TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ VE UNSURLARI
Taşınmaz satış sözleşmesinin tam olarak ne ifade ettiğini ve hukuksal anlamda ne gibi bir anlam taşıdığını anlayabilmek için bu sözleşmenin unsurlarını ayrı ayrı irdelemek gerekir. Böylelikle taşınmaz satış sözleşmesinin hukuksal kimyası ortaya konmuş olabilir. Kısaca ifade edelim ki taşınmaz satış sözleşmesi bir BORÇ DOĞURUCU işlemdir. Bu şu anlama gelir: Taşınmazın mülkiyeti, taşınmaz satış sözleşmesinin kurulması ile alıcıya geçmez; taşınmazın tapu kaydının alıcıya geçirilmesi ile alıcıya geçer. Bir diğer tabirle, taşınmaz devirleri ancak TAPU DEVRİ ile mümkündür; yoksa tapu devri gerçekleşmişse, taşınmaz satış sözleşmesinin kurulmamış olmasında bir sorun oluşmaz. O halde, taşınmaz satış sözleşmesi ne anlama gelir?
Taşınmaz satış sözleşmesi, belirli bir PARA BEDELİ karşılığında, alıcı ile satıcının bir taşınmaz (gayrimenkul) hakkında aralarında SATIŞ işlemi kurması ve satıcının taşınmazın tapusunu alıcıya geçirme borcu altına girmesi sonucunu doğurur. Daha sade bir anlatımla, taşınmaz satış sözleşmesi, belirli bir bedel karşılığında, satıcının taşınmazın tapusunu alıcıya geçirme borcu altına girmesi sonucunu doğurur. Bu nedenle TAPU DEVRİ borcu doğurduğundan, doğrudan doğruya mülkiyet geçişi sonucu meydana getirmez.
Şimdi, sözünü ettiğimiz bu borç doğurucu işlemin, taşınmaz satış sözleşmesinin, unsurlarını inceleyelim.
Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Üç Unsuru
1) Bir “Taşınmaz”: Türk hukukunda neyin taşınır kabul edileceği, neyin taşınmaz sayılacağı, konuyla ilgili bağlayıcı hükümleri barındıran 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda açıklanmıştır. Buna göre, bu kanunun 704. Maddesi uyarınca, taşınmaz sayılacak malvarlığı değerleri şunlardır:
a) Araziler
b) Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler (daireler, işyerleri vs.)
c) Bağımsız ve sürekli haklar (30 yılı aşkın irtifak hakları vs.)
2) Bedel: Taşınmaz satış sözleşmesi, tarafların aralarında kararlaştırmak zorunda oldukları bir miktar para ile kurulur. Yoksa bedelsiz bir taşınmaz satış sözleşmesi kurulamaz. Aksi durumda, kurulan sözleşme satış sözleşmesi olmaz; bağışlama sözleşmesi olur. Taraflar, akdettikleri taşınmaz satış sözleşmesinde, SATIŞ BEDELİ unsuruna yer vermek zorundadırlar.
3) Tarafların Uzlaşısı: Taraflar, sözleşmenin tüm asli unsurlarında anlaşmış olmadıkça, taşınmaz satış sözleşmesi kurulmuş sayılmaz. Asli unsur demek, sözleşmenin kurulması için gereken ESASLI UNSURLAR demektir. Bir taşınmaz satış sözleşmesinin asli unsuru, elbette, taşınmazın satışı konusunda uzlaşılmış olmasıdır. Eğer taraflar, GİZLİ BİR ŞEKİLDE anlaşamamışlarsa, yani anlaştıklarını sanıp anlaşmadıkları ortaya çıkmışsa, satışın iptali dava edilebilir.
Önemle belirtelim ki, taşınmaz satış sözleşmeleri Noterlik Kanunu uyarınca noterlerde KURULAMAZ! Bu sözleşmeler, ancak ve ancak yetkili tapu sicil müdürlüğünde kurulabilir. Şekle aykırı satışlar, harici satış olarak adlandırılır ve BUTLAN ile sakattır. Yani, bu tür satışlar geçerli satış oluşturmazlar.