Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat irtifakı ile ilgili hükümlere genellikle kat mülkiyeti hükümleri ile birlikte yer verilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat mülkiyetine ilişkin hükümlerle kıyas edildiği zaman ise kat irtifakına ilişkin hükümlerin sayısının oldukça az olduğu görülmektedir. Hal böyle olunca da özellikle kat irtifakı sahiplerinin hak ve yükümlülükleri ve kat irtifakının yönetimi gibi bazı hususlarda ihtilafların çok sık ortaya çıktığı söylenebilir. Ortaya çıkan ihtilaflara, Kat Mülkiyeti Kanunu, doktrin görüşleri, yargı kararları çerçevesinde cevap verebilmek amacıyla, bu çalışmada kat irtifakı kurumu ele alınmıştır.
İrtifak Hakkı Nedir?
İrtifak, bir eşya üzerinde, hak sahibine, o eşyayı kullanma veya o eşyadan yararlanma ya da hem kullanma hem de yararlanma yetkisi veren ya da malikin mülkiyet hakkından kaynaklanan yetkilerinden bir kısmını kullanmaktan kaçınmasını gerektiren, bir sınırlı aynî haktır.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, halihazırda yapılan veya ileride yapılacak olan kargir nitelikte bir yapının, kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan, yapı tamamlandıktan sonra kat irtifakına konu arsanın malikine ya da ortak maliklerine kat mülkiyeti kurulması hususunda bir talep imkânı getiren, arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır (KMK. m.1/1- m.2/1/c). Bu hakka sahip olanlara ise kat irtifak sahibi denir (KMK. m.2/1/c). Dolayısıyla kat irtifakı, paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen düzenlemelere uygun olarak, paylı maliklerin sahip oldukları paylı mülkiyet paylarına, inşaat yapma ve bu inşaatı tamamlama, tamamlandıktan sonra da kat mülkiyetine geçme yükümlülüğü bağlanması olarak tarif edilebilir.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
KMK uyarınca, kat irtifakı taraf iradelerine bağlı olarak sözleşme (resmî senet) ve tescil yoluyla ya da paydaşlardan birinin paydaşlıktan çıkarılması yolu ile kurulabilmektedir. Bunlardan ilki bir taşınmaza tek başına malik olan kimsenin iradesine ya da bir taşınmazın müşterek maliki olan kimselerin iradelerine bağlı olarak resmî senet düzenlenmesi ve tescille kat irtifakının kurulmasını gerçekleştirdikleri türüdür (KMK. m.10/1). Diğeri ise, KMK. ek m. 4 uyarınca; “beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline Sulh Mahkemesi tarafından” karar verilmesi sonrasında resmi senet ve tescille kat irtifakının kurulmasıdır. Bu başlık altında son olarak bahsedilen bu iki yöntem dışında mahkeme veya hâkim kararı ile kat irtifakını kurulup kurulamayacağı meselesi de ele alınmıştır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş aşamaları ve hukuki destek için Ankara Avukat hizmetinden faydalanabilirsiniz.
Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Şartlar
- Taşınmaza İlişkin Koşul: Türk Medenî Kanunu’nda arazinin, tapu kütüğüne kaydedilen bağımsız ve sürekli hakların ve kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin mülkiyete konu teşkil edebileceği düzenlenmiştir (TMK m.704). Görüldüğü üzere TMK kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin de mülkiyete konu teşkil edebileceğini ifade etmiş, kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlere taşınmaz niteliği kazandırmış bulunmaktadır.
- Arsa Payına İlişkin Koşul: Kat irtifakı kurumu açısından arsa payı büyük bir önem arz etmektedir çünkü kat irtifakı arsa payına bağlı bir kurum olup, kat irtifakı kurulurken arsa paylarının saptanmış olması gerekmektedir. Bu başlık altında Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payına ilişkin olarak getirilen düzenlemelere, arsa payının belirlenme usulüne, arsa payının belirlenmesi aşamasında çıkan uyuşmazlıkların nasıl çözümleneceğine yer verilmiştir.
