Mortgage Nedir?
Mortgage, bir taşınmazın, bu taşınmazı elinde bulunduran bir kişiden ya da kurumdan belirli koşullarda başka bir kişi ya da kurum eline geçmesi işidir.
Mortgage, Türkçe morgıç diye okunmaktadır. Türkçe çeviri üzerinde çalışılsa da "İpotekli Konut Kredisi ya da Uzun Vadeli İpotekli Konut Kredisi" olarak düşünülebilir. Son günlerde Tutsat (Tutulu Satış) ya da UDKE (Uzun Dönemli Konut Edindirme) Türkçe karşılık olarak önerilmektedir.
Bazı bankaların yabancı dil özentisi nedeniyle Mortgage Kredisi diye sayfalarına koydukları kredi ile diğer bankaların Konut Kredisi olarak koydukları konut kredileri arasında hiçbir fark bulunmamaktadır. Mortgage Kredisi = Konut Kredisi
Her ne kadar İpotekli Konut Kredisi sistemine benzese de çıkan Mortgage yasası uyarınca aşağıdaki maddelerin uygulanması söz konusu olacaktır. Maalesef Türkiye'de çıkartılan Mortgage yasası yurtdışındaki örnekleriyle karşılaştırılnca daha çok bankaları yani konut kredisi kullandıran kurumları tüketicilere göre daha fazla koruyan özelliklerle çıkmış bulunuyor. İleride çıkabilecek 2. mevzuatlarla bu durumun düzeltilmesi mümkün olabilir. 2007 Haziran ayı itibariyle eskiden konut kredisi kullanmış olanların da seçim yapması ile Mortgage yaşamımıza girmiş oldu.
Daha yasa çıkmadan 2004 yılında aşağıdaki maddeleri koymuştuk.
Bu koşullar her ülkede farklı uygulanmakla birlikte genel olarak şu konulara dikkat edilmektedir.
Konut, genel olarak mevcut konut kredilerinden daha uygun koşullarda el değiştirebilmektedir.
Konut, oturulabilir ve sağlam niteliktedir. Belirli bir yapı güvenliği sözkonusudur.
Konut, hem alıcısı hem de satıcısı için güvenli bir şekilde el değiştirmektedir.
Konut alıcısı, kullandığı krediyi dilerse erken ödeme koşullarında önceden kapatabilir.
Konut alıcısı, ödeme güçlüğü yaşarsa yatırdığı paranın belirli bir kısmını geri alabilir durumda olacaktır.
Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecektir.
Türkiye'de Mortgage Uygulaması
Yukarıdaki maddelerin hemen hepsi gerçekleşti. Bunlara ek olarak Türkiye'de çıkan yasa uyarınca aşağıdaki maddelere de dikkat çekmekte yarar var. Mortgage aslında konut kredisi'dir bu yüzden bu belgedeki tüm konut kredisi bilgilerini mortgage olarak düşünebilirsiniz.
Yasa kullanılacak konut kredisinde (mortgage kredisinde) 2 seçenek sunuyor. Değişken faizli ve sabit faizli konut kredisi. (Bankalar son dönemde çok farklı adlarda Konut Kredisi sunmaya başladı. Konut Kredisi Hesaplama ve Karlılaştırmalarında bu konut kredilerinin içine konulan dosya masrafı, sigorta masrafı vb masraflara dikkat etmek gerekir).
Sabit faizli kullanılan konut kredilerinde erken ödeme yapılmak istenirse ödenecek anaparanın %2'si tutarında bankaca komisyon kesilecektir.
Konut ekspertiz fiyatına göre belirlenecektir. Bu konuda uzman kişilerin yapacağı ekspertiz geçerli olacak ve bu kişilerin ücretleri de kredi kullanan tüketici tarafından karşılanacaktır. (Banka bu ücreti üstlenebilir tabii ki).
Kredi kullanan kişiye hayat sigortası yapılması zorunlu olacaktır. (Bir vefat durumunda yakınların krediyi ödemesi gerekmiyor ama bunlar hep yeni masraflar demek).
Konut ipotekli olacaktır. Banka sadece ipotek koyduğu konuta haciz getirebilecektir. Ama bazı bankalar yine de kefil isteyebiliyorlar..
Konut mutlaka sigortalattırılacaktır. DASK gibi sigortaların masrafı da büyük olasılıkla tüketiciden alınacaktır.
