Florida'daki Apollo Plajı, su kenarına tünemiş yüzlerce evin sıralandığı bir kanal labirentidir. Tampa'nın hemen güneyindeki tüm topluluk deniz seviyesinden sadece 3 fit yükseklikte, yani deniz seviyeleri yükseldikçe fırtına dalgalanması riski altında.
ABD kıyılarındaki ev alıcıları, her bir mülkün sel riskini, yatak odalarının boyutunu kontrol ettikleri kadar kolay bir şekilde kontrol edebilirler - şu anda çoğu kıyı emlak listesi gelecekteki sel riski ayrıntılarını dahil edin iklim değişikliğini hesaba katan Örneğin Apollo Beach'te, mülklerin çoğu sel riski ölçeğinde 9 üzerinden en az 10'dur.
Yine de bu bilgi ev alıcılarını durdurmuyor.
Sahildeki evler gün içinde satış piyasaya çıkmak ve aynı hikaye devam ediyor tüm Güney Florida sahili boyunca bir Zamanlar bilimsel raporları uyarıyorlar gezegen ısındıkça kıyı taşkınlarının artan riskleri hakkında.
biz profesörleriz kentsel coğrafya ve Amerikan siyaseti gayrimenkul sektörünü takip edenler. İnsanların pahalı hasarlara yol açabilecek ve sonunda mülk değerlerini düşürebilecek bir riski neden görmezden geldiklerini anlamak için yüzlerce Florida emlakçısıyla müşterilerinin motivasyonları ve endişeleri hakkında konuştuk.
İşte öğrendiklerimiz.
Hiçbir şey alıcıları uzun vadeli riski düşünmeye itemez
680'nin sonlarında 2020 lisanslı Florida Emlakçısı ile anket yaptık. cevaplar öneriyor Muhtemel ev alıcılarının, genel olarak, yeni evler ararken yükseklik veya sel hassasiyetini dikkate almadıkları ve ayrıntılı sel risk haritalarının mevcudiyetinin bunlar üzerinde çok az etkisi oldu veya hiç etkisi olmadı.
Sorunun bir kısmı, ipotek kredisi verenlerin ve ekspertizcilerin, mülklerin deniz seviyesinin yükselmesine karşı savunmasızlığını hesaba katmamaları olabilir, bu nedenle ev alıcıları, cep defterlerindeki riski hemen hissetmezler. Bir ipoteğe ihtiyaç duymayan daha zengin alıcılar gerekli değil sel sigortası satın almak ve Kongre'nin bir geri dönme tarihi sel sigortası oranı artar.
Kısacası, hiçbir şey alıcıları uzun vadeli riskleri düşünmeye zorlamıyor.
Aynı zamanda, çalışmalar risklerin maliyetlere nasıl dönüştüğünü açıkça gösteriyor. Taşkın risk haritaları oluşturan bilim adamları tarafından yakın tarihli bir makale, Apollo Beach ve Tampa'ya ev sahipliği yapan Florida'daki Hillsborough County'nin muhtemelen bir 70% artış İklim değişikliği nedeniyle 2050 yılına kadar yıllık sel hasarında. Bu 30 yıllık bir ipotekten daha az.
E-posta ile son alın
Emlakçılar ne duyuyor
zaman düşündük ankete 2020'de başladı eğer nüfusun bir bölümü sel riski altındaki mülklerden kaçınıyorsa, o zaman talep azalmalı ve fiyatlar düşmelidir. Bizim 2018'de bir önceki anketFlorida kıyılarındaki ev sahiplerini içeren bir araştırma, Cumhuriyetçilerin ve Demokratların benzer şekilde gelecekteki ev değerlerinin yükselen denizlerden etkilenmeyeceğine inandıklarını bulmuştu.
Piyasanın sel riskini büyük ölçüde göz ardı ettiği teorisini test etmek için emlakçılara ne gördüklerini sorduk: Sel riski altındaki mülkler için ev fiyatlarının ne kadar hızlı düştüğünü veya yükselmediğini gözlemlediler? Yüzde kırk beşi “hiç değil” dedi. 11 acenteden sadece 680'i, sel riski altındaki mülkler için ev fiyatlarının “çok sık” durgunlaştığını veya düştüğünü belirtti.
Ayrıca ipotek kredisi verenlerin kredi başvurularını geri çevirdiğini veya örneğin puan veya ipotek sigortası gibi sele eğilimli bölgelerde kredi ücretlerini artırdığını görüp görmediklerini sorduk. Yüzde altmışı “hiç değil” ve yalnızca %7’si “biraz sık”, “çok sık” veya “her zaman” dedi.
Temsilcilerin büyük çoğunluğu, neredeyse %70'i, önümüzdeki beş ila 10 yıl içinde emlak piyasası üzerinde çok az etki beklediklerini söyledi.
İşte onların söylediklerinden bazıları.
“Florida'nın kıyı bölgelerinde insanlar satın alıyor ve almaya devam edecek ve eğer satın alıyorlarsa değerde bir düşüş olmayacak. Piyasayı yönlendiren en büyük alıcı havuzu emekli veya yakında emekli olacak insanlar ve iklim değişikliğinden herhangi bir etki olmadan çok önce gideceklerine inanıyorlar. Esas olarak duygu satın alıyorlar ve uzun vadeli sahip olma maliyetini hesaba katmıyorlar. Ayrıca nakit ve ipoteksiz satın alıyorlar. ”
Kredi verenlerin bile şu anda, gelecekteki deniz seviyesinin yükselmesinden dolayı risk altındaki mülkler için ipotek başvurularını reddetmek için gerçek bir teşviki yok. Uygun ipotek satın alan federal kurumlar şu anda gerek yok sel riski veya olası deniz seviyesinin yükselmesi hakkında bilgi toplanması. Bu gereksinimler değişecek olsaydı, sel riski kredi kararına dönüştürülecekti.
