“Yaşam Boyu Mülk”, bir bireyin sahip olduğu ve yaşamı boyunca kullanabileceği, genellikle bir konut olan mülktür. Yaşam kiracısı olarak adlandırılan bu birey, mülkün mülkiyetini, yaşam kiracısının ölümü üzerine mülkün mülkiyetini otomatik olarak alacak olan başka bir kişi veya kişilerle paylaşır.
ABD'de, yaşam alanları çoğunlukla ev sahipleri tarafından gelecek neslin sonunda aile evine dönmesini sağlarken, bir vasiyetin kanıtlanmasının yasal süreci olan vasiyetten kaçınılmasını sağlamak için oluşturulur.
“Yaşam Boyu Mülk”, ortak ev sahipliğinin bir şeklidir. Mülkiyet, bir yaşam kiracısı ile sözde "geri kalan" arasında paylaşılır. Adından da anlaşılacağı gibi, geri kalanın bir mülkiyet hakkı vardır, ancak yaşam kiracısının ölümüne kadar mülkiyeti alamaz. Yaşam kiracısı evde yaşayabilir, ancak geri kalan kişinin anlaşması olmadan satamaz veya ipotek edemez.
“Yaşam Boyu Mülk”, mülkün sakinlerinin yaşamları boyunca kullanmalarına izin verildiğini belirten bir senet ile kurulur. Tapu kaydı ayrıca, kiracının ölümünden sonra mülkü alacak kişiyi de içerir.
ABD'de, “Yaşam Boyu Mülk” oluşturulması genellikle emlak planlamasının bir parçasıdır. Ancak, ülkeye bağlı olarak, başka amaçlara hizmet edebilir. Örneğin, Fransa'da bir ev satın alan kişi, yaşlı bir ev sahibiyle ömür boyu kiracılık anlaşması yapabilir ve bu kişiye, belirlenmiş kalan kişi olarak adlandırılması karşılığında düzenli bir gelir ödeyebilir. Süreç, 9. yüzyıla kadar uzanan bir özel ters ipotek olarak işlev görür.
“Yaşam Boyu Mülk” tapusu, sahibine bir mülkün mülkiyetini, bir kişinin malvarlığının bir parçası olarak bir vasiyete dahil etmeden devretme yeteneği veren bir belgedir. Sonuç olarak, mülkün, vasiyetleri doğrulamak için kullanılan mahkeme süreci olan vasiyetten geçmesi gerekmez. Emlak çok önemli veya alışılmadık derecede karmaşık olduğunda, veraset süreci maliyetli ve karmaşık olabilir.
“Yaşam Boyu Mülk” varsa, yaşam kiracısının mülk üzerindeki menfaati ölümle sona erer ve mülkiyet geri kalan kişiye devredilir. Yaşam kiracısı,“Yaşam Boyu Mülk”ün sahibidir ve emlak vergileri, sigorta ve bakım gibi masraflardan sorumludur. Ek olarak, yaşam kiracısı, ev sahipliğinin vergi avantajlarını da elinde tutar.
“Yaşam Boyu Mülk” hem avantajlar hem de dezavantajlar taşır. “Yaşam Boyu Mülk”ün en önemli avantajı, bir evin bir sonraki nesle aktarılmasını kolaylaştırmasıdır. Ev, ev sahibinin vasiyetinde yer alıyorsa, veraset süreci devri geciktirebilir. Ancak bir “Yaşam Boyu Mülk” varsa, ölüm belgesinin ibraz edilmesiyle devir otomatik olarak gerçekleşir.
Diğer bir potansiyel avantaj: ev artık mülkün bir varlığı değildir. Bu, onu "Medicaid emlak kurtarma" da dahil olmak üzere mülke karşı açılan davalardan korur. Bir kişi Medicaid'e kaydolursa ve onun tarafından ödenen hizmetleri alırsa, eyalet hükümetleri masrafları geri almak için mülkü dava edebilir.
Yasal avantajlara ek olarak, potansiyel vergi avantajları da vardır:
Yaşam kiracısı, ev sahibi olarak bazı çiftlik evleri veya kıdemli vergi indirimleri için uygun olabilir.
Kalan kişi, ev satıldığında ve satıldığında önemli bir sermaye kazancı vergisi indirimi alabilir (çünkü vergi değeri, yaşam kiracısı tarafından satın alındığı anda değil, yaşam kiracısının ölümü sırasındaki değerine bağlı olacaktır).
Bununla birlikte, potansiyel bir yasal dezavantaj da vardır: Yaşam kiracısı, geri kalan bir kişinin maruz kaldığı herhangi bir yasal soruna karışabilir. Örneğin, bir ebeveyn ve bir çocuk bir “Yaşam Boyu Mülk” oluşturduysa ve çocuk vergi ödemediği için dava edildiyse, ebeveynin evine haciz konulabilir.
Her durumda, bir “Yaşam Boyu Mülk” oluşturmak, ev sahibi için ciddi ve bağlayıcı bir karardır. Ev sahibi, evi satma veya ipotek etme seçeneğinden (geri kalan kişi kabul etmedikçe) vazgeçiyor ve eve geri dönülemez bir mirasçı seçimi yapıyor.