Bu ayın başlarında, Beyaz Saray bir NFL bahisçisinin rolünü oynadı ve Fannie Mae ve Freddie Mac ile çok uzak bir alanda ne yapılacağına dair bir punt yaptı. Aslında belki bir sonraki alan bitti. Bond yatırımcıları, Fannie Mae ve Freddie Mac'in geleceği ile ilgili olarak, Barclays Agrega Bond Endeksi ile ölçülen Yatırım Dereceli ABD Tahvil piyasasında bekleyen tahvillerin neredeyse% 40'ının arkasında durduklarını merakla beklediler. Eylül 2009'da Hazine, potansiyel çözüm önerilerinin Başkan'ın 2011 bütçesiyle serbest bırakılacağını belirtti.
Bununla birlikte, Beyaz Saray'ın olası bir plandaki yorumları, yönetimin “Hükümetin Sponsorlu Şirketler durumunu izlemek” (GSE'ler - tüm federal yetkili kurumlar için genel şart) izlemeyi sürdürdüğünü belirten tek bir cümleye dönüştü ve “ Fannie Mae ve Freddie Mac’in daha uzun vadeli reformları için uygun şekilde güncellemeler ”. Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA - GSE'lerin düzenleyicisi) direktörlüğünü yürüten Edward DeMarco, kısa bir süre sonra Kongre'ye bir “güncelleme” getirdi, ancak sadece gelecekteki planlarla ilgili bir tartışma olmaksızın operasyonel bir güncellemeden oluşuyordu.
Yatırımcılar Daha Net Olmak İstiyor
GSE sorununun karmaşıklığı nedeniyle, 2010 yılının başında ayrıntılı bir çözüm beklenmiyordu, ancak yatırımcılar tercih edilen bir ya da iki çözüm üzerinde daha fazla açıklık bekliyorlardı. Detaylı bir çözümün yokluğunda, birkaç ay önce aşağıda belirtilen pazarda tartışılan Fannie Mae ve Freddie Mac ile ilgili olası çözümlerde çok az şey değişti:
- Fannie Mae ve Freddie Mac'i eğitin. Bu, esas olarak GSE borcunu ABD hükümetinin tam inanç ve kredisi ile destekleyecek. GSE'lerin 5.4 trilyon dolarlık tahvilleri (bir sonraki sayfada bulunan Tahvil Türleri), borçlar ile İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (MBS) arasında olduğu için, hükümet borcu yaklaşık olarak% 70 oranında artacaktır. Fannie Mae ve Freddie Mac'in konut piyasasını şişirmek ve bütçe açığı üzerinde daha fazla inceleme yapılmasında oynadığı rol karşısında halkın öfkesi düşünüldüğünde, kamulaştırma bizim görüşümüz açısından büyük olasılıkla mümkün değil.
- Fannie Mae ve Freddie Mac'i Özelleştirin. Ne yazık ki, Fannie Mae ve Freddie Mac hala kayıplar yaşıyor ve hükümet yardımına çok bağımlılar. Özelleştirme şu an ekonomik açıdan uygun görünmüyor. Hazine, GSE'lere toplam% 10'luk temettü içeren, tercih edilen hisse senedi formunda toplam 111 milyar dolarlık bir toplam enjekte etmiştir. Bu arada, Fannie Mae ve Freddie Mac için temerrütler artmaya devam ederken, genel mortgage havuzları düzenleyiciler tarafından zorunlu olarak küçülmeye devam ediyor. Artan sayıda ipotek bulunması ve Hazine yardımının maliyetinin artmasıyla birlikte, iki GSE'nin ikisinin de önümüzdeki iki üç yıl içinde kârlılığa dönüşü olasılığı düşüktür. Nitekim, Mortgage Bankacılar Birliği'ne göre, mortgage suçluluklarının bu yılın ortasında zirveye ulaşması beklendiği için, Hazine'nin GSE'lere daha fazla sermaye eklemesi gerekebilir. Temerrütler temerrüde düştüğü için, GSE'ler önümüzdeki yıllarda Hazine'ye daha da bağımlı hale gelebilir. 24 Aralık 2009 tarihinde, Hazine, kurum başına 200 milyar dolarlık geri sayımın yetersiz kalması durumunda 2012'den itibaren GSE'lerin sınırsız bir şekilde destekleneceğini duyurdu.
- GSE'leri düzenlenmiş bir yardımcı programa dönüştürün. Bir hizmet yapısı, çeşitli biçimlerden herhangi birini alabilir. GSE'lerin mortgage sigortacıları ile kredi risklerini paylaştığı bir kooperatif yapı, sigortacılara her bir ipotek başvurucusunun kredibilitesini izlemek için daha fazla teşvik verecek. Profi ts, şebeke yapısı altında da kapatılabilir. Diğer bir biçim, GSE'leri, devlet desteği verilmeden önce yatırımcıları sınırlı bir kredi riskine maruz bırakarak kısmi garantör veya son çare garantörleri olarak içerebilir.
