SEKİZİNCİ BÖLÜM
İSLÂMA GÖRE KİRACI İLE KİRAYA VEREN ARASINDAKİ İLİŞKİLER
l Kira Akdinin Kapsamı ve Delilleri
l Kira Akdinin Şartları
İSLÂMA GÖRE KİRACI İLE
KİRAYA VEREN ARASINDAKİ İLİŞKİLER
I- KİRA AKDİNİN KAPSAMI VE DELİLLERİ
A) İcâre Terimi ve Kapsamı:
İcâre kelimesi arapça olup; kiraya vermek, bir şeyden yararlanma hakkını satmak, yararlanılması mübah olan bir şeyden bir bedel karşılığında belli bir süre yararlanmak üzere, kira sözleşmesi yapmak anlamlarına gelir. Aynı kökten gelen isticar kira ile tutmak, müstecir ise kira ile tutan, kiracı demektir.
Kira akdinin konusu yararlanma olup ikiye ayrılır.
1. Bir menkul veya gayri menkulden yararlanmak üzere yapılan kira sözleşmesi. Bir iş yerini, daireyi, araziyi, aracı veya hayvanı kiralamak gibi.
2. Bir kimsenin emeğini başkasına kiralaması. Buna iş akdi veya hizmet sözleşmesi denir. Ücret veya maaş karşılığında işçi veya memur çalıştırmak, sanatkâra ücretle iş yaptırmak gibi. İş akdini yukarıda incelediğimiz için, burada icârenin yalnız menkul ve gayrı menkul kirası ile ilgili yönünü açıklayacağız. Bu muamele için de kira akdi veya kira sözleşmesi ifadesini kullanacağız.
Kira sözleşmesi, bir mal üzerinde yalnız yararlanma hakkı meydana getirir. Bu yüzden kendisini (ayn) tüketmekle yararlanma mümkün olan şeyler kira sözleşmesine elverişli değildir. Meselâ; altın, gümüş, para, döviz, yiyecek ve içecek maddeleri gibi aynı tüketilmedikçe yararlanılamayan şeyler üzerinde kira sözleşmesi yapılamaz. Çünkü kirada akdin konusu, malın kendisi değil, o şeyden yararlanmadır. Bu prensibi şu şekilde ifade edebiliriz: Kendisinden aynı devam etmekle birlikte yararlanmak mümkün ve caiz olan her şeyin, kira sözleşmesine konu olması da mümkündür. Fakat yararlanmak ancak kendisini tüketmekle mümkün olabilen şeyler ise kira akdine elverişli değildir.
Hanefilere göre kira akdi; bir bedel karşılığında yararlanma üzerine yapılan bir akittir. 1 Mâlikî ve Hanbelîlerin tarifi ise şöyledir: Kira akdi, bir şeyin mübah menfaatlerini, bir bedel karşılığında, belli bir süre mülk olarak vermektir. 2
B) Kira Akdinin Meşrû Olduğunu Gösteren Deliller:
Kira akdinin caiz oluşu Kitap, Sünnet ve İcmâ delillerine dayanır.
Allahü Teâlâ şöyle buyurur: (Boşadığınız) kadınlar sizin için (çocuğunuzu) emzirirlerse onlara ücretlerini verin ve aranızda güzellikle konuşup anlaşın. 3
Hz. Şuaybın, Musa aleyhisselamla sekiz veya on yıllık iş sözleşmesi yaptığının Kuran-ı Kerimde haber verilmesi de bir insanın başka birisinin emeğinden bir bedel karşılığında yararlanmasının caiz olduğunu gösterir. 4
Said b. el-Müseyyebin Sad b. Ebi Vakkas (r.a)ten naklettiğine göre, Sad şöyle demiştir: Bir araziyi, iyi ürün veren kısmı karşılığında kiralıyorduk. Hz. Peygamber bunu bize yasakladı ve bunları altın veya gümüş para karşılığında kiralamamızı emretti. 5 Bir çok sahabe arazilerini kiraya vermiştir.
Sahabe, kira akdinin caiz olduğu konusunda görüş birliği içindedir. Çünkü insanların bu muameleye ihtiyacı vardır. Eşyanın satımı caiz olunca, yararlanma amacıyla kiraya verilmesi de caiz olur. 6
Kira akdinin rüknü, icap ve kabüldür. Çoğunluk müctehitler ise buna tarafları, ücret ve yararlanmayı da eklerler.
