Yatırımcılar, kiralama pazarına dikkatli bir şekilde girmelidir; çünkü onarım masraflarını hafife almak ve kira biriminizde bakım yapmak kolaydır. (Getty Images)
Kışları Cleveland memleketi boyunca kızarırken, Steve Novotny, yelkenli teknesini güneşli Florida'da Bahamalar'a doğru yola çıkmakta olan bir iskeleye çeken bir dünya olabilir.
Dört yıl önce, iyi bir konuma sahip olan ancak çok büyük onarım gerektiren bir ev satın alarak bir tamirci olarak kiralama işine girdi. “Satın almak için tüm birikimlerimi aldı” diyor. “İlk iki yıl ev kiralarken aslında kamyonumda yaşadım.”
Şimdi sözde "tamirci spesiyalleri" diye bakıyor - güzel yerlerde en az üç yatak odasına sahip ancak onarıma ihtiyacı olan evler. Şimdi dokuz evi var ve kira geliri ülke içinde yelken açmasına izin veriyor.
Novotny gibi birçok yatırımcı, yaşam tarzlarını beslemek için pasif bir gelir yaratmak için kiralama piyasasına girmeye çalışıyor ve ABD'de kira piyasası hala artıyor.
2005’ten bu yana, Harvard Üniversitesi Ortak Araştırmalar Merkezi Ortak Araştırma Merkezi’nde Aralık ayında yapılan bir araştırmaya göre, kiralanan hane sayısı yüzde 9’a, 965’lik bir artışa ve 1965’ten bu yana en fazla on yıl arttı. Çalışmaya göre bu, “kaydedilen büyümenin en güçlü on yılı” olma yolunda ilerliyor ve ranttaki artışlar enflasyonu aşıyor.
Geleneksel olarak, yatırımcılar hızlı bir yeniden yapılanma işleminin ardından evleri saydırarak hızlı bir şekilde geri dönüşler aradılar. St. Louis'deki bir mülk yönetim şirketi olan Renters Warehouse'un başkan yardımcısı Corey Brinkman, "Saygısızlık karlı olsa da, ev hemen satmazsa da paranızı bağlayabilir" diyor.
“Ayrıca, ev satıldığında bir kereye mahsus bir fayda sağlar. Bir mülkün kiralanması, aylar geçtikçe gelir sağlayabilir ve diğer yerlere yatırım yapmak için nakit akışınızı serbest bırakabilir” diyor.
Ancak yatırımcılar pazara dikkatle girmelidir, çünkü onarım masraflarını hafife almak ve kiralamanızın bakımını yapmak kolaydır. Brinkman, "Beklenmeyen onarımlar için kiralama mülkünün yaşına bağlı olarak yüzde 7 ila 15 arasında bir yerde hesaplama yapmak iyi bir kuraldır" diyor.
İşte uzmanlardan bazı kira geliri arayan yatırımcılar için bazı tavsiyeler.
Hedeflerinizi aklınızda tutun. Yatırımcıların neden kiralık pazarda olduklarını ve finansal olarak neyi başarmak istediklerini bilmeleri gerekir, ”diyor Chicago'da bulunan emlak yatırım şirketinin genel müdürü Wendell De Guzman.
Amaç kira gelirinden pasif olarak yaşamaksa, yatırımcılar ne kadar gelire ihtiyaç duyacaklarını bilmelidir. Gelir pasifledikçe vergi oranı değişiyor, diyor De Guzman ve "vergi oranınız yüzde sıfır olabilir" çünkü vergilendirilebilir gelirinizden amortismanı düşürebilirsiniz.
Örneğin, bir kiralık mülk için 275.000 dolar ödeyen bir yatırımcı, amortisman için 27.5 (yıl) bölüp yıllık olarak 10.000 dolar gelir elde edecektir.
Mali evinizi düzene sokun. De Guzman, gelirinizi ve giderlerinizi bilmek, kredi almanıza ve daha sonra daha fazla kiralık mülk satın almanıza yardımcı olacaktır. Vergiler, sigorta, bakım, yönetim, kamu hizmetleri ve yeni bir çatı veya diğer masraflar gibi büyük onarımların rezervlerini dahil etmeyi unutmayın.
Ayrıca, mülkiyeti mümkün olan en az parayla satın almak için programlar bulmak için finansman öğrenmek ve ipotek komisyoncularıyla konuşmak için para öder. İlk kez ev sahipleri dört üniteli bir apartman binası satın alabilir, yüzde 3, 5'lik bir ödeme ile Federal Konut İdaresi kredisi alabilir, güvenlik depozitosu tahsil edebilir ve ay içinde yeterince erken kapanırsanız, ilk ayın orantılı kirasını kullanabilir. peşinat, De Guzman diyor.
