Yüksek konut maliyeti Güney Kaliforniya’nın en büyük zorluklarını tetikliyor. Gelir konut maliyetlerine yetişmiyor. En az iki nesildir bu durum söz konusu değil ve uygun fiyatlı barınma sorunu da çözüleceğine dair çok az işaret gösteriyor.
Durumu açıkça ortaya koyan “konut yükü” diye bir ölçü var. Son 50 yılda, Los Angeles County’de gelir ve barınma maliyetleri arasındaki artan ve giderek artan dengesizliğin izini sürüyor.
1979’da UCLA arazi uzmanları Leo Grebler ve Frank Mittelbach şunları yazdılar: “Genel, köklü bir kural olarak” bir topluluktaki ev fiyatları, o bölgede yaşayanların “yıllık gelirinin 2 ila 2,5 katını aşmamalıdır”.
On yıl içinde ev fiyatları bu kuralı büyük ölçüde ihlal etmeye başladı. Bugün uygulansaydı, Los Angeles County ortalama geliri 98.200 dolar olan dört kişilik bir hanenin 245.500 dolara mal olan bir evi satın alabileceği anlamına geliyordu. Ancak Redfin’e göre geçen ay ilçedeki ortalama ev fiyatı 980.000 dolardı.
İşler nasıl bu kadar dengesizleşti?
1950’lerde ve 1960’larda Los Angeles’ta müstakil bir ev satın almak ulaşılabilir bir olasılıktı. GI Tasarısı ve Federal Konut Otoritesi (her ne kadar öncelikli olarak beyaz aileler için olsa da) kredilere ve ipotek dolarlarına yardımcı oldu. Ve bölgenin kalkınma yanlısı siyasi iklimi sayesinde ev inşası da zor durumdaydı.
Ancak 1970’lere gelindiğinde yerelden küresele bir dizi faktör denklemi değiştirdi.
Konut fiyatları ilk kez 1970’lerin ortasında gelirin önüne geçti. Analistler bu yükselişi, alıcı havuzunu genişleten ve bir satıcı pazarı yaratan baby boomer kuşağının ev satın alma yaşına ulaşan ilk grubuna bağladı. 1973 petrol krizi ve ardından gelen enflasyon, alıcıları fiyatların daha da yükseleceği korkusuyla ödeme yapmaya itti. Sınırsız talep böylece sadece fiyatlara ayak uydurmakla kalmadı, aynı zamanda onları da artırdı.
Sosyal-demografik faktörler de hesaba katıldı. Kişi başına düşen gelir 1966’dan 1977’ye kadar ikiye katlandı, bunun nedeni kısmen işyerinde daha fazla kadının bulunmasıydı. Federal politikalar kredi ve kredi kararlarında cinsiyet ayrımcılığını ortadan kaldırdığında, iki gelirli aileler daha büyük ipotek kredilerine hak kazanabildi ve bu da daha yüksek fiyatlı evlere olan talebi artırdı.
Daha sonra arsa ve bina maliyetleri artarak fiyatları daha da yükseltti. Ve 1978’de 13. Teklif yasalaştı.
Oylama tedbiri emlak vergilerini ve bununla birlikte belediye hizmetlerine ayrılan finansmanı da kesti. Şehirler ve kasabalar kaybedilen geliri telafi etmek için çabaladı. Şehir planlamacısı ve eski Ventura Belediye Başkanı William Fulton’un gözlemlediği gibi, emlak vergileri çok düşük düştüğünden, yeni emlak projeleri “para kaybettiriyordu”. Bunun yerine belediyeler kârlı satış vergisi geliri elde etmek için perakende satış geliştirme çalışmalarına yöneldi. Öneri 13 böylece konut inşa etmek için güçlü bir caydırıcı unsur haline geldi.
Yükselen yavaş büyüme hareketi konut arzına yeni bir darbe daha koydu. Tek aileli mahallelere çok aileli konutların eklenmesine veya yakınlardaki açık alanlarda yeni gelişmelere direnen ev sahipleri tarafından zorlandı.
Kaliforniya Yasama Analisti Ofisi tarafından yapılan bir araştırma, 2000’li yılların başlarında Kaliforniya’nın kıyı metropol alanlarındaki şehirlerin ve ilçelerin üçte ikisinden fazlasının yavaş büyüme politikalarına sahip olduğunu ve bir topluluk böyle bir politika eklediğinde bunun Ev fiyatlarında yüzde 3 ila 5 oranında artış var. Dahası, R-1 (tek aile) imarının tarihsel ivmesi, çok aileli birimlerin inşasını engelledi.