- GSE'leri iyi bir banka / kötü banka yapısına dönüştürmek. İyi bir banka / kötü banka yapısı potansiyel olarak Fannie Mae ve Freddie Mac'i iki ayrı kuruma bölüştürecek, ancak “iyi” kısmını mevcut kapasitesini sürdürmek için terk ederken, kötü varlıklar ayrı bir yapıya sokuluyor. Bununla birlikte, bu sonuç, federal hükümetin bilançosundaki bozuk varlıkları açık aradaki incelemenin arttığında büyük olasılıkla terk edecektir. FHFA’nın Edward DeMarco, şu an akılda tutulması gereken tek değişikliğin mevcut iki şirket kapsamındaki iki şirketi yeniden yapılandırmak olduğunu söyledi. Yorum yoruma açıktır ve detaylardan yoksundur, ancak iyi / kötü bir banka yapısına olası bir hamle olarak görürüz.
Rush Yok, Sürpriz Yok
Beyaz Saray'ın acele etmediğine ve Fannie Mae ile Freddie Mac'in bir çözümünün birkaç yıl uzakta olduğuna inanıyoruz. GSE'ler konut piyasasındaki rolleri nedeniyle eleştirilirken, ev sahipleri için uygun fiyatlı konut ipotekleri sağlamada şehirdeki ana oyun olmaya devam ediyorlar. FHFA'ya göre, Fannie Mae ve Freddie Mac, 2009 yılında ABD'de ihraç edilen tüm konut ipoteklerinin yüzde 78'inin kaynağını kolaylaştırdı. Ayrıca, tahvil ihracı olan ve zarar görmeyen Mortgage-Destekli Tahvil piyasasında yeni tahvil ihracı Konut kredileri ile ancak büyük bankalar tarafından verilen - sadece son zamanlarda yaşam belirtileri gösterdi. Konut kredilerinin finansmanının kolaylaştırılmasında GSE'lerin baskın rolünün ortadan kalkmasından önce, yıllar olmasa bile aylar olacaktır.
Fannie Mae ve Freddie Mac MBS için potansiyel bir yedek olan kapalı tahvillerdeki ilerleme, salyangoz hızıyla devam ediyor. İşleyen bir örtülü tahvil piyasası oluşturma konulu Hükümet tartışmaları, 2008 yılı sonlarında mali kriz sırasında başlamıştı, ancak o zamandan beri çok az takip var.Federal Rezerv Komitesi Başkanı Bernanke, bir çözüm olarak örtülü tahvil kullanımını ve yıllarca Avrupa'da düzgün işleyen bir teminatlı tahvil piyasasının kullanımını onayladı. Kapsanan tahviller aynı zamanda bankaları mortgage başvuru sahiplerinin kredi değerliliğini daha sıkı bir şekilde taramaya zorlar çünkü tahviller bankanın yükümlülükleridir ve sadece üçüncü bir tarafa devredilmez. Kapsanan bağlar, sonuçta karar verilen kararda bir rol oynayabilir.
Yatırım Sonuçları
Obama yönetiminden hareketin olmaması, Fannie Mae ve Freddie Mac'in birkaç yıl boyunca Hazine tarafından destekleneceğini gösteriyor.
Yatırımcılar, aracı tahvilleri ve MBS'yi Hazine opsiyonu olarak kullanmaya devam edebilirler. Tercih edilen yatırımcılar için bu, ne Fannie Mae ne de Freddie Mac'in o zaman zarfında tercih edilen menkul kıymetler üzerinde temettü ödemeye devam edemeyeceğini ima eder. Hazine desteği GSE ajansı tahvillerinin ve MBS'nin getirilerinde yansıtılmaktadır. Hazineleri için ortalama verim avantajı ya da yayılımı, tarihsel karşılaştırma ile düşük kalmaktadır (Grafik 1 ve 2). Emin olmak için, Fed'in acentelik tahvili ve MBS'yi satın alması, son 15 ayda dar getirilere neden oldu. Fed alımları Mart ayında sona ermesine rağmen, Fannie Mae ve Freddie Mac Hazine tarafından desteklenmediği sürece, getiri marjlarının tarihi normların dar tarafında kalması muhtemeldir. Kurumsal Tahvilleri tercih etmeyi sürdürürken, devlet tahvillerine tahsisatı sürdürmek isteyen yatırımcılar, Hazine tahvillerinin bir opsiyonu olarak kurum bonolarını ve MBS'yi kullanmaya devam edebilir. Bu tür yatırımcılar için idarecinin yerini alabilir ve onunla birlikte çalıştırabilirler.