Danira Ford, New Orleans, Louisiana’da ömür boyu ikamet ediyor. Şehrin on binlerce sakini gibi, kendisi ve beş çocuğu için uygun fiyatlı bir yer bulmakta zorlandı.
“Uygun fiyatlı konut istikrar getirecek” dedi.
Ford, “Annemin kirayı karşılamak için fazladan vardiya alması gerektiğinden çocuklarım spor yapamıyor, grupta çalışamıyor veya ev ödevlerinde ders alamıyor,” diye devam etti. “Uygun fiyatlı bir ev, normal çocuklar gibi yaşamalarına izin verir.”
Amerika Birleşik Devletleri Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı (HUD) tarafından hazırlanan 2018 tarihli bir rapor, New Orleans hanelerinin %80’inin konut için karşılayabileceklerinden daha fazla para ödediğini tahmin ediyor. Greater New Orleans Fair Konut Eylem Merkezi, kısa süre önce, şehirdeki 30.000 ailenin New Orleans Konut İdaresi’nden uygun fiyatlı bir konut kuponu için bekleme listesinde olduğunu tahmin ediyor. Bir kupon düzenleyerek, şehir, kupon sahibinin kirasının belirli bir miktarını ödemeyi kabul ediyor.
Ancak sorun New Orleans’ın çok ötesine uzanıyor. Biden İdaresi’nin konut arzı eylem planına ilişkin Mayıs 2022 tarihli bir haber bülteninde Beyaz Saray, tahminler değişmekle birlikte, finansal araştırma şirketi Moody’s Analytics’in konut arzındaki açığın ülke çapında 1,5 milyondan fazla konut olduğunu tahmin ettiğini söyledi.
Moody’s Analytics’in, Urban Institute’ta yerleşik olmayan bir araştırmacı olan Jim Parrot ve Moody’s’in baş ekonomisti Mark Zandi’nin birlikte kaleme aldığı 2021 tarihli “Ulusun Korkutucu Konut Arz Yetersizliğinin Üstesinden Gelmek” başlıklı beyaz raporunda, ABD’de daha az kiralık konut var ya da şimdi son otuz yılda herhangi bir noktada satış.
Federal, eyalet ve yerel yetkililer çözümler ararken, devam eden uygun fiyatlı konut krizinin sakinler üzerinde gerçek etkileri oluyor.
Örneğin Ford ve ailesi, on yıldan fazla bir süredir uygun fiyatlı bir konut kuponu bekliyor. O olmadan, metropolün en ücra köşelerinde, pek çok olanaktan uzakta yaşamaya yetecek kadar parayı bir araya topladı.
Ford, “İşimden uzak, çocuklarımın okullarından uzak, bakkallardan uzak, toplu taşımadan uzak, arkadaşlardan uzak” dedi. “Tüm gücün yettiğinde, başka seçeneğin var mı? Ama ayrıca, bu nasıl bir hayat?”
dışarı itilme
Koronavirüs pandemisinin başlangıcından bu yana, ABD’deki potansiyel ev alıcıları ve kiracılar, emlak fiyatlarının fırladığını ve mevcut birimlerin arzının düştüğünü gördü. Pew Araştırma Merkezi’nin geçen yıl yaptığı bir araştırmaya göre, Amerikalıların %85’i uygun fiyatlı konut bulunabilirliğinin toplumlarında bir sorun olduğunu söyledi. Ankete katılanların yüzde kırk dokuzu, sadece üç yıl önceki %39’dan büyük bir sorun olduğunu belirtti.
HUD’ye göre, bir hane gelirinin %30’undan fazlasını evle ilgili maliyetlere harcadığında konut bir sorun haline gelir. Bu, yaklaşık 3 Amerikalıdan 1’i için geçerli olan “maliyet yükü” olarak bilinir.
Emlak komisyonculuğu şirketi Redfin, sorunu daha da kötüleştiriyor, kiraların son iki yılda keskin bir şekilde arttığını, bazı metro bölgelerinde %40’a varan oranlarda arttığını, bu yıl ABD Çalışma İstatistikleri Bürosu’ndan alınan verilere göre, reel ücretlerin — veya çalışanların enflasyona göre kazandığı miktar – 2019’un sonundan bu yana aslında %1,2 düştü.
İşçiler, bir zamanlar yapabildikleri mahallelerde artık ev satın alamaz veya kiralayamazlar.
Louisiana Fuar Konutları Eylem Merkezi’nin politika ve iletişim direktörü Maxwell Ciardullo, “Sonuç, çoğunlukla beyaz olmayan binlerce sakinin arzu edilen mahallelerin daha da dışına itilmesidir” dedi.
Trendin kanıtını New Orleans’ta bulmak zor değil. Şehrin ünlü Fransız Mahallesi’nin hemen doğusunda yer alan Bywater mahallesi, bir zamanlar tehlikeli bir bölge olarak görülüyordu ve bu da kiraların düşük tutulmasına yardımcı oluyordu. Bununla birlikte, geçtiğimiz 20 yıl içinde, Katrina Kasırgası sırasındaki çoğundan daha iyi gidişatıyla büyük ölçüde yardımcı olan Bywater, bölgenin ev ve kira fiyatlarındaki en hızlı artışlarından birini gördü.
Ciardullo, VOA’ya verdiği demeçte, “Ve bu demografik bir değişime yol açıyor” dedi. “2000 yılında, Bywater’ın çoğunu kapsayan nüfus sayımında %74 Siyah vardı. Sadece 20 yıl sonra bu oran %37’ye düştü.”
