- Evrak
- Gelir, Gider ve Mülk Yönetimi ile İlgili Belgeleri Toplayın
- Kar Potansiyelini Belirle
- Bakım
- Genel ipuçları
- Piyasaya Ne Zaman Girmeli?
Kiralık mülkünüzü satın alırken bazı adımlar atmanız gerektiği gibi, kiralık mülkünüzü satışa çıkarmak istediğinizde de bazı hazırlıklar yapmalısınız. Kendinizi ve mülkünüzü hazırlamanız, mülkünüzü hızlı bir şekilde ve en yüksek dolara satma şansınızı en iyi şekilde değerlendirmenize yardımcı olacaktır. Mülkünüzü piyasaya sürmeden önce atmanız gereken adımlar.
Evrak
Gelir ve gider raporu:Kiralık mülkünüzü satışa çıkarmadan önce tüm finansal bilgilerinizin bulunduğundan emin olmak istersiniz. Bir gelir ve gider raporu hazırlamak size ve potansiyel alıcılara mülkünüzün değerinin daha iyi bir resmini verecektir.
Gelir: Bu gelir ve gider raporuna dahil edildiğinde, tesis tarafından elde edilen tüm gelirleri aylık ve yıllık olarak kaydetmek isteyeceksiniz. Bu, kiracının aylık kira ödemelerini ve mülkünüz üzerinde bir reklam panosuna veya cep telefonu kulesine sahip olacak kadar şanslıysanız, park yerlerinden, çamaşır ve kurutma makinesinden ek kiralar veya ödemeler içerebilir.
giderler: Gelir ve gider raporunda ayrıca yıl için harcadığınız para da bulunmalıdır. Bu şunları içerebilir:
- Emlak vergileri
- Sigorta ödemeleri
- Su ve Kanalizasyon Ücretleri: Kamu hizmetlerinden siz sorumlusunuz.
- Elektrik Ücretleri: Kamu hizmetlerinden siz sorumlusunuz.
- Gaz Ücretleri: Kamu hizmetlerinden siz sorumlusunuz.
- Petrol Ücretleri: Kamu hizmetlerinden siz sorumlusunuz.
- Bakım: Çoğu yatırımcı ve / veya Emlakçi, bakım için bir yüzde tahmin edecektir. Geleneksel olarak, bu miktar brüt işletme gelirinin yüzde beşidir. Bakım maliyetleri, mülkün büyüklüğüne, mülkün yaşına ve dış alan miktarına göre değişecektir. Çevre düzenleme maliyetleri, eski veya arızalı armatürlerin onarımı veya değiştirilmesi maliyetleri, kapı kilitleri, pencereler, çatlak fayanslar, sıhhi tesisat kaçakları, çatı kaçakları veya titrek parmaklıklar gibi şeyleri içerebilir.
- Boşluk Maliyetleri: Yatırımcıların çoğu, bir boşluk faktörünü de hesaba katacaktır. Mülkiyet türüne bağlı olarak, bu sayının brüt işletme gelirinin yüzde beş ila on arasında olmasını bekleyebilirsiniz. Boşluk masrafları, kiralamanıza reklam vermek gibi mülkün pazarlanmasına ilişkin maliyetleri ve vergi ve sigorta gibi mülkün elde tutulacağı maliyetleri içerebilir.
Gelir, Gider ve Mülk Yönetimi ile İlgili Belgeleri Toplayın
Gelir ve gider raporuna ait kalemler:Kiralık mülkünüzü satışa çıkarmadan önce, gelir ve gider raporuna dahil ettiğiniz kalemlerin basılı kopyalarını bulmak isteyeceksiniz. Bu açıklamaları bir önceki yıldan toplamak isteyeceksiniz. Bu, tüm faturaları, sigorta beyanlarını, emlak vergilerini, ipotek ödemelerini, kira ödemelerini, bakım masraflarını vb. İçerebilir.
Bu makbuzların tümünü bilgisayara taramalısınız ki dijital bir kopyasını da almalısınız. Bu, zaten elektronik olarak elinizde bulundurmanız gerektiğinden talep edilmesi durumunda, olası bir alıcıya, avukata veya Emlakçıya bir eşya göndermeyi kolaylaştıracaktır.
Uygulanabilir tüm kiraların kopyaları:Mevcut kiracılar için tüm kira sözleşmelerinin kopyalarını almak isteyeceksiniz. Bu, mevcut kira ödemesini ve kira süresinin uzunluğunu doğrulamak için kullanılacaktır.
