Taşınmaz mülkiyeti çeşitli şekillerde kazanılabilir. Bu çeşitleri ele alacak olursak,
- Devren Kazanma-Aslen Kazanma Mülkiyetin bir kişiden diğerine geçtiği hallerde devren kazanma olur. Bu taşınmazın satışı şeklinde olabileceği gibi, miras yoluyla geçmesi şeklinde de olabilir. Taşınmazın mülkiyetinin daha önce bir kişiye ait olup olmamasına bakılmaksızın mülkiyetin kazanıldığı hallerde aslen kazanma söz konusu olur. Örneğin: Gerçekten hiç kimseye ait olmayan taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması ya da mülkiyeti başkasına ait olan taşınmazın mülkiyet devralınmayıp kazandırıcı zamanaşımı, cebri müzayede-ihalede olduğu gibi doğrudan kazanılması.
- Tescille Kazanma–Tescilden Önce Kazanma: Kural olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapuya tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma hallerinde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır. Tescilsiz kazanma halleri bu sayılanlarla sınırlı değildir, kanunda başka örnekleri de vardır.
Taşınmaz Mülkiyetinin Tescille Kazanılması
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ancak tescille kazanılır. Tescil, tapu kütüğünde taşınmaza ait sayfaya mülkiyet hakkı başta olmak üzere diğer ayni hakların da yazılması anlamına gelen bir ifadedir.Tescilin yapılabilmesi için iki şart gerekir:
- Yetkili kişinin tescil talebinde bulunması,
- Talepte bulunanın taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini ve tescil sebebini belgelendirmesi.
- Kazanma Sebebi:Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tescil gereklidir ama yeterli değildir.Tescilin yanında mülkiyetin kazanılmasının geçerli bir sebebinin olması gerekir aksi halde tescil, yolsuz tescil olur.
Buradaki kazanma sebebinin gerekliliğinden anlaşılması gereken ,taraflar arasında mülkiyetin devredileceğini gösteren bir ilişkinin bulunmasıdır.Örneğin: Alım-satım, trampa, miras taksim sözleşmesi ya da önalım veya alım hakkı, taşınmaz vasiyeti gibi.
Şekil Şartı
Mülkiyetin devri borcunu doğuran, kazanma sebebini oluşturan bu sözleşmeler için belli şekil şartları öngörülmüştür ve bunlara aykırılık hallerinde de birtakım sonuçlar oluşur. İlk olarak bu sözleşmeler resmi şekilde, tapuda yapılmalıdır. Tarafların borçlandıkları konular resmi senette yer almalı ve özellikle taşınmaz satış bedeli doğru olarak gösterilmelidir. Bu şartlara uyulmadan yapılan sözleşme geçersizdir. Buna rağmen tescil yapılmışsa ortaya çıkacak olan yolsuz tescile karşı satıcı tapudaki kaydın düzeltilmesini dava edebilir ve zilyetliğin iadesini isteyebilir. Tescil yapılmamış ancak zilyetlik devredilmiş ise, malik el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Tescilden Önce Kazanma Halleri
Tescilden önce kazanma halleri istisnai durumlardır ve bunlar ancak kanunda sayılan hallerde mümkün olur.
Mülkiyet tescilden önce kazanılsa da mal sahibinin malını devretmesi, rehnetmesi gibi işlemlerini yapabilmesi için yine de tescil yapılması gerekmektedir.
Geçici Tescil Şerhi
Mülkiyetin tescilsiz kazanıldığı hallerde geçiçi tescil şerhi verilmesinde fayda vardır. Aksi halde eski mal sahibi tapuda malik olarak görünmeye devam eder ve malın aslında başkasına ait olduğunu bilmeyen başka kişilerin mal üzerinde kazanacağı haklar geçerli olur. Örneğin: Eski malik malı bu sırada başka bir kişiye satabilir ya da üzerinde rehin kurabilir.
Mülkiyetin tescilden önce kazanılma halleri aşağıda sayılmıştır:
- Miras: Ölümle birlikte tereke yer alan taşınmazlar başka bir işlem yapmaya gerek olmadan mirasçıların mülkiyetine geçer. Birden fazla mirasçı varsa bunlar mirasa elbirliği halinde sahip olurlar.
- Mahkeme Kararı: Geçerli bir sözleşme sonucunda taşınmazın mülkiyetini alacaklıya geçirmek durumunda olan borçlu, alacaklının tescil yapılmasını tapudan talep etmesine rağmen, tescili yapmaktan haksız olarak kaçınırsa, alacaklı mahkemeden mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteyebilir.
- Cebri İcra: Rehnedilmiş olan, haczedilen veya iflas masasına dahil olan taşınmazın paraya çevrilmesi halinde taşınmazı açık artırma ile satın alan kişi, mülkiyeti tescilden önce kazanır.
