Kişilerin, devamlı suretle taşınmaz alıp satmaları veya inşaat işi ile uğraşmalarının dışında, bir başka deyişle devamlı iştigal konusu haline getirmenin dışında da her hangi bir taşınmazı alıp daha sonra satmaları halinde elde ettikleri kazanç, gelir vergisine tabidir. Bu kazanç, Gelir Vergisi Kanunu’nda değer artış kazancı olarak kavranmaktadır.
Ancak burada, bağış veya miras yolu gibi bedelsiz olarak elde edilen taşınmazlarla elde edilmesi ile elden çıkartılması tarihleri arasında beş yıldan fazla bir süre geçmiş taşınmazların elden çıkartılmasından doğan kazançlar, değer artış kazançlarının, dolayısıyla gelir vergisinin konusu dışında bırakılmıştır.
Buradaki beş yıllık süre, kanununun spekülatif, kazanç elde etme maksadı ile tasarrufları değerlendirme maksadını ayırma amacı ile oluşturulmuş bir ölçüttür. Buradaki süre ölçütü çeşitli açılardan eleştirilebilir veya farklı önerilere konu edilebilirse de, kanunda bir ölçütün ihdas edilmiş olunması verginin amacı ile uyumlu ve gereklidir. Aksi halde kazanç vergilemesi, tasarruflara yönelmiş olur.
Kanunun anılan maddesinde kazancın elde edilme şekli olarak kabul edilen elden çıkartma, satış kavramından daha geniş anlamlıdır. Elden çıkartma kavramı, mülkiyetin satış yoluyla el değiştirmesi dışındaki diğer el değiştirme şekillerini de kapsayıcı bir anlamı içermektedir. Bu nedenle bir taşınmazın iktisabından itibaren beş yıllık süre içerisinde kamulaştırılması veya bir sermaye şirketine ayni sermaye olarak konulması suretiyle elde edilen kazançlar da, maddenin kapsamı içerisinde yer almaktadır.
Ancak bu düzenlemeler, beş yıllık süre dolmadan taşınmazını satmak, ancak satış kazançlarını vergi dışında tutmak isteyenleri, doğal olarak çeşitli arayışlar içerisine itmektedir. Uygulamada bulunan veya kullanılan yollardan biriside, taşınmazı satış vaadi sözleşmesi ile devretmek şeklindedir. Bu sözleşme ile taşınmaz sahibi, örneğin dairesini noterden satış vaadi sözleşmesi ile alıcıya devretmekte, bedelini peşin almakta ve dairenin kullanımını alıcıya bırakmaktadır. Nihayet beş yıl dolduktan sonra da satıcı, sözleşme ile doğan mülkiyeti nakil vaadini yerine getirmekte ve mülkiyeti nakletmektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kişiye satım sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı veren bir ön sözleşmedir. Noterlik Kanunu’na göre (md. 60/3 ve 89) taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Ancak tapu sicilinde de düzenlenmesi mümkündür. Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar. Tapu kütüğüne şerh düşülmesi bir geçerlilik koşulu değildir. Ancak söz konusu şerh yapılmadığı takdirde, satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taahhütte bulunulan kişi, üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz.
Ancak bu şekildeki bir davranışın, alıcı açısından çeşitli hukuki riskleri de bulunmakta, alıcı bu risklere katlanmaktadır. Örneğin, satıcının vefat etmesi halinde mirasçılarının bu sözleşmeyi tanımaması, satıcının vaadinden cayması, satıcının bu arada gayrimenkulü bir başkasına satması bu risklerin en önemlileridir. Kaldı ki satış vaadi sözleşmesi satış vaad edilen alıcıya sadece, -satış akdinde olduğu gibi Tapu Sicili’nde değilde noterde yapılması sebebiyle veya genellikle tapu kayıtlarına işlenmemiş olması sebebiyle- herkese karşı ileri sürülemeyen bir alacak hakkı bahşeder. Alacak hakları ise, bir kişisel hakdır ve bir ayni hak olan mülkiyet hakkı gibi herkese karşı ileri sürülemez.
