Not: Okumak üzere olduğunuz yazı 24 Aralık 2020 tarihinde fee.org’da yayınlanan "Why Housing Costs Are So High" başlıklı makaleden çevrilmiştir.
Kıyı kentlerinde - Denver gibi bazı iç şehirler de dahil - kiraların ve ev fiyatlarının 2009'dan bu yana önemli ölçüde arttığı bir sır değil. Birçok bölgede fiyatlar, son emlak balonunun zirvesindeki fiyatların üzerinde. Yıllık kira artışı bazı yerlerde yüzde 10'un üzerine çıkarken, söylemeye gerek olmasa da maaşlar bu kadar hızlı artmıyor.
Düşük gelirli işçiler ve genç işçiler en çok etkilenenler arasında bulunuyor. Yüksek konut fiyatlarının bir sonucu olarak, birçok sözde Y kuşağı sadece ebeveynleriyle birlikte yaşamayı seçiyor ve bir Los Angeles araştırması, sözde Y kuşağının yüzde 42'sinin ebeveynleriyle birlikte yaşadığı sonucuna varıyor. Rakamlar, Amerika Birleşik Devletleri'nin kuzeydoğusundaki metropoller arasında da benzerdi.
Yüksek konut fiyatlarının kökenleri
Konut fiyatlarında ve pek çok diğer alandaki kiralarda yaşanan amansız yükselişin büyük bir kısmından veya tamamından herhangi tek bir nedenin sorumlu olduğunu söylemek mümkün değil. Kuşkusuz, konut fiyatlarındaki büyümenin arkasındaki en önemli faktör, enflasyonist para politikasının tetiklediği varlık fiyatları enflasyonudur. Para arzı arttıkça, para arzı büyümesinden yararlananlar arasında belirli varlıklara artan talep görülecektir. Bu enflasyonist politikalar, ilk kez ev satın alanlar ve ev fiyatları enflasyonu nedeniyle ev sahipliği dışında kalan kiracılar aleyhine zaten varlığa sahip olanları (yani mevcut ev sahiplerini) ödüllendirir. Şaşırtıcı olmayan bir şekilde, ev sahibi olma oranının son yıllarda 50 yılın en düşük seviyelerine düştüğünü gördük.
Ancak konut fiyatlarının artmasının çok daha temel bir nedeni daha var: En çok ihtiyaç duyulan yerde yeterli arz yok. Çoğu zaman, yüksek konut fiyatları çok basit bir denkleme indirgenir: artan talep ve durgun arz, daha yüksek fiyatlara yol açar. Başka bir deyişle, nüfus (ve hane oluşumu) hızla artıyorsa, konut arzı da hızla artmalıdır - yoksa kiralar yükselir. Ayrıca, konutun nerede yapıldığı da kilit bir faktördür. Bütün bir metropol için konut arzından söz edemeyiz. Metro alanları çok çeşitli iş merkezleri ve mahallelerden oluşmaktadır. İşverenlerin ve çalışanların karışımı, kabul edilebilir işe gidip gelme sürelerine, yerel endüstrilere ve coğrafyaya bağlı olarak bölgeden bölgeye değişir.
Kontrol edilmeyen bir piyasada, elbette, kiralar yükseldikçe, konut geliştiricileri en çok ihtiyaç duyulan yere daha fazla konut inşa ederek yanıt verecek ve bu nedenle potansiyel fiyatlar en yüksek olacaktır. Daha sonra bu bölgelerde kiralar düşecek ve müteahhitler, kiralar tekrar yükselene kadar konut inşa etmeyi bırakacaklar ya da başka bölgelerde inşa etmeye başlayacaklar. Ya da artan kiralara tepki olarak mevcut ev sahipleri evlerini pansiyona çevirecekler. Diğerleri garajlarının üzerine sözde kayınvalide süitleri (Bir veya birden fazla aile üyesinin uzun süreli konaklaması için tasarlanmış bir alandır. Genellikle, bu bir ev sahibinin ebeveyni veya ebeveynleridir) inşa edebilir. Konutları kullanabileceğiniz alan sayısı oldukça fazla. Ancak, bunlardan herhangi birini yapmayı denemiş olan herkesin bildiği gibi, tamamen serbest bir piyasada yaşamıyoruz. Aslında, konut üretimi, sanayileşmiş dünyada en çok regüle edilen ve mikro-yönetimli sektörlerden biridir. Şehir planlamacıları, imar ve arazi kullanımı yasaları aracılığıyla ne tür konutların nerede inşa edilebileceğini kontrol eder. Bu merkezi planlayıcılar bize konutun nerede tek aileli veya çok aileli olması gerektiğini söyler. Yatak odalarınızdan birini akrabanız olmayan birine kiralamanıza izin verilip verilmediğini söylüyorlar. Bize mülkünüze bir yardımcı konut birimi inşa edip edemeyeceğinizi söylüyorlar. İşte çok fazla hükümet planlamasının olmasının etkileri artan ev fiyatları ve daha yüksek yaşam maliyetleri oldu. Ve yine, en çok acı çekenler, en düşük gelire sahip olanlar olma eğilimindedir. Bu, daha sonra, özel sektöre ait düşük fiyatlı konutların, popüler alışveriş bölgelerine ya da devlete ait ya da sübvansiyonlu konutlara yer açmak için hükümetler tarafından yıkıldığı "kentsel yenileme" planları ile daha da kötüleşiyor.
