Kiracı kardeşlerimize sık sık hatırlattığımız üzere, kira borcunun vaktinde ve tam olarak ödenmesi, kiracının en önemli yapması gereken iştir. Kira borcunu tam ve vaktinde ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin, usulüne uygun iki haklı ihtarda bulunarak, dava süresi içerisinde açılan davaya, iki haklı nedenle tahliye davası denir.
Uygulamada genellikle, her ayın başında, peşin olarak ödenen kira borcunun vaktinde ve tam olarak ödenmemesi halinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde yer alan, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sürecini işleterek, kiracısını tahliye ettirebilir.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Kanuni Düzenleme:
TBK m. 352/2 Kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının düzenlendiği Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 şu şekildedir: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Kanun maddesinde açıkça görüleceği üzere, kira sözleşmelerinin süreleri bakımından üçlü bir ayrıma gidilmiştir. Bir Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler, Bir Yıl Süreli Sözleşmeler ve Bir Yıldan Daha Uzun Sözleşmeler... Bu üçlü ayrımın teferruatına, ilerleyen bölümlerde örnekseyerek değineceğiz.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları:
Kiracının iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye edilmesi için bazı şartların sağlanmış olması gerekmektedir. Bunlar; kira borcunun zamanında ve tam ödenmemiş olması, ihtarın yazılı olması, ihtarların aynı kira döneminde yapılmış olması olması,iki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının bir aylık süresi içinde açılmış olmasıdır. - Kiranın Tam ve Vaktinde Ödenmemesi: Kira Sözleşmelerindeki sözleşme serbestisi gereğince, kiraya veren ve kiracı, kira bedelinin ödenme şeklini ve ödenme zamanını serbestçe belirleyebileceklerdir. Varılan bu anlaşmaya göre kiracı, belirlenen tarihte kira bedelini eksiksiz ödemek zorundadır. Kira bedelinin tamamının veya bir kısmının vaktinde ödenmemesi halinde, kiracı tarafından sözleşmeye aykırılık gerçekleşmiş olacaktır. Örneğin kira sözleşmesinde kira bedelinin her ayın 1 ile 5 arasında ödenmesi kararlaştırılmışsa ve kiracı, borcunu ayın 6. gününde halen ödememiş olması halinde kiracı, mütemerrit kabul edilir ve bu halde kiraya veren, kiracıya borcunu ödemesi konusunda ihtarda bulunabilir.
- İhtarın Yazılı Olması: İhtardaki yazılılık şartı,
sadece noterden çekilen ihtarname ile sınırlı olmayıp, ihtaratın mail, posta, hatta facebook, instagram veya whatsapp gibi, sosyal medya yolları üzerinden de yapılması mümkündür. Ancak ihtarın içeriğinin ve tebliğ edildiğini ispatlamak, kiraya verenin yükümlülüğünde olduğundan, uygulamada genellikle, noter kanalıyla ihtarname gönderilmektedir ve biz de noterden ihtarname keşide edilmesi yöntemini yerinde görüyoruz. Öte yandan, eksik kira ödemesi yönünden kiracı aleyhine başlatılan icra takiplerinin de ihtar mahiyetinde olduğunu hatırlatalım.
- İki Farklı Kira Ayına İlişkin İhtarın Olması:
Ele aldığımız dava koşullarının oluşması için, iki farklı aya ilişkin olarak, yazılı ve haklı iki ihtarın çekilmiş olması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, ihtarın çekileceği dönemde, ödenmemiş kiraların hepsi için tek bir ihtar çekilebileceğidir. Örneğin temmuz, ağustos ayı kiraları zamanında ödenmemişse, her iki ay için ayrı ihtar çekilmesi, iki haklı ihtar kabul edilmez. Zira ihtarın çekildiği tarih itibariyle muaccel olan aylar, aynı ihtara konu olabilecektir. Ancak temmuz ayının kirasının ödenmemesi üzerine ihtar çekilmiş ve daha sonra ağustos ayı kirası da ödenmemişse, ağustos ayı için çekilecek ikinci ihtar, iki haklı ihtar şartını sağlayacaktır.
- İki Haklı İhtarın Aynı Kira Dönemine İlişkin Olması:
TBK m.352/2’e kira sözleşmesi süresine ilişkin yapılan üçlü bir ayrım gereği kira sözleşmesi; bir yıldan daha kısaysa bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması, bir yıl süreliyse bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması, bir yıldan uzunsa bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması, gerekmektedir. İhtaratların aynı kira dönemine ait olmaması halinde, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına başvurulamaz.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira kontrat süresi ne olursa olsun,
HERHALÜKARDA, bir aylık süre hak düşürücü süre içerisinde açılmalıdır. Bir aylık süre, kira sözleşmesi bir yıldan daha kısa veya bir yıl süreli ise, kira süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlar. Kira sözleşmesi bir yıldan uzunsa, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren, bir aylık süre işlemeye başlar. Bu sözleşme türlerini örnekseyecek olursak, 6 aylık bir kira kontratında, 6 aylık sürede iki kez, bir yıllık bir kira kontratında, 1 yıllık sürede iki kez, veya daha uzun süreli, örneğin 5 yıllık kira sözleşmesinde, 5 yıl içerisinde iki kez haklı ihtarata maruz kalan kiracı, kontrat bitiminin sonunda, yani örneğimize sadık kaldığımızda, 6 ayın, 1 yılın veya 5 yılın sonunda açılacak dava ile tahliye ettirilebilir.
- Süresiz Kira Sözleşmelerinde İki Haklı Nedenle Tahliye Davası Açılabilir mi?
Yeri gelmişken belirtelim, süresiz kira sözleşmelerinde, iki hakla ihtar nedeniyle tahliye davası açılamaz. Bir başka deyişle, yazılı olmayan veya yazılı olup, sözleşme süresi belli olmayan kira kontratlarında, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ile tahliye mümkün değildir.
- Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılması, Haklı İhtar Kabul Edilir mi?
Kiracı tarafından kira bedeli zamanında ödenmediğinde kiralayan, alacağına kavuşmak ihtar çekebileceği gibi, İcra ve İflas Kanunu’nda hem kira alacağı hem de tahliye talebinin aynı anda istenilmesine cevaz veren Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına İlişkin icra takibi, diğer adıyla, Örnek-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri yolu ile icra takibi de başlatabilir. Kiracının icra takibinden sonra ödeme yapması durumunda artık kiracının icra takibi ile tahliyesi mümkün değildir. Ancak Örnek-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri yazılı ve haklı bir ihtar niteliğinde olduğundan, İki Haklı İhtar nedeniyle tahliye davasının açılması için gereken haklı ihtar olarak kabul edilir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarında da, icra takibi ile gönderilen ödeme emrine itiraz edilmesi, ödeme yapılması veya hiçbir şey yapılmamasına bakılmaksızın ödeme emri, haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi davasında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Görüldüğü üzere, yalnızca iki haklı nedeniyle tahliye davasını ele aldığımız tek bir içeriğimizde bile, son derece dikkat gerektiren, takibi güç ayrıntılar mevcut. Ucu bucağı olmayan hukuk ilminde, kendi başınıza hareket etmemenizi, çoğu kez tek bir hamle hakkınız olan hukuki işlerde, liyakatine ve sadakatine güvendiğiniz bir hukukçuya danışarak, mümkün mertebe, profesyonel destek alarak hukuki işlerinizi yürütmenizi, para, zaman ve itibar kaybetmemek adına, tüm saygımız ve nezaketimizle, hatırlatmak isteriz.