C- Kira Akdinin Şartları:
Satım akdinde olduğu gibi, kira akdinde de dört şart aranır. Bunlar; meydana gelme (inikad), yürürlük (nefâz), sıhhat ve bağlayıcılık (lüzûm) şartlarıdır.
1. Meydana gelme şartları (inikad):
Bunlar da, kira akdinin tarafları, akdin kendisi veya akit yeri ile ilgili olmak üzere üçe ayrılır.
Kira akdinde tarafların temyiz gücüne sahip olması yeterlidir. Bir çocuk ortalama yedi yaşlarında iyi ile kötüyü, yararına olanla zararına bulunanı ayırmaya başlar. Buna göre gayri mümeyyiz çocuklarla akıl hastalarının yapacağı kira sözleşmesi geçerli değildir. Yedi yaşından büyük olup da henüz ergin olmayan çocuk kira sözleşmesi yapsa bu velisinin icazetine bağlı olarak sahih olur. Çünkü mümeyyiz küçüğün hem yararına hem de zararına olabilen tasarruflar velisinin kontrolü altında geçerlilik kazanır. Alış-veriş, kira ve ipotek muameleleri bunlar arasında sayılabilir.
Şâfiî ve Hanbelilere göre ise bu gibi akitleri yapacak olan kimsenin akıllı ve ergin olması şarttır.7
2. Yürürlük şartları (nefâz):
Bir kira sözleşmesinin yürürlük kazanması için kiraya verenin mülk sahibi olması veya onu temsile yetkili bulunması gerekir. Buna göre yetkisiz kişinin (fuzûlî) yapacağı kira sözleşmesi, ancak mülk sahibinin sonradan izin vermesiyle geçerlilik kazanır.
Kira akdi, karşılıklı rıza ile meydana gelir. Sözleşme konusu olan yararlanmanın, anlaşmazlığa yol açmayacak ölçüde belirli olması gerekir. Bu da yararlanmanın yerini, konusunu ve süresini belirlemekle gerçekleşir. 8 Meselâ; filanca yerdeki daireyi mesken olarak kullanmak üzere üç yıl süre ile ve aylık şu kadar bedelle kiralamak gibi.
3. Sıhhat şartları:
Kira akdinin caiz olması için akdin tarafları, konusu, mahalli ve kira bedeli ile ilgili olmak üzere aşağıdaki şartlara uyulması gerekir.
a) Tarafların rızası:
Alış-verişte olduğu gibi, kira sözleşmesinde de tarafların rızasının bulunması gerekir. Delil şu ayettir: Ey iman edenler! Birbirinizin mallarını haram yollarla yemeyiniz. Meğer ki o mallar sizden karşılıklı rızaya dayanan bir ticaret malı ola.9 Kira akdi malın malla mübadelesi olduğu için, bunda da ticaret özelliği vardır.
b) Akdin konusu:
Yararlanma olup, anlaşmazlığı giderecek derecede belirli olması gerekir. Akit konusu, anlaşmazlığa götürecek derecede belirsiz olursa kira akdi sahih olmaz. Çünkü bu durum teslime engel olur. Konunun bilinmesi; yararlanmanın yerini, süresini veya iş sözleşmesinde yapılacak işi berilemekle gerçekleşir.
4. Kira süresini belirleme:
Ev, daire, dükkân, arazi ve benzeri yerlerin kiralanması halinde kira süresinin belirlenmesi gerekir. Çünkü süre belirlenmezse, akit konusu olan yararlanmanın miktarı belirli hale gelemez.
Çoğunluk müctehitlere göre, kira süresi uzun veya kısa herhangi bir süre için geçerlidir. En uzun süre için bir sınır konulmamıştır. Bu yüzden malın kalabileceği en uzun süre dikkate alınarak kira sözleşmesi yapılabilir. Ancak vakıf mallar bundan müstesnadır. Tercih edilen görüşe göre, bunlarda uzun süreli kiralama caiz değildir. Çünkü süre çok uzayınca kiracı, mülk iddiasında bulunabilir. Bu süre gayri menkullerde üç, menkul mallarda ise bir yıldır. Yetimin malını kiralamada da aynı esas uygulanır.10
Aylık veya yıllık olarak yapılan kira sözleşmesinde, kiranın ne zaman başlayacağı belirlenmemişse, kira, akitten sonraki ayın başından itibaren başlamış sayılır.
