YARGITAY UYGULAMASINDA İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVALARI
Kiraya veren veya malik kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmektedir. TBK 350/1’de "Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa…. belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’" şeklinde düzenleme yapılmıştır.
Kiraya veren veya malik kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmektedir. TBK 350/1’de "Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa…. belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’" şeklinde düzenleme yapılmıştır.
Dava açıldığında ihtiyacı bulunanın konut ihtiyacının bulunması, bu ihtiyacın ise gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava sonuna kadar ihtiyacının devam etmesi ve ihtiyacında her türlü delil ile kanıtlanması gerekir. Kiraya verenin kirada oturması gereksinime karine oluşturur.[1]
Boş ve oturulacak bir evi bulunan kiraya verenin kirada olan dairenin tahliyesinin istenmesi samimi olarak kabul edilmemelidir. Nişanlılık ise tek başına kiralananın tahliyesi için yeterli değildir. Ayrıca nikah veya düğün gününün alınması, davetiyelerin basılması, buna ilişkin belgelerin dosyaya ibraz edilmesi gerekir. Kendi evinde oturan ihtiyaçlının halen oturduğu evin kendisine yetmediğinden sebeple kiralanan yerin tahliyesini isterse, mahkemece her iki dairede kıyaslama yapılarak hangisinin üstün vasıfta olduğuna karar verilmelidir.
Ergin olan çocuğun ise ailesinden ayrı yaşama hakkı bulunduğundan, bu kişinin ihtiyacı için tahliye davası açılabilir. Doğmayan ihtiyaç için tahliye kararı verilemese de yakın zamanda gerçekleşecek, gereksinimler için de tahliye davası açılabilir. Örneğin: Askerden gelecek çocuğu veya evlenecek çocuğu için, böyle bir durumda askerde olup olmadığı veya yakın zamanda terhis olup olmayacağının araştırılması gerekir.
Yurt dışında yaşayan vatandaşın iznini geçirmek için konut ihtiyacı veya yazlık ihtiyacı için açılan davada da ihtiyaç kanıtlandığında ihtiyacın samimi olduğu kabul edilmelidir.
Davanın süresinde açılıp açılmadığı ve taraf teşkili kamu düzenini ilgilendirdiği için resen göz önüne alınmalıdır.
DAVA HAKKI
Dava hakkı kural olarak sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiraya veren ile malik aynı kişi ise kiraya veren sıfatıyla sahibi eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanunu gereği bakımı ile yükümlü olduğu kişilerin konutu ihtiyacı için dava açma hakkı vardır.
Elbirliği mülkiyetinde geçerli olan kira sözleşmesi, ortakların tamamınca imzalanan sözleşmedir. Ancak elbirbiliği mülkiyetine tabi bir taşınmazı ortaklardan birinin kiraya vermesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Böyle bir sözleşme iptal edilinceye kadar geçerlidir. Kiraya veren ortağın kiraya veren sıfatıyla dava açma hakkı vardır fakat sözleşmeye taraf olmayan ortakların gereksinim sebebine dayalı tahliye davası açabilmeleri için tüm ortakların birlikte dava açması zorunludur.
Paylı mülkiyette ise geçerli olan sözleşme pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılan sözleşmedir. Ancak paylı mülkiyette paydaşlardan birinin kiraya vermesi halinde; kiraya veren paydaşın dava açma hakkı vardır. Kiraya veren durumunda olmayan paydaşların ise pay ve paydaş çoğunluğunu sağlaması gerekir.
DAVA AÇMA ZAMANI
Belirli süreli sözleşmelerde : Konut ve çatılı iş yeri sözleşmelerinde belirli süreli olarak kiraya verilmiş ise tahliye davası, kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren TBK 350 maddesine göre, 1 ay içinde açılır. Davanın süresinde açılıp açılamadığının denetlenebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresinin belli olması gerekir. Eğer kiraya veren sözleşme süresi içerisinde veya en geç 1 aylık dava açma süresinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi TBK 353 Maddesi uyarınca bir kira yılı uzar.
Belirsiz süreli sözleşmelerde: Başlangıcı belli süresi belli olmayan sözleşmelerde kiraya veren kiraya ilişkin genel hükümlere göre, fesih dönemine ve fesih bildirimi için ön görülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
İÇTİHATLAR
1- Davacının, halen kendisine ait oturduğu yeri, kiracıya teklif etmemesi halinde ihtiyaç iddiasının samimi olmadığının kabulü gerekir.
