- Ortalama 30 yıllık sabit ipotek oranı yaklaşık %8 ile 2000’den bu yana en yüksek seviyedeyken, konut satın alınabilirliği en az 1989’dan bu yana en kötü seviyelerinde.
- Ulusal Emlakçılar Birliği Konut Uygun Fiyat Endeksi 2020’den bu yana neredeyse yarı yarıya düştü.
- Ekonomistler, daha düşük faiz oranları, daha yüksek gelir ve istikrarlı veya düşen ev fiyatlarının bir kombinasyonunun gerekli olduğunu söylüyor. Yeni envanterin yavaşladığı bir ortamda daha fazla ev inşa etmek de önemli.
norfoto | norfoto | Getty Images
Geçen hafta konut kredisi faizleri 23 yılın en yüksek seviyesine ulaşırken, piyasalarda ve sosyal medyada şu çığlık yankılandı: Konutun karşılanabilirliği öldü mü? Amerikan rüyasının bir versiyonu da (ev sahibi olmak, çocuklar, arka bahçede mangal yapmak) onunla birlikte mi öldü?
Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre, 2021’deki aşırı düşük faiz oranlarından bu yana konut satın alınabilirliği neredeyse yarı yarıya düştüğü için soru ciddi.
Dernek, ortalama bir ailenin mevcut ortalama bir evi satın almak için gereken gelirde Ağustos ayında zaten 9.000 $ eksik olduğunu ve o zamandan bu yana fiyatlarda yaşanan son artışın, 100.000 $’lık bir krediye hak kazanmak için beş milyon Amerikan hanesini daha referans seviyenin altına taşıdığını söylüyor. John’a göre. Burns Gayrimenkul Danışmanlığı. Yüzde 3 konut kredisi faiz oranıyla 50 milyon aile bu büyüklükte kredi alabildi. Şimdi 22 milyon.
Bu hafta Hazine getirilerindeki düşüş 30 yıllık sabit ipoteği %8’in altına geri getirse de hızlı bir düzeltme yok.
2020’de ortalama ev fiyatı için uygun yıllık gelir 49.680 dolardı. NAR’a göre şu anda miktar 107.000 doların üzerinde. Redfin bu rakamı 114.627 dolar olarak belirtiyor.
“[These are] Allianz’ın diğer pek çok görevinin yanı sıra danışmanı olan tahvil piyasası uzmanı Mohamed El-Erian, X’te şunları paylaştı: “Şaşırtıcı rakamlar, birçok Amerikalı aile için, özellikle de ilk evini satın almak isteyenler için ev satın alınabilirliğini daha da zorlaştırıyor.”
NAR’ın baş ekonomisti Lawrence Yun, “Bu Amerika için çok rahatsız edici bir gelişme” dedi.
Lyon’a göre satın alınabilirlik üç büyük rakama bağlı: hane geliri, ev fiyatı ve ipotek oranı. 2019 yılından bu yana gelirlerin arttığı göz önüne alındığında en büyük sorun faiz oranlarıdır. Düşük olduklarında, 2020 sonlarında başlayan konut fiyatlarındaki artışı maskeleyerek Florida, Austin, Texas ve Boise, Idaho gibi bölgelere taşınan insanların yeni evlerinden eski şehirlerinde çalışmalarına yardımcı oldular. Artık gelirler keskin bir şekilde artarken ve ev fiyatları çoğunlukla Kovid sırasında elde ettikleri büyük kazanımları korurken, artan faiz oranları satın alınabilirliği eziyor.
“Mevcut yüzde 8 ipotek oranıyla ipoteği ödeyin[s] Moody’s Analytics baş ekonomisti Mark Zandi, ortalama gelirin %38’i olduğunu söyledi. Mortgage oranının yüzde 5,5’e düşmesi, ortalama ev fiyatının yüzde 22 düşmesi ya da ortalama gelirin yüzde 28 artması gerekiyor. Veya üç değişkenin bir kombinasyonu.
Bu arada, ipotek başvurularındaki genel yavaşlamanın etkisiyle ayarlanabilir faizli ipotek talebi bir yılın en yüksek seviyesine yükseldi.