Mülkte yapılan son iyileştirmelerin listesi:Son yıllarda tesiste yapılan iyileştirmelerin bir listesini bir araya getirmelisiniz. Mesela, yeni bir çatıya yerleştirdiniz mi, ocağı değiştirdiniz mi ya da mutfağı yenilediniz mi? Ayrıca, çalışmanın yapıldığı yaklaşık tarihi ve muhtemelen iyileştirmenin yaklaşık değerini dahil etmek isteyeceksiniz.
Gelişmeler listenize, açıklayıcı sıfatlar eklemek isteyeceksiniz. Örneğin, yenilenmiş mutfak demek yerine, gri çalkalayıcı tarzı dolaplar, kutup beyazı granit ve eğimli metro backsplash gibi yenilenmiş mutfak demek daha çekici olabilir.
Ek olarak, yapılan işin herhangi bir kanıtını da bulmalısınız. Bu, faturaların kopyaları, iş sözleşmeleri veya diğer makbuzlar olabilir.
Emlakçı, mülkünüz için liste ayrıntılarını bir araya getirirken bu iyileştirmeler listesini kullanır. Bu nedenle, bu liste mümkün olduğunca ayrıntılı olmalıdır.
İzinlerin kopyaları:Yapmak isteyeceğiniz ilk şey, mülkünüz üzerinde açık izin bulunmadığından emin olmaktır. Şehrinize bağlı olarak, bu talebi şahsen, telefonla veya çevrimiçi olarak yapabilirsiniz. Bu açık bir kamu kayıtları isteği olarak bilinir.
Mülkte açık izin varsa, satıştan önce bunları kapatmanız gerekebilir. Hangi işin tamamlanması gerektiğine karar vermeniz, işi tamamlamak için lisanslı bir yüklenici kiralamanız ve ardından şehirden bir müfettişin dışarı çıkması ve izinlerin kapatılabilmesi için işin kodlanması için yapıldığını doğrulamanız gerekir.
Mülkte daha önce tamamlanmış olan tüm işler için tüm izinlerin kopyalarını almalı veya almalısınız. Şehriniz, mülk için kaydedilen tüm izinlerin kopyalarını size verebilmelidir.
Kar Potansiyelini Belirle
Mülkünüzü satarsanız, potansiyel olarak ne kadar para kazanabileceğinizi belirten bir oyun alanı bulmak için mali durumunuzu değerlendirmelisiniz.
1. İpoteğinize ne kadar borçlusunuz? Ön ödeme cezalarınız var mı?
2. Mülkünüzün satışı sırasında sorumlu olacağınız kapanış maliyetlerini bilin. Buna satışta emlak vergisi, satışta emlak komisyonu, kayıt ücreti ve avukatlık ücreti dahildir.
3. Mülkiyet için vergi matrahınızın ne olduğunu öğrenin, böylece ne kadar vergi borcunuz olacağını bilirsiniz. Vergi esasınızın ne olduğunu belirlemek için muhasebecinizle görüşün.
Genel olarak, temeli, belirli bir yılda, satın alma fiyatı, kapanış maliyetleri ve iyileştirmeler gibi, belirli bir yılda yazılmayan mülklere girilen harcamaların tümü, eksi yıllar içinde amortismana ne kadar indirim yaptınız?.
4. Mülkünüzün kaba piyasa değerinin ne olduğunu bilin. Geçen yıl bölgenizde satılan iki veya üç karşılaştırılabilir mülk bulmalısınız. Mülkünüzün satması gereken fiyat aralığı hakkında kabaca bir fikir edinmek için bu sayıları kullanabilirsiniz.
5. Mülkünüzün piyasa değerini, eksi ipoteğinizde bıraktığınız tutarı, satışta ne kadar para harcayacağınızı belirlemek için mülkünüzün satış maliyetlerini düşürün.
6. Daha sonra, sermayeye ne kadar para ödeyeceğinizi belirlemeniz gerekir. Bunu yapmak için mülkünüzün satış fiyatını eksi hesapladığınız vergi matrahını alırsınız. Bu miktar, sermaye kazancı vergileri için neye borçlu olduğunuzu belirler. Muhasebecinizle konuştuğunuzdan emin olun, çünkü satışta çok az para ile uzaklaştığınız senaryolar olabilir, ancak mülkün mülkiyeti boyunca alınan amortisman indirimleri nedeniyle sermaye kazancı vergisine önemli ölçüde daha fazla borçlusunuz.
