İHTİYAÇ SEBEBİYLE KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ
MEVZUAT
II. Dava yoluyla 1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
TBK MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Malik Tarafından İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
Bir taşınmaz kira sözleşmesinde kiraya veren tarafından kiracının tahliye edilmesi kanunda sayılmış olan sınırlı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Bu noktada ev sahiplerine sınırsız bir hak tanındığı söylenemez. Dolayısıyla kanunda sayılmış olan haller dışında kiracının tahliyesi de mümkün olmamaktadır. Gereksinim sebebiyle tahliye davası, kanunda sayılmış olan bu sınırlı hallerden birisidir.
Gereksinim sebebiyle tahliye, hem kiraya veren hem de kiralanan taşınmazı edinen yeni malik açısından öngörülmüştür:
Kiraya veren açısından: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 350. maddesinde öngörüldüğü üzere kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler için konut veya işyeri gereksinimin mevcut olması nedeniyle kira sözleşmesi sonlandırma imkanı mevcuttur.
Kiralanan taşınmazı sonradan edinmiş olan yeni malik açısından da aynı şekilde: Türk Borçlar Kanunumuzun 351. maddesinde öngörülmüş olduğu üzere yeni malikin de kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesini sonlandırma imkanı mevcuttur.
Mevzuat hükümleri ile mahkemeler tarafından verilen emsal nitelikteki kararlar birlikte değerlendirildiğinde, kiraya verenin gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilmesi ve bu dava sonucunda tahliyeye karar verilebilmesinin şartları:
1. Kira sözleşmesine konu olan taşınmazı kullanma ihtiyacının varlığı,
2. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,
3. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının dava açma sürelerine uygun olarak açılması
4. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını kiraya veren taşınmaz malikinin açması,
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, yukarıda da açıklamış olduğumuz gibi Türk Borçlar Kanunumuzun 350/1. maddesi ile 351. maddelerinde düzenlenmiştir. Şimdi bu davayı kiraya veren ile taşınmazı kiraya verenden sonradan edinen ve kira sözleşmesi açısından 3. kişi olan yeni malik açısından ayrı ayrı değerlendireceğiz. Kanun metninde yeni malik açısından taşınmazı satın alma değil, "sonradan edinen" ifadesi ile sonradan edinmiş olma şartı aranmaktadır. Bu nedenle lafzi yorum gereği taşınmazı trampa, bağış vb. satış harici yollarla edinmiş olan yeni malikin de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabileceği kanaatindeyiz.
Yargıtay kararlarına göre ihtiyaç kelimesi, gereklilik, çaresiz kalıp istemek anlamında kullanılmaktadır. TBK’nın 350’nci maddesi kapsamında geçen “gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu” gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmak zorundadır. Samimi ve zorunlu olmayan bir ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verilemez. İhtiyaç iddiasının varlığını ispat yükü bunu iddia eden kiralayana aittir. Kiralayan bu iddiasını her türlü delille ispat edebilir. Örneğin kiralayanın kirada oturuyor olması bir ihtiyacın varlığına karinedir. Konut ihtiyacının devamı niteliğinde olan yazlık ihtiyacı da tahliye davası açılmasına sebep gösterilebilir. Bu ihtimalde kiralayan, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür. Taşınmazın vasfına ilişkin ihtilaf çıktığı takdirde mahkemece keşif yapılarak bu ihtilaf giderilmelidir. Yargıtay da yazlık ihtiyacına dayalı bir tahliye davasında aynı hususları vurgulamıştır
a) Kiraya Veren Tarafından Açılacak Olan İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi mümkündür. Kiraya verenin altsoyu: onun çocukları, torunları ve onların çocukları şeklinde soyağacında kendisinden gelen kişilerdir. Kiraya verenin üstsoyu ise anne ve babası, büyükanne ve büyükbabası ile onların anne ve babalarıdır.
