Tahliye taahhüdü TBK'nun 352/1. maddesinde 'Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.'' şeklinde düzenlenmiştir.
Uygulama da mülk sahiplerinin evlerini, işyerlerini kiraya verirken kiracılardan tahliye tarihi boş olacak şekilde taahhütnameler aldığı bilinen bir gerçektir. Yargıtay'ın istikrar kazanmış uygulamalarında da imza edilerek verilen tahliye taahhüdünün sonradan doldurulmasının geçerliliğe halel getirmeyeceği ifade edilmiştir.
Aile konutunun özel bir konum ve öneme sahip olması sebebiyle, eşlerin aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Türk Medeni Kanunu'nun "Aile konutu" başlıklı 194/1 maddesinde; "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz" hükmü yer almaktadır. TMK 194/4.maddesi “Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” şeklinde düzenlenmiştir.
6098 sayılı TBK’nin 349. maddesi “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kiracı olmayan eş tarafından yapılacak bildirimin süresi ve şekline ilişkin bir düzenleme ise bulunmamaktadır. Burada kiracı olmayan eşin kiracılık sıfatı ve aile konutu hususunu ileri sürmesi, bildirim tarihi itibariyle geçerlilik kazanacak ancak öncesine dair bir hak vermeyecektir.
Somut olayda; taşınmazla ilgili olarak hakkında takip yapılan borçlunun eşi olan şikayetçinin, taşınmazın aile konutu olduğunu alacaklıya ihtar ettiği ve dolayısıyla sözleşmenin tarafı haline geldiği görülmektedir. Şikayetçi, yasa gereğince kira sözleşmesinde kiracı olarak taraf olup, alacaklının takip talebinde ileri sürdüğü taşınmazdan tahliye isteminin, bölünemez borç olması nedeniyle, kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunmaktadır. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2016/30367E. 2018/3319K.)
En geç tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılmadan önce TBK'nun 349/3.maddesi uyarınca kiraya verene kiralananın aile konutu olarak kullanılacağı bildiriminde bulunulmadığı takdirde kiracının aile konutu itirazı dinlenmemektedir.
Uygulama da takibe konu tahliye taahhüdünün eşin bilgisi ve rızası dışında imzalatıldığı ve aile konutu olduğuna dair açtıkları davanın bekletici mesele yapılması gerektiği ileri sürülmekte ise de, (mahkemelerin farklı kararları olmakla birlikte) Aile Mahkemesine aile konutu tespiti için yapılan başvuruların icra takip tarihinden sonra olması sebebiyle bu itirazlar dikkate alınmamaktadır.
Davalı vekili her ne kadar; takibe konu tahliye taahhüdünü müvekkilinin eşinin bilgisi ve rızası dışında imzaladığını ve aile konutu olduğuna dair açtıkları davanın bekletici mesele yapılmadığını ileri sürmüş ise de, dava dışı eşin Aile Mahkemesine aile konutu şerhi verilmesi için başvurusunun icra takip tarihinden sonra olduğu anlaşılmaktadır. T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi dava dışı eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından (dava dışı eşin bildirimi takip tarihinden sonra) kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinde haklılık durumunun takip tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiğinden mahkemece açılan davanın bekletici mesele yapılmaması da yerindedir (Antalya BAM 6. Hukuk Dairesi 2022 / 1054-1010)
Fer’i müdahilin Aile Mahkemesine başvuru tarihi 26/02/2016 olup icra takip tarihinden sonraya aittir. Kaldı ki Aile Mahkemesince verilen karar taşınmazın aile konutu olduğu hususuna ilişkin olmadığı gibi tahsis kararı da davanın tarafı olmayan davacı alacaklıyı da bağlamaz. Zira T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilebilir. Yukarıda izah edilen nedenler dikkate alınarak davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/4794E. 2018/11923K.)
Özetlemek gerekirse eşlerden birisi tarafından verilen tahliye taahhüdüne ilişkin uyuşmazlıklarda taşınmazın aile konutu vasfında olduğu ve taahhütname evrakında eşin muvafakatinin alınmadığına ilişkin itirazların dinlenebilmesi için icra takip tarihinden önce sözleşmenin tarafı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunması gerekmektedir, İcra takip tarihinden sonra Aile Mahkemesinde aile konutu tespitine ilişkin dava açılmış olmasının bekletici mesele yapılıp yapılamayacağına ilişkin mahkemelerce farklı kararlar verildiği görülmekle birlikte ekseriyet takip tarihinden sonra açılan aile konutu tespiti davasının beklenmeyeceği yönündedir.