“Kıyı mülklerinin alıcıları finansal olarak daha fazla riskten habersiz olabiliyorlar ve daha yüksek bir sigorta ücretini karşılayabilirler veya kendi kendilerini sigortalayabilirler. Deniz seviyesinin yükselmesi şu anda yerel pazarımız için birinci sırada değil.”
Federal sel sigortası, yıllardır ABD vergi doları tarafından büyük ölçüde sübvanse edilmektedir. Aslında, Ulusal Sel Sigortası Programı ABD Hazinesine borçludur. yaklaşık $ 20 milyar ev sahiplerinin ödediği primleri aşan harcamalar için. 1 Nisan 2022 itibariyle, tüm yeni ve yenilenen sel sigortası poliçeleri bir tabi olacak Risk Derecelendirme 2.0 olarak adlandırılan yeni fiyatlandırma sistemi riski hesaba katmak için tasarlanmıştır.
Ama program Kongre üyelerinden siyasi baskıyla karşı karşıya oranların çok hızlı yükselmemesini veya çok yükselmemesini sağlamak için. Ayrıca, Güney Florida'daki pazarın nispeten büyük bir bölümünü oluşturan nakit parayla ev satın alan alıcılar, sel sigortası gerekliliklerine tabi değildir.
“Zengin insanlar denizin önünde yaşama fikrine hala hayran kalacaklar, ancak mülkü deniz seviyesinin yükselmesinin etkilerine karşı daha dayanıklı hale getirmek için muhtemelen çok para harcayacaklar. Bu, belki de üst düzey mülklere olan talebin çok fazla zayıflamayacağı anlamına geliyor.”
Birkaç temsilci, varlıklı ev sahiplerinin riskleri ciddiye aldıklarını ve yapısal değişikliklere yatırım yapmayı planladıklarını öne sürdü. evleri yükseltmek gibi bu, özelliklerini deniz seviyesinin yükselmesinden ve fırtına dalgalanmalarından daha güvenli hale getirebilir.
Piyasa uzun vadeli riskleri entegre etmiyor
yüzünden yükselen deniz seviyeleri ve fırtına riskleri İklim değişikliğinden dolayı, şu anda Güney Florida'da satılan evlerin birçoğunun, hasar veya pahalı uyarlamalar olmaksızın 30 yıllık ipoteklerini geçemeyeceği ve deniz seviyesinin yükselmesine karşı hassas olan evlerin yeniden satışının çok muhtemel olduğu sonucuna varıyoruz. gittikçe zorlaşan.
Florida politika yapıcıları bugüne kadar ya riski görmezden geldiler ya da zayıflıkları düzeltmek için yalnızca sınırlı önlemler aldılar, bazen başka yerlerdeki riskleri artırdılar. Örneğin, ne zaman deniz duvarları dikilirlerse, komşu bölgelerde erozyonu artırarak kumun içeri girme şeklini değiştirebilirler.
Pek çok insan, "piyasanın" bu konuyla ilgileneceğine inanıyor: ev satın alanlar, yaklaşan riskleri fark ederek, savunmasız mülklerde fiyatları indirecek ve sonunda çekiciliğini ve değerini azaltacaktır. Ancak Florida emlakçılarından duyduklarımız, piyasanın henüz bu riski entegre ettiği varsayımına dair şüphe uyandırıyor.
Yazarlar Hakkında
Önerilen Kitaplar:
Yellowstone'un Geçiş Sürecinde Yaban Hayatı
Otuzdan fazla uzman, baskı altında olan bir sistemin endişe verici işaretlerini tespit etti. Üç önemli stresedici belirler: istilacı türler, korunmasız toprakların özel sektör gelişimi ve ısınma iklimi. Sonuç önerileri, yalnızca Amerikan parklarında değil, dünya çapındaki koruma alanlarındaki bu zorluklarla nasıl başa çıkılacağına dair yirmi birinci yüzyılın tartışmasını şekillendirecek. Son derece okunabilir ve tamamen resimli.
Enerji Düşüşü: İklim Değişikliği ve Şişmanlık Politikası
Ian Roberts tarafından. Ustalıkla toplumdaki enerji hikayesini anlatır ve aynı temel gezegensel rahatsızlığın tezahürleri olarak iklim değişikliğinin yanına 'şişmanlık' koyar. Bu heyecan verici kitap, fosil yakıt enerjisinin nabzının yalnızca yıkıcı iklim değişikliği sürecini başlatmasının yanı sıra, ortalama insan ağırlığı dağılımını da yukarı doğru itdiğini savunuyor. Okuyucu için bir dizi kişisel ve politik karbon giderme stratejisi sunar ve değerlendirir.
Son Duruş: Ted Turner'ın Sorunlu Bir Gezegeni Kurtarma Görevi
Todd Wilkinson ve Ted Turner tarafından. Girişimci ve medya şirketi Ted Turner, küresel ısınmaya, insanlığın karşı karşıya kaldığı en büyük tehdidi diyor ve geleceğin kozlarının yeşil, alternatif yenilenebilir enerjinin geliştirilmesinde kullanılacağını söylüyor. Ted Turner'ın gözüyle, çevreyi, ihtiyacı olan başkalarına yardım etme zorunluluğunu ve medeniyetin hayatta kalmasını tehdit eden ciddi zorlukları düşünmenin başka bir yolunu düşünüyoruz.