- Bağımsız Bölümlere İlişkin Koşul: Bağımsız bölümlerin sadece ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kat mülkiyeti ve ara bir kurum olan kat irtifakının kurulabileceği kanunda belirtilmiştir. Kat irtifakının eklentiler ya da ortak yerler üzerinde kurulabilmesi mümkün değildir.
- Anayapıya İlişkin Koşul: KMK. m.2/a hükmünde “yalnız esas yapı kısmına” anayapı denileceği ifade edilmiştir. Kat irtifakı müessesesinin kurulabilmesi açısından, anayapının da taşıması gereken birtakım özellikleri bulunmaktadır. Bunlar, anayapının henüz tamamlanmamış olması ve anayapının kargir nitelikte olmasıdır.
Kat İrtifakı İçin Gerekli Belgeler
Kat irtifakı tapusu almak için, tapu kadastro dairelerine başvuru yapılması gerekmektedir. Kat İrtifakı Kanunu’na göre, başvuru esnasında projenin yönetim planının sunulması zorunludur. Ayrıca başvuru için nüfus cüzdanı ve vergi numarası, başvuru dilekçesi, liste, vaziyet ve yönetim planları gibi belgeler gereklidir. Bu evraklar eksiksiz olarak sunulduğunda, Tapu Sicil Müdürlüğü uygun gördüğü başvurular için resmi senet hazırlar. Bu işlem sonucunda irtifak hakkı tescil edilmiş olur.
Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları Nelerdir?
KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN ARSA PAYINA BAĞLI OLARAK, YARARLANMA, BORÇLANDIRICI VE TASARRUF İŞLEMLERİ YAPABİLME HAKKI
Kat irtifakı, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere, inşa aşamasında olan ya da ileride inşa edilecek bir yapının, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan, arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Kat irtifakı sahibine, arsa payı oranında, yapının resmî sözleşmede belirlenen bağımsız bir bölümünden, yararlanma hakkıyla beraber borçlandırıcı ve tasarruf işlemlerinde bulunabilme yetkisi verilmektedir.
KAT İRTİFAKINA KONU YAPININ SÖZLEŞMEDE BELİRTİLEN SÜREDE YAPIMINA BAŞLANMASINI VE YAPIMININ TAMAMLANMASINI TALEP HAKKI
Kat irtifakına konu yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için üzerine düşen yükümlülüklerin yerine getirilmesini talep, her kat irtifakı sahibi açısından hem hak hem de borç niteliğindedir. Çünkü kat irtifakında, her kat irtifakı sahibi karşılıklı olarak yapıyı tamamlama konusunda hak sahibi olmakta ve borç altına girmektedir.
YÖNETİME KATILMA HAKKI
KMK. m.17/2 uyarınca kat irtifakı sahipleri aralarından yönetici seçebileceği gibi, dışarından bir veya daha fazla kişinin de yönetici olması hususunda anlaşabilirler. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat irtifakının yönetimi ile alakalı sadece bu maddede düzenlemeye yer vermiş, kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümlerin, kat irtifakı yöneticisi açısından da uygulanacağını belirtmekle yetinmiştir.
KAT MÜLKİYETİNE GEÇİLMESİNİ TALEP HAKKI
Kanun koyucunun kat irtifakı sahibine / sahiplerine sağladığı bu imkân ve güvence büyük önem arz etmektedir. Çünkü kat irtifakı sahibi / sahipleri yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla birlikte kat irtifakını tek taraflı bir irade beyanıyla kat mülkiyetine çevirmektedir, dolayısıyla kat irtifakının sağladığı bu imkân yenilik doğurucu bir hakka vücut vermektedir.
Kat İrtifakı Borçları Nelerdir?
KMK m.26 uyarınca “kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini doğruluk kaidelerince kolaylaştırmakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.”
