Gayrimenkul değerleme raporu, bir mülkün (örneğin, bir ev, arsa, iş yeri veya ticari gayrimenkul) piyasa değerini belirlemek için hazırlanan bir belgedir. Bu rapor, bir mülkün değerini belirlemek için çeşitli yöntemler kullanarak oluşturulur.
Gayrimenkul Değerleme Kriterleri Nelerdir?
Gayrimenkul değerleme kriterleri, bir mülkün piyasa değerini belirlemek için kullanılan faktörlerdir. Bu faktörler, mülkün özellikleri, bulunduğu konum, pazar koşulları ve diğer değişkenlere göre değişebilir. Gayrimenkul değerleme kriterleri arasında şunlar yer alabilir:
Mülkün bulunduğu konum: Bir mülkün bulunduğu konum, genellikle değerleme sürecinde en önemli faktördür. Özellikle, mülkün bulunduğu bölgenin gelişme potansiyeli, ulaşım olanakları, mahalle kalitesi, altyapı gibi etmenler mülkün değerini önemli ölçüde etkiler.
Mülkün fiziksel özellikleri: Mülkün yapısı, büyüklüğü, yaş durumu, mimari özellikleri ve genel durumu gibi fiziksel özellikleri, mülkün değerini etkileyen diğer faktörlerdir. Örneğin, daha yeni, güncellenmiş bir ev, daha eski bir eve kıyasla daha yüksek bir değere sahip olabilir.
Pazar koşulları: Gayrimenkul değerleme sürecinde, mülkün bulunduğu bölgedeki genel pazar koşulları da dikkate alınır. Bu, bölgedeki konut talebi ve arzı, faiz oranları, enflasyon oranı, emlak vergileri gibi faktörleri içerebilir.
Mülkün kullanım amacı: Bir mülkün kullanım amacı, mülkün değerini belirleyen diğer bir faktördür. Örneğin, bir konut mülkü ticari bir mülke kıyasla daha az değerli olabilir.
Mülkün geçmişi: Mülkün önceki satış fiyatı ve geçmişteki yenileme işlemleri gibi faktörler, mülkün değerini belirlemede önemli bir rol oynayabilir.
Bu kriterler, bir mülkün değerini belirlemede kullanılan en yaygın faktörlerden bazılarıdır. Ancak, her gayrimenkul değerleme süreci, mülkün kendine özgü faktörlerine ve piyasa koşullarına göre özelleştirilir.
Bir Gayrimenkulün Değerini Belirleyen Yasal Unsurlar Nasıl Tespit Edilir?
Bir gayrimenkulün değerini belirleyen yasal unsurlar,mülkün bulunduğu ülkedeki ve yerel yasalara göre değişebilir. Ancak, genellikle aşağıdaki unsurlar bir mülkün değerini etkileyen yasal faktörlerden bazılarıdır:
Tapu kaydı: Bir mülkün tapu kaydı, mülkün yasal sahibini gösterir. Tapu kaydı, mülkün değerini belirlemede önemli bir rol oynayabilir, çünkü tapu kaydı, mülkün sahipliğine ilişkin bilgileri ve mülkün geçmişindeki herhangi bir yasal sorunu ortaya koyabilir.
Yerel imar mevzuatı: Mülkün bulunduğu bölgedeki yerel imar mevzuatı, mülkün kullanımını ve geliştirilmesini kısıtlayabilir veya teşvik edebilir. Bu nedenle, imar mevzuatı, bir mülkün değerini belirlemede önemli bir rol oynar.
Vergi yasaları: Mülkün bulunduğu bölgedeki vergi yasaları, mülkün vergi beyannamesinde beyan edilen değerini etkileyebilir. Vergi beyannamesinde beyan edilen değer, bir mülkün piyasa değerini yansıtmayabilir, ancak yine de mülkün yasal değerini belirler.
Emlak yasaları: Mülkün bulunduğu ülkedeki emlak yasaları, mülkün satış işlemleri, ipotekler ve diğer yasal konularda belirleyici olabilir.
Yapı yasaları: Mülkün bulunduğu bölgedeki yapı yasaları, mülkün yapısı, onarımı ve yeniden yapımı gibi konularda önemli bir rol oynar. Bu nedenle, bir mülkün yapısı ve diğer özellikleri, yapı yasalarına uygunluğu açısından değerlendirilir.
Bu yasal unsurlar, bir mülkün değerini belirlemede kullanılan en yaygın faktörlerden bazılarıdır. Ancak, her bir mülkün kendine özgü yasal faktörleri olabilir, bu nedenle, bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından değerlendirilmeleri gerekebilir.
Değerleme Raporunu Kim Hazırlar?