Kira sözleşmesi ayın başında bir ay, birkaç ay veya belirli yıllar için yapılmışsa, kira süresinin sonuna kadar ay hesabı yürütülür. Eğer kira süresi ayın içinde başlamışsa, her ay otuz gün itibar edilerek günlere göre hesap yapılır.
Ebu Hanifeden başka bir rivayete, İmam Muhammed'e ve Şâfiîlere göre ise, bir kimse ayın içinde bir evi yıllık olarak kiralasa, bu ilk ayın geri kalan kısmını gün olarak tamamlar. Onbir ay oturduktan sonra, on ikinci ayda ilk aydan kalan günleri tamamlar. Burada, ay hesabı yanında ilk ve son ayda gün hesabı ile bir yılı tamamlamak söz konusu olur. 11
Kira konusunda ayın veya yılın şemsî ya da kamerî oluşunu beldelere göre belirlemek gerekir. Şemsî ay ve yılın kullanıldığı ülkelerde kamerîyi esas almak bazı zorluklar meydana getireceği gibi, kamerî ay ve yılı esas almış olan bir İslâm toplumunda da şemsî olan ay ve yıl hesapları güçlük doğurur. Ancak İslâmda namaz, oruç, hac, zekât, fitre, iddet hesaplanması gibi birçok konuda kamerî aylar esas alınmış, ayet ve hadislerdeki hesaplamalar buna göre yapılmıştır. Bunları değiştirmek mümkün olmaz. Belki hazırlanacak olan şemsî ve kamerî ortak takvimlerde iki çeşit tarihleri de birlikte göstererek müminlere uygulamada kolaylıklar sağlanmış bulunur. Hz. Peygamberin Müslümanlar kendi aralarında belirledikleri şartlara uyarlar. 12 hadisi, kamerî ayı gerektirmeyen muamelelerde süre serbestliğine işaret eder.
Çoğunluk müctehitlere göre, toplam kira süresi belirlenmeksizin haftalık, aylık veya yıllık kira bedeli tespit edilerek kira sözleşmesi yapılsa, böyle bir akit yalnız birinci ay için bağlayıcı (lazım) olur. Bundan sonraki aylar ise, aya girip gün almadıkça bağlayıcı olmaz. Her yeni ay girdikçe kira sözleşmesi, önceki şartlarla yenilenmiş sayılır. Delil teâtî satışına kıyastır. Parayı verip, fiyatı önceden bilinen malı, konuşmaksızın almak caiz olduğu gibi, ileriki aylarda da kira önceki rızaya dayalı olarak devam etmiş bulunur. 13
Şafiîlere göre ise kira süresinin belirsiz olması yüzünden böyle bir kira sözleşmesi geçersiz olur.14
5. Kiraya verilen yerin kullanma şeklini belirleme:
Bir ev, daire, dükkan, depo, nakil aracı gibi bir menkul veya gayri menkulü kiraya verirken ne amaçla kullanacağı belirlenmese de kira sözleşmesi geçerli olur. Ancak kullanma şekli belirlenmeyen mutlak kira sözleşmesinde, o beldenin örfü esas alınır. Kiracı böyle bir yerde başkası ile birlikte bizzat kalabileceği gibi, kendisinden başkalarını da kira (alt kira) veya âriyet yoluyla bu yerde oturtabilir. Oraya eşya ve başka şeyler koyabilir. Ancak binaya zarar verecek veya zayıflatacak şeklide kullanamaz. Meselâ; demirci, boyacı, değirmenci, deri tabakçısı gibi mesleklerle bu yerde kendisi de uğraşamaz, bu işi yapacak olan başkalarına da kira ile devredemez.
Araziyi kullanma şekilleri farklı olabildiği ve bazı kullanımlar toprağa zarar verdiği için, arazi üzerinde yapılacak kira sözleşmesinde yer alması gereken hususlar Mecellede sadeleşmiş şekliye şöyle belirlenmiştir: Arazi kiralanmasında; a) Sürenin belirlenmesi, b) Hangi iş için kullanılacağının tesbiti, c) Ziraat yapılacaksa, ekilecek ürün çeşidinin belirlenmesi, d) Veya istediği ürünü ekmede kiracının serbest bırakılması gerekir. 15
Araç veya hayvan kiralamada; yükün çeşidi, miktarı, kira süresi veya gidilecek mesafe sözleşmede belirlenmelidir.
