Önalım Hakkı
Önalım hakkı, başka bir ifadeyle şufa hakkı, belirli bir kişiye bir taşınmazı öncelikle satın alma hakkını tanır.
Türk Medeni Kanunu’nun 732-735 ve Türk Borçlar Kanunu’nun 240-242 maddelerinde düzenlenen iki tür önalım hakkı bulunmaktadır.
- Sözleşmeden doğan (sözleşmesel) önalım hakkı
- Kanundan doğan (yasal) önalım hakkı
Bunların hak sahibine tanıdığı haklar aynıdır. Ancak, hakkın şartları ve kazanılması farklıdır.
Önalım Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, sahibine bir taşınmazın öncelikli alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran haktır. Önalım hakkı sözleşmeden ve yasadan kaynaklanan olmak üzere iki türdedir.
- Sözleşmeden doğan (sözleşmesel) önalım hakkı
Taşınmaz maliki tarafından hukuki işlem ile belirli bir kişiye verilen önalım hakkıdır. Taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde söz konusu olur. Önalım hakkı sahibine tek taraflı irade beyanı ile (dava açmak suretiyle) taşınmazın alıcı olabilme yetkisini verir.
- Kanundan doğan (yasal) önalım hakkı
Paylı mülkiyete tabi olan taşınmazın paydaşlarının (hisseli taşınmazın hissedarlarının) yasadan kaynaklı sahip olduğu hak, önalım hakkıdır. Taşınmazın paydaşlarından birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde söz konusu olur. Taşınmazın diğer paydaşlarına bu payı öncelikle satın alma yetkisini verir.
Önalım Hakkı Nedir Örnek?
Satış ve ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde önalım hakkı kullanılabilir. Önalım hakkının kullanılabileceği işlemlere örnek olarak satış ve isteğe bağlı artırma yoluyla yapılan satışlar gösterilebilir.
Sözleşmesel önalım hakkı taşınmazın herhangi bir kimseye satılması halinde kullanılabilir. Ancak, yasal önalım hakkı payın taşınmazda paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılması halinde kullanılabilir.
Örnek olarak paylı mülkiyete tabi bir taşınmaza paydaş olan kişinin payını diğer bir paydaşa satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz. Payın paylı mülkiyete tabi olan taşınmaza paydaş olmayan bir kişiye satılması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.
Önalım Hakkı Süresi Kaç Yıl?
TBK m. 238 hükmüne göre, önalım hakkı en çok 10 yıllık süre için kararlaştırılabilir. Dolayısıyla, sözleşmesel önalım hakkı süresi en fazla 10 yıl olabilmektedir.
Yasal önalım hakkı ise kişinin taşınmaz üzerinde sahip olduğu paya bağlıdır. Bir kimse pay sahibi kaldıkça payına bağlı önalım hakkı da mevcut kalır.
Önalım Hakkı Nedir Hukuk?
Önalım hakkı hukukumuzda sözleşmeden ve yasadan doğan olarak iki şekilde olabilmektedir.
- Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmaz malikinin bir kişiye sözleşme ile en fazla 10 yıl süreli olmak üzere önalım hakkı tanımasıdır. İşbu sözleşme tapuya tescil ettirilebilir. Sözleşme şerh edildiği taktirde önalım hakkı, taşınmazın satılması halinde taşınmazın yeni malikini de bağlayacaktır. Şerhin etkisi her halde en fazla 10 yıl için geçerli olur.
- Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarının sahip olduğu haktır. Paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaş aynı şartlarla bu payı satın alma hakkına sahip olur. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlar arasına yabancı birinin dahil olmasının önlenmesi amaçlanmıştır.
Önalım Hakkı Davası
Önalım hakkı, dava açmak suretiyle kullanılır. Dava dışında kullanılması mümkün değildir. Hak sahibi, önalım hakkı davası ile taşınmazın mülkiyetinin bedeli karşılığında hükmen geçirilmesini ister.
Önalım hakkı sahibi satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde satışın yapılmasından itibaren 2 yıl içinde önalım hakkı davası açmak zorundadır.
