Bazı şehirlerde kiralar çift haneli oranlarda arttı. Bu arada, bir ev satın almak, 1980’lerin ortasından bu yana en uygun fiyatlı olanı. Mortgage oranları %6’yı aştı ve ev fiyatları son aylarda ulaşılan rekor seviyelerin hemen altında kaldı ve birçok muhtemel ev alıcısını piyasadan uzaklaştırdı.
Ve piyasada bazı soğuma belirtileri olsa da, ev alıcıları için görünürde pek bir rahatlama olmayacak gibi görünüyor.
Bir yıl önce, medyan fiyatı 363.800$ olan tek ailelik bir eve %20 indirim yapan ve geri kalanını %2.88 ipotek oranıyla finanse eden bir alıcının aylık ödemesi 1.208$’dı.
Bugün, şimdiki ortalama %6,29’luk bir ipotekle, şu anda 396.300 dolar olan medyan fiyatlı evi satın alan bir ev sahibi, anapara ve faiz olarak ayda 1.960 dolar ödeyecektir. Her ay 752 dolar daha fazla.
Enflasyonun çoğu hanehalkı giderlerini yükseltmesiyle birlikte, birkaç olası ev alıcısı bu daha pahalı aylık ödemeleri karşılayabilir.
Bir ipotek veritabanı şirketi olan Black Knight’ın kurumsal araştırma başkan yardımcısı Andy Walden, son beş yılda ortalama ev fiyatının %60 arttığını, ortalama gelirin ise %15’ten daha az arttığını söyledi.
Walden, “Ev fiyatları, gelir seviyeleriyle önemli ölçüde dengesiz” dedi.
Amerikalılar şu anda medyan gelirlerinin %35’inden fazlasını, yeni satın alınan medyan fiyatlı ev için aylık anapara ve faiz ödemelerine harcıyorlar. Tarihsel olarak, Amerikalılar ortalama gelirin %25’ine yakınını ödemelere harcadı.
Bu seviyeye geri dönmek için Walden, bu şeylerin bir kombinasyonunun gerçekleşmesi gerektiğini söyledi: bir kişinin gelirinin %40 artması, ipotek oranlarının yarıya düşürülmesi veya %30 olması gerekiyor. bir evin ortalama fiyatındaki düşüş.
Ancak bunların hiçbirinin yakın zamanda gerçekleşmesi olası değildir.
Buraya nasıl geldik?
Konutların bu kadar pahalı hale gelmesinin bir nedeni, Covid-19 pandemisi sırasında görülen rekor düşük ipotek oranlarının ev talebini artırması ve bunun da fiyatları daha da yükseltmesidir. Sınırlı sayıda satılık ev için rekabet eden çok sayıda alıcıyla birlikte, ihale savaşları ve tamamen nakit teklifler yaygınlaştı ve fiyatları rekor seviyelere çıkardı.
Şimdi alıcılar, yüksek ev fiyatları ve artan ipotek oranlarının bir kombinasyonu ile boğuşuyor.
Walden, “Acı nokta, oranlar %6 seviyelerine döndüğünde geldi” dedi.
Sorunun diğer tarafı arz. İstekli alıcılar, uzun süredir yapım aşamasında olan ulusal bir konut sıkıntısı ile karşılandı ve ev fiyatlarını yükselten bir arz ve talep uyumsuzluğu yarattı.
ABD yaklaşık olarak geride kaldı 5.5 milyon konut
Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre, inşaatçılar tarihi bina trendlerine ayak uyduramadığı için son 20 yılda. Diğer şeylerin yanı sıra yıkım veya doğal afetler nedeniyle mülk tahribatını da eklerseniz, bu süre zarfında toplam açık 6,8 milyona yakın olabilir.
NAR’a göre, birimlerin eksikliği o kadar derin ki, yetişmesi on yıldan fazla sürecek.
Ancak daha fazla ev ve apartman inşa edilse bile, insanlar bunları karşılayamıyorsa bunun bir önemi kalmayacak.
Nisan 2021’de bir hane, ortalama fiyatlı ev için %3,5’lik mütevazı bir peşinatla ödeme yapmak için yılda yaklaşık 80.000 dolar kazanmak zorunda kaldı. Bir yıl sonra, gelir gereksinimi 108.000 dolardı. Bu maliyet artışı, geçen yıl medyan fiyatlı evi satın alabilecek yaklaşık 4 milyon kiracı hanehalkı anlamına geliyor. on iki ay sonra artık yapamazdı
Harvard Üniversitesi Ortak Konut Araştırmaları Merkezi’ne göre.
