TÜRK MEDENİ YASASI MADDE 722.- Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.
Ancak, sahibin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
MADDE 723.- Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyi niyetli değilse hakim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyi niyetli değilse, hakimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.
Açıklama
Bir kimse kendi arazisindeki veya arsasındaki yapıda başkasının arazisinde (veya arsasında) ki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa bu malzeme arazi veya arsanın bütünleyici parçası olacaktır. Ancak; malikin izni olmadan kullanılmış malzemenin sökülmesi, aşırı (pek fazla) zarara neden olmayacağı anlaşıldığı takdirde, malzeme sahibi; bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilecektir. Bu halde, sökme ve taşıma gideri yapıyı yaptırana ait olacaktır.
Bunun gibi, arazinin maliki de izni olmadan arazisinde yapılan yapıda kullanılmış malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilecektir. Bu takdirde, sökme vesair giderler yapıyı yaptırana ait olacaktır.
Yapılan (binada) yapıdan malzeme sökülüp alınamadığı takdirde, arazi (arsa) maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödeyecektir. Ancak, yapıyı yaptıran arazi (arsa) maliki iyi niyetli değilse, malzeme sahibinin uğradığı zararın tümünü malzeme sahibine ödemek zorundadır. Bunun gibi, yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyi niyetli değilse yani kötü niyetli ise, bu malzemenin arazi (arsa) maliki için taşıdığı en az değeri (arsa) arazi maliki, malzeme sahibine ödeyecektir. Bu tür davalar Yeni Türk Medeni Yasasının 722 ve 723’üncü Maddeleri uyarınca tazminat davası şeklinde açılacak ve mahkemece, keşif yapılacak ve maddelerdeki koşulların oluşmasına göre dava ya kabul edilecek yahut reddolunacaktır. Görevli mahkeme, dava değerine göre saptanacaktır.
Görevli Mahkeme
Dava değerine göre belirlenir. Dava değeri 5.910 YTL veya daha az değerli davalar Sulh Hukuk, 5.910 YTL’den fazla değerli davalar da Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.
Yetkili Mahkeme
- (Arsa) arazinin bulunduğu yer mahkemesi,
- Tazminat davalarında, davalının yerleşim yeri mahkemesi, yetkili mah
Davacı
- Malzeme sahibi,
- Arazi maliki,
- İnşaat sahibi,
Davalı
- İnşaat sahibi,
- Malzeme sahibi,
- Arazi sahibi,
Dava Açma Koşulları
- Kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesi kullanılmış olmalı,
- Başkasının arazisindeki yapıda kendisinin malzemesi kullanılmış bulunmalı,
- Başkasının arazisindeki yapıda başkasının malzemesi kullanılmalı,
- Malzeme sahibinin izni alınmamış olmalı,
- Sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış malzemenin sökülmesi, aşırı zarar doğurmalı,
- Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyi niyetli olmalı,
- Yapıyı yaptıran arazi sahibi iyi niyetli olmalı,
- Malzeme sökülüp alınamamak,
- Yapının değeri, arazinin değerinden fazla olmalı,
(Davanın açılma koşulu, doğacak sebebe göre değişik olacaktır.)
Göz Önünde Tutulacak Hususlar
- Bu tür davalar her türlü delille ispatlanabilir.
- Varsa tapu kayıtlan getirtilecek, taşınmaz başında keşif yapılacak ve malzeme bedeli ile taşınmazlar ayrı ayrı değerlendirilecektir.
- Malzemenin sökülüp kaldırılmasının mümkün olup olmadığı tespit olunacaktır.
- Malzeme sahibinin iyi niyetli olup olmadığı araştırılacaktır.
- Yapıyı yaptıran arazi sahibinin iyi niyetli bulunup bulunmadığı tespit edilecektir.
- Kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesi kullanılmışsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olacaktır.
- Başkasının arazisindeki yapıda kendi malzemesi kullanılmışsa, bu malzeme yine bu arazinin bütünleyici parçası olacaktır.
- Başkasının arazisindeki yapıda başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme de arazinin bütünleyici parçası kabul edilecektir.
- Sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış malzemenin sökülmesi aşırı zarara neden olmadığı anlaşılırsa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülmesine malzeme sahibine verilmesine karar verilebilecektir.
- Arazinin maliki, rızası olmadan yapılan yapıda kullanılan malzemenin sökülüp kaldırılmasını isteyebilecektir. Bu halde, kaldırma masrafı yapıyı yaptırana ait olacaktır.
- Malzeme sökülüp alınmadığı takdirde de, arazi maliki, malzeme sahibine tazminat ödemeye mahkum edilecektir. Tazminat miktarı, bilirkişiye tespit (Malzeme bedeli vs. için)
- Yapıyı yaptıran arazi maliki iyi niyetli olmadığı anlaşıldığı takdirde, malzeme sahibinin uğradığı zarar tespitle, kendisinden alınmasına karar verile
- Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyi niyetli bulunmadığı tespit olunduğu takdirde, hükmedilecek tazminat, bu malzemenin arazi maliki için ne değer taşıyorsa, o değerin en azını geçmeyebilecektir.
- Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazla olduğu anlaşılırsa, iyi niyetli olan taraf tespit olunacaktır. Bu iyi niyetli taraf, mahkemece tespit ve tayin olunacak uygun bir bedel ödemek suretiyle yapının ve arazinin tamamının veya yapının yapıldığı yeterli kısmının mülkiyetinin, malzeme sahibine verilmesini isteyebilecektir. Mahkemece bu husus değerlendirilip karara bağlanabilecektir.
- Mahkemece, açılacak davanın koşulları göz önünde tutularak o davaya uygun karar verilecektir.
Dava Çeşitleri
- Başkasının malzemesi ile kendi arazisine yapı yapmaktan doğan davalar,
- Başkasının arazisindeki yapıda kendisinin malzemesini kullanmaktan doğan davalar,
- Başkasının arazisinde başkasının malzemesi kullanılarak yapılan yapılar dolayısıyla davalar,
- Yapıda kullanılan malzemenin sökülüp alınamaması nedeniyle açılacak davalar,
- Yapının değerinin, arazinin değerinden fazla olması nedeniyle açılacak davalar.
Taşkın Yapılar
- Bir yapı, başkasının arazisine taşırılmışsa, bu taşırılan kısmı, yapıyı yapan malik, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı sahibi ise, ona yani yapıyı yapanın taşınmazının bütünleyici parçası olacaktır.
- Yapıyı yapanın taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa, taşmadan dolayı zarar gören arazi maliki, taşmayı öğrendiği günden itibaren (15) gün içinde itiraz edecektir.
- Bu (15) gün içinde itiraz etmediği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan, mahkemece tayin ve takdir olunacak uygun bir bedel karşılığında, taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını, isteyebilecektir. Bunun gibi irtifak hakkı kurulması yerine o kısmın mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep edebilecek ve mahkemece de koşullar oluşmuşsa, karar verilebilecektir.
- Açılacak davalarda usul ve yöntem yukarıda açıklananlar gibidir. Dava her türlü delille ispatlanabilir.
Üst Hakkı
- Başkasına ait bir arazinin (arsanın) altında ve üstünde devamlı kalmak üzere yapılan yapıların mülkiyeti, bir üst irtifak hakkı sahibine ait olacaktır. Yani inşa edilen yapı, bir üst hakkına dayalı olarak başkasımn arazisinin (arsasının) altında veya üstünde yapılan ve buralarda devamlı kalacak olan yapıların mülkiyeti bu irtifak hakkı sahibinin olacaktır.
- Bir binanın bağımsız (müstakil) olarak kullanılması mümkün bölümleri (bağımsız bölümleri) üzerinde kat mülkiyeti veya kal irtifakı kurulmasında 634 Sayılı Kat Mülkiyeti kuralları göz önünde tutulacaktır.
- Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulması mümkün değildir. Yeni kabul edilen Türk Medeni Yasasının 726. Maddesi bu hususta emredici kural öngörmektedir.
Taşınır Yapılar
- Başkasının arazisi (arsası) üzerinde kalıcı olması amaçlanmayarak yapılan yapılar, kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunu yapan maliklerine ait olacaktır.
- Bu sayılan yapılar, taşınır mal hükmünde olup tapu kütüğünde gösterilmez ve tapuya yazılmaz.
Araziye Dikilen Fidanlar
- Başkasının fidanım kendi arazisi (arsası) ne diken,
- Kendisinin fidanını başkasımn arazisine (arsasına) diken,
- Bir üçüncü kişinin fidanını (yani başkasının fidanını) başkasının arazisine (arsasına) diken kişi, hakkında; başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ait kurallar uygulanacaktır. (TMY. 729)
- Ormanlar ve ağaçlar üst hakkının konusuna bağlı tutulamayacaktır. Yani ağaçlar ve ormanlar üzerinde üst hakkı kurulamayacaktır. (TMY. 729 / 2)
Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu
Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını, yasal kısıtlamalarına aykırı biçimde kullandığı takdirde bundan zarar gören;
- Durumun eski hale dönüştürülmesini (getirilmesini)
- Tehlikenin ve uğranılan zararın giderilmesini dava edebilecektir. Bunun gibi, mülkiyet hakkının yasal kısıtlamalara rağmen, bunlara aykırı olarak kullanılmasında, eski halin iadesini ve uğradığı zararın giderilmesini dava yoluyla mahkemeden talep edebilecektir.
Bu tür davalarda yetkili mahkeme, mülkiyet hakkının kullanıldığı yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise, dava değerine göre belirlenecektir. (Asliye hukuk, Sulh hukuk veya Asliye Ticaret Mahkemesi vs. gibi)
Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları
Taşınmaz mülkiyetinin Yasadan doğan kısıtlamaları, tapu siciline yazılmadan da hüküm ifade edecektir. Yani geçerlidir. Ancak bu kısıtlamaların;
- Ortadan kaldırılması,
- Değiştirilmesi,
bunlara ilişkin sözleşmelerin resmi biçimde yani noterde veya tapu dairesinde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne yazılmasına (şerh verilmesine) bağlıdır.
Şu kadar ki, Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez.
ÖNEMLİ UYARI: Bu makale, Av. Metin Polat tarafından www.metinpolat.av.tr için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi makalenin tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan makalenin bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder. Aykırı hareket edenler hakkında işlem başlatılır. Devamı...