Kira geliri elde edenler, elde ettikleri kira tutarından "götürü gider" ya da "gerçek gider" adı altında bir gider indirimi yaparlar. Götürü ya da gerçek gider yönteminin seçimi, gayrimenkullerin tümü için yapılır. Bunlardan bir kısım için "götürü gider", bir kısmı için de "gerçek gider" yöntemi seçilemez.
1. Götürü Gider Yöntemi
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, ellerinde hiçbir gider belgesi olmadan, gelirlerinden istisna tutarını (konutlarda) düştükten sonra, kalan tutarın yüzde 25ini "götürü gider" olarak indirebilirler (GVK Md. 74).
Bu usulün seçilmesi halinde, iki yıl geçmedikçe gerçek usule dönülemez. Üçüncü yıldan sonra götürü gider indirimine devam edilmiş olsa da artık gerçek usule dönüş için iki yıl hesabı yapılmaz. Yani üçüncü yılı takiben dördüncü yılda gerçek usule geçilebilinir. Ondan sonraki geçişte ise iki yıllık uygulama zorunluluğu vardır.
Hisseli gayrimenkullerde gerçek giderlerin bilinip belgelendirilmeyecek olması durumunda götürü gider esası seçilecektir. Bununla beraber aynı dönemde beyanı gereken tam hisse ile sahip olunan gayrimenkullerden elde edilen hasılat için gerçek usulde gider indirimi yapılmak istenildiği halde iki ayrı indirim usulü birlikte uygulanabilecektir.
2. Gerçek Gider Yöntemi
GVKnın 74. maddesinde, gerçek gider yöntemini seçenlerin safi iradının belirlenmesi için hasılattan indirilecek gerçek giderler tek tek sayılmıştır. Ancak bunları belirtmeden önce, gerçek giderlerle ilgili bazı özelliklerin belirtilmesinde yarar var.
a- Giderlerin ne olduğu ile miktarı belirlenmiş tutarın belgelendirilebilir olması şartıyla, tahakkuk etmiş olmaları yeterlidir. Fiilen ödenmemiş olsalar da vergi matrahından indirilebilirler.
b- Kısmen kiralanmış gayrimenkullere ait giderlerin kiraya verilen kısmına ait olanı indirilebilecektir.
c- Gayrimenkul yılın belli bir ayında kiralanmış ise ancak o süreye ait giderler indirime konu edilebilirler. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut kiralarının indirimi için, aynı yılda yapılmış olmaları yeterlidir.
d- Kiraya verilmeyen veya verilenlerle ilgili giderlerin dağıtımında, yüzölçümü esası veya vergi değerine göre dağıtım esası geçerli olur. Ayrıca harcamanın özelliğine göre her iki esas karma olarak dağıtıma ölçü olabilir.
GVKnın 21. maddesine göre belirlenip Bakanlar Kurulunca günün şartlarına göre belirlenen yıllık istisnaya isabet eden giderlerin indirimi söz konusu edilemez.
Buna göre, gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, kiraya verilen gayrimenkuller için kiraya veren tarafından yapılan;
a) Aydınlatma, ısıtma, su, asansör giderleri,
b) İdare giderleri,
c) Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
d) Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleriyle, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren, 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5i (iktisap bedelinin yüzde 5i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır),
e) Kiraya verenler tarafından ödenen emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle, belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
f) Amortismanlar,
g) Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri,
h) Kiraya verenin ödediği bakım ve idame giderleri,
ı) Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer giderler,
j) Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli,
k) Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, yasaya ya da mahkeme ilamına dayanılarak ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar brüt kira tutarından indirilir.
Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen 2007 yılı için 2 bin 300 YTLlik tutara isabet eden kısmı indirilemez.
İstisnaya isabet eden indirilemeyecek gerçek gider kısmı aşağıdaki formülle hesaplanabilir.
İndirilmeyecek Gider Kısmı= İstisna Tutarı x Gerçek Gider/ Kira Tutarı
Örneğin; 2007 yılında 16 bin YTL konut kira geliri olan (A), gerçek gider usulünü seçmiş olup, gerçek giderlerinin 10 bin YTL olduğunu varsayarsak, (A) 10 bin YTLlik gerçek giderinden 4 bin YTLlik istisnaya isabet eden kısmı olan;
İndirilmeyecek Gider Kısmı= 4.000 x 10.000/ 16.000
= 2.500 YTLyi indiremeyecek, gerçek gider olarak kira gelirinden 7 bin 500 YTL indirecektir.
Kaynak: hürriyet Gazetesi