Bu Makalede Neler Var?
Parselasyon İşlemlerinde Düzenleme Alanındaki Parsellerin Belirlenmesi: Düzenleme Sınır Krokisi ve Kadastro Ayırma Çapı Nedir?
Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulama Yönetmeliğine göre, düzeleme sınırı, düzenlenecek imar adalarının imar plânına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tâbi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır.
Düzenleme sınırının geçirilmesi AAD Uygulama Yönetmeliğinin 6. maddesinde açıklanmıştır.
Söz konusu maddeye göre, düzenleme sınırı geçirilirken imar planlarında belirtilen düzenleme sınırları varsa, bu durum dikkate alınmalıdır. Eğer imar planında böyle bir sınır yoksa düzenleme sınırı iskân sahasının bittiği yerlerde iskân sınırından, iskân sahası içerisindeki yollarda ise yol ekseninden (yol, iskân sınırının tam kenarından geçiyorsa iskân sınırı düzenleme sınırı olarak dikkate alınmalıdır[1]) veya ibadet yeri ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının DOP oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir.
Bunun yanında, cami ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının DOP oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden düzenleme sınırı geçirilecektir.
Düzenleme sınırı, genellikle bölgeyi çevreleyen yolların eksenlerinden geçirilir; düzenleme sahası demiryolu hattında son buluyorsa demiryolu ekseni, bir akarsuda son buluyorsa bu akarsu yatağanın saha tarafındaki kenarı orman alanında son buluyorsa orman alanı başlama çizgisi düzenleme sahası sınırı olarak alınır; ayrıca yerleşme alanının bittiği yerde düzenleme sınırı, yerleşme sınırını izler; yerleşme sınırı, imar planına göre kamusal bir alanda son buluyorsa düzenleme sınırı bu alanı da içine alır[2].
Düzenleme sınırının bu hususlar gözetilmeden geçirilmesi, Danıştay tarafından imar uygulamasının iptal nedeni olarak görülmektedir.
Düzenleme Sınır Krokisinin Düzenlenmesi
Yukarıda saydığımız bütün bu hususlar gözetilerek düzenleme sınır krokisi düzenlenir.
Düzenleme sınırı geçirildikten sonra, düzenleme alanında kalan parseller belirlenir. AAD Uygulama Yönetmeliğinin 6. maddesine göre, düzenleme sınırının bir parseli veya iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde, bu parçaların düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girip girmediğine bakılır. Girmiyorsa, düzenleme sınırı, parselin bu parçalarını da içerisine alacak şekilde geçirilir[3].
Giriyorsa ifraz yapılarak, düzenleme alanının sınırı ifraz sınırından geçirilir ve kısmen düzenlemeye giren bu taşınmazlar için kadastro ayırma çapı düzenlenir.
Ayırma çapı düzenlenirken, çap düzenlenen parsellerde, düzenleme sınırının parsel sınırını kestiği noktalar ile ayırma hatlarının doğru olmasına dikkat edilmelidir. Çap üzerinde, parselin tapu senet yüzölçümü ile düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımlarının yüzölçümü gösterilir.
Düzenleme sınırı içinde kalan kısmı için parsel numarası verilmeyip, imar planı numarası belirtilmekle yetinilir. Düzenleme dışında kalan kısım bir parça ise parsel numarası korunur. Düzenleme sınırı dışında kalan kısım birden fazla parça ise o adanın ya da birimin son parsel numarasını takip eden numaralar verilir.
Parselin sınır dışında kalan parçaları birden fazla ise, her bir parça için ayrı bir ayırma çapına gerek olmayıp, bütün parçalar aynı ayırma çapında gösterilir.
TKGM’nin 2010/22 sayılı Genelgesine göre, ayırma çapı düzenlenen parseller için tescil bildirimi hazırlanır.
Düzenleme haritaları hazırlandıktan ve düzenlemeye giren parseller tespit edildikten sonra haritaların, düzenlemeye giren parsellere ilişkin bilgilerin ve kısmen düzenlemeye giren kadastro parselleri için düzenlenen ayırma çaplarının encümen tarafından onaylanması gerekir.
Arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerini onaylamaya yetkili merci belediye encümeni olduğu için düzenleme sınırının da belediye encümeni ya da il encümeni tarafından belirlenmesi (daha doğru bir ifadeyle belediye ya da il özel idaresi imar birimleri tarafından tespit edilen düzenleme sınırının encümenler tarafından onaylanması) gerekir. Bu sınırın belediye meclisi ya da bir başka organ tarafından belirlenmesi hukuka aykırılık teşkil eder.
Danıştay 6. Dairesi, 28.11.2008, E:2007/5904, K:2008/8408 Parselasyon işleminin bir parçası olan parselasyon sınırının tespitinde de belediye encümeninin yetkili olduğu. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 19. maddesinde imar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe gireceği düzenlenmiştir. İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinin b fıkrasında ‘düzenleme sınırı, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile ibadet yeri ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır.’ tanımına yer verilmiştir. Yukarıda anılan Yasa maddesinin değerlendirilmesinden, belediye ve mücavir alan sınırları içinde parselasyon işleminin tesisinde belediye encümeninin dolayısıyla parselasyon işleminin bir parçası olan parselasyon sınırının tespitinde de belediye encümeninin yetkili olduğu sonucuna varılmaktadır.
Düzenlemeye giren parsellerin encümen kararında tek tek belirtilmesi
Düzenlemeye giren parsellerin encümen kararında tek tek ve açıkça belirtilmesi gerekir. Düzenlemeye giren parsellerin bir kısmının yazılarak diğerleri için (ada ve parsel numarası belirtilmeden sadece “vs., vb.” gibi ibareler kullanılması da parselasyon işlemini hukuki açıdan sakatlar.
Danıştay 6. Dairesi, 10.03.2004, E:2002/5617, K:2004/1412 Parselasyon gibi mülkiyete ilişkin işlemlerde düzenleme sahasına dahil edilmiş bulunan parsellerin tek tek belirtilmesi gerekirken birkaç ada ve parsel numarasının yazılması suretiyle “vs” ibaresinin kullanılmasında hukuka uyarlık bulunmadığı. İdare Mahkemesince, parselasyon gibi mülkiyete ilişkin işlemlerde, düzenleme sahasına dahil edilmiş bulunan parsellerin tek tek belirtilmesinin gerektiği, olayda ise, bu husus göz ardı edilerek sadece birkaç ada ve parsel isminin belirtilmesi suretiyle “vs.” ibaresinin kullanıldığı ve davacılara ait taşınmazların parsel numaralarının belediye encümeni kararında açıkça belirtilmediği gerekçesiyle hukuka aykırı olarak tesis edilen dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare verilince temyiz edilmiştir. Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptali yolundaki temyize konu Malatya İdare Mahkemesinin (...) sayılı kararında, (...) bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, (...) mahkeme kararının onanmasına, (...) 10.3.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi. Aynı yönde Danıştay 6. Dairesi, 03.06.2004, E:2003/600, K:2004/3476
Ayrıca encümen kararında belirtilmeyen parsellerin düzenlemeye tabi tutulması yolsuz tescil sonucunu doğurur (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 18.12.1992, E:1992/15484, K:1992/15906).
Ayrıca imar planında, parselasyonun yapılmasıyla ilgili etapların belirlenmesi mümkün ise de düzenleme sınırının imar planıyla belirlenmesi de mümkün değildir.
[1] Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi” s: 11
[2] İnam, Şaban (1989) Arazi ve Arsa Düzenlemesinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uygulamaları, s: 33
[3] Karavelioğlu, Celal (2002) İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 48