KANUN NO: 634
KAT MÜLKĠYETĠ KANUNU
Kabul Tarihi: 23 Haziran 1965
Resmi Gazete ile NeĢir ve Ġlânı: 2 Temmuz 1965 - Sayı: 12038
5.t. Düstur, c.4 - s.2932
BĠRĠNCĠ BÖLÜM
GENEL HÜKÜMLER
A) KAT MÜLKĠYETĠ VE KAT ĠRTĠFAKI:
I - GENEL KURUL:
MADDE 1 - TamamlanmıĢ bir yapının kat, daire, iĢ bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve baĢlı baĢına kullanılmaya elveriĢli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.
II - TARĠFLER:
MADDE 2 - Bu kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı); anagayrimenkulün ayrı ayrı ve baĢlı baĢınakullanılmaya elveriĢli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyeti konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dıĢında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiĢ olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dıĢında kalıp, korunma ve ortaklaĢa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaĢı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);
c) (DeğiĢik: 2814 - 13.4.1983) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (SözleĢme);
denir.
III - KAT MÜLKĠYETĠNĠN VE KAT ĠRTĠFAKININ NĠTELĠĞĠ:
MADDE 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
(DeğiĢik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.1) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye baĢvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiĢtirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
(DeğiĢik üçüncü fıkra: 5912 - 23.6.2009 / m.1) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeĢidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen Ģartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu iĢlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleĢtirilebilir.
IV - ORTAK YERLER:
MADDE 4 - Ortak yerlerin konusu sözleĢme ile belirtilebilir. AĢağıda yazılı yerler ve Ģeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.2) "taĢıyıcı sistemi oluĢturan kiriĢ, kolon ve perde duvarlar ile taĢıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar," bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriĢ kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaĢırlık ve çamaĢır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dıĢında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dıĢındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak Ģebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,
Yukarıda sayılanların dıĢında kalıp da, yine ortaklaĢa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve Ģeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
B) BAĞLANTILAR:
I - BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE ARSA PAYI ARASINDAKĠ BAĞLANTI:
MADDE 5 - Kat mülkiyetinin baĢkasına devri veya miras yoliyle geçmesihalinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetindenveya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoliyle degeçmez ve baĢka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamıĢ veya lehine kat irtifakıkurulmamıĢ arsa payı bırakılamaz.
Kat mülkiyetini kayıtlıyan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaĢması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya ĢerhedilmiĢ olan haklar kat mülkiyetini de,kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.
II - BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE EKLENTĠLER VE ORTAK YERLER ARASINDAKĠ BAĞLANTI:
MADDE 6 - Bir bağımsız bölümün dıĢında olup, doğrudan doğruya o bölümetahsis edilmiĢ olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya susaati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümünbütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek baĢınamaliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir vebunlardan anayapının oturduğu zeminin dıĢında kalanlar kadastro plânında veyatapu haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerininhaklariyle bağdaĢması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz. Bağımsız bölümlerin baĢkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde,eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiĢ, kayıtlanmıĢ veyakiralanmıĢ olur.
C) ORTAKLIĞIN (ġÜYUUN) GĠDERĠLMESĠ VE ÖNCELĠKLE SATINALMA (ġÜF'A) HAKKI:
I - ORTAKLIĞIN GĠDERĠLMESĠ:
MADDE 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkuldeortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dâva ve takip konusuolabilir; bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
II - ÖNCELĠKLE SATINALMA HAKKI:
MADDE 8 - (DeğiĢik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat mülkiyeti kurulmuĢ bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmıĢ arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaĢlarından birinin kendi payını baĢkasına satması halinde öteki paydaĢlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.
SözleĢmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D) GENEL HÜKÜMLERĠN UYGULANMA ALANI:
MADDE 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya katmalikleri arasındaki sözleĢmede veya yönetim plânında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaĢmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.