Konutların yeniden uygun fiyatlı hale getirilmesi için nelerin değişmesi gerekiyor?
Üç göstergenin de “normale” dönüş yolunda zorlu bir yol ile karşı karşıya olduğu ve normale dönmenin hâlâ buradan çok uzakta olduğu belirtiliyor. Bazı rakamlar bunun nedenini açıklıyor.
Ulusal Emlakçılar Birliği, satın alınabilirliği 34 yıllık Konut Uygun Fiyat Endeksi veya HAI aracılığıyla ölçer. NAR’a göre ortalama bir ailenin şu anda yaklaşık 413.000 dolar maliyeti olan mevcut ortalama evin masraflarını karşılamak için ne kadar gelire sahip olması gerektiğini hesaplıyor. Endeksin 100 olması ortalama bir ailenin yüzde 20 peşinatla bu evi satın alabilecek gelire sahip olduğu anlamına geliyor. Endeks, bir hane halkının gelirinin %25’ini anapara ve faiz olarak ödemek istediğini varsaymaktadır.
Uzun vadeli ortalama HAI 138,1’dir, bu da ortalama hane halkının tipik olarak %38’lik bir yastığa sahip olduğu anlamına gelir. 2008’deki konut ve mali krizin ardından 2013’te tüm zamanların en yüksek rakamı 213’tü.
Şu anda bu gösterge 88,7 seviyesinde bulunuyor.
NAR verilerini kullanan bazı senaryolar, 1989 ile 2019 yılları arasında ortalama karşılanabilirliğin ne kadar gerisinde olduğunu ve 30 yıllık ulusal ortalama Salı günü %7,98’e düştüğünde bunu daha tipik bir aralığa geri itmek için neyin gerekli olabileceğini göstermeye yardımcı oluyor.
- Konut fiyatları sabit kalırsa, tarihi ortalamaya dönmek için oranların yüzde 3,55’e düşmesi gerekecek.
- Fiyatlar %5 artarsa oranların %3,16’ya düşmesi gerekiyor.
- Oranlar aynı kalır ancak gelir %5 artarsa oranların %3,95’e düşmesi gerekir.
- İpotek oranının yüzde 8 civarında tutulması, ortalama ev fiyatlarının yüzde 35 düşerek 265.000 dolara düşmesi gerektiği anlamına geliyor.
- Faizlerin yüzde 8, fiyatların da mevcut seviyelerde kalması halinde gelirin yüzde 63 oranında artması bekleniyor.
Ancak bu rakamlar, Amerikalıların alışkın olduğu fiyat düzeyine geri dönmenin zorluğunu hafife alıyor.
Pandeminin son derece düşük faiz oranları sırasında insanların yararlandığı uygun fiyatlılığa geri dönmek bundan daha fazlasını gerektirecek: HAI o yıl yıllık ortalama 169,9’a ulaştı; çok az kişi yakın zamanda geri döneceğine inanıyor.
NAR’a göre ev fiyatları kısmen 2020’den bu yana %38 arttığı için, ancak daha da önemlisi ortalama faiz oranlarının 2021’de %3’ten geçen hafta %8’e sıçraması nedeniyle satın alınabilirlik geriliyor. Bu %167’lik bir artışa karşılık geliyor ve NAR’a göre yeni satın alınan bir evin aylık ödemelerinde 1.199 dolarlık bir artışa yol açıyor.
Yüksek ücret avantaj ama yeterli değil
Artan gelirler yardımcı olacak ve ortalama hane geliri 2020’den bu yana %16 artarak 98.000 doların üzerine çıktı. Ancak Zandi, bunun hane halkının maaş çeklerinin daha büyük bir kısmını ipoteklere ayırmadan satın alınabilirlik açığını kapatmak için yeterli olmadığını söyledi.
Fannie Mae baş ekonomisti Doug Duncan, ilk rakamlar ne olursa olsun para politikasının yönünün gelirin konut sorununu çözmesini önleyeceğini söyledi. Duncan, Fed’in faiz oranlarını tam olarak artırdığını çünkü ücretlerin Kovid sonrası enflasyonu artıracak kadar hızlı arttığına inandığını söyledi. Son işgücü piyasası verilerinde yıllık ücret artışlarının %3,4’e düştüğünü ve Fed’in ücret artışının daha düşük olmasını istediğini söyledi.