Pazarınızın boşluk oranlarını ve mülk değerlerini öğrenin . A'dan F'ye kadar derecelendirilmiş alanlar var ve hepsi farklı fiyatlara satıyor ve kiralıyor. De Guzman, boşluk oranınızı yüzde 5 veya daha düşük bir seviyede tuttuğunuzu, bu nedenle aylarca keşfedilmemiş bir mülke mahsur kalmayacağınızı söylüyor.
Emlak bakıcısı olmak istemiyorsanız, daha düşük derecelendirmeli alanlardan kaçının. F notu alan bölgeler genellikle mahallede en şiddetli suçlara sahiptir. “Orada olmak zor. Yatırımınızı şahin gibi izlemek zorundasınız” diyor.
A dereceli alanlar genellikle daha yüksek satış fiyatları anlamına gelir ancak daha yüksek kira ve daha düzenli kiracılara yol açar. "Daha pahalı bir kira alabilecek olan kiracılarla ilgileniyorsanız, daha az baş ağrınız olacak. Devamsız bir ev sahibi olmayı planlıyorsanız, varilin dibi (mülkleri) ile uğraşmak istemezsiniz. "Novotny diyor.
Büyük potansiyeli olan emlak arayın . İyi işler yapma eğiliminde olan mülkler okulların yakınında, perakende veya popüler ilgi alanlarını, yerel taşımacılığı ya da çevresindeki alışveriş merkezlerini genişletiyor, diyor Beverly Hills, California'daki Partners Trust Commercial'ın ticari ortak ortağı Daniel Sanchez.
Size ait olduğunda, dış mekanı koruyun ve maliyetlerinizi çöl çevre düzenlemesi, düşük akışlı tuvaletler ve tankless su ısıtıcıları ile azaltın.
Seçeneklerinizi açık tutun. İkincil pazarlardaki daha küçük pazarları, evin ne kadar iyi inşa edildiğini ve mahallede ne kadar kişinin kira ödediğini dikkate alın. “İkincil pazarda 800 ila 900 dolar aralığında olmak istiyorum” diyor Tennessee Memphis'deki Hyde Capital'in sahibi olan Yariv Bensira, üniversiteye gitmek için ülkeye gelen ve şu anda 4.000 ünite sahibi ve sahibi olan İsrail'deki özel yatırım fonu.
Satın almadan önce, evin ne kadar iyi çerçevelenmiş olduğunu, kiracıların kim olacağını ve kirayı makul bir şekilde artırmak için mülke ne ekleyebileceğini kontrol eder. “Demografiyi değiştirmeyecek veya tamamen yeni insanlar getirmeyeceksiniz. Soru, mevcut kiracıların daha iyi bir ürün için biraz daha fazla para ödeyip ödeyemeyecekleri” diyor.
Düşük faiz oranları ile cezalandırılmayın . Eğer bir mülk zaten 30 yaşındaysa ve inşa etmek için aynı bedeli varsa, o zaman satın alma, Bensira diyor. Sonunda mülkü satarken, istediğiniz getirileri elde etmek için evinizin yeterli değeri olduğundan emin olun.
Daha yüksek kira almak için mutfağı ve banyoları yenileyin. Bensira, mutfakta bulunan kaliteli granit, yüzey yenileme maliyetlerinden tasarruf etmenizi sağladığını ve ayda 50 ila 90 ABD doları kazandırdığını belirtti. Adil bir teklif alıp almadığınızı bilmeniz için yenileme maliyetlerinin ne kadar olduğunu bildiğinizden emin olun.
Kiracıları tara. De Guzman, bir başvuru sürecine sahip olup ulusal ve Kiracı Ağı gibi hukuki ve cezai davalar, son tahsilat faaliyeti ve 600'ün üzerindeki kredi puanlarını aramak için bir hizmet kullandığını söylüyor. “Finansal olarak aşağı olan insanları arayın, ancak şimdi son dört yıldır faturalarını ödeyen iyi bir iş ve bazı tasarruflar ile yoluna devam ediyor” dedi.
Top Gayrimenkul Yatırım Fonları
rütbe
Fon Adı
1 Yıllık İade
30 Mayıs 2017 tarihi itibariyle fon bilgileri