Geçen gün bir müşterim bir soru sordu. Tunç Bey şu an kiracısı olduğumuz bu fabrika binasını satın alalım mı? Bulundukları yere bir miktar kira ödüyorlardı. Burayı alalım mı diye düşünmeye başlamışlar.
Kurumsal gayrimenkul kararı alırken şu soruları sorun kendinize:
- Kapital sizin için ne demek?
- Sizin için sermaye ne demek?
- Yaptığınız işin içerisinde sıcak para ne kadar önemli?
- Nedir sizin iş gücünüzün kaynağı?
- Sermaye sizi ne kadar zorluyor?
Bu sorular çok önemli. Farzedelim ki 50.000 Lira kira ödediğiniz bir mülkün içerisindesiniz. Yine farz edelim o mülkü satın almak istediğinizde ederi 10 Milyon Lira olsun. O 50.000 Lira sizi ay sonunda ne kadar zorluyor? Yani her ay sonunda o 50.000 Lira’ yı ödemek size ne kadar zor geliyor? Yine geldi kira zamanı diyor musunuz? Yaptığınız işin hammaddesi bilgi mi, iş gücü mü yoksa bir mal mı?
Bir de şu taraftan bakalım 10 Milyon Lira para vereceksiniz. Bu 10 Milyon Lira’ya işiniz içide neler yaparsınız, nasıl kullanırsınız bu sermayeyi? Bu parayı ne kadar çevirebilirsiniz gelir elde etmek için? Bu 10 Milyon Lira size ne kazandıracak? Diyelim satın aldınız o mülkü ve 10 Milyon Lira çıkardınız, verdiniz. 50.000 Lira kiradan kurtuldunuz. Peki 10 Milyon Lira elinizde olsaydı, işinizin içinde olsaydı, aylık 50.000 Lira’dan fazla para kazandırır mıydı size?
Bu kadar arkadaşlar, bu sorunun cevabı burada gizli. Bu soruları sorup iki taraflı cevaplayan firmalar var. Örneğin finans kuruluşlarının bazılarının hiç gayrimenkulu yok. Yani iş yaptığı hiçbir şubesini satın almıyor kiralıyorlar çünkü ben para ile çalışıyorum parayı niye başka bir yere bağlayayım, ben gayrimenkulcu değilim ki diyorlar. Ama bunun yandında mesela bir fastfood zinciri gayrimenkulden çok ilginç bir şekilde kazanç sağlıyor. Onlar için gayrimenkulun özel bir kullanım yeri var. Biz hamburgerci değiliz, gayrimenkulcüyüz aslında diyor şirketin başkanı. Ya da şunu biliyorsunuzdur ki özellikle tekstilde çoğu markanın fabrikası bile yok. Ürettiriyorlar, kalite kontrol var, tasarım yapıyorlar. Bu çeşit bir iş modeli kurmuşlar.
O yüzden sizin için nedir naktin önemi? 50.000 Lira önemli değil ama 10 Milyon Lira daha mı önemli sizin için? O zaman kira da oturmaya devam edin. Ya da tam tersi durum söz konusu ise alın o gayrimenkulü. O yüzden “Bulunduğum yeri satın mı alayım, kirada mı kalayım?” diye soruyorsanız, bu sorunun cevabını önceki sorularda bulun.