Ticari gayrimenkule yatırım yapmak istediğinizde, emlak piyasasının her biri, bir yatırımcı olarak sizi farklı zorluklar getiren sayısız döngüden geçirecektir. Birkaç piyasa döngüsü yatırım için zayıf bir ortam sağlarken, herhangi bir piyasada başarı elde etmek mümkündür.
Ticari gayrimenkul yatırımcıları için hazırladığımız bu makale, farklı piyasa döngülerini etkileyen faktörler ve piyasa hangi döngüde olursa olsun başarının sırrı hakkında kapsamlı bir kılavuz sunuyor.
Emlak Döngüsü Ne Anlama Geliyor?
Konut piyasası doğrudan ekonomiye bağlıdır. Ekonomi iyi performans gösterdiğinde, konut piyasası da iyi performans gösterme eğilimindedir. Genel olarak, emlak piyasasının içinde olabileceği dört ayrı döngü vardır. Bu döngülerin ne olduğunu anlamak, ticari gayrimenkullere başarılı bir şekilde yatırım yapmanın anahtarıdır.
Mevcut emlak döngüsünün ne olduğunu belirleyerek, mülkün ne kadar süre tutulması gerektiğini ve doğru çıkış stratejisinin ne olduğunu tespit etmek daha kolay olacaktır. Ayrıca gelecekteki gelirinizi ve mülkün öngörülebilir gelecekte ne kadar değer kazanacağını doğru bir şekilde tahmin edebileceksiniz.
Piyasa Döngülerini Etkileyen Faktörler
Gayrimenkul döngüsünü etkileyebilecek birçok farklı faktör vardır. Göz önünde bulundurulması gereken başlıca faktörlerden dördü demografiyi, mevcut ekonomiyi, faiz oranlarını ve hükümet politikalarını içerir.
Bir popülasyonun oluşturduğu demografi, piyasa döngüsünün nasıl göründüğünü belirleyebilir. Bir popülasyonun yapısında önemli değişiklikler varsa, piyasa döngüsü önemli ölçüde değişebilir.
Daha önce de belirtildiği gibi, ekonominin durumu piyasanın hangi döngüde olduğunu belirleyebilir. Ekonomi iyi performans gösterdiğinde, yatırımcılar ve ev alıcıları ev satın alma konusunda daha emin olma eğilimindedir. Yatırımcılar, ekonominin gidişatından dolayı yaptıkları yatırımın önümüzdeki yıllarda iyi performans göstereceğine inanırlar.
Ekonomi kötü gidiyorsa, insanlar yatırımlarının da öngörülebilir gelecekte kötü performans göstereceğinden korkma eğilimindedir. Çoğu yatırımcı kötü ekonomik dönemlerde ticari gayrimenkul satın almaktan kaçınsa da, paranızı doğru mülklere yatırırsanız yatırımlarınızın başarılı olması mümkündür.
Faiz oranları, insanların gayrimenkul satın alma veya gayrimenkule yatırım yapma olasılıklarını her zaman etkiler. Faiz oranları yüksekse, yüksek faiz oranları yüksek aylık ödemelere yol açacağından, bir ev veya ticari bina satın almak kötü bir finansal karar gibi görünebilir. Düşük faiz oranlarında, bir evi finanse etmek daha ucuz olduğu için satın alma faaliyetinin önemli ölçüde artmasına neden olur.
Emlak piyasası veya genel ekonomi durgun bir dönemden veya uzun süreli bir durgunluktan geçtiğinde, hükümet bazen piyasayı canlandırmayı amaçlayan bir veya daha fazla politika ortaya koyacaktır. Bu politikalar, tüm alıcıları gayrimenkul satın almaya veya yatırım yapmaya teşvik etmek için çalışan indirimli krediler, vergi indirimleri veya sübvansiyonlar şeklinde olabilir. Bu yönetişim mekanizmaları devreye girdiğinde, konut piyasası döngüsü önemli ölçüde değişebilir.
