İçerik Başlıkları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava, hem konut hem işyeri kiralanmalarına ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan icra yoluyla tahliyesi gerçekleşmektedir. Kanunlarımız işyeri ya da konut olarak kiralanan gayri menkullerin maliklerinin ya da kiraya verenlerin kendileri ya da Kanunda sayılan yakınlarının ihtiyaçları halinde sona erdirilmesine ve kiralayanların tahliyesine imkan tanımaktadır. Kanun bu durumu gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi olarak tanımlamaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye ile ilgili hükümler Borçlar Kanunumuzun 350, 351 ve 355. maddelerinde yer almaktadır. Bu hükümlere göre malik ya da kiraya veren kendisinin ve kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyaç duyması halinde kiralayandan kiralanan iş yerinin ya da konutun tahliyesini isteyebilecektir. Türk Borçlar Kanununda (TBK) ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde açılmaktadır.
- Birincisi, TBK m.350’de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açmasıdır.
- İkincisi ise, TBK m.351’de düzenlenen bir kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, uygulamada en çok tercih edilen kiracı tahliyesi yollarından biridir. TBK madde 350 ve 351’de ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları yer almıştır. Bu mesele hukuki anlamda ciddi bir arka plana ve önemli sonuçlara sahiptir. Bu nedenle dikkatli ve titizlikle sürdürülmelidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava, hem konut hem işyeri kiralanmalarına ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan icra yoluyla tahliyesi gerçekleşmektedir.
Kiraya verenin, kendisi kiralanana ihtiyaç duyarsa, kiracının tahliyesini talep edebilir. Sadece kendi şahsı değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması halinde de kiracının tahliyesi dava edilebilir. Buna “gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası” denilmektedir. Kanunda özel olarak düzenmiş bir dava türüdür. Normal şartlar altında bir sözleşme taraflardan birinin ihtiyaçlarının değişmesi nedeniyle sona erdirilemez. Doğal olarak kira sözleşmesi de taraflardan birinin ihtiyaçlarının değişmesi nedeniyle sona erdirilemez. Tabii, olağanüstü ihtiyaçların doğması hariç. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası;
- Kiraya verenin kirada oturması,
- Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
- Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
- Kiraya verenin yaşayış tarzının gerektirmesi,
- Kiraya verenin oturduğu yerin altında bulunan kiradaki odaya odun koyma ihtiyacı,
- Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi halinde,
- Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
- Kiraya verenin memuriyet sebebi,
hallerinde kabul edilmektedir. İhtiyacın ortaya çıkmasından sonra 1 ay içinde açılmalıdır.
Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar – Madde 350
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yeni Malikin Gereksinimi – Madde 351
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin I. bendinde kiraya verenin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle de tahliye davası açabileceği düzenlenmiştir. Bu yasal düzenlemeye dayalı tahliye davası açılabilmesi için üç şartın gerçekleşmesi gerekmektedir. Birincisi konut ihtiyacı; ikincisi konuta kanunda sayılan kişilerden birinin ihtiyaç duyması, sonuncusu ise kiraya verme yasağıdır.
- Düzenleme kiraya verenin ihtiyacı nedenine dayanmaktadır. Ancak buradaki ihtiyaç, kiraya verenin şahsına ait olabileceği gibi, eşi, altsoyu ve üstsoyuna veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilere ait olabilir. Yani kiralayan kendisinin, eşinin, çocuklarının(altsoyunun) veya anne babasının (üstsoyunun) ihtiyacı nedeni ile tahliye davası açabilir.
- İhtiyaç, gerçek, samimi ve sürekli olmalıdır. Geçici veya ihtimallere dayanan ihtiyaçlar, kiralananın tahliyesi için haklı neden oluşturmaz.
- Kiralayan, ihtiyaç nedenine dayanarak tahliyeyi sağladıktan sonra taşınmazı başka birisine kiraya veremez. Bu yasağı ihlal etmesi durumunda karşılaşacağı hukuki yaptırım da kanunda düzenlenmiştir.
