ADIM 1 ETKILI BIR YATIRIM STRATEJISINE SAHIP
Başarılı yatırım kare en iyi yatırım özelliği konumu ve türü seçmek için yardımcı iş hedeflerine dayalı bir strateji oluşturmaya dayanır. Yatırım emlak piyasası anlamak öğrenmek ve anlamak için zaman alır, bu nedenle başarılı bir stratejinin dördüncü parçası (hedef, yer ve türü yanında) en iyi tavsiye en iyi şekilde yararlanmak tır. "İlk Kiralık Mülk Satın Almak için Kanıtlanmış Bir Strateji" ve "Bir Yatırım Mülkü Satın Alırken Verimi Takip Etmeyin" Successful investors continually ask themselves, "Is this the best advice I can get, and am I making the best use of that advice? adlı alanlardaki yatırım hedeflerini tartışıyoruz.
Bu soruyu yanıtlamak bu makalenin ne olduğudur.
2. ADIM GAYRIMENKULE YATIRIM NEREDE YAPILIR
Gayrimenkul küreseldir. Küreselden yerele kadar pek çok faktör cari fiyatları, gelecekteki sermaye değerini ve mevcut kira gelirini etkiler. Göz önünde bulundurulması gereken küresel ve bölgesel faktörlerin yanı sıra, her ülkenin kendi geliri, gayrimenkulve sermaye kazançları vergi düzenlemeleri vardır. Ayrıca kendi satın alma, finansman ve satış maliyetleri var. Bu maliyetler, kap oranı, net nakit akışı, kaldıraç ve gelecekteki karlar üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir.
Her ülkede şehirler vardır. Her şehrin gayrimenkul yatırımcısı (hem yurtiçi hem de yurtdışı yatırımcılar) için avantajları ve dezavantajları vardır. Bölgesel ve ulusal faktörleri dikkate alarak ve daha sonra şehir seviyesine kadar sondaj yaparak, yatırımcılar daha akıllıca kararlar ve en iyi seçimler yapmak mümkün, bu yüzden yukarıda listelenen yedi nedenlerle teslim sonuçları maksimize.
ADIM 3 İYİ BİR YER SEÇİN
Nihai başarı için doğru konum çok önemlidir. "2019 Yılında Kiralık Gayrimenkullere Yatırım Yapılacak En İyi Şehirlerin Analizi" başlıklı yazımızda konunun ayrıntılı analizini göreceksiniz. Özetle, Uluslararası Para Fonu 57 ekonomiyi inceledi ve gayrimenkul yatırımı açısından üç kategoriye ayırdı. Bu çalışmayı UBS Wealth Management'ın 20 ayrı şehir hakkındaki en son raporuna bağladık. Hong Kong, Toronto ve Londra gibi dünyanın bazı şehirlerinin UBS'in "balon riski" olarak adlandırdığı bölgede olduğu açıktır. Diğerleri aşırı değerli, oldukça değerli ve değersiz olarak listelenir.
Bizim odak New York City,özellikle Manhattan ve mahalleleri ve Miami üzerindedir. Miami Biz ek bilgi var Downtown Miami yanı sıra yatırım için genel ipuçları, ve tavsiye almak, Miami lüks gayrimenkul ve New York gayrimenkul.
Yer önemlidir. Yatırım özelliği için doğru yer artı doğru özelliği kendisi seçerek yukarıda listelenen yedi nedenlerle teslim edecektir. Her şehrin mahalleleri vardır ve bu mahalleler daha büyük veya daha küçük bir ölçüde fiyat takdir sunacak. Her mahalle de belirli kiralama pazar türlerine hitap edecektir. Bu tür türleri şunlardır, örneğin:
ADIM 4 DOĞRU ÖZELLIĞI SEÇIN
Farklı özellik türleri farklı türde kiracıları çeker. Yatırımcılar satın almak için gayrimenkuldoğru türünü seçtiğinizde, daha yakından bakmak ve doğru bina seçebilirsiniz. Iyi kiralık mülkiyet çeşitli türleri vardır.
Çok aileli evler mükemmel kiralık özellikleri olun. Çok aileli bir mülk, temelde, içinde kendi kendine yeten ev daha fazla olduğu bir binadır. Bina bir dubleks (iki ev,) bir tripleks (üç ev,) bir quadplex veya fourbleks (dört ev,) veya bir apartman (kınamak veya kooperatif geliştirme) olabilir.
