Mortgage oranları bu hafta 21 senenin en yüksek seviyesine ulaştı ve bu, ilgilenenler için ev satın almayı oldukça daha pahalı bir olasılık haline getiren bir kilometre taşı. Freddie Mac’e bakılırsa, 30 senelik durağan(durgun) oranlı ipotek oranı, bir yıl öncesine bakılırsa yüzde 5,13’ten artarak yüzde 7,09’a terfi etti.
Bir ipotek oranı, “bir ev kredisi için uygulanan faiz oranı” ve fiilen o parayı ödünç almanın aylık maliyetidir. Mortgage oranları yükseldikçe, evin taban fiyatı aynı kalsa bile, ev satın almak isteyenler için aylık ödemeler giderek daha pahalı hale geldi.
Mesela, Ocak 2022’de yüzde 3,22’lik 30 senelik durağan(durgun) ipotek oranı altında, Bankrate hesaplayıcısına bakılırsa New York’ta yüzde 20 peşinatla 400.000$’lık bir evin aylık ödemesi 1.716$’dı. Şimdi, Ağustos 2023’te yüzde 7,09’luk bir ipotek oranı altında, aynı fiyata aynı evin aylık ödemesi 2.477 dolar olacaktır.
Bu tür maliyetlerin konut piyasası üstünde bir tesiri oldu: Mortgage oranları yükseldikçe, bazı potansiyel alıcılar ev satın almaktan vazgeçerken, benzer şekilde satıcıların mülklerini listeleme olasılığı daha düşük oldu. Mevcut ev sahipleri için, pazara tekrardan girmeye ve bir sonraki evlerini aramaya karar vermeden ilkin oranların düşmesini beklemek için büyük bir teşvik var.
Ernst & Young’ın baş ekonomisti Gregory Daco, Vox’a “Bu yüksek ipotek maliyetleri, konut piyasasına girmek isteyenler için çok büyük bir giriş engeli” diyor.
İster bir ev satın almak ister bir ev satmak istiyor olun, yüksek ipotek oranları ve bunların sizi iyi mi etkilediği hakkında bilmeniz gerekenler burada.
Mortgage faizleri iyi mi bu kadar terfi etti?
Mortgage faizlerindeki yükselişteki en büyük etkenlerden biri, Fed’in enflasyonla savaşım amaçlı faiz artırımlarını içeren maliye politikası yaklaşımıdır. Tipik olarak, ipotek oranları “10 senelik Gömü bonosunun getirisini takip eder” ve direkt faiz oranı artışlarını yansıtmaz. Bununla beraber, faiz oranındaki bir artış, Gömü getirilerini etkileyebilir.
Mart 2022’den bu yana Fed, faiz oranlarını yüzde 0,0-0,25 aralığından yüzde 5,25-5,5 aralığına çıkarak toplam 11 kez artırdı. Bu zamların, daha yüksek uzun vadeli ipotek oranlarını etkilediği görüldü zira bunlar, bankaların borçlanmasını daha pahalı hale getiriyor ve bu kurumlar, otomobil ve ipotek şeklinde kredi oranlarını yükselterek bu maliyetleri tüketicilere kaydırıyor. Aynı süre diliminde, 30 senelik durağan(durgun) ipotek oranı yüzde 4,45’ten yüzde 7,09’a çıktı.
Daco, “İpotek oranlarının yükselmesinin arkasındaki ana unsur, Fed’in bu zamanı sıkılaştırma döngüsünden geçmiş olmasıdır” diyor. Enflasyon, ulusal borcun büyüklüğü ve öteki maliye politikası kararlarının da ipotek oranları üstündeki yukarı yönlü baskıya katkıda bulunduğunu belirtiyor.
Daha yüksek kredi ödemeleri söz mevzusu olduğunda birçok tüketicinin hissedebileceği acı için belirgin bir değiş tokuşta, Fed’in çabaları enflasyonun düşmesine destek oldu. Bazı uzmanlar artık ABD’nin bir zamanlar birçok kişinin korkmuş olduğu daha agresif ekonomik gerileme karşısında “yumuşak iniş” – yada bununla birlikte bir durgunluğu önleyen düşük enflasyon durumu – şansının daha yüksek bulunduğunu tahmin ediyor. Bir Temmuz TÜFE raporu, enflasyonun geçen Haziran ayındaki yüzde 9,1’lik seviyeye kıyasla yıldan yıla yüzde 3 ile ayların en düşük seviyesinde bulunduğunu ortaya koydu.
