Muhdesat, başkasına ait bir taşınmaz/arazi üzerinde teşkil edilen yapılar ile ekilen ve dikilen şeyleri ifade eder. Muhdes olan sonradan teşkil edilen demektir. Bazı kanunlarda bu tabire yer verilmiştir. Muhdesat geçici olmayan bina ve ağaç gibi şeyler anlamına gelir. Hukuki anlamıyla muhdesat, TMK. m. 724 ve m. 729 çerçevesinde taşınmaz üzerinde yer alan inşaat, bitki, bağ, bahçe gibi şeyleri ifade etmektedir. Eşya sonradan oluşturmaya uygun nitelikte olmalıdır.
Bir taşınmaz üzerinde geçici olmayacak şekilde oluşturulmuş olan ve taşınmazı tamamlayıcı nitelikte olan eserlerdir. Teknik kullanılarak taşınmazın/arazinin üstüne veya altına bağlanan her şeyin, duvarların, köprülerin, su arklarının, direklerin, demirlerin, demiryolunun, toprağın altında yapılan galerilerin, sığınakların, depoların da bu anlamda yapı olarak kabulü gerekmektedir. Yargıtay kararlarında muhdesatın ne olduğu bakımından çeşitlilik arz etmektedir.
“III. Arazideki yapılar
1.Arazi ve yapı malzemesi
a.Mülkiyet ilişkisi
Madde 722- Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.
Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
b. Tazminat
Madde 723- Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.
c. Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi
Madde 724- Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.
IV. Araziye dikilen fidanlar
Madde 729- Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz.”
Taşınmaz üstündeki yapı ya da var olan “muhdes” nitelikteki eşyanın kim ait olduğunun belirlenmesi bakımından açılan davaya muhdesatın aidiyetinin tespiti davası denilmiştir. Bunun sebebi de aidiyetin tespitinin taşınmazın mülkiyetinden ayrı olarak değerlendirilemeyecek olmasıdır.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, hukukî olarak bir “tespit davası”dır (HMK. m. 106). Bu davanın konusu, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin ya da kime ait olduğunun belirlenmesidir.
Muhdesatın tespiti istemi tek başına bir tespit davasına konu olabilir. Aynı şekilde, söz konusu istem terditli dava kapsamında da ileri sürülebilir (HMK. m. 111).
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Hangi Hallerde Açılabilir?
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası bu davayı açmakta hukuki yarar söz konusu ise açılabilen bir davadır.
“tespit davalarının görülebilmesi için güncel hukuki yararın bulunması (HMK m. 106/2) ve dava sonuçlanıncaya kadar da güncelliğini kaybetmemesi gerekir. Öğretide ve Yargıtay’ın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması, Kamulaştırma Kanunu’nun 19. maddesi hükmünün uygulanma imkânının bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabul edilmektedir…(Yargıtay HGK.T.22.10.2019, E.2017/8-1854 K.2019/1096).
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası hukuki yarara ilişkin ancak belirli hallerde söz konusu olan bir davadır. Bu haller;
* Taşınmazın da içinde olduğu malvarlığı hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılmış bulunması
*Taşınmaza ilişkin kentsel dönüşüm uygulaması bulunması
*Taşınmaza ilişkin kamulaştırma söz konusu olması
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
Muhdesatın tespitine ilişkin kanunlarda açıkça bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Bu durumda hakkın tespitinin gerekli olduğu hallerde ve özellikle ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması hallerinde hak sahibi olduğunu düşüne kişilerce bu davanın da açılması gerektiği görülmektedir.
Ancak kadastro geçen taşınmazlar bakımından ilgili kanunda 10 yıllık hak düşürücü süre öngörüldüğü için kadastro işlemleri yapıldıktan sonra buna ilişkin hakkını ileri süren kişi 10 yıl içinde dava açmalıdır.
Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Muhdesatın Aidiyeti Nasıl Tespit Edilir?
Dava sonucu alınan karar ile muhdesat olan yapı yada eşyanın davacı kişi tarafından meydana getirildiğine karar verilmiş olur.
Muhdesatın tespiti davası sonucunda sadece tespit hükmü ile mahkeme kurucu değil açıklayıcı nitelikte bir karara varmış olur. Tespit hükmü kesin hüküm niteliği taşır ve artık bu konuda yeni bir dava açılamaz.
İspat yükü Davacı olan ve aidiyetin tespiti isteminde bulunan taraftadır. Tanık dahil her türlü delil ile bu durum tespit edilebilir. Yargıtay muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespitine ilişkin davalarda iddiaları ispatlayan bir belge bulunmadığı takdirde tanık delili ve tarafların sunduğu diğer delillerin değerlendirilmesi gerektiğini belirtmektedir.
Ayrıca taşınır nitelikte olan ve muhdesat niteliğinde olmayan ve taşınmazla bir bağı yapılma şekli itibariyle söz konusu olmayan eşya hakkında tespit karar verilemez ve talep reddedilir.
Muhdesatın tapu sicilinde gösterilmesi ise adi karine teşkil eder ve bu karine kesin ispata imkan vermez.
Muhdesat Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Muhdesat taşınmazın değerinde bir artış meydana getirmeli ve Yargıtay kararları gereğince de muhdesatın bedeli, taşınmazın genel bedeline oran kurulmak suretiyle tespit edilmelidir.
Belirlenen taşınmaz bedeli üzerinden muhdesatı karşılayan değer davacıya ödenmelidir.
Kamulaştırma Kanununun 19/son maddesi uyarınca başkasına ait zemin üzerinde bulunan muhtesatın bedelinin zilyede ödenmesi gerekir.
Muhdeatın taşınmazın değerinde bir artış meydana getirdiği ve bedelinin buna göre belirlenemsi gerekli ise Bilirkişi İncelemesi yaptırmak suretiyle piyasadaki emlak ve eşya fiyatları göz önünde bulundurularak değerlendirme yapmak gerekmektedir.