ĠKĠNCĠ BÖLÜM
KAT MÜLKĠYETĠNĠN VE KAT ĠRTĠFAKININ KURULMASI
A) GENEL KURAL:
MADDE 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
(DeğiĢik 3. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.3) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitiĢik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iĢ veya ticaret yeri gibi iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değiĢiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiĢ olması gereklidir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarıncaveya aĢağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elveriĢli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi dâvalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaĢmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleĢtirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
(Ek fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.3) Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya baĢka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
B) KAT MÜLKĠYETĠ KÜTÜĞÜ:
MADDE 11 - (DeğiĢik: 5711 - 14.11.2007 / m.4) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğü'ne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamıĢ olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğü'ndeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.
C) KAT MÜLKĠYETĠNĠN KURULMASI:
I - ĠSTEM VE BELGELER:
MADDE 12 - (DeğiĢik: 5711 - 14.11.2007 / m.5) Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaĢlarının aĢağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) (DeğiĢik : 5912 - 23.6.2009 / m.2) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dıĢ cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iĢ bürosu gibi nevi ile bunların birden baĢlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inĢaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaĢları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluĢlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılıĢ tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmıĢ, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmıĢ bir yönetim planı.
c) (...) (Madde 12 nin 1. fıkrasının c bendi, 23.6.2009 tarih ve 5912 sayılı Kanun'un 2. maddesi hükmü gereğince yürürlükten kaldırılmıĢtır.)
II - SÖZLEġME VE TESCĠL:
MADDE 13 - (DeğiĢik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili
olduklarına kanaat getirdikten sonra, katmülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleĢmeyi düzenler. Bu sözleĢme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
(DeğiĢik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.6) SözleĢme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiĢtir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dıĢındaki iĢlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları iĢlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
(DeğiĢik 3. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.6) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli plânındaki numarayı alır.
(DeğiĢik 5. fıkra: 3814 - 13.4.1983) Kat malikine, anagayrimenkulün çaplı tasarruf belgesinden baĢka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.
D) KAT ĠRTĠFAKININ KURULMASI:
MADDE 14 - (DeğiĢik birinci fıkra: 5912 - 23.6.2009 / m.3) Henüz yapı yapılmamıĢ veya yapısı tamamlanmamıĢ bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaĢlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçiĢte ayrıca yönetim plânı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleĢmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
(DeğiĢik üçüncü fıkra: 5912 - 23.6.2009 / m.3) Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği
tarihten itibaren altmıĢ gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır. (...) (Madde 14 ün dördüncü fıkrası, 23.6.2009 tarih ve 5912 sayılı Kanun'un 3. maddesi hükmü gereğince yürürlükten kaldırılmıĢtır.)
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
KAT MALĠKLERĠNĠN VE KAT ĠRTĠFAKI SAHĠPLERĠNĠN HAKLARI
A) KAT MALĠKLERĠNĠN HAKLARI:
I - BAĞIMSIZ BÖLÜM ÜZERĠNDE:
MADDE 15 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu Kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak Ģartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
II - ORTAK YERLER ÜZERĠNDE:
MADDE 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaĢırhane ve çamaĢır kurutma alanları gibiyerlerdeki ölçüsü, aksine sözleĢme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payıile oranlıdır.
B) KAT ĠRTĠFAKI SAHĠBĠNĠN HAKLARI:
MADDE 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleĢmede yazılı süre içinde baĢlaması ve tamamlanması için kendilerine düĢen borçların yerine getirilmesini, karĢılıklı olarak isteme ve dâva etme hakkınasahiptirler.
(DeğiĢik 2. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dıĢarıdan bir veya birkaç kiĢiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
Kat irtifakı kurulmuĢ gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmıĢ ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya baĢlanmıĢsa, kat mülkiyetine geçilmemiĢ olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
KAT MALĠKLERĠNĠN VE KAT ĠRTĠFAKI SAHĠPLERĠNĠN BORÇLARI
A) KAT MALĠKLERĠNĠN BORÇLARI:
I - GENEL KURAL :
MADDE 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri veortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karĢılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
(...) (Madde 18 in son fıkrası, 28.11.2007 tarih ve 26714 sayılı R.G.'de yayımlanan, 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı Kanun'un 24. maddesi hükmü gereğince yürürlükten kaldırılmıĢtır.)
II - ANAGAYRĠMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:
MADDE 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(DeğiĢik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beĢte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inĢaat, onarım ve tesisler, değiĢik renkte dıĢ badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiĢ olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değiĢiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değiĢiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karĢı sorumludur.
III - ANAGAYRĠMENKULÜN GENEL GĠDERLERĠNE KATILMA:
MADDE 20 - (DeğiĢik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinden her biri aralarında baĢka türlü anlaĢma olmadıkça :
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eĢit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) ", güçlendirme" ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer
giderlere ve ortak tesislerin iĢletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(DeğiĢik 2. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (DeğiĢik ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) "yüzde beĢ" hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kiĢinin kusurlu bir hareketi sebep olmuĢsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
IV - SĠGORTA ANLAġMASI:
MADDE 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaĢtırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleĢme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında paylaĢtırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramıĢsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karĢılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
V - ORTAK GĠDERLERĠN TEMĠNATI:
MADDE 22 - (DeğiĢik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düĢecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya baĢka bir sebebe dayanarak devamlı bir Ģekilde faydalananlar da müĢtereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düĢülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı
istemiyle bu borç tutarı için, diğer katmalikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. (DeğiĢik son cümle: 5711 - 14.11.2007 / m.10) 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(DeğiĢik 3. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
VI - MÜSAADE MECBURĠYETĠ:
MADDE 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.11) "ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler" için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde baĢka sıfatla oturanlar, giriĢ müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli iĢlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dıĢından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada baĢka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada baĢka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.
VII - YASAK ĠġLER:
MADDE 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iĢ veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza lâboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleĢmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dıĢındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri veçarĢı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine Ģerh verilir.
VIII - KAT MÜLKĠYETĠNĠN DEVRĠ MECBURĠYETĠ:
MADDE 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düĢen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlâl ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden istiyebilirler.
(DeğiĢik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.12) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaĢtırılmıĢ olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar
vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hakim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına iliĢkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hakim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmıĢ olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin iĢlemiĢ faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.
AĢağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir:
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düĢen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dâva takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlâl etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlâk ve âdaba aykırı harekette bulunması.
(DeğiĢik 4. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.12) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden baĢlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan baĢlayarak beĢ yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmıĢsa düĢer.
B) KAT ĠRTĠFAKI SAHĠPLERĠNĠN BORÇLARI:
MADDE 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde,ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleĢmeye ve plâna göre tamamlanması için kendilerine düĢen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı iĢini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaĢtırmakla, karĢılıklı olarak, yükümlüdürler.
(DeğiĢik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.13) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düĢen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden baĢlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karĢılığında, öteki paydaĢlara, arsa payları oranında devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süreiçinde yapılmaması sebebiyle kat irtifakı düĢerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.
BEġĠNCĠ BÖLÜM
ANAGAYRĠMENKULÜN YÖNETĠMĠ
A) GENEL KURUL:
MADDE 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak Ģartiyle, bu kurul tarafından kararlaĢtırılır.
B) YÖNETĠM PLANI:
MADDE 28 - Yönetim plânı yönetim tarzını, kullanma maksat ve Ģeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim plânı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleĢme hükmündedir.
Yönetim plânında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaĢmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(DeğiĢik 3.fıkra: 2814 - 13.4.1983) Yönetim planının değiĢtirilmesi için bütün kat maliklerinin beĢte dördünün oyu Ģarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye baĢvurma hakları saklıdır.