- İşgal: İşgal, bir kimsenin, sahibi bulunmayan bir taşınmazın üzerinde malik olmak için zilyetlik kurmasıdır. Örneğin: Tapuda kayıtlı bulunmayan veya tapuda kayıtlı olup kimsenin üstüne olmayan bir arsaya kişi gelip yerleşiyor. Bu şekilde kazanılan mülkiyet de tescilden önce kazanılmış olur.
- Kamulaştırma(İstimlak): Sadece taşınmaz sahibinin kamulaştırmaya rıza göstermemesi durumunda mahkeme kararı ile taşınmazın tesciline karar verildiği kamulaştırma halinde mülkiyet tescilden önce kazanılır.
- Tüzel kişilerde: Kişiliği sona ermiş bir tüzel kişinin(Şirket, vakıf, dernek vs.) malları, aksine bir durum yoksa, onunla en yakın amacı güden kamu kurum veya kuruluşuna geçer.
- Mal rejimi: Karı-kocanın mal rejimlerinden mal ortaklığını seçmeleri halinde, eşler bu mallar üzerinde elbirliği ile mülkiyete sahip olur ve mülkiyet tescilden önce kazanılır.
- Yeni Arazi Oluşması: Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur.
Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı ile Kazanılması
Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılmasının iki yolu vardır. Bunlardan birincisi olağan zamanaşımı ile kazanma iken ikincisi olağanüstü zamanaşımıdır.
- Olağan Zamanaşımı (Sicile Dayanan Zamanaşımı): Kişi tapu sicilinde malik görünmesine rağmen, mülkiyet hakkına sahip değildir, belli şartlar altında zamanın geçmesiyle mülkiyetini kazanır. Söz konusu şartlar aşağıda sayılmıştır:
- Tapuya kayıt:Zamanaşımı ile kazanılacak taşınmaz, tapuya kayıtlı olmalıdır.
- Kamu malı olmayan:Taşınmaz, özel mülkiyetle kazanılabilmelidir yani kamu malı niteliğinde olmamalıdır.
- Yolsuz tescil: Zamanaşımı ile mülkiyet kazanacak kişinin adına taşınmaza ait yolsuz tescil bulunmalıdır.
- 10 yıl süren zilyetlik:Adına yolsuz tescil bulunan kişinin, taşınmazın mülkiyetini kazanabilmesi için, o taşınmaz üzerinde iyi niyetle (Adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmeden), davasız ve aralıksız 10 yıl zilyetliğini sürdürmesi gerekir. Zilyetlik, bir kimsenin taşınır veya taşınmaz malı, bilerek ve isteyerek elinde bulundurması,kullanması, o mal üzerinde hakimiyet kurması halinde oluşur.
10 yıllık zamanaşımı tamamlanınca yolsuz tescil düzelir, kişi mülkiyeti kazanır.
- Olağanüstü Zamanaşımı (Sicil Dışı Zamanaşımı): Tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Bunun için de tescil davası açılmalıdır.Aşağıda olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyet kazanılmasını şartları sayılmıştır:
- Tapuda kaydı bulunmaması:Tapusuz veya tapuda kime ait olduğu anlaşılamayan bir taşınmaz olmalıdır.
-
- Kamu malı olmayan:Taşınmaz, özel mülkiyetle kazanılabilmelidir yani kamu malı niteliğinde olmamalıdır.
- 20 yıl süren zilyetlik:Kişinin, taşınmazın mülkiyetini kazanabilmesi için, o taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla(Kişi başka birinin malik olmasını tanımadan kendisi malikmiş gibi davranır), davasız ve aralıksız 20 yıl zilyetliğini sürdürmesi gerekir. Zilyetlik, bir kimsenin taşınır veya taşınmaz malı, bilerek ve isteyerek elinde bulundurması,kullanması, o mal üzerinde hakimiyet kurması halinde oluşur.
- İtiraz olmamalı: Kişinin mahkemeye kendi adına tescil yapılması için başvurusu üzerine mahkemenin gazetede vereceği son ilandan itibaren 3 ay içinde kimse itiraz etmemelidir. Eğer bu sürede taşınmaza ve zilyetliğe iişkin şartların gerçekleşmediğine yönelik bir itirazda bulunursa ve bu ispatlanırsa kişi mülkiyeti kazanamaz.
- İmar İhya: Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz arazinin imar ve ihya yolu ile tarıma elverişli hale getirilerek mülkiyetinin kazanılması da zamanaşımı şartını gerçekleşmesine bağlıdır.Aşağıdaki şartların sağlanması gerekir:
- Taşınmaz tapuya kayıtlı olmamalıdır.
- Kişi, davasız ve aralıksız olarak en az 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğini sürdürmelidir.
Buna göre, tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan bir veya birden fazla taşınmaz mal,davasız ve aralıksız en az 20 yıldan beri malik sıfatıyla zilyet olduğunu belgelerle, bilirkişi veya tanıkla ispat eden kişi adına tespit edilir.
Kişi bu şartları sağladığı halde mülkiyetin kendisine geçirebilmesi için tapu iptal ve tescil davası açacaktır.