Her Gayrimenkul Döngüsünde Başarının Sırrı
Genişleme, toparlanma, durgunluk ve hiper arz döngülerini içeren, bilmeniz gereken dört ana gayrimenkul döngüsü bulunuyor. Bu piyasa döngülerinin herhangi birinde başarı elde etmek mümkün olsa da, bir durgunlukla sonuçlanmadan hiçbir genişleme veya hiper arz döngüsünün gerçekleşmediğini unutmayın. Bununla birlikte, durgunluklar genellikle uzun bir süre sürmez.
Genişleme döngüsü sırasında, iş büyümesi genellikle güçlüdür, ekonomi tipik olarak iyileşir ve konut için daha yüksek bir talep vardır. Genel halk bu dönemde genellikle ekonomiye güvenir, bu da gayrimenkul satın alma ve talep yaratma olasılıklarının daha yüksek olduğu anlamına gelir. Bu döngüde başarının sırrı, pazarın zevklerine uygun mülklere yatırım yapmak ve bunları geliştirmektir. Bu yaklaşımla, yatırımlarınızı piyasa değerinden daha yüksek bir miktarda satabilmelisiniz.
Bir durgunluğun sonuna gelme eğiliminde olduğundan, toparlanma döngüsünü belirlemek çoğu zaman zordur. Piyasa hala durgunluk içindeyken yatırım stratejinizi toparlanma döngüsüne göre ayarlarsanız, büyük yatırım hataları yapabilirsiniz. Bu dönemde, yeni inşaatlarda olduğu gibi, kira artışı genellikle durgundur.
Piyasa bir durgunluk içindeyken, piyasanın toparlanmak üzere olduğunu gösteren herhangi bir işaret aramanız önemlidir. Bu işaretlere hızlı tepki verebilirseniz, bu değerler yükselmeye başlamadan hemen önce piyasa değerinin altında bir ticari mülk edinebilirsiniz. İyileşme dönemi devam ederken, genişleme döngüsü başladığında satılabilmesi veya kiralanabilmesi için mülklerinize değer katmaya odaklanabilirsiniz. Bu döngü sırasında, zamanlama her şeydir.
Piyasa bir durgunluk içindeyken, arz talepten çok daha yüksek olacaktır. Bu döngü sırasında, mülk sahipleri genellikle normalden daha yüksek boşluk oranlarından muzdariptir. Yeni kiracılar elde etmek için birçok mülk sahibi, bir yatırımdan elde edilebilecek gelir miktarını azaltan daha düşük kira oranları teklif etme baskısı hissedecektir.
Durgunluk dönemleri neredeyse herkes için zor zamanlar olsa da, başarının sırrı, piyasa durgunluktan çıktıktan sonra geri dönebileceğinize inandığınız oldukça sıkıntılı mülklere yatırım yapmaktır. Bir durgunluk sırasında, sıkıntılı mülkler genellikle çok iyi indirimlerle bulunabilir. Piyasa koşulları uygun olana kadar bu mülkleri elinizde tutabilirsiniz.
Genişleme döngüsü, yatırımcıları ve alıcıları şaşırtma eğiliminde olan hiper arz döngüsüne hızla dönüşebilir. Hiper arz döngüsü, arzın talebi biraz geride bıraktığı için dikkate değerdir. Bu döngü, piyasada çok fazla mülk olması veya ekonominin sağlığında hızlı bir değişim olması nedeniyle başlayabilir.
Bu döngü gerçekleştiğinde, birçok mülk sahibi, mülklerinin satılmayacağına veya boş bırakılacağına inandıkları için mülklerini tasfiye etme hatasına düşer. Bu döngü sırasında, yatırım portföyünüze al ve tut yaklaşımını uygulamanız şiddetle tavsiye edilir. Uygun bir fiyata mülk satın alabilir ve piyasa düzelene kadar bunları elinizde tutabilirsiniz.
Bir genişleme döngüsü sırasında yatırım yapmak kolay olsa da, kendinizi yalnızca yatırım yapmakla sınırlamamalısınız. Diğer döngülere yatırım yapmak daha riskli görünse de, doğru yaklaşımı izleyerek başarılı olmak mümkündür.