Bakım
Ertelenmiş Bakım: Satıştan önce mülkünüzü olabildiğince iyi görünmesini sağlamak istersiniz. Şimdi ertelediğiniz bakım sorunlarını çözme zamanıdır. Bu, ortak alanların boyanmasını, peyzajın iyileştirilmesini veya temyiz çekiciliğini, akan tuvaletleri veya musluklardaki küçük damlamaları sabitlemeyi içerebilir.
Sermaye İyileştirmeleri:Ayrıca, satıştan önce herhangi bir sermaye iyileştirmesi yapmanın buna değip değmeyeceğini belirlemeniz gerekir. İyileştirme, maliyetlerinden daha büyük bir getiri sağlayacak mı? Örneğin, mülkün üzerine piyasa oranından daha düşük bir değer için yeni bir çatı koyabiliyor musunuz?
Mülkiyete daha fazla para yatırmak mantıklı geliyor mu? Bu tür iyileştirmeler yapmazsanız, satış olasılığını azaltır mı? Kötü bir çatı, çürüyen güverte veya duvarlardaki delikler mülk satın almasını engeller mi?
Genel ipuçları
Kiracılara bildir: Kiralık mülkünüz gerçekten piyasadayken, potansiyel alıcıların mülkü görüntülerken en az bir kiralama birimine girmeleri gerekir. Bu nedenle, mülkü satışa sunduğunuzu kiracılara nasıl ve ne zaman bildireceğinize karar vermeniz gerekecektir. Mülkünüzün büyüklüğüne bağlı olarak, mülkünüzü satma niyetinizi tüm kiracılara bildirmeniz gerekmeyebilir. Sadece dairelerini potansiyel alıcılara göstermek istediğiniz kiracılara bildirmeniz gerekecektir.
Bazen kiracılar mülkün satılacağını duyunca korkuyorlar. Satıldıklarında yerlerinden olmaları konusunda endişeleniyorlar. Ayrıca, yeni bir ev sahibinin mülkü nasıl idare edeceğinden endişe ediyorlar. Bazı kiracılar da bunu makul ve makul olmayan meseleler için ev sahibine karşı havalandırma yapmak için bir fırsat olarak kullanacaklar, bu nedenle kiracıların potansiyel alıcılarla etkileşime girmesine izin verme konusunda dikkatli olun.
Boş pozisyonları doldurunuz:Satıştan önce, mülkünüzde yüzde 100 doluluk olacaktır. Bir boş yeriniz varsa, boş yeri çabucak doldurmaya çalışmak için köşeleri kesmeyin. Tam tarama sürecinizi takip ettiğinizden emin olun.
Mülkünüz hızlı bir şekilde satılmazsa, mülkünüze hangi kiracıyı koyacağınız ile sıkışıp kalacaksınız. Ayrıca, mülkte en iyi şekilde görünmesi gerektiğinde mülke zarar verebilecek sorunlu kiracıları yerleştirmek istemezsiniz. Boş bir birime sahip olmak, kötü bir kiracı ile meşgul olandan daha iyidir.
Röportaj Emlakçılar:Kiralık mülkünüzü listelemek için bir Emlakçı bulmanız gerekecektir. Daha önce birlikte çalıştığınız ve rahat hissettiğiniz bir Emlakçınız varsa, o zaman hepiniz hazırsınız.
Aksi takdirde, birkaç Emlakçı ile görüşmeniz gerekecektir. Mülk tipi ve satışını yaptığınız alanda uzmanlaşmış Emlakçıları aramak önemlidir. Tek aile evleri veya kınamak, çok özel bir kişiye ihtiyaç duymayabilir, ancak bir çok aileye, bir perakende mülk, karma kullanımlı bir mülk veya daha başka benzersiz yatırımlar için, satmaya çalıştığınız mülk satışında başarılı olan birini aramak istersiniz. Avukatların boşanma, vergi çekiciliği veya şirket hukuku gibi belirli alanlarda uzmanlaştığı gibi düşünün.
Piyasaya Ne Zaman Girmeli?
Yatırım amaçlı gayrimenkuller, konut sahiplerine konut satışı ile aynı kurallara uymaz. Aileler yeni okul yılından önce yeni evlerine girmeye çalıştıkları için, normal konut piyasası ilkbaharda en güçlüsüdür.
Genel olarak, yılın herhangi bir zamanında satış için bir yatırım amaçlı gayrimenkul koyabilirsiniz. Tatillerde veya yaz aylarında daha az aktivite görebilirsiniz.