Gayrimenkul Değerleme EsaslarıOptimal Denetim
GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI NELERDİR?
GAYRİMENKUL DEĞERLEME: Bir gayrimenkulün, bir gayrimenkule ait projenin, bir gayrimenkule ait hak ve yararların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi olarak tanımlanabilir.
Değerleme: Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve yararların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmadır.
Değer: Bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaata ilişkin rakama denir.
Değerleme yapılırken nelere dikkat edilir?
- Dünyaca kabul görmüş analiz ve tekniklerin kullanılmasına,
- Nitelik / kullanım / fayda / gelir ve pazar koşullarının dikkate alınmasına,
- Deneyim ve bilgi birikimleri ile bunların bir araya getirilmesine,
- En düşük hata payı ile raporlanmasına,
- Belli bir tarihte olması gerektiğine,
Netice de bugünkü değer için çalışılabilir veya Gayrimenkul mülkiyetinin-projesinin
İleride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değeri hesaplanabilir ve geçmişe yönelik olabilir.
DEĞERLEMENİN YAPILDIĞI ALANLAR
Gayrimenkuller
- Konut amaçlı kullanılan mülk
- Arsa, arazi, tarla, bağ-bahçe
- İşyeri, işmerkezi
- Alış-veriş merkezleri (AVM)
- Oteller, turizm tesisleri
- Fabrikalar
- Marinalar, limanlar
Gayrimenkule dayalı haklar ve faydalar
Kira değeri
Üst hakkı bedeli
Makina Parkları, Üretim hatları…
Ve buna ek olarak
Antika (resim vb)
Taksi Plakası,
Takı,
Mücevher,
Kıymetli Taşlar,
Taşınabilir mülkler,
Yatlar,
Patent hakları
gibi maddi olmayan hak ve faydalar için de Değerleme yapılabilir.
NERELERDE DEĞERLEME YAPILIR?
- Mülkiyet değişimleri öncesi değer tespitinde,
- Krediye yönelik işlemlerde, gayrimenkullerin değerinin belirlenmesinde,
- Kiralama değer tespitinde,
- Gayrimenkul ilişkili davalarda,
- Rızasız kullanım veya kullanılamama değerinin tespitinde,
- İrtifak hakkının tespitinde,
- Halka arzlarda,
- Şirket birleşme ve devirlerde,
- Maddi Duran Varlıkların değer tespitinde,
- Finansal fizibilite analizinde,
- Mülklerin en etkin ve en verimli kullanım analizinde,
- Hak sahipliği dağılım önerilerinde,
- Kat karşılığı oranın tespitinde,
- Arsa payının dağılımlarının belirlenmesinde,
- Sigorta işlemlerinde,
- Sat ve geri kiralama işlemlerinde,
- Kamulaştırmada adil ödeme için değer tespitinde,
- Gayrimenkul Yatırım Ortaklarının pörtföylerinde yer alan gayrimenkullerin alım-satım, kiralama ve yeniden değerlemelerinde, gayrimenkulleri ipotek alınması aşamasında, proje başlangıcında, yasal prosedürlere uygunluk tespitinde,
- Hisse senedi borsada işlem gören tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin belirli oranı aşan gayrimenkul alım-satımlarda ve kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete aynı sermaye olarak koymaları durumunda,
GAYRİMENKUL PİYASASI AKTÖRLERİ
- Alıcılar
- Satıcılar
- Değerlemeciler
- Emlak Komisyoncuları
- Kiraya Verenler
- Bankalar ve Finans Kuruluşları
- Devlet Organları (TKGM,TOKİ, Maliye Bakanlığı, Belediyeler…)
- Gayrimenkul Danışmanları
- Mülk Yöneticileri
PİYASA ANALİZİ
Belli bir ekonomik mal ve hizmet için piyasanın tanımlanması ve incelenmesi işlemi.
Gayrimenkulde bu mülk türü için gayrimenkul piyasa şartlarının incelenmesi.
Piyasa analizi belirlenen bir piyasadaki gayrimenkul için talep ve rekabete dayalı arz arasındaki ilişkiyi araştırır.
Mülkiyet Nedir? Sahiplikle ilgili tüm menfaatler, haklar ve faydaları kapsayan hukuki bir kavramdır.
Taşınmaz Mülkiyeti Nedir? Bir taşınmaz mala sahip olmaktan kaynaklanan tüm menfaatleri ve gelirleri kapsar. Taşınmaz mülkiyeti fiziksel olmayan bir kavramdır. Toprak, arazi ve üzerindeki bina, bitki ve müştemilatı (istinat duvarı, kuyu gibi) da kapsamaktadır.
Kişisel Mülkiyeti Nedir? Taşınmaz mal olmayan tüm maddi ve maddi olmayan varlıklar üzerindeki hak ve menfaatleri kapsar.
Arazi nedir? Yeryüzü üzerinde coğrafi koordinatları ve sınırları belirli olan ve teorik olarak yerin yüzeyi, derinlik ve yüksekliği kapsayan üç boyutlu bir varlıktır.
Ticari Gayrimenkul Nedir? Ofis binaları, alışveriş merkezleri, mağazalar ve konusu ticaret olan her türlü işletmenin yer aldığı gayrimenkuller, ticari gayrimenkul olarak değerlendirilir.
Endüstriyel Gayrimenkul Nedir? Endüstriyel üretimin yapıldığı her türlü gayrimenkulü kapsamaktadır.
