- Talep Fiyatını Doğrulayan Mülkiyet Gelirini Belirleme
- Gayrimenkul Yatırımına Değer Verecek Diğer Hesaplamalar
Kapitalizasyon Oranı veya Kap Oranı, gayrimenkulü, çoğunlukla ticari ve çok aile mülklerini değerlendirmek için kullanılan bir hesaplama aracıdır. Gayrimenkulün NOI, Net Faaliyet Geliri, mevcut piyasa değeri veya satın alma fiyatı ile bölünmesidir. NOI mülkten elde edilen tüm geliri, gerekli tüm işletme giderlerini eksi olarak eşittir.
Gayrimenkul yatırımcı müşterilerinize hizmet vererek, gelir özelliklerinin değerlemesinde onlara yardım edebilmeniz gerekir. Diğerleri arasında kullanılan yaygın bir yöntem, büyük harf kullanımı veya büyük harf oranıdır. Müşterinizin göz önünde bulundurduğu bir gelir mülküne sahip olduktan sonra, karşılaştırılabilir mülkler için geçerli kapama oranını ve bu mülkün elde ettiği net geliri kullanarak, talep fiyatının haklı olup olmadığını anlamalarına yardımcı olabilirsiniz.
Talep Fiyatını Doğrulayan Mülkiyet Gelirini Belirleme
Müşteriniz bir mülkün talep fiyatını ve benzer mülklerin cari oranını bilirse, sorulan fiyatı haklı çıkarmak için gereken net kira gelirini hesaplayabilirsiniz.
Örneğin, bir mülk 1.000.000 $ 'a satıldıysa ve harcamalar ya da NOI'dan sonra toplam gelir 150.000 $ ise, kapama oranı% 15 (150.000 / 1.000.000 =.15 * 100 =% 15) olacaktır.
Mahalledeki diğer mülkler de benzer miktarda satılmış ancak NOI’de sadece 100.000 verilmişse? Bu özellikler için sınır oranı% 10 olacaktır. Bu örnekte daha düşük bir kapama oranı, daha yüksek işletme giderleri (yatırımdan daha düşük kar elde etmenizi sağlar) ya da mülklerden kazanılan daha düşük gelir nedeniyle daha düşük bir NOI sonucu olabilir.
Alandaki mülklerden kazanılan net kapama oranını ve net işletme gelirini analiz ederek, satın almak istediğiniz mülkün üzerindeki potansiyel getirinin ne olacağına dair bir fikir edinebilirsiniz. Oradan, talep fiyatının çok yüksek olup olmadığını belirleyebilirsiniz.
Gayrimenkul Yatırımına Değer Verecek Diğer Hesaplamalar
Gayrimenkul yatırımları, müşterilerinizin aşırı değerli gelir getirici mülkler satın alarak daha fazlasını üstlenmeden riskini alır. Bir emlakçı veya komisyoncu olarak değerinizin bir kısmı, bir mülkün gerçek değerini belirlemesinde onlara yardımcı olmaktır. Büyük harf oranını kullanmak çeşitli değerleme araçlarından biridir ve bunları, büyük harf oranı aracının bu profilindeki bağlantılarda nasıl kullanacağınızı öğreneceksiniz. Ticari ve konut mülk değerlemesinde kullanılan diğer hesaplama araçlarından bazıları nelerdir?
- NOI, Net Faaliyet Gelirleri:Yatırım müşterilerine hizmet veren gayrimenkul uzmanı olarak, gelir özelliklerinin tüm değerleme yöntemlerini çok iyi bilmeniz gerekir. Bunlardan biri, bir mülkün değerini belirlemek için tavan oranıyla kullanıldığı için Net Faaliyet Gelirinin hesaplanmasıdır. Daha önce de belirtildiği gibi, işletme eksi işletme giderlerinden elde edilen net net sonuçtur. Ancak, NOI vergi öncesidir ve hiçbir kredi için anapara ve faiz ödemeleri içermez.
- Net Kira Verimi: Kira verimi NOI'ye benzer ancak vergileri dikkate alır. Aylık kira gelirini eksi aylık masrafları ve vergi ödemelerini hesaplayabilirsiniz. Oradan, net kira getirisini elde etmek için bu rakamı piyasa değeri fiyatına bölersiniz. Onarım masraflarını dahil etmek ve bakımını yapmak önemlidir.
- Brüt Kira Çarpanı:GRM, mülkün piyasa değerinin yıllık brüt gelirle bölünmesi ile hesaplanır. GRM rakamı, masrafları hesaba katmadan bir mülkün yaklaşık geri dönüşünü sağlar. Brüt Kiralama Çarpanının (GRM) hesaplanması kolaydır, ancak değeri belirlemek için kesin bir araç değildir.
- Kiralık Bir Mülkiyetin Nakit Akışı: Nakit akışı analizi, onarım maliyetleri, giderleri ve bir boşluk oranı sonrasında ne kadar aylık gelirin (veya nakit) bırakılacağını belirlemede yardımcı olur. Özellikler birkaç ay boşta kalabilir ve boşluğun analize dahil edilmesi gerekir. Nakit akışı analizi, peşinat ya da herhangi bir onarım için ilk nakit masrafınızı geri kazanmak için aylık geliri sağlamada yardımcı olur.
- Brüt Potansiyel Gelir: Bir mülk tamamen doluysa ve tüm kiralar toplanırsa ne gelir elde edilebileceğini bilmek istiyoruz. Yıllık kira bedeli toplamı için birim katları alıyoruz.
- Brüt Faaliyet Gelirleri, GOI: Bir gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkulün Brüt Potansiyel Gelirini öğrendikten sonra, ödemesiz veya boş pozisyonlar nedeniyle tahmin edilen yıllık zararları çıkararak Brüt Faaliyet Gelirine ulaşırız.
- Kiralık Gayrimenkulün Amortismanı:Binanın değerini, arazinin değerini düşerek ve bina değerini yıllık amortisman için 27,5 yıl ile bölerek değerlendiriyoruz. Örneğin, bir bina 245.000 ABD Doları değerinde olduğundan, 245.000 ABD Doları'nı 27.5 yıla bölmekteyiz, bu da yıllık amortisman olarak 8.909 ABD Dolarına eşittir. Amortisman vergi indirimi olarak kullanılabilir.
- Kiralık Gayrimenkuller için Breakeven Oranı: Borç verenler, bir gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkul için finansman sağlamayı düşünürken break-end oranını analiz yöntemlerinden biri olarak kullanırlar. Kırılma oranı, brüt kira gelirini, borç servisi veya borç ödemelerini ve tüm işletme giderlerini etkiler. Kesinti oranının çok yüksek olması, uyarıcı bir göstergedir.
Gayrimenkul yatırımının güzelliği, yatırımınızı değerlendirmek için bu güvenilir hesaplama araçlarının mevcut olmasıdır.