Türk Medeni Kanunu ‘’Şerhler’’ başlıklı maddeye göre;
’a. Kişisel haklarda
Madde 1009- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.’’
Türk Borçlar Kanunu’na göre de;
‘’c. Tapu siciline şerh
MADDE 312- Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.’’
TBK M.312’nin gerekçesi;
“818 sayılı Borçlar Kanununun 255 inci maddesini karşılamaktadır.
Tasarının tek fıkradan oluşan 311 inci maddesinde, kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi düzenlenmektedir. Maddede, taşınmaz kiralarında, sözleşme ile kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceği
belirtilmektedir. Şerhin kiracılık hakkına etkisine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanununun 255 inci maddesinin ikinci fıkrası ise, bu konunun Türk Medenî Kanununun 1009 uncu maddesinin ikinci fıkrasında düzenlendiği göz önünde tutularak, Tasarıya alınmamıştır. Tasarıda, kiralananın el değiştirmesinden ya da sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü kişinin, kiralanan üzerinde sınırlı aynî hak sahibi olmasından, kira sözleşmesinin etkilenmeyeceği ve varlığını sürdüreceği esasının benimsenmesine karşın, 818 sayılı Borçlar Kanununda olduğu gibi, kiracılık hakkının tapu siciline şerhi olanağının korunmasında bir sakınca görülmemiştir. Çünkü, bu şerhe dayanan kiracı, yeni malikin, Tasarının 350 (TBK 351) nci maddesi uyarınca, gereksinimini ileri sürerek kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanmasına engel olabilecektir. Zaten, sözleşmenin kiraya veren tarafında bir değişiklik olmasa bile, kiracılık hakkının tapu siciline şerhi, kiraya verenin, Tasarının 349 (TBK 350) uncu maddesinde öngörülen gereksinim, yeniden inşa ve imar gibi sebeplerle kira sözleşmesini sona erdirmesini önleyici bir etkiye sahiptir.
Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 261b maddesi göz önünde tutulmuştur”.
Yukarıda belirtilen kanun maddelerine ve kanunun gerekçesine bakıldığı takdirde kira sözleşmesinin şerhi, TBK m.312’de düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin şerhi, malikin TBK m.350’ye, yeni malikin TBK m.351’e dayanarak kira sözleşmesini sona erdirme imkanını ortadan kaldıracak olup TMK m.1009 hükmü gereğince kira sözleşmesinin şerhi ile kiracı şerh edilen sözleşmenin sonradan hak sahibi olan kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu nedenle şerhi görerek taşınmazı satın alan yeni malik TBK m.351 ve kiraya veren TBK m.350’e dayanarak kiralanan mecurun tahliyesini talep edemez.
Özetlemek gerekirse kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi ile;
- TMK m.1009 uyarınca kira sözleşmesi şerh edilmesi ile taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da kiracılık hakları ileri sürülebilir.
- Kira sözleşmesinin şerhi, kira konusunu devralan yeni malikin TBK m.351 uyarınca kendi ve belirli yakınlarının gereksinimi nedeni ile konut veya çatılı iş yerine ilişkin kira sözleşmesini feshetmesini engelleyecektir.
- Kira sözleşmesinin şerhi, sözleşmenin taraflarında herhangi bir değişiklik olmasa bile kiraya verenin TBK 350’de sayılan sebeplere dayanarak konut veya çatılı iş yerine ilişkin kira sözleşmesini feshetmesine mani olacaktır.
|YARGITAY 14.HUKUK DAİRESİ, 2006/14184 E., 2007/418 Karar Tarihi: 23.01.2007
‘’Taşınmaz kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi, kiracıya sözleşme konusu hakkın sonradan malik olanlara karşı da ileri sürülebilme yetkisi tanır. Borçlar Kanununun 255. ve buna paralel olarak düzelenmiş olan 277. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi hükümleri gereğince, taşınmaz kira sözleşmelerinin tapu siciline şerh verilmesine olanak tanınmaktadır. Gerçekten taraflar sözleşmelerinde, sözleşmenin tapu siciline şerh edilebileceğini kararlaştırmışsa iki taraftan biri sözleşmenin bu hükmüne dayanarak tapu siciline şerh verilmesini müdürlükten isteyebilir.’’
Tapu kütüğünün şerhler bölümüne işlenen kira şerhi kiracının ya da mal sahibinin başvurusu ile yapılabilir. Taraflardan birinin başvuruyu gerçekleştirebilmesi için gereken şartlar şunlardır:
- Kiracıya tek taraflı şerh yetkisi verilmişse ve kira kontratı noterde imzalanmışsa sadece kiracının başvuruda bulunması yeterli olmaktadır.
