İnşaat işlerinde, "kat karşılığı olarak" arsanın müteahhit tarafından alınarak, bağımsız bölümler halinde inşa edilerek satılması, piyasada yaygın olarak görülen bir inşaat türüdür. Müteahhit kat karşılığı olarak alınmış bulunduğu arsayı, inşaat mukavelesi gereği bir kısmını arsaya karşılık, arsa sahibine inşa edip vermeyi vaat ederek yapılan inşaatlardır. İrdeleyeceğimiz konu, müteahhitlerin arsa karşılığında arsa sahibine inşaat mukaveleleri gereği inşa edip verdiği bu bağımsız bölümlerin katma değer vergisinin konusuna girip girmeyeceğidir.
Müteahhidin "kat karşılığı satış vaadi sözleşmesi" gereği arsaya karşılık arsa sahibine verdiği bağımsız bölümlerin trampa olup olmadığı konusu, şöyle ki; Trampa; tapu da iki ayrı kişi adına tescilli bulunan gayri menkullerin yine tapu da sahiplerinin karşılıklı olarak değişmesidir. Oysa ortada böyle bir durum yoktur. Kat karşılığı inşaat işleri olayının trampa niteliğinde olmadığı konusunda Danıştay'ın 1975 tarihinde konuyla ilgili verdiği bir karan aşağıdaki gibidir: "Vergi alacağını doğuran, devir, temlik ve trampa işlerinin tamamlanması, tapuya tescil ile gerçekleşir.
Arsa sahibi ile müteahhit arasında her hangi bir devir işlemi söz konusu olmaksızın, bir kaç daire ve dükkana isabet eden arsa payının arsa sahibi üzerinde bırakılarak, geri kalan kısmın müteahhit adına üçüncü kişilere satılmasında trampanın varlığı kabul edilemez."(1)
Arsa karşılığında arsa sahiplerine verilen bağımsız bölümlerin teslim olarak da kabul edilemeyeceği, VUK 19. maddesinde vergi alacağı vergi kanunlarının vergiyi bağladıkları olayın vukuu veya hukuki durumun tekabül ile doğar denilmektedir. Vergiyi doğuran olayın verginin mevzuu ile karıştırılmaması gereklidir. Gelir vergisinde verginin mevzuu gerçek kişilerin gelirleridir. Vergiyi doğuran olay ise gelirin elde edilmesidir. Kurumlar vergisinde kurum kazancı verginin mevzuunu, kazancın elde edilmesi vergiyi doğuran olayı teşkil eder. Emlak vergisinde verginin mevzuuna bina veya arazinin maddi varlığı, vergiyi doğuran olay, kanunda belli edilen sürelerin doğmasıdır.(2)
KDV'de verginin mevzuu mal teslimi ve hizmet ifasıdır. Vergiyi doğuran olay ise malın teslim edilmesi veya hizmetin yapılmasıdır. Veraset ve intikal vergisinde ivazız intikallerdir. Ancak vergiyi doğuran olay ise intikal eden varlığa hukuken sahip olunmasıdır. Konuyu bir de Borçlar Kanunu açısından ele alırsak 182. maddesinde ise, Genel olarak satım akdi" satım bir akittir ki, onunla satıcı satılan malı alıcının intizam ettiği semen karşılığında alıcıya teslim ve mülkiyeti ona naat eylemek borcunu tahammül eder" denilmektedir. Görüldüğü gibi satıcının malı teslim borcu ile alıcının mal bedelini ödeme borcu yasada açık olarak görülmektedir. Olayımızda teslim olgusunun olabilmesi için alıcıya nakli olması ve de tapu siciline kayıt olması gerekmektedir.
Danıştay'ın 1990 tarihinde konuyla ilgili verdiği karar şöyledir: "3065 sayılı katma değer vergisi kanununun 'Verginin konusunu teşkil eden işlemler' başlığı altında düzenlenen 1 / 1'inci maddesinde ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler Katma Değer Vergisi kapsamında sayılmıştır. Arsa teslimi karşılığında daire alınması ise, birbirinden ayrılması mümkün olmayan çok işlem niteliğinde olup, bu işlemin arsasını kat karşılığında müteahhide teslim eden arsa sahibi yönünde ticari bir muamele olmayıp arsanın değerlendirilmesi amacına yönelik bulunduğunun kabulü gerekir. Bu muamelenin trampa niteliğinde bulunmadığı Danıştay'ın süregelen içtihatlarında.
Bu itibarla müteahhidin arsa karşılığı inşa ettiği bağımsız bölümlerden bir kısmının arsa sahiplerine tesliminin Katma Değer Vergisi'ne tabi tutulması olanağı yoktur. (3)
3- SONUÇ
Kat karşılığı satış vaadi sözleşmeleri, işlemi birbirinden ayrılması mümkün olmayan çok işlem niteliğindedir. Danıştay'ın verdiği kararlarda da, olayın trampa olmayacağı yönündedir. Bu durumu teslim olarak da kabul etmek mümkün değildir. Ayrıca böyle bir olayda arsa sahibine verilen bağımsız bölümlerin muhasebe sinin olmadığı, bu durumun muhasebeleştirilemediği açıktır. Yine olayın işletmenin muhasebe defterlerine gösterilemediği, muhasebe usul ve prensiplerine uyardığı görülmektedir. Bu itibarla kat karşılığı satış vaadi sözleşmesi gereği arsa sahiplerine acilen bağımsız bölümlerin (150 metrekareden büyük daire ve işyerleri) Katma Değer Vergisi'ne tabi olmaması gerekir.
(1) Danıştay 9. Daire E. 1974/2494 K. 1975/1349
(2) Yılmaz Öz balcı, WK. Yorum ve Açıklamaları, İstanbul 1980 s. 54.
(3) Danıştay, ?. Daire 28.5.1990 Tarih ve E. 1989/1359 K. 1990/1518