İçindekiler
- 2981 sayılı Kanun Nedir?
- 3290 sayılı Kanun Nedir?
- 3290 Sayılı Kanun Ek 1 Maddesi Nedir?
- 2981 sayılı Kanun Yürürlükten Kalktı mı?
- 2981 sayılı Kanun Ne Zamana Kadar Geçerli?
- 2981 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği
- 2981 sayılı Yasa 10/c Uygulaması
- 10/c Uygulamalarında Müstakil Parsel Zorunluluğu
- 10/c Uygulamalarının Amacı
- 10/c Uygulamalarında Düzenleme Sahasının Belirlenmesi
- 10/c Uygulamalarında Farklı DOP Oranı
- 10-c Uygulamasında Hisse Çözümü
- 10/c Uygulamalarında Hisse Yerine Bedel Verilmesi
- 2981 Sayılı Kanun 10/B Uygulaması Nedir?
2981 sayılı Kanun Nedir?
2981 sayılı Kanun, 1984 yılında, imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa halindeki bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenlemek ve bu işlemlere dair müracaat, tespit, değerlendirme, uygulama ve duyuru esaslarını ve ilgili diğer hususları belirlemek amacıyla çıkarılmış bir kanundur. Kanun metnine ulaşmak için linke tıklayınız: 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun
3290 sayılı Kanun Nedir?
3290 sayılı Kanun ise, 2981 sayılı Kanun’un uygulamasında meydana gelen bazı aksaklıkları gidermek üzere 1986 yılında çıkarılan 24.2.1984 Tarih ve 2981 Sayılı Kanunun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesi ve Bu Kanuna Bazı Maddeler Eklenmesi Hakkında Kanun olarak bilinmektedir.
3290 Sayılı Kanun Ek 1 Maddesi Nedir?
3290 sayılı Kanun’un ek 1. maddesi, belediyelere parselasyon işlemlerinde, bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları göz önünde bulundurularak kal mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tescil ettirme yetkisi veren bir maddedir.
Madde şu şekildedir: “EK MADDE 1- İmar planı olan yerlerde, 9.5.1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları göz önünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tescil ettirmeye valilik veya belediyeler yetkilidir.”
3290 sayılı Kanun’un ek 1. maddeleri konusunda detaylı bilgi için şu yazımıza bakınız: Parselasyon İşlemlerinde 2981 Sayılı Kanun Ek 1. Madde Uygulamaları ve Ferdileştirme
2981 sayılı Kanun Yürürlükten Kalktı mı?
2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 23. maddesi, 2981 sayılı Kanunu yürürlükten kaldırmıştır. Madde şu şekildedir: “MADDE 23- 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır.”
Bununla birlikte 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un yürürlük maddesi, 2981 sayılı Kanun’u yürürlükten kaldıran 23. maddenin yürürlüğünü ertelemiştir. Kanun’un 24. maddesine göre, Kanun’un 23. maddesi yayımı tarihinden on bir yıl sonra yürürlüğe girer. Yani 2981 sayılı Kanun, Kanun’un 23. maddesinin yayımı tarihinden on bir yıl sonra yürürlükten kalkacaktır. 6306 sayılı Kanun 31/5/2012 tarihinde yayımlandığına göre 2981 sayılı Kanun, 31/5/2023 tarihinde yürürlükten kalkacaktır.
2981 sayılı Kanun Ne Zamana Kadar Geçerli?
2981 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği
2981 sayılı Kanun uygulama yönetmeliği olarak bilinen yönetmelik aslında 3290 Sayılı Kanun İle Bazı Maddeleri Değiştirilen ve Bazı Maddeler Eklenen 2981 Sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmelik’tir.
2981 sayılı Yasa 10/c Uygulaması
Kanun’un 10. maddesinin (c) bendine göre belediye veya valilikler imar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye resen yetkilidir.
Bu maddede belirtilen yetki, İmar Kanunu’nun 18. maddesine benzer şekilde, arazi ve arsa düzenlemesi yapma yetkisidir. Maddenin devamında da “Islah imar planı ile düzenlemeye tabi tutulan arsa ve arazilerin yeni sahiplerine verilmesinde valilik veya belediyelerce arsa ve arazilerin durumuna göre DOP alınabilir.” hükmü yer almaktadır. Yani 10/c uygulaması da temelde bir parselasyon uygulamasıdır. Bu açıdan pek çok yönüyle 18. madde uygulamasına benzemektedir.