Satış vaadi sözleşmesinin ileride satıcı tarafından ifa edilmemesi halinde, satıcının hâla malik olması halinde mülkiyetin nakline karar verilmesi mahkemeden talep edilebilir. Eğer satıcı bu arada taşınmazı bir başkasına devretmişse, satış vaad edilen kişi vaad edene karşı ancak, bedelin iadesi ve tazminat davası açabilir.
Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi ile bedel alınmak suretiyle de olsa alıcıya bırakılması ve satışın beş yıllık süre geçtikten sonra yapılması halinde, satıcının kazancı, kural olarak verginin konusuna girmez. Zira elden çıkartma, bir başka deyişle mülkiyetin el değiştirmesi hukuken, beş yıllık süreden sonra gerçekleşmiştir. Ancak burada Vergi İdaresi tarafından peçeleme iddiasının ileri sürülmesi pek muhtemeldir. Çünkü bu gibi hallerde, taraflar satış vaadi sözleşmesine, satış akdinin ekonomik sonuçlarını yüklemektedirler.
Ancak burada karşımıza bir başka sorun daha çıkmaktadır. O da, alıcı için beş yıllık sürenin ne zaman başlayacağı sorunudur. Kanaatimizce buradaki süreninde, mülkiyetin alıcı tarafından kazanıldığı tarihte işlemeye başlaması gerekir. Bir başka anlatımla sürenin, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihin değil de, satışın Tapu Sicili’nde yapıldığı ve bu suretle mülkiyetin el değiştirdiği tarihten itibaren işlemeye başlaması gerekir.
Sürenin, mülkiyetin Tapu Sicili’nde resmi olarak naklinden önce başlayabileceği haller, Medeni Kanunu’nun 705. maddesinde sayılmıştır. Bu haller anılan maddeye göre, “miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda gösterilen diğer haller”dir. Gördüğü gibi bu haller, tahdididir.
Ancak Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, satış vaadi sözleşmesi ile kendisine bırakılan ancak mülkiyetin kendisine daha sonra vaad eden tarafından devredilmemesi dolayısıyla mahkeme kararı ile mülkiyeti kazanan ve söze konu daireyi mahkeme kararı ile mülkiyetin kazanılmasından bu yana beş (özelge tarihindeki mevzuata göre dört) yıl geçmeden satan bir kişiye, bu konuda çok farklı bir özelge vermiştir. 14.10.2005 tarih ve 11995 sayılı Özelgede, “Müvekkilinize taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile teslim edilerek dört yıldan uzun bir süredir kullanımında bulunduğu, ancak mahkeme kararı ile taşınmazın müvekkiliniz adına tesciline karar verildiği tarihten bu yana ise, dört yıldan daha az bir sürenin geçmiş olduğu anlaşıldığından, müvekkiliniz tarafından iktisap tarihi olarak taşınmazın tapuya tescil tarihinin değil, taşınmazın tasarruf hakkının tapuya tescil edilmeden önce müvekkilinize bırakıldığı tarihin dikkate alınması gerekmekte olup, bu durumda gayrimenkul iktisap tarihinden itibaren dört yıllık süre geçtikten sonra satılmış olacağından, bu satıştan elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir” denilmektedir.
Bu özelgede idari anlayış, özün önceliği ilkesine dayanmış olup, hukuki tasarruftan ziyade fiili tasarrufa ağırlık verilmiştir.
Gayrimenkullerin satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi, vergi hukukunda pek çok duraksamaya yol açan bir konudur. Bu nedenle bu tür sözleşmeleri yaparken dikkatli davranmak, vergisel sonuçlarını göz önünde bulundurmak gerekmektedir.
Kaynak: http://www.dunya.com/kose-yazisi/tasinmaz-satis-vaadi-sozlesmesi/338187