Bir park operatörüyle doğru iş ilişkisi türünü seçmek, park tesisinizi hangi operatörün işleteceğini seçmekten daha önemlidir.
Neden? Niye? Çünkü iş anlaşmasının (yönetim sözleşmesi veya kira sözleşmesi şeklinde) şartları, koşulları ve beklentileri, mülk sahibi ve otopark satıcısı arasında önceden açıkça belirlenmiştir. Örneğin, temizlik, işçilik, park ekipmanı, tabela veya pazarlama gibi tesis için işletme giderlerinin varsayımı, hangi tür sözleşmenin yürürlüğe konulduğuna bağlıdır.
Günlük geçiş oranı, park ekipmanının durumu, kiracı park etme yetkileri ve müşteri hizmetleri gibi bir park yeri satıcısıyla "doğru" iş ilişkisinin belirlenmesinde bir dizi faktör kilit rol oynar. Bununla birlikte, sabit gelir getirilerine karşı gelir tahminleri, mülk sahipleri için bir yönetim anlaşması veya park operasyonlarının kiralanması arasında karar verirken en önemli iki karar verme faktörü olmaya devam etmektedir.
Aşağıda, hakkındaki görüşlerim “İyi, Kötü ve Gerçekten Çirkin” her biri için:
Kira Sözleşmeleri, iyi, kötü ve çirkin
İyi: eller serbest
Bir kiralama sözleşmesine göre, otopark işletmecisi, park tesisiyle ilgili tüm günlük yönetim, operasyonlar ve masraflardan tamamen sorumludur. Mülk sahibinin, bir yönetim anlaşması yerine park operasyonunu denetlemek için neredeyse aynı miktarda kaynak ayırmasına gerek yoktur. Bunun yerine, mülk sahibi, park işletmecisinden sabit bir aylık kira çeki bekleyebilir.
Buna ek olarak, mülk sahipleri otopark gelirlerinin “Gelir Payı” olarak bilinen payından da yararlanabilirler. Bir "Gelir Payı", bir yüzde Bir mülk sahibinin, park işletmecisinin önceden belirlenmiş bir aylık gelir eşiğini aşması durumunda almayı bekleyebileceği aylık gelir.
İpucu: Kira sözleşmesinde her zaman bir park operatörüyle bir Gelir Paylaşımı için pazarlık yapın. Bu, mülk sahibinin, park işletmecisinin tesisin yıllık gelirini artırmadaki başarısından faydalanmasını sağlayacaktır.
Kötü: düşük teklifler
Bir kiralama sözleşmesi uyarınca, park işletmecisi esas olarak park yerini sahibinden “kiralıyor” ve karşılığında garantili bir aylık gelir ödemesi sağlıyor. Ne yazık ki, birçok mülk sahibi, ayda ne kadar daha fazla gelir elde edilebileceğini değerlendirmek için bağımsız bir park uzmanından veya park danışmanından tavsiye almamaktadır. Bunun yerine, birçok mülk sahibi bir park işletmecisinden ilk başta çok fazla gibi görünen ilk teklifi kabul eder, ancak tesisin 1-3 yıl içinde üreteceği ile karşılaştırıldığında, genellikle piyasa değerinin oldukça altındadır.
Bir park işletmecisinin bir kira sözleşmesi kapsamındaki birincil amacının, mülk sahibine ödenen aylık tutarın üzerinde ve üzerinde karlarını en üst düzeye çıkarmak olduğunu daima unutmayın.
Uç: Bir park işletmecisi ile aylık kira için pazarlık yapmadan önce, otopark tesisinizin (1-5 yıl) gerçek gelir potansiyelini bildiğinizden emin olun.
Gerçekten çirkin: hizmetlerin ortadan kaldırılması
Boş bir nokta, yönetilen bir park yeri ile kiralık bir otopark tesisinde aynı düzeyde müşteri hizmeti veya temizlik beklemeyin. Bir kiralama sözleşmesindeki tüm işletme giderleri park işletmecisinin sorumluluğunda olduğundan, günlük temizlik veya müşteri yardımı gibi emek yoğun hizmetler, genellikle, park işletmecisinin alt satırlarını doğrudan etkilediği için keseceği ilk kalemlerdir.
Ne yazık ki, çoğu mülk sahibi, park işletmecisi tesisin kiralamasını üstlenene kadar hangi hizmetlerin kesildiğini bile bilmiyor. Hiç gerçekten kirli veya nemli bir park yerine park ettiniz mi? Muhtemelen, bir park operatörü tarafından kiralanıyor.
İpucu: Otopark işletmecisi tarafından bir kiralama sözleşmesinde hangi hizmetlerin vaat edildiği konusunda dikkatli olun ve günlük temizlik veya müşteri yardımı gibi öğeler için hizmet saatlerinin herhangi bir otopark sözleşmesi Kiralamasında önceden açıkça belirtildiğinden emin olun.