Yönetim plânı ve bunda yapılan değiĢiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim plânının ve onda sonradan yapılan değiĢikliklerin tarihi, katmülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değiĢiklikler yönetim plânına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluĢ belgeleri arasında saklanır.
C) KAT MALĠKLERĠ KURULUNUN TOPLANTISI VE KARARLARI:
I - TOPLANTI ZAMANI:
MADDE 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemiĢse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 5711 - 14.11.2007 / m.14) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemiĢse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeĢ gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek Ģartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
Ġlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 5711 - 14.11.2007 / m.14) Ġlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
II - YETER SAYI:
MADDE 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
(DeğiĢik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.15) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeĢ gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuĢ olan hükümler saklıdır.
III - OYA KATILMA:
MADDE 31 - Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekâlet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüĢmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
(DeğiĢik son fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.16) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kiĢi, oy sayısının yüzde beĢinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taĢınmazlarda bir kiĢi, en fazla iki kiĢiye vekalet edebilir.
IV - KARARLAR:
MADDE 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleĢme, yönetim plânı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, katmalikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaĢmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür vekarara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den baĢlayıp sırayla giden sayfa numaraları taĢıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır, karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaĢmazlıklar, karar defterinde aynıhususa dair daha önce verilmiĢ bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
V - HAKĠMĠN MÜDAHALESĠ:
MADDE 33 - (DeğiĢik 1. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.17) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden baĢlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden baĢlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden baĢlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koĢulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya baĢka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine baĢvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.
Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plânına vebunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine görederhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(DeğiĢik 3. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.17) Tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.
D) YÖNETĠCĠ:
I - ATANMASI:
MADDE 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dıĢardan seçecekleri bir kimseye veya üç kiĢilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kiĢinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaĢamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karĢı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiĢtirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamıĢ olan sulh mahkemesi, değiĢtirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleĢmede, teminat göstermesi Ģart edilebilir; sözleĢmede böyle bir Ģart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
(DeğiĢik son fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.18) Yöneticinin ad ve soyadı ile iĢ ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya giriĢte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin baĢvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir.
II - YÖNETĠCĠNĠN GÖREVLERĠ:
1. GENEL YÖNETĠM ĠġLERĠNĠN GÖRÜLMESĠ:
MADDE 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim plânında belirtilir; yönetim plânında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aĢağıdaki iĢleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunmasI bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi
d) Anagayrimenkulün genel yönetim iĢleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım iĢleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava iĢletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemiĢse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan iĢler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmıĢsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine iliĢkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karĢı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
2. DEFTER TUTULMASI VE BELGELERĠN SAKLANMASI:
MADDE 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden baĢlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
3. ĠġLETME PROJESĠNĠN YAPILMASI:
MADDE 37 - (DeğiĢik: 2814 - 13.4.1983) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiĢ iĢletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir iĢletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gidertutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düĢecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karĢılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir.
Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karĢılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden baĢlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. KesinleĢen iĢletme projeleri veya kat malikleri kurulunun iĢletme giderleri ile ilgili kararları, Ġcra ve Ġflâs Kanunu'nun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
III- SORUMLULUĞU:
1. GENEL KURAL:
MADDE 38 - Yönetici, kat maliklerine karĢı aynen bir vekil gibi sorumludur.
(Ek fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.19) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline iliĢkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karĢılanır.
2. HESAP VERME
MADDE 39 - Yönetici, yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamıĢsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmıĢ olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim plânında yazılı zamanlar dıĢında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
IV - HAKLARI:
MADDE 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düĢen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleĢmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleĢmede bir ücret tâyin edilmemiĢ olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.
