Gayrimenkul Satış Vaadi Nedir?
- Kavram ve hukukî niteliği
Gayrimenkul satış vaadi, bir tarafa veya iki tarafa, bir gayrimenkulün satış akdinin yapılmasını istemek hakkını sağlayan bir ön akittir. Asıl satış akdi yapılmasını istemeye hakkı olan taraf bu isteğini karşı tarafa beyan edince, yenilik doğurucu bir hakkın kullanılması niteliğinde olan bu beyan karşısında karşı tarafın asıl akdi yapma borcu doğar. Borçlar Kanunu”nun 213. maddesi gereğince, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması, ancak resmi şekilde yapılmasına bağlıdır.
Gayrimenkul satış vaadine konu olan taşınmaz, tapuda kayıtlı olmalıdır. Bu sözleşmede, satıcının malik olması zorunlu değildir. Bir kimse, başkasının taşınmazının satışını da vaat edebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların yükümlülükleri belirlenmiş veya belirlenebilir olmalıdır.
Eğer satıcı henüz tapu devri gerçekleşmeden, taşınmazı üçüncü kişiye satıp devrederse, sözleşmenin ifasını kendi kusuruyla imkansız hale getirdiği için, BK 96 madde gereğince olumlu zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Alıcı bu durumda satış bedeli ile MK”nın 907 maddesi gereği eğer satış vaadi sözleşmesi ile birlikte taşınmaz teslim edilmiş olsaydı bir takım zarurî ve faydalı masraflar yapmış ise bunların bedelini de isteyebilir. Ancak taşınmazdan elde edilen semereler mahsup edilir. Satıcının kusuru olmadan borcun ifası imkansız hale gelmiş ise, BK”nın 117″nci maddesi gereği satıcının borcu ortadan kalkmakla birlikte, eğer sözleşmenin ifası, kusur olmaksızın imkansızlaşmış ise fakat borçlu kusuru olmaksızın imkansızlaşan edimin yerine başka bir menfaat sağlamış ise (ikame değer), borç ilişkisi sona ermez. Sorumluluk ikame değer üzerinde devam eder.
- Şekil
1512 sayılı Noterlik Kanununun 60″ncı maddesi gereğince, gayrimenkul satış vaatlerine ait resmî senetleri düzenleme yetkisi noterlere tanınmıştır. Tapu Kanununun 26″ncı maddesine göre, tapu sicil memurları da bu konuda yetkilidir.
MK 634 mülkiyetin nakline yönelik sözleşmelerin, BK 213″üncü maddesi de taşınmaz satımı ve satış vaadinin resmî şekilde yapılmasını geçerlilik koşulu olarak kabul etmektedir. Nitekim taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile borç altına giren kişi satış ve mülkiyetin nakliyle karşı karşıya kalabileceği için bahsi geçen hükümler yerindedir.
- Hükümleri
Asıl satış akdinin yapılmasını istemeye hakkı olan taraf, bu konudaki yenilik doğurucu hakkını kullandığında karşı tarafın tapu memuru önünde beyanda bulunması gerekir. Karşı taraf bu beyanda bulunmaktan kaçınırsa alıcı, Medenî Kanunun 642″nci maddesi uyarınca mahkemeye başvurarak mülkiyetin kendisine verilmesini isteyebilir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tapuya şerh verilir ise sözleşme yanları dışındaki üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Bir kimsenin henüz malik olmadığı tapuda kayıtlı olmayan taşınmazını başkasına satıp teslimi ileride mülkiyet kazanımına yarar; mal üzerinde fiili tasarruf hakkını, zilyedliği devir amacı güder. Aynî bir hak olan zilyedliğin devri caiz ve muteber olup, şekle tâbi değildir. Bu işlem tapulu taşınmazların satımına kıyas ile kendiliğinden hükümsüz sayılamaz.(31)
Bu arada eklemek gerekir ki, özellikle nisbi muvazaada, biri görünüşte ve diğeri gizli olmak üzere iki sözleşme vardır. Gizli sözleşme, tarafların gerçek iradelerine uygun, fakat üçüncü kişileri aldatmak amacıyla görünüşteki sözleşmenin arkasına gizlenmiştir. Görünüşteki sözleşme, tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli sözleşme ise biçim koşulunu taşımadığından geçersiz sayılır. Tapulu taşınmazların devir borcunu doğuran sözleşmelerin MK 634, BK 213, Tapu Kanunu 26″ncı maddeleri uyarınca tapu memurlarınca resen düzenlenmesi zorunludur. Tapulu taşınmazların devri veya satış vaadi hakkında düzenlenen gizli sözleşmeler, öngörülen şekil koşullarını taşımadığı sürece geçersizdir. Tapusuz taşınmazlarda bu şekil koşulu aranmaz.(32)
Tapu sicilindeki kayda güvenerek iyi niyetle mülkiyet veya diğer bir ayni hak iktisap eden kişinin iktisabı geçerlilik kazanır. Ancak olaylardan ve karinelerden olayda halin gerektirdiği biçimde kendisinden beklenen özeni sarf etmemiş olması itibariyle yasal olarak iyi niyet iddiasında bulunamayacağı belirmiş olan kimse M.K.nun 931. maddesinden yararlanamaz. Bu yönün mahkemece kendiliğinden ve doğrudan dikkate alınması gerekir. Buradaki iyi niyet M.K.nun 3. maddesinde açıklanan sübjektif iyi niyettir. Tapuda kayıtlı olan bir taşınmaz malı iktisap eden kimseye karşı M.K.nun 931. maddesinde öngörülen iyi niyet kurallarına aykırılık nedeniyle açılan tapu iptali davalarında dava açma iradesi, iktisabın kötü niyete davalı olduğu iddiasını da taşır. Buradaki kötü niyet itiraz niteliğinde olduğundan savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan yargılama sona erinceye kadar her zaman ileri sürülebilir.
Madde 1024- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.
Madde 3- Kanunun iyi niyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır.
Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz.
Eskişehir Avukat olarak sizlere açılmış veya yeni açmayı düşündüğünüz davalarında yardımcı olabiliriz. Bizlere iletişim bölümünden ulaşabilirsiniz.