Sıkça Sorulan Sorular
İfraz ve Tevhit kavramları nelerdir?
İfraz: Ayırma yani bir yapının imar planına uygun olarak bölünerek ayrılması demektir. Tevhit: Birleştirme yani belirli bir taşınmaza imar planının uygulanması için, farklı tapu kayıtlarına sahip taşınmazların birleştirilerek yeni ve bütün bir taşınmaz oluşturulması demektir.
İntifa hakkı nedir?
Başkasının mülkiyetinde bulunan bir maldan belirli kurallar halinde yararlanma ve kullanma hakkıdır.
Şufa hakkı nedir?
Diğer bir adı önalım hakkıdır. Hisseli mülkiyeti bulunun bir hak sahibinin, kendi hissesine düşen hakkını üçüncü kişilere satması durumunda diğer hissedarlara öncelikli satın alma hakkı tanıyan haktır.
Geri alım hakkı (Vefa Hakkı) nedir?
Bir kişiye satılan malın belirli süre içinde, belirli koşullar ve bir bedel karşılığında tek taraflı irade beyanı ile geri alabilmesi imkânını veren bir haktır. Borç karşılığı gayrimenkulün devredilmesi halinde uygulanabilir. Belirlenen süre içerisinde borçlu kişinin borcunu ödemesi halinde geri alım hakkını kullanarak mülkiyeti üzerine geçirebilir.
Sükna hakkı (Oturma Hakkı) nedir?
Konutun belirli bir bölümünde ya da tamamında ikamet etme hakkına denir. Bir taşınmaz üzerinde bulunan sükna yani oturma hakkı başkasına devredilemez ve miras yolu ile başkalarına bırakılamaz.
Geçit hakkı nedir?
Yola erişimi olmayan bir mülk için, komşu mülk veya mülkler üzerinden genel yola erişim sağlama imkanı veren haktır. Genellikle imar uygulamasından geçmemiş yerlerde görünür. Geçiş hakkını veren kişi ile alan kişi arasında bedelli yada bedelsiz olarak anlaşma sağlanıp tapuya işlenir. Bu hak sayesinde yola erişimi olmayan mülke girmek, çıkmak veya başkaca erişim sağlamak için komşu mülkler kullanılabilir.
İktisap nedir?
Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu'nun 705'inci maddesi uyarınca, kural olarak tapuya tescille olmaktadır. Bu ek olarak miras, mahkeme kararı, icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılabilir. Diğer bir anlatımla, belirtilen istisnai durumlarda, tapuya tescil edilmeden mülkiyet iktisap edilebilir (ör. ölüm halinde miras yoluyla mülkiyet iktisap edilir). Buna göre, (kat karşılığı müteahhide verilen veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil) iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarihin esas alınacağı hükmü yer almaktadır. Maliye Bakanlığı'nın mevcut istisnaları düzenlerken esas aldığı elde tutma süresi ve buna bağlı olarak da iktisap tarihi her zaman tapu tescil tarihi olarak karşımıza çıkmamaktadır. Gayrimenkul tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakılmış ise, kullanıma bırakıldığı tapu tescili dışında diğer belgelerle ispat edilebiliyor ise bu özel durumlarda iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.
Yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi (İskân) nedir?
Yapı ruhsatı, belirlenen bir projenin inşaat yapımına başlanması için verilen izin belgesidir. Yapı kullanım izin belgesi (İskân), inşaatı tamamlanmış bir yapının kullanımı için inşaat ruhsatı veren belediye ve özel il idaresinden alınan belgedir.
Kira şerhi nedir?
Kira sözleşmesinin, belli bir süreliğine ilgili mülkün tapu kaydına şerh edilmesidir. Mülkün kira kontratı süresi içerisinde satılması halinde kira şerhi süresi dolana kadar yeni mülk sahibi kiracıyı tahliye ettiremez. Satış esnasında ilgili tapu müdürlüğü bu bilgiyi alıcı ile paylaşır ve alıcı bunu bilerek mülkü satın alır.
Trampa ne demektir?
Bir mülkün başka bir mülkle el değiştirmesi anlamına gelmektedir. Genelde daire numaralarında hata olan mülklerde yapılır. Tapu harcı rayiç bedel üzerinden ödenir. Terim olarak ''takas'' da kullanılabilir.
Cayma akçesi nedir?
Bir sözleşme imzalandığında taraflardan herhangi birinin sözleşmeden (caydığı) vazgeçtiği durumda uygulanacak olan ceza tutardır. Tutarlar, tarafların anlaşmalarına göre değişiklik gösterebilmektedir.
Teklif formu nedir?
Bir mülk ile ilgili alıcının vermiş olduğu teklifin yazılı hale dökülmesidir.
Ecrimisil nedir?
İşgaliye bedeli anlamına gelmektedir. Haksız işgal tazminatıdır. Yani mal sahibi dışında herhangi birinin haksız kullanımı için talep edilen tazminattır.
Mesire alanı ne demektir?
Arsa tapusunun içerisindeki kullanım şeklidir. İmarsız tarla vasfı, park, bahçe, dinlenme tesisleri vb. Alanlardır.
Kooperatif nedir?
Ortaklarının her türlü gereksinimlerini uygun koşullarla elde etmelerini sağlamak için kurulan, kâr amacı gütmeyen kurumdur.
