İlk adım
Alıcı, nihai satın alma teklif teklifini geri dönülmez bir müktesebata satıcıya gönderir (genellikle bir toplantıda veya faksla imzalanır), alıcının şartlara uygun olarak ve alıcı tarafından önerilen fiyata ev satın alma taahhüdünde bulunduğu ( tek kelimeyle, bir ev için ne kadar para ödemeye hazır olduğunuzu ve hangi zaman diliminde). Neyse, satıcı tarafından belirtilen fiyatın% 50’sini, hatta% 70’ini teklif etmenin faydasız olduğunu anlamalısınız. İtalya emlak piyasası kriz sırasında diğer Avrupa ülkelerine kıyasla daha istikrarlı seyretti ve bu durum onu daha cazip hale getirdi.
Satın alma teklifi aşağıdaki bilgileri içermelidir:
Alıcı ve satıcı hakkında bilgi;
Mülkün adresi, açıklaması ve fiyatı;
Alıcının anlaşma şartları üzerinde hemfikir olduğu zaman çerçevesi;
İşlem tutarı;
Ödeme koşulları, gelecekteki noterlik mülk satışının gelecekteki tarihi ve yeri.
Satıcı, satın alma teklifini reddetme hakkına sahiptir. Olumlu bir cevap durumunda satıcı, teklifi imzalayarak alıcıyı bilgilendirir. Alıcının Temsilcisi, Satıcı tarafından imzalanan teklifi Alıcıya faks yoluyla gönderir, ardından Alıcı, Teklife uygun olarak, Teklifte öngörülen şartlarda satıcıya bir onay depozitosu öder. Satıcı, kabul edilen teklifin şartlarına uymak zorundadır. Satıcı, alıcı tarafından belirlenen süre içinde cevap vermezse, satıcının alıcıya karşı herhangi bir yükümlülüğü tamamen olmadığı anlamına gelir.
Genellikle, Teklife% 5-10 oranında bir peşinat ödenmesi eşlik eder (mevduatın teyit edilmesi): bu teklifler üzerinde anlaşmanın ardından kabul edilen yükümlülüklerin kabul edildiği için taraflarca kabul edilir.
İkinci adım
Genellikle Proposta satın alım sözleşmesinin imzalanmasından 1-2 ay sonra, satıcı ve alıcı Compromesso (Contratto preliminare) alım satımı için bir ön sözleşme imzalar. Bu, her iki tarafça imzalanan ve daha sonra alım satımın son noterine girilen tüm hususları belirten özel bir belgedir. Bu nedenle, gelecek anlaşmanın tüm detaylarının belirtilmesi önerilir. Ön sözleşme, alıcıya zamanında ve sözleşmeye bağlı olarak gayrimenkul satın alma hakkı verir. Ayrıca, satın alma ve satış ön sözleşmesini imzalarken, müşteri emlak ajansı hizmetlerini (% 4 + KDV) öder. Doğrulama depozitosu (caparra confirmmatoria), bir sonraki anlaşma için teminat olarak satın alma ve satma için noterden önce alıcıya satıcıya verdiği para miktarıdır.
Anlaşmanın alıcının hatası nedeniyle feshedilmesi durumunda, satıcı Onaylama Depozitosunu iade etmeden saklama hakkına sahiptir. Anlaşmanın satıcının hatası nedeniyle feshedilmesi durumunda, Onaylama Tahvili alıcıya iki katı oranında iade edilir.
Aşağıdaki bilgiler genellikle Ön sözleşmede belirtilir:
Her iki tarafla ilgili bilgiler: Alıcı ve Satıcı;
Mülkiyet fiyatı;
Ödeme şekli (banka işlemi, çek vb.) Ve ödeme son tarihi;
Mülkiyetin tanımı (kadastro kayıtları, kat planları vb.);
Satın alma ve satma ile ilgili noterlik işleminin tarihi;
İpotek ve rehinlerin varlığı (kısıtlamalar ve borçlar);
Yapı yönetmeliklerine uygunluk;
Sözleşmenin iptali halinde olası cezalar;
Tahkim;
Kanun uyarınca tarafların tarihi ve imzası;
Bir ön sözleşme yapılır ve kayıt ücreti ödenir.
Üçüncü adım
Ön sözleşmeyi imzaladıktan kısa bir süre sonra – Contratto ön sözleşmeyi imzalar (iki ila altı ay arası – tam sözleşme ilk sözleşmede belirtilir), satıcı ve alıcı Noter Satın Alma ve Satış Sözleşmesini imzalar (Contratto Definitivo veya L’atto di Compravendita – Nihai sözleşme) İtalyan devletini temsil eden noterlik memurunun huzurunda mülkün mülkiyetinin satıcıdan alıcıya devredilmesini sağlar ve kayıt vergileri ve ücretlerinin ödenmesini kontrol eder. Noter, işlemin saflığından sorumludur.