Ebu Hanifeye göre süre ve gidilecek yol birlikte şart koşulursa kira akdi fasit olur. Çünkü bunların her ikisi kira akdinin konusu olabilir. Yalnız süre üzerinde anlaşma ile özel işçi, iş üzerine yapılan akitle ise ortak işçi söz konusu olur ki, bunların hükümleri farklıdır.
Ebu Yusuf ve İmam Muhammede göre ise süre ve mesafe birlikte şart koşulabilir. Bunlara göre gerçekte kira akdinin konusu nakliye işi olur. Sürenin şart koşulması işi çabuklaştırmak içindir. 16
6. Kira konusu malın hakikaten ve şeran tesliminin mümkün olması:
Kiracının kiralık yerden tam olarak yararlanabilmesi için bu yeri teslim alması gerekir. Bu yüzden teslimi mümkün olmayacak yerin kirası da caiz değildir. ortak bir malı (muşû') yalnız ortaklardan birisinin kiraya vermesi Ebu Hanife, Zufer ve Hanbelîlere göre caiz değildir. Meselâ; bir dairede dörtte bir hissesi olan kimse bu hissesini başkasına kiraya verse kira sözleşmesini uygulama imkânı bulunmaz. Ancak bir ortak diğer ortağa kiraya verirse bu mümkün ve caiz olur. Çünkü kiracı ortak; mülkün bir bölümünü malik, diğer bölümünü de kiracı sıfatıyla elinde tutmuş olur. 17
Ebu Yusuf, İmam Muhammed ve çoğunluk müctehitlere göre hisseli gayri menkulün ortağa veya başkasına kiraya verilmesi caizdir. Çünkü ortak malın boşaltılarak veya ortaklar arasında geliri paylaşılarak kiracıya teslimi mümkündür. Nitekim böyle bir payın satışı da caizir. Zaten kira akdi, bir satış türünden ibarettir. 18
Diğer yandan döl hayvanının ücret karşılığında dişilere aşması, eğitilmiş köpeğin veya doğanın avcılık için ücretle tutulması caiz olmaz. Çünkü kiracının bunlardan yararlanmaya gücü yetmeyebilir. Zira döl hayvanını aşmaya, köpek veya doğanı avlanmaya zorlamak mümkün olmaz. Hanefi, Şâfiî ve Hanbelîlerin görüşü budur. Delil şu hadistir: Nebî (s.a) döl hayvanının başkasının hayvanına aşmak üzere kiralanması, yani bu aşmadan ötürü alınacak ücreti yasakladı. 19 Hadiste, hayvan sahiplerinin ihtiyaç duyduğu aşma işinin ücretsiz yapılmasına teşvik vardır.
İmam Malike göre ise, burada hayvan belli süre için kiralanmış olur ve diğer yararlanmalar gibi bu da caiz olur. 20
7. Kiralanan şeyden yararlanmanın şeran mübah olması:
Bir İslâm beldesinde zimmînin (hristiyan veya yahudi vatandaş) bir gayri menkulü müslümandan, orasını kilise edinmek, şarap satmak, meyhane yapmak veya kumar oynatmak üzere kiralaması caiz değildir. Çünkü bu kiralama Allaha isyan (masıyet) içindir. Çoğunluk müctehitlerin görüşü budur. Ebu Hanifeye göre ise zimmet ehlinin böyle bir yeri müslümandan kilise edinmek için kiralaması caizdir. Ebu Hanife döneminde Irak yöresinde mecusî olan zimmîler vardı ve onların açacağı kilise müslümanların küçük düşmesine yol açmıyordu.21
Bir evi, dükkanı, iş yerini, aracı, hayvanı kiralamak bunlardan yararlanmak şeran mübah olduğu için caizdir.
Allaha isyan için ücretle adam tutmak caiz değildir. Bir kimsenin haram oyun, eğlence için, erkek veya kadını ücretle tutması; haksız yere birisini öldürmek, hapsetmek, dövmek veya başka bir haksızlık yapmak üzere adam kiralaması caiz değildir. Çünkü bu şeran mübah olan bir yararlanma değildir. 22
D) Kira Bedeli İle İlgili Şartlar:
1. Kira bedelinin nitelikleri:
Kira akdinde bedel, satış akdindeki bedel (semen) gibidir. Bu yüzden satışta bedel olabilen şeyler kira bedeli olarak da belirlenebilir. Nakit para altın, gümüş, buğday, arpa, gibi ölçü veya tartı ile alınıp satılan ve misliyat denilen şeyler bu niteliktedir.