(DeğiĢik 4. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat malikleri kurulu, katmalikleri arasından atanmıĢ yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaĢtırır. Bu yolda bir karar alınmamıĢ ise, yönetici yönetim süresince kendisine düĢen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
E) YÖNETĠMĠN DENETLENMESĠ:
MADDE 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiĢtirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim plânında belli bir zaman konulmamıĢsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim iĢini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kiĢilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamıĢsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düĢüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den baĢlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taĢıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
F) YENĠLĠK VE ĠLAVELER:
I - FAYDALI OLANLAR:
MADDE 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi baĢlarına bir değiĢiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale
konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Ek fıkra: 5378 - 1.7.2005 / m.19) Özürlülerin yaĢamı için zorunluluk göstermesi halinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüĢülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değiĢikliği veya krokiye göre inĢaat, onarım ve tesis yapılır. Ġlgili merciler, tasdikli proje değiĢikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır. Komisyonun teĢkili, çalıĢma usulü ile özürlünün kullanımından sonraki süreç ile ilgili usul ve esaslar Bayındırlık ve Ġskan Bakanlığı ile Özürlüler Ġdaresi BaĢkanlığı tarafından müĢtereken hazırlanacak yönetmelikle belirlenir.
Bu iĢlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.
(DeğiĢik 4. fıkra: 5627 - 18.4.2007 / m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüĢümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüĢtürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inĢaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüĢtürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak iĢlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaĢtırılmasına iliĢkin usul ve esaslar Bayındırlık ve Ġskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.
(DeğiĢik 5. fıkra: 5627 - 18.4.2007 / m.16) Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüĢtürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiĢtirilmiĢ sayılır.
II - ÇOK MASRAFLI VE LÜKS OLANLAR:
MADDE 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilâveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taĢıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilâvelerin giderini onların yapılmasına karar vermiĢ olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, baĢlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun küllî veya cüzi halefleri yenilik ve ilâvelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilâveden faydalanma hakkı kazanırlar.
III - BAĞIMSIZ BÖLÜM ĠLAVESĠ:
MADDE 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilâvesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boĢ kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilâvesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inĢaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilâveler de dâhil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;
c) Ġlâve edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması;
ġarttır.
Bu nitelikteki ilâve ve geniĢletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilâveler sebebiyle azalan kısmın, ilâveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmının bedeli kendilerine ödenmek Ģartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.
G) TEMLĠKĠ TASARRUFLAR VE ÖNEMLĠ ĠġLER:
MADDE 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin baĢkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dıĢ duvarlarının, çatı veya damının reklâm maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim iĢleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
ALTINCI BÖLÜM
KAT MÜLKĠYETĠNĠN VE KAT ĠRTĠFAKININ SONA ERMESĠ
A) KAT MÜLKĠYETĠNĠN SONA ERMESĠ:
I - ANAGAYRĠMENKULÜN ARSASĠYLE BĠRLĠKTE YOK OLMASI VEYA KAMULAġTIRILMASI ĠLE:
MADDE 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kiĢinin mülkiyetinde toplanmasiyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.
Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamıĢ bulunun malikin, anagayrimenkuldeki kat mülkiyetinin âdi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak suretiyle
tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değiĢiklikler olmuĢsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.
Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile Ģerh verilen bir Ģahsi hakla kayıtlanmıĢ bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin âdi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.
Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, âdi mülkiyet esasına tabi kılınmıĢ olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur.
Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veya kamulaĢtırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.
Anagayrimenkul kamulaĢtırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaĢtırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.
II - ANAYAPININ HARAP OLMASI:
MADDE 47 - Anayapının tümü harap olmuĢsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sonra erer.
Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından baĢlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karĢılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine iĢaret olunur; arsa payını devralanlar, devraldıkları tarihten baĢlıyarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hesaplıyarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.
Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden baĢlıyarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. (DeğiĢik son cümle: 5711 - 14.11.2007 / m.20) Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karĢılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.
Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici Ģerh
verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici Ģerh kütükten silinir.
III - BĠLDĠRME ÖDEVĠ VE KAYDIN SĠLĠNMESĠ:
MADDE 48 - Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harab olması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beĢte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı ana yapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.
Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.