Konut fiyatlarındaki aşağı yönlü baskı yardımcı olabilir ancak ciddi bir düşüş yaşanacak gibi görünmüyor. Konut fiyatları düşse bile Amerika milyonlarca ek konut inşa etmedikçe bu trend sürdürülebilir olmayacaktır.
Fiyatlar 2019’dan 2022’nin başlarına kadar yükseldikten sonra büyük bir fiyat düzeltmesinin gerçekleşeceğini varsaymak kolaydı, ancak bu gerçekleşmedi. Çoğu pazarda fiyatlar hafif yükselmeye başlıyor. Emlakçılar Birliği’ne göre mevcut bir evin ortalama fiyatı 2022’nin sonlarında 35.000 dolardan fazla düştü, ancak Ocak ayının en düşük seviyesinden bu yana 45.000 dolar arttı.
Amerika’da yeterince yeni konut yok
Bunun en büyük nedeni ise çok az sayıda evin satılık olması, bu da arz ve talep kanunlarının normal şekilde işlememesine neden oluyor. Alım gücü sorunları nedeniyle talep zarar görse de, alıcılar fiyatları dengeye yakın tutarak çok az sayıda ev için rekabet etmek zorunda kalıyor.
Duncan, “Boomerlar yapacaklarını söyledikleri şeyi yapıyorlar. Onlar yerinde yaşlanıyorlar” dedi. “Ve X Kuşağı zaten yüzde 3’lük ipoteğe kilitlenmiş durumda. Bu yüzden karar inşaatçılara kalmış.”
Redfin’in baş ekonomisti Darryl Fairweather inşaatçıların sorun olduğunu söyledi. Bu yıl kazançlarını artırdılar ve sektörü takip eden BlackRock ETF’si %41 arttı, ancak Fairweather, Freddie Mac’in pandemiden önce 3,8 milyon ev olarak tahmin ettiği uzun vadeli konut sıkıntısına zar zor çözüm bulmaya başladıklarını söyledi. O andan itibaren muhtemelen büyüyecek.
İnşaat şirketlerinin yalnızca bu yıl 692.000 yeni müstakil ev için çalışmaya başladığını ve bunların 1,1 milyonunun konut ve apartmanlardan oluştuğunu söyledi. Malzemelerin yeniden inşasına yetecek kadar ev inşa etmenin yaklaşık dört yıl alacağını ve yeni ailelerin oluşmasını sağlayacağını ekledi. Aynı zamanda apartman inşaatları da yavaşlamaya başladı ve inşaatçılar ipotek satın alma ve talebi desteklemek için kullandıkları diğer yöntemlerden geri çekiliyor.
Daha fazla alıcının ortaya çıkabileceğine inanmak için nedenler var. Y kuşağının ev satın almanın en yoğun olduğu yıllara girdiğini söyleyen Duncan, piyasaya milyonlarca potansiyel alıcı ekleme sözü vererek yıllık en büyük bebek patlaması kuşağının 2026 yılı civarında ortalama ilk kez satın alma yaşının 36’ya ulaşacağını söyledi. Fairweather, bunun daha fazla alıcıyı piyasaya geri getireceğini, ancak kaçınılmaz olarak fiyatları önceki zirveye doğru iteceğini tahmin ediyor; bu yılın başında ipotek faiz oranlarının Mart başında %6’ya düştüğünde bunun işaretleri vardı.
Fairweather, “Bu hızda büyümek için iki yıla daha ihtiyacımız var ve yüksek faiz oranları nedeniyle talebi sürdüremiyoruz” dedi.
Fed ve tahvil piyasası büyük sorunlar
Ekonomistler şu anda ipotek faiz oranlarında iki sorun olduğunu söylüyor. Bunlardan biri Fed’in enflasyona karşı zamanından önce zafer ilan etmemeye kararlı olması, diğeri ise ekonomideki fiyat artışlarının önemli ölçüde azalmasına rağmen her yerde enflasyonla karşılaşan aşırı hassas tahvil piyasası.
