Türk Borçlar Kanunu'nun ("Kanun") geçici 2. maddesi uyarınca, tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin taraf olduğu işyeri kiralarında, Kanun'un 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacaktır. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde ise mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri uygulanır.
Buna ek olarak, yukarıda bahsedilen hükümlerin 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesi ile beraber işyeri kira sözleşmelerinde yer alan ve kiracı aleyhine olan bir takım hükümler uygulanamaz hale gelecektir.
Kanun'un işyeri kira sözleşmeleri bakımından yürürlüğü 01.07.2020 tarihine kadar ertelenen hükümleri şunlardır:
Madde 323 - Kira ilişkisinin devri
"Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur."
Esas itibariyle, bu hüküm işyeri kiraları açısından halihazırda yürürlükte olmasa da, bu süre zarfında uygulanacak mülga kanun hükümleri kapsamında da kira sözleşmesinin kiracı tarafından üçüncü bir tarafa devri için kiraya verenin onayı gerektiğinden, 01.07.2020 itibariyle madde 323'ün yürürlüğe girmesi ile birlikte işyeri kiraları bakımından asıl olarak etkisini gösterecek olan hususlar; (i) kiraya verenin sözleşmenin devrine ilişkin onayı vermekten haklı neden olmaksızın imtina etmemesi yükümlülüğü (diğer bir deyişle kiraya veren devre onay vermeye zorlanamaması) ve (ii) devirden sonra kira süresi bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süre boyunca devreden ile devralan kiracının müteselsil sorumluluğudur.
Madde 325 - Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
"Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür."
İşbu madde kapsamında kiracının kira sözleşmesini sür bitiminden evvel haksız feshetmesine bağlı olan sorumluluğu, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun uygulanması dönemindeki içtihat ve uygulama ile benzerlik taşımaktadır. Bu itibarla, halihazırda bu madde işyeri kiraları açısından yürürlükte olmasa da, içtihatlar kapsamında kabul edildiği üzere, bir işyeri kira sözleşmesinin kiracı tarafından haksız bir şekilde süre bitiminden önce feshi durumunda, kiraya veren kiracıdan kiralanan yerin yeniden kiralanabileceği süreyi gözeterek bir tazminat talep edebilir. Bahsi geçen tazminat tutarı mahkemelerce genellikle 3 aylık kira bedeli tutarında belirlenmekle birlikte, bu husus kiralanan yerin konumu ve pazar koşullarına göre değişkenlik göstermektedir.
Madde 331 -Olağanüstü fesih/Önemli sebepler
"Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar."
Bu hüküm, taraflar açısından kira sözleşmesinin devamını çekilmez hale getiren haklı nedenlerin varlığı halinde tarafların sözleşmeyi fesih haklarına yöneliktir. Bu hüküm mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nda yer alan 264. madde ile esas itibariyle çok benzer bir içeriğe sahiptir. Şöyle ki; mülga kanun hükmü uyarınca sözleşmeyi fesheden taraf diğerine tam tazminatla yükümlü olup kira süresinin 1 yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedeli 6 aylık kira bedelinden az olmamalıdır. Kanun'da ise fesih halinde hükmedilecek tazminatı belirleme yetkisi mahkemeye bırakılmıştır. Dolayısıyla, Kanun'un 331. maddesi ertelenmiş olsa da, bu süre zarfında mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 264. maddesi uygulama alanı bulduğundan, pratikte esaslı bir farklılık meydana gelmemektedir.
Madde 340 -Bağlantılı sözleşme
"Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir."
Bu hükümde öngörülen bağlantılı sözleşme yasağı, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nda öngörülmediğinden, 01.07.2020 tarihine kadar işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme yapılması mümkündür. Ancak 01.07.2020 itibariyle; (i) kiracının yararının söz konusu olmadığı ve (ii) kiralanan yerin kullanımı ile doğrudan bir bağlantısı olmayan bir sözleşme yapma yükümlülüğünü kiracıya yükleyen herhangi bir hüküm geçersiz addedilecektir. Örneğin; kiracının kiraya verenden belirli bir hizmet temin etmesi yükümlülüğü öngören hükümler bu kapsamda değerlendirilebilir.
Madde 342 - Kiracının güvence vermesi
"Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş
mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür."
Bu hükümde öngörülen güvence bedeli miktarına yönelik kısıtlama, mülga kanun hükümlerinde mevcut değildi. Bu itibarla, 01.07.2020 tarihine kadar işyeri kiralarında kiracının ödeyeceği güvence bedeli tutarı serbestçe kararlaştırılabilir fakat 01.07.2020 tarihinden sonra bu tutarın 3 aylık kira bedelini aşması mümkün olmayacaktır.