B) KAT ĠRTĠFAKININ SONA ERMESĠ:
MADDE 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman sona verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaĢtırılması ile kendiliğinden sona erer.
(DeğiĢik 3. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beĢ yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.
(DeğiĢik 4. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.
YEDĠNCĠ BÖLÜM
SON HÜKÜMLER
A) YASAKLAR:
MADDE 50 - Bu Kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaĢlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek baĢına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz.
Tümü kârgir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.
B) YENĠ DURUMA UYMA:
I - MEDENĠ KANUNUN YÜRÜRLÜĞE GĠRMESĠNDEN SONRA KURULAN ĠRTĠFAKLARDA:
MADDE 51 - (DeğiĢik 1. fıkra: 1166 - 30.4.1969) Medeni Kanun'un yürürlüğe girmesinden sonra bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaĢlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat mâliki gibi tek baĢına faydalanmasını sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuĢ olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 02.01.1971 tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu idaresine baĢvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu Kanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak yapılır; bu halde fotoğrafın, tapu idaresine baĢvuran ortak malikin imzasiyle tasdik edilmesi yeter.
Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun giderlerine katılmaktan ve yönetim plânı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, hâkimin müdahalesine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.
II - MEDENĠ KANUNDAN ÖNCE KURULMUġ OLAN HAKLARDA:
MADDE 52 - Medeni Kanun'un yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı,oda mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuĢ olan haklar, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden baĢlıyarak üç yıl içinde, aĢağıda yazılı hükümlere göre, bu Kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilir:
a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa; hak sahipleri aralarında yapacakları bir sözleĢme ile, o gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanun'un ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaĢ olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar.
b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada paydaĢ olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o suretle tescil edilir.
c) Hak sahipleri anlaĢarak bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tesbiti ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar uyarınca, hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve durum bütün hak sahiplerine bildirilir.
Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili hakkındaki özel Kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.
Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karĢı, bunun kendilerine bildirilmesinden baĢlıyarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dâva açmak suretiyle itiraz edebilirler.
III - MEDENĠ KANUNA GÖRE KURULMUġ KAT ĠRTĠFAKLARININ YÖNETĠMĠ:
MADDE 53 - Bu Kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün paydaĢlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek baĢına faydalanmasını sağlamak için kurulmuĢ olan irtifak hakları, bu kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim plânı yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine katılma hususlarında bu Kanun hükümleri uygulanır.
C) ÖZEL KANUNA GÖRE ORTAKLAġTIRMA (ġÜYULANDIRMA) HALĠNDE KAT MÜLKĠYETĠNĠN DURUMU:
MADDE 54 - (DeğiĢik 1. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.21) Ġmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaĢtırma halinde, ortaklaĢtırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa ve ortaklaĢtırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı Ġmar Kanunu'nun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı Ġmar Kanunu'nun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaĢtıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaĢma hükümlerine göre yapılır.
(DeğiĢik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.21) Böyle bir anlaĢmaya varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaĢtırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye Ġstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaĢtığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiĢ olur.
KesinleĢen sulh mahkemesi kararının tebliğinden baĢlıyarak bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaĢtırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhakedilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak açık artırma yoliyle satılıp ortaklık giderilir ve satıĢ bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiĢ olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaĢtırılır.
D) HARÇ VE VERGĠLER:
MADDE 55 - Bu Kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin baĢkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeĢit harç ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanun'un yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 inci madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanun'dan önce kurulmuĢ olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi iĢlemlerine de Ģâmildir.
Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.
E) BELEDĠYESĠ OLMIYAN YERLERDEKĠ DURUM:
MADDE 56 - Bu Kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmıyan yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı Ġmar Kanunu'nun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.