Ev almak isteyenler için ne anlama geliyor? Peki satmak isteyenler?
Bir evin taban fiyatı son bir buçuk yılda aynı kalmış olsa bile, daha yüksek ipotek oranları, bir evin aylık ödemelerini oldukça daha pahalı hale getirdi. Bu, bazı müstakbel ev alıcılarını şimdilik satın almaktan caydırdı. Nisan US News and World Report anketine bakılırsa, satın almakla ilgilenen insanların yüzde 66’sı, fiyatların düşmesini beklediklerini söylüyor. Kelton, “Bazı potansiyel alıcılar piyasanın haricinde fiyatlandırıldı” diyor.
Wall Street Journal’dan Veronica Dagher, bir ev satın almayı düşünen kişiler için, bir evde beş yıldan fazla kalmayı planlıyorlarsa, daha düşük bir ipotek oranıyla tekrardan finanse etmenin mümkün olabileceğini belirtiyor. Ek olarak, ek ipotek maliyetini hesaba katmak için söz mevzusu evlerin fiyat aralığının potansiyel olarak düşürülmesini tavsiye ediyor.
Yüksek mortgage oranları satıcıları da etkiledi. Bu, bu kadar yüksek oranlı bir konut piyasasına girmek istemedikleri için daha azca insanoğlunun evlerini listelediği anlamına geliyordu. Daco, ipotek sahiplerinin ortalama yüzde 80’inin şu anda yüzde 4,25’in altındaki oranlarla kilitlendiğini ve birçoğunun daha fena koşullara haiz yeni bir krediyle uğraşmak istemeyebileceğini belirtiyor.
“Değişken oranlarda kilitlenen tüm bu bireylerle, ek maliyet sebebiyle taşınma yada ikinci bir ev satın alma teşviki sınırlıdır” diyor.
Netice olarak, daha azca konut arzı da var: Associated Press’in bildirdiği şeklinde, konut satışlarının sayısı geçen senenin aynı dönemine bakılırsa yüzde 19 azaldı. Konut arzındaki kıtlık, konut fiyatlarının bu yıl artabileceği tahminlerini de ateşledi.
Faiz oranlarının geri gelmesi ne kadar sürebilir?
Daco, Fed’in faiz artırımlarını muhtemelen duraklattığı için 2024 süresince oranlar üstünde aşağı yönlü bir baskı olabileceğini tahmin ediyor. Sadece, sürecin birazcık süre alacağını ve derhal büyük düşüşlerle sonuçlanmayacağını belirtiyor.
“Bu kademeli bir süreç. Bir gecede yüzde 5 mortgage oranlarına geri dönmeyeceğiz” dedi.
30 senelik oranın yüzde 7,13 olduğu Nisan 2002, ipotek faiz oranlarının son olarak yükseldiği zamandı. Bir yıl sonrasında, 2003 yılının Nisan ayında, bu oranlar yüzde 5,79’a düşmüştü. Bağlam açısından, Laura Grace Tarpley’in Business Insider için açıklamış olduğu şeklinde, salgın esnasında mevcut olan ipotek oranları yakın geçmişteki en düşük oranlardan bazılarıydı:
Son birkaç on yılda, 30 senelik oranların %5 ila %6 aralığında görülmesi oldukça yaygındı. 2000 öncesinde, oranlar daha da yüksekti ve kimi zaman çift hanelere ulaşıyordu. Pandemi esnasında oranlar, ara sıra %3’ün altına düşerek zamanı düşük seviyelere ulaştı.
Bu yüzden, bir ev satın almak yada mevcut evini satmak isteyenler için, oranların düşmesini bekliyorsanız sabırlı olmanız gerekebilir: Tüketicilerin görmüş olduğu üstün dereceli düşük oranlara geri dönmemiz birazcık süre alacak. 2021’de.