Mevzuat hükümleri ile mahkemeler tarafından verilen emsal nitelikteki kararlar birlikte değerlendirildiğinde, kiraya verenin gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilmesi ve bu dava sonucunda tahliyeye karar verilebilmesinin şartları:
Kira sözleşmesine konu olan taşınmazı kullanma ihtiyacının varlığı,
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının dava açma sürelerine uygun olarak açılması
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını kiraya veren taşınmaz malikinin açması,
a.1) Kiraya Veren Açısından İhtiyacın Varlığı ve Niteliği
Kiraya veren tarafından gereksinim sebebiyle tahliye davasının açılabilmesi için: Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının mevcut olması gerekmektedir.
Ancak burada "ihtiyaç" veya "gereksinim" kelimeleri tek başlarına oldukça soyut kalmaktadır. Dolayısıyla bu ifadelerin uygulamada görülmekte olan yargı kararları da dikkate alınarak somutlaştırılması gerekir. İhtiyacın varlığı ve niteliğinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmaya elverişli olması için:
İhtiyacın devamlılık arz etmesi gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyecek nitelikte geçici bir ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı verilemeyecektir.
İhtiyacın doğmuş ya da ortaya çıkmış olması, mevcut olması gerekir. Henüz doğmamış olan ya da gerçekleşmesi uzun bir süre sonra mümkün olan ihtiyaç durumu halinde de tahliyeye karar verilemeyecektir.
a.2) İhtiyacın(Gereksinimin) Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
İhtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekmektedir. Buna ilişkin ispat yükü, tahliye davasını açmış olan kiraya veren üzerindedir. İhtiyacın varlığı mümkün olan her türlü hukuki delil ile ispat edilebilir niteliktedir. Örneğin kiraya verenin oğlu veya kızı, kira sözleşmesine konu olan taşınmazın bulunduğu şehirde üniversite kazanmışsa ve konut ihtiyacı bulunuyorsa, kiraya verenin de aynı şehirde kendisine ait olan ve kullanıma müsait başka bir taşınmazı yoksa ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan söz edilebilir. Ancak bu halde dahi kiracı tarafından çeşitli savunmalar öne sürülebilecektir.
a.3) Tahliye Davasının Sürelere Uygun Olarak Açılmış Olması
Uygulamada gereksinim sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için belirli süreli sözleşmelerin sonundan itibaren bir ay ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemi ile fesih bildirimi için öngörülmüş olan sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde davanın açılmış olması şartı öngörülmektedir.
a.3.1) Belirli Süreli Sözleşmeler Açısından Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davası Açma Süresi
Kira başlangıç tarihi ve kira süresi belirli olan sözleşmelere, belirli süreli kira sözleşmeleri denilmektedir. Uygulamada genellikle belirli süreli kira sözleşmeleri akdedilmektedir. Yukarıda da bahsetmiş olduğumuz gibi: Uygulamada belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira döneminin sonundan itibaren bir ay(1 ay) içerisinde gereksinim sebebiyle tahliye davası açılması gerekmektedir.
Esasen Türk Borçlar Kanunumuzun 350. maddesinin metnini dikkatle incelediğimizde belirli süreli sözleşmeler açısından bu şekilde bir aylık sürenin uygulanmasına gerek olmadığını görüyoruz. Maddenin lafzı, Türk dil bilgisi kuralları gereği bir aylık sürenin yalnızca belirsiz süreli sözleşmeler açısından kullanılması gerektiği çıkarımına neden olabiliyor.
Ancak Yargıtay tarafından verilmiş olan emsal nitelikli çeşitli kararlara göre, 12.01.2011 tarihli ve 6101 sayılı Kanunun 10. maddesi ile yürürlükten kaldırılmış olan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun, İcra İflas Kanunumuzun 272. maddesi ile birlikte değerlendirilmesine dair uygulama, Türk Borçlar Kanunumuzun 350. maddesi için de uygulanmaktadır. Dolayısıyla söz konusu bir aylık sürenin uygulamada belirli süreli sözleşmeler açısından da geçerlilik arz ettiği ortadadır.