SEKĠZĠNCĠ BÖLÜM (*)
DEVRE MÜLK HAKKI
_____
(*) Bu Bölüm, 10.6.1985 tarih ve 3227 sayılı Kanun'un 1. maddesi hükmü gereğince, 56 ıncı maddeden sonra gelmek üzere eklenmiĢ, mevcut 57 ve 58 nci maddeler, 66 ve 67 nci maddeler olarak teselsül ettirilmiĢtir. _____
MADDE 57 - Mesken olarak kullanılmaya elveriĢli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müĢterek mülkiyet payına bağlı birirtifak hakkı olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakkı denir.
MADDE 58 - Aksi resmi senette kararlaĢtırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eĢit bir biçimde belirlenir.
Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiĢ yahut müstakil yapılarda kurulabilir.
Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaĢan ayni haklar tesis edilebilir.
Devre mülk hakkı bağlı olduğu müĢterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.
MADDE 59 - Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. SözleĢmede aksi kararlaĢtırılmamıĢsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını baĢkalarına bırakabilir.
MADDE 60 - Ana taĢınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu iĢaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
MADDE 61 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade Ģekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleĢmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleĢmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dıĢardan bir gerçek veya tüzelkiĢiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler deverilebilir.
MADDE 62 - Kat mülkiyetine çevrilmiĢ birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaĢtırılmamıĢsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.
MADDE 63 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleĢme ile kararlaĢtırılmamıĢsa, Ģuyuun giderilmesini isteyemezler.
MADDE 64 - Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleĢme hükümleri gereğince boĢaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.
Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleĢmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, baĢkaca bir iĢlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boĢalttırılır. Ġdare veyayargı organlarına yapılacak baĢvuru, bu boĢaltma iĢlemini durdurmaz. Ġlgililerin kanundan ve sözleĢmeden doğan hakları saklıdır.
MADDE 65 - Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuĢmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleĢmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer Kanun hükümleri uygulanır.
DOKUZUNCU BÖLÜM (*)
TOPLU YAPILARA ĠLĠġKĠN ÖZEL HÜKÜMLER _____
(*) Bu Bölüm, 28.11.2007 tarih ve 26714 sayılı R.G.'de yayımlanan, 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı Kanun'un 22. maddesi hükmü gereğince, 65 inci maddeden sonra gelmek üzere eklenmiĢ, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiĢtir. _____
KAPSAM:
MADDE 66 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleĢim planına göre yapılmıĢ veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitiĢik veya komĢu olmaları Ģarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeĢil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu Ģart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak Ģekilde kat mülkiyeti iliĢkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara iliĢkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
ORTAK YERLER:
MADDE 67 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiĢ bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
VAZĠYET PLAN VE PROJELERĠ:
MADDE 68 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılıĢ amaç ve Ģekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak Ģekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmıĢ imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmıĢ vaziyet planında ve projelerde belirtilir.
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, iĢletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak Ģartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.
Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak iĢlemlere iliĢkin hususlar, Bayındırlık ve Ġskan Bakanlığınca hazırlanacak bir Yönetmelikle düzenlenir.
YÖNETĠM:
MADDE 69 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere iliĢkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluĢan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere iliĢkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluĢan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluĢturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluĢan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak Ģartıyla, bu kurul tarafından kararlaĢtırılır. Bu yetki, yönetim planında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında baĢka türlü düzenlenmemiĢse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluĢur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluĢan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak Ģartıyla, bu kurul tarafından kararlaĢtırılır. Bu yetki, yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında baĢka türlü düzenlenmemiĢse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluĢur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
YÖNETĠM PLANI VE DEĞĠġTĠRĠLMESĠ:
MADDE 70 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir. Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiĢtirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beĢte dördünün oyu Ģarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beĢte dördünün oylarıyla değiĢtirilebilir.
YÖNETĠCĠ VE DENETÇĠ ATAMA:
MADDE 71 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Yönetim planında baĢka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.
ORTAK GĠDERLERE KATILMA:
MADDE 72 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiĢ ortak yer ve tesislere iliĢkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiĢ tesis ve yerlere iliĢkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karĢılanır.