Bütün bu baskıların sonucu? Los Angeles’ta 1980’den 2010’a kadar nüfus %31,3 artarken konut birimleri yalnızca %20,6 arttı.
Los Angeles’ın giderek artan konut maliyetleri, 21. yüzyılın başında büyük küresel metropol bölgelerindeki eğilimlerle paralellik gösteriyordu; bu da Los Angeles’ın ötesindeki güçlerin de iş başında olduğunu gösteriyordu. 1990’larda ve 2000’lerin başında konut balonu, küresel piyasalarla bağlantılı finans yapıları, küresel sermaye girişleri ve dizginsiz ve yağmacı borç verme ve satın alma çılgınlıklarını tetikleyen düzenlenmemiş bankacılık uygulamaları tarafından yönlendirildi. 2007-09 bankacılık krizi ve Büyük Durgunluk’tan sonra bile Los Angeles’ta ev fiyatları kısa sürede yeniden yükselişe geçti.
Daha geniş bir bakış açısıyla ekonomist Robert Shiller, 1980’lerin sonlarında ve 2000’lerin başlarında Los Angeles dahil olmak üzere dünya çapındaki metropol bölgelerinde artan konut maliyetlerinin izini sürdü. Suçun büyük bir kısmını kontrolsüz satın almayı motive eden “irrasyonel coşkuya” bağladı. Paris, Londra, Sidney ve LA gibi metropol bölgelerinin psikolojik çekiciliği, arazi fiyatlarının artmaya devam edeceği inancını güçlendirdi. Medya bu algıları besledi. Ve konut balonları patladı.
Konut yükü grafiğine bakıldığında 2020’den bu yana yaşanan fiyat artışı gerçekten göz kamaştırıyor. Kent analisti Richard Florida, bunu, özellikle Y kuşağı arasında pandeminin yol açtığı daha fazla konut alanı talebine, genel olarak büyük bir konut sıkıntısına ve belki de en rahatsız edici olanı, son yıllarda ev ve apartman satın alan büyük kurumsal yatırımcıların artan rekabetine bağlıyor. . 2021’de Kaliforniya’daki tüm müstakil evlerin %29’unu satın aldılar ve diğer alıcılardan daha yüksek teklif verme yetenekleriyle fiyatları artırdılar.
Son 50 yılda Los Angeles’ın konut yükü zorlu olmaktan çıkıp sürdürülemez hale geldi. Bunun sonuçları etrafımızda; hızla yükselen kiralar, her yerde görülen evsizlik krizi, konutların aşırı kalabalıklaşması, şehir dışından gelene kadar arabayla gidip gelme sürelerinin artması, Kaliforniya’dan nüfus akışı ve artan servet eşitsizliği.
Çözümlerin hem konut hem de gelir yönünden gelmesi gerekiyor.
Konut arzının arttırılması çok önemli. Bireysel alıcıları kurumsal rakiplerden koruyan, uygun fiyatlı konut üretiminin devam etmesini sağlayan ve soylulaştırmaya karşı koruma sağlayan politikalar buna eşlik etmelidir.
Daha da önemlisi, konutların yeniden satın alınabilir hale getirilmesi için ücret ve maaşların önemli ölçüde artması gerekiyor. Film stüdyolarından otellere, hastanelere ve lojistik firmalarına kadar bölgemizdeki büyük işverenlerin konut yükü grafiğine uzun uzun bakmaları ve aradaki farkı genişletmede kendi rollerini görmeleri gerekiyor. Yazarlar Birliği ve aktörlerin grevleri, Burada Birleşin Yerel 11 konaklama sektörü grevi ve Kaiser Permanente sağlık çalışanlarının geçen hafta yaptığı grev oyu doğrudan Los Angeles’ın konut yüküne işaret ediyor.
Geliri barınma maliyetiyle eşleştirme mücadelesi, Los Angeles yaşamının hızlı ve vicdani tazminat gerektiren kaçınılmaz bir gerçeğidir.
Becky Nicolaides, Kaliforniya ve Batı’daki Huntington-USC Enstitüsü’nde araştırma görevlisidir ve Oxford University Press’ten çıkacak olan “Yeni Banliyö: 1945’ten Sonra Los Angeles’ta Çeşitlilik Nasıl Yeniden Yapılandı” kitabının yazarıdır. 1950’den 2010’a kadar demografiye ayrıntılı bir bakış sunan kitap için toplanan veri seti, gelecek yıl USC kütüphaneleri tarafından çevrimiçi olarak yayınlanacak.