Hangi Durumlarda İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İstenebilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye istenebilecek durumlar Kanunun 350 maddesinde şu şekilde sayılmıştır: Kiraya veren kiralananı;
- kendisi,
- eşi,
- altsoyu (çocuklar ve torunlar),
- üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba)
- veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (vasisi olduğu kardeşi)
İçin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralayandan taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesini isteyebilir. Görüldüğü gibi Kanun ancak kişinin kendisi ve sayılan yakınlarının zorunlu ihtiyacı için tahliye hakkı tanımaktadır. Bu şartların birlikte gerçekleşmemesi durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye istenemez.
Söz gelimi kişi kardeşine bakmakla yükümlü olmadığından kardeşinin ihtiyacı olduğu gerekçesiyle tahliye isteyemez. Ancak kardeşine bakmakla yükümlü ise, söz gelimi kardeşine vasi tayin edilmişse, bu durumda kardeşinin ihtiyacı için de tahliye isteyebilir. Eşin ihtiyacı için tahliye istenebilir ancak eşin anne ve babası için tahliye istenemez. Kanun ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi kişinin kendisi, eşi, çocukları ve torunları gibi altsoyu, anne, baba, büyükanne ve büyükbaba gibi üst soyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerle sınırlamıştır. Bu sayılanların dışında kalan kişiler için tahliye istenemez.
Diğer taraftan ihtiyaç nedeniyle tahliye istenebilmesi için ihtiyacın zorunlu olması gerekir. Zorunlu bir ihtiyaç yoksa tahliye istenemez. Zorunlu ihtiyacın olup olmadığı somut olayın şartlarına göre değerlendirilir. Söz gelimi kişinin uygun bir başka evi ya da işyeri varsa çocuklarının oturacağı ya da kullanacağı gerekçesiyle kiracıdan evin ya da işyerinin tahliyesini isteyemez. Aynı şekilde evlilik birliği devam ederken eşlerden biri kendisinin oturacağını ileri sürerek tahliye isteyemez. Kamu da ya da özel sektörde ücretli olarak çalışan bir kişi serbest meslek icra edeceğini söyleyerek kiracısından işyerinin tahliyesini isteyemez. Ancak zorunlu ihtiyaç hallerinde, mesela birlikte yaşayan çocuğun evlenmesi üzerine yeni bir ev ihtiyacının doğması ve kiraya verenin uygun bir evinin olmaması, evlilik birliği devam etmekle birlikte Mahkemenin ayrı yaşamaya karar vermesi, anne ve babanın sağlık durumu, tayin ve eğitim gibi durumlarda tahliye istenebilir. Zorunlu ihtiyaç kavramı kişiye, zaman ve yere göre değişiklik gösterebileceğinden somut olayın şartlarına göre değerlendirilmelidir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak, kiraya veren tarafından açılmaktadır. Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu takdirde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, paydaşların çoğunluğu tarafından açılmalıdır. Yargıtay, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabileceğini kabul etmiştir. Kiralayanı sonradan edinen yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkına sahiptir. Dolayısıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası;
- Kiraya veren,
- Yeni malik,
- Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik,
- Kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi
tarafından açılabilir.
Kanun kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahkiyesini isteyebileceğini belirtmektedir. Ancak bazen bir taşınmazı kiraya veren ile taşınmazın maliki farklı kişiler olabilmektedir. Yargıtay bu durumda kira sözleşmesine taraf olmayan malikin de ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabileceğini kabul etmiştir. Kiralanın satılması durumunda ise yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Sonuç olarak kiraya veren ve malik ihtiyaç nedeniyle kiralayandan taşınmazın tahkiyesini isteyebilirler.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ne Zaman İstenebilir?
Kanun ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunma zamanı ve süresini kira sözleşmesinin süreli olup olmamasına ve tahliye talebinde bulunanın yeni malik olmasına göre üç farklı şekilde düzenlemiştir.
- Belirli süreli bir kira sözleşmesi söz konusu ise sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir.
- Süresi belirli olmayan kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir. Bu durumda, üç ay önceden bildirimde bulunulduktan sonra altı aylık kira döneminin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir.
- Kiralananı sonradan edinen kişi yani yeni malik ise edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yetkili ve görevli mahkeme kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kiralanan konut ya da işyerinin olduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ortalama 6 ay sürmektedir. Fakat mahkemenin iş yoğunluğu, dava şartlarının yerine getirilmesi, davacı sayısı ve bulunduğu ile göre bu süre değişebilmektedir.
