama önlemleri) ve gelecekteki öngörülebilir gelişmelerin değerle ilgisi de dikkate alınmaktadır. Piyasa değeri bir emlakçı veya eksper tarafından belirlenir. Ancak, sadece lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları mahkeme tarafından tanınan bir piyasa değeri belirleyebilir.
Pazar değeri, mülkün veya değerleme konusu diğer nesnenin yasal koşullarına ve gerçek özelliklerine, diğer özelliklerine ve konumuna göre işlerin olağan akışı içinde belirtilen zaman diliminde elde edilebilecek fiyattır. 2004 yılında, AB genelinde kullanılan “piyasa değeri” terimi, piyasa değeri § 194 Baugesetzbuch (BauGB) tanımına eklenmiştir. Bu nedenle piyasa değeri, piyasada elde edilebilecek fiyatın bir tahminidir. Arazi ve binaların alım satımında genellikle piyasa değeri kullanılır. Piyasa değerinin belirlenmesi, zorunlu açık artırmalarda, vergi dairesi tarafından yapılan vergi tahsilatlarında ve boşanma ve miras durumlarında da gerekli olabilir.
Piyasa deÄerinin belirlenmesi: hangi faktörler önemlidir?
Piyasa değeri değerlendirmesi, mülkün makro konumunu (şehir/bölge) ve mikro konumunu (mülkün yakın çevresi), bölümünü, büyüklüğünü ve değeri azaltabilecek mevcut arazi ücreti kayıtlarını ifade eder. BauGB’ye göre, piyasa değeri kalıcı olarak sabit bir değer olmayıp, ekspertiz raporunda belirtilen referans tarihini ifade eder. Piyasa değerinin belirli bir süre içinde kararlı bir şekilde değişmesi mümkündür.
Piyasa değeri, değerleme anındaki değeri ölçer. Piyasa değeri takdirinde aşağıdaki hususlar dikkate alınır:
- Üzerine inÅa edilmiÅse mülkün maddi deÄeri
- Mülkün niteliÄi ve konumu (büyüklük, geliÅtirme türü)
- Yasal koÅullar (örn. arazi kaydı, anıt koruması)
- DeÄerlemenin diÄer amaçları
Ancak aslında piyasa talebi mülkünüzün değeri üzerinde belirleyici bir etkiye sahiptir. Gayrimenkule olan talebin yanı sıra aranan özellikler de bölgeden bölgeye büyük farklılıklar göstermektedir.
Piyasa deÄerinin belirlenmesine yönelik pratik prosedür
Gayrimenkul satışı söz konusu olduğunda, ücretsiz gayrimenkul ekspertizi hızlı ve iyi bir satış için mükemmel bir başlangıç noktasıdır. Ancak, bir değerleme uzmanı piyasa değerini belirleyecekse, kesin görev ilk olarak müşteriyle görüşülür. Özel durumlarda (örneğin miras anlaşmazlıkları veya boşanma durumunda), örneğin bir piyasa değeri tespiti veya piyasa değerine ilişkin yazılı bir beyan gerekiyorsa, bir değerleme uzmanı atanmalıdır. Değerleme uzmanı, mülkün durumunu ve değerini ancak tüm tesislere erişimin olduğu yerinde bir randevuda belirleyebilir.
Pazar değerinin belirlenmesine ilişkin belgeler
Genel olarak gayrimenkul satışlarının değerlemesi için aşağıdaki belgeler değerlendirilmektedir:
- Arazi kayıt özeti
- Bina planları, kat planları, kesitler
- Bina açıklaması
- Vaziyet planı ve kadastral harita
- Yaşam alanı hesaplaması
- Enerji sertifikası
Kat mülkiyeti durumunda, ek olarak aşağıdakiler de gereklidir:
- Son üç mal sahibi toplantısının tutanakları
- İş planı
- Bölünme beyanı (tapu kaydı)
- Konut yardımı beyanı
Gelir getiren mülkler söz konusu olduğunda, aşağıdakiler de sunulmalıdır:
- İşletme maliyetleri
- Kiralama listeleri
- Kira sözleÅmeleri
Haklar ve yükümlülükler söz konusu olduğunda, aşağıdakiler de dahil edilmelidir:
- Noterlik belgeleri
- Özel giriÅler (geçiÅ hakları, konut hakları, vb.)