Tabii aynı uygulama gereği, kiraya veren tarafından sözleşmenin yenilenmeyeceği noter kanalıyla ihtar edilmişse, takip eden yıl süresince tahliye davasının açılması mümkündür. Ancak bu halde kiraya veren, kendisine yapılan ödemeleri ihtirazi kayıt olmaksızın kabul ederse, sözleşmenin yenilenmemiş sayıldığını iddia etmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. Dolayısıyla sürecin alanında uzman bir kira avukatı ile görüşülerek yürütülmesinde fayda vardır.
Yargıtay ileride bu uygulamasından dönebilecek olsa ve hatta bu kararın aksi yönünde bir içtihadı birleştirme kararı verilebilecek olsa dahi, şu anca mevcut uygulama dikkate alınmalı ve iş, şansa bırakılmadan belirli süreli sözleşmeler açısından da bir aylık süre dikkate alınmak suretiyle hukuki süreç başlatılmalıdır.
a.3.2) Belirsiz Süreli Sözleşmeler Açısından Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davası Açma Süresi
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri açısından gereksinim sebebiyle tahliye davası açma süresine ilişkin olarak kira hukuku genel hükümlerinde yer alan fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülmüş olan sürelere atıf yapılmış ve bu sürelere dayanılarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde dava açılması şartı öngörülmüştür. Dolayısıyla belirsiz süreli kira sözleşmeleri açısından süreye ilişkin saptama yapabilmemiz için genel hükümlerde yer alan fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerini nazara alacağız.
Genel hükümlerde fesih dönemi ve fesih bildirimi, Türk Borçlar Kanunumuzun 328. ve 329. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira dönemi yerel adetlere göre belirlenir, eğer ortada herhangi bir yerel adet yoksa: Altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak fesih gerçekleştirilebilmektedir. Ancak bunun için sözleşme ile farklı bir fesih bildirim süresi veya farklı bir fesih dönemi kararlaştırılmamış olmalıdır. Fesih döneminin hesaplanabilmesi için başlangıç tarihi olarak sözleşmenin başlangıç tarihi kullanılır ve öngörülmüş olan bu fesih dönemi ile fesih sürelerine uyulmaması halinde bildirimin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağı kabul edilir.
a.4) Tahliye Davasının Bizzat Kiraya Veren Tarafından Açılması
Her ne kadar ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları kiraya verenin kendisinin yanında eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi sebebiyle açılabiliyor olsa da; bu dava yalnızca kiraya verenin kendisi tarafından açılabilmektedir. Dolayısıyla bu davanın, örneğin konut ihtiyacı içerisinde olan kiraya verenin oğlu tarafından açılması mümkün değildir. Kiraya veren, kanunda sınırlı olarak sayılmış kişilerden birinin ihtiyacı söz konusu olsa dahi davayı bizzat açmalıdır.
b) Kiralanan Taşınmazı Sonradan Edinen Yeni Malikin Açacağı İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları
Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan ilgili düzenlemeye göre(TBK 350. ve 351. maddeleri), gereksinim sebebiyle tahliye davasının hem kiraya veren tarafından hem de taşınmazı satın almış olan yeni malik tarafından açılabileceğini söylemiştik. Yukarıda da ifade etmiş olduğumuz gibi, kanun metninde "kiralananı satın alan" değil, "kiralananı sonradan edinen" kişi ifadesi yer almaktadır; bundan mütevellit taşınmazı trampa, bağış vb. satış harici yollarla sonradan edinmiş olan yeni malikin de, lafzi yorum gereği gereksinim sebebiyle tahliye davası açabileceği kanaatindeyiz.
