Kısaca “taşınmaz” anlamına gelen gayrimenkul kelimesi taşınması mümkün olmayan ev, bina, dükkân, arsa gibi yapıları belirtmekte kullanılır. Kelime içerisinde yer alan menkul ifadesi değerli malları ifade eder ve hisse senedi, döviz, otomobil vb. bu kategoriye girmektedir.
Parasal anlamda değer taşıyan ve taşınması mümkün olmayan gayrimenkullerin kapsamına bina, bağ, bahçe, tarla, arazi ve ofis gibi yapılar da girmektedir. Bir gayrimenkulün sahibi olan kişi, onun kaynaklarına, üzerine ve altına da sahip demektir.
Gayrimenkulün birçok çeşidi bulunur. Bunları kabaca şöyle kategorilendirebiliriz:
- Müstakil ev, apartman daireleri, bina, villa gibi konut amaçlı kullanılan gayrimenkuller
- Turizm amaçlı gayrimenkuller
- Tarım amaçlı gayrimenkuller
- Arsalar ve araziler
- Endüstriyel gayrimenkuller (imalathaneler ve fabrikalar vb.)
- Özel amaçlı gayrimenkuller (müzeler, ibadethaneler, havaalanları, eğitim tesisleri vb.)
- Ticari gayrimenkuller (ticari işletmeler, ofisler, oteller, alışveriş merkezleri, mağazalar vb.)
Gayrimenkul Sermaye İradı Nedir?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 75. maddesi ile düzenlenmiş olan gayrimenkul sermaye iradı, sahip olunan mal ya da hakların kiraya verilmesi sonucu elde edilen kira gelirlerini ifade etmektedir. Bu kapsamda sahip olunan haklar ya da mallar için belli bir oranda vergi verilir. Vergi kanunundaki esaslara göre gayrimenkul üzerinden alınan kiralarda gerçek kişilerin her yıl düzenli olarak gelirlerine oranla vergi vermeleri zorunlu tutulmuştur.
Konut ya da diğer gayrimenkullerde kiraya verilme şekline göre vergi alınmaktadır. Bunun yanı sıra çeşitli yükümlülükler ya da zorunlulukların olması nedeni ile indirime gidilebilmektedir. Eğitim ya da sağlık harcamaları, emeklilik primleri, bağışlar, sponsorluk harcamaları gibi giderler bunun içinde yer alabilmektedir. Bu tür harcamalar beyan edildiğinde vergide indirim yapılabilmektedir.
Gayrimenkul Sermaye İradı Nasıl Hesaplanır?
Bir gayrimenkulün sermaye iradı hesaplanırken öncelikle konut kira gelirleri toplamından istisnaya tabi olan kısımlar çıkarılır. Kalan kısım için yapılan giderler de matrahtan düşülür ve kalan kısmın girdiği dilimlere göre ödenmesi gereken gelir vergisi tespit edilir. Bunun yanında yıllık beyanname verilmesi nedeniyle ek olarak bir de damga vergisi ödenmektedir.
Gayrimenkul Sermaye İradı Örnekleri Neler?
Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, gayrisafi hasılattan indirilebilecek gerçek giderlerin toplam tutarı şöyle hesaplanmaktadır:
İndirilebilecek Gider = (Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat) / Toplam Hasılat
Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası
Örnekle açıklamak gerekirse, 2021 yılında 10.000 TL kira geliri elde eden bir mükellefin bu yıl içinde yaptığı indirilebilir nitelikteki harcamalar toplamı 2.000 TL’dir. Konut kira geliri istisnasından yararlanan bu mükellefin gerçek gider yöntemini seçmesi halinde indirilebilecek gideri ise şöyle hesaplamak mümkündür:
Vergiye tabi hasılat = 10.000 – 7.000
= 3.000
İndirilebilecek gider = (2.000 x 3.000) / 10.000
= 600 TL
2022 Yılı Gayrimenkul Sermaye İradı
2022 yılında elde edilecek konut kira gelirlerinin 9.500 lirası gelir vergisinden müstesna tutuluyor. Bu tutarı geçmeyen konut kira gelirlerinin beyan edilmesine gerek yok. 2022 yılında elde edilen, vergi kesintisine tabi tutulmamış veya istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında beyan sınırı 3.800 lira olarak belirtiliyor.
Gayrimenkul Danışmanı Nedir?
Portföyündeki gayrimenkullerin satış, pazarlama ve kiralama gibi süreçlerini yönetmekle görevli kişiye gayrimenkul danışmanı denir. Danışman, gayrimenkulü alıcılara sunma, kiralama ve satış sözleşmesi yapma, emlak beyannamesi düzenleme gibi adımları gerçekleştirir.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Nasıl Olunur?
Gayrimenkul değerleme uzmanı olmak için üniversitelerin dört yıllık inşaat mühendisliği, şehir planlama, mimarlık, işletme, iktisat gibi ilgili bölümlerinden lisans derecesi ile mezun olmak ve ardından değerleme uzmanlığı sınavına girip, gayrimenkul değerleme uzmanı lisansı almak gerekmektedir.
Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası
Kurumların en az iki yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlarının satışından doğan kazançlarının %50’lik kısmının vergiden istisna tutulması, gayrimenkul satış kazancı istisnası olarak ifade edilmektedir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi
Bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelere, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi denmektedir.
Gayrimenkul Satış Vergisi
Miras ve bağış yolu ile alınan konutlar hâriç, bir gayrimenkulün alış tarihinden itibaren “tam 5 yıl geçmeden” satılması ve satış yapılan yılın istisna tutarı üzerinden bir kazanç elde edilmesi durumunda alınan kazanç vergileri bu kapsama girmektedir.