1 temmuz 2012 itibariyle yürürlüğe girmiş olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Kiracıların tahliyesi ile ilgili düzenleme içermektedir. Bahse konu olan 347. Maddeye göre
artık mülk sahipleri 10 yılını doldurmuş kiracısının sözleşmesini herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilecektir. Mülk sahibi, kira sözleşmesinin bitmesine 3 ay kala noterden gönderdiği ihtarname ile kiracısına bildirmelidir. Gönderilen ihtarnamede mülk sahipleri 10 yılın bitiminden sonra kira sözleşmesini neden uzatmadığını belirterek kiracının tahliyesini isteyebilecektir.
Kanun’un 2012’de yürürlüğe girmesinden önce, konut veya çatılı işyeri kiralarında kiracı kirasını zamanında öder ve kiraya veren Kanun’da sayılan sınırlı sayıdaki tahliye sebeplerinden birinin gerçekleştiğini iddia ve ispat edemezse, sözleşme ne kadar sürerse sürsün kiracıyı tahliye etmek olanaklı değildi. Ancak, 6098 sayılı kanunun. 347. Maddesi ile sözleşme süresinin sona ermesinin ardından on yıl geçmişse artık kiraya veren, haklı bir sebep belirtmek ve bunu ispat etmek zorunda kalmaksızın sözleşmeyi sona erdirme yani kiracıyı tahliye etme imkânına sahiptir.
MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Şekil
MADDE 348– Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Taraflar aralarındaki belirli süreli kira sözleşmesinde bir tahliye taahhüdünde bulunsalar bile 347. Madde hükmü emredici olduğu için mülk sahibi zamanında bildirimde bulunmazsa 10 yıllık uzama süresi boyunca sözleşme aynı koşullarla her seferinde bir yıl daha uzatılmış olur. Bu süre içerisinde kiracının fesih hakkı saklıdır.
Örnek vermek gerekirse, Konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin bir yıllık bir kira sözleşmesinde, bir yıllık sürenin sonunda ikinci seneden itibaren on yıl boyunca sözleşme her yıl yenilenirse, on yıllık uzama süresinden sonraki her yıl, kiraya veren haklı bir sebebe dayanmaya gerek duymadan kiracısını tahliye edebilir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihadı da göstermektedir ki, TBK madde 347/1’ de yer alan şartlar sağlanmadıkça kiraya verenin kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde kiracının tahliyesini talep edemeyecektir.
“Dava Türk borçlar kanununun 347 maddesine dayalı 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş hüküm Davalı tarafından temyiz edilmiştir. 6098 sayılı Türk borçlar kanununun 347/1. maddesi hükmüne göre konut ve Çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde 01/10/1997 tarihinde kiraya verilen çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazın kiraya verilmesinden itibaren on yıl geçtiğinden bahisle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, kiralanana ait taraflar arasında 01/09/2003 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu ve 10 yıllık sürenin 31/08/2014 tarihinde tamamlanacağını belirterek, yasal süre dolmadan açılan davanın reddini savunmuştur. Kiralanan TBK’nın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında düzenlenen 01.10.1997 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi 01.09.2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile yenilenmiştir. Bu husus dosyaya sunulan ve tarafların kabul ettiği yazılı kira sözleşmelerinden anlaşılmaktadır. Bu durumda taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin son sözleşme olan 01.09.2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir. TBK ‘nın yürürlüğe girdiği 1.7.2012 tarihinde henüz 10 yıllık kira süresinin dolmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece koşulları gerçekleşmeden açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.”
Sonuç olarak;
- Kira sözleşmesinin uzamasıyla başlayan yeni kira döneminde de aynı şartlar uygulanacaktır.
- Taraflar aralarındaki belirli süreli kira sözleşmesinde bir tahliye taahhüdünde bulunsalar veya kira süresi sona erse bile 347. Madde hükmü emredici olduğu için mülk sahibi zamanında bildirimde bulunmazsa, 10 yıllık uzama süresi boyunca sözleşme aynı koşullarla her seferinde bir yıl daha uzatılmış olur.
- TBK 347 “on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” demektedir.
Av. Mehmet Kaan KOÇALİ
Stj Av. Zeynep ARTAGAN