10/c Uygulamalarında Müstakil Parsel Zorunluluğu
2981 sayılı Kanunun 10/c maddesi ile; İmar Kanunu’nun 18. maddesine paralel hükümler getirilmekle birlikte, 18. madde uygulamalarından farklı olarak belediyelere, üzerine imar mevzuatına aykırı olarak bina yapılmış hisseli arazilerin uygulamaya tabi tutulması sonucu oluşan imar parsellerini yapı sahiplerine müstakilen tahsis etmek yetkisi de verilmiştir. Bu farklılığın, imar mevzuatına aykırı yapıların yasal hale getirilmesi amacından kaynaklandığı açıktır. 2981 sayılı Kanun, yapı sahibine yapısının bulunduğu alanının müstakil parsel olarak tahsisini amaçlamaktadır. Bu kapsamda 2981 sayılı Kanunun 10/c maddesi uyarınca yapılacak uygulamalarda da müstakil parsel tahsisine önem verilmelidir.
10/c Uygulamalarının Amacı
Ayrıca 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulamalarının asli amacı imar mevzuatına uygun ve yapılaşmaya elverişli parseller üretmektir. Buna karşılık 2981 sayılı Kanun’un 10/c maddesi yapılacak parselasyon işlemlerinde amaç ıslah etmektir. Yani bu uygulamadaki temel amaç, mevcut yapıları mümkün olduğunca koruyup, hisseli durumlarını gidererek ıslah etmektir. Bu açıdan bakıldığında 10/c uygulamasında hissenin bedele dönüştürülmesi, hisseli parsellerde hisse çözümü yapılabilmesi gibi çeşitli araçlar söz konusudur.
10/c Uygulamalarında Düzenleme Sahasının Belirlenmesi
2981 sayılı Kanun’un 10/c maddesine göre yapılan parselasyon işlemlerinde düzenleme sahası parsel bazına kadar daraltılabilir[1]. Bir başka ifadeyle 10/c uygulamasında düzenleme alanının en az bir imar adası olması zorunluluğu yoktur, parsel bazında da imar uygulaması yapılabilir.
10/c Uygulamalarında Farklı DOP Oranı
2981 sayılı Kanun’un 10/c maddesine göre yapılan arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinde taşınmaz sahiplerinden farklı miktarlarda DOP alınabilmektedir. İlgili hüküm bu özel durumun koşullarını da belirtmektedir. Kanun’un 10. maddesinin (c) bendine göre “Islah imar planı ile düzenle-meye tabi tutulan arsa ve arazilerin yeni sahiplerine verilmesinde valilik veya belediyelerce arsa ve arazilerin durumuna göre DOP alınabilir.”
10-c Uygulamasında Hisse Çözümü
2981 sayılı Kanunun 10/c maddesinde “İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yetkilidir.” hükmü yer almaktadır.
Görüldüğü üzere, 10/c uygulaması da bir arazi ve arsa düzenlemesi aracıdır. Bu uygulamanın 3194/18. madde uygulaması ile önemli benzerlikleri bulunmaktadır. Bununla birlikte, amaç yönünden her iki uygulama arasında önemli bir fark mevcuttur. 18. madde uygulamalarında asıl amaç ileriye dönük olarak imar mevzuatına uygun ve inşaat yapmaya elverişli imar parselleri oluşturmakken; 2981 sayılı Kanun uyarınca yapılan arazi ve arsa düzenlemelerinde, daha önceki uygulamalar nedeniyle ortaya çıkan çarpık yapılaşmalardaki payların mümkün olduğunca azaltılması, özel parselasyon nedeni ile ortaya çıkan yapılaşmanın imar mevzuatına uygun hale getirilmesi ve müstakil parseller elde edilmesi amaç edinilmiştir.
18. madde uygulaması geleceğe yönelik olduğu halde, 10/c uygulaması geçmişe yönelik olarak sağlıksız yapının sağlıklı hale getirilmesi amacını taşımaktadır. 10/c uygulamalarının önemli önceliklerinden bir tanesi payların ferdileştirilmesine imkan sağlanarak, hisseli imar parsellerinin mümkün olduğu kadar azaltılması ve bağımsız imar parselleri oluşturulmasıdır.
Bundan dolayı, 10/c maddesi uygulamasında hisse çözümü yapılarak parsellerdeki hisselerin ferdileştirilmesi mümkündür. Başka bir anlatımla, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi kapsamında yapılan parselasyon işleminde payların tüm paydaşlara yine payları oranında dağıtımı gerekirken, 2981 sayılı Kanunun 10. maddesinin (c) bendi uyarınca oluşturan imar parsellerinin ise müstakilen tahsis edilmesi mümkündür.