Örneğin Ankara Çankaya’da bulunan bir konut için açılacak olan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası Ankara Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde (Sulh mahkemesi dış kapı adliyesi olarak geçmektedir) açılır. Aksi halde davanın yetkisizlik veya görevsizlik nedeniyle reddine karar verilebilir.
Yeniden Kiralama Yasağı
Konut ihtiyacı en temel gereksinim ve haklardan biridir. Bu nedenle Kanun kötü niyetli kişilere karşı tedbir olarak keyfi tahliyeleri ve bundan kaynaklanan mağduriyetleri önlemek içim bir takım düzenlemeler getirmiştir. Borçlar Kanunumuzun 355. maddesine göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Burada amaç hem kiraya vereni, hem de kiralayanı korumaktır. Kanun zorunlu ihtiyaç halinde kiraya verene tahliye hakkı tanımıştır. Ancak kiralayanı korumak için de kiraya verene tanınan bu hakkın kötüye kullanılmasını yaptırıma tabi tutmuştur.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Öncelikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için gereken şartların yani kiraya verenin kendisi ve eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerçek ve zorunlu bir ihtiyacın varlığından emin olunmalıdır. Sonrasında sözleşme dönemi içinde kiralayana ihtarname çekilmeli ve durum açıklanarak sözleşme süresi sonunda kiralananı tahliye etmesi istenmelidir.
Tahliyenin gerçekleşmemesi durumunda sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren en geç bir ay içinde dava açılmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliyen sonra taşınmazın üç yıl süreyle bir başkasına kiralanamayacağı, aksi takdirde kiraya verenin tazminat sorumlusu olacağı unutulmamalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İspat
Yargıtay yerleşik kararlarına göre ihtiyaç kelimesi, gereklilik, çaresiz kalıp istemek anlamında kullanılmaktadır. TBK’nın 350’nci maddesi kapsamında geçen “gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu” gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmak zorundadır. Samimi ve zorunlu olmayan bir ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verilemez. İhtiyaç iddiasının varlığını ispat yükü bunu iddia eden kiralayana aittir. Kiralayan bu iddiasını her türlü delille ispat edebilir. Örneğin kiralayanın kirada oturuyor olması bir ihtiyacın varlığına karinedir. Konut ihtiyacının devamı niteliğinde olan yazlık ihtiyacı da tahliye davası açılmasına sebep gösterilebilir. Bu ihtimalde kiralayan, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür. Taşınmazın vasfına ilişkin ihtilaf çıktığı takdirde mahkemece keşif yapılarak bu ihtilaf giderilmelidir. Yargıtay da yazlık ihtiyacına dayalı bir tahliye davasında aynı hususları vurgulamıştır.
İhtiyaç için kiraya verenin zorda kalmasını yasa koyucu istememektedir. Örneğin Artvin’de yaşayan bir kiraya verenin çocuğunun İstanbul’da üniversite kazanması halinde tahliye istemi hukuka uygundur. Ancak konut ihtiyacının dava sonuna kadar devam etmesi gerekir. Yargıtay bir kararında açılan tahliye davasının devamı sürecinde dahi kiralananın satışı için gerekli çabanın gösterilmeye devam edildiği anlaşıldığından samimi ve zorunlu bir tahliye sebebinden söz edilemeyeceğini ifade etmiştir. Konut ihtiyacına dayanarak dava açılabilmesi için konutun bulunduğu yerin TMK’nın 19. maddesi kapsamında ikametgah adresi olması da gerekmez. (6.HD. 13.9.1979; 3619/6381)
Kalp hastası veya yürüme özürlü bir kiraya verenin, asansörsüz bir binanın üst katında oturmakta, kendi dairesi de asansörlü bir binada veya asansörsüz olmakla birlikte bu binanın giriş veya birinci katında bulunmakta ise tahliye davası açtığı takdirde ortada gerçek bir tahliye talep ve sebebi bulunduğuna dair görüş mevcuttur.
Yine doktrinde kiraya verenin eşinin ayrı yaşamayı talep etmesi durumunda hakimin haklı görmesi üzerine ayrı yaşamaya karar vermesi halinde kiraya verenin, eşinin ihtiyacı için tahliye davası açabileceği, kiraya verenin çocuklarının nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da memuriyet gibi bir sebeple babalarından ayrı yaşamaları gereğinin ortaya çıktığı durumlarında da taşınmaz ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabileceği ifade edilmiştir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Durumları
Kiralayan kimsenin başka bir konutu olmasına rağmen çeşitli nedenlerle bizzat kiraladığı konutta oturma zorunluluğu ortaya çıkabilmektedir.