Çok aileli bir eve yatırım yapmanın birçok avantajı vardır. Özellikle bir yatırımcının acil ve uzun vadeli hedeflerine uygun bir özellik seçimi basittir. Birçok kiracı neredeyse otomatik olarak bir çok aile birimi seçin, bu yüzden pazar güçlüdür. Onlar en kullanılabilir özellik türleri olduğu için bu rota aşağı gitmek, bu yüzden onlar için doğru belirli özelliği seçmek için kolaydır. Onlar sosyal ve aile hayatı keyifli olacak bu yüzden "onlar gibi" komşuları bulacaksınız.
Bina hem olanaklar korumak için profesyonel bir emlak yöneticisi olacak, ve sorunları ele almak için.
Çok aileli yatırım özellikleri en üst düzeye çıkarır veya en az, düzgün verim oranları. Tek ailelik bir yatırım mülkü bir ay boyunca boşsa, verim %100 azalır. Fourples'ın bir ünitesi boşsa,
Bir aile üyesi bir birimde yaşıyorsa ve diğerleri için emlak yöneticisi yse - bir işletmeyi yönetme ve yönetme temellerini öğrenmek için - o zaman diğer birimlerden elde edilen gelir, aile üyesinin evinin masraflarını karşılar veya katkıda bulunur ve bir sonraki mülk satın alımına yatırım yapmak için kar sağlar. Bu iki faktör kiralık emlak iş başarılı olmasını sağlamak için bir teşvik vardır.
ADIM 5 DOĞRU BINAYI SEÇIN
Yatırımcılar mülkün konumunu ve mülk türünü seçtikten sonra, bir sonraki karar
Yine, kararlar temel hedefleri içerir. Basit ve pratik açıdan kararlar aşağıdaki gibi şeylere dayanır:
Kiracılar beş kritere göre bir ev seçme eğilimindedir. Onlar prestij, gizlilik, alan, görünüm ve kolaylık aşağı kaynatın. "Kiralamanın PPSVC'si." Bazı kiracılar diğerlerine göre bir veya daha fazla ödül beri bu faktörler önemli herhangi bir sırada değildir. Bunları tartışalım:
Daha az etkileyici bir görünüm, satın alma maliyeti primini karşılayacak kadar yüksek bir verim sunmayabilir, ancak bu sorun azaltılır ve ödül satış fiyatından gelir. Daha iyi görünüme sahip birimler, özellikle kira ödemelerinde seçilecek çok az şey varsa, her zaman kötü görüşlere sahip birimlerden daha yüksek doluluk oranları göreceksiniz.
Hem sahibinin hem de kiracının tarafları dikkate alındığında, doğru binayı seçmek ve nakit akışını ve kârı en üst düzeye çıkarmak daha kolaydır.
6. ADIM BİR GAYRİMENKUL YATIRIMININ MALİYET KOMPONENTLERİ
Bilge yatırımcılar satın alma ve bir yatırım özelliği sahibi maliyetlerini anlamak. Maliyet bileşenleri üç ana kategoriye ayrılır:
Satın alma maliyetleri, mülk için ödenen fiyatı ve onu kiralamak için gereken maddelerin satın alınmasını içerir. Manhattan ve Miami'de mutfak aletleri genellikle satın almaya dahildir. Manhattan'da yeni bir dairede döşeme olacak ama Miami'de, olmayabilir. Miami daireler için düşük satın alma fiyatları bu yorumlar kimin için ilk maliyetleri bir öncelik olan yatırımcıların ilgi olacaktır.
Alıcılar kendi denetimleri, başlık sigorta,başlık ajan ücretleri ve kapanış avukat ücretleri, artı vergi veya yönetim ücretleri satıcı nın ön ödeme yaptı gibi eşit olarak ödenen maliyetleri ödemek. İşletme maliyetleri emlak yönetim ücretleri, sigorta, vergiler, kamu hizmetleri ve ipotek maliyetleri, vb gibi öğeleri içerir. Bu kiracıların kira işgal tarafından karşılanmalıdır. Sahipleri de kiracı ararken kendi pazarlama maliyetleri sorumlu olabilir.
Sahipleri yatırım mallarını sattıklarında, komisyoncunun ücretini mülkü pazarlamak ve hazır, istekli ve mutepebilir bir alıcı bulmak için ödeyecekler. Ayrıca kendi yasal danışmanlarını işe alabilir, ayrıca mülkü güvenli ve işlevsel hale getirmek için yapılan her türlü onarımdan da sorumlu olabilirler.
7. ADIM MINANIN DIĞER YÜZÜ
Maliyetler olmakla birlikte, yatırımcıların maliyetlerini en aza indirmek için kullandıkları değerli vergi avantajları da vardır. Satın alma ve mülkiyet yönetimi bir iş işlem, bu nedenle tüm geçerli maliyetler vergiden düşülebilir, çünkü emlak vergisi kuralları ve düzenlemeleri anlamak için yatırımcılaröder.