Nihai sözleşme imzalanması sırasında, Ön sözleşmede belirtilen koşullar, olası değişiklikler ile birlikte tekrarlanır. Noter, ipotek ve gayrimenkul üzerindeki diğer kısıtlamaları kontrol eder. Satın alma ve satışın nihai sözleşmesini imzalarken mal ve mülk için gerekli tüm vergi ve noterlik hizmetlerini öder. Genellikle kabul edilen ödeme şekli, banka sirkülerinde geri dönüşü olmayan bir çektir. Satın alma ve satma noterlik sözleşmesi, Konservatuvar’daki Registri Immobiliari’de ve vergi makamında, sözleşmenin kayıt numarasını aldığı işlemden sonraki 2-4 hafta içerisinde bir noter memuru tarafından kaydedilir.
Bir ipotek aldıysanız, bir noter de kayıt yaptırır. Satın alınan mülkün üzerinde ipotek zaten varsa, bir banka temsilcisi ipoteği genellikle anlaşmada bulunur. Noterlik imzalamadan hemen önce
Satın alma ve satma kanunu, bu kanunu kaydeden bir noter memuru huzurunda, ipotek sözleşmesi iptal edilir ve sözleşmelerin taşınmaz nesnesindeki borçlar kaldırılır.
Mülkiyet alım ve satımı noterlik yasası imzalama prosedürü hakkında SSS
1. Alım-satım anlaşması yapma prosedürü.
İşlemden hemen önce, bir bankada ödenecek olan tutarın bakiyesi için geri alınamaz bir dairesel çek yapmak gerekir. Noterlik görevlisinin adındaki ikinci çek, ödenecek vergiyi, kayıt ücretini ve noterlik görevlisinin ücretini içerir. Bir tercümanın hizmetleri nakit olarak veya çek defterinden verilen çekle ödenebilir.
Anlaşmada aşağıdaki taraflar hazır bulunacaktır: alıcı sonu, satıcı sonu, hem İtalyanca hem de müşterinin dilini tanıyan tercüman, her iki taraftan da emlakçılar, noter.
İtalyan kanunlarına göre, bir alım satım sözleşmesi yalnızca Tarafların imzasının onaylanması ve onaylanmasıyla birlikte pubblico’ya yazılı olarak geçerlidir (Madde 2657 CC).
Noterlik görevlisi İtalyancadaki hareketi okur, daha sonra Rusça’ya çevrilmiş bir kopyası tercüman tarafından okunur. Taraflarca kararlaştırıldığı takdirde olası değişiklikler yapılır.
Alıcı önceden hazırlanmış çeklerle ödeme yapar.
Noterlik görevlisi hareketi imzalar.
Satıcı, noterlik memuruna (2 memurun vergi ve hizmetlerinin ödenmesi) çek kontrolü yapar.
Bu andan itibaren, mülkiyet hakları sözleşmenin gayrimenkul nesnesinin yeni sahibine devredilir.
Yasanın imzalanmasından sonra, Noter memuru, 2 hafta ila 1,5 ay arasında süren emlak kayıt defterine kayıt sözleşmesini devredecektir.
2. İşlem ne kadar sürüyor?
Kural olarak, prosedür 2 saat sürer. Taraflar arasında olası anlaşmazlık varsa, daha uzun sürebilir.
3. Sözleşmenin zorunlu ve en önemli maddeleri nelerdir?
- Vergi kodu ve kayıt yeri dahil Taraflar hakkında bilgi;
- Tercüman ve tanık hakkında bilgi;
- Yasal belgeler;
- Sözleşmenin taşınmaz nesnesinin tanımı;
- Taşınmazın bulunduğu belediyenin kadastro envanterinden elde edilen veriler;
- Taşınmaz malın adresi,
- Arazi sınırları,
- Tahsis edilen sınırlarla arsa planı ekte sunulmuştur;
- Devlet mülkiyetinden imtiyaz (varsa), bir nüsha ekli;
- Mülkiyet Maliyeti;
- Ödeme şekli;
- İpotek ve diğer ipoteklerin bulunmaması hakkındaki noterin uygulanması;
- Tahliyeye karşı garanti;
- Enerji sertifikasının mevcudiyeti.
27.03.2008 tarihinde kabul edilen 37/2008 Sayılı Kararnameye göre, satıcı noterlik işleminde, emlak nesnesinin iç iletişiminin, iletişim verilerinin uygulandığı veya değiştirildiği tarihte belirlenmiş güvenlik standartlarına uygun olduğunu beyan etmelidir. Bu başvuru, alıcının mevcut iletişim koşullarını anlayacağı şekilde sözleşmeye dahil edilmelidir.
Sözleşmenin bu maddesi zorunludur, ancak bazı iletişimlerle sınırlı olabilir, hariç tutulabilir veya “gerçek hallerinde” ifadesiyle değiştirilebilir (sözleşmenin konusu 1967’den önce inşa edilmiş bir emlak nesnesiyse).
