Paylı Mülkiyet Nedir?
Paylı mülkiyet, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına birden çok kişinin belirli paylarla malik olmasıdır (TMK m. 688).
Bugün İsviçre-Türk hukukuna hakim olan görüş, paylı mülkiyete konu eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı olduğu ve bu tek mülkiyet hakkına bütün paydaşların hepsinin sahip olduğu yönündedir. Mülkiyet hakkı, paydaşlar arasında bölünmemiştir.
Peki ne bölünmüştür? Bölünen sadece, mülkiyeti oluşturan yetkilerden “bölünebilir” olanlardır. Bölünebilen yetkiler, pay oranında paydaşlarca tek başına kullanılabilir. Bölünemez nitelikte olanlar ise tek başına kullanılamaz. Bunların kullanılması için birlikte karar alınması gerekir.
Özetlersek, paylı mülkiyette;
- Tek bir mülkiyet hakkı vardır.
- Tek mülkiyet hakkı, birden çok kişiye aittir. Birden çok kişinin oluşturduğu bu birliğe, paylı mülkiyet birliği denir. Tüzel kişiliği yoktur.
- Birden çok kişi, söz konusu mülkiyetin bir payına (hissesine) sahiptir. Bu sebeple paylı mülkiyete doktrinde paylı ortaklık da denir.
Pay, esasen bir mal değil, bir haktır. Bununla birlikte Medeni Kanun, taşınmaz mülkiyetindeki payı, bazı istisnalar dışında, taşınmaz hükümlerine tabi tutmuştur.
Paylı Mülkiyette Yönetim
Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:
- Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,
- Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhal alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.
Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir. (TMK m. 689)
Olağan yönetim işleri
Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir.
Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir. (TMK m. 690)
Önemli Yönetim İşleri
İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.
Gerek Medeni Kanuna, gerekse Yargıtay’a göre, paylı mülkiyete tabi taşınmazın kiraya verilmesi, önemli yönetim işlerindendir:
06.05.1955 tarih 12/18 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının ilk bendinde ifade edildiği üzere, müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır. Buna göre paylı mülkiyette taşınmaz pay ve paydaş çoğunluğu kararıyla kiraya verilebilir. (HGK, E. 2013/6-1683 K. 2015/1447 T. 27.5.2015)
Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır.
Pay ve paydaşların eşitliği halinde hakim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir. (TMK m. 691)
Olağanüstü Yönetim İşleri
Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar. (TMK m. 692)