IRS kuralları birçok ülkede aksine çok yatırımcı yanlısıdır. Satın alma ve mülkiyet doğrudan maliyetleri vergiden düşülebilir olmanın yanı sıra, bir sahibi 27,5 yıl içinde mülkiyet değeri amortismanolabilir. Yani, rağmen, piyasa değeri emlak kazançları, hala vergi amaçlı amortismana tabi olabilir. Satış zamanı geldiğinde, 1031 Exchange (aşağıya bakın) kullanarak potansiyel vergi, satış gelirleri başka bir "benzer" kaleme yatırılan sürece ertelenebilir. "Like-kind" değil, vergi amaçlı, mutlaka gayrimenkul başka bir parça anlamına gelir.
New York şehri vergi indirimi olanakları sunuyor ve Florida'nın devlet gelir vergisi yok. Yabancı yatırımcılar, ABD'nin vergi yükümlülüğünü önlemek veya en aza indirmek için bir tüzel kişilik ve diğer vergi konularında tavsiye almalıdır.ABD'li ticari kuruluşlar için, kiralama işinin vergiye tabi geliri 315.000 $'dan azsa (ve c şirketi değilse) o zaman uygun iş gelirinin %20'sine eşit bir "geçiş" kesintisi vergi faturasından düşülebilir. ABD vergi yasaları çok pro-iş ve yatırımcılar ve ev sahipleri için son vergi yasası değişiklikleri özel ilgiyi hak ediyor.
8. ADIM 1031 VERGI ERTELENEN VERGİ DANENE NE DEZNECİK?
1031 Vergi Ertelenmiş Borsası (ABD İç Gelir Yasası Bölüm 1031 için) bir yatırımcı nın bir mülkü satmasına ve tüm satış gelirlerini, satılan mülk üzerinde herhangi bir sermaye kazancı vergisi ödemeden, onaylanmış bir zaman ölçeğiiçinde, eşit veya daha fazla değere sahip bir veya daha fazla "benzer" mülk satın almak için kullanmasına olanak tanır. Vergi, daha fazla yatırım yapılmadan nihai tasfiye edilene kadar ertelenir.
1031 kuralı, bu nedenle, tüm kar hükümete kar herhangi bir geçmeden sonraki mülkiyet (veya özellikleri) satın almak için kullanılabilir, çünkü yatırım getirisi maksimize mükemmel bir yoludur.
Yatırımcılar bu avantajı mevcut yatırımları konsolide etmek veya çeşitlendirmek, gelişmekte olan bir piyasadan en iyi şekilde yararlanmak, başka bir yerde daha iyi getiri sağlamak veya amortisman saatini sıfırlamak için kullanabilirler. Brownstones New York'ta düzenlenen bir Miami lüks kınamakiçin "takas" olabilir , örneğin. Boş arazi veya Miami'de düzenlenen ticari bir bina New York'ta diğer yatırım gayrimenkul için "takas" olabilir. Seçenekler çoktur, borsaları yöneten kurallar sıkıdır ve işlemler onaylı bir aracı tarafından ele alınmalıdır.
Emlakçı veya emlak yöneticisi sağlam tavsiyelere güvenerek, yatırımcılar ın getirilerini maksimize edebilirsiniz. Bu bizi bir sonraki bölüme getiriyor.
9. ADIM YATIRIMINIZIN GETIRISINI ELDE ETMEK
Açıkçası, yatırım en büyük getiri elde etmek için üç ana bileşenleri vardır. Birincisi ödediğin bedel. Satın alma işlemi sırasında nihai satış göz önüne alındığında başarılı bir yatırımcının bir işaretidir. Makale the link Miami odaklanır, ancak tartışılan ilkeler herhangi bir yatırım gayrimenkul satın alma / yeniden satış düşünce sürecinin bileşenleridir.
Mülkiyetin maliyeti ve geliri nihai getiri için kritik öneme sahip. Müşterilerimizin sık sık sorduğu bir soru, doğru yerde doğru mülkte büyük bir satın alma fiyatı üzerinde pazarlık yanı sıra, para için en patlama almak için nasıl . Bunu sağlamanın güçlü bir yolu, satın alma kaldıraç etmektir.
İlk, ve açık, mülkiyet bir ipotek kredisi almaktır. Yabancı yatırımcılar gayrimenkul kredileri ararken köklü ve istekli Amerikan kredi olduğunu öğrenirler. Yerli yatırımcılar genellikle %20'sini bırakıp geri kalanını ödünç alıyor. Denizaşırı yatırımcılar genellikle% 50 peşinat yapmak.
