Hemen teslim ol! Yurtdışında emlak kiralama hakkında her şey
Yurt dışında bir ev alırken, her zaman orada olmayacağının farkındayız. Birileri yurtdışına ebeveyn, çocuk, arkadaş göndermeyi başarır, ancak çoğunluğu sorunla karşı karşıya kalır: yabancı konut kiralamak nasıl?
Kira sadece evin boş olmadığı gerçeğinin neşesi değildir. Bu, konut güvenliğini sağlamanın yanı sıra faturalar veya ipotek ödemeleri için de bir fırsattır. Ancak, bir mülk kiralamak iyi gelir getirebileceği için kendi içinde bir son olabilir. Hangisi
Kiralayarak ne kadar kazanabilirsiniz?
Bulgaristan'da, kira yılda yaklaşık% 4-6 getiriyor. Genellikle, potansiyel alıcılara gelirin en az% 6-8'i vaat edilir, ancak piyasa profesyonelleri bu tür ifadelere güvenmeleri konusunda uyarıda bulunur ve yanlış olduğunu düşünür. Özellikle Finlandiya için Helsinki'de, yıllık% 4.5-6.2 kira geliri, ülkeye göre% 3.2-6.1 olan İtalya için normal kabul edilir. Almanya'da pazarda% 9,4'lük garantili geliriyle teklifler bulabilirsiniz. İngiltere'de, verim çok yüksek olmayabilir - yıllık sadece% 2.9-5.3.
Sahl Hasheesh'te (Mısır),% 5 verimin çok düşük olduğu düşünülmektedir. Bu gibi durumlarda, geliştirme şirketleri yılda bir kez faiz ödemeleri ile garantili kiralama anlaşmaları yapmayı teklif eder. Bu nedenle en iyi seçenek, bir emlak ajansı aracılığıyla ev kiralamaktır. Bu durumda, gelir yılda% 7 ve daha yüksek olacak ve aylık olarak sahibinin cari hesabına ödemeler yapılacaktır.
Yatırımın telafi edilmesi ne kadar sürer? Geri ödeme süresi basit aritmetik gereğidir. Örneğin,% 5'lik bir verim ile gayrimenkul 20 yıl içinde ödeyecek. Teoriden pratiğe geçelim.
Başarılı bir şekilde kiralamak için ne kadar yatırım yapmalıyım?
Genellikle alıcılar satın alırken yalnızca nesnenin fiyatına göre yönlendirilir. Ancak, emlakçılara “sadece başınızın üstünde bir çatı olsaydı” ilkesiyle çok ucuz konut satın almaktan kaçınmaları tavsiye edilir, çünkü ileriye bakmanız gerekir - gelecekte böyle bir konut kiralamak ve satmak çok zor olacaktır. Eğer daire daha büyük ve daha pahalı ise, kira geliri de oldukça anlaşılır olurken, konut bakımının maliyeti bir miktar artacaktır ve bunun sonucunda gelirin daha küçük bir kısmı oluşacaktır.
Kira liderleri açısından bakıldığında ilginç olan nesnelerin maliyeti, ülkeler tarafından satış liderleri tablosunda verilmiştir.
|ülke||Satın alma bütçesi, bin euro|
|Bulgaristan (Sunny Beach)||35,0|
|Almanya (Berlin)||120,0|
|Mısır (Hurgada)||25,0|
|İspanya (Costa Blanca)||70,0-80,0|
|İtalya (Maggiore Gölü)||90,0-100,0|
|ABD (Florida)||80,0|
|Karadağ (Herceg Novi)||60,0|
|Çek Cumhuriyeti (Prag)||130,0|
Ne kadar alabilirim?
Konut için hangi kiranın verilebileceği birçok faktöre bağlıdır. Eğer mal sahibi, daha önce almış olduğu malları teslim etmeye mecbur değilse ve hala sadece daha fazla teslimat için en başarılı seçeneği arıyorsa, bölge dikkatlice seçilmelidir.
Çek Cumhuriyeti'ni al. Prag'da, eteklerinde bir tuğla evde 1 + 1 (bir oda ve bir yatak odası) bulunan bir daire, faturalar dahil olmak üzere ayda 350 € kiralanmaktadır. Merkezdeki benzer daireler için aylık 850 € talep edebilirsiniz.
Bulgaristan'daki kayak merkezlerinde konut satın alırsanız, Yılbaşı Gecesi'nde kendi tatilinizi unutmak zorunda kalacaksınız - Yılbaşı tatilleri sırasında kiralama oranlarının ve dolayısıyla kârın en yüksek olduğu tatildir. Bölgeler hakkında konuşursak, Bansko genellikle Pamporovo'dan daha pahalıdır. Ayrıca Bansko'da yıllık olarak uluslararası dağ kayağı yarışmaları düzenlenmektedir ve bu da kiralama talebini arttırmaktadır.
Finlandiya'da daimi ikametgah için ayda 1-1,500 €, gölde rahatlamak için bir kır evi - haftada 500 € 'dan kiralayabilirsiniz. Daireler için kira bedelleri muazzamdır. Eğer Helsinki'nin merkezinde kolayca üç odalı bir daireyi ayda 1-1,2 bin € karşılığında, sonra Lappeenranta'da - 300 € 'dan kiralayabilirsiniz