Birçok şirket ve birey, gelirlerinin önemli bir kısmını, taşınmazlarından aldıkları kiralardan elde etmektedir. Bu insanların finansman ihtiyaçları, nüfusun büyük çoğunluğundan farklıdır. Bu sebeple, ihtiyaçlarının karşılanması için kiralama indirimi gibi özel ürünler yaratılmıştır. Bu yazıda, bu eşsiz finansal ürünün özelliklerini, faydalarını ve uygulamalarını anlayacağız.
Kiralama İndirimi Nedir?
Kiralama indirimi (Lease Rental Discounting) faktoring gibi çalışır. Kira kontratları, kiraya verenin diğer kuruluşlar tarafından ödenmesi gereken faturalar olarak kabul edilir. Bu tutarlar gelecekte alınacak ödemeler olarak kabul edilir. Bu nedenle, bankalar bu ödemelerden paranın zaman değerini indirir ve kira bedeli iskontosunun indirilmesi durumunda bakiyeyi kiralayana öder.
Bu da, önümüzdeki ay için yapılması gereken bir kiralamanın, gelecekte uzak olan kiralarla kıyaslandığında, nispeten küçük bir zarar anlamına geliyor. Paranın zamana bağlı değeri ile ilgili standart kavramlar bu tür hesaplamalara uygulanır.
Ayrıca, kiralar mülk tarafından güvence altına alınmaz, ancak mülkün üretmesi beklenen kira nakit akışı ile güvenceye alınır. Bu sebepten ötürü kira sözleşmesi indirimlerinin üç taraf arasında imzalanması gerekmektedir. Borçlu ve borç veren her zamanki anlaşmayı imzalar. Kiracı ayrıca banka ile bir anlaşma imzalar ve bu tür bir anlaşma yürürlüğe girdikten sonra kiraya verenin kiracıya ödeme yapması gerekir.
Kiralama İndirimi Kiralama Ön Şartları
Kiralama yapan herkes kira sözleşmesi indirimine giremez. Bu anlaşmalara ancak aşağıdaki ön koşulların yerine getirilmesi halinde girilebilir.
Kurumsal Kiracılar: Bankalar, şimdi peşin ödeme kredileri için teminat olarak gelecekteki nakit akışını kullanıyorlar. Bu nedenle, kiralama iskonto kredisi sadece gelecekteki nakit akışlarının kesin olması halinde değerlidir. Bu nedenle, bankanın yükümlülüklerini yerine getirmek için finansal olarak uygun olmasını sağlamak, bankanın sorumluluğundadır. Şirketler kamuya açık tüzel kişilikler oldukları için, bunlarla ilgili bilgiler kolayca bulunabilir. Bu, bankaların gelecekteki ödemelerin gelip gelmeyeceğini tespit etmelerini sağlar. Bu sebeple bankalar sadece iyi bir kredi notu ile ünlü şirketlere ait kiralarında indirim yapmaktadır. “A” kişisi “B” ile bir anlaşma imzalar ve bu alacakları iskonto etmek için bankaya giderse, banka, “B kişisinin” güvenilirliğinin bir kurumla kıyaslandığında bilinmeyen birisi olduğunu ve anlaşılması zor olduğunu düşündüğü takdirde bunu reddeder.
Uzun Vadeli Kiralama: İkinci olarak, banka kredisinin kullanım süresi genellikle beş ila yedi yıl arasındadır. Bankalar kısa vadeli kira sözleşmesi indirim kredileri vermezler. Bu sebeple bankalar anlaşmanın aynı görevden olmasını istiyorlar. Kiraya dayalı iskonto anlaşmalarının kiracının mülkü boşaltamayacağı kilitlenme dönemlerine sahip olmalıdır. Aslında banka, sadece kilit dönemine kadar finansman sağlar.
Mülkün İkili Kullanımı: Kiralama indirimi, sahiplerinin mülklerini daha etkin kullanmalarını sağlar. Bunun nedeni, sahiplerinin mülkün sermaye değerine karşı bir kredi alabilmeleridir. Aynı zamanda, söz konusu mülkün üreteceği nakit akışı ile güvence altına alınan bir başka kredi alabilirler. Bu nedenle, kira indirimi, taşınmaz mallarda bulunmayan çok ihtiyaç duyulan likiditeyi sağlamaktadır.
Aşağıdaki borçlular düzenli olarak finansal ihtiyaçlarını karşılamak için kira kiralama indirimlerini kullanırlar:
Geliştiriciler: Ticari alışveriş alanlarının ve sanayi komplekslerinin geliştiricileri genellikle kira indirimine başvururlar. İnşaatçılar, mülkün maliyetini ve piyasa değerine dayalı indirim kiralarını kullanarak geliştirdikleri için, projede yaptıkları yatırımın neredeyse tamamını telafi edebilirler. Kurucu bu nedenle parayı geri kazanabilir.
GYO’lar: Ticari binalar ve alışveriş kompleksleri tarafından getirilen kiralamalar, normal konut kiralamalarından çok daha yüksek. Bu nedenle, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO’lar) bu mülklerle ilgilenmektedir. Bu mülkleri aldıklarında ve kira kontratlarını indirdikten sonra, benzer mülklere yatırım yaparak getirilerini büyütmek için geliri kullanabilirler.
Yüksek Net Değer Yatırımcılar: Üçüncü taraf, genellikle kiralama anlaşmalarına dahil olan mülkleri karşılayamaz. Ayrıca, şirket kiracılarını bulmak ve uzun süreli kira sözleşmelerini dönemler halinde imzalamak için gerekli olan ikramiyeye sahip değildir. Ancak, bu yüksek net değer bireyler tarafından yapılabilir. Yatırımlarından yararlanmak için kiralama iskontosu kredileri kullanırlar.