Ancak konut kredisi faiz oranları Mart başına göre yüzde 2 puan daha yüksek 12 aylık enflasyonTeorik olarak artan faiz oranlarına karşı bir önlem olan faiz oranı Şubat ayındaki %6’dan %3,1’e düştü. Bu hala Fed’in %2’lik çekirdek enflasyon hedefinin üzerinde ancak bu, hükümetin söylediğine göre barınma maliyetlerini hariç tutan bir enflasyon ölçüsü. Geçen yıl yüzde 7 artış Özel kaynaklar tarafından bildirilen konut fiyatlarındaki çok daha küçük düşüş veya artışlara rağmen – %2,1 veya daha azdı Mayıs ayından bu yana.
Fed, “daha uzun süre daha yüksek” stratejisinin bir parçası olarak federal fon oranını o zamandan bu yana sadece dörtte üç oranında artırdı; agresif bir şekilde daha fazla faiz artışı eklemek yerine yüksek faiz oranlarını korudu. Mortgage piyasasındaki son yükselişin en büyük nedeni, 10 yıllık Hazine tahvillerinin getirilerini %47’ye kadar artırarak tam 1,6 puana çıkaran tahvil piyasasıdır. Üstelik 10 yıllık Hazine tahvilleri ile ipotekler arasındaki geleneksel fark yüzde 3 puanın üzerine çıktı; geleneksel aralık 1,5 ila 2 puan.
Fairweather, “Faiz oranlarındaki artışı haklı çıkarmak zor, dolayısıyla bu sadece dalgalanma olabilir” dedi.
Ancak çok az ekonomist veya tüccar, Fed’in konut sektörüne yardımcı olmak için faiz oranlarını düşürmesini bekliyor. Sürekli tıp eğitimi Feedwatch aracıVadeli fiyatlara güvenen merkez bankası, faiz oranlarını artırmayı bitirse veya en azından bitirmeye yakın olsa bile, önümüzdeki Mart veya Mayıs ayına kadar faiz oranlarını düşürmeye başlamayacağını ve bundan sonra sadece ılımlı bir şekilde başlamayacağını bekliyor. Duncan, kısa vadeli faiz oranları uzun vadeli Hazine oranlarının altına düşene kadar spreadlerin muhtemelen geniş kalacağını söyledi.
“Normal” bir emlak piyasasının görülmesi 2026 yılına kadar sürebilir.
Ekonomistler, satın alınabilirliğin rahat bir aralığa dönmesinin, daha yüksek ücretler, daha düşük faiz oranları ve fiyat istikrarının bir kombinasyonunu gerektireceğini ve bu kombinasyonun 2026’ya veya sonrasına kadar sürebileceğini söylüyor.
Zandi, “Piyasa çok derin bir dondurucuda” dedi. “Buzun erimesinin tek yolu daha düşük fiyatlar, daha yüksek gelir ve daha düşük faiz oranlarının birleşimidir.”
NAR’a göre ülkenin bazı bölgelerinde bu daha zor olacak. New York ve California gibi pazarlarda satın alınabilirlik, ulusal çapta olduğundan daha fazla darbe aldı ve Phoenix ve Tampa gibi orta gelirli pazarlar, bu yılın başlarında Kaliforniya’nın bazı kısımlarında olduğu gibi, artık satın alınabilirlikten de mahrum kaldı.
Koşullar normale dönene kadar pazar küçük insan gruplarıyla sınırlı kalacak. Nakit alıcılar normalden daha büyük bir avantaja sahip olacak. Yoon, eğer bir alıcı Midwest’e taşınmak istiyorsa, ülkedeki en iyi anlaşmaların Louisville, Indianapolis ve Chicago gibi faiz oranlarındaki nispeten küçük düşüşlerin satın alınabilirliği ulusal standartlara yaklaştırabileceği yerlerde bulunabileceğini söylüyor. Aynı zamanda ülke genelinde büyük bir çaba sarf edilecek.
Yoon, “İpotek faizleri yüzde 3’e geri dönmeyecek, yüzde 5’e dönersek şanslı olacağız” dedi.
“Analist. Tutkulu zombi gurusu. Twitter uygulayıcısı. İnternet fanatiği. Dost pastırma hayranı.”