Gayrimenkul değerleme raporu, SPK lisanslı ve eğitimlerini tamamlamış uzmanlar tarafından hazırlanır. SPK lisansı, hazırlayan uzmanın yazısının güvenilirliğini ve şaibeli olmayan bir şekilde hareket ettiğini doğrular. Değerleme raporu, bu uzmanın analizlerine ve değerleme yöntemlerine dayanarak mülkün değerini belirler. SPK lisansı veya şaibeli hareketlerden kaçınma, hazırlanan değerleme raporunun güvenilirliğini artırır ve herhangi birinin eksikliği, değerleme raporunu geçersiz kılar. Bu nedenle, bir gayrimenkul değerleme raporu hazırlanırken, SPK lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanması ve güvenilirliğinin sağlanması önemlidir.
Değerleme Raporu Nasıl Okunur?
Bir değerleme raporunda en önemli konu gayrimenkul değerleme fiyatıdır. Ancak tek önemli konu bu değildir; Değerleme raporu gayrimenkulün bulunduğu ortamdaki çevresel faktörleri, son dönemde mülkün değerlemesine emsal olan devirleri, konu gayrimenkulün özelliklerini de barındırır.
Bu rapor okunurken gayrimenkulün hangi özellikleri barındırıyor olmasıyla, hangi kıstaslarla değerlendirmeye tabi tutulduğunu incelemek gerekir.
Dikkat edilmesi gereken diğer önemli bir konu da değerleme raporunun kimin tarafından yazıldığı, imzalarının atıldığı ve SPK kayıtlarının ibrazıdır. Bu belirtilen özelliklerin tümü bulunmuyorsa, okunan değerleme raporunu bağlayıcı olmayan bir referans belge olarak değerlendirmek gerekir.
Değerleme Raporunda Yer Alan Alanlar ve Anlamları
Değerleme raporunda yer alan alanlar ve anlamları aşağıda listelenmiştir;
- Yönetici özeti, değerleme raporuna konu taşınmazın özellikleri ve değerleme sonucunu barındırır.
- Şirket ve Müşteri hakkında bilgiler, değerleme raporunun yazıldığı taşınmaz ve taşınmazın malikine ait detaylar içermektedir.
- Değerleme yöntemleri, değerleme uzmanının hangi yöntemlerle taşınmazın değerlemesini yaptığını detaylarıyla anlattığı bölümdür.
- Makro veriler, taşınmaza etki eden makro düzeydeki coğrafi, sosyolojik, ekonomik ve bazen politik verileri içerir.
- Taşınmaz hakkında bilgiler, taşınmaza ait özelliklerin mercek altına alındığı bölümdür.
- Analiz bölümü, taşınmazın özelliklerinden doğan sonuçları barındırır. Swot analizi (güçlü yanlar, zayıf yanlar, fırsatlar, tehditler) bu konuya iyi bir örnektir.
- Emsal karşılaştırma, taşınmazın benzer özellikleri taşıyan diğer taşınmazlarla karşılaştırılmasıdır. Bu şekilde her zaman taşınmazın ederi net belirlenemese de taşınmazın fiyat değerinin üst ve alt eşiği belirlenir.
- Değerleme yöntemleri, diğer tüm çalışma ve tetkiklerden sonra taşınmazın fiyatının çıkarılması için farklı değerleme yöntemleri uygulanır. En sık kullanılan yöntemler emsal karşılaştırma, maliyet hesabı, gelire göre hesaplamadır.
Ekspertiz Değerlemenin Geçerliliği Nedir?
Değerleme raporunun geçerliliği belirli faktörlere bağlıdır. Bu faktörler arasında raporun belirli bir süre içinde hazırlanmış olması, SPK lisanslı bir uzman tarafından yazılmış ve imzalanmış olması, uzmanın SPK tarafından belirlenen sakıncalı davranışlar göstermemesi gibi unsurlar yer almaktadır.
Değerleme raporunun geçerliliği, yasal bir hükme bağlı olmasa da 6 ay ila 1 sene içinde sorgulanabilir ve yenilenmesi gerekebilir. Bu nedenle, raporun hazırlanma tarihine dikkat edilmelidir.
Değerleme raporu, SPK lisanslı bir uzman tarafından hazırlanmadıysa veya imzalanmadıysa geçerli ve bağlayıcı değildir. Ayrıca, raporu hazırlayan uzmanın emlakçılık veya gayrimenkul danışmanlığı faaliyetlerinde bulunması, tarafsızlığına zarar verebilir ve SPK tarafından sakıncalı görülebilir.Eğer değerleme raporunda belirtilen tüm unsurlar mevcutsa, rapor geçerli ve bağlayıcı olarak kabul edilebilir. Ancak, bu unsurların olmaması raporun değerini azaltabilir veya tamamen geçersiz kılabilir.