Kullanılan konut kredisi için daha önce alınmakta olan BSMV gibi vergiler artık alınmayacaktır. Bu da sistemin getirdiği tek yararlı uygulamadır.
Her ne kadar çıkan yeni konut kredisi yasası tüketicilerin beklediği kadar önemli gelişmeleri getirmediyse de BSMV gibi vergilerdeki oranın sıfırlanması kullanılan kredilerin geri ödemelerinde ciddi düşüşler getirdi. Ne yazık ki bu yarar kullanılan yeni ücretlerle (ekspertiz, sigorta vb) bir miktar da geri alınmış oldu. Yine de 100.000 TL gibi kullanılan bir kredide aylık ödemeler 30-50 TL gibi düşüşler getirdi. Bunun sonucunda da yüzbinlerce insan Mortgage'a geçiş yaptı.
Mortgage'a göre uygulanacak yeni konut kredisi faizleri oranlarını ve bankaların uyguladıkları faizleri karşılaştırmalı olarak bu linkten görebilirsiniz.
Mortgage yasası ile çıkması beklenen kullanılan kredinin gelir vergisinden de düşürülebilmesi seçeneğinin olmaması sistemin en ciddi zaaflarından birini oluşturmaktadır. Öte yandan bankaların kullandırdıkları bu kredileri ikincil pazarlarda satarak ek gelir etmesi ve böylece de kullandırdıkları kredilerin maliyetini düşrebilmeleri için gerekli altyapı da henüz oluşmamıştır.
Tüm bunlara karşın eğer tipik kurnazılıklar devreye girmez ve tüm sistem sağlıklı biçimde işletilebilirse, daha sağlam konutlarda, daha sağlıklı bir ortamda, konutların gerçek değerlerinin oluştuğu ve devletin de daha çok vergi toplayabildiği bir yapıda yaşamak mümkün olacaktır. Ama mortgage ile kira öder gibi ev sahibi olabilirsiniz tatlı bir rüyadan ve toplumun büyük bir kısmını kandırmaktan başka birşey değildir (en azından bugünkü koşullarla).
Mortgage kredisi kullanmak için de kişilerin mutlaka sabit bir gelire sahip olmaları ve Türkiye gibi ekonomik krizlerin her an çıkabileceği bir ülkede enflasyonun da henüz kontrol altına alınamamış olmasını düşünerek kredi kullanırken çok dikkatli davranmalarında yarar bulunmaktadır. Dövizle ya da değişken faizli mortgage kredisi kullanacakların biraz daha dikkatli olmalarında yarar bulunmaktadır.
Mortgage ile ev aldınız, o ev sizin mi oldu?
Hem evet hem hayır. Mortgage ile aldığınız eve hemen yerleşebilirsiniz ve kira ödemekten kurtulursunuz. Ama yükümlülüklerinizi tamamlayıncaya kadar o ev sizin değildir. Ne zaman ki tüm kredi borcunuzu kapatırsınız o ev artık sizin olur.
Ödeme güçlüğü çekmeniz durumunda tabii ki sistemden çıkışınız mümkündür. Yatırdığınız tüm parayı belirli koşullarda da belki daha fazlasını almanız mümkün olabilmektedir.
Mortgage'in anlamı da zaten rehinli satış anlamını içermektedir.
Mortgage ile neler olacak?
Mortgage, kesinlikle ucuz ve uzun vadede konut kredisi ile ev sahibi olmak isteyenlere çok yarayacaktır.
Öte yandan, mortgage sistemindeki konutlar, belirli bir yapı güvenliği, imarlı yapı gibi koşullar içerdiği için sağlıksız konutlar yerine sağlıklı ve yaşanabilir konutlara talep olacaktır. Bu konutlar deprem güvenliği gibi konularda da belirli düzeyleri sağlayacağından güvenilir konutlar ve şehirler oluşmasında katkısı olacaktır.
Mortgage ile, emlak piyasası, inşaat piyasası ve konutla ilgili tüm sektörler (perdeciden tutun da parkeciye kadar, döşeme ve dekorasyon işlerinden tutun da boyacılara kadar) hareketlenecek ve hem piyasa canlanacak hem de ekonomik büyüme ve iş sağlama olanakları doğacaktır.
Mortgage ile konut satışları denetim altına alıncak ve böylece devlet daha fazla vergi toplayabilecektir.