|16-09-2013, 11:44||#1|


Kira Sözleşmesinde Cevabı Aranan Sorular
KİRA SÖZLEMESİNDE CEVABI ARANAN SORULAR
1)Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için kiralananın teslimi gerekir mi?
Cevap: Tarafların, yalnızca anlaşmaları yeterlidir. Ayrıca, kiralananın teslimine gerek yoktur.
2)Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilebilir mi?
Cevap: Kiracıya, bunlar dışında ceza koşulu (Örneğin: Kira bedelinin ödenmezse, binanın dışının boyatılması cezası) veya muacceliyet kaydı (Örneğin: Bir kira bedeli ödenmedi diye diğer kira taksitlerinin istenmesi gibi ) gibi yükümlülükler getirilemez. Getirilen bu yükümlülükler kesin hükümsüzdür.(Bu hüküm 1/7/ 2012 tarihinden itibaren Türk Ticaret Kanunda tacir sayılan kimseler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinde 8 yıl süreyle uygulanmaz.)
3)Kiracı, kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri yerine getirmezse, kiralayan hangi süre içinde sözleşmeyi feshedebilir?
Cevap: Kiralayan, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracıya en az 30 gün süre tanımak zorundadır. Bunun akabinde kiracı bu eksiklikleri tamamlamazsa, kiralayan 30 gün sonra sözleşmeyi feshedebilir. Ancak, kiracıya 30 günlük süre tanınmanın bir fayda vermeyeceği anlaşılıyorsa veya kiracı kasten ağır veriyorsa ya da çevredekiler açısından bu durum çekilmez hale gelmiş ise 30 günlük süre tanınmasına gerek yoktur. Kiralayan hemen sözleşmeyi feshedebilir. Konut ve çatılı iş yeri kiraları dışındaki kira sözleşmelerinde ise, kiracı sözleşmeden doğan yükümlülükleri yerine getirmezse, kiralayan herhangi bir süreye tabi olmaksızın sözleşmeyi feshedebilir.
4)Kiracının, kiralananı alt kiraya (3.bir kişiye kiraya) vermesi mümkün müdür?
Cevap: Kiracı, kiralayanın zararında olmadıkça, kiralananı 3. bir kişiye yani alt kiracıya kiralayabilir veya kullanım hakkını devredebilir. Ancak, kiralanan şey konut veya çatılı işyeri kirası ise, kiracı, yalnızca kiralayanın yazılı rızası ile kiralananı 3. bir kişiye kiralayabilir veya kullanım hakkını başkasına devredebilir. Bununla birlikte alt kiracı yükümlülüklerini yerine getirmezse, kiralayan, kiracıya karşı sahip olduğu hakları, alt kiracıya karşı kullanabilir.
5)Kira sözleşmesinin devri ve şartları nelerdir?
Cevap: Kira sözleşmesinin devri, ancak kiraya verenin yazılı rızası ile söz konusu olur. İşyeri kiralarında ise, kiralayan haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınamaz.(istisna)
İşyeri kiralarında, devreden kiracı, devralan kiracıyla birlikte sözleşme süresinin sonuna kadar ve en fazla 2 yıl süreyle müteselsilen sorumludur.
6)Kiralayanın hapis hakkı ve şartları nelerdir?
Cevap: Kiralayan, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli için kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine ve kullanımına yarayan haczedilebilen taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.
7)Kiralayanın, kiralanan taşınmazdaki 3. kişilerin eşyalarını hapis hakkı var mıdır?
Cevap: Kiralayan, eğer taşınmazdaki taşınırların 3. bir kişiye ait olduğunu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa(yani iyiniyetli değilse), taşınırlar üzerinde hapis hakkı söz konusu olmaz. Ayrıca, kiralanandaki taşınır daha önce çalınmış, kaybolmuş veya başka bir şekilde malikinin elinden rızası dışında çıkmış ise bu durumda, kiralayan bu durumdan haberdar olsun veya olmasın,bu taşınır üzerinde hapis hakkı hiçbir suretle söz konusu olmaz.
8)Kiralayan, hapis hakkını nasıl kullanabilir?
Cevap: Hapis hakkını, sulh hakimi veya icra müdürünün kararıyla kullanabilir. Eğer, alıkonulacak eşya zorla veya gizlice götürülürse bu durumda on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla eşya geri getirilebilir.
9)Kiracının kira bedelini zamanında ödemezse, kiralayan hangi süre içinde sözleşmeyi feshedebilir?
Cevap: Kiralayan, sözleşmeyi feshetmeden en az 10 gün önce, kiracıya yazılı bir ihtarname ile muaccel haldeki kira bedelini ödemesini, ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Ayrıca, önemle dikkat edilmesi gereken bir nokta ise, belirtilen 10 günlük sürenin konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün olmasıdır.
10)Kiracının iflas etmesi durumunda, kiralayanın güvence isteme hakkı var mıdır?
Cevap: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse, kiralayan yazılı olarak iflas masası ve kiracıya makul bir süre tanıyarak ve bildirimde bulunarak güvence talep eder. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse, kiralayan hiçbir süreye tabi olmaksızın sözleşmeyi feshedebilir.
11)Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiralayan sözleşmeyi feshetmeden ne kadar süre önce bildirimde bulunmalıdır?