Yeni malik açısından gereksinim sebebiyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunumuzun 351. maddesinde düzenlenmiştir. Yukarıda, Türk Borçlar Kanunumuzun 350. maddesi uyarınca kiraya veren tarafından açılacak olan gereksinim sebebiyle tahliye davasının şartlarını maddeler halinde açıkladık. Şimdi de Türk Borçlar Kanunumuzun 351. maddesi uyarınca yeni malikin açacağı gereksinim sebebiyle tahliye davasının açılış ve kabul şartlarını işleyeceğiz. Genel itibariyle yeni malik açısından bu sebeple açılacak tahliye davasının açılış ve kabul şartları aynı olsa dahi, özellikle süre yönünden farklılıklar mevcut olduğundan dolayı bu konuyu da detaylı olarak ele almamız gerektiğini düşünüyoruz.
Yeni malik tarafından açılacak olan gereksinim sebebiyle tahliye davasının şartları da genel hatları itibariyle kiraya verenin gereksinim sebebiyle açacağı tahliye davası ile aynıdır denilebilir:
Kira sözleşmesine konu olan taşınmazı sonradan edinen alan yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmazı kullanma ihtiyacının varlığı,
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,
Yeni malikin açacağı ihtiyaç sebebiyle tahliye davasına ilişkin sürelere uygunluk,
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını taşınmazı satın almış olan yeni malikin açması; bu anlamda kullanım ihtiyacı yeni malikin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin olsa dahi, davayı yeni malik açmalıdır.
Ancak burada unutulmaması gereken çok önemli bir nokta vardır: yeni malikin ihtiyaç sebebiyle açacağı tahliye davasında çok önemli bazı farklılıklar mevcuttur. Bu hususu aşağıda detayları ile birlikte açıklayacağız.
Yeni Malik Tarafından Açılan Tahliye Davası
b.1) Yeni Malikin Açacağı Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davasında Süreler
Yeni malik tarafından açılacak olan gereksinim sebebiyle tahliye davasında, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle açacağı tahliye davalarından farklı olarak ikili bir süre uygulaması öngörülmüştür. Buna göre:
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesine konu taşınmazı edinme tarihinden altı ay (6 ay) sonra tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay (1 ay) içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunma koşulu öngörülmüştür.
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik yukarıdaki bir aylık yazılı bildirim ve altı aylık dava sürelerini kaçırmışsa, kira sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açarak gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını kullanabilecektir.
Sürelere aykırılık bulunmaması ve sürecin incelikle ele alınması için, sürecin alanında uzman bir avukattan yardım alınması yoluyla yürütülmesini tavsiye etmekteyiz.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVALARINA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI
1) Malikin Altsoyunun dükkan açması için tahliyesi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7019 Esas, 2017/17123 Karar
” Davacı, kendisinin de restoran işletmeciliği yaptığını ve ihtiyaçlı oğlunun yıllardır yanında çalışmakta olduğunu, dava konusu kiralananda oğlu için ayrı bir restoran açacağını belirterek tahliye isteminde bulunmuştur. Her ne kadar Mahkemece; davacının işletmekte olduğu işyerinin, çevredeki en büyük işletmelerden biri olduğu, babasına ait işletmenin başında duran ihtiyaçlının ise asgari ücret alarak çalıştığının kabul edilemeyeceği belirtilerek ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; gerek davacı gerekse de davalı tanıkları, davacının oğlunun yakın zamanda evlendiğini ve maddi açıdan zorluğa düştüğünü bu nedenle de dava konusu yeri kendi adına işletmeye ihtiyacı olduğunu bildirdiklerinden, davacının ihtiyacını tanık anlatımları ile ispatlamış olduğunun kabulü gerekir. Davacının işletmesinin çevredeki en büyük işletmelerden biri olması, ihtiyaçlının babasının yanında çalışmasını zorunlu kılmayacağından, bu durum ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Kiralananın yapılacak iş ile aynı mahiyette olduğu da değerlendirildiğinde Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir
2) Davacının oturduğu ev ile ilgili yıkım kararı olması ve davacının 1+1 yazlık eve geçici olarak geçmesi nedeniyle ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.03.2018 Tarihli 2018/1057 E. – 2018/1859 K.