4. İmzalayanların kimlik bilgilerinin Satıcı tarafından doğrulanması.
Satıcının tüzel kişilik olduğu verilen herhangi bir özellik var mı? Noterlik görevlisi, tapu belgelerinin doğruluğunu ve dolayısıyla imzalayanların yetkilerini satıcı tarafından belirlemeye ve onaylamaya yetkilidir.
5. Yasal belgelerin doğrulanması. Kim ve ne zaman yapıyor?
Noter memur, bir eylemi imzalamadan önce doğrulama yapar.
6. Mülkiyet haklarının garantisi. Nasıl düzenlenir?
Noterlik yasasında başlık belgelerinin belirtilmesi zorunludur.
7. Arazi tapusu. Nerede sabittir?
Satın alma ve satma noterlik yasasında tapu tespit edilmiştir.
8. Arazi gölün kira sözleşmesi. Bu anlaşmanın uzatılacağından nasıl bu kadar emin olabilirsiniz?
Kural olarak, yasa, Satıcının imtiyazı yeni bir mal sahibine devretmek için tüm belgeleri sunacağı makaleyi içerir. Genellikle imtiyazın uzatılmasıyla ilgili bir problem yoktur. Gelecekte, arsa imtiyazı için devletten imtiyaz başvurusu yapmak mümkündür.
9. Mülkiyet ve arazi vergileri. Onlara kim, ne zaman ve nasıl öder?
IMU adı verilen emlak vergisi yerel Belediye tarafından uygulanır ve yılda iki kez (Haziran ve Aralık aylarında) ödenir. İşlem tarihinden yıl sonuna kadar olan süre için vergi yeni bir mal sahibi tarafından ödenecektir.
10. Noterlik görevlisinin rolü nedir? Ne için sorumlu?
Noter, her iki tarafın çıkarlarını göz önünde bulundurmaya ve yüksek nitelikli hizmetler sunmaya yetkili ve yetkilidir;
Noter, işlemin yasallığını doğrular;
Noter, gayrimenkul nesnesinin yasal yönlerini kontrol eder.
Sözleşmenin konusu olan kadastro verilerinin yanı sıra, satıcı tarafından sunulan belgelerin mevcut şehir planlama standartlarına uygunluğu ve tarafların yasal kapasiteleri;
Noter memur, mülkiyeti olası ipotekleri, ipotekleri ve üçüncü tarafların haklarını kontrol eder. Yasanın imzalanmasından sonra, yasaya göre noter memurun mülk kaydını yapması, harf çevirisi ve yeni bir mal sahibinin adına geçmesi gerekir. Noter, alıcı tarafından ödenen vergileri kaydeder ve mülkün yeni bir mal sahibine devredilmesiyle ilgili yetkili organları bilgilendirir.
11. Konut düzenlemesi ile ilgili makaleler sözleşmede nasıl kayıtlıdır?
Partilerin isteği üzerine.
12. Satıcının, kanalizasyona, elektriğe vb. Bağlı olduğu garantisini nasıl veriyor?
Tarafların anlaşması ile sözleşmede belirtilmiştir.
13. Satıcı genellikle neyi garanti eder? Bu garantiler nasıl uygulanabilir?
Noterlik memuru tarafından doğrulanan başlık belgelerine dayanarak tahliyeye karşı garanti. İletişimin mevcut standartlara uygunluğu (eski emlak için istisnalar olabilir). İpotek ve ipotek bulunmadığının garantisi (noter tarafından kontrol edilir).
14. İşlemde bankanın rolü nedir?
Banka önceden bir çek hazırlar ve çeker.
15. Sözleşme kaydı. Alıcı mülkiyet haklarını ne zaman alacak? Bu hakların tescili ile kim ilgileniyor?
Noterlik yasası imzalanıp noter tasdik edildiğinde haklar doğar. Noter memur bu hakların tescili sağlar.
16. Sözleşmenin kaç kopyası gereklidir? Hangi dilde olmalı? Profesyonel bir tercüman zorunlu mu?
Sözleşme 2 nüsha halinde hazırlanmıştır. Alıcı ve Satıcı dillerinde. İtalyan dili zorunludur. Alıcı veya satıcı İtalyanca değilse, sözleşme de kendi dilinde yapılır. Bir tercüman zorunludur, aksi takdirde sözleşme geçersiz sayılabilir.
17. Hangi mülkün «gerçek mülkiyete unvanı» onaylaması gerekir?
Satın alma ve satma noter kanununun tescilli bir kopyası.
18. Alıcının anlaşmada sahip olması gereken belgeler nelerdir?
Pasaport, geçerli vize (gerekirse), vergi kodu, evlilik cüzdanının bir kopyası, ödemeyi kontrol eder.