çok yönlü sorun
Bu büyüklükteki bir kriz birçok nedenden kaynaklanmaktadır.
Beyaz kitap, uygun fiyatlı konut kıtlığını öncelikle 2008 mali krizine bağlıyor. Takip eden yıllarda, arazi, borç verme, işçilik ve inşaat malzemeleri sıkıntısı yeni evler inşa etme maliyetini artırdı. Bu, müteahhitlerin kar marjlarını azalttı ve inşaat yapma teşviklerini azalttı.
Koronavirüs pandemisi, daha fazla Amerikalı’nın karantina sırasında tele-çalışabilecekleri ve rahatça yaşayabilecekleri daha büyük evler aramasıyla sorunu daha da kötüleştirdi.
Ciardullo, “New Orleans’ta kesinlikle bu sorunları yaşıyorduk” dedi, “ancak aynı zamanda eski bir konut stoğu ve çok sayıda soylulaştırma gibi bazı benzersiz zorluklarla da karşılaştık.”
Bywater Bakery’nin ortak sahibi Alton Osborne, “Eskiden çok ucuza bir ev satın alabiliyordunuz,” dedi. 1990’larda, bugün hala sahibi olduğu mahallede bir ev satın aldı.
Osborne, “Yıkıldılar, ama en azından uygun fiyatlılardı.” Dedi. “Bugünlerde şehir dışından buraya taşınan ve o evleri satın alan, onları rehabilite eden bir sürü insan var ve şimdi çok daha değerliler. Bu iyi bir şey mi? Kötü bir şey mi? Karmaşık ama Kesin olan şu ki, pek çok insanın artık bu mahallede yaşamak için yeterli parası yok.”
Kısa süreli kiralamalar
New Orleans’ın uygun fiyatlı konut eksikliğinin en yüksek profilli nedenlerinden biri, şehri ziyaret eden turistler arasında popüler olan Airbnb ve diğer hizmetler aracılığıyla kısa süreli kiralamaların yaygınlığıdır.
Osborne, “Subaşında, artık tüm blokları Airbnb devraldınız,” dedi.
Kiralama hizmetinin topluluklar üzerindeki etkisini inceleyen Inside Airbnb web sitesine göre, şehrin yalnızca Airbnb’de 5.500’den fazla kısa vadeli kiralama birimi var – aksi takdirde yerel kiracılara gidebilecek konutlar. Turistlere yüksek fiyatlarla kiralamak, diğer tür birimlerin kiralarını artırma eğilimindedir.
Bywater Mahalle Derneği Başkanı John Guarnieri’ye göre bu basit bir matematik.
“Bir ev sahibi, Airbnb gibi bir şeyi kısa vadeli kiralayarak, uzun vadeli bir kiralama ile yerel halka kiralayarak elde edebileceğinden çok daha fazla para kazanabilir” dedi. “Yakın bile değil.”
New Orleans Kent Konseyi, son yıllarda her bir mülkün ne kadarının kısa süreli kiralama olarak kullanılabileceğini düzenleyen yasalar çıkararak ve birim başına izin verilen misafir sayısını sınırlayarak sorunla mücadele etmek için çalıştı. Ek olarak, her rezervasyondan alınan ücretler, şehir çapında uygun fiyatlı bir konut fonuna katkıda bulunmak için kullanılır.
“Bu iyi ve önemli bir adım,” dedi Ciardullo, “ancak şu ana kadar yaptırım konusunda ciddi eksiklikler var.”
ABD genelindeki kanun yapıcılar, kısa vadeli kiralamaları düzenlemeye çalışmanın yanı sıra, asgari ücreti yükseltmek, kira kontrolünü zorunlu kılmak, uygun fiyatlı konutları sübvanse etmek ve geliştiricilerle ortaklıklar kurmak gibi çeşitli tekliflerle uygun fiyatlı konut krizini ele almaya çalıştılar.
New Orleans’ta, Kent Konseyi, bu birimlerin bir yüzdesinin uygun fiyatlarla sunulması durumunda daha büyük binaların inşasına izin veren bir imar yönetmeliği çıkardı.
Bunun gibi politikaların somut sonuçlar getirmesi yıllar alabilir, ancak Bywater’daki birkaç büyük projenin çığır açmaya yakın olduğu söyleniyor. Ancak bir mahalledeki değişimi zorlamak, mevcut sakinlerin direnişini tetikleyebilir.
Neighbors First for Bywater organizasyonunun başkanı Julie Jones, “Komşular olarak, bu kadar çok gelişmeye karşı savaşmayı öğrendik” dedi. “Bir mahallenin alması beklenemeyecek kadar fazla. Şu anki haliyle Bywater’ımızı seviyoruz.”
Jones yalnız olmaktan çok uzak. Her konut projesi duyurulduğunda, daha fazla sakin bunun etkisinden endişe ediyor gibi görünüyor.
Örneğin, 90 birimlik karma gelirli bir konut binasına dönüştürülmeyi bekleyen bir arsa, şu anda topluluk için fiili bir park olarak hizmet vermektedir. Projenin çığır açan aşaması yaklaştıkça, komşular bu yeşil alanın nihai olarak kaybedilmesinden yakınıyorlar.
Yeni Orleanslı Danira Ford sadece başını sallıyor.
“Bu alandan hoşlandıklarını anlıyorum,” dedi, “ama benim gibi aileler için böyle uygun fiyatlı konutlar hayatımızı değiştirir. Bir parktan bahsetmiyoruz. Bir evden ve yeni ve daha iyi bir yaşamdan bahsediyoruz. “