“Değerlendirme uzmanı bu değeri nasıl buldu?!”
Gerçekten nasıl.
Değer, onun duygularına ve sezgilerine göre mi uydurulmuştur? Çoklu doğrusal regresyon analizi ile ayrıştırıldı mı? Yoksa ekspertiz uydurup ücreti mi tahsil etti?
Peki, bu soruları sorduğumuz için kimse bizi suçlamasın. Değerleme uzmanlarının ne olduğunu anlamak için ne yaptıklarına bakalım.
Gayrimenkul değerleme uzmanları, hem söz konusu mülkte gördükleri ve duydukları hem de kapsamlı pazar araştırmalarının ortaya koyduğu şeyler hakkında rapor yazarlar. Bu raporlar yanıltıcı olmamalı ve argümanlar iyi desteklenmelidir. Ve sonunda, değerlendiriciler bir sonuca imza atmalı ve bunun için sorumluluk kabul etmelidir. Değerlemeden haberdar olan her taraf, genellikle sürecin sonucu için belirli bir arzuya veya gündeme sahiptir, ancak değerlemecilerin sonuçlarını etkilemeye izin verebilecekleri tek şey gerçeklerdir. Gerçekler doğrulanmalı ve çapraz kontrol edilmelidir; Değerleme uzmanları genellikle değer göstergelerini (karşılaştırılabilir satışlar) bizzat ziyaret etmelidir. Yanlış ve yanıltıcı verileri ayıklamalılar. Kendilerini iyi açıklamalılar.
En iyi değerlendirme, her zaman doğru ve bilgili bir değerlendirmedir. Bir değerlendirici doğru olmayan bir şeye inanmaya yönlendirilirse veya kısmi doğrular verilirse, değerlendirmesi doğru olmayabilir. Bu herkese zarar verir. Yanlış bilgilendirilmiş bir değerlendirmenin olumsuz sonuçları arasında, alıcılar ve satıcılar tarafında kafa karışıklığı veya öfke, istenmeyen sözleşmede yeniden müzakereler, ipotek başvurularının haksız yere reddedilmeleri ve tabii ki, ülke çapında ekonomik istikrar için risk oluşturan kötü krediler bulunmaktadır. Kişiler veya kurumlar yanlış bir değerlendirmeye güvendiğinde, kötü kararlar verebilirler. Bu kararlar yıllarca, hatta on yıllarca kedere neden olabilir.
Değerleme uzmanı olmayanlar için bu ne anlama geliyor? Değerleme uzmanının doğru olmasına yardımcı olun. Neydi o? “Değerlendirme uzmanının fikrimi paylaşmasına yardım edin” diye duymuş olabilirsiniz ama hayır, o değildi. Yapılacak en iyi şey, değerleme uzmanının doğru olmasına yardımcı olmaktır. Bazı iyi değerlendiriciler pek çok soru soracaktır. Eşit derecede iyi olan diğer değerlendiriciler çok daha az soru soracaktır. Durum ne olursa olsun, değerleme uzmanına onu yönlendirmeye çalışmadan gerçekleri verin.
Değerleme uzmanına ne sunmalısınız? Değerleme uzmanları bir mülkün tüm değerlendirme kayıtlarına erişebilir; yerel pazar verilerinin evrenini anlamak için pazarı yeterince iyi araştırmak üzere görevlendirilirler. Sonuç olarak, sağlayabileceğiniz en önemli bilgiler üç kategoriye ayrılır:
Piyasa katılımcılarının motivasyonları ile ilgili olarak, bunlar, insan davranışlarının büyük ölçüde değişebildiği piyasalarda doğru değerlendirmenin anahtarı olan kaydedilmemiş ayrıntılardır. Emlakçılar, her işlem hakkında bildikleri her şeyi iletemezler, ancak istedikleri zaman bir değerleme uzmanının görüşünü almayı teklif edebilirler. Bir değerleme uzmanından bir çağrı aldığınızda, elinizden geldiğince eksiksiz bir resmi açık bir şekilde iletin. Sonucu etkilemek için söylediklerinizi değiştirme eğilimine karşı koyun. Değerleme uzmanları, aldıkları verilerin kalitesini değerlendirmek için eğitilmiştir ve bir veri kaynağının taraflı veya güvenilmez olduğunu tespit ederlerse, ona tamamen güvenmeyi bırakabilirler ve bu, sonuçların doğruluğunu olumsuz etkileyebilir. Dahası, tam tersi doğru olduğunda, konu için daha yüksek veya daha düşük bir değer öneren bir şey söylediğinizi düşünebilirsiniz.
Değerleme uzmanları veri bilimcisi midir? Genellikle değil. Piyasa katılımcılarının ev olarak adlandıracakları yere atayacakları maddi olmayan değeri ölçmek için ellerinden gelen her şeyi alırlar ve analitik teknikleri ve sağduyuyu kullanırlar.
Değerleme uzmanları sanatçı mı? Hayır. Tarafsız bir şekilde görüş belirtmek için muhakeme ve içgörü kullanırlar. Herhangi bir sanat varsa, vardıkları sonuçları dayandırdıkları gerçekleri toplamakta olabilir.
Onlar şarlatan mı? Böyle düşünmeniz anlaşılabilir. Değerleme uzmanları, yetersiz bilgilere dayalı görüşler sunduklarında en çok bir şarlatan gibi görünme riski altındadır. Bu çoğu zaman olur … bekleyin … onlara yetersiz bilgi verildiğinde. Veriler ne kadar doğru olursa, değerleme uzmanının piyasa davranışını derinlemesine modelleme şansı o kadar artar.
Değerleme uzmanlarının ne olduğunu özetlememiz gerekirse, müvekkillerinin gözü ve kulağı olduklarını söyleyebiliriz; dinler, araştırır, analiz eder, sonuca varır ve rapor ederler. Değerleme uzmanları, tam ve doğru verilere sahip olduklarında ilgi alanlarınıza en iyi şekilde hizmet edeceklerdir.