I- GİRİŞ
Türkiye sınırları içinde bulunan binalar için ödenecek emlak vergisinin mükellefi;
- Binanın maliki (sahibi),
- Varsa intifa hakkı sahibi (1),
- Her ikisi de yoksa, binaya malik gibi tasarruf edenlerdir.
Eğer, bir binanın hem sahibi hem de intifa hakkı sahibi varsa, bina vergisinin mükellefi, intifa hakkı sahibidir. Başka bir anlatımla, bina vergisinin mükellefi, öncelikle intifa hakkı sahibidir. Eğer intifa hakkı sahibi yoksa, binanın maliki, bina vergisi mükellefi olacaktır. Hem intifa hakkı sahibi hem de binanın maliki yoksa, bu durumda binaya malik gibi tasarruf eden kişi, bina sahibinin mükellefi olacaktır (2).
Ancak, alım satıma konu olan binanın, alıcıya teslim edilip, alıcının tasarruf ve kullanımına sunulmuş olmakla birlikte tapusunun, çeşitli nedenlerle ileride verilecek olması durumunda, binanın emlak vergisi mükellefinin kim olduğu duraksamalara neden olmaktadır.
Benzer durum, yapı kooperatiflerinin üyelerine tahsis ettikleri, üyelerinin tasarruf ve kullanımına terk etmekle birlikte, henüz tapusunu üyelerin üzerine geçirmedikleri binalar için de söz konusu.
Bu makalede, satın alanın veya kooperatif üyesinin kullanım ve tasarrufuna terk edilen ve tapuları ileri bir tarihte verilecek olan binaların emlak vergisi mükellefinin kim olduğu konusu irdelenecektir.
II- BİNA VERGİSİNİN MÜKELLEFİ
Giriş bölümünde de belirtildiği üzere, bina vergisinin mükellefi sırasıyla; varsa intifa hakkı sahibi; intifa hakkı sahibi yoksa binanın maliki; her ikisi de yoksa, binaya malik gibi tasarruf eden kişi olacaktır.
Diğer yandan, Emlak Vergisi Kanunu’nun vergi değerini tadil eden sebepleri belirleyen 33. maddesinin altıncı fıkrasında, bina veya arazinin mükellefinin değişmesi, vergi değerini tadil eden sebepler arasında sayılmıştır.
Aynı Kanun’un 9. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde de, bina vergisi mükellefiyetinin, Emlak Vergisi Kanunu’nun 33. maddesinin (1) ila (7) numaralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, bu değişikliğin vuku bulduğu tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacağı hükme bağlanmıştır.
Gayrimenkullerin devir ve teslimi de, tapuya tescil ile hüküm ifade etmektedir.
Buna göre, satın alınan veya yapı kooperatifi tarafından üyelerine tahsis edilen ve tapusu ileri bir tarihte verilecek olan binaların maliki (sahibi), binayı satan veya yapı kooperatifi olduğundan, bu binaların emlak vergisi mükellefi satıcı veya yapı kooperatifleri olacaktır.
Bir ticari işletme tarafından inşa ettirilen ve daha sonra sahiplerinin kullanım ve tasarrufuna terk edilen ve tapuları ileride verilecek binaların emlak vergisi mükellefinin kim olduğu ile ilgili olarak Maliye Bakanlığı tarafından verilen bir Özelge’de de;
“... söz konusu binaların maliki, dolayısıyla emlak vergisi mükellefinin binaları inşa eden ticari işletme olduğundan, bu binalarla ilgili olarak tahakkuk edecek emlak vergisinin anılan işletme tarafından ödenmesi gerektiği, söz konusu binalarla ilgili olarak kullanım ve tasarruflarına terk edilen şahıslar adına tapu verilmesi halinde, bu şahısların emlak vergisi mükellefiyetinin, adlarına tapu verildiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacağı” belirtilmiştir (3).
III- SONUÇ
Satın alınan veya yapı kooperatifi tarafından üyelerine tahsis edilen ve tapusu ileri bir tarihte verilecek olan binaların maliki (sahibi), binayı satan veya yapı kooperatifi olduğundan, bu binaların emlak vergisi mükellefi satıcı veya yapı kooperatifleri olacaktır.
Söz konusu binalarla ilgili olarak kullanım ve tasarruflarına terk edilen şahısların emlak vergisi mükellefiyeti, adlarına tapu verildiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacaktır.
* YMM
(1) İntifa Hakkı; Yararlanma Hakkı; başkasına ait bir malda, kullanma ve ürünlerinden yararlanma yetkilerine sahip olmayı içeren irtifak hakkı çeşidi; örneğin bir ev üzerinde intifa hakkına sahip olan, o evin kiralarından yararlanır, evin maliki ise yalnızca çıplak mülkiyete sahiptir.
(2) Şükrü KIZILOT-Ekrem SARISU-Sezgin ÖZCAN-Zuhal KIZILOT, Gayrimenkul Rehberi, Yaklaşım Yayınları, Ankara 2005, s. 354
(3) MB’nin 06.01.2005 tarih ve B.07.0.GEL.0.66/6652-320/537 sayılı Özelgesi’nin tam metnine Yaklaşım’ın elinizde bulunan sayısının “Özelgeler ve İç Genelgeler” bölümünde yer verilmiştir.