- Kiracıya şerh yetkisi verilmemişse ve kira sözleşmesi noterde imzalanmamışsa gayrimenkul sahibinin başvurması gerekmektedir.
1)İşleme konu taşınmaz mala ait tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
2)Kira sözleşmesi,
3)Kira sözleşmesindeki imzalar noterce onaylanmış ise ve şerh yetkisi varsa kiracının istemi, noterce onaylanmamış ise veya şerh yetkisi yoksa taşınmaz malikinin istemi.
5)Taraf/Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları (1’er adet 6*4 ebatlarında vesikalık), T.C. Kimlik ve vergi numarası,
6)İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge
7) DASK sigortası poliçe numarası da bazı hallerde gerekli olmaktadır.
+
Kira Şerh Harcı
(Kira sözleşmesi noterde tasdik edilmedi ise bir yıllık kira bedelinin binde 5.4’ü hesaplanarak belirlenen kira şerhi harcı noter tarafından tahsil edilir. )
(Bu bedelin yanı sıra noterce düzenlenmemiş kira sözleşmelerinin şerhi için binde 1.5 oranında damga vergisi ödenmesi gerekir.)
Şerh için Tapu Sicil Tüzüğü madde 47/Ç’ye göre, ‘’Sözleşmeden doğan önalım hakkı ve taşınmaz kiraları için yazılı sözleşme, aranır.’’ denmekte olup yazılı kira sözleşmesinin ve şerh anlaşmasının ibrazı gerekmektedir.
|YARGITAY 3.HD 2017/5478 E., 2019/81 K. Karar Tarihi: 15.01.2019
‘’Kira sözleşmesinde, sözleşmenin şerhine ilişkin hüküm bulunması halinde malikin başvurusu olmadan kiracının kira sözleşmesinin şerh edilmesi amacıyla başvuruda bulunabilmesi için kira sözleşmesinin noterde düzenlemiş ya da sözleşmedeki imzaların noterce onaylanmış olması gerekir.’’
Kira sözleşmesinin şerh edilmesi için taraflar arasında kira sözleşmesinin bir maddesi veya ayrı olarak akdedilmiş bir şerh anlaşması olmalıdır. Bu anlaşmanın bir geçerlilik şekli olmamasına rağmen Tapu Sicili Tüzüğü’nün 47/ç hükmü gereğince şerh için yazılı kira sözleşmesinin ve şerh anlaşmasının ibrazı aranmaktadır. Ayrıca şerh için belirtilen yazılı sözleşmelere ek olarak malikin şerh talebinde bulunması gerekir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERH VERİLEBİLMESİ İÇİN VEKİL TAYİN EDİLEN KİŞİNİN ÖZEL YETKİ YE SAHİP OLMASI GEREKLİDİR!
|YARGITAY 14.HUKUK DAİRESİ, 2006/14184 E., 2007/418 K. Tarih : 23.01.2007
‘’Tüm bu açıklamalar da göstermektedir ki, bir şerh anlaşmasının varlığında zorunlu kılan kira sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkın tapu kaydına şerhi bu hakkı güçlendirmekte, ayni nitelik kazandırmamakla birlikte taşınmazın aynı ile doğrudan bağlantılı bulunmaktadır. O halde, kişisel hakların tapu kaydına şerhine ilişkin kurallarda yine taşınmazın aynı ile ilgili ayni hakların tesciline ilişkin kuralların kıyas yolu ile uygulanması gerekir (Nomer, s. 69; Sungurbey, s. 54-55). Zira, yine kişisel hakkın tapu kütüğüne şerhi mülkiyet hakkının malike verdiği yetkileri daralttığından tam ve kişisel hak sahibi açısından taşınmazın aynı ile ilgili istem doğurduğundan borçlu açısından bir tasarruf işlemi olup, vekilin bu konuda özel yetkisinin bulunmasını zorunlu kılar.’’
ÖRNEK YAZI
Yukarıda niteliği gösterilen taşınmaz …….Mahallesi ……ada ……nolu parseli teşkil eden ……m2 miktarındaki …..apartmanın……. arsa paylı…….kattaki …….müstakil bölüm numaralı, …..nolu ……nitelikli taşınmaz malların ……payları ……….adlarına kayıtlı olup, adları geçen malik/lerle aramızda yapmış olduğumuz ……Noterliğinden tasdikli ……tarih ve …….sayılı kira kontratındaki şartlar gereğince bu taşınmazların tamamını …… yıl müddetle ve yıllığı ……..TL bedelle ……….lehine kiraladığımızdan, anılan kira kontratının tapu siciline şerhini arz ve talep ederiz.