İmar ve Arazi Kullanım Kanunlarının Yükselişi
Özellikle İkinci Dünya Savaşı'ndan sonra popüler hale gelen yaygın imar yasalarının yükselişinden önce, konut üretimi piyasa talebine çok daha duyarlıydı. Konut sıkıntısının olduğu bölgelerde, birçok aile on dokuzuncu yüzyılda ve yirminci yüzyılın başlarında gelişen bir pansiyon endüstrisine oda kiraladı. Konut otelleri yaşlılar ve yalnız yaşayanlar arasında popülerdi. Son 100 yılda, kısmen "komünist" pansiyonların kapatılmasını talep eden kontrol manyağı progresifler sayesinde, şehirler insanların ne tür konutlarda yaşamalarına izin verildiğine karar veren planlamacılar tarafından kontrol altına alındı. Zamanla, bu yeni moda merkezi planlama yöntemi son derece popüler hale geldi ve artık şehir planlamacılarının ve yerel yönetimlerin vizyonlarını hoşnutsuz ve dirençli bir halka dayattığını söyleyemeyiz.
Konut Konusunda Devlet Kontrolleri Çok Yaygın
Aslında, birçok alanda, her yeni şehir evinin, her yeni apartmanın ve her yeni mağazanın devlet bürokratları tarafından kontrol edilmesini, değerlendirilmesini ve nihayetinde tamamen kontrol altına alınmasını en çok talep edenler özel sektör ev sahipleridir. Çoğu metropol alanındaki modern dış banliyöler, ayrıntılı imar için dikkate değerdir. Ancak geleneksel olarak laissez-faire anlayışının(imar açısından) daha çok benimsendiği iç bölgelerde bile topluluklar arazi kullanımında çeşitliliği ve ademi merkeziyetçiliği önlemek için daha da katı imar yasalarına doğru ilerliyorlar. Bu eski iç banliyölerin çoğunda bunu tekrar tekrar görmüşüzdür: Bir arazi sahibi, bölgede konut talebinin arttığını fark eder ve bir zamanlar tek ailelik bir evin bulunduğu yere dört üniteli bir bina koymaya çalışır. Doğal olarak, bu değişiklik daha fazla konut yaratacak, kiraları aşağı çekecek ve elbette özel mülk sahibinin hak sahibi olarak haklarını kullanmasına izin verecektir. Ancak, çoğu durumda, özel mülk sahibi, böyle hakları olmadığını çabucak anlar.
Sıra sıra evlerin olduğu yerlerin yakınlarında yaşamak istemeyen veya caddelerinde park edilmiş daha fazla araba istemeyen komşular, şehir yönetimini protesto edecek, imar duruşması talep edecek ve sadece tek aile birimine izin verilmesini sağlamak için mücadele edecek. Çoğu durumda, daha sonra geliştirme umuduyla mülk satın alan kişilerin mülkiyet haklarının ellerinden alınacağı ve giderek daha popüler hale gelen "downzoning" (izin verilen konut yoğunluğunun azaltılması üzerine imarda yapılan değişiklikler) taktiğini kullanacaklar. Onlara şöyle denilecek: "Üzgünüm, bir zamanlar mülkünüzle yapabileceğinizi söylediğimiz şey - artık bunu yapamazsınız." Bu, topluluğun diğer sakinlerinin zamanın sonuna kadar o mahalledeki statükoyu koruyabilmeleri için yapılır.
Aynı zamanda, yakındaki ticari alanlarda istihdam artmaya devam ediyor, bu nedenle çalışanlar - iç banliyölerde yaşamak yerine - kentsel alanın dışına giderek daha fazla taşınmalı ve vergi mükellefleri tarafından finanse edilen yollarda işe gidip gelmeli. Bu sorun, çoğu kişinin öncelikle yerleşim alanı olarak gördüğü alanla da sınırlı değildir. Büyük caddelerde bile, yakınlardaki sakinler yeni apartman binalarını çirkin olduklarına inandıkları için protesto edecekler veya daha fazla yerel trafik yaratacaklar, yani sadece hoşlanmadıkları farklı bir şeyler olması yeterli olacak. Bu durumda "çözüm" trafiği başka bir yere - örneğin banliyö otoyollarına - kaydırmak ve maliyeti, altyapıyı daha da genişletmek için faturayı ödemek zorunda olan eyalet çapında vergi mükelleflerine kaydırmaktır. Tüm bu durumlarda, bir grup seçmen, maliyeti başka bir bölgedeki diğer bazı seçmen grubuna ve istihdamdan giderek daha uzakta yaşamak zorunda olan işçilere dayatmak için hükümetin gücünü kullanır. Bütün bunlar mahallenin "karakterini" kurtarmak için yapılır. Ancak bunlar gerçekten yaşanıyor, çünkü birçok ev sahibi, diğer mülk sahiplerinin kendi mülklerini uygun gördükleri şekilde kullanmalarını engellemek için devletin gücünü kullanmaktan çekinmiyor.