Cevap: Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında, yerel adete göre bir süre belirlenmişse bu süreden veya böyle bir süre belirlenmemişse 6 aylık kira dönemi için en az 3 ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
Taşınır kiralarında ise her iki taraf, üç gün önceden yapacağı bildirimle sözleşmeyi bu süreye uyarak feshedebilir. Ancak, bunun önemli bir istisnası ise, eğer kiraya veren, taşınırı kiracıya, mesleği veya özel kullanım gereği kiraya vermişse, bu durumda 3 aylık kira dönemi için en az 1 ay önceden yapacağı fesih bildirimi ile bu süreye uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
Belirsiz süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise, kiracı her zaman, kiralayan ise 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Ancak, konut ve çatılı işyerleri kiralarında, bildirimler mutlaka yazılı yapılmalıdır.(!)
12)Kiracının ölümü durumunda kira sözleşmesinin sona ermesi?
Cevap: Kiracının ölmesi durumunda, kiracının mirasçıları yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Ayrıca, kiraya veren veya mirasçılarının böyle bir hakkı söz konusu değildir. Kiracının mirasçıları, sözleşmeyi feshettikten sonra tazminat ödemek zorunda değildirler.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
13)Kira sözleşmesinin tahliye davasıyla sona ermesi hangi tür kira sözleşmelerinde geçerlidir?
Cevap: Tahliye davası,yalnız konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusu olur.
14)Tahliye davasını kim açabilir?
Cevap: Yalnız, kiraya veren tahliye davasını açabilir.
15)Tahliye davası açılma süresi ne kadardır?
Cevap: Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren,belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerinden itibaren 1 ay içinde dava yazılı bildirimde bulunursa, dava açma süresi bir kira yılı daha uzamış sayılır. Ancak, kira sözleşmesinin bir kira yılı daha uzaması için kira sözleşmesinin belirli süreli olması gerekmektedir.
16)Tahliye davası, hangi nedenlere dayanılarak açılabilir?
Cevap: Tahliye davasını açabilme nedenleri kanunda sınırlı sayı ilkesine binaen iki farklı başlık altında incelenmiştir. Bunlar;
a)Kiraya verenden kaynaklanan sebepler:
-Konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle dava açılabilmesi için gereksinimin kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerden kaynaklanması gerekmektedir.
-Yeniden inşa ve imar sebebiyle dava açılabilmesi için inşa ve imarın esaslı olması ve ayrıca bu süreçte kiracının konut veya işyerini kullanımı imkansız olmalıdır.
-Yeni malikin gereksimi nedeniyle dava açılabilmesi için, gereksinimin yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerden kaynaklanması gerekmektedir. Ayrıca, yeni malikin bu durumu edinme tarihinden itibaren,bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim ile bildirmesi şartıyla altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.Bununla birlikte kiralayan, kira sözleşmesinin sona erme süresi, altı aydan daha kısa kalmış ise süre bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açabilir.
b)Kiralayandan kaynaklanan sebepler:
-İki haklı ihtarda ise ihtarların iki ayrı kira bedelini ödememekten kaynaklamış olması gerekmektedir. Burada, önemle dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, kira bedellerinin iki ayrı aya ait olması ve ayrıca hangi vadeye ait olduğunun bildirilmiş olması gerekmektedir.
-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konututunun bulunması durumunda, kiraya veren kira sözleşmesi yapılırken bu durumu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Ayrıca,dikkat edilmesi gereken bir nokta ise işyeri kiralarında böyle bir nedenden dolayı tahliye davası açılamaz.
-Kiracı tarafından verilmiş olan yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle dava açabilmek için, tahliye taahhüdünün, kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde kiracı, tahliye taahhüdünü cebir veya zorlama ile imzalamış olabilir.
17)Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye sonucunda, kiraya verenin sorumlulukları nelerdir?
Cevap: Kiraya veren, bu sebeple taşınmazı boşaltmışsa, taşınmazı eski haliyle 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Taşınmaz inşa ve imar edildikten sonra, eski kiracıya taşınmazı yeniden kiralaması yönünde yazılı bir bildirim gönderilir. Eğer, eski kiracıya yazılı bildirim gönderilmezse, kiralayan taşınmazı başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde, kiralayan bir yıllık kira bedelini aşmamak şartıyla tazminat ödemekle mükelleftir. Kiracı, taşınmazı yeniden kiralamak istiyorsa bir ay içinde bu bildirime cevap vermelidir. Aksi takdirde, eski kiracının taşınmazı kiralama öncelik hakkı sonra erer.
İSMAİL KIZIK
|Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)|
|Konu Araçları||Konu İçinde Arama|
|Konuyu Değerlendirin|


|Benzer Konular|
|Konu||Konuyu Başlatan||Forum||Yanıt||Son Mesaj|
|Kira Sözleşmesinde İmzaya İtiraz Edilmemesi Halinde Kira Sözleşmesinin Akıbeti||tiryakim||Meslektaşların Soruları||5||01-12-2015 21:30|
|Kira sözleşmesinde yazılı rakam gerçek kira bedelinden az ise..||Av.Hatice Sarıbardak||Meslektaşların Soruları||2||10-02-2013 14:38|
|kira sözleşmesinde kira bedelinin ne şekilde ödeneceğinin belirtilmemiş olması||Av. Buket YAVUZ GÜNGÖR||Meslektaşların Soruları||4||06-10-2012 13:56|
|Kira sözleşmesinde kira artış miktarının hak ve nefasete uygun olarak belirleneceğinin yazılması||seyma1||Meslektaşların Soruları||2||07-12-2010 15:27|
|kira sözleşmesinde kira bedelinin ne zaman ödeneceğinin kararlaştırılmamış olması||avukat152||Meslektaşların Soruları||3||04-09-2009 12:00|
|Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.|