Tarımsal Gayrimenkul Nedir? Tarımsal gayrimenkullerin değerlemesi arazinin verimliliği, arazinin konumu, arazinin kullanım biçimi ve nevileri, su hakları, bitkisel üretim ve hayvancılık faaliyetlerine sağlanan destekler gibi özel bilgileri de gerektirir.
Özel Amaçlı Gayrimenkul Nedir? Okullar, golf alanları, ibadet alanları gibi gayrimenkulleri kapsamaktadır.
Gayrimenkul Değerleme Nedir? Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi olarak tanımlanabilir.
DEĞER TÜRLERİ
Pazar Değeri;
Bir mülkün;
- birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında
- herhangi bir zorlama olmaksızın
- tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında,
- bilgili,
- Basiretli
- iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri
- bir anlaşma çerçevesinde
- değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken
tahmini tutardır.
Bir değerleme işleminde piyasa değerinin saptanmasında hangi hususların geçerliliği varsayılmaktadır?
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler, taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket
- Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya nakit benzeri unsurlarla yapılmaktadır.
- Gayrimenkulün alım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
PAZAR DIŞI DEĞER KAVRAMLARI NELERDİR?
- Rayiç Değer: Bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeridir.
- Emsal Değer: Gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen ya da doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değeridir. Uyarı: Taşınmazların Heterojen olmaları nedeni ile rayiç bedel yerine emsal bedel kullanılır.
- Gelir değeri veya hasıla değeri: Taşınmaz veya taşınmaz projesinin ekonomik ömrü boyunca getirebileceği gelirlerin bugünkü değerini ifade eder. Gelir değerinin analizinde sıklıkla kapitalizasyon kavramı kullanılmakta olup, bu kavram geliri değere dönüştürmek olarak ifade
- Yatırım değeri: Taşınmazın gelecek yıllarda getireceği gelirler ile giderler arasındaki fark olan nakit akışının değerleme zamanına indirgenmesi yoluyla bulunan değerdir.
- Kullanım değeri: ekonomik olarak değeri olan bir varlığın verimliliğini esas alan bir kavram olup, taşınmazın gelecekte ömrü boyunca getireceği nakit akışları ve varsa ömrün sonundaki artık değerin bugünkü değerini ifade eder. Diğer bir ifade ile kullanım değeri, bir taşınmazın, belirli bir kullanıcı için, belirli kullanıma yönelik olarak sahip olduğu değerdir.
- Tasfiye veya Zorunlu Satış Değeri: Pazar değeri tanımının gerektirdiği pazarlama süresine göre çok kısa bir zaman içerisinde bir mülkün satışından makul olarak elde edilebilecek tutardır.
- Sigorta değeri: Taşınmazın hasara uğraması veya kullanılamayacak duruma gelmesi halinde yerine koyma maliyeti olarak ele alınmaktadır. Sigorta değeri; taşınmazın sigorta poliçesinin satın alındığı gündeki net değeri olup, bu değere taşınmazın arsa payı veya arazisi dahil
- Teminat (kredi) değeri: Gayrimenkulün uzun süre kullanılabilecek özelliklerini, normal ve yerel pazar şartlarını; gayrimenkulün mevcut ve uygun alternatif kullanımları dikkate alınarak gelecekteki pazarlanabilirliğinin sağduyulu bir şekilde değerlemek suretiyle belirlenen değeri ifade
- Kurtarılabilir değer: Arazi dışındaki bir varlığın, özel tamirat, bakım veya yeni inşaat yaparak kullanmaya devam ettirilmesinden ziyade, yapıların içerdikleri malzeme için elden çıkarılması aşamasındaki olası değeri ifade
- Kayıtlı değer (Defter değeri): Gayrimenkulün muhasebe kayıtlarında gösterilen değeridir.
- Özel Değer: Pazar değerinin üzerinde yer alan olağandışı bir değer unsurunu ifade eder. Özel Değer, örneğin, bir mülkün bitişiğindeki mülk gibi başka bir mülk ile fiziksel, ekonomik veya fonksiyonel ilişkisinden
- Faal İşletme Değeri: Kurulu ve faal olan ve süresiz olarak devam edeceği varsayılan kuruluşun bütün somut ve soyut varlıklarının bir arada satılımı değeridir.
- Vergi Değeri: Bir mülkün vergi değeri, ilgili yasalarda yer alan tanımları esas alan değeridir.
- Maliyet Değeri: İktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamıdır. Maliyet değeri; yeniden üretilebilen malların değerleme çalışmasında sık kullanılır.
Taşınmazın Değerleme Günündeki Yapım Giderleri – (Yıpranma payı, Eskime ve Diğer Giderler)
=MALİYET DEĞERİ
EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ
Bir taşınmazın fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımın tespitidir.
En verimli ve en iyi kullanımı belirleyen ve sıklıkla da aynı sırayla dikkate alınan temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir:
- Kullanım makul ve olası bir kullanım mıdır?
- Kullanım yasal mı veya kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı?
- Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu veya uygun hale getirilebilir mi?
- Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleştirilebilir mi?
DEĞER TÜRLERİ
Güçlü Piyasa: Yüksek talep ve artan fiyat düzeylerini veya büyük işlem hacmini yansıtan piyasa
Zayıf Piyasa: Düşük talep ve azalan fiyat düzeyleriyle nitelendirilen piyasa.
Satıcı Piyasası (Faal Piyasa): Satıcıların mevcut mülklerinin hemen önceki döneme göre elde edebildikleri fiyattan daha iyi bir fiyata satabildikleri piyasa
Alıcı Piyasası (Durgun Piyasa): Alıcıların avantajlı oldukları, fiyatların nispeten düşük olduğu piyasa