Amerika'da Ev Denetimi Nedir?
Amerikan Ev Denetçileri Derneği'ne (ASHI) göre, "ev denetimi, bir evin fiziksel yapısının ve sistemlerinin çatıdan temele objektif görsel bir incelemesidir." Bir ev denetim raporu evin genel fiziki şartlarını gösteren bir çerçeve rapordur.
Ev Denetimine Ne Zaman İhtiyaç Duyulur?
Ev sahibi olmak pek çok kişinin hayalidir. İnsanlar ev alma kararını verirlerken çok duygusal davranabilirler. Bazen alıcılar bir evin konumunu veya dış görünüşünü çok beğenerek binadaki önemli eksikleri fark etmeyebilirler. Pek çok insanın ev alma konusunda tecrübesi olmadığından, alım kontratını imzalamadan önce evin genel fiziki durumu hakkında ev denetimi yaptırması ve ev hakkında hazırlanmış denetim raporu alması daha isabetli karar almalarına yardımcı olacaktır.
Bir ev denetiminin temel amacı, büyük, yapısal, mekanik veya güvenlik kusurlarını tespit etmektir. Bir ev denetçileri şirketinin ifade ettiği gibi “Gayrimenkul bilen herkes, bir evin yüzeyde harika görünebileceğini bilir, ama duvarların içinde ne gizleniyor? Ev denetimleri satın alma sürecinin en sinir bozucu kısmı olabilir… ”
Gayrimenkul alacakların aldıkları evi tüm yönleriyle değerlendirmesine imkan veren ev denetimi prosedüründe genel olarak aşağıdaki konular dikkate alınır:
- Evin genel durumu,
- Evin yapısal sorununun olup olmadığı,
- Evin fiziksel sorununun olup olmadığı,
- Evin güvenli olup olmadığı,
- Evde yasa dışı ilavelerin olup olmadığı.
Ev denetim raporu bu kapsamda, emniyet, güvenlik, doğru fiyat tespiti, gelecekte oluşabilecek giderlerin tahmin edilmesi gibi birçok yönden güvenilir bilgi sağlamış olur.
Ev Denetim Listesi
Ev denetimi bir kontrol listesinin rapora dönüştürülmesi olarak da tarif edilebilir. Tüm ev denetim kontrol listesi çok uzun olduğundan, bir fikir vermek için bazılarına kısaca değineceğiz. Bir ev denetçisi, raporunu hazırlarken genellikle aşağıdaki hususları inceleyecektir:
- Temel veya yapısal problemler: Binada ciddi yapısal hatalar varsa, konunun bir mühendis tarafından değerlendirilmesi gerekebilir. Ev denetçisi bunu raporuna yazar. Küçük çatlaklar, yapışan kapılar ve pencereler raporda belirtilir.
- Drenaj ve su sorunları: Hiç bir alıcı satın aldığı evin drenaj problemi olmasını istemez. Evde rutubet kokusunun olması, bahçede veya bodrum katında su sızıntısı olması ciddi problemlerin işareti olabilir.
- Kablolama ve elektrik sorunları: Hatalı kablolama, somunsuz teller, açık bağlantı kutuları beklenmedik maliyetlere yol açabilir. Bunun ev denetim raporuna dâhil edilmesi önemlidir. Alıcı, ev denetçisi ile incelemeye gitmeyi önerebilir. Önemli olduğunu düşündüğü konuların rapora dâhil edilmesini talep edebilir.
- Sıhhi tesisat sorunları: Özellikle eski evlerde sıhhi tesisatın düzgün çalıştığından emin olmalısınız. Ağaç köklerinin sıhhi tesisatı tıkama ihtimalini unutmayınız.
Ev denetimi raporu binanın gerçek resmini görmenize yardımcı olur.
- Çatı Problemleri: Pek çok alıcı çatı konusunda dikkatli olmaz. Ancak bazen çatı yenilemesi ya da tamirinin binlerce dolara mal olacağını bilmeniz gerekir. Elbette satıcılar bir ev denetleme raporuna bakarak çatı yenilemezler fakat bu sizin yeni bir teklif sunmak için elinizi güçlendirir. Bakımsız oluklar, evinizi suya maruz bırakabilir.
- Kötü yalıtım: Isı yalıtımı, binalarını enerji verimliliği için önem taşımaktadır. Özellikle eski binalarda yalıtım yok ise binanın iklimlendirme maliyeti artacaktır.
Nadir Ancak Önemli Bazı Hususlar
Ev denetim raporu ile nadir karşılaşılan bazı olgular da ortaya çıkarabilir.
- Hacizli Evler: Hacizli ev satın almak bazen cazip fiyatlar sunabilir. Ancak evden ayrılanlar eve ciddi zarar vermiş olabilirler.