Sözleşmesel önalım hakkı, şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya karşı kullanır. Aksi takdirde hak satıcıya karşı kullanılır.
Yasal önalım hakkı, alıcıya karşı kullanılır. Satıştan sonra pay alıcı adına tescil edilmiş değilse önalım davası satıcıya karşı açılır.
Önalım Hakkı Hangi Durumlarda?
Ön alım hakkı niteliği itibarıyla şarta bağlı bir alım hakkı sağlar. Bu şart, taşınmazın bir üçüncü kişiye satılması veya satışa eşdeğer bir işlem yapılmasıdır. Ancak bu şartın gerçekleştiği durumlarda ön alım hakkı kullanılabilir.
Türk Borçlar Kanunu m. 240/1 uyarınca; “Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hallerinde kullanılabilir.” Kanun ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemi önalım hakkının kullanılması için yeterli görmüştür.
Sözleşmesel önalım hakkı bakımından herhangi bir satış veya ekonomik olarak satışa eş değer bir işlem hakkın kullanılması için yeterlidir. Yasal önalım hakkı ise ancak paydaş olmayan bir kimseye yapılan satışta veya benzeri işlemlerde kullanılabilir. Bir paydaşa yapılan satışa diğer paydaş önalım hakkına sahip değildir.
Türk Borçlar Kanunu m. 240/2 ise önalım hakkının kullanılamayacağı durumları düzenlemiştir. Buna göre; “Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebri artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hallerinde önalım hakkı kullanılamaz.”
Önalım Hakkı Kullanılmazsa Ne Olur?
Önalım hakkının kullanılması için kanunda öngörülen süreler (10 yıl veya 3 ay ve her halde 2 yıl) hak düşürücü süre niteliğindedir.
Kanuni süresi içerisinde sözleşmesel önalım hakkı kullanılmazsa önalım hakkı düşer. Önalım hakkı sahibi, yapılan satışta sahip olduğu öncelikli alım hakkını kaybeder.
Kanuni süresi içinde yasal önalım hakkını kullanılmazsa sadece o satış dolayısıyla kişi önalım hakkını kullanma imkanını kaybeder. Zira, yasal önalım hakkı paya bağlı bir hak olduğundan bir kimse pay sahibi oldukça paya bağlı önalım hakkı devam eder. Paydaş yapılacak başka satışlarda önalım hakkını kullanabilir.
Önalım Hakkı Ne Kadar?
Türk Borçlar Kanunu m. 242 hükmü uyarınca; sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi satışın veya ekonomik bakımından satışa eş değer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten 3 ay içinde kullanabilir. Ancak, her halde satışın yapılmasından başlayarak 2 yıl içinde kullanmak zorundadır.
Türk Medeni Kanunu m. 733/3-4 hükmü uyarınca; yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer.
Ön Alım Hakkı Nasıl Engellenir?
Önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar söz konusudur. Bu hallerin mevcut olması halinde önalım hakkının kullanılması engellenir.
Aşağıda sayılan hallerde önalım hakkı kullanılamaz:
- Elbirliği mülkiyeti ve kat mülkiyetine konu taşınmazlarda,
- Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama ve trampa hallerinde,
- Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması hallerinde,
- Cebri artırmayla yapılan satışlarda,
- Önalım hakkına konu taşınmazın mülkiyetinin bir hakim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde,
- Satış karakterinin değil de bağışlama karakterinin ağırlıklı olduğu karma sözleşmelerde,
- İki şirketin birleşmesi halinde,
- Vakıf kurma işleminde,
- Mirasın geçmesi ve paylaşımında, mirastan feragat gibi miras hukukuna ilişkin amaç ve iradelerin ağırlıklı olduğu durumlarda,
- İntifa hakkı tesisi ile konut hakkı tesisinde ve
- Eşyayı kullanma borcu doğuran kira, ürün kirası gibi hukuki ilişkilerde
- Hakim görüşe göre, taşınmaz satış vaadi ile alım hakkının kullanılmasında (öğretide aksi görüşler vardır)
Yasal önalım hakkı payın üçüncü bir kişiye satılması halinde kullanılabileceğinden payın paydaş bir kimseye satılması halinde kullanılamaz. Bu sebeple payın paydaş bir kimseye satılmasıyla birlikte yasal önalım hakkı engellenmiş olur.