10/c Uygulamalarında Hisse Yerine Bedel Verilmesi
2981 sayılı Kanun’un 10/c maddesine göre yapılan arazi ve arsa düzenlemelerin “hisse yerine bedel verilmesi” olarak adlandırılan bir uygulama söz konusudur. 2981 sayılı Kanunun 10/c maddesine göre, belediyeler ve valilikler; imar uygulaması yapmaya ve uygulama sonucu oluşan parselleri sahipleri adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilmek suretiyle tapu sicilinden terkin ettirmeye yetkilidir. Belediye veya valiliklerin talebi halinde bu yetkiler kadastro müdürlüklerince de kullanılır.
Bu madde kapsamında, kendisine müstakil ya da hisseli parsel verilemeyecek paylar, diğer kişiler adına tescil edilmekte ve tescil edilen bu par-sellerin bedelleri adına tescil yapılan kişiler tarafından ödenmektedir. Örneğin, imar uygulamasına giren ve A kişisinin mülkiyetinde bulunan 30 m2 yüzölçümlü taşınmaz için paylı ya da müstakil parsel verilmesinin mümkün olmaması durumunda, bu pay uygulama esnasında B adına tescil edilmekte ve 30 m2’nin bedeli B tarafından A’ya ödenmekte ya da 30 m2 üzerinde A lehine ipotek tesis edilmektedir.
2981 sayılı Kanunun amacına uygun olarak bedele dönüştürme yoluna, düzenleme alanlarında küçük hisselerin yaratacağı teknik ve hukuki sorunlar ile küçük paylı imar parsellerinin oluşmasını önlemek ve bu tür taşınmazlarda ferdileştirmeye sağlıklı bir duruma getirmek için başvurulabilmektedir.
2981 sayılı Kanun kapsamında hissenin bedele dönüştürülebilmesi için payın, kendisine müstakil ya da hisseli bir yer verilmesini imkansız kılacak büyüklükte olması gerekir. Hissenin kendisine müstakil ya da hisseli olarak bir yer verilmesini gerekli kılacak büyüklükte olmasına karşın, bu hissenin bütünüyle bedele dönüştürülmesi imar mevzuatına aykırıdır. Bu kapsamda, büyük bir parselin küçük parçalar halinde çeşitli imar parsellerine tahsis edilmesi ve bu parçaların bedele dönüştürülmesi hukuka aykırıdır. Hazine taşınmazlarında sıkça rastlanan bu durum Danıştay tarafından hukuka aykırı bulunmaktadır.
2981 Sayılı Kanun 10/B Uygulaması Nedir?
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10. maddesinin (b) bendine göre, üzerinde imar mevzuatına aykırı olarak toplu binalar inşa edilmiş hisseli veya özel parselasyona dayalı arsa veya arazilerde, kişilerin hisse miktarları ve fiili kullanma durumları dikkate alınarak valilik veya belediyelerin talebi üzerine:
1) Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde, kadastro müdürlüklerince bu Kanunda belirtilen mülkiyet tespitine dair hükümler de uygulanarak,
2) Kadastrosu veya tapulaması tamamlanmış yerlerde bu Kanunla verilen yetkiler kadastro müdürlüklerince kullanılarak,
Islah imar planlarının yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, onayların alınmasına ve ilanların yapılmasına (askı ilanları hariç), komisyonların kurulmasına lüzum kalmaksızın 3402 sayılı Kadastro Kanunu hükümlerine göre hak sahipleri tespit veya yeniden tayin edilerek adlarına tescil edilir.
Bu tespit sırasında özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha vb. hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak resen tapudan terkin; okul, ibadet yeri ve benzeri kamu hizmetlerine ayrılan yerler ise bedelsiz olarak ilgili idareler adına tespit ve tescil edilir.
Hazine, belediye veya il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde yapıldığı tespit edilen gecekondular hakkında da yukarıdaki hükümler uygulanır.
Gerek yargı kararlarında ve gerekse Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü uygulamasında 10/b maddesi kapsamında yapılan işlemler, parselasyon olarak değil, kadastro işlemi olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle, bu alanlarda daha sonradan parselasyon yapılması ve bu uygulama esnasında düzenleme ortaklık payı alınması mümkündür.
[1] Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 200