Kira Bedeli ve Tespit Davası
TBK MADDE 344
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Kira bedeli ve bunun tespitine yönelik açılacak tespit davasının yer aldığı düzenlemeler kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde uygulama alanı bulabilirler. Taraflar arasında başlangıçta kararlaştırılmış bulunan kira bedeli, kira süresince bağlayıcıdır ve tespite konu edilemeyecektir.
Kira sözleşmesinin yenilenmesi, kira sözleşmesinde öngörülen sürenin dolmasına rağmen sözleşmenin yasa gereği uzamasını ifade etmektedir.
Kira bedelinin tespitinde, kiracı aleyhine düzenleme yasağı uygulama alanı bulmayacaktır. Bu tespit faaliyeti sırasında kiraya verenin de menfaatini koruyacak düzenlemeler getirilmiştir.
TBK MADDE 343
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Taraflar arasında bu yönde akdedilen bir sözleşme geçerlidir. Ancak taraflar arasında kararlaştırılan kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçmemesi koşuluyla geçerlidir. Bir kira sözleşmesi 1 yıldan uzun süreli olsa bile bu kural yine de geçerlidir.
***TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenen bir orandır. Her aya ilişkin olacak şekilde de TÜFE oranı belirlemesi yapılır.
Böyle bir durum söz konusu olduğunda, tarafların birlikte veya ayrı ayrı mahkemeye başvurmaları durumunda yeni dönem kira bedelini mahkeme belirleyecektir. Bu durumda ise kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralanan taşınmazın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
Taraflarca bu konuda bu konuda bir anlaşma yapılmış olsun olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakim tarafından belirlenecektir.
***Her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Bu düzenlemeye göre kira bedeli tespitinde hâkimin dikkate alacağı hususlar:
*** Dikkat edilirse burada gerçekleştirilecek tespitte TÜFE artış oranı artık üst sınır değildir. Yani bir kira sözleşmesinin süresi 5 yılı aşmışsa TÜFE’ye bağlı kalınmaksızın emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakim tarafından uyarlama gerçekleştirilecektir.
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2017/6-974 K. 2021/1058 T. 21.9.2021
“…Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 5+5 yıl süreli olup sözleşmenin 10. maddesinde 5 yıl sonunda tarafların karşılıklı anlaşması sonucu kalan diğer 5 yılın devamına karar verileceği hususu kararlaştırılmıştır. Yine sözleşmenin 10. maddesinde “Her 1 yılsonunda kira bedelleri arttırılacak olup, ilk yıl kira artış oranı %10 olacak, sonraki 4 yıl yeni dönem kira bedelleri, bir önceki kira bedelinin TÜİK’in TEFE/TÜFE endeksinin on iki aylık ortalaması oranında artırılması suretiyle belirlenecektir. Tarafların kalan 5 yılda da anlaşması üzerine kira bedeli kanunların tanıdığı sınırlar içinde hak ve nesafet kuralları çerçevesinde belirlenecektir.” hükmü bulunmaktadır. Anılan sözleşme maddesi göz önüne alındığında talep edilen dönem için hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira bedeli tespit edilecektir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davaya konu olan taşınmazın konumu, kullanım alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira paralarındaki fevkalade artışlar, mecur çevresindeki meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler vb. sebepler dikkate alınarak, çevresindeki emsal taşınmazlardaki kira rayiçlerine göre, 01.11.2013 tarihinden itibaren boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği aylık kira bedelinin net 20.000TL olduğu tespit edilmiştir. Bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden, mahkemece uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedelden hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin net 19.000TL ( brüt 23.750TL ) olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.
18.11.1964 tarihli ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir. Başka bir anlatımla davalının eski kiracı olması nedeniyle hâkim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmamıştır…”
Kira bedeli yabancı para olarak belirlenmiş olabilir. Ancak 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarındaki gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmalarını yasaklayan kural, geçerliliğini korumaktadır.
İlgili düzenleme gereği yerleşik kişilerin yabancı para birimiyle kira bedeli belirlemesi yasaklanmıştır. Ancak Türkiye’de yerleşik olmayan kişiler tarafından bu belirlemenin yapılmasında bir mani söz konusu değildir. Bu kapsamda, kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Bu düzenleme ile yabancı para değerinin kendiliğinden bir uyarlama aracı olduğu kabul edilmektedir.
Fakat belirtmek gerekir ki Türk Borçlar Kanunu “Aşırı ifa güçlüğü ”ne ilişkin hükümler saklı olup, kiraya verenin şartlar oluştuğu taktirde uyarlama davası açmasında bir engel yoktur.
Aşırı ifa güçlüğü
TBK MADDE 138
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
TESPİT DAVASI
Dava açma süresi ve kararın etkisi
TBK MADDE 345
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
TBK MADDE 346
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Yukarıda belirttiğimiz esaslar çerçevesinde sınırlamalara uyarak yenilenen kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin ne olacağı hususunda tarafların anlaşabilmesi her zaman mümkündür. Bu durumda, kira bedeli taraflar arasındaki anlaşmaya göre tespit edilmiş olacaktır. Ancak taraflar arasında yenilenen döneme ilişkin bedel anlaşması sağlanamazsa kira tespiti davası açma zorunluluğu söz konusu olacaktır. Tespit davası, yenilik doğuran bir davadır.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin ( ÜFE+TEFE )/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.
DAVA AÇMA SÜRESİ
TBK’ya göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilecektir. Ancak davanın açılma zamanının şu noktada bir önemi söz konusudur: kararın etkisinin zaman itibari ile nasıl olacağı konusunda önem taşır.
***Mahkemenin vereceği tespit hükmü ile belirlenen kira bedelinin, yeni kira döneminde uygulanabilmesi için yeni kira döneminin başlamasına en geç 30 gün kala kiraya veren:
Ancak kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, 30 günlük süre ve diğer işlemleri yapmaya gerek yoktur. Böyle bir düzenleme söz konusuysa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak tespit davasıyla alınan karar, yeni kira döneminin başından itibaren uygulanacaktır.