Tapu harcı ödeme
Bilindiği gibi arsa, arazi ve konut alım ve satımı yapanların her biri 0,02 oranında tapu harcı ödemekle yükümlüdür. Ancak, bazı kişiler daha az tapu harcı ödemek için alınan veya satılan arsanın veya konutun tapu değerini gerçek olandan daha az göstermektedir.
Burada asıl sorun satın alınan arsa veya konutların elden çıkarılması aşamasında ortaya çıkmaktadır. Bilindiği üzere, konutların alış tarihini takip eden 5 yıl içinde elden çıkarılması 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80/5 maddesi gereği değer artış kazancına tabi tutulur.
Bunun yanında, konutların alış tarihinden itibaren 5 yıllık süre geçtikten sonra satılması veya elden çıkarılması gelir vergisinin konusuna girmemektedir. Yani, alınan konutlar alış tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra elden çıkarılırsa -elde edilen kazanç tutarı ne olursa olsun- gelir vergisine tabi olmayacaktır.
Dolayısıyla arsa, arazi ve konut alırken tapu harcı değeri daha az gösterilerek, daha az tapu harcı ödenirse ve aynı mal takip eden eden 5 yıl içinde satılırsa, ilk alışta malın değeri tapu harcı nedeniyle düşük gösterildiği ve dolayısıyla maliyette gereğinden düşük gösterilmiş olduğu için malı satarken gereğinden daha fazla kar gösterilmiş olacaktır.
Örnek: Ahmet 200.000-TL’ye bir daire almış ve daha az tapu harcı ödemek için dairenin değerini 100.000-TL beyan etmiştir. Bu dairenin emlak vergi değeri de 97.500-TL’dir.
Ahmet eğer aldığı daireyi gerçek değerinden beyan etseydi 200.000-TL*0,02= 4.000-TL tapu harcı ödeyecekti. (sadece alıcıya düşen tapu harcı)
Fakat Ahmet dairenin bedelini tapu harcından kaçırmak için 100.000-TL olarak beyan etmiştir. (100.000-TL*0,02= 2000-TL tapu harcı ödemiştir.) Ahmet aldığı dairenin bedelini 100.000-TL eksik beyan ederek 2000-TL daha az tapu harcı ödemiş ve kendince kar etmiştir.
Ahmet daireyi aldıktan sonra 4 yıl sonra çok iyi bir alıcı çıkmış ve ona daireyi 300.000-TL’ye Ömer’e satmıştır. Daireyi alan Ömer kredi çektiği için dairenin gerçek bedeli olan 300.000-TL üzerinden tapu harcı ödemiş ve bu şekilde beyan etmiştir.
Daireyi Satan Ahmetin Ödemesi Gereken Tapu Harcının Hesaplanışı
300.000-TL*0,02= 6000-TL
Daireyi Satan Ahmetin Ödemesi Gereken Değer Artış Kazancının Hesaplanışı
300.000-TL-100.000-TL=200.000-TL kar
200.000-TL*artan oranlı gelir vergisi tarifesi=x
*Bu hesaplamada endeksleme olmadığı varsayılmıştır…
Tapu Harcını Eksik Beyan Edilmeseydi Ödenecek Değer Atrış Kazancı
300.000-TL-200.000-TL=100.000-TL kar
100.000-TL*artan oranlı gelir vergisi tarifesi=y
Dolayısıyla yukarıda ayrıntılı olarak açılandığı üzere, daha az tapu harcı ödemek için 100.000-TL eksik beyan edilen dairenin bedeli nedeniyle ortaya çıkan 100.000-TL’lik fark için x-y=z tutarında daha fazla değer artış kazancı ödenecektir.
Tapu Harcının Eksik Beyan Edilmesiyle Elde Edilen Sözde Kazanç tutarı 2000-TL
Tapu Harcının Eksik Beyan Edilmesi Nedeniyle Ödenmesi Geren Fazlalık Değer Artış Kazancı z kadar
Ortaya Çıkan Fark: Yukarıda örnekte görüldüğü gibi tapu harcının eksik beyan edilmesi nedeniyle ödenen fark değer artış kazancı (z) tutarı, her durumda tapu harcının eksik beyan edilmesiyle elde edildiği sanılan sözde tutardan (yukarıdaki örnekte 2000-TL) çok daha büyük olacaktır.
Bu nedenle, daire arsa vs. alınırken daha az tapu harcı ödemek için alınan şeyin değerinin doğru gösterilmesi alan kişinin yararına olacaktır…