- Kendi Konutunda Oturmakta Olan Kiralayanın Bazı Nedenlerle Kiralananda Oturmak İstemesi
Bazen kiralayan hernekadar kendine ait bir konutta oturuyor dahi olsa; düğün hazırlıkları, sağlık sorunları, kiralanan taşınmazın elverişli bir konuma sahip olması gibi sebeplerle kiralanan konuta ihtiyaç duyabilmektedir. Bunun bir sonucu olarak da tahliye talebi değerlendirilirken kiralayanın tahliye talebinde bulunulan konuta gerçekten ihtiyacı olup olamadığı noktasında daha ayrıntılı bir araştırma yapılması gerekir.
- Kiralayanın Sağlık Durumu Nedeniyle Konut İhtiyacı
Kiraya verenin sağlık sorunları kiralanana ihtiyaç duymasını gerektirebilir. Sağlık sorunu kaynaklı duyulan bu ihtiyaç da kiralayanın tahliye talebinde bulunmasına neden olabilir. Kiralananın kalp hastalığına yakalanması ve oturduğu dairenin de asansörsüz olması, bunula birlikte kiralanan dairenin de asansörlü bir daire olması gibi örneklerde kiralananın tahliyesini talep edebilir. Fakat bu durumun sağlık raporu ile tespiti gerekmektedir. Nitekim Yargıtay oğlunun sağlık sorunu nedeniyle kiralanın tahliyesi talepli davada “davacının hasta olduğu iddia edilen çocuğunun rahatsızlığının ne olduğu, sürekli doktor kontrolünün gerekip gerekmediğinin sağlık kuruluna sevk edilerek gerekli rapor alınmadan noksan tahkikatla yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur” (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2002/1372 E, 2002/1582 K.) yönündeki kararıyla alınacak sağlık raporunun tahliye yönünde karar verilmesindeki önemi vurgulamıştır.
- Evlenmek Üzere Olma Nedeniyle Kiralananda Oturmak İstemesi
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarındaki ihtiyacın, gerçek ve samimi kabul edildiği ve Yargıtay uygulamalarına da yansıyan hallerden birisi de evlilik üzere olması nedeniyle kiralananda oturulmak istemesidir. Evlilik nedeniyle tahliye talebinde belirtilen evlilik arifesinde olan kimse bizzat kiraya veren olabileceği gibi kiraya verenin çocuğu da 184 olabilir. Bu konuda asıl önem arz eden, Yargıtay kararlarında (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/11224 E, 2005/12202 K) da vurgulanan husus; evlilik konusunda somut adımların atılıp atılmadığı hususudur. Kiralayan veya oğlunun sadece nişanlı olması, evlilik hususunda herhangi bir adım atılmaması evlilik nedeniyle ihtiyaç talebi olarak Yargıtay tarafından yeterli görülmemektedir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2004/763 E, 2004/1100 K)
- Kiralananın İşyerine ve Çocuklarının Okuluna Olan Yakınlığına Dayanan İhtiyaç
Kiralananın işyerine yakın olması ya da çocukların okuduğu okula yakın olması ihtiyacına dayalı tahliye talepleri, sık olarak karşılaşılan tahliye taleplerinden biridir. Yargıtay bu konuda sadece çocukların okula gidiş gelişlerdeki zorlukları, ihtiyacın samimi olduğuna deli kabul etmekte yakınlık uzaklığı gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak görmemektedir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1997/3645 E, 1997/3695 K)
Hayat şartlarının gün geçtikçe zorlaştığı göz önüne alındığında; kiralayanın çocuklarının kiralanana çok daha yakın bir yerdeki okulu kazandıklarında, kiralayanın bizzat kendisinin, eşinin veya çocuklarının kiralanana yakın bir yerde iş imkanı elde ettiklerinde ortaya çıkan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Örneğin kiralayan, kiralananı kiraya verdiği zamanda Kocasinan’da oturuyor ve çalışıyorken, kiralananın bulunduğu Talas’ta bir işe başlaması halinde çalıştığı işine çok yakın bir konutta oturması hayatın olağan akışına göre geçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olarak kabulü gerekirken, her gün zamanının büyük bir bölümü zor şartlarda yolda geçirmesi beklenemez.