Piyasa değerinde kriterlerin ağırlıklandırılması
Mülkün konumuna ve gelecekte beklenen risklerine özel bir ağırlık verilmektedir. Riskler çoğunlukla modernizasyon riskleridir, örneğin yenileme birikiminden kaynaklanabilecek maliyetler gibi. Buna ek olarak, genellikle çatı, kiler, pencereler ve ısıtmayı içeren en pahalı bakım önlemleri değerlendirilir. Evin türü de değerlendirilir. 1945’e kadar inşa edilmiş bir bina eski bir bina olarak kabul edilir, 1945’ten sonra bina yeni bir bina olarak kabul edilir. Ayrıca dış tasarım, kat planı, bahçe, cephe, oda düzeni ve aydınlatma koşulları da dikkate alınmaktadır.
Konum, balkon ve hedef kitle için çekicilik gibi faktörler mülkün kiralanabilirliğinde önemli rol oynamaktadır. Değerlemeye dahil edilen diğer faktörler, örneğin bir asansör ve mülkün mobilyalarıdır:
- Arsa alanı (orantılı yaşam alanı veya toplam alan)
- YaÅam Alanı YönetmeliÄine (WoFIV) göre yaÅam alanı
- Garaj, yeraltı otoparkı, park yerleri (mevcut yeniden geliştirme riskleri)
- Kiler ek olarak kullanılabilir veya örneÄin bodrumda birikmiÅ tadilat iÅleri
- Mülk konumu için demografik bilgiler
- Mülk tipi (ticari, konut, bakım, anıt, diÄer özel formlar, karma mülk)
DeÄerleme: kapitalize kazanç deÄeri yöntemi & varlık deÄeri yöntemi
Gayrimenkul satışı için değerleme ve diğer değerleme prosedürleri ile ilgili tüm önemli bilgiler sizin için açıkça özetlenmiştir:
AktifleÅtirilmiÅ kazanç deÄeri yöntemi – piyasa deÄeri ve bina gelir deÄeri olarak bölünmesi
Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler. Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.
Lukinski’deki yatırımcı ekibimiz, hayalinizdeki mülk için getiri hesaplamaları yapmaktan mutluluk duyacaktır. Potansiyel alıcılar iyi getiriler konusunda ikna edilebilir. Talep üzerine, hesaplama için gerekli veriler hakkında sizi bilgilendireceğiz. Belgeleri aldıktan sonra, kapitalize edilmiş değeri belirleyecek ve size ilk tahmini getiriyi vereceğiz.
Varlık deÄeri yöntemi – bir mülkün yeniden inÅası için deÄer
Hesaplama ilk olarak standart arazi değerini kullanarak arazinin piyasa değerini belirler, ardından gerçek bina değeri eklenir. Binanın gerçek değeri, bina üretim maliyetlerinden yaştan kaynaklanan azalmaların çıkarılmasıyla elde edilir. Arazi değeri (arazinin piyasa değeri) ve bina değeri birbirine eklenir ve bir varlık değeri faktörü ile çarpılır. Gerçek değer faktörünün hesaplanması binanın türüne, geçici gerçek değere ve standart arazi değerine bağlıdır. Bu şekilde belirlenen toplam gerçek değer, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.
KarÅılaÅtırmalı deÄer yöntemi – benzer mülklerle karÅılaÅtırma
Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir. Karşılaştırma yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkleri dikkate almaktadır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden olmalıdır. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.
Enerji sertifikası – gayrimenkul satarken zorunludur
Bir mülkün enerji durumu, potansiyel alıcılar için en önemli karar verme kriterlerinden biridir. Enerji pasaportu, evin enerji verimliliği ve dolayısıyla gelecekteki tüketim hakkında bilgi sağladığı için bu noktada gündeme gelir. Enerji verimliliği A+’dan H’ye kadar bir ölçekte sınıflandırılır; H harfi enerji yenilemesinde acil önlemler anlamına gelir ve mülkün enerji tüketimi açısından artık güncel olmadığını gösterir.
Enerji sertifikası olmadan gayrimenkul satışı yok
Yalnızca yetkili uzmanların enerji sertifikası hazırlamasına izin verilir (EnEV §16’ya göre). Bu, uygun yetkiye sahip bir uzman aramanız gerektiği anlamına gelir. EnEV’in 16. Bölümü, her mülk alıcısının bir enerji sertifikası almasını şart koşmaktadır. Mal sahibi ve satıcı olarak sizin için bu, geçiş belgesini hazırlatmanız ve satış belgelerine eklemeniz gerektiği anlamına gelir. Bu belgeyi ibraz etmeyi reddeden mal sahipleri idari suç işlemiş olurlar ve 15.000 avroya kadar para cezasına çarptırılabilirler.
