İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası, kiralayanın kendisi, eşi, kiralayanın üst soyu ve alt soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler tarafından kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde açılan ve kiracının tahliyesini sağlayan bir davadır.
Kira Hukuku’na dair serimizde, İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası konusuna yer vermediğimizi fark ederek, bu hususta da sizleri bilgilendirmeye karar verdik. Bu ve benzeri içeriklerimizi beğenip, yorum yapmanız bizleri yeni içerikler üretmek adına teşvik edecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası, kiralayanın kendisi, eşi, kiralayanın üst soyu ve alt soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler tarafından kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde açılan ve kiracının tahliyesini sağlayan bir davadır. Belirtilen kişiler dışındaki herhangi bir yakının ihtiyacına dayanarak, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi mümkün değildir. Gerek konut, gerekse işyeri ihtiyacı nedeniyle bu tahliye tahliye yoluna gidilebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde, kiracının taşınmazdan tahliyesi imkanına kavuşulmaktadır. İlaveten, kiralananın yeniden inşası veya imarı gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, bu halde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yoluna gidilebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası’nın Şartları Nelerdir?
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası’nın kabulü ve kiracının, kiralanan taşınmazdan tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için üç şartın bir arada bulunması gerekmektedir. Bu şartları sıralayacak olursak; ilk olarak, kanunda sayılı kişilerin kiralanana ihtiyacının olması: Bu dava türü, ancak kanunda sayılan sınırlı sayıdaki kişilerin ihtiyacı nedeniyle başvurulabilen bir tahliye davası yoludur. Belirtilen kişiler dışındaki herhangi bir yakının ihtiyacına dayanarak, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi mümkün değildir. İkinci olarak, Bu ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi bir ihtiyaç olması: İhtiyacın gerçek, zorunlu ve istikrarlı olmadığı hallerde, örneğin kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek, kiracıyı rahatsız etmek maksadı ile açılan davalar, mahkemece reddedilmektedir.
Tecrübelerimize dayanarak rahatlıkla söyleyebiliriz ki, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarına Üçüncü ve son olarak tahliye davasının, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde açılmış olması: Kural olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının, sözleşme süresinin dolduğu tarihten itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur. Bu kuralın istisnasına, içeriğimizin ilerleyen bölümünde değinicez.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kim Açabilir?
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası, kural olarak, kiraya veren tarafından açılmaktadır. Öte yandan Yargıtay, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabileceğini kabul etmektedir. Kiralayanı sonradan edinen yeni malik de, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkına sahiptir. Dolayısıyla, İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası; kiraya veren, yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik, kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi tarafından açılabilir.
Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu takdirde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, paydaşların çoğunluğu tarafından açılmalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?
Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde açılmış olmalıdır. Buna göre kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır. Kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı boşaltmamışsa, bu durumda kiraya veren, fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Öncesi İhtarname Göndermek Zorunlu mudur?
Kira Hukukuna ilişkin önceki içeriklerimizde çoğu kez, dava açmadan evvel ihtarname göndermenin zorunlu olmadığını, hatta ve hatta, ihtarname göndererek, zamanınızı ve paranızı israf etmemenizi önermiştik. Ne var ki, İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası’nda bu yaklaşımımız değişiyor ve kira kontratının fesih bildirimi, belirsiz süreli sözleşmeler yönünden zorunlu hale geliyor. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır.
Dolayısıyla, belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılır. Ne var ki, belirsiz süreli sözleşmeler yönünden kira kontratının fesih bildirimi yapmak zorunludur ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası açabilmek için, az evvel belirttiğimiz 3-6 aylık fesih kuralına uymak ve kiracıya ihtarname göndererek, feshe yönelik iradenizi bildirmeniz gereklidir.
İhtiyaç Nedeniyle Boşalttırılan Taşınmaz, Başkasına Kiralanabilir mi?
Ekranın sağ üst köşesinden ulaşabileceğiniz, “Kira Sözleşmelerinde Doğru Bilinen Yanlışlar” başlıklı içeriğimizde ifade ettiğimiz üzere, bu soruya hem hayır, hem de evet olarak cevap verilebilir; “Hayır” cevabını açıklayacak olursak, kural olarak, ihtiyaç nedeniyle boşalttırılan taşınmaz, üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz, başkasına kiralanmasının tespiti halinde kiralayan, eski kiracıya, son dönem 1 yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemek zorunda kalır.
Bu nedenle cevabımız hayırdır. “Evet” cevabımızda ise, günümüz enflasyon değerleri, eski ve güncel kira bedelleri arasındaki 3-4 katı bulan dikkate alındığında, tahliye kararı sonrası, mal sahiplerinin gerekirse son dönem 1 yıllık kira bedelini eski kiracıya tazminat olarak ödemeyi göze alarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtıklarını gözlemliyoruz. Siz de incelememizi istediğiniz hukuki konuları yorumlara yazabilir, daha sonraki içerik konularımızı seçmemizde bizlere ilham verebilirsiniz.