Davacı, halen eşi adına kayıtlı taşınmazda oturduğunu, bu taşınmazın riskli yapı kabul edildiğini ve yıkım aşamasında olduğunu, kiralanan konuta ihtiyaçları bulunduğunu belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, ihtiyacın samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, ihtiyacın samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Somut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve…’ da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
3) Davaya dayanak teşkil eden ihtar, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl yenilenmesinden sonra gönderildiği için sonraki kira dönemine ilişkin hüküm ifade etmektedir. Bu nedenle süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 06.07.2017 Tarihli 2017/4069 E. – 2017/11195 K.
Davacı vekili, taraflar arasında 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalıların bu sözleşmeye dayalı olarak davacıya ait konutta kiracı olduklarını ancak müvekkilinin ağır rahatsızlıkları nedeniyle hastaneye bağımlı yaşadığını ve evinin bulunduğu Beylikdüzü adresinden tedavi gördüğü hastanelere ulaşımın zor olduğunu bu nedenle kiralanan taşınmaza ihtiyacı olduğunu belirterek davalıların taşınmazdan tahliyelerine karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, zaruri ve samimi ihtiyaç nedeniyle davanın kabulü ile tahliyeye karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir. 6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren, 30/12/2013 tarihinde keşide ettiği, 31/12/2013 tarihinde muhataplarınca tebliğ olunan ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirerek 29/04/2014 tarihinde işbu davayı açmıştır. Ne var ki davaya dayanak teşkil eden ihtar, sözleşmenin 01/10/2013 tarihinde aynı koşullarla bir yıl yenilenmesinden sonra gönderildiğinden ancak 01/10/2014-01/10/2015 kira dönemine ilişkin hüküm ifade etmektedir Açıklanan bu olgu karşısında erken açılmakla süresinde olmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
4) Kiraya verenin kiracı olmadan bir yakını ile birlikte veya ona ait evde oturması halinde aynı kirada oturduğu durumlarda olduğu gibi kendi konutuna yerleşmeye hakkı bulunduğu uygulamada kabul edilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 5.4.1993; 3956/4132)[40].
5) Şirket faaliyet konusunun ana sözleşmelerinde belirlendiği, ana sözleşmede yazılı bu konularda ikinci bir işyeri açılabileceği, gerçek kişiler için ikinci işyerinin tahliye gerekçesi yapılamayacağı kuralının şirket tüzel kişilikleri için uygulanamayacaktır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 3.11.1992 – 11798/12411.
6) Kiralayan, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür. Taşınmazın vasfına ilişkin ihtilaf çıktığı takdirde mahkemece keşif yapılarak bu ihtilaf giderilmelidir
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 11.7.2014 – 2014/11405 E. 2014/11609 K.;
“…uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkan tanınarak dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken …”
7) Konut ihtiyacının dava sonuna kadar devam etmesi gerekir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 22.9.2008 E.2008/8610 K.2008/9958.
“Açılan tahliye davasının devamı sürecinde dahi kiralananın satışı için gerekli çabanın gösterilmeye devam edildiği anlaşıldığından samimi ve zorunlu bir tahliye sebebinden söz edilemeyeceğini ifade etmiştir”
8) Reşit olan bir kimsenin anne ve babasından ayrı bir meskende oturmak istemesinden kaynaklı ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabul edilmesi gerekmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 23.10.2015 – 2014/6-224 E. 2015/2354 K
9) Konut ihtiyacına dayalı davalarda davacının kirada oturuyor olmasının tek başına tahliye için yeterlidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 22.1.2014 – 2014/3336 E. 2014/4259 K. –
Aynı Yönde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 5.9.2013 – 2014/17011 E. 2014/692 K.