Ayrıca, önalım hakkından feragat edilmesi de mümkündür. Feragatin geçerliliği, resmi şekilde yapılmasına ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Dolayısıyla geçerli şekilde önalım hakkından feragat edilmesi durumunda da önalım hakkı engellenmiş olur.
Önalım Hakkı Yazılı Mı?
Taşınmaz malikinin bir kimseye önalım hakkı tanımak üzere yaptığı sözleşmeye önalım sözleşmesi denir. Önalım sözleşmesi adi yazılı şekle tabidir. Yazılılık bir geçerlilik şartıdır. Dolayısıyla, önalım hakkı yazılı olarak bir kimseye tanınır.
Önalım Hakkı Nasıl Yapılır?
Önalım hakkı hem sözleşmeden hem de kanundan doğar.
Sözleşmeden doğan yani sözleşmesel önalım hakkı, sağlararası bir işlemle kurulabileceği gibi, ölüme bağlı tasarrufla da kurulabilir. Sağlararası bir işlemle kurulmak istenirse önalım sözleşmesi yapılır. Önalım sözleşmesi yazılı şekilde yapılır. Zira, yazılılık şekli, önalım sözleşmesinin geçerlilik şartıdır. Ölüme bağlı tasarrufla kurulmak istenir ise vasiyetname veya miras sözleşmesi ile kurulabilir. Ölüme bağlı tasarrufla kurulması halinde Kanunda bu hususta öngörülmüş şekil şartlarına uyulması gerekir.
Kanundan doğan yani yasal önalım hakkı, için paylı mülkiyete tabi olan bir taşınmazda paydaş olunması gerekir. Bu halde herhangi bir işlem yapılması gerekmeksizin paydaş olan kişi önalım hakkına sahip olur.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Önalım Hakkı
İzale-i şuyu davası mirasçıların miras konusu malların paylaşımı hususunda anlaşma sağlayamaması halinde açılır. Miras konusu mallar üzerinde her bir mirasçı paydaş maliktir. Bu sebeple, izale-i şuyu davasında önalım hakkı söz konusu değildir. Zira, paydaşlar arasında önalım hakkı mümkün olmamaktadır.
Komşu Parsel Önalım Hakkı
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8’de komşu parsel önalım hakkı düzenlenmişti. Bu hükme göre;
“Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.”
Ancak, bu madde 28/10/2020 tarih ve 7255 sayılı Kanunun 23’ üncü maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır. Dolayısıyla artık 28/10/2020 tarihinden sonraki yapılan satışlarda sınırdaş arazi malikleri açısından tarımsal hisseli arazide önalım hakkı söz konusu olmayacaktır.
Hisseli arazi önalım hakkı Yargıtay kararı örneği
Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 25.11.2020 tarihli 2020/1387 E. ve 2020/7766 K. sayılı ilamı;
Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde: Dava konusu tarım arazisi 20.11.2014 tarihli resmi satış sözleşmesiyle davalı tarafından satın alınmış ve bu satış işlemiyle doğan önalım hakkı 28.11.2014 tarihinde açılan bu dava ile davacı tarafından kullanılmıştır. Önalım hakkı dava açılarak kullanıldıktan sonra, 5403 sayılı Kanununun 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının ve bu hükümle komşu tarımsal arazi malikine tanınan önalım hakkının kaldırılması geçmişe etkili olamayacağından davalının temyiz talepleri kabul edilmemiş; mahkemece yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve Dairemizce de benimsenen mahkeme kararının gerekçesine göre hüküm usul ve yasaya uygun bulunarak, temyiz istemi bu gerekçelerle karşılanarak onanmıştır.