KMK. m.26/1 ile kat irtifakı sahiplerinin borçlarından bir kısmı ifade edilmiştir, ancak kat irtifakından kaynaklanan borçlar, kanun maddesinde sayılanlar ile sınırlı değildir. KMK. m.26/1 hükmü, kat irtifakı sahiplerinin haklarını düzenleyen “kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlamasını ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak istemek ve dâva etme hakkına sahiptir.” hükmü (KMK. m.17) ile paralel bir şekilde düzenlenmiştir. Çünkü bir kat irtifakı sahibinin, diğer kat irtifakı sahiplerinden, yapının tamamlanması için üzerinde düşen görevleri yerine getirmesini talep etmesi bir hak görünümündeyken, aynı zamanda bir borcu oluşturmaktadır.
Kat İrtifakı Hangi Hallerde Bozulur?
Kanun koyucu KMK. m.49’da kat irtifakının sona erme sebeplerine yer vermiştir. KMK. m.49/1 uyarınca, kat irtifakının, kat irtifakı sahiplerinin alacakları bir karar üzerine tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla sona erebileceği düzenlenmiştir. Yine aynı maddenin ikinci fıkrasında kat irtifakına konu arsanın tamamen yok olması, kat irtifakına konu arsanın üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi ve kat irtifakına konu arsanın kamulaştırılması halinde kat irtifakının kendiliğinden sona ereceği ifade edilmiştir. KMK. m.49/3 fıkrasında ise, şartları oluşmuşsa kat irtifakı sahiplerinden birinin hâkimden kat irtifakının sona erdirmesini talep edebileceği düzenlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Tamamlanmış kârgir nitelikte bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, yapının bulunduğu arazinin maliki ya da müşterek malikleri tarafından kurulan özel mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denilmektedir. Ayrıca kat mülkiyeti, bağlantılı bulunduğu paylı mülkiyet ilişkisine ve paylı mülkiyet payına bağlı olarak kurulan özel bir mülkiyet türü olarak da ifade edilebilir. Kat mülkiyetine sahip olan kimselere de kat malikleri denilmektedir (KMK. m.1- m.2). Kat mülkiyeti ifadesinden yola çıkılarak sadece bir binanın katlarında kurulabileceği yargısına varmak hatalı olur. Zira tanımında da belirtildiği üzere iş bürosu, dükkân, mahzen, depo gibi bir binanın tek başına kullanılmaya elverişli bölümlerinde kurulmasına herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasında belirgin bir fark bulunmaktadır: Kat mülkiyeti, inşaatın tamamlanmasını ve halk arasında iskan belgesi olarak bilinen yapı kullanım izin belgesinin alınmasını gerektirir. İnşaat tamamlanmadan bu belge alınamaz. İnşaatın bitirilmesi, yapı kullanım izin belgesi için bir önkoşul olup, bu belgenin alınması da kat mülkiyetine geçiş için gereklidir. Diğer yandan, kat irtifakına tabi bir taşınmazın alınması, çeşitli riskler taşır. Örneğin, müteahhit ile anlaşma yapan bir alıcı, arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Eğer iskan belgesi, yani yapı kullanım izin belgesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye ait bir yükümlülükse, alıcı mahkemeye başvurarak yükleniciden belirli bir miktarı depo etmesini talep edebilir. Bu sebeplerden ötürü, kat irtifaklı tapu almak genellikle önerilmez.
Kat İrtifakı Nasıl Yapılır?
Kat irtifakı, arsa sahiplerinin aralarında anlaşarak düzenledikleri bir senedi tapu siciline tescil ettirmeleriyle oluşturulabilir. Eğer arsa sahipleri arasında bir anlaşma sağlanamazsa, mahkeme kararıyla da kat irtifakı kurulması mümkün olmaktadır.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmi internet sitesinde yer alan bilgilere göre, yapı kullanma izni (iskân) alınmasının ardından, yetkili kuruluş veya arsa hak sahibi, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne başvuru yaparak kat irtifakını kat mülkiyetine dönüştürebilir. Bu süreç, gayrimenkul hukuku alanında önemli bir adım teşkil etmekte olup, mülkiyet haklarının resmiyet kazanmasında kritik bir role sahiptir. Başvuru işlemi, ilgili mevzuat ve yönetmelikler çerçevesinde gerçekleştirilmelidir.