Bu hak, paylı mülkiyete sahip bir taşınmazın paydaşlarından herhangi birine, taşınmazın kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satılması halinde, başka bir paydaşın kendi payını peşin olarak satın almasına izin vermesine olanak tanır. Bu hak, hisseler satıldığında kullanılabilir. Paylı mülkiyetin yaratılmasının bir sonucudur. Ön alım hakkı ile menfaat aynıdır.
Yasal Ön Alım
Kanun, hissedarlara yasal önalım hakkı tanımaktadır. Bu hak sadece ortak bir taşınmaz varsa kullanılabilir. Bir malik hissesinin tamamını veya bir kısmını başka bir tarafa satarsa, her malik ön alım hakkına sahiptir. Bu sadece hisseler için geçerlidir, bireyler için değil. Bu, başka bir deyişle, hissedara tanınmış bir ayrıcalıktır. Herhangi bir hissedar önalım hakkını kullanabilir. Önalım, yabancı yatırımcıların ortaklığa katılmasını engellemek için bir araç olarak kullanılabilir. Üçüncü bir tarafa yapılan satıştan sonra, alıcı diğer tüm hissedarları noter aracılığıyla satın alma işleminden haberdar etmelidir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakları
Önalım hakkı, bir taşınmaz mal sahibi ile başka bir taraf arasında bir sözleşme yapıldığında ortaya çıkar. Noter tasdiki gereklidir. Önalım hakkı veren sözleşme tapuya şerh edilmelidir. Şerh edilmiş haklar herhangi bir malik tarafından uygulanabilir. Şerhin 10 yıllık bir süresi vardır.
Önalım hakkının kullanılması
Bu hakkı kullanmak için bir satın alma işlemi gerçekleştirmiş olmanız gerekir. Satış vaadi sözleşmesi eşdeğer bir durum olarak kabul edilmez. Bu hak sadece hak sahibi tarafından kullanılabilir. Hak sahibi, alıcı satışı noter aracılığıyla bildirmişse üç ay içinde, bildirimde bulunmamışsa iki yıl içinde dava açmalıdır. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir. Kanundan doğan bir itfa hakkının kullanılması için açılan davada davalı alıcıdır. Dava, sözleşmeden doğan bir geri alma hakkının tapuya yansıtılmış olması halinde açılmalıdır. Yansıtılmamışsa dava sadece alıcı tarafından açılabilir. Davada hak sahibi, satın alma bedeli karşılığında mülkün kendisine devredilmesini talep eder. İkiden fazla hissedarın intifa hakkını kullanmak istemesi halinde hisseler, hisse sayısı oranında satılır.
İntifa Hakkı Davasına Bakmaya Yetkili Mahkemeler
Hak sahibi tarafından açılan her türlü davaya asliye hukuk mahkemesi bakacaktır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkemedir. Örneğin Kadıköy’de bulunan bir taşınmaz üzerindeki hakkını kullanmak isteyen bir kişi İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açmalıdır.
Şufa Hakkından Feragat
Feragat satıştan önce veya sonra verilebilir. Hak sahibi, basit bir sözleşme imzalayarak belirli bir satış hakkından yalnızca bir kez feragat edebilir. Hak sahibi haklarından tamamen feragat etmek isterse, bunu bir sözleşme imzalayarak ve sözleşmeyi tapu üzerine şerh ederek yapabilir.
Önalım hakkına ilişkin Yargıtay kararları
“Önalım hakkı”, bir hissedarın taşınmazını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer hissedarlara sattığı hisseyi satın alma seçeneği sunan önemli bir yasal haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar.
Madde 733, alıcının satışı noter aracılığıyla diğer pay sahiplerine bildirmesi gerektiğini belirtir.
Önalım hakkı, satış tarihinden itibaren iki yıl sonra ve satışın hak sahiplerine bildirilmesinden itibaren üç ay sonra sona erer. Bu bir hak düşürücü süredir ve mahkemece dikkate alınmalıdır.
6100 sayılı HMK Madde 166, yargı çevresindeki hukuk mahkemelerinde açılmış benzer statü ve sıfatlı hukuk davalarının birleştirilmesini öngörmektedir. 6100 sayılı HMK’ya göre, yargı çevresindeki hukuk mahkemelerinde aynı sıfat ve statüdeki hukuk davaları birleştirilebilir. Birleştirme kararı yargılamanın herhangi bir aşamasında alınabilir. Mahkeme veya taraflar birleştirme kararını değerlendirebilir.
Kayıtlı bir malikin hisselerinin tamamını veya sadece bir kısmını satması durumunda diğer hissedarlar yine de dava açabilir. Siz de diğer hissedarlarla birlikte dava açabilirsiniz. Ayrı davaların birleştirilmesi faydalı olabilir. Dava ortak bir dava süreci ile sonuçlanırsa hisseler iptal edilir. Daha sonra hisse oranlarına bakılmaksızın hisselerin eşit olarak tesciline karar verilir. İçtihatları Birleştirme Kurulu’nun 11 Haziran 1946 tarih ve 5/18 sayılı kararında hisselerin eşit oranda tescil edileceği belirtilmiştir.