Son yirmi yıldır, Kanada'nın sıcak emlak piyasası daha da parlamıştı. Ancak bugünlerde emlak piyasasında işler soğuyor: Fiyatlar üç ay üst üste düştü. Aynı şey diğer köpüklü pazarlar için de geçerlidir. 2021 sonundaki değerlemelerin pandeminin başlangıcından bu yana % 45 oranında arttığı Yeni Zelanda'da, bir evin fiyatı da üç ay üst üste düştü. İsveç'te fiyatlar haziran ayında yaklaşık % 4 oranında düşerek 2007-09'daki küresel mali krizden bu yana en sert aylık düşüşü kaydetti. Avustralya'daki beş evden ikisi, üç ay öncesine göre daha az değere sahip.
Kredi faizleri arttıkça ev alıcılarının şevki kırılıyor
Fiyatların halen yükseldiği yerlerde bile, daha yüksek borçlanma maliyetleri alıcıların şevkini kırıyor. ABD’de tipik bir yeni ipoteğe yapılan aylık ödemelerin şu anda üç yıl öncesine göre dörtte üç daha yüksek olmasıyla, kredi başvuruları ocak ayındaki zirvesinde dörtte birinden fazla azaldı.
Kredilerde ilk kez konut alıcılarının payı 13 yılın en düşük seviyesine indi. Köpüğün bir kısmı İngiltere'de de havaya uçuyor. Nisan ayında ipotek onayları pandemi öncesi seviyelere geriledi. Mayıs ayında konut satışları bir önceki yıla göre onda bir oranında düştü.
Hanehalkı borcu yüksek ülkelerde faizdeki artışlar nedeniyle ev fiyatları daha fazla düşecek
Küresel konut patlaması nihayet tükenişe girdiyse fiyatlar ne kadar düşecek? Bazı analistler, ABD ve İngiltere'de % 5-10'luk mütevazı düşüşler öngörüyor. Bu ülkelerde, sabit oranlı krediler yaygın olduğu için ev sahiplerinin artan ipotek maliyetleri nedeniyle evlerini satmaya zorlanma olasılıkları daha düşüktür. Avustralya ve İsveç'te analistler, fiyatların % 15 oranında düşebileceğini düşünüyor. Daha yüksek hanehalkı borcu seviyesine sahip, dolayısıyla faiz artışlarından daha fazla etkilenecek Kanada ve Yeni Zelanda en savunmasız zengin ülkelerdendir. Bu ülkelerdeki fiyatlar % 20 oranında düşebilir.
İki faktör ev fiyatlarının ölüm sarmalına girmesini engelleyebilir: Birincisi, çoğu zengin ülkedeki ev sıkıntısı. Tahmine bağlı olarak, ABD 3.8 milyonla 5.8 milyon kişi evden yoksundur. İngiltere'nin yılda tahmini 345.000 yeni eve ihtiyacı var ve ülkede bu sayının ancak yarısı inşa ediliyor. Ve Kanada’da, mevcut inşaat hızında 2030 yılına kadar 3,5 milyon ev daha gerekiyor.
Diğer faktör ise sıkı işgücü piyasalarıdır. Birçok zengin ülkede düşük işsizlik oranları nedeniyle insanların borçlarını ödeyememe ihtimali daha düşüktür. Yükselen ücretlerle bu, en yalpalayan piyasalar dışındaki tüm piyasalarda finansal kriz ölçeğinde bir çöküşü önlemelidir.
Pandemide yeşil ve güneşli yerlere kaçış trendi sona erince fiyatlar düşmeye başladı
Ancak ağrı eşit olmayan bir şekilde yayılacaktır. Pandemik sıcak noktalar özellikle savunmasızdır. Karantinalar sırasında, büyük bahçeler veya yeşil alan arayışı konut piyasalarını çılgına çevirdi. Parisliler Fransız kırsalına kaçtı. Türkler tatil beldelerine gitmek için İstanbul'u terk etti. Uzaktan çalışmadan yararlanmak isteyen Londralılar, Richmond ve Dulwich gibi yeşil mahallelere akın ettiler ya da daha ucuz evler için şehirden tamamen kaçtılar.
Bu pazarlarda çatlaklar oluşmaya başladı. Amerikan dağ kasabalarında ve iyi ücretli Kaliforniyalıları ve New Yorkluları çeken güneşli eyaletlerde artık daha az ihale savaşı yaşanıyor. Utah, Salt Lake City'de satılık evlerin yarısından fazlasının fiyatı haziran ayında düştü; Boise, Idaho'da fiyatlar beşte üçe çekildi. Şimdi soru, fiyatların ne kadar düşük olacağıdır.
Kanada Kraliyet Bankası, ülkedeki konut satışlarının 2021'deki zirvelerinden % 40'tan fazla düşeceğini, hatta % 38 oranında düştüğü finansal krizden bile daha kötü olacağını düşünüyor. İşler başka yerlerde o kadar dramatik olmayabilir. Ancak, fiyatların yalnızca bir yöne gitmesine alışkın ev sahipleri için, herhangi bir düşüş bile şok olarak algılanacaktır.
Kaynak: The Economist