Davacı, hastalığı sebebiyle oturduğu yerin sıhhatine uygun olmadığını, bu sebeple kiralanana ihtiyacı bulunduğunu iddia etmiş, bu husus doktor raporu, yapılan keşif neticesi verilen bilirkişi raporu ile sabit olmuştur. Davacının halen oturduğu yeri davalıya teklif edip etmeyeceği sorulmak, teklif ettiği ve davalı da kabul eylemediği takdirde tahliyeye, aksi takdirde davacı iyiniyet sahibi olamayacağından davanın reddine karar verilmesi gerekirken bu yolda işlem yapılmaksı- zın davanın reddine karar verilmesi usulsüz olmakla hükmün BOZULMASINA.
2- Davacının, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde evinde kalmak isteği doğal hakkıdır.
Yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye`ye geldiğinde kalmak üzere açılan boşaltma davasında ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir….
Davacının köydeki baba evinin çok küçük ve aile nüfus sayısı itibariyle yetersiz bulunduğu anlaşıldığı gibi eş ve 6 çocuk ile birlikte otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmenin aile bütçesine getireceği külfetin ağırlığı da aşikardır. Yıllarını çalışarak yurt dışında geçirmiş, belirli bir ekonomik birikime ulaşmış, bu birikimi ile bir mesken edinmiş olan kimsenin, yurt ve akraba özlemi duyacağı, çocuklarının da mümkün olduğu oranda vatanından kopmamalarının arzu edebileceği gayet doğal görülmelidir.
Davalı kiracı, bunun aksini kanıtlamak için herhangi bir delil de göstermiş değildir. Kaldı ki, 6570 sayılı Yasa, kiralayanın ihtiyaç sebebi ile kiralananın boşaltılmasından sonra muayyen bir süre içerisinde bu yeri başka bir şahsa yeniden kiraya vermesi halinde cezai müeyyideyi de getirmiştir. Bu durumda, davacının içerisinde bulunduğu özel şartları itibariyle, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye`ye geldiğinde kalmak üzere açılan bu boşaltma davasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir.
Yargıtay HGK 1992/6-667 E, 1992/755 K, 23.12.1992 T.
3- Reşit olan çocuğun ayrı yaşama hakkı bulunduğundan, ihtiyacı için tahliye davası açabilir.
Dava konut ihtiyacı nedeni ile tahliye istemidir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili müvekkilinin oğlunun askerliğini yaptığını, işini kurduğunu ayrı oturmak istediğini ve evleneceğini belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını amacın aşın kira parası sağlamak olduğunu ileri sürerek davanın reddini istemiştir. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaç iddiasını doğrular mahiyette beyan da bulunmuşlardır. Günün koşullarına uygun kira artırma talebinde bulunulması kiralayan veya mal sahibinin yasal hakkı olduğundan bu durumu aleyhe yorumlamak mümkün değildir. Dava davacının oğlunun reşit olup, ayrı yaşama koşuluna da bağlandığına göre evlilik olayının gerçekleşmesi davanın kabulüne engel olmaz. Bu bakımdan kiralananın tahliyesine karar verilmek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi hatalı görüldüğünden hükmün BOZULMASI gerekmiştir.
4- Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir
Uyuşmazlık konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verillmiş, hüküm davalı ve davacı tarafından temyiz edilmiştir. 6570 sayılı Yasanın 7/b ve c maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının İİK.nun 272. maddesinin kıyasen uygulanması suretiyle kira sözleşmesinin bitimini takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Daha önce veya bu bir aylık süre içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceğine iliş- kin tahliye iradesi kiracıya bildirilmiş ise bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir. Olayımıza gelince; davaya konu ve hükme esas alınan 4.4.1997 başlangıç tarihli Abdullah Danışman ile davalı arasında imzalanan kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı davalıya çekmiş olduğu temerrüt ihtarnamelerinde dönem sonunu 4.4.2007 olarak gösterdiğinden sözleşme süresinin 1 yıl olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda 27.2.2007 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Mahkemece davanın süre yönünden reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır
5- Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir
Dava, iktisap ve mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili yargılama aşamasında sunduğu dilekçesinde, davacının 16/05/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile başka bir taşınmazda kiracı oldu ğunu bu nedenle davacının ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar veril- mesini talep etmiştir. Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6098 Sayılı TBK.nun 350. maddesinde sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarih- te ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davanın ispatına yönelik tanık delili bildirilmediğinden bahis- le davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.