Yıl 2000; dot.com balonu patladı, takip eden 2 yılda yaklaşık 6,2 trilyon dolar kayıp yaşandı.
5 yıl sonra emlak piyasası çakıldı, 2007 - 2009 arasında ABD'deki emlak yatırımlarının değer kaybı yaklaşık aynı… 6 trilyon dolar.
Kayıpların aynı olmasına rağmen, emlak balonu Büyük Buhran tedirginliği yaşattı. Halbuki dot.com balonu denizcilik sektöründe daha yumuşak geçmişti. Kayıp aynı ise, fark nerede?
Malum 1990'ların sonunda gelişen internet teknolojileri birçok yatırım firmasının iştahını kabarttı. Teknoloji firmaları, hizmetlerini ücretsiz sunuyordu. Amaç; yeterince bilinilirlik sağlayıp, marka imajlarını karlı bir şekilde kullanmaktı. Tüm teknoloji firmalarının tek hedefi vardı; çabuk büyümek! Ancak evdeki hesap çarşıya uymadı. Beklentiler gerçekleşmeyince, karlılık başlamayınca, yatırımcıların kafasında soru işareti oluştu. Yavaşça sektörden çekilmeye başladılar. Teknoloji hisseleri değer kaybetmeye başladı ve bir balon daha patladı. İşte dot.com balonunun kısa hikayesi…
Krizlerden biri emlak sektöründe diğeri teknoloji… Krizlerin toplam kaybı yaklaşık aynı değerde. Ama denizcilik sektörü emlak krizinde adeta Büyük Buhran tedirginliği yaşarken, dot.com krizinde bu denli etkilenmemişti. Çünkü emlak krizini, dot.com krizinden ayıran üç önemli fark bulunmaktadır. İlki; talebin sürekli artacağı varsayımıyla, mevcut talebin üzerinde gemi inşası. Diğeri, tüketici harcamaları. Üçüncüsü ise, ilk iki farkın aynı anda yaşanmasıdır. Birinci faktör evvelden çokça tartışıldı. Bu nedenle detaylarına girmeyeceğim.
Ama ikinci faktör çok ilgi çekici. Örneğin ABD'de emlak piyasasındaki çöküş perakende tüketimini %8 düşürdü. Teknoloji balonunun ise perakendecilik üzerinde hiç etkisi olmadığı söylenebilir. Hatta 2000 - 2002 arasında perakende tüketimi arttı! Peki, perakendecilik niçin bir krizde düşerken, diğerinde arttı?
Çünkü dot.com krizi, 2003 yılında Çin'in dünya pazarına girişi ile birlikte söndü. Çin, ucuz ürünlerin tüketimini bir hayli pompalamıştı. 2004 yılından sonra tüketimdeki yükseliş daha da hızlandı. Müteakiben, "beş yıllık değişken mortgage oranları" icat edildi. Bununla birlikte tüketim doruk yaptı çünkü insanlara daire kirasından az aylık ödemelerle ev satın alma imkanı tanındı.
Ama 2005’te mortgage'lar, gerçek yüzünü göstermeye başladı. Normal zamanda asla kredi için uygun bulunmayacak ev sahiplerine kredi verilmesi sonucunda bu kişiler ödemelerini aksatmaya başladılar ve evler zorunlu satış veya hacizle pazara geri gelmeye başlayınca yükseleceğine güvenilen fiyatlar düşmeye başladı. 2007 yılına gelindiğinde 2005’te başlamış olan yumuşak düşüş, hezimete dönüştü. Bakalım bu kısa öyküden kimler etkilendi.
2007'de ev fiyatlarındaki düşüşün yarattığı zarar en fazla düşük gelirli ev sahiplerini etkiledi çünkü bu kişilerin böyle bir zararı karşılayacak güçleri yoktu. Teknoloji çöküşünde ise böyle olmamıştı. Yatırımcı için hisselerin düşmesi - yükselmesi doğaldı. Zaten yatırımcılarda bu hareketlerden kar etmeye çalışır. 2001 yılında teknoloji hisselerinin çoğunluğu yatırım firmalarındaydı. Yani kayıp yatırımcılarındı. Bu azınlık da hisselerini borçlanarak almadıkları için harcamalarında kısıntıya gitmek zorunda kalmadı.
Düşük gelirli kesim için sahip oldukları evin değeri, ailenin tüm varlığının en büyük payıdır; yaklaşık %80 civarındadır. Diğer bir deyişle, bu kesimin sahip olduğu hisse senedi ya da tahvil pek azdır, hatta yoktur. Teknoloji hisseleri alan kesimin sahip olduğu emlak yatırımı ise, toplam varlıklarının %20'sinden azdır. Tüm bunlara ek olarak, düşük gelirli kesimin satın aldığı ev değerinin büyük bir kısmını borçlanarak karşıladığı unutulmamalıdır.
Fiyatların düştüğü ortamda borçlu olmak çok tehlikelidir. Örneğin, evin değeri 1000 lira, %80 borçlanılmış. Evin değeri 800 liraya düştüğünde borçlanma oranı %100 oluyor. Ev sahibi için yıkıcı bir durum.
Dolayısıyla, 2007'de başlayan krizde düşük gelirli kesim, yatırımcılara göre elbette daha savunmasızdı. Bu sebeple, tüketimden kısarak zararlarını kapamaya gayret ettiler ve perakende sektöründe düşüş yaşandı. Hatırlarsak, krizin ilk döneminde tüm dünya medyasındaki haberler tüketiciyi daha dikkatli harcamaya yönlendiriyordu. Yani tüketimi azaltmaya… Daha sonra ise, firmalar "tüketimi teşvik edici uygulamalar" ile perakende sektörünü hareketlendirmeye çalıştı. Ama teşviklere gelen olumlu tepkiler zaman aldı. Şimdilerde ise, kriz senaryolarının azalmasıyla perakendecilik eski kötü günlerinden uzak bir konumda.
Perakende sektöründe yaşanan bu dalgalanma ilk değildir. Sürpriz olan, bizim şaşırmamızdır. Biliyoruz ki, konteyner taşımacılığı; tam ve yarı mamul taşımalarının, yani perakende sektörünün performansına bağlıdır. Kısacası, fark burada! Dot.com balonu tüketimi olumsuz etkilemedi, hatta 2003'te Çin'in dünya pazarına girişi ile denizcilikte harikalar diyarına geçiş yaptı. Ama emlak balonunda tüketim olumsuz etkilendi. Emlak sektöründeki çöküş perakende sektörüne sert bir tokat attı ve denizcilik sektörünün mimarisini bozdu.