Diğer yandan kira bedelinin kira konusu cinsinden olmaması gerekir. Bir evde oturma karşılığı, kendi evinde oturtma, hizmet karşılığı hizmet, binme karşılığı binme, ekip-biçme karşılığı ekip biçme gibi. Hanefilere göre bu faiz (riba)e yol açar. Çünkü onlar nesie (vadeye bağlı) ribasında akdin haram oluşuna elverişli olarak, yalnız cins birliğine itibar ederler. Kira akdinde yararlanma parça parça (zaman ilerledikçe) meydana geldiği için akit sırasında henüz mevcut değildir. Bu yüzden taraflardan birisinin kabzı (teslim alması) gecikir ve nesîe ribası gerçekleşir. Şâfiîlere göre ise, cins birliği, tek başına riba sebebiyle akdi haram kılmaz. 23
Ebu Hanifeye göre kira bedelinin ödeme şekli külfet ve masrafı gerektirecekse ödeme yerinin de belirlenmesi gerekir. Ebu Yusuf ve İmam Muhammede göre ise bu, şart olmayıp, ödeme yeri konuşulmamışsa prensip olarak kira sözleşmesinin yapıldığı yer, ödeme yeri sayılır. 24
Kira bedelinin üzerinde akit yapılan şeyin bir cüzü de olmaması gerekir. Buna göre kasabın bir hayvanı, derisi karşılığında kesmesi, değirmencinin bir miktar buğday veya kepek karşılığında buğdayı öğütmesi caiz olmaz. Çünkü bedel yapılan derinin ne şekilde çıkacağı veya buğdayın durumu önceden bilinmez. Nitekim Hz. Peygamer Döl hayvanının aşması karşılığında ücret almayı ve değirmencinin ücretini öğüttüğü şey cinsinden almasını yasaklamıştır. 25
Mâlikîlere göre ise böyle bir kiralama belirli süreyi kapsadığı veya miktarı belirli gıda maddeleri karşılığında yapıldığı için caiz olur. Onlar değirmenci ile ilgili yasağı hacmi belirsiz bir kabla alınacak buğday veya başka hububat karşılığında öğütme olarak tefsir etmişlerdir. 26
2. Hava parası caiz midir?
Günümüzde kiracının dükkânı boşaltma veya dükkândan el çekmesi (huluv) karşılığında yeni kiracıdan bir miktar para aldığı, dükkân sahibinin de kiraya verirken böyle bir toplu para aldığı bilinmektedir. Hava parası denilen bu bedelin İslâmî açıdan hükmü nedir?
Dükkân sahibinin kiracıdan ilk girişte aldığı toplu para kira bedelinin peşin kısmı olarak kabul edilebilir. Meselâ; on yıl süreyle kiraya verilen bir dükkân için otuz milyon lira toplu para alan mâlik, on yıllık kiranın bir bölümünü peşin olarak almış sayılır. Kalan kira da aylık veya yıllık olarak taksitlerle ödenmiş olur.
Kiracının, kiraladığı akarın kendisine ait yararlanma hakkından başkası lehine vazgeçmesi karşılığında bir bedel almasının caiz olması gerekir. Çünkü, meselâ; on yılık kira süresi, belirlenip de, beş yıl sonra kiracı dükkanı başkasına devretse geri kalan beşyıl süreyle kira hakkı bulunduğu için bu hak karşılığında bir bedel alması mümkündür. Ancak kira süresi sonunda, dükkân sahibinin dükkânı boş olarak teslim alması halinde artık dükkanı boşaltan kiracının yeni kiracıdan bir bedel alması söz konusu olmaz.
Diğer yandan kiracı dükkâna masraf yapmış ve bir takım demirbaş eşya koymuşsa, bunların pazarlık sonucu belirlenen bedelini dükkân sahibinden veya yeni devrettiği kiracıdan alması mümkün ve caizdir.
