Konut psikolojisi nedir?
Vatandaş ev alırken muhakkak "bu evi ne zaman, kaça satabilirim?" sorusuna yanıt arar. Bu sorunun yanıtı; ev alacak kişinin temennisidir.
Fiyatlar yükselirken ev alanlar, fiyatların daha da yükseleceğini, dolayısıyla evi sattıkları zaman önemli bir kar elde edeceklerini ümit eder. Ama bu gerçekleşmeyebilir!!
Ev alım - satımlarında iki temel düşünce kalıbı vardır; ilki "psikolojik konumlandırma" ikincisiyse mortgage piyasasıdır.
Psikolojik konumlandırmayı basit bir örnek ile anlatalım. Diyelim ki bir ev aldınız. Piyasa yükselirken ya da düşerken fark etmez, kişinin evi aldığı fiyat artık referans noktasıdır. Evi satarken bu fiyatın altındaki teklifleri "düşük", üstündeki teklifleri "kabul edilebilir" olarak değerlendirir. Elbette kimileri bu referans noktasının enflasyon hesaplamasını da yapar. Yani evi alım değerinin üzerine enflasyon etkisini ekleyerek, referans fiyatı yükseltebilir.
İkinci örneğimiz mortgage piyasasıyla ilgili. Mesela bir ev alacaksınız, çoğunlukla ev alınırken mevcut yani ikamet edilen ev satılır. Satıştan elde edilen para ise, mortgage ödemesinin peşinatı olarak kullanılır.
Geçenlerde İngiltere'de, geçmişte alınmış evlerin satışları hakkında bir araştırma yapılmış. Nasıl mı? Aynı tipte, aynı konumda iki ev düşünün. Bunlardan birisi 2001 yılında fiyatlar düşükken, diğeri 2007 yılında fiyatlar yükselirken alınmış olsun. Psikolojik konumlandırma yapan ev sahibi, evi aldığı fiyattan yükseğe satmak isteyeceği için kar etme oranı yüksek olabilir ama evi satma ihtimali düşüktür. Çünkü fiyat yükseldikçe potansiyel alıcı sayısı azalır.
Diyelim ki, ev sahibi bu evi alırken konut kredisi kullandı. Bu şu demek oluyor; kişi psikolojik konumlandırma ile elde edeceği gelirin bir kısmını kredi kapaması için bankaya ödeyecektir. Bu halde ev sahibi satış fiyatını daha da yukarı itmek ister. Böyle bir durumda evin satılma olasılığı daha da azalır.
Araştırmaya göre psikolojik konumlandırma sayesinde emlak piyasası şoklara daha dirençli hale geliyor. Çünkü insanlar evlerini zararına satmaktansa beklemeyi tercih ediyor. Bu davranış biçimi ev fiyatlarının bir anda çakılmasını engelleyici en önemli unsurdur. Ekonomik kriz dönemlerinde psikolojik konumlandırma sayesinde azalan ev satışları ailelerin coğrafi olarak yer değiştirmesini de önlemektedir. Böylece paranın bir bölgeden diğer bölgeye akması gibi krizi derinleştirici meseleler ortadan kalkmaktadır. Eğer böyle olmasaydı ekonomiyi yönetenlerin işi bir hayli zor olurdu.
Örneğin ülkemizdeki düşük faiz kampanyası emlak piyasasını dürttü, kamçıladı. Haberlere göre ev satışları artmaya başlamış. Doğrudur, ev fiyatını artırıcı politikalar, emlak piyasasını kışkırtan bir mekanizmadır. Fakat kimilerine göre "faiz oranı düşürüldü ama ev fiyatları yükseldi" yani sonuçta bir şey değişmedi. Sadece borcun vadesi uzadı. Şunu demek istiyorum, eğer kampanya ile yaratılan fiyat ve satış artırma denemesi dengesiz bir aktivite haline gelirse, gelecekte fiyatlar çabuk şekilde düşebilir. #konut #kampanya #ekonomi