Yukarıdakilere ek olarak, bu hüküm kapsamında kiracı tarafından güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olarak ödeneceği hallerde, bu ödemenin vadeli tasarruf hesabına yapılması zorunluluğu getirilmiş olup, bankalar da vadeli tasarruf hesabına bulunan bu tutarları her iki tarafın rızası olmaksızın yahut bir uyuşmazlık söz konusu ise, uyuşmazlığa ilişkin kesin bir yargı kararı olmaksızın geri verememektedir. Bu tür sınırlamalar, mülga kanun hükümlerinde mevcut değildi.
Madde 344 - Kira bedeli (01.01.2019'da yapılan kanun değişikliği ile birlikte işyeri kiraları açısından yürürlüğe girmiş addedilmesi gerektiği kanısındayız)
"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre
değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, "Aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır."
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin önemli sınırlamalar getiren bu hükmün yürürlüğü de daha önce 01.7.2020 tarihine kadar ertelenmiş olsa da, bu hükmün halihazırda işyeri kiraları açısından yürürlüğe girdiği kabul edilmektedir. Şöyle ki; 01.01.2019 tarihinden önce işbu hükmün ilk üç fıkrasında belirtilen kira bedelinde yapılacak artışa ilişkin "bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı" sınırlaması 01.01.2019 tarihinde Kanun'da yapılan değişiklik ile birlikte "bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı" olarak değiştirilmiştir. 01.01.2019'da yapılan ve aynı tarihte yürürlüğe giren Kanun değişikliğinin, yalnızca konut kiraları açısından mı bu tarihte yürürlüğe girdiği yoksa bu değişiklik ile birlikte anılan sınırlamanın işyeri kiraları bakımından da 01.07.2020 itibariyle yürürlüğe girmiş olduğu hususu doktrinde tartışmalı durumdadır. Bu oldukça yeni bir gelişme olduğundan, halihazırda konuya ilişkin emsal bir yargı kararı mevcut olmamakla birlikte, baskın görüş Kanun değişikliği ile beraber anılan sınırlamanın ve dolayısıyla madde 344'ün 01.01.2019 itibariyle işyeri kiraları bakımından da geçerli hale geldiği ve işbu nedenle, artık işyeri kiralarında da kira bedelinde yapılacak artışın madde 344'teki sınırlamaları tabi olduğu yönündedir.
Madde 346 - Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
"Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."
Bu hükmün amacı kira sözleşmesinde kiracı aleyhine getirilen yükümlülüklere aykırı hareket etmeye bağlı cezai şart yahut muacceliyet kayıtlarının geçersiz hale gelmesidir. Örnek vermek gerekir ise; kiracının yılda iki kez kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, bakiye süreye ilişkin kira bedellerinin muaccel hale geleceğine dair hüküm halihazırda işyeri kiraları açısından geçerli kabul edilmekle birlikte, 01.07.2020 itibariyle bu tür hükümler geçersiz hale gelecektir. Öte yandan, elbette bu hüküm kira bedelinin ödenmesinde gecikmeye bağlı olarak işletilecek faizlere engel teşkil etmemektedir.
Madde 354 - Dava sebeplerinin sınırlılığı
"Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez."
Kanun uyarınca konut ve çatılı işyerlerine yönelik kira sözleşmeleri süre sonunda kendiliğinden sonra ermeyip, kiracı tarafından süre bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene ulaşacak şekilde bir fesih bildiriminde bulunulmadıkça kendiliğinden birer yıllık süreler ile uzamaktadır. Kiraya verenin kira sözleşmesini süre sonuna dayanarak yahut Kanun'da belirtilmeyen keyfi nedenlerle onuncu uzama yılından önce feshetme hakkı mevcut değildir. İşbu sebeple, kiraya verenin Kanun uyarınca kiracının dava yoluyla tahliyesini talep edebileceği haller Kanun'da belirtilenler ile sınırlıdır. Bu sebeplerin sınırlılığına yönelik madde 354'ün işyeri kiraları açısından yürürlüğü 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiş olsa da, doktrinde hakim görüş, madde 354'ün işyeri kiraları bakımından ertelenmesinin uygulamada bir farklılık yaratmayacağı görüşündedir. Bunun sebebi mülga kanun hükümlerinin de zaten tahliye sebeplerini sınırlı sayıda tutması ve madde 354 halihazırda işyeri kiraları açısından yürürlükte olmasa dahi, bu tarihe kadar yürürlükte olduğu kabul edilen mülga kanun hükümleri doğrultusunda kiracının Kanun'da öngörülmeyen herhangi bir sebeple tahliye edilememesidir. Biz de sözünü ettiğimiz bu hakim görüşe katılmaktayız.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.