10) Kişinin sağlık nedeniyle de kişinin konut ihtiyacına sahip olabileceğini, dosyaya sunulan doktor raporu ile deniz seviyesinde ılıman iklimde yaşaması gerektiğini belgelemesinden ötürü konut ihtiyacının samimi olduğu ispat edilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 9.5.1990 – 188/288
11) Sağlık durumu nedeniyle felçli ve bakıma muhtaç konumda olan davacının taşınmazına inip çıkma güçlüğü çekmesini ve tahliyesi talep edilen taşınmazın çocuklarına yakın olmasını samimi sebep olarak görmüştür.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 9.2.1988 – 13718/1804
12) Kiralanan yerin dava aşamasında tahliye edilmesi nedeniyle talebin konusuz kaldığı bu nedenle “Karar verilmesine yer olmadığı” kararı verilmelidir. Yine davacının haklı olduğu gözetilerek yargılama giderlerine ve vekalet ücretine takdir edilmelidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 29.06.2021 Tarihli 2017/6-1540 E. – 2021/878 K.
Dava ve Karar: 1. Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi: 4. Davacı vekili; müvekkilinin konut ihtiyacı için satın aldığı taşınmazda davalının eski malikin kiracısı olarak oturduğunu, önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin noter aracılığı ile gönderilen ihtarname ile davalıya bildirildiğini ancak davalının kiralananı boşaltmadığını ileri sürerek kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı cevabı: 5. Davalı vekili; yurt dışında yaşayan davacının Türkiye’ye kesin dönüş yapacağı iddiasının gerçek dışı ve farazi olduğunu, geçici bir ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağını, davanın hukukî bir dayanağının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı: 6. İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesinin 07.05.2013 tarihli ve 2012/1125 E., 2013/321 K. sayılı kararı ile; davacının Türkiye’ye kesin dönüş yapacağı iddiasını pasaport işlemleri itibariyle kanıtlayamadığı, davalı tarafla yaptığı görüşmeye göre evi yatırım maksatlı aldığını beyan ettiği, hukukta yeri olmasa da bu aşamada dava konusu edilen eve davacının değil davalının ihtiyacının daha fazla olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Yerel Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 25.09.2013 tarihli ve 2013/11643 E., 2013/13045 K. sayılı kararı ile; “…Davacı vekili, ihtiyaçlı davacının yurtdışında yaşadığını ve yurda kesin dönüş yapacağını belirterek bu davayı açmıştır. Her ne kadar yargılama sırasında kesin dönüş yapılacağını bildirir dilekçe sunmamış ve yaz aylarında Türkiye’ye kesin dönüş yapacaklarını söylemiş ise de, davacı vekilinin temyiz dilekçesi ekinde sunmuş olduğu davacının eşinin ABD’de çalıştığı şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa ettiğini belirtir belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapmak için 10.05.2013 tarihli ikametgah nakil belgesi aldığına ilişkin belgelere göre ihtiyacın samimi olduğunun kabulü ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Mahkemenin 04.02.2014 tarihli ve 2013/800 E., 2014/63 K. sayılı kararı ile; Özel Dairenin temyiz aşamasında sunulan belgeye dayanarak ve 07.05.2013 tarihli celsede bizzat davacı vekilinin “…müvekkilimin Türkiye’ye kesin dönüş yapacağı düşüncesine dayanılarak açılmış bir dava değildir…” sözü ortada iken bozma kararı vermesinin dosyanın oluşuna uygun düşmediği, davacının ihtiyacının samimi görülmediği, bu nedenle direnme kararı verilmesi gerektiği ancak taşınmazın tahliye edilmiş olması nedeniyle talebin konusuz kaldığı gerekçesiyle karar ittihazına yer olmadığına, yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına ve davalı lehine maktu vekâlet ücreti takdirine karar verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı yeni malikin konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanıp kanıtlanmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. ÖN SORUN 12. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; bozma kararından sonra 31.01.2014 tarihinde gerçekleşen tahliye nedeniyle Mahkemece direnme adı altında verilen “davanın konusuz kalması nedeniyle karar ittihazına yer olmadığına” dair kararın gerçekte yeni hüküm olup olmadığı, buna göre temyiz incelemesinin Hukuk Genel Kurulunca mı, yoksa Özel Dairece mi yapılacağı ön sorun olarak tartışılmıştır.
