6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira sözleşmesinin düzenlendiği dördüncü bölümünde kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı iki temel sebebe bağlanmıştır. Bunlardan ilki, genel kanun hükmü uyarınca bildirim yoluyla fesih, diğeri ise dava yoluyla özel kanuni sebeplere dayanarak fesihtir.
Türk Borçlar Kanununun bildirim yoluyla feshe dair 347/1. maddesine göre, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Söz konusu hüküm belirli süreli kira sözleşmelerine ilişkin olup belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman; kiraya veren ise, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler (TBK m. 347/2). Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m. 328/2). Ayrıca fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m. 348).
Özel kanuni sebeplere dayanarak dava yoluyla feshe bakılacak olursa; söz konusu sebeplerden biri kiraya verenden kaynaklanan gereksinimdir. Türk Borçlar Kanununun 350. maddesinin birinci fıkrasına göre; kiraya veren, kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Söz konusu imkan, davanın konusu sözleşmenin feshi olsa da, kira hukukunda ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi şeklinde bilinmektedir.
Türk Borçlar Kanunu ve son dönem Yargıtay kararları gereğince ihtiyaç nedeniyle tahliye davası önceden bildirimde bulunulmaksızın kira döneminin sona ermesini izleyen bir ay içinde açılabilir. Örneğin 1 Haziran 2019 tarihinde bir yıllığına yapılmış bir kira sözleşmesi, kendiliğinden birer yıl uzamış ise, ki bu durumda belirli süreli kira sözleşmesi, kendiliğinden bir yıl yenildiğinden, belirsiz süreliye dönüşmez, sözleşme bir yıl olarak belirli süreli kira sözleşmesi niteliğini korur; kiraya veren, 1 Haziran 2023 – 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında bu davayı açmalıdır. Ancak kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Bilindiği üzere, kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kural, yeniden kiralama yasağı olarak adlandırılmaktadır.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; kiracının yeniden kiralama yasağına yönelik tazminata hak kazanabilmesi için dava yoluyla ve icra marifetiyle konutu tahliye etmesi gerekmektedir. Aksi ihtimalde, örneğin ihtarname ile tahliye halinde söz konusu tazminata hak kazanılamaz.