- Sel bölgesi: Ev bir sel bölgesinde ise, evin risk altında olup olmadığını belirlemek için FEMA'nın taşkın haritalarını kullanmak daha iyidir. Zararlılar veya termitler, kuyu suyu sorunları, asbest sorunları, kurşun boya, korkuluklar, fırtına hasarı, çürümüş ahşap, radon gibi çevre sorunları ve iyi havalandırma denetimde dikkate alınması ve raporda belirtilmesi gereken diğer önemli konulardır. Massachusetts gibi eyaletlerde septik konusunun çok önemli olduğunu da unutmamak gerekir.
Ev Denetiminin Satışa Etkisi
Ev denetiminden sonra, alıcı ve satıcı sözleşmeyi müzakere edebilir veya sözleşmeyi imzalamadan müzakereyi sona erdirebilir. Görüşmeler anlaşma ile sonuçlanmaz ve kontrat imzalanmazsa satıcı, evi satış listesine yeniden koyabilecektir.
Evinizin satış listesine konulmasından önce de ev denetim raporu alabilirsiniz. Bu rapor eksiklerinizi gidermenize ve evi daha yüksek bir fiyata satmanıza yardımcı olabilir. Bu durumda ev denetim ücretini satıcı ödeyecektir. Açıklama yükümlülüğü getiren yasalar, herhangi bir sorunu ifşa etmenizi gerektirebilir.
Açıklık yasaları eyaletten eyalete değişebilmektedir. Bazı eyalet yasaları, satıcının evleriyle ilgili bildikleri her şeyi açıklamasını şart koşarken. bazılarında bunun tersi geçerlidir. Bu, Caveat Emptor olarak bilinir ve “alıcının farkında olmasına izin verin” olarak ifade edilebilir.
Ev Satın Alırken...
Çok beğendiğiniz bir evin bazı önemli eksiklerini bilmek satın alma kararınızı etkileyebilir. Alıcı olarak 1- 3 hafta zaman alan bir ev denetimi yaptırmak sizi gelecekteki sürprizlerden korur. Alıcının kontratı imzalaması öncesinde bir kaç yüz dolar vererek sahip olacağı bir ev denetimi raporu kendisini daha fazla masraf yapmaktan koruyacaktır. Satıcının satış öncesi ev denetimi yaptırması bazı eksikleri tamamlamanıza imkân sağlar.
Ev satın almak hayatımızın önemli kararlarından biridir. Pek çok insan hayatında sadece bir kez ev alır. Bu önemli kararda hata yapmamak önemlidir. Ev denetim raporu almak ev alım-satımının sadece bir parçasıdır. Doğru kararlar almanız, zaman ve para kaybı yaşamamanız için gayrimenkul uzmanı avukat desteği her zaman faydalıdır.
Yardıma mı İhtiyacınız Var?
Onal Gallant&Partners, Gayrimenkul Hukuku, Fikri Mülkiyet Hukuku, Ticaret Hukuku, Aile Hukuku, Aile Yoluyla Göçmenlik, Çalışma ve Yatırım Yoluyla Göçmenlik ve ABD Vize Süreçleri konularında uzman bir hukuk bürosudur. Amerika'da şirket kurulması ve ABD’de gayrimenkul satın alınmasından, marka tescili ve Green Card çekilişlerine kadar geniş bir yelpazede güvenilir bir temsil ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Onal Gallant&Partners’ın tüm ofislerinde görev yapan her biri alanının uzmanı, güncel mevzuat ve uygulamalar hakkında derinlemesine bilgi ve tecrübe sahibi olan saygın ve dinamik hukukçulardan oluşan ekibi saydığımız bu alanları ilgilendiren tüm hukuki problemlerinizin çözümü ve ABD’de hayata geçirmek istediğiniz projelerinizin finansal olarak en etkin şekilde ve sorunsuz süreçlerle yönetilmesi konusunda sizlere yardımcı olmaya hazırdır.
Uzmanlık ve uygulama alanlarımızdaki konularla ilgili olarak en çok merak edilen sorulara verdiğimiz cevapları, sürekli değişen ve güncellenen yasal düzenlemeler ve idari tasarruflarla ilgili haberleri ve bilgilendirme amaçlı videolarımızı ve bloglarımızı ziyaretçilerimizle paylaşmaktan büyük mutluluk duyuyoruz. Bu kapsamdaki yayınlarımızı websitemizden, Facebook, Twitter, Quora, LinkedIn ve Medium hesaplarımızdan ve Youtube kanalımızdan takip edebilirsiniz
Ayrıca ofisimize e-mail veya telefonla doğrudan ulaşabilirsiniz.