Satın alacak bir evi olmayan kiracılar, zaten sıkı bir pazarda kiraları daha da yukarı çekerek, yerinde kalıyor.
Phoenix ve Austin gibi Güneş Kuşağı’ndaki şehirler, pandemi sırasında konut maliyetlerinde en büyük artışlardan bazılarını gördü. Miami’de, ev fiyatı %33 arttı
bir yıl öncesinden ve kiralar yüzde 17 arttı
Realtor.com’a göre geçen yıldan itibaren. Ancak satın alınabilirlik krizi ulusal olarak ülkenin tüm bölgelerinde yaşanıyor.
Kiracılar her ay ödeyebilecekleri limite ulaştıkça, ev sahibi olmak, peşinat için para biriktirmek için mücadele ederken daha da ulaşılmaz hale geliyor. Bu, servet uçurumunu genişletir ve ev sahipliğinden finansal olarak yararlananlar ile yapmayanlar arasındaki eşitsizlikleri sabitler. NAR’a göre, Beyaz Amerikalıların %72’sinin ev sahibi olduğu ve Siyah Amerikalıların sadece %43’ünün bir evi olduğu ırksal ev sahipliği uçurumunu da genişletiyor.
Peki sonra ne olacak?
Konut piyasasında açık bir soğuma işaretleri var. Bir ev satın almak ve finanse etmek için artan maliyet, daha fazla insanı konut piyasasından dışarı ittiğinden, ev satışları üst üste yedi aydır düşüyor. Tipik olarak, talep kurudukça fiyatlar düşecek ve sonunda ipotek oranları yerleşecektir.
Ancak şu an için, Federal Rezerv enflasyonla mücadele savaşında faiz oranlarını yükseltmeye devam ettikçe, ipotek oranlarının daha da yükselmesi muhtemel.
Fed, borçluların ipotekler için ödeyeceği oranı doğrudan belirlemez. Bunun yerine, ipotek oranları, 10 yıllık ABD Hazinesi üzerindeki getiriyi izleme eğilimindedir. Yatırımcılar, Fed’in faiz artırımlarını tahmin ederken, genellikle getiriyi ve bununla birlikte ipotek oranlarını artıran devlet tahvilleri satıyorlar.
Çoğu konut politikası uzmanı, satın alınabilirlik krizini düzeltmek için istikrarlı bir şekilde yeni, orta fiyatlı evler inşa etmenin gerekli olduğunu söylüyor. Ancak bu evler inşaatçılar için daha büyük, daha yüksek fiyatlı evler kadar karlı olmadığından, hem kamu hem de özel sektör tarafından ortak bir çaba gerektirecektir.
Mayıs ayında Biden yönetimi, karşılanabilirlik açığını kapatmak ve konut maliyetlerini azaltmak için bir Konut Arzı Eylem Planı açıkladı. Plan, mevcut federal finansmanı güçlendirerek ve alanları daha düşük maliyetli konut inşa etmek için imar ve arazi kullanım politikalarını reform etmeye teşvik ederek uygun fiyatlı konut arzını artırmayı hedefliyor. Ayrıca, ev inşaatçılarını daha verimli inşaat yöntemleri benimsemeye çağırıyor.
Ancak bunların hiçbiri hızlı bir çözüm değil ve bazıları Kongre eylemi gerektiriyor.
Ayrı bir gelişmede, ipotek devleri Fannie Mae ve Freddie Mac’i denetleyen Federal Konut Finansmanı İdaresi, bu yaz, ırksal ev sahipliği açığını kapatmak için alıcılar, özellikle de beyaz olmayanlar için ev finansmanı seçeneklerini genişletme planlarını açıkladı. Bu programlar, peşinat yardımı, daha düşük ipotek sigortası primleri ve kira ödeme geçmişini etkileyen bir kredi raporlama sistemini içerir.
Belirli Siyah veya İspanyol mahallelerindeki alıcılar için hiçbir kapanış maliyeti olmayan yeni sıfır peşinatlı krediler de dahil olmak üzere bu fikirlerin bazıları halihazırda uygulanıyor.