Tapu harcı nedir? Döner sermaye nedir?
Tapu Harcı: Satışı gerçekleştirilen tüm gayrimenkuller için tapuda beyan edilen satış bedelinin %4 'ü olarak hesaplanan bedeldir. Taraflarca aksi kararlaştırılmadığı müddetçe alıcı ve satıcı %2 olarak öderler. Döner Sermaye: Satışı gerçekleştiren tüm gayrimenkuller için kontrol ücretidir. Kuruma gelir olarak tahsil edilir. Yıl bazında düzenlenir. Nakit satışlarda 1, kredili satışlarda ise 2 adet ödeme alınır.
Hisse devri ne demektir?
Kişinin bir mülk üzerindeki mülkiyet haklarının devridir.
Cins tahsisi ne demektir?
Bir tapunun şeklinin değişmesi demektir. Örneğin, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş tapusu için tapunun açıklama kısmında K.İ'den K.M'ye geçiş ya da cins değişikliği yazar. Tapu üzerinde satış bedeli yazmaz.
Kiralama işlemlerinde yıllık kira zam oranı nedir?
Tüfe oranı/yıllık ortalamasıdır. Ticari gayrimenkullerde böyle bir sınırlama yoktur.
Ticari gayrimenkul satışlarında KDV avantajı nedir?
Alan kişi gider olarak kullanabilmektedir.
Pembe ve mavi renkli tapuların ayrımı nedir?
Arazi tapuları mavi, diğer tapular ise bordodur. Tapu senetleri; kat irtifakı, mülkiyeti ve devre mülk hakkını göstermekte olup, birbiriyle renkleri hariç görüntü olarak aynıdırlar. Renkleri pembe ve mavi olarak iki şekilde düzenlenmektedir. Pembe (yeni tapularda bordo) renkte olan senet; söz konusu mülkün inşaat ruhsatı sonrası bağımsız bölümlerini gösteren projenin onaylandığını, mülkiyetin kullanım alanları ve bu alanların hisselerinin belirli olduğunu simgeler. Mavi renkte olan senet ise; mülkün herhangi bir kat mülkiyetine geçmediğini, arsa tapusu olduğunu simgeler. Gayrimenkul üzerinde bulunan bir ipotek ya da haciz gibi sınırlamalar var ise mavi tapu senedinde görülmez. Bu tarz bilgilere erişmek için tapu kütüğüne bakılması gerekmektedir.
İntifa ve sükna arasındaki farklar nelerdir?
Sükna (oturma) hakkı tapudaki niteliği ev (konut, mesken, daire) olan taşınmazlarda kurulabilir. Sükna hakkı,bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Sükna hakkı olan, ilgili gayrimenkulü kiraya veremez. İntifa hakkı ise her tür taşınmazda (ev, tarla, işyeri, daire, arsa vs.) kurulabilir. İntifa hakkı, mal üzerinde tam yararlanma hakkı verir. İntifa hakkı olan gayrimenkulü kiraya verebilir.
İntifalı ve süknalı satışlarda tapu harçları nasıl olur?
İntifalı ve süknalı satışlarda tapu harcı satış bedelinin 3’te 2’sinin %4'ü olarak ödenir.
İzale-i şuyu davası nedir? Süreç nasıl ilerler? Ortaklar ihaleye girebilir mi?
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir mülkün paylaşımı konusunda ortakların anlaşamaması neticesinde ortaklar arasındaki paydaşlığa son verilerek paysız mülkiyete geçişi sağlayan dava türüdür. Dava neticesinde mahkeme, mülkiyeti aynen bölebilir veya ihale ile satışa çıkartabilir. Ortaklar ihaleye girebilir. Diğer ihaleye girenlerden farkı olarak aldıkları mülkle ilgili KDV ödemezler. Dışarıdan ihaleye giren kişiler ise mülkün satış bedeli ve KDV’sini öderler.
Aile konutu şerhi ne demektir? Nasıl konulur? Satışı mümkün müdür?
Evli bir çiftin düzenli yerleşim amacıyla kullandığı ve yaşadığı, sürekli barınmak amacıyla ikamet ettiği yer olarak tanımlanan “aile konutu” tanımı, Medeni Kanun’un 194. maddesinde geçiyor. Aile konutu olma şartı, söz konusu ikamette aile yaşamının evlilik birliği içinde yürüyor olmasıdır. Yazlık gibi sürekli oturulmayan konutlar aile konutu kapsamına girmemektedir. Eşlerden biri, aile konutunun kira sözleşmesini tek başına sona erdiremez, aile konutunu devredemez, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Yine eşlerden biri diğerinin onayı olmadan aile konutunu başkasına devredemez, satamaz veya başkalarına kiralayamaz. Ayrıca eşlerden biri, diğer eşin açık onayı olmaksızın tapuda aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bir mülkün üzerine aile konutu olmasıyla ilgili eşlerden ikisi ya da herhangi birisinin tapu üzerine konulan şerhtir. Taraflardan birisinin başvurusu ile direk tapudan işlem yapılabilir. Mahkeme kararı ile de konulabilmektedir. Tapudan konulması durumda şerhi koyduran tarafın kaldırması mümkündür. Mahkeme kararı ile konulduğunda ise yine mahkeme kararı ile kaldırılabilmektedir. Üzerinde aile şerhi bulunan bir mülkün satışı mümkün değildir.
