Bir ev kiralayıp yeni bir yere taşınmayı planlıyorsunuz ya da yatırım amacıyla aldığınız evinizi kiralamak istiyorsunuz... Eğer kiracıysanız ev sahibiyle, ev sahibiyseniz de kiracıyla şartlarda anlaştıktan sonra kiralama işlemini gerçekleştirebilirsiniz. Bu aşamada ilk ve en önemli adım ise kira sözleşmesi imzalamaktır. Şimdi, hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını korumak amacıyla imzalanan ve kira kontratı olarak da bilinen kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gerekenleri ve önemli hususları anlatmaya başlayalım.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin kiralananın kullanılmasını ve kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Konut kiraları açısından Türk Borçlar Kanunu özel hükümler düzenlemiş ve 339. Madde vd. bu hususları özel olarak düzenlemiştir. Taraflar, kanunun emredici olarak düzenlediği ve tarafların aksine bir düzenleme yapmasına izin vermediği hükümler haricinde kira sözleşmesinde bir çok konuyu serbestçe düzenleyebilirler. Kira kontratının geçerlilik süresi, yapılan anlaşmaya göre değişiklik gösterebilir. Kira sözleşmesi; kiralama ile ilgili bilgiler, kiralanan mülk ile teslim edilen demirbaşlar ve kira sözleşmesi ile genel ve özel koşullar olmak üzere 3 bölümden oluşur.
Kira kontratının geçerlilik süresi, yapılan anlaşmaya göre değişiklik gösterebilir. Kira sözleşmesi; kiralama ile ilgili bilgiler, kiralanan mülk ile teslim edilen demirbaşlar ve kira sözleşmesi ile genel ve özel koşullar olmak üzere 3 bölümden oluşur.
Kiralama ile ilgili bilgiler bölümü, kira sözleşmesinin en önemli ve eksiksiz doldurulması gereken sayfası olarak kabul edilir. Bu bölümde kiralanacak mülkün cinsi (ev, iş yeri vb.), adresi, mülk sahibinin ikamet adresi ve iletişim bilgileri, kiralanacak mülkün açık adresi, kiralama başlangıç ve bitiş süreleri, aylık ve kontrat süresince alınacak yıllık toplam kira bedeli belirtilir.
Kiralama ile ilgili bilgiler bölümü, kira sözleşmesinin en önemli ve eksiksiz doldurulması gereken sayfası olarak kabul edilir. Bu bölümde kiralanacak mülkün cinsi (ev, iş yeri vb.), adresi, mülk sahibinin ikamet adresi ve iletişim bilgileri, kiralanacak mülkün açık adresi, kiralama başlangıç ve bitiş süreleri, aylık ve kontrat süresince alınacak yıllık toplam kira bedeli belirtilir.
Kiralanan mülk ile birlikte verilen demirbaşlar bölümü, ev ile birlikte kiracıya sunulan eşya ve ürünleri kapsar. Kombi, ev eşyalı ise mobilya listesi bu alanda yer almalıdır. Ayrıca apartman yönetimi ile ilgili olan aidat bilgisi de bu alanda yer alır. Eşya ve demirbaşlarda ileride herhangi bir sorun yaşanmaması için eşya ve demirbaşların fotoğraflarının da sözleşmeye eklenmesi uygun olacaktır.
Kira sözleşmesi ile ilgili genel ve özel koşullar kısmında ise kontrat sözleşmesinin diğer bölümlerinde yer verilmemiş, kiracı ve mülk sahibi arasındaki özel koşullar yer alır. Örneğin; kiralık ev ya da iş yerleri için, Borçlar Kanunu 322. maddesi uyarınca kiraya verenin yazılı açık rızası bulunmadıkça kiracının kiralanan mülkü 3. bir şahsa kiraya veremeyecek olması, kira sözleşmelerine de sık eklenen koşullardan biri olduğunu, birkaç kira sözleşmesi örneği incelediğiniz takdirde bile görebilirsiniz. Bunun yanı sıra, kiralanan yerin hangi amaçla kiraya verildiği ve bu sadece bu maçla kullanabileceği (örneğin konut nitelikteki yerin işyeri olarak kullanılamaması gibi), su, elektrik, ısınma ve aidat gibi giderlerin kiracı tarafından karşılanacağı, kira artış oranının ne olacağı önemle belirtilmelidir.
Kira kontratı imzalarken bazı noktalara dikkat ederek, ileriki zamanlarda karşılaşabileceğiniz olumsuzlukların önüne geçebilirsiniz. Şimdi, kira kontratı yaparken dikkat edilmesi gerekenleri sıralayalım:
Kira bedellerindeki artışlar, enflasyonun başlıca kalemlerinden birini oluşturmaktadır. Bu nedenle kanun koyucu, TÜRK PARASI KIYMETİNİ KORUMA HAKKINDA 32 SAYILI KARAR’a 13 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren değişiklikle döviz cinsinden yapılan bazı sözleşmeler açısından sınırlama getirmiştir. İlgili değişikliğe göre; Türkiye’de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarında …. her türlü gayrimenkul kiralama, sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.
Dolayısıyla bu tarihten itibaren kira sözleşmelerinde döviz cinsinden yapılacak anlaşmalar geçersiz sayılacaktır. Daha önceden yapılmış anlaşmalar ise Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın yayınladığı bir tebliğ ile belirli kurlardan Türk Lirasına çevrilecektir.
Yukarıda bahsettiğimiz üzere kira bedelleri ve enflasyon arasında yakın bir ilişki bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi ile kira artış oranına üretici fiyat endeksi ile bir sınırlama getirilmişti. Buna göre, konut kiralarında yapılacak artış sınırlandırılmıştı. Genelde ev sahipleri de en üst sınırdan artışı talep ettiği, ve üretici fiyat endeksinin de yükselmesi sebebi ile bu artış oranları enflasyona da büyük oranda etki etmekteydi. Bu nedenle Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesine yapılan değişiklik ile yıllık artış oranı, üretici fiyat endeksine göre daha düşük olan, tüketici fiyat endeksi ile sınırlandırılmıştır. Tarafların daha yüksek bir oran yazması halinde bu oran geçerli olmayacaktır. Ancak unutmamak gerekir ki, bu oran artışın en üst sınırını belirttiğinden, taraflar bu oranın altında olmak kaydıyla başka bir artış oranı da belirleyebilirler.
Ev sahibi açısından en büyük risk, kiracının kira bedellerini ödeyememesi ve kiracıyı tahliye edene kadar önemli bir gelir kaybına uğramasıdır. Bu nedenle ev sahipleri genellikle sözleşme imzalanırken bir kefilin olmasını da şart koşmaktadırlar. Ancak 2012 yılında yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu kefaletin geçerli olması için çeşitli düzenlemeler getirmiştir. Kira sözleşmelerinde bu düzenlemelere riayet edilmemesi sebebi ile çoğu kefalet geçerli olmamaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 583. Maddesine göre kefaletin geçerli olması için aşağıdaki şartlar yerine getirilmelidir;
Bu şartlar yerine getirilmediği takdirde kira sözleşmesindeki kefalet geçerli olmayacaktır.