Hanefi mezhebinin benimsediği esasa göre, şüfa hakkı gibi mücerret haklar karşılığında bedel almak caiz değildir. Aynı şekilde hakkın satışı da caiz olmaz. Ancak birçok Hanefi bilgini mal karşılığında İmamlık, hatiplik, müezzinlik gibi vazifelerden feragatın caiz oldğuna fetva vermişlerdir. Bu fetvanın dayanağı ise zaruret, insanların bunu örf haline getirmesi ve bir kadının kendi gününü ortağına (kuma) bırakmasına kıyas edilmiştir. Çünkü bunlardan her biri hakkın düşürülmesi niteliğindedir ve caizdir. Diğer yandan bir vakıf nâzırı hâkimin huzurunda kendi kendisini azledebilir. Nâzırlık ve başka türlü vazifelerden başkası adına ferâgat da azlin türlerindendir. Kısaca bir bedel karşılığında ferâgatta bulunmak örfte uygulanagelmiş bir husustur. 27
Diğer yandan Mâlikîlerden olup sonraki gelen (müteahhirûn) âlimler de örf ve âdet ile amel ederek, dükkânı boşaltma karşılığında bir bedel almanın câiz olduğunu söylemişlerdir. Tunuslu Muhammed Bayram şöyle demiştir: Dükkânı boşaltma (huluv), ağaç dikme ortaklığına (mugarese) ne kadar benzemektedir. Ancak boşaltma, yararlanma ile ilgili bulunduğundan bununla kuru mülkiyet hakkı doğmaz. 28
Şâfiîler de hava parasını vazifelerden bir bedel karşılığında feragat etmenin caiz oluşuna kıyas yapmışlardır. 29
Sonuç olarak boşaltma karşılığı alınacak bedelin câiz oluşu; mal sahibinin rızasının bulunması ve boşaltmanın kira süresi içinde yapılması şartına bağlıdır. 30
E) Kira Süresi İçinde Sözleşmenin Feshedilebildiği Durumlar:
Kira sözleşmesi bağlayıcı (lâzım) bir akittir. Kira süresi içinde ancak bir özür sebebiyle feshedilebilir. Çünkü Kuran-ı Kerimde Akitleri ifa ediniz 31 buyurulmuştur. Bir akdi feshetmek bu ayetle çeliştiği için, fesih ancak özür bulununca caiz olur.
Kira akdini fesih sebepleri şunlardır:
1. Kiralananda yararlanmayı engelleyen bir ayıbın (kusur) meydana gelmesi:
Kira ile tutulan ev yıkılsa, değirmenin suyu kesilse, arazinin sulama suyu çekilse, kiracının kira sözleşmesini fesih hakkı doğar. Ancak kiradaki yerin bir bölümü kusurlansa, kiracı sözleşmeyi kira bedelinin tümü ile devam ettirmekle akdi feshetmek arasında seçimlik hakka sahip olur. Meselâ; evin çatısının çökmesi veya bir duvarının yıkılması gibi. Bu durumda evin sahibi tamir yaptırmaz veya bu konuda kiracıya yetki vermezse, kiracının kira akdini feshetme hakkı doğar. Çünkü bu akit konusunda bir kusur sayılır. 32
2. Kira akdini feshi gerektiren bir özrün ortaya çıkması:
Bazı durumlarda kiracının kiralanan maldan yararlanması kendisine veya malına zarar verecek nitelikte olur. Böyle bir durumda onun kira sözleşmesini sürdürmesi istenemez. Özür kiraya verende veya kiradaki malda da ortaya çıkabilir.
Buna göre, kira akdini feshetme hakkı doğuran özür kiracıya ait olur. İflâs etmesi, bir sanattan tarıma veya tarımdan ticarete yahut da bir sanattan başka sanata geçmesi gibi. Meselâ; beş yıl için ayakkabıcılar çarşısından bir dükkân tutan kimse, iki yıl sonra başka çeşit bir ticaret yapmak istese, bu çarşıdan ayrılması gerekecektir. Bu yüzden iki yıl sonra kira sözleşmesini fesih hakkı doğar. Yahut kiraya verene ait olur. Başka türlü ödeyemediği bir borcu için kiradaki dairesini satması gibi. Yahut da özür kiradaki malla da ilgili olabilir. Meselâ; bir köyde on yıllık kira ile bir su değirmenini tutan kimse, daha sonra köy halkı başka yere göç ettiği için değirmeni kapatmak zorunda kalsa kira sözleşmesini feshedebilir. Çünkü buradaki akdi ifa imkânı ortadan kalkmış olur. 33 Ancak henüz kira sözleşmesi feshedilmeden önce yukarıda sözünü ettiğimiz özürler ortadan kalkarsa artık kira sözleşmesini fesih hakkı bulunmaz.