Çeşitli Tapu tipleri ve açıklamaları nelerdir? (Örn. bazılarında farklı açıklamalar olabiliyor intikal vs.)
5 adet tapu tipi vardır. Köy tapusu, arazi tapusu, arsa tapusu, kat irtifakı tapusu ve kat mülkiyeti tapusudur. Köy tapusu: Kadastro tarafından haritalandırılmamış sadece köy muhtarı tarafından kaydı tutulan tapudur. İleride herhangi bir değişim olması halinde ilk geçerli kayıt olarak muhtar kayıtlarına bakılır. Arazi tapusu: Kadastro tarafından haritalandırılmış fakat imar durumu belli olmayan tapu demektir. Tapu üzerinde arazi, zeytinlik, bostanlık vs. yazmaktadır. Arsa tapusu: Belediye sınırları içerisinde imar uygulamasından geçmiş üzerine bina yapılabilecek hale getirilmiş terkleri yapılmış tapulardır. Kat irtifakı tapusu: Bir arsa üzerinde yapılmakta olan binanın malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak yapının %20 si tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçmeden önce alınmıştır tapudur. Kat mülkiyeti tapusu: Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölüm numaraları için ayrı ayrı o mülkün malikleri tarafından arsa payı, ortak kullanım alanları ile bağlantı kurulmuş bağımsız bir mülkiyettir. İskanı alınmış gerekli kurumlarla tüm ilişiği kesilmiştir.
Tapu işlemlerinde gerekli olan evraklar nelerdir?
WEB-Tapu üzerinden başvuru yapılacaksa; Başvuru sırasında istenen bilgiler; 1- Alıcı ad-soyad, TCKN ve telefon bilgisi, 2- Emlak beyan değeri, 3- Tapu satış bedeli, 4- DASK poliçe no (Kat mülkiyetli binalarda), 5- DASK’ı düzenleyen kişinin TC kimlik numarası. Başvuru sırasında sisteme yüklenmesi gereken belgeler; 1- Vekaletname (var ise), 2- Banka kredi evrakları (kredili bir satış ise), 3- Şirket evrakları (Alıcı veya satıcı Tüzel kişi ise), Nakit Satış ise; 1- Satıcının kimlik fotokopisi (imza sırasında aslı gerekiyor), 2- Alıcının kimlik fotokopisi (imza sırasında aslı gerekiyor), 3- Vekaletli satış yapılacak ise fotoğraflı ve satış veya alış yetkisi bulunan vekaletnamenin aslı, 4- Tarafların ikamet adresleri ve telefon bilgileri (Boş bir kağıda yazarak verilebilir), 5- Tapu fotokopisi, 6- DASK (Kat mülkiyetli binalarda), 7- Emlak Beyan Değeri (Belediyeden alınan rayiç bedeli gösterir belgenin aslı). Kredili Satış ise; 1- Nakit satış işlemlerinde istenen belgelerin tamamı, 2- Alıcının kredi çektiği bankadan alınan ipotek evrakları. Şirket Satışı ise; 1- Nakit satış işlemlerinde istenen belgelerin tamamı, 2- Şirkete ait evraklar; Vergi levhası, Şirket yetkilisine ait yetki belgesi veya vekaletname (satış veya alış bilgisi bulunmalı), MERSİS no, İmza sirküleri, İmza sırasında şirket kaşesi. Alıcı veya Satıcı Yabancı ise; 1- Nakit satış işlemlerinde istenen belgelerin tamamı, 2- Değerleme raporu (SPK lisanslı firma tarafından yapılan), 3- Pasaport tercümesi (noterden), 4- Yabancı vergi kimlik numarası (vergi dairesinden), 5- Tapu müdürlüğünce kabul edilen yeminli tercüman (yabancı kişi Türkçe bilmiyor ise).
Takaslı (Trampa) satışlarda tapu harcı nasıl ödenir?
Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. Bu itibarla, trampa işleminin bedel ve miktar farkı gözetilerek gerçekleştirilmesi halinde her bir gayrimenkul için ayrı ayrı olmak ve emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek alım satım bedeli üzerinden harç yatırılması gerekmektedir.
Kooperatif hisseli tapularda satış işlemi nasıl olur?
Satışı tapu müdürlüğünden yapılmaz. Kooperatif, yönetim kurulu ya da noter kanalı aracılığıyla kişinin tüm haklarını alıcıya devreder. Tek başına bireysel bir tapu olmaz. Arsada pay hakkına sahip olur.
Tarihi eser mülklerde tapu harcı nasıl olur?
Tarihi eser yapıyla ilgili Anıtlar kurulundan tapu harcı muafiyet yazısının alınmış tapuya işlenmiş olması gerekmektedir. Eğer yok ise tapuya alım-satım başvurusu yapılır ve harç muafiyetiyle ilgili Anıtlar kurulundan yazı istenir. Tahmini edinim süresi 1 aydır. Değerli Konut Vergi İstisnası İse; Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar vergiden muaf tutulacaktır. Resmî Gazete ‘de yayınlanan tebliğe göre; birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) için değerli konut vergisi muafiyeti uygulanacaktır. Muafiyet, bu kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım için de geçerli olacaktır. Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri 2020 yılı için; 5 milyon TL ile 7,5 milyon TL arasında olanlar; 5 milyon TL'yi aşan kısmı için binde 3; 10 milyon TL'ye kadar olanlar; 7,5 milyon TL'si için 7 bin 500 TL, fazlası için binde 6; 10 milyon TL'den fazla olanlar; 10 milyon TL'si için 22,500 TL, fazlası için binde 10 oranında vergilendirilecektir.