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı Ġcra ve Ġflas Kanunu'nun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların baĢka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan
faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
GEÇĠCĠ YÖNETĠM:
MADDE 73 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu oluĢuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluĢması için gerekli giriĢim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim planında geçici yönetimin nasıl oluĢacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine iliĢkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
UYGULANACAK DĠĞER HÜKÜMLER:
MADDE 74 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.
GÖREVLĠ MAHKEME:
EK MADDE 1 - (Ek: 2814 - 13.4.1983) Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaĢmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.
KULLANMA YERLERĠNĠN BOġALTILMASI:
EK MADDE 2 - (Ek: 2814 - 13.4.1983) Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleĢmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dıĢarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiĢ ise, bu yerleri onbeĢ gün içerisinde boĢaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boĢaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin baĢvurusu üzerine baĢkaca tebligata lüzum kalmadan mahallî mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boĢalttırılır. Ġdare ve yargı organlarına yapılacak baĢvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. Ġlgililerin kanun ve sözleĢmeden doğan hakları saklıdır.
BĠRDEN ÇOK YAPILARDA UYGULANACAK ÖZEL HÜKÜMLER:
EK MADDE 3 - (...) (Ek Madde 3, 28.11.2007 tarih ve 26714 sayılı R.G.'de yayımlanan, 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı Kanun'un 24. maddesi hükmü gereğince yürürlükten kaldırılmıĢtır.)
KAT ĠRTĠFAKINA GEÇĠġ:
EK MADDE 4 - (2814 - 13.4.1983) BeĢ veya daha fazla kiĢi tarafından üzerinde birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiĢ olması ve pay sahiplerinden en az beĢte dördünün kat irtifakına geçiĢ konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan
pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aĢağıdaki Ģartlarlakarar verilir:
a) MüĢterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiĢ olması,
b) MüĢterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiĢkararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamıĢ olması,
c) Karara uymayan müĢterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.
GEÇĠCĠ MADDE 1 - (DeğiĢik : 5912 - 23.6.2009 / m.4) Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kat irtifakı kurulmuĢ ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmıĢ yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin baĢvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil baĢkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir.
GEÇĠCĠ MADDE 2 - (Ek : 5912 - 23.6.2009 / m.5) Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değiĢiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiĢtirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiĢtirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.
SĠLĠNMEMĠġ KAT ĠRTĠFAKI HAKLARI:
GEÇĠCĠ MADDE 1 - (2814 - 13.4.1983) Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun yürürlüğünden önce süresi içinde bitirilmemiĢ olan yapılara iliĢkin kat irtifakları tapu kütüğünden silinmemiĢ ise, bunlar hakkında da 49 uncu maddenin bu Kanunla değiĢik hükmü uygulanır.
ÖNCE AÇILMIġ DAVALAR:
GEÇĠCĠ MADDE 2 - (2814 - 13.4.1983) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuĢmazlıklar nedeniyle, bu Kanunun yürürlüğünden önce asliye hukuk mahkemelerine açılmıĢ davalar bu mahkemelerce sonuçlandırılır.
GEÇĠCĠ MADDE - (3770 - 5.2.1992) Doğal Gazın Kullanımı Hakkında Bazı Kanunlarda DeğiĢiklikYapılmasına Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde Kararname çıkarma yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen YetkiKanunu ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir.
GEÇĠCĠ MADDE 1 - (5711 - 14.11.2007) Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.
GEÇĠCĠ MADDE 2 - (5711 - 14.11.2007) 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanun'un yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuĢ binalarda yönetim planı olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.
GEÇĠCĠ MADDE 3 - (5711 - 14.11.2007) Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim planında bu yönde değiĢiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim planı değiĢip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiĢimini takip eden üç ay içinde yapılır.
F) YÜRÜRLÜK TARĠHĠ:
MADDE 75 - Bu Kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer.
G) YÜRÜTME MAKAMI:
MADDE 76 - Bu Kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
kanx