F) Kira Sözleşmesinin Hükmü:
Geçerli olarak meydana gelen bir kira akdinin hükmü; kiracının yararlanma, kiraya verenin ise kira bedeli üzerinde mülk hakkının doğmasıdır. Çünkü kira akdi bedelli akitlerden olup, yararlanmanın satışı niteliğindedir. 34
Kira sözleşmesi sürenin veya kira bedelinin konuşulmaması gibi bir eksiklik yüzünden fasit olursa, kiracı kiralanandan yararlandığı takdirde, kira bedeli olarak ecr-i misil (rayiç kira bedeli) ödemesi gerekir. Ancak prensip olarak bu bedel konuşulan kira bedeli varsa onun miktarını aşmamalıdır. Yani başka bir deyimle fasit kira akdinde belirlenen bir kira bedeli varsa, bununla rayiç kira bedelinden hangisi azsa kiracının bunu ödemesi gerekir. Ancak akit, kira bedelinin belirsiz oluşundan ötürü fasit olmuşsa, bu durumda rayiç kira bedelinin ödenmesi gerektiğinde açıklık vardır. 35
Züfer ve İmam Şâfiîye göre ise, fasit kira sözleşmesinde miktara bakılmaksızın tam olarak ecr-i misil verilmesi gerekir. 36
G) Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi:
Kira akdini sona erdiren haller şunlardır:
1. Kira süresinin bitmesi:
Sürenin bitmesiyle kira akdinin sona ereceği konusunda İslâm fakihleri arasında görüş birliği vardır. Çünkü kira sözleşmesinde İslâma aykırı olmaksızın konulan şartlar taraflar için bağlayıcı olur. Bu durumda süre sona erince akit feshedilebilir. Ancak taraflar akdi feshetmeden devam ederlerse, önceki şartlarla kira süresi uzatılmış sayılır. Kira sözleşmesine; feshetmek isteyenin kira süresinin bitiminden veya her yıl kira yenilenerek devam ediyorsa yıl sonundan bir veya iki ay önce feshi haber vereceği şartı konulmuş olur yahut böyle bir uygulama örfleşmiş bulunursa tarafların bu şartlara uyması gerekir. Çünkü İslâm adaleti emreden bir dindir. Ne ev sahibini ve ne de kiracıyı mağdur etmeden, menfaatlerin karşılıklı olarak dengelenmesini ister.
Diğer yandan kira süresi bittiği halde özellikle arazi kirasında henüz ekin veya meyvelerin hasat edilememesi halinde, arazi için rayiç kira bedeli ödenerek, kira süresi hasat yapılıncaya kadar uzatılmış olur. 37
2.Kiracının veya kiraya verenin ölümü:
Hanefîlere göre kira sözleşmesi, taraflardan birisinin ölümü ile sona erer. Buna göre, mirasçıların kiracıyı çıkarma hakkı doğar. Eğer kira devam ettirilmek istenirse, mirasçılarla anlaşarak yenilenmesi elbette mümkündür. Hanefîlerin konuya yaklaşımı şöyledir: Bir kimse ölünce mevcut olan malları ve alacak hakları mirasçılarına intikal eder. Kira akdinden yararlanma ise, kiracı kiralananda oturdukça peyderpey ortaya çıktığından dolayı, miras bırakanın ölümü sırasında yok kabul edilir. O, vefatı sırasında bunlara mâlik olmadığı için, miras olarak bırakması da mümkün olmaz. Bu yüzden kira sözleşmesinin mirasçılarla yeniden yapılması gerekir.
Kira sözleşmesini yapan vekilin ölümü ise, sözleşmeyi etkilemez. Çünkü sözleşme vekâlet veren adına yapılmıştır.
Şâfiî, Mâlikî ve Hanbelîlere göre ise, kira sözleşmesi taraflardan birisinin ölümü ile sona ermez. Çünkü kira akdi, satım akdinde olduğu gibi bağlayıcı ve bedelli bir akittir. 38
3. Karşılıklı rıza ile kira akdini feshetme (ikâle):
Kira akdi bedelli bir akit olduğu için, satım akdinde olduğu gibi karşılıklı rıza ile feshedilmesi her zaman mümkündür.