Yönetim Anlaşmaları, iyi, kötü ve çirkin
İyi tarafı: gözetim ve kontrol
Otopark tesisine bağlı olarak, bazı mülk sahipleri mülklerinin imajının ve park etme deneyiminin hem kiracı hem de günlük parkçı beklentilerini aşmasını sağlamak için çok fazla zaman ve kaynak ayırmaktadır. Sonuçta, bir park tesisi genellikle bir ziyaretçinin bir mülkü ziyaret ettiği ilk ve son izlenimdir. Bir yönetim anlaşması uyarınca, mülk sahibi bir park işletmecisini ek kaynakların nereye harcanacağı ve hangi operasyon alanlarının özel dikkat gerektirdiği konusunda yönlendirebilir. Örneğin, park tesislerinin büyük çoğunluğu tamamen otomatik olsa da, bazı mülk sahipleri parker şikayetlerini, sorularını ele almak veya ödemelerin yapılmasına yardımcı olmak için hala sahada ek müşteri hizmetleri personeli istiyor.
Kötü: “oyunda dış görünüm yok”
Bir yönetim sözleşmesi kapsamında, park işletmecisi tam da bunu yapar… yönetir. Genellikle sahip olmadıkları söylenir “oyundaki herhangi bir cilt” bir yönetim anlaşması kapsamında geliri en üst düzeye çıkarmak veya operasyonları iyileştirmek söz konusu olduğunda. Gerçek şu ki, operatörler park alanının günlük işlemlerini denetlemek için yalnızca aylık bir yönetim ücreti alırken, diğer tüm hizmetleri ve ücretleri mülk sahibine geri öderler.
RFP teklifleri söz konusu olduğunda, park işletmecileri genellikle bir yönetim anlaşması kapsamında büyük gelir kazanımları ve makul harcamalar öngörecektir. Ne yazık ki, yararlanmak için gerçek bir teşvikleri (örneğin yıllık tesis gelirlerinin yüzdesi) olmadığı için, bir işletmecinin park gelirini maksimize etme çabaları bir yönetim anlaşmasında her zaman öncelikli değildir.
İpucu: Otopark işletmecisi için bir yönetim sözleşmesi kapsamında her zaman teşviklerle gelir hedefleri üzerinde pazarlık yapın. Tesisin başarısından doğrudan faydalanabiliyorlarsa, bir park işletmecisi, mal sahibinin gelirlerini maksimize etmeye daha fazla önem verecektir.
Gerçekten çirkin: yastıklı harcamalar
Gerçekten düşünürseniz, herhangi bir park işletmecisi, yönetim ücreti olarak ayda yalnızca $1.000-$2.000 ücret alarak işini nasıl sürdürebilir veya büyütebilir? Basitçe söylemek gerekirse, yapamazlar. Bir yönetim anlaşmasına göre, park işletmecisi işçilik, malzeme, sigorta, temizlik vb. gibi çeşitli operasyonel hizmetler için mülk sahibinden ücret alır. Gerçek şu ki, bu ürün ve hizmet bedellerinin tamamına yakını “yastıklı” Otopark işletmecisine ek gelir sağlamak.
Bir müşterinin yönetim sözleşmesini gözden geçirdiğimi hatırlıyorum, burada yerleşik park işletmecisi, son 5 yılda tesis sigortası için mülk sahibine ayda $4,000'den fazla ücret veriyordu. Müşteri, bu büyüklükteki bir tesis için sigorta ücretlerinin $400/ay civarında olması gerektiğini bilmiyordu.
Son İpucu: Otopark operatörleri genellikle "İdari Ücretler" veya "İşlem Ücretleri" gibi belirsiz ve belirsiz kalemler için ücret alır. Her zaman park operatörünün hangi masrafları tahsil ettiğini iki kez kontrol edin ve onaylayın ve özellikle elektrikli yıkama veya başka bir tesis temizliği söz konusu olduğunda, referans olarak her zaman birden fazla bağımsız fiyat isteyin.
DİĞER OTOMOTİV VE OTOPARK KAYNAKLARI
Bakın Otomotiv ve Otopark kategorisi otomotiv ve park endüstrileri için kontrol listeleri, nasıl yapılır ve en iyi uygulamalar için.
Yazar hakkında:
Ross Frangos başkanı ve kurucusudur AuditPark Hizmetleri A.Ş.., Toronto ON merkezli bir park danışmanlık firması. Teklif Talepleri, park belgeleri ve park yönetimi hizmetlerinin tedarikinde müşterilerine yardımcı olmak konusunda uzmanlaşmıştır.