13. Yapılan görüşmelerde kiralananın yargılama sırasında ancak Özel Dairenin bozmasından sonra davalı tarafından tahliye edilmiş olması nedeniyle, davanın konusuz kaldığı, Mahkemece verilmesi gereken kararın kuşkusuz “karar verilmesine yer olmadığına” şeklinde olması gerektiği ancak davanın yargılama giderleri açısından devam edeceği, yargılama giderlerinin davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre belirlenmesi gerektiği ve bozma kararına karşı Mahkemenin davacının dava açmakta haksız olduğu gerekçesindeki ısrarı nedeniyle direnme kararı verilmesinin usulüne uygun olduğu, uyuşmazlığın davacının tahliye isteminin gerçek ve samimi olup olmadığı noktasında toplandığı, dolayısıyla yeni hüküm bulunmadığı ve temyiz incelemesinin Hukuk Genel Kurulunca yapılması gerektiği sonucuna varılarak ön sorunun bulunmadığına oy çokluğu ile karar verilerek, işin esasının incelenmesine geçilmiştir.
IV. GEREKÇE 14. Dava, yeni malikin iktisap ve mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir
15. Hemen belirtmek gerekir ki, mülga 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanun kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Kanun’un 7/(d) maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır.
16. Mülga 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanun’un 7/(d) maddesi; “Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyle altı ay sonra, tahliye davası açabilirler.” şeklinde olup; yeni satın alan malike, eski malikin sözleşme süresinin sonunu beklemeden iktisap tarihinden bir ay içinde ihtarname tebliğ etmek koşuluyla, takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilme olanağını tanımaktadır.
17. Nitekim, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde de benzer bir düzenlemeye yer verilerek; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmü getirilmiştir.
18. Dolayısıyla, yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ ettireceği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını kiracıya bildirdikten sonra tahliye gerçekleşmezse takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilecektir.
19. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir.
20. Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 13.02.2002 tarihli ve 2002/6-23 E.-2002/94 K.; 04.03.2009 tarihli ve 2009/6-74 E., 2009/98 K.; 18.02.2015 tarihli ve 2014/6-2410 E., 2015/818 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
21. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı 09.05.2012 tarihinde satın aldığı taşınmazda, eski malikin kiracısı olarak bulunan davalıya konut ihtiyacını belirterek kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini 10.05.2012 tarihli ihtarnameyle bildirmiş, kiralananın boşaltılmaması üzerine ihtiyaç nedeniyle davalının taşınmazdan tahliyesini istemiştir.
22. Az yukarda belirtildiği üzere taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse mevzuatta öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Nitekim, davacı da öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur.
23. Gelinen noktada, uyuşmazlık çerçevesinde, davacının gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı içinde olduğunu kanıtlayıp kanıtlayamadığı önem arz etmektedir.
24. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
25. Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır.
26. Yargılama sırasında davaya konu konutun tahliye edilmiş olması nedeniyle, Mahkemece davanın konusuz kaldığından bahisle karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir. Bu noktada önem arz eden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 331/1 maddesi ise “Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder.” şeklinde düzenlenmiştir.
27. Anılan madde doğrultusunda, davanın açıldığı tarihte haksız olduğu tespit edilen taraf yargılama giderlerini ödemekle yükümlü olacaktır. Davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu tüm dosya içeriği ile anlaşılmıştır. Bu durumda Mahkemece Özel Daire bozma kararına uyulmak suretiyle davanın açıldığı tarihte davacının haklı olduğu gözetilerek HMK’nın 331/1. maddesi uyarınca yargılama giderlerine ve vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
28. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
V. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 29.06.2021 tarihinde oybirliği ile karar verildi.”