Yara bandı: Sübvansiyonlu Konut ve Kapsayıcı İmar
Çoğu zaman, konut yoğunluğunun artmasını veya daha fazla konut yaratılmasını önlemek için canla başla mücadele eden pek çok sakin, konutları daha ekonomik hale getirmek için "bir şeyler yapılması gerektiğini" söyleyenlerle aynı kişilerdir. İnsanların gerçekten yaşamak istediği yerlerde konut sıkıntısına neden olan, düşük yoğunluklu ve dışlayıcı imar için "progresif" savunucumuz, yakınlarda az sayıda sübvansiyonlu konut birimini savunarak vicdanını yatıştırmaya çalışabilir. Veya, geliştiricilerin tüm yeni birimlerin belirli bir yüzdesini, fiyatların ne kadar yüksek olabileceği konusunda yasal olarak dayatılan sınırlarla "uygun fiyatlı" birimler olarak ayırmasını zorunlu kılan "kapsayıcı imar" talep edebilir. Bu, elbette, sorunu çözmek için son derece az şey yapar. İnşa edilen sübvansiyonlu birimler genellikle sayıca çok azdır ve ancak yıllar sonra imar ve onay sürecinden geçtikten sonra inşa edilirler. Kapsayıcı imar taktiği daha da kötüdür çünkü düşük kiralı birimlere verilen yetki, geliştiricileri bu yetki alanında herhangi bir şey inşa etmekten caydırır. Böylece, yeni konut üretimi bölgesel nüfus artışının gerisinde kalmaya devam eder ve kiralar ile konut fiyatları yükselmeye devam eder.
Her Türden Daha Fazla Konut İhtiyacımız Var
Bunun çözümü daha fazla konut. Daha "uygun fiyatlı" konut değil ve mutlaka daha "yüksek yoğunluklu" konut değil. Sonuçta, konut son derece heterojendir. Gerçekten de, bir blok ötede inşa edilen iki özdeş ev, konum farklılıkları nedeniyle aynı değildir. Ancak konut türleri doğada çok çeşitlidir. Çok katlı apartmanlar, müstakil evler, dubleksler, pansiyonlar ve şehir evleri var. Herhangi bir yerde inşa edilecek en iyi konut türü hangisidir? Kiracılar, ev sahipleri, konumlar, mahalleler ve birim türlerinin muazzam çeşitliliği sayesinde kimse bir şey söyleyemez. Aslında, mülk sahiplerinin ve tüketicilerin piyasada faaliyet göstermesine izin vermeden cevabı bilmek imkansızdır. Mülk sahipleri, piyasa isteklerini en iyi şekilde karşılayacağını düşündükleri konutları inşa etmeye çalışacaklardır. Tüketiciler, konutların arzu ettikleri yaşam tarzına en uygun olduğu yere taşınmaya çalışacaklardır. Şehir planlamacıları, tüm bunları vaktinden önce çözebileceklerine inanmamızı isterlerdi. Yapamazlar. Ayrıca, müteahhitlerin düşük gelirli evlere hitap eden konutlar yaratmasını zorunlu kılmakla da uğraşmamalıyız. Sorun, kendi başına çok az düşük gelirli konut değil. Sorun genel olarak çok az konut. Ne de olsa, inşa edilen her yeni birim için - lüks bir birim olsa bile - konut arzı artar, fiyatlar çok az düşecek, diğer her şey eşit olacak. Zamanla, çok çeşitli fiyat seviyeleri için inşa edilen yeni birimlerin kümülatif etkisi, konut fiyatlarını genel olarak aşağı çekmek olacaktır. Yeni lüks birimler inşa edildikçe, en zengin kiracılar ve ev sahipleri daha yeni ve daha lüks birimlere geçme eğiliminde olacaklar. Artık daha az talep edilen eski birimlerin fiyatları düşecek ve onları düşük gelirli alıcılar ve kiracılar için daha uygun hale getirecek.
Bugünün lüks birimleri yarının uygun fiyatlı konutlarıdır. Ne yazık ki, konut üretiminde hükümetin devam eden rolü sayesinde, kiracıların ve alıcıların ihtiyaçlarını karşılamaya çalışmak, sonsuz çeşitlilikte yönetmelik, talimat, düzenleme ve planla başa çıkmak için yorucu bir arayış olmaya devam ediyor. Mevcut planlamacılar daha fazla konut istemiyor. Hükümet planlamacıları sadece belirli bir konut tipi istiyor. Bu arada, kiracılar daha küçük ve daha küçük birimlerde yaşıyor ve daha da ileri gidiyorlar.
Ama emin olabileceğimiz bir şey var. Her şeyden yine "kapitalizm" sorumlu tutulacak.