Kiralananın erken tahliyesi halinde kira bedelinin ne şekilde ödeneceği hep tartışma konusu olmuştur. Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
Bu sözleşmeyle kira süresi boyunca, kiraya veren düzenli olarak kira bedellerini almayı amaçlamaktadır. Kiracı da belirlenen sürenin sonuna kadar kiralanandan yararlanmayı amaçlamaktadır.
Bu nedenle belirli süreli yapıldığı takdirde sürenin sonuna kadar her iki tarafı da bağlar. Eğer belirsiz süreliyse Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde fesih bildirimine dayalı olarak sona erdirilmesine kadar her iki tarafı bağlar.
Dolayısıyla kiracı, kiralananı belirtilen sürelerden önce kiraya verene geri verirse, kural olarak kira bedelini ödeme borcundan kurtulamaz.
Yani kiracı kira süresinin bitiminden önce, kiralananı, herhangi bir sebeple geri verirse kural olarak kira bedelini ödemeye devam edecektir.
Örneğin, 05.10.2020 başlangıç tarihli, aylık 3.000 lira bedelli ve bir yıl süreli bir konut kirası sözleşmesinde kira süresinin sonu 05.10.2021 olacaktır.
Kiracı herhangi bir nedenle 05.02.2021 tarihinde kiralananı geri vermişse, 8 aylık kira bedelinden kural olarak sorumlu olması gerekir. Bu sözleşmeye bağlılık ilkesinin bir gereğidir.
Kiracının Sorumluluğunun Süresi
Türk Borçlar Kanununda, kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için sorumlu tutulabileceği düzenlenmiştir.
Ayrıca kiracının, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni kiracı bularak, kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulabileceği kabul edilmiştir.
Dolayısıyla bu düzenlemeyle, kiralananı kullanmayan ve ondan yararlanmayan kiracının sorumluluğunun devam edeceği belirtilmiş ancak bu sorumluluk makul bir süreyle sınırlandırılmıştır.
Bu düzenleme ile hem kiracının korunması ilkesi terk edilmemiş, hem de kiraya verenin menfaatleri de korunmuştur.
Bu durumda kiracı, kiralananı kira süresinin sona ermesinden önce geri verebilir. Geri vermeden sonra işleyecek kira bedellerinden ancak, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için sorumlu olacaktır.
Bu durumda hakkaniyet gereğince taraflar arasındaki dengenin korunması gerekecektir.
Uygulamada erken tahliye şeklinde ifade edilen bu durumda, kiraya verenin zararı yönünde kiracı, makul bir süreyle kira bedelinden sorumlu olacaktır.
Makul sürenin, hakkaniyet çerçevesinde her somut kira sözleşmesi ve kiralananın bulunduğu çevre dikkate alınarak belirlenmesi gerekmektedir.
Örneğin, İstanbul’un Kadıköy ilçesinde bir konutun kiralanması kısa sürede olabilir. Konut, kira süresinin bitiminden 5 ay önce tahliye edilirse ve Kadıköy bölgesindeki benzer konutların bir-iki ay içerisinde kiraya verilebildiği tespit edilirse, kiracı kiralananı tahliye etme tarihinden itibaren en fazla iki ay kira bedelini ödemek zorunda kalacaktır.
Ancak, kiraya veren tüm çabalarına rağmen, kiralananı örneğin 6 ay sonra kiraya verilebilir. Eğer kiraya veren durumu ve gayretini ispat ederse, bu durumda kiraya veren 6 aylık kira bedelini isteyebilecektir.
Erken tahliye durumunda kiralananın benzer koşullarla aynı kira bedeliyle makul süre içerisinde kiraya verilemediği durumda ne olacaktır?
Kiralananın erken tahliyesi halinde kira sözleşmesindeki kira bedeliyle yeniden kiraya verilmesi imkânsız olabilir. Bu durumda kiracının kira bedelinden sorumlu olacağı miktarın belirlenmesi önemlidir.
İlk olarak söz konusu gayrimenkulün rayiç kira bedeli, daha sonra da bu rayiç kira bedeliyle kiralananın kiraya verilebileceği makul süre belirlenecektir.
Bu durumda kiracı, makul sürenin sonuna kadar sözleşmedeki kira bedelini ödeyecektir. Ayrıca makul süreden kira sözleşmesinin sona ereceği süreye kadar ise, sözleşmedeki kira bedeliyle, rayiç kira bedeli arasındaki farkı ödeyecektir.
TBK’nın 325/1’de, erken tahliye eden kiracıya yukarıdaki bahsi geçen ödeme yükümlülüğünden kurtulma imkânı tanınmıştır.
Erken tahliye eden kiracı makul sürenin geçmesinden önce, kiraya verenden kabul edilmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona erecektir.
Örneğin, makul sürenin 4 ay olduğu durumda, kiracı, kiralananı verdiği tarihten bir ay sonra, ödeme gücüne sahip yeni kiracı bulabilir.
Bu durumda, sadece bir aylık kira bedelini ödemekle yükümlü olacaktır. Yeni kiracının ödeme gücüne sahip olduğunun ispat yükü kiracıdadır.
Kaynak: OR Hukuk ve DanışmanlıkGüncelleme Tarihi: 01 Ağustos 2021, 04:19