Okuyucum önemli bir hususa dikkat etmiş. Eminim ki bu veya benzeri bir soru pek çok okuyucumun aklında vardır. Sormakta da çok haklıdır.
Evet, her iki davada kira bedeli belirlenir ama şartları çok farklıdır. Kira tespiti davaları, kira dönemi sonlarında açılır.
Kira tespitleri sözleşme yapıldıktan sonraki ilk beş yıl endeks rakamları tatbik edilerek yapılır.
Beşinci yıldan sonra ise yöredeki rayiç kira bedelleri göz önüne alınarak hak ve nasafet kuralları çerçevesinde belirlenir.
Yani bir yıllık sözleşme yapılmış kira ilişkisinde her bir yıllık dönem sonunda kiraya zam yapılmalıdır.
Uyarlamanın şartları ise farklıdır. Uyarlama için dönem sonları beklenmez.
Şayet ülkedeki genel durum, ödenmekte olan kira bedelini çekilmez hale sokmuşsa, ödenmekte olan kira ile ödenmesi gereken kira arasında uçurum varsa mağdur olan taraf uyarlama talep ederek kiranın yeni şartlara uyarlanmasını isteyebilir. Bu çekilmezlik hali için ‘işlem temelinin çökmesi’ tabiri kullanılır.
Bu kiracı da olabilir, kiralayan da. Bunun için kira sözleşmesi uzun süreli yani üç yıl ve daha uzun olmalıdır. Katlanılamaz duruma, davayı açan taraf sebep olmamalıdır.
Ayrıca bu davayı açmak için de dönem sonu beklenmez, dava tarihi itibarıyla bu davaya bakılır.
Davaya bakılırken kira bedelinin bir miktar yüksek veya bir miktar düşük olması, davanın kabulü nedeni değildir, olması gereken ile aralarında uçurum bulunandır.
Görüldüğü gibi kira tespiti ile kira uyarlaması arasında fark çoktur ve önemlidir.