Gayrimenkulün teslim alındığı tarih ile tapu tarihi arasındaki gelir vergisi hangi durumlarda ortaya çıkar?
Gayrimenkulün ilk alım tarihi ile satış yapıldığı tarih 5 yıl içerisinde gerçekleşiyorsa edinilen kardan gelir vergisi doğabilmektedir. Projeden alınmış bir mülkte tapu teslimi hemen yapılmayacağı için burada satın alınırken imzalanan satış sözleşme tarihi ya da fatura tarihi dikkate alınmalıdır. Tapu üzerinde bazen satış rakamı yazmaz bu cins tahsisi yapıldığı için olabilir. Örneğin, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş tapusu olabilir.
Tapunun üzerinde bina yaşı yazar mı? Tapuda mülkün m² bilgisi yazar mı?
Tapu üzerinde bina yaşı yazmaz. İnşaata başlama yılı yazabilir fakat bu bize kesin bina yaşını vermez. 2019 yılı sonrası inşaatı ve satışı yapılmış tapularda mülkün m² bilgisi net olarak yazılır. Ancak, eski tapularda yazmaz.
KDV ile satışı yapılan bir yerde tapu harcı hangi bedelden ödenir?
KDV’siz bedel üzerinden hesaplanır.
Tapu başvurusu nasıl yapılır?
Web tapu üzerinden randevu günü alınarak satıcı bizzat başvuru yapar.
Hisseli mülklerde satış ve devir prosedürleri nasıl yapılır?
Tapu devri normal olur. Dikkat edilmesi gereken şey diğer hissedarlara bilgi verilmesidir. Verilmemesi halinde hissedarlardan biri ön alım hakkı (şufa hakkı) davası açabilir.
Tapudaki satış bedeli ya da kira kontratlarında bedeller döviz olarak ödenebilir mi? Ödenmesi hangi durumlarda olabilir?
Tapudaki satış bedelleri döviz üzerinden yazılmaz. TL karşılığı yazılır. Türk vatandaşlarının tarafı olduğu Türkiye’deki gayrimenkullerin kiralanmasına dair kontratlarda da kira bedeli ve depozito döviz cinsinden alınamaz.
Evlenmeden önce edilen mülklerde eşlerin hakları var mıdır?
Hayır yoktur. Evli çift, başkaca sonuç doğuracak mal rejimi konusunda anlaşmamışlarsa evlilik birliği içerisinde edinilen mülklerde taraflar yarı yarıya hak sahibi olabilir.
Belediyeye emlak beyanı nasıl ve ne durumda verilmelidir?
Emlak Kanununa göre; her türlü arsa, arazi, konut ve bina gibi gayrimenkullerin vergilendirilmesi için emlak beyannamesi zorunludur. Vergilendirme yapılması gerekir. Her yılın beyanı mayıs ayında verilir. Bu 1. taksittir. 2. taksit ise kasım ayında ödenir. İlgili belediyenin emlak sitesinden yapılmaktadır.
65 yaş üstü resmi işlemlerde sağlık raporu zorunlu mu? Uygulama Nasıl olur?
Tapu müdürlüğünün inisiyatifine kalmıştır. Memur gerek görür ise tapu müdürlüğü işlem yapılacağı tarihte ilgili hastaneden sağlık raporu ister. Sağlık raporu alındığı gün işlemin bitirilmesi gerekir. Aynı gün işlem yapılmazsa tapu yeniden yazı yazar ve yeni tarihli alınır. Kişiler kendi isteklerine göre sağlık raporu alıp tapu dairesi ya da herhangi bir resmi daireye sunamazlar.
İpotekli-hacizli satış işlemleri nasıl olur? Süreç nasıl gelişir?
İpotekli ve hacizli bir mülkün satışı mevcut hali ile gerçekleşebilir. Mülkün ederinden fazla borcunun olmamasının dikkate alınması gerekir. Alıcı taşınmazın üzerindeki ipotek-haciz bilgisini biliyor ve kabul ediyorsa satış yapılabilir. Mülkün üzerinde banka ipoteği var ise ilgili bankadan tapu günü tarihli borç kapama bakiyesi ve fek taahhütnamesi çift imzalı olacak şekilde alınmalıdır. Mülkün üzerinde ticari kredi kullanımdan doğan bir ipotek var ise borçlunun bankayla ilgili tüm borçlarına bakılacağı için taahhütnamenin alım süreci konut kredisine oranla daha uzun sürer. Hacizlerde ise ilgili icra dairesinden yine tapu devir günü tarihli kapama bakiyesi alınır. İpotek kaldırma işlemi borç ödendikten sonra ilgili banka tarafından online ya da tapuya PTT ile gönderilen fek yazısı ile yapılabilir. Hacizde ise ilgili icra dairesi online olarak fekki gerçekleştirir.