4. Kiralanan şeyin telef olması:
Kiralanan ev, dükkân, iş hanı, otel, fabrika vb. yerlerin yangın, sel felâketi, zelzele gibi bir âfetle yararlanılmaz duruma gelmesi halinde kira akdi sona erer. Çünkü bu durumda akdin konusu olan yararlanma elde edilemez.
Diğer yandan yolculuk yapmak veya eşya nakletmek üzere yapılan nakliye sözleşmesi, taşıma işini üzerine alan kişi veya firma için bir zimmet borcu meydana getirir. Bu yüzden taşıma sırasında araçların arıza veya kaza yapması halinde, gerektiğinde başka araç kiralayarak nakil işini gerçekleştirmesi gerekir. Çünkü nakliye sözleşmesi belirli bir araç üzerinde yapılmamıştır. Bu konuda görüş birliği vardır.
İmam Muhammede göre, kiralanan yapı tamamen yıkılsa bile kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Çünkü kiracının bu binanın yerinden yararlanması mümkündür. Diğer yandan yıkılan ev onarılarak yararlanma geri dönebilir. Ancak İbn Âbidin (ö.1252/1836) şöyle der: Kiralanan yer harap olursa, kira bedeli düşer, fakat kiracı akdi feshetmedikçe akit sona ermez. Böyle bir durumda kiracı, kiraya verenin gıyabında da kira akdini feshedebilir. Hanefîlerde sağlam olan görüş budur. 39
Günümüzde kiralık dükkân, ev vb. yerlerde oturanlar bu yerler yıkılıp yerinde yeni dükkân, veya ev yapılınca, daha önce alıştığı, ticaret çevresinin kendisini arayıp bulduğu bu yerler önceki kiracılar için ayrı bir önem taşır. İşte beşerî kanunların bu gibi kiracılara yeni yapılan binada kira önceliği tanıdığı gibi bu sonuncu görüşte de kiracının binanın yeri üzerindeki bu kira hakkı, yapılacak yeni binada da kira önceliği hakkını kapsamına alır. Burada, yeni kira bedeli üzerinden kira sözleşmesi yapılacağı için bina sahibi için de haksızlık söz konusu olmaz. Özellikle ticaret merkezlerinde bu gibi kira öncelikleri önemlidir.
H) Kiralananın Tamir ve Bakım Masrafları:
Kiraya verilen şeyin, kiracının yararlanabileceği şeklide tamir, bakım ve ıslahının yapılması kiraya verenin görevidir. Duvarların sıvanması, kapı ve pencerelerinin takılması, su giderlerinin açık tutulması, elektrik ve su bağlantılarının yapılması ve yıkılan yerlerinin tamir edilmesi bunlar arasında sayılabilir. Kiracının bunları yapmak zorunluluğu yoktur. Çünkü bir mülkün tamir ve ıslahı malike aittir. Ancak malik buna zorlanamaz, böyle bir durumda kiracının kira sözleşmesini feshetme hakkı doğar. Çünkü böyle bir eksiklik, akit konusunda bir kusur sayılır.
Diğer yandan kira süresi sona erince kiracı da kiralanan yeri temizlemek ve biriken çöpleri atmak zorundadır. Çünkü bu durum onun fiili ile meydana gelmiş sayılır. Kıyasa göre, fosseptik çukuru gibi, kiracının etkisi ile dolan yerlerin de kiracı tarafından temizlenmesi gerekirse de Hanefiler istihsan deliline ve bu konuda oluşan örf ve âdetleri dikkate alarak bunları ev sahibinin boşaltması esasını benimsemişlerdir. Çünkü örfe göre, toprak altında görülmeyen kalıntıları taşımak ev sahibine aittir. Fosseptik çukurunun temizletilmesi gibi.
Kiracı, yukarıda açıklanan tamir ve bakım işlerini kendiliğinden yaparsa teberru olarak yapmış olur. Çünkü o, kendisinden istenmeden ve bu konuda yetkisi de bulunmaksızın başkasının mülkünü tamir etmiştir. Eğer kiracı, bu işleri ev sahibi veya vekilinin isteği üzerine yapmışsa, masrafları onun hesabından düşülür. 40