- Kiralananın, Kiralayanın Oturduğu Yere Oranla Daha Emniyetli Oluşuna Dayanan İhtiyaç
Kiralayanın kendisine ait konutta oturmakta iken kiralanana ihtiyaç duyduğu diğer bir durum ise; kiralananın çok daha emniyetli oluşudur. Bu konuda uygulamada daha çok karşılaşılan ihtiyaç iddiası ise tek başına yaşayan yaşlı kişilerin oturdukları evlerin, kiraya verdiklerinden daha güvensiz oldukları iddiasıdır. Yargıtay bu iddianın kanıtlanması durumunda, iddianın gerçek ve samimi olduğunun kabulü ile tahliye karar verilmesi gerektiğini kabul ediyor. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1983/10116,E, 1983Y/10094 K)
- Kiralayanın Oturduğu Kendisine Ait Dairenin Giderlerinin Fazla Olması ve Ödeme Güçlüğü İçinde Olması, Kiracının Oturduğu Kiralananın Daha Ekonomik Olması Nedeniyle İhtiyaç İddiası
Kiralanana ihtiyaç duyulmasının, kiralananın, kiralayanın kendi oturduğu eve nazaran daha ekonomik olması uygulamada en sık açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları olduğu anlaşılmaktadır. Kiralayanın ekonomik durumu eskiye nazaran daha kötü olabilmektedir. Eğer kiralayan hali hazırda oturduğu konutun aidat, yakıt ve diğer giderlerini karşılamakta zorlandığını, bundan dolayı da kiralanana gerçekten ihtiyaç duyduğunu ispat ederse tahliye kararı verilmesi gerektiği şüphesizdir. Yargıtay da vermiş olduğu bir kararda oturduğu dairenin giderleri, kiralananınkinden daha ağır olan ve bu nedenle ekonomik güçlüğe düşen kiralayanın, kiracının kullanmakta olduğu kiralanana ihtiyacı olduğunu kabul etmekte, sadece amacı daha fazla gelir elde etmek olan kiralayanın açtığı davanın kabul edilmemesi gerektiğini belirtmektedir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1982/13059 E, 1982/13079 K)
- Kiralanana Eşya Koyma İsteğine Dayanan İhtiyaç İddiası
İhtiyacın gerçek ve samimi olduğu kabul edilen durumlardan bir tanesi de kiralayanın kiralanana eşya koyma ihtiyacının ortaya çıkmasıdır. Bu bağlamda eşya koymak amacıyla kiralanana ihtiyaç duyulması ile oturulmak istenmesi sebebiyle kiralanana ihtiyaç duyulması arasında herhangi bir ayrım yapılmamaktadır. Nitekim Yargıtay da bir kararında kişinin maliki olduğu canlı ve cansız mallarını beraberinde bulundurması en doğal hakkı olduğundan; kiralayanın kiraya verdiği alt katındaki tek odaya eşya, odun koymak hatta hayvanlarını bağlamak nedeniyle ihtiyacı olduğunu ileri sürülmesi halinde tahliyeye karar vermiştir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1961/2434 E,1961/ 5435 K)
Her olay kendi içinde ayrı ayrı değerlendirilir görüşü gereğince eşyaların muhafazası için kiracının tahliye edilmesi kabul edilebilir ancak, bu ihtiyaç ile söz konusu kiralanan birlikte değerlendirilerek, ihtiyacın gerçek ve samimi olması halinde tahliye kararı verilebilir. Örneğin lüks bir semtte, geniş bir dairenin sadece eşyaların muhafazası için kullanılacağı iddiası hayatın olağan akışı ile bağdaşmayacağından tahliye kararı verilmemelidir.
- Yurt Dışında Bulunan Kiralayanların, Kiralanana İhtiyaçları
Geçmişte olduğu kadar çok yoğun olmasa da, yurt dışında çalıştıktan sonra emeklilik döneminde yurda kesin dönüş yapan kiralayanın tahliye ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu kabul edilmektedir. Fakat şu da kabul edilmelidir ki; yurt dışında yaşadığı halde sadece yıllık izinlerinde Türkiye’ye gelen ve kalacak yerleri olmayan kiralayanların da tahliye ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunludur. Her iki durum da kiralayanın kendi evinde kalma ihtiyacı, kiracılık hakkından daha üstün tutulması gereken mülkiyet hakkıyla bağlantılıdır.