İpotekli, üzerinde haciz veya herhangi bir şerh olan konut satılır mı?
İpotek, bir mülkün üzerine borç karşılığı konulan şerh demektir. Mülk sahibinin rızası ve haberi olmadan konulması mümkün değildir. Kişiler bir evraka dayalı olmadan mülkün üzerine ipotek koyamazlar. Genellikle, kişiler iş karşılığı, bankalar kredi karşılığı, müteahhitler ise kat karşılığı yaptıkları yerler için koyarlar. İpotekli bir mülkün satışı alıcı kabul ederse gerçekleşebilir. Haciz, kesinleşmiş bir borca karşı konulan şerhtir. İlgili adliyeden borç ödendikten sonra kalkmaktadır. Alıcının kabul etmesi halinde satışı gerçekleşebilir. Kamu haczi, devlet tarafından kamu borcuna istinaden konulan şerhtir. Borç ödenmeden ve haciz kalkmadan satış işlemi gerçekleşemez. Bazı tapuların üzerinde karşımıza en fazla çıkan şerhler arasında otopark şerhi ve Ayedaş şerhi vardır. Bunlar satışa engel bir durum değildir. Toplu konutların ve sitelerin olduğu yerlerde karşımıza çıkması normaldir.
Üzerinde kamu haczi bulunan bir mülk satılabilir mi?
Hayır satılamaz. Kamu haczi koyan ilgili daire başkanlığından haczin kalktığına dair yazı gönderilmesi gerekir. Bu işlem tüm resmî kurumlarda online sistem ile yapılmaktadır.
Üzerinde banka ipoteği olan mülklerde yeni alıcı da kredi kullanacaksa satış süreci nasıl olur?
Alıcının kredi kullanacağı bankası ile satıcının ipoteği koymuş olan bankası iletişime geçerler. Burada dikkat edilmesi gereken şey alıcının kullanacağı kredi bedeli ile satıcının borcunun arasındaki farktır. Borç alım bedelinden az ise kredi bedeli borçlu bankaya ödenir kalan bedel satıcıya ödenir. Fakat borç bakiyesi alım bedelinden fazla ise aradaki farkın da kredi kullanılan bankaya yatırılarak toplam bakiyenin kapanması gerekmektedir.
Veraset işlemine konu olan mülklerde süreç nasıl işler?
Miras yoluyla edinilen mülklerde önce mirasçıların noterden veraset belgesi alması gerekir. Bu belge alındıktan sonra ölen kişin ölüm yılına ait belediyeden emlak beyanı alınır. Bu 2 evrakla birlikte veraset ve harçlar vergi dairesine mirasçıların kimlik fotokopisi ile mirasçılardan herhangi birisinin başvurusu ile vergi ilişik kesme yazısı alınır. Bu yazının alınabilmesi için vergi dairesine harç bedeli ödenmesi gerekmektedir. Bu bedel kalan mülk sayısına göre ya da değerine göre değişkendir. Veraset belgesi, mirasçıların kimlik fotokopisi ve vergi ilişik kesme yazısı ile tapuya intikal işlemi için başvuru sürecinde kullanılır. Başvuru yine mirasçılardan herhangi birisi ile yapılabilir. İntikal işleminin imza aşamasında tüm mirasçıların tapuda olması ya da vekil tayin etmeleri gerekmektedir.
Miras kalan gayrimenkullerin satışı nasıl olur? Prosedürleri nelerdir?
İntikal işlemi yapıldıktan sonra satış işlemi normal işlemlerdeki evraklar ile başlatılır. Önemli olan mutlaka vergi dairesi ilişik kesme yazısının tapudaki dosyasında bulunmasıdır.
Kat mülkiyetli ya da kat irtifaklı bir tapuya kredi çıkmaması hangi durumlarda olur?
Mülke ait tapunun daire numaralarında karışıklık, kat numaralarında farklılık, blok numaralarında farklılık olması veya kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tapusu alındıktan sonra projeye aykırılık durumda kredi çıkmayabilir.
KDV ile satışı yapılan bir yerde tapu harcı hangi bedelden ödenir?
KDV’siz bedel üzerinden hesaplanır.
Satış aşamasında çekilen kredi satıcının hesabına ne zaman geçer veya ne zaman ödenir?
Gayrimenkulün satış imzası atıldıktan ve kredi kullandırılan banka tarafından mülkün üzerine ipotek tesisi yapıldıktan sonra ipotek evrakları ve resmi senedin ilgili bankaya iletilmesinin ardından ödeme işlemi gerçekleşir. Kredili satışlarda kredi bedelinin bloke çek ile tahsil edilmemesi durumunda miktarın satıcıya ipotek tesisinden sonra ödenmesi ile ilgili bankadan taahhütname alınması fayda sağlar.
Stopaj ile KDV farkı nedir? Mal sahibi ile kiracıya ne tür avantaj veya dezavantaj sağlar? Stopaj oranları (Brüt-net) nelerdir?