Peşinat, fiyat takdirinden ve 1031 Borsa avantajlarından en iyi şekilde yararlanmak için borsada kar elde etme veya mevcut bir mülkün satışından gelebilir. Amortisman maliyeti vergiden düşülebilir, tabii ki, ve kiracı kira yoluyla kredi maliyetlerini karşılamak için orada.
İkinci en yaygın yol, peşinat olarak kullanmak için geçerli bir özellikteki özsermayeyi kullanmaktır. Bunu yapmanın iki yolu güvenlik için mülkiyet özkaynak kullanarak bir ipotek kredisi almak için vardır. İkinci yolu kredi bir ev özkaynak hattı kullanmaktır ( HELOC.) Temel fark, kredi hattı bir şey için kullanılabilir ve faiz sadece kullanılan kredi ödenir. Bu nedenle, doğru yatırım özelliği aramak için daha ince bir yaklaşım sağlar ve satın alma maliyetleri ve herhangi bir yenileme, vb kapsayacak şekilde
Satın alma finansmanı bariz bir yararı, mülkiyet fiyat takdir peşinat ve kira geliri tarafından finanse ediliyor olmasıdır. %5 (150.000$) fiyat takdiri gören 3 milyon dolarlık bir mülk için 600.000 ABD Doları peşinat, takdirin peşinat tutarının %25'ini temsil ettiği anlamına gelir.
Akredite yatırımcılar için finansman iyi bir iş mantıklı.
Yönetim şirketi, potansiyel kiracılara mülkiyet pazar, onları veteriner ve aktif iken kira sözleşmesini yönetmek, çünkü doğru emlak yöneticisi kullanarak doluluk maksimize edecektir. Bu faaliyet sözleşme kararı genellikle daha iyi kiracı ve daha yüksek doluluk oranları üretir. Her ikisi de daha yüksek bir verim ile sonuçlanır.
Doğru getiri elde üçüncü unsur doğru pazarlayacak yetenekli ve başarılı bir emlakçı elinde satış koymaktır. Acente, piyasanın taşıyacağı en iyi fiyatı, mevcut sahibi için en iyi şartlarda ve sahibinin tercih ettiği zaman ölçeği nde müzakere etmeye yardımcı olacaktır.
Uygunsa 1031 Değişim de dahil olmak üzere bu üç unsuru bir araya getirin ve mülk yatırımdan en yüksek getiriyi üretecektir.
ADIM 10 YATIRIMCILAR IÇIN EMLAK YÖNETIMI
Yatırım amaçlı gayrimenkulleri etkin bir şekilde yönetmek zaman, beceri ve deneyim gerektirir. Mülkiyet yönetimi, "hafif mülkiyet yönetimi" ve "tam mülkiyet yönetimi" iki türü vardır. Hafif mülkiyet yönetimi, birçok müşteri yetirdiği bir yoldur, çünkü ilk baştaki kritik unsurlarla ilgilenir ve seçilen yatırım mülkü sözleşme ye girer başlamaz başlayabilir.
Bu hizmet, doğru kiracı bulma ile başlayan tüm adımları yönetir. Yatırım malları müstakbel kiracılara pazarlanır, kiracı taranır, kira hazırlanır, kınamak panolarına başvurular desteklenir ve gerekli onarımlar vb. düzenlenir. Hafif mülkiyet yönetimi kiracı veya ev sahibi para işleme hariç ama fesih ve kira yenileme içerir.
Bu hizmet, tam muhasebe hizmetleri ve finansal raporlama ile kiraişleme ve faturaları, vb ödeme içerir. Ayrıca, gerekli olması halinde kiracı tahliyeleri de halleder.
11. ADIM SON SÖZLER
Satın alma ve yatırım özellikleri sahibi karlı bir iş modeli ve inşa etmek ve zenginlik korumak için iyi kanıtlanmış bir yoldur. Yatırımlardan yararlanarak, tüm olası vergi indirimi ve ertelemelerden yararlanarak ve doğru kiracıyı kurarak verim ve fiyat takdirini en üst düzeye çıkarır.
Yatırım mülkiyet pazar, kiracı seçmek ve ev sahibi koruyucu kira belgeleri düzenlemek için deneyimli bir emlak yönetimi şirketi seçimi başarılı bir yatırım mülk sahibi olmanın başka mantıklı bir unsurdur. Yatırım özellikleri birçok hedefe ulaşmak için sağlam bir yol olarak kendilerini kanıtlamak.
Bugün bize ulaşın ve Manhattan ve Miami gayrimenkul yatırım öğrenin.