Yargıtay’a göre de kesin dönüş gerçekleşmesi durumunda, ihtiyacın zorunlu olduğu kabul edilir. Yargıtay, kesin dönüş iddiasında bulunan kiralayanın ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü için pasaportunun bulunduğu yerdeki Türk Konsolosluğu tarafından veya maliye bakanlığı ve gümrük bakanlığı üye, merkez bankası tarafından kesin dönüş yapmıştır şeklinde kaşe vurulması gerektiğini kabul etmektedir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1995/7908 E, 1995/8072 K)
Yurt dışında bulunan kiralayanın konut ihtiyacı sebebiyle açtığı tahliye davasında yurda kesin dönüş yapmış olması koşulunun aranması gerekmediği, asıl önemli olanın ise yurda kesin dönüş yapılmış olup olmaması değil, kiralayanın konuta gerçekten ihtiyaç duyup duymadığı başka bir ifade ile konut ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığıdır. Bu nedenle kiralayanın ihtiyacının gerçek ve samimiliği konusunun üzerinde durulması gerektiği, ancak bu takdirde hem kiralayan hem de kiracı açısından en sağlıklı kararın verilebileceği kanaatindeyiz.
- Yazlık Konutta Oturma İsteği Nedeniyle Tahliye
Kiralayanın değişen sosyal yaşam koşulları nedeniyle asıl konutun uzantısı olarak kabul edilen yazlık konuta ihtiyacı olduğunu ileri sürerek kiradaki yazlık konutunun tahliyesini istemesi mümkündür. Yargıtay da kiralayanın yazlık konut ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu kabul etmektedir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1992/359 E, 1992/1137 K) Fakat bu konuda önem arz eden husus; kiralananın konumu ve mimari yapısı yönünden gerçek bir yazlık niteliğini taşıyıp taşımadığıdır. Yazlık niteliğini taşımayan konutlar için 186 ihtiyacın geçici olacağı, geçici ihtiyaç için de tahliyeye karar verilerek kira sözleşmesinin sona erdirilemeyeceği kabul edilmektedir.
- Kiralayanın Eşine Ait Konut İhtiyacı
Medeni kanunun ilgili hükümlerinden kaynaklanan nedenlerden dolayı kiralayanın eşi için de konut ihtiyacı doğabilmektedir. Eşlerinin anlaşamaması sonucunda açılan boşanma davası devam ederken kiralayanın eşinin ayrı konutta oturmak istemesi veya mahkeme tarafından ayrılığa hükmedilmesi veyahut da eşin sağlık, ün ve iş gelişiminin tehlikeye düşmesi sebebiyle ayrı konutta yaşamak istemesi durumlarında da eşe ait konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir.
- Kiralayanın Çocuklarına ve Altsoy-Üstsoya Ait Konut İhtiyacı
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecek hallerden bir diğeri de kiralayanın çocuklarının konut ihtiyacının ortaya çıkmasıdır. Kiralayanın bizzat kendisinin kirada oturması tahliye sebebi olarak kabul edildiği gibi kiralayanın çocuklarının da kirada oturması ihtiyaca dayalı tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. Ergin olan çocuklar için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir. Yargıtay’ın da desteklediği görüşü göre ergin çocuklar aileleri ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Bunun gibi çocuğun nişanlı olması ve evlilik hazırlıklarını başlamış olması da tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/11224 E, 2005/12202 K) Mülga 6570 sayılı kanunda çocuk ibaresi geçtiği için ihtiyaca dayalı tahliye talebi sadece kiralayanın çocukları için geçerliydi, torunlar ise bu hükümden yararlanamıyordu. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte “çocuk” ibaresi yerine “altsoy” terimi kullanılması ile birlikte ortaya çıkmış olan olumsuz çözümlemeler terk edilmiş oldu (İpek, 2012: 60-92). Mülga kanundan torunlar faydalanamadığı gibi babalar da faydalanamıyordu. Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmesi ile birlikte “üstsoy” terimi kullanılarak kiralayanın babası ve annesinin konut ihtiyacı da tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir.
- Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilere Ait Konut İhtiyacı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte 6570 Sayılı Kanundan farklı olarak kiralayanın kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabileceğini hüküm altına alınmıştır (Çınar, 2008:113-136). Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler ise TMK. m. 364’e göre belirlenecektir. TBK.’nın 350. maddesinde altsoy ve üstsoy açıkça ifade edildiği için, TMK. md. 364 hükmü kapsamında geriye sadece kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kardeşleri kalmaktadır ve bakmakla yükümlü olunan kardeşlerin zorunlu konut ihtiyacı nedeniyle de kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir. Böylelikle kiralayan bakımından ihtiyaç iddiasının ileri sürüleceği kişiler genişletilmiş olmaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Fesih Bildirim Süresine Uyulmaması
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350/1. maddesi hükmüne (Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar) göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması gerekir. Türk Borçlar Kanununun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi (Yeni Malikin Gereksinimi) uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
6098 sayılı TBK’nun 350/1. (Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar) maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçesi
T.C. Ankara Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesine
Davacı: İsim – Soyisim – TC – Adres
Vekil : Av. Umur Yıldırım
Davalı: İsim – Soyisim – TC – Adres
Dava : Gereksinim sebebiyle kiralananın tahliyesi (TBK 350/1)
Harca Esas Değer: 8.000,00-TL (Bir yıllık kira bedeli)
AÇIKLAMALAR :
- Mülkiyeti davacı müvekkillere ait olan … bağımsız bölümde bulunan taşınmaz iş yerini davacı müvekkillerim davalı tarafa … tarihinde 1(bir) yıllığına kiralamış olup, söz konusu kira dönemi … tarihinde sona ermiştir. (Kira sözleşmesi fotokopisi Ek-1’de sunulmuştur.)
- Davacı müvekkillerim söz konusu taşınmazı maddi olarak durumu iyi olmayan anneleri için iş yeri olarak kullanmak istemektedirler. Şöyle ki davacı müvekkillerin annesi ev hanımı olup herhangi bir işte çalışmamakta, kirada oturmakta ve düşük bir gelire sahip olup geçimini davacı müvekkillerin yardımları ile zor sağlamaktadır. Davacılar ise söz konusu taşınmazı anneleri için organik tavuk ve organik yumurta satışı yapılacak bir iş yeri haline getirerek annelerinin bu taşınmaz iş yerinde kendi geçimini sağlayabilecek ve ayakları üzerinde durabilecek hale gelmesini istemektedirler. Dolayısı ile davaya konu olan taşınmaz iş yerinin kullanımı davacıların anneleri için zorunlu bir ihtiyaç haline gelmiş bulunmaktadır. Aynı zamanda davacı müvekkillerin annesi davaya konu olan taşınmazın bulunduğu … ilçesinde ikamet etmektedir. Söz konusu taşınmazın tahliye edilmesi durumunda davacı müvekkillerimin anneleri için açacakları iş yerinin işletilmesi hususunda iş yerinin annelerinin ikametgahına yakın olması, taşınmazın yapılacak işin mahiyetine uygun olması ve davacıların annesinin de bu iş yerine gereksinim duyması açmış olduğumuz davadaki taleplerimizin samimiyetini ve zorunluluğunu ortaya koymaktadır.
- Davacı müvekkillerim kira sözleşmesi sona ermeden önce ve kira sözleşmesi dönemi sonunda davalı tarafa durumu izah etmiş ancak davalı taraf söz konusu taşınmaz iş yerinden çıkmayı kabul etmemiştir. Hatta müvekkillerim taşınmaz iş yerine ihtiyaçları olduğunu ve taşınmazın tahliye edilmesini davalıdan istemelerine rağmen davalı taraf kira sözleşmesini kötüniyetli olarak devam ettirmeye çalışarak banka yolu ile davacı müvekkilim hesabına 4.400,00-TL parayı ”iş yeri kira bedeli” adı altında göndermiş fakat davacı müvekkilim ise gelen parayı görür görmez derhal davalı taraf olan hesabına geri iade etmiştir. Bu para iadesi hususu da müvekkilimin annesinin taşınmaz iş yerine olan ihtiyacından kaynaklanmakta ve iş yerine olan gereksinimi noktasında müvekkillerimin samimiyetini göstermektedir. (Bu hususlara ilişkin banka dekontları ve kayıtları mevcuttur) Halihazırda da kira dönemi sona ermesine rağmen davalı taraf taşınmazı davacı müvekkillerimin rızası dışında kullanmaya devam etmektedir. Davacı müvekkiller ise anneleri için açmak istedikleri iş yerini davalının taşınmazı tahliye etmemesi sebebiyle açamamaktadırlar. Davacı müvekkillerin annesi … bu iş yerine ihtiyacı olup, kiralananın bir an önce tahliye edilmesi durumunda davacılar annelerine yukarıda izah ettiğimiz iş yerini açacaklardır.