Stopaj, kaynakta kesilen vergiye verilen isimdir. Gerçek kişi tarafından, ticari işletmeye, şirkete, irtibat ofisine, derneğe, vakfa, serbest meslek mensubuna kiraya verilmesi durumunda; gerçek kişinin kira geliri üzerinde doğan verginin bir kısmı kiracı tarafından stopaj olarak gelir idaresine ödenir. Bu durumlarda stopaj vergisi brüt kiranın % 20’si olarak bilinmektedir ancak KOVİD-19 pandemisi nedeniyle geçici olarak düşürülmüştür. * Geçici süreliğine stopaj yarıya indirilmiştir. 2021 yılı Mayıs ayı sonuna kadar net kira bedeli üzerinden %12,5, brüt kira bedeli üzerinden %10 olarak hesaplanmaktadır. * Stopaj hesaplamanın 2 yolu vardır. Brüt Kira Bedeli = Net Kira Bedeli + Stopaj Netten Hesaplama: Net kira bedelleri üzerinden stopaj oranı %25 olarak hesaplanır. Stopaj = Net Kira Bedeli x 0,25 Örn: Net kira bedeli 10.000.-TL olan bir ticari gayrimenkulde, stopaj 2.500.-TL olarak hesaplanır. Brütten Hesaplama: Brüt kira bedeli üzerinden stopaj oranı %20 olarak hesaplanır. Stopaj = Brüt Kira Bedeli x 0,20 Örn: Brüt kira bedeli 12.500.-TL olan bir ticari gayrimenkulde, stopaj 2.500.-TL olarak hesaplanır. Katma değer vergisi ise gayrimenkulün bir ticari işletmeye ait olmasından dolayı mülke ödenen kira bedeli karşılığı kesilen faturadaki net kiraya ilave edilen vergi türüdür. Oranı net kiranın %18'dir. Pandemiden ötürü 2021 Mayıs sonuna kadar %8'e düşürülmüştür.
Tahliye taahhütnamesi ne zaman ve nasıl alınmalıdır?
Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden sonraki dönem için imzalanması gerekmektedir. Taahhütnamenin kira tarihinden en az bir ay sonra alınması gerekmektedir. Tahliye taahhüdü veren ve buna rağmen evi boşaltmayan kiracılara dava açılabilmesi için taahhüt tarihinden 30 gün önce kiracıya ihtar çekilmiş olması gerekir. Ayrıca tahliye taahhütnamesi noter eşliğinde yapıldığında daha sağlıklı olacaktır ancak bu husus zorunlu değildir.
Yetkilendirme sözleşmesinin minimum ve maksimum yasal süresi nedir?
Süre sınırlaması yoktur. Ancak taşınmaz ticareti yönetmeliğinin son değişikliğine göre sözleşmede süre ibaresi olmalıdır.
Gayrimenkulde yer alan vergiler nelerdir?
Mülk sahibi için emlak vergisi. Kira geliri var ise kira geliri beyanı. Çevre temizlik vergisi. Değer artış kazanç vergisi. Değerli konut vergisi. Gayrimenkul alım satımından elde edilen kâr var ise gelir vergisi.
Gelir vergisi hesaplaması nedir nasıl yapılır?
Gayrimenkul alındıktan sonra 5 yıl içerisinden satılıyor ise arada bir kar elde ediliyorsa bundan dolayı çıkan vergiye gelir vergisi denir. Her yıl Maliye Bakanlığı’nın açıkladığı muafiyet bedeli değişiklik gösterir. Mülke vergi çıkıp çıkmayacağını o mülkün öncelikle değer artışını bularak hesaplanmaktadır. Örneğin; 2018 Mayıs ayında 500.000 TL’den alınmış bir mülk 2020 yılı kasım ayında satılıyor. Bu mülkün değer artışını hesaplamak için 2018 yılın Nisan ayı TÜFE endeksini ve 2020 Ekim ayı TÜFE endeksini buluruz. (Bu veriler devlet tarafından her ayın başında açıklanmasından dolayı mülkün alım ya da satış ayı değil bir önceki ay baza alınır.) Gayrimenkulün alım bedeli X satılacağı aydaki TÜFE endeksi / satın alındığı aydaki ÜFE endeksi X çıkan rakam mülkün yeniden değer artış bedelidir. Çıkan rakam ile satış görecek rakam arasında bir kâr var ise o yılki gelir vergisi dilimi ve oranına göre vergi ödenir. Her yıl Maliye Bakanlığı tarafından açıklanan muafiyet bedeli çıkan kardan düşülür. Gelir vergisi beyanı bir sonraki yıl mart ayında verilir. 2 taksitte ödenir. (1. taksit Mart ayı sonuna kadar, 2. taksit ise Temmuz ayı sonuna kadar ödenir.) Satıcı taraf mülkü alırken kredi kullanmış ise burada kredi için ödediği faizi bedeli ve harç bedelleri de vergiden düşülür. Bu hesaplamayı gayrimenkul danışmanı yapmamalı ve kesin olarak müşteriye rakam söylememelidir. Kişilerin yaptığı ticari faaliyetle ya da başka vergisel işlemlerinden dolayı farklılık gösterebilir.
Kat karşılığı yoluyla mal ediniminde, gayrimenkulün 5 seneden önce satışı gerçekleşirse emlak kazanç vergisi nasıl hesaplanır?
Kat karşılığı olarak verilen mülk alım tarihinden sonra 5 yıl içerisinde yeniden yapılıyor ise ilk gayrimenkul için herhangi bir vergi ödemesi doğmaz. Fakat birden fazla mülk edinilecekse ve kişinin diğer mülkleri satılacaksa artık ticari iş yapıyor anlamı taşır. Bununla ilgili olarak gayrimenkul danışmanının kesinlikle kesin bir hesaplama yapmamasında fayda vardır. Doğrusu müşterinin bir mali müşavirden destek almasıdır. Bu durumlarda hesaplama fatura ya da sözleşme tarihi üzerinden yapılır. Kat karşılığı verilen yerlerde de ya da projeden alınan yerlerde müteahhidin firmanın mülk sahiplerine fatura kesme zorunluluğu vardır. Kesilmemiş ise talep edilmesi gerekmektedir.
Veraset yoluyla edinilmiş bir mülkte gelir vergisi doğar mı?
Veraset yoluyla tek gayrimenkul elde edilmiş ise ve 5 yıl içerisinde satış gerçekleşirse gelir vergi doğmaz. Veraset yoluyla birden fazla mülk elde edilmiş ise gelir vergisi doğar.
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir? Banka kredilenlendirmeleri nasıl oluyor?
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, kat mülkiyetinin iskanlı, kat irtifaklı tapunun ise iskansız olmasıdır. Her ikisi de konut kredisine uygundur. Fakat kat mülkiyetli tapunun gayrimenkul değeri daha yüksektir.
Ticari bir mülk satışında kredi oranı nedir? Arsa için kredi oranı nedir?
Ticari bir işletmenin ya da ticaret yapan birisinin alması durumda ekspertiz bedelinin %50 si oranında ya da kişinin banka kredibilitesiyle orantılı olarak kredi kullanılmaktadır.
Alıcı ve satıcının satıştan sonra yapması gereken resmi işlemler nelerdir?
Tapu sonrası yapılan işlemler; fatura taşıma işlemleri için ilgili kuruma gidilmeli ve ikametgâh taşıma işlemleri yapılmalıdır. Belediyeye emlak vergisi bildiriminde bulunulmalıdır. Alıcının belediye emlak vergisini 1 ay içerisinde bildirmesi gerekmektedir.
Kiracılı bir mülkün satılması konusunda dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?
Yeni mülk sahibi ile kiracı arasında yeni kontrat yapılmalı, yeni tahliye taahhütnamesi hazırlanmalı ve eski mülk sahibine ödenmiş olan depozito yeni mülk sahibine tutanakla beraber teslim edilmelidir.
Gayrimenkulün satış bedeli gerçek değeri üzerinden gösterilmezse ne gibi sıkıntılara yol açar?
Bir mülkün satışında tapu harçları belediye rayiç bedelinin altında ödenemez. Satış rakamında farklılık olabilir. Yani belediye rayiç bedeli 1.000.000 TL olan bir mülk 800.000 TL ye satılabilir fakat harçlar 1.000.000 TL üzerinden ödenir. Alıcı kredi kullanıyor ise kredi tutarı belediye rayiç bedelinden fazla ise mutlaka kredi bedeli üzerinden harçlar ödenmelidir. Eğer satıştan kâr elde ediliyorsa gelir vergisi cezalı olarak ödenir. Ayrıca alıcı ve satıcı tapu harçlarını yine cezalı şekilde öderler.
İmar planları okuma, renkler ve işaretler ne anlama geliyor?
https://rb.gy/mplglg (Uygulama Imar Plani Gosterimleri için linki tıklayınız.) !BURADA ANLATILANLAR TAMAMEN BİLGİLENDİRME AMAÇLIDIR. ARSA VE İMAR HESAPLAMALARI UZMANLIK GEREKTİREN BİR İŞTİR! !LÜTFEN PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİNİ OKUYUNUZ! !LÜTFEN İNCELEYECEĞİNİZ ARSANIN MER’İ İMAR PLAN NOTLARINI OKUYUNUZ! KAKS verilmesi durumunda inşaat alanı; Parsel alanı üzerinde terkler yapılarak Net Parsel Alanı hesaplanır. Net parsel alanı x KAKS = Emsal Alan Emsal Alan x 1,30 = Toplam Kullanılabilir Alan %30’un dışında kalan alanlar ilave edilerek toplam inşaat alanı bulunur. Örnek : 500 m2 bir parsel üzerinde 50 m2 yola terk olsun. KAKS (Emsal) = 1,75 ise inşaat alanı ne kadardır? Net Parsel Alanı : 500 – 50 = 450 m2 Emsal Alan : 450 x 1,75 = 787,50 m2 Toplam Kullanılabilir Alan : 787,50 x 1,30 = 1.023,75 m2 1.023,75 m2 üzerine %30’un dışında kalan alanlar ilave edilerek inşaat alanı bulunur. %30’a dahil olmayan alanlar (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 5. Madde 8. Fıkra); Korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveninin asgari ölçülerdeki alanı, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar ile binaların bodrum katlarında yapılan; Zorunlu otopark alanlarının 2 katı Sığınak, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat merkezi, su deposu, enerji odası, kömürlükler ve kapıcı dairelerinin ilgili mevzuat, standart ya da bu Yönetmeliğe göre hesap edilen asgari alanları, Depo amaçlı eklentiler, (Konutlarda %10, Ticarilerde %50) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 100 m2’si, konut dışı yapılarda 200 m2’si Bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve 22’nci maddede belirtilen tamamen gömülü ortak alanlar TAKS ve Bina yüksekliği veya Kat adedi verilmesi durumunda; Bina Oturum Alanı = Net Parsel Alanı x TAKS (TAKS ve Bahçe Mesafeleri aynı anda veriliyorsa, bina oturum alanı küçük olan üzerinden hesaplanır.) *1. Bodrum Kat = Bina Oturum Alanı (Bazı durumlarda parselin tamamına yapılabilir.) Zemin Kat = Bina Oturum Alanı *Normal Kat = Bina Oturum Alanı x 1,40** *Çatı Arası Piyesi = Normal Kat x 0,30*** * İnşaat alanı hesaplanırken parselin tabi olduğu PLAN NOTLARI mutlaka incelenmelidir. Açık veya kapalı çıkma, bodrum kat, çatı arası piyesi yapılmasına izin verilip verilmediği kontrol edilmelidir. **Normal katta %40 artış yönetmeliğin izin verdiği maksimum orandır. İnşaat nizamının bitişik, blok veya ikiz olması durumunda veya plan notlarında çıkmalara izin verilmemesi durumunda bu oran değişiklik gösterebilir. ***Çatı arası piyesi normal katın maksimum %30’u kadardır. İnşaat nizamının durumuna göre bu oran değişiklik gösterebilir. Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan öngörülen yükseklik 9,50 (zemin + 2 normal kat demektir yani bodrum katlar hariç 3 kat anlamına gelir.) 15,50 (zemin + 4 normal kat demektir yani bodrum katlar hariç 5 kat anlamına gelir.) Örnek: 500 m2 net parsel alanı olan bir yerde 0,40 TAKS ve kat yüksekliği 12,50 ise inşaat alanı nedir? Bina oturum alanı: 500 x 0,40 = 200 m2 1. Bodrum kat = 200 m2 Zemin kat = 200 m2 1. Normal kat = 200 x 1,40 = 280 m2 2. Normal kat = 280 m2 3. Normal kat = 280 m2 Çatı arası piyesi = 84 m2 TOPLAM İNŞAAT ALANI = 1.324 m2 Parsel eğitiminden (Kot) dolayı birden fazla bodrum kat ortaya çıkması durumunda (plan notları izin verdiği ölçüde), ortaya çıkan bodrum kat kadar alan inşaat alanına eklenir.
Teknik bilgiler alabileceğimiz web siteleri hangileridir?
kent rehberi, parsel sorgulama, web tapu, ilan sayfaları vb.
Her gayrimenkul yabancıya satılabilir mi?
2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi gereği yabancı gerçek kişilerin edinimleri ancak kanuni sınırlamalar dâhilinde mümkündür. 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu gereği askeri yasak bölgelerde yabancıların taşınmaz edinimi mümkün bulunmamaktadır. • Taşınmazın askeri yasak ve güvenlik bölgeleri dışında kalıp kalmadığının Tapu Müdürlüğü tarafından yetkili komutanlığa sorulması ve edinim için olumlu cevap alınması gerekmektedir. • Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ölçüm çalışmaları biten 58 ilde bu prosedür kaldırılmıştır. • Gerçek kişilerle yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehini tesisinde kanuni sınırlamalar uygulanmaz. • Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen; edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen; proje şartıyla satın almalarda süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen; taşınmazlar tasfiye hükümlerine tâbidir
Yabancıya konut satışında vatandaşlık işlemleri ve paranın transferi (istisnalar dahil) süreç nasıl işler?
Para transferi tapudan önce yapılmalı ve tapu müdürlüğüne dekont verilmelidir. Daire bedeli döviz olarak değil kesinlikle TL olarak yapılmalıdır.
Parselde inşaat alanı nasıl hesaplanır? Örneklendiriniz.
Parseldeki azami yüksekliği aşmamak kaydıyla, toplam inşaat alanının yapının oturum alanına bölünmesiyle hesaplanır. Örnek olarak: 5000 m² inşaat alanına sahip parsel 1250 m² taban alanına sahip 5000 m² /1250 m² = 4 katlı bina inşa edilebilir.
Kooperatif satışı nasıl yapılır?
Bir kimse kooperatif ortağı iken kendisine tahsis olunan gayrimenkulü satabilir. Bu ortaklık devri suretiyle gerçekleşir. Ortaklık devri tapuya gitmeden noter devri ile yapılır. Kooperatif ortaklığı el değiştirdiğinde satan ortağa tahsis olunan daire yeni malike geçer. Bu, kooperatif ortaklığı sürüyorken ve bina halen kooperatif malıyken söz konusudur. Kooperatifin tapuları ortaklar adına tescilinden sonra, bağımsız bölümlerin satışı artık tapuda yapılır. Ancak dairenin satışı kooperatif ortaklığının da devredildiği anlamına gelmez. Satışı yapan daireyi satmıştır ama kooperatif ortaklığı devam eder. Ayrıca yeni malike kooperatif üyeliği devri de yapılmalıdır. Kooperatif tapu masrafları, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı'nın görüşü alınarak Maliye Bakanlığı'nca tespit ve ilan edilmiştir. Kooperatif tapu masrafları binde 5,4 olarak belirlenmiştir.
Depozito güvence bedeli nasıl alınmalıdır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.