Enerji sertifikası neden bu kadar önemli? Alıcı için mülkün enerji durumu ile ilgili tüm bilgileri içerir. Ayrıca ne kadar enerji tüketildiği ve gelecekteki sahibinin ne kadar tedarik maliyeti bekleyebileceği hakkında bilgi sağlar. Enerji dengesi negatifse, bu durum olası bir alıcıya uygun yenileme ihtiyacını ve dolayısıyla, örneğin eskimiş elektrik ve ısıtma sisteminin yenilenmesiyle ortaya çıkacak yüksek maliyetleri gösterir. Enerji sertifikası, bir ev emlakçılarımız tarafından satıldığında teşhirin ayrılmaz bir parçasıdır ve doğrudan çevrimiçi olarak yayınlanır. Bir görüntüleme sırasında, ilgili taraflar orijinalin doğrudan bir görüntüsünü ve enerji sertifikasının nasıl okunacağı ve değerlendirileceği konusunda bizden bir açıklama alırlar.
Talep belgesi mi tüketim belgesi mi?
Tüketim sertifikası 100 Avro, talep sertifikası ise 300 ila 500 Avro arasındadır. Enerji sertifikası düzenleme masrafları, evi satarken bu verileri sağlamakla yükümlü olan ev sahibi tarafından karşılanır. Size tavsiyemiz, bilgilendirici bir talep belgesi düzenletmeniz ve alıcı için çok daha az yararlı veriler içeren bir tüketim belgesi sunarak yanlış bir tasarrufta bulunmamanızdır.
Tüketim belgesi, enerji sağlayıcısının son 3 yıllık faturasına dayanmaktadır. Buna karşılık, talep belgesi, bir enerji danışmanı tarafından yerinde kontrol edilen somut olarak belirlenmiş gerçekleri içerir. Tüketim belgesi ile talep belgesi arasındaki temel fark, birincisinin geçmiş hakkında bilgi vermesi, talep belgesinin ise enerji tüketimine perspektiften bakmasıdır. Bu, binanın, yalıtımın ve ısıtma sisteminin durumunu kontrol etmek ve bu bireysel verilerden binanın enerji dengesi için bir tahmin oluşturmak için yerinde bir uzman gerektirir.
Emlakçı: Avantajlar
Bir evi veya daireyi
Bir evin mobilyaları ve bina dokusu, piyasa değerinin belirlenmesinde konum, pazara özgü faktörler ve altyapının yanı sıra arz ve talep arasındaki fark kadar önemlidir. Özel bir müşteri olarak değerleme yaptırırsanız, yaklaşık 1.000 Euro ve daha fazla maliyet beklemeniz gerekir.
Piyasa değerinin ve yan satın alma maliyetlerinin belirlenmesi
Öte yandan, bir emlakçı tutarsanız, piyasa deÄeri tespiti hizmet kapsamına dahil edilir ve alıcı tarafından yan satın alma maliyetleri yoluyla finanse edilir. Evinizi veya dairenizi satarken herhangi bir masraf yapmadan mülkünüzün profesyonel bir Åekilde satılmasını saÄlayabilirsiniz. Piyasa deÄeri tespitinden vazgeçenler genellikle makul olmayan bir fiyat tahmin eder ve evi gerçek deÄerinin üstünde veya altında teklif ederler. Her iki durumda da, satıŠsürecini uzatabilecek veya önlenebilir kayıplara yol açabilecek önemli bir hata yapıyorsunuz.
Deneyimli bir emlakçı ile gayrimenkul satarken kendinizi hatalardan korur ve evinizin, arsanızın veya dairenizin tüm gerçeklere dayanan güncel deÄerini içeren bir satıŠteklifi alacaÄınızı bilmenin güvenliÄine sahip olursunuz. Aynı Åekilde, belgeleri düzenlemek, sergiyi hazırlamak veya teklifinizi yayınlamak konusunda da endiÅelenmenize gerek yoktur. SatıÅla ilgili tüm süreçler tek elden ve profesyonel bir Åekilde yürütülür.