Gayrimenkul yatırımcılarıyla çalışan bir ajan olarak, satın aldığınız her mülk için oldukça az piyasa değeri analizi hesaplaması yapacaksınız. Brüt Kiralama Çarpanı (GRM) beş dakikada kolayca hesaplanır ancak gerçek bir değere ulaşmak için çok kesin bir araç değildir. Ancak, daha fazla ve daha ayrıntılı analizin faydalı olup olmadığını görmek için mükemmel bir ilk hızlı değer değerlendirme aracıdır. GRM, karşılaştırılabilir satılan son özelliklere kıyasla çok yüksek veya düşükse, muhtemelen mülkte veya brüt aşırı fiyatlandırmada bir sorun olduğunu gösterir.
Aktif olarak mülk arayan yatırımcıların genellikle radarlarında birkaç tane vardır. Fırsatlarını hızlı bir şekilde sıralamak için bir yol bulmaları gerekir, böylece zamanlarını önce en iyi fırsatlarla ilgili daha derin analizlerde geçirebilirler.
Brüt Kira Çarpanı, daha derinlemesine araştırmalarını, göz önünde bulundurulan en iyi mülklere odakladığını umuyor. Daha önce de belirtildiği gibi, kesin bir rakam değildir, bu nedenle daha iyi GRM'lere sahip diğer özellikleri kontrol etmemeniz için ona güvenmemelisiniz.
metodoloji
Yeni satılan mülkler için GRM'yi edinin: Piyasa Değeri / Yıllık Brüt Gelir = Brüt Kira Çarpanı (GRM) - 750.000 ABD Doları / 110.000 ABD Doları'na satılan bir mülk Yıllık Gelir = 6.82
Özellik değerini tahmin etmek için GRM'yi kullanın:Son karşılaştırılabilir satılan mülklerin bir analizini yaptığınızı ve yukarıdakilerinki gibi GRM'lerinin ortalama 6,75 civarında olduğunu bulduğunuzu varsayalım. Şimdi, satın almayı düşündüğünüz mülkün değerini yaklaşık olarak belirlemek istiyorsunuz. Brüt kira gelirinin yıllık 68.000 dolar olduğunu biliyorsunuz.
- GRM (6.75) x Yıllık Gelir (68 bin dolar) = Piyasa Değeri (459 bin dolar)
- Satış 695.000 ABD Doları olarak listeleniyorsa, satın alma işlemi düşünüldüğünde daha fazla zaman harcamak istemeyebilirsiniz.
Ticari kira geliri mülkleri, birtakım oranlara ve borç verme kriterlerine göre değerlendirilir ve bunun nedeni, mülkün gelirini ve karlılığını, en önemli borç verme yeterlilik kriterlerinden biri olarak görmemeleridir.
Sahiplerinin kişisel kredi geçmişlerini nadiren inceler veya dikkate alırlar. Diğer faktörler tarafından nitelikli olmadıklarında varlıklarını önemseyebilirler. Mülkün kendisinin üzerinde krediyi garanti altına almak için diğer varlıkları kullanabilirler.
Ticari borç vermenin kendi farklı nitelik kriterleri vardır, ancak genel amaç aynıdır. Borç veren işi istiyor ve borç para vermek istiyorlar. Ticari mallar için ipoteklerin farklı nitelik kriterleri ve süreçleri vardır, ancak bunlar büyük bir perspektif açısından, konut veya diğer ipoteklerle aynıdır.
Gayrimenkul İpoteği Hakkında Daha Fazla Bilgi
Gayrimenkul yatırımcıları tarafından kullanılan ipotek türleri genellikle herhangi bir gayrimenkul alıcısı tarafından kullanılanlarla aynıdır. Ancak, daha yaratıcı finansman seçenekleri de mevcut.
Bazı durumlarda, battaniye amaçlı gayrimenkul ipoteği uygulanabilir bir finansman aracı olabilir. Doğru koşullar mevcut olduğunda, çoklu mülkler bir battaniye gayrimenkul ipoteği ile finanse edilebilir. Bir gayrimenkul alıcısı bir battaniye gayrimenkul ipoteğinin dezavantajlarını anladıktan sonra, bunun hala mükemmel bir seçim olabileceğinin birkaç nedeni vardır.
Sizin için en iyi krediyi bulmak, geleneksel, jumbo, FHA / VA gibi kredileri karşılaştırmanın yanı sıra sabit oranlı, ayarlanabilir oranlı ve diğer ipotek alternatifleri arasındaki ipotek avantajlarını tartıştırmayı içerir. Faiz sadece yatırımcı ipotek kredileri gayrimenkul yatırımcılarının anapara ödemelerini ertelemelerine izin verir.
Bu, erken negatif nakit akışından kaçınmak, mülkü çevirmek veya düzenli anapara ve faiz ödemeleri için nakit akışını artırmak için kiraları yukarı doğru ayarlamak için zaman sağlamak olabilir. Yatırımcıların mülk finansmanı stratejileri konusunda birçok alternatifi vardır ve genellikle seçim bir yatırım yapabilir veya bozabilir.