12 Eki KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME SEBEBİ
A)Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Sürenin Dolması
Tarafları kira sözleşmesi için, açık veya örtülü bir irade beyanıyla bir süre belirlemişlerse, kira sözleşmeleri kararlaştırılan sürenin sonunda, herhangi bir bildirime gerek olmadan kendiliğinden sona erer.
TBK m. 327/2 göre, “Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.”. Türk Borçlar Kanunu, bu madde hükmü ile kira sözleşmesinin bu şekilde örtülü olarak uzaması halinde belirsiz süreli bir sözleşme olarak varlığını ve geçerliliğini sürdürmesine imkân tanımıştır.
B)Belirsiz (Süresiz) Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi
Tarafların kira sözleşmesinin süresini tayin etmemeleri ve TBK m. 327/2 uyarınca örtülü bir anlaşma ile belirli kira sözleşmesinin uzaması halinde belirsiz kira sözleşmeleri meydana gelir.
Fesih Bildirimin Şartları
Belirsiz süreli kira sözleşmesinin feshedebilme için haklı bir sebebin bulunması ve bunun kanıtlanması gerekmez.
Fesih bildiriminin geçerli olması için kanuni fesih dönemlerine ve sürelerine uyulması şarttır. Kanuni fesih dönemleri ve süreleri uyulması gereken zorunlu sürelerdir.
Taraflar aksine karar vermemişlerse taşınmaz veya taşınır yapılara ilişkin kira sözleşmelerinde yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için böyle bir adetin bulunmadığı durumlarda TBK m. 329 hükmüne göre altı aylık kira döneminin sonunda üç aylık fesih bildirim süresine uyularak feshedilebilir.
Fesih dönemlerinin hesaplanmasında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi dikkate alınmalıdır.
TBK m. 330/1 taşınırlar ilişkin kira sözleşmelerine ilişkin istisna tanımıştır. Şöyle ki, taşınır kira sözleşmelerinde taraflardan her biri üç gün önceden yapılacak fesih bildirimi ile kira sözleşmesini her zaman feshedebilir.
Kiraya verenin mesleki faaliyet gereği kiraya verdiği kira sözleşmelerine özel durum TBK 330/2’ye “Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.”.
Fesih süreleri uyulması gereken zorunlu sürelerdir. Bu süreler kiralananın taşınır taşınmaz olmasına göre değişmektedir. Kira sözleşmesinin bildirim ile sona erdirilebilmesi için TBK m. 328’e göre bu bildirimin, taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında fesih vadesi sona ermeden üç ay önce yapılması gerekir. Taşınır kiralarında, bu süre TBK m. 330/1 hükmüne göre üç gündür. TBK m. 330/2 anlamında mesleki faaliyet gereği kiraya verildiği dönemde ise taşınır kiralarında 3 aylık kira döneminin bitiminden bir ay önce yapılmalıdır.
Fesih Bildirimi Şekle Bağlı Mıdır ?
Fesih bildirimi kural olarak herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı şekilde yapılmasında fayda vardır.
Ancak TBK m. 348’e göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında, fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekil şartına bağlanmıştır.
Kiraya Verenin Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme Borcunun İhlal Etmesi Sebebiyle Sözleşmeyi Feshetmesi
TBK m. 216/2 gereğince, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşularına saygı gösterme borcuna aykırı davranması halinde, kiraya verenin kiracıya yazılı bir ihtar göndererek, otuz gün içinde bu aykırılığı gidermemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmesi gerekir; diğer kira ilişkileri ilişkilerinde ise kiraya veren önceden ihtarda bulunmadan yazılı bildirimle hemen sözleşmeyi feshedebilir.
TBK m. 216/3 hükmüne göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralanana konuta veya çatılı işyerine kasten ağır zarar vermesi kiracıya süre vermenin faydasız olacağının anlaşılması ve aynı binada oturan komşular için çekilmez olması halinde kiraya veren yazılı bir bildirim ile sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kiracının Temerrüdü
TBK m. 315’e göre, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”
TBK m. 315/2 kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Feshi
TBK m. 331/1, kira sözleşmesinin taraflardan her birine, kendisi için sözleşmeye devamı çekilmez kılan bir önemli sebebin bulunması halinde sözleşmeyi yasal bildirim süresine uyarak her zaman fesih hakkı tanımaktadır.
TBK m. 331/1 emredici nitelikte olmakla beraber her türlü taşınır ve taşınmaz kiralarına belirli veya belirsiz süreli olduğuna bakılmaksızın uygulanır.
Önemli sebep; sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve diğer taraf için sözleşmenin ifasını ve sürdürülmesini çekilmez kılan ağır durumlardır.
Kiracının İflası
TBK m. 332 hükmü gereğince kiralanan taşınır ya da taşınmazın tesliminden sonra kiracının iflas etmesi halinde kiraya veren işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.
Kiracı güvence verilmesi için verilen sürede güvence vermez ise kiraya veren herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.
Kiracının Ölümü
TBK m. 333 hükmüne göre kiracının ölümü halinde onun mirasçıları yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi için sözleşmeyi feshedebilir.