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde ”Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklinde belirtilmiştir.
Yukarıda izah ettiğimiz üzere davacı müvekkillerin üstsoyu olan anneleri için işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu ortaya çıkmış ve kanun maddesinden de anlaşıldığı üzere kanunkoyucu bu durumda kiralananın gereksinim sebebiyle tahliyesi için dava açma hakkını müvekkillerime vermiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7019 Esas, 2017/17123 Karar sayılı ilamında ” Davacı, kendisinin de restoran işletmeciliği yaptığını ve ihtiyaçlı oğlunun yıllardır yanında çalışmakta olduğunu, dava konusu kiralananda oğlu için ayrı bir restoran açacağını belirterek tahliye isteminde bulunmuştur. Her ne kadar Mahkemece; davacının işletmekte olduğu işyerinin, çevredeki en büyük işletmelerden biri olduğu, babasına ait işletmenin başında duran ihtiyaçlının ise asgari ücret alarak çalıştığının kabul edilemeyeceği belirtilerek ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; gerek davacı gerekse de davalı tanıkları, davacının oğlunun yakın zamanda evlendiğini ve maddi açıdan zorluğa düştüğünü bu nedenle de dava konusu yeri kendi adına işletmeye ihtiyacı olduğunu bildirdiklerinden, davacının ihtiyacını tanık anlatımları ile ispatlamış olduğunun kabulü gerekir. Davacının işletmesinin çevredeki en büyük işletmelerden biri olması, ihtiyaçlının babasının yanında çalışmasını zorunlu kılmayacağından, bu durum ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Kiralananın yapılacak iş ile aynı mahiyette olduğu da değerlendirildiğinde Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.” şeklinde belirtmiştir.
Yargıtay’ın da kararlarında yer verdiği üzere ihtiyacın gerçek ve samimi olması durumunda kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekmektedir. Bu durum her türlü delil ile ispat edilebilecektir. İzah ettiğimiz üzere müvekkillerimin annelerinin söz konusu iş yerine ihtiyacı samimi ve gerçektir. Bu durum yargılama sırasında dinlenecek tanıklarla ve mahkemece yapılacak araştırmayla da netleşecektir.
Yukarıda maddeler halinde belirttiğimiz sebeplerden dolayı … bağımsız bölümde bulunan ve mülkiyeti davacılara ait olan taşınmaz iş yerinden -davacı müvekkillerimin annesinin gereksinimi sebebiyle- davalı tarafın tahliyesine karar verilmesini sayın mahkemenizden talep etme zorunluluğu ortaya çıkmıştır.
Hukuki Nedenler: TBK, HMK, İİK, İlgili yasal mevzuat
Hukuki Deliller: 13 tarihli kira sözleşmesi, Tapu kaydı, Davacı müvekkillere ait nüfus kaydı, Tanık, Keşif, Bilirkişi, Yemin, Davacıların annesine ait ikametgah kaydı, Davacı müvekkillere ait banka kayıtları, Sosyal ve ekonomik durum araştırması, Sair her türlü delil.
Sonuç ve Talep: Yukarıda maddeler halinde izah ettiğimiz nedenlerle,
- Davamızın KABULÜ ile, Adana’da bulunan ve mülkiyeti davacılara ait olan taşınmaz iş yerinden davalı tarafın TAHLİYESİNE,
- Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine, karar verilmesini vekaleten saygıyla talep ederiz.
Davacılar Vekili
Av. Umur Yıldırım
Ekler:
- Kira sözleşmesi
- Tapu kaydı
- Vekaletname