Pazar Değeri ve Öteki Değer Kavramları
Pazar (Piyasa) Değeri
Uygun süreli bir beğendirme (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirinden bağımsız, bilgili, tutarlı, iyiniyetli ve istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın ve alıcı ile satıcının pazar dışı etkenlerden etkilenmeyecekleri koşullar altında yapacakları anlaşma çerçevesinde, taşınmaz için karşılık el değiştirmesi gereken kestirimsel (tahmini) tutardır.
Pazar Değeri Tanımının Ana Varsayımları
- Alıcı ve satıcı bilinçli davranmaktadırlar.
- Alıcı ve satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları eksiksiz bilmektedirler.
- Taşınmazın satışı için uygun bir süre tanınmıştır.
- Ödeme, para olarak ya da benzeri biçimlerde yapılacaktır.
- Taşınmazın satın alınmasında gerekebilecek kaynak, piyasa faiz oranları üzerinden, kolaylıkla sağlanabilecektir.
Bir taşınmazın pazar değeri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını gösterir; pazarın ortak algılama ve eylemlerini yansıtır. Pazar değeri tabanlı değerlemelerde, alım satım işlemlerinin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığı varsayılır.
Pazar değerini yansıtan tutarı elde etmek için beğendirme çalışmalarının göreceli olarak daha uzun bir süre gerektirmesi (anında satılabileceği pazar olmaması), el değiştirme hızının (likiditesinin) görece düşük olması dolayısıyla, taşınmazlar, öteki birçok mala göre ayrılık gösterirler.
Değer kavramı, bir işlemle ilgili parasal boyutu düşündürse de, değerlenen bir taşınmazın değerleme günündeki satış tutarının ne olabileceğini belirlemek için, taşınmazın satışının yapılması gerekmez.
Yaygın kullanım, bizi, tersi belirtilmedikçe söyleneni pazar değeri olarak anlamaya yönlendirse de, pazar değeri ya da hangi değer taban alınıyorsa o değer tanımı, tüm değerleme işlemlerinde açıkça belirtilmelidir.
Pazar Değeri Dışı Değer Kavramları
Yasal Durum Değeri: Yasal durum değeri, yapıların yalnızca yasal düzenlemelere uygun bölümlerinin değerini kapsayan, yasal düzenlemelere uygun olmayan yapı bölümlerine değer vermeyen bir taşınmaz değerlemesi kavramıdır. Yapı ya da yapı bölümlerinin yasal düzenlemelere uygun olmaması durumunda ortaya çıkar. Arsa, arazi, tarla gibi yapısız taşınmazlar için yasal olmayan bir durumdan söz edilemeyeceğinden, yasal durum değerinden de söz edilemez. Yasal durum değerinin, taşınmaz için belirlenen değerin yasal düzenlemelere uygun olup olmaması konusuyla ilgisi yoktur. Kaldı ki, bir değerin yasallığı tartışma konusu da edilemez.
Yasal durum değeri kavramı öncelikle yasal olmayan, başka bir deyişle imar düzenlemelerine aykırı (kaçak) yapının kapsamının belirlenmesini gerektirir. Kaçak yapı ya da imar düzenlemelerine aykırı yapı, yetkili yönetimlerin bilgisi dışında ya da imar düzenlemeleriyle getirilmiş kurallara uyulmadan yapılan yapıdır. Bunların içerisine, yapı ruhsatsız olup gerekli uygunluklar alınarak yapı ruhsatına kavuşturulabilecek yapılar ve yapı ruhsatı alma olanağı bulunmayan yapılar girmektedir.
Yapılaşmanın yasal düzenlemelere uygun olması durumunda, yasal durum değeri pazar değerine eşit olacaktır. Yasal olmayan yapı bölümleri söz konusu olduğunda da yasal durum değeri pazar değerinden ayrılır.
Var olan (mevcut) durum değeri kavramı da, taşınmazın değerinin yasal düzenlemelere uygun olan ve olmayan tüm yapı bölümleriyle birlikte belirlenmesini açıklamaya çalışır. Var olan durum değeri, genel olarak pazar değeri ile örtüşür, ancak taşınmazda yasal düzenlemelere uygun olmayan yapı bölümlerinin bulunduğunu gösterir.
Kullanım Değeri: Bir mala, belirli bir kullanıma yönelik olarak yüklenmiş olan değerdir ve bu nedenle de pazar ile ilişkili değildir. Bu değer türü, en etkin ve verimli kullanım biçimine ya da satışı durumunda elde edilecek parasal tutara bakılmaksızın, taşınmazın, bir parçasını oluşturduğu kuruma yaptığı katkı üzerine odaklanmaktadır. Kullanım değerinin sayışım (muhasebe) işindeki tanımı, bir varlığın süregelen kullanımından ve kullanılabilirlik süresinin sonunda elden çıkartılmasından beklenen gelecekteki kestirimsel nakit akışlarının bugünkü değeridir.
Yatırım Değeri: Bir yatırımcı ya da yatırımcı topluluğunun, belirlenmiş yatırım amaçları doğrultusunda, bir taşınmaza yükledikleri değerdir. Bu öznel kavram, bir taşınmazı, tanımlanabilir yatırım amaçları ya da ölçütleri bulunan belirli bir yatırımcı, yatırımcı kümesi ya da kurum ile ilişkilendirir. Bir varlığın yatırım değeri, o varlığın pazar değerinden daha çok ya da daha az olabilir. Yatırım değeri kavramı, yatırım yapılan taşınmazın pazar değeri ile karıştırılmamalıdır. Bununla birlikte pazar değeri, bir taşınmaza birçok kişinin yüklediği yatırım değerini yansıtabilir. Yatırım değeri, daha çok özel değer ile ilişkilidir.
Özel Değer: Pazar değerinin üzerinde yer alan olağandışı bir değeri gösterir. Özel değer, örneğin bir taşınmazın bitişiğindeki taşınmaz gibi, başka bir taşınmaz ile yapısal, parasal ya da işlevsel ilişkiden kaynaklanabilir. Genelde pazardan daha çok, bir taşınmazın özel bir sahibi ya da kullanıcısı ya da almayı ya da kullanmayı isteyen birileriyle ilgili olarak yaşanan bir değer artışıdır ve bu nedenle de özel değer, yalnızca özel bir çıkarı olan alıcıya uygulanabilir. Evlilik (birleştirme) değeri, bir taşınmazdaki iki ya da daha çok sayıdaki hakkın birleşmesinden kaynaklanan değer artışıdır ve özel değerin bir örneği olarak gösterilebilir. Özel değer, işletme değeri ve yatırım değeri ile de ilişkili olabilir. Değerleme yapanlar, bu tür taşınmazların değerini belirlemek için kullanılan ölçütlerin pazar değerini belirlemek için kullanılan ölçütlerden ayrı olduğunu ve kullandıkları özel değere ilişkin tüm varsayımları açık bir biçimde belirtmelidirler.
Birleşme (Evlilik) Değeri: İki ya da daha çok sayıdaki hakkın bir taşınmazda birleşmesinden kaynaklanan değer artışıdır ve özel değerin açık bir örneğidir. Örneğin; bitişik iki arazinin ayrı olarak ele alındıklarında ortaya çıkan toplam değer, birleştirilmeleri durumundaki değerden daha düşük olabilir.
Çalışan (Faal) İşletme Değeri: Bir işletmenin bir bütün olarak değeridir. Bu kavram, etkinlikleri (faaliyetleri) sürmekte olan bir kuruluşun, tek tek ele alındıklarında işletmenin toplam pazar değerine ulaşılmasını sağlayamayan, ancak çalışmakta olan bir işletmenin bölümleri olarak ele alındıklarında işletmenin toplam pazar değerini oluşturan ögelerinin değerlemesini içerir. Bu nedenle, “etkin (faal) işletme değeri” kavramı, yalnızca bir işin ya da kurumun parçasını oluşturan mallara uygulanabilir.
Zorunlu Satış (Tasfiye) Değeri: Pazar değeri tanımının gerektirdiği beğendirme çalışması (pazarlama) süresine göre çok kısa bir süre içerisinde, bir taşınmazın satışından elde edilebilecek en uygun tutardır. Zorunlu satış değeri, zorda kalmış bir satıcı ve satıcının zorda kalmışlığını bilen alıcı ya da alıcıların bulunduğu durumları da içerir.
Kurtarılabilir Değer: Toprak dışındaki bir varlığın, özel onarım ya da uyarlama yapılarak kullanımının sürdürülmesi yerine, içerdiği değişik gereç ve parçaların tek tek elden çıkarılma değerlerinin toplamıdır. Bu değer, elden çıkarma giderlerinden arıtılmamış (brüt) ya da arıtılmış (net) olarak verilebilir. Belirlenen değerin, elden çıkarma giderlerinden arıtılmış olup olmadığının açıklanması gerekir.
Hurda Değer: Parasal karşılığı bulunan bir varlığın yıpranma payı ayırma (amortisman) süresi sonundaki, başka deyişle ekonomik yaşamının (ömrünün) sonundaki pazar değeridir.
İpotek Güvenceli Kredi Değeri: Bir taşınmazın, olağan ve yerel pazar koşulları çerçevesinde, güncel kullanımı ve uzunca bir süreçteki başka kullanım biçimleri göz önüne alınarak, gelecekteki satılabilirliğinin değerlendirilmesi yoluyla saptanan değeridir. İpotek güvenceli kredi değeri, kredi kuruluşlarının aldıkları ipotek güvencelerine ilişkin belirsizliklerin ortaya çıkarılmasında kullanılabilecek çözümleme yöntemlerinden biridir. İpotek güvenceli kredi değeri belirlenirken saptırıcı (spekülatif) etkilerin yarattığı artışlar değer dışı tutulabilir. Uzun süreli bir belirsizlik çözümleme yöntemi olarak, sürecin belirli bir yerindeki değeri belirlemeye uygun değildir. Bu özelliği ile öteki yöntemlerden köklü bir biçimde ayrılır.
Sigortalanabilir Değer: Bir yapılı taşınmazın, bir sigorta sözleşmesi ya da belgesindeki tanımı çerçevesindeki değeridir. Sigortalanabilir değer, sigortalanamadığı için, toprak değerini içermez.
Vergi Değeri: Bir taşınmazın vergi değeri, ilgili yasalarda yer alan tanımlara göre belirlenen değeridir. Kimi yasal düzenlemelerde vergi değeri pazar değeri üzerinden belirlense de, bu değerin belirlenmesinde kullanılan yöntemler, pazar değeri ile örtüşmeyen sonuçlara neden olabilir. Bu nedenle vergi değeri, tersi açık bir biçimde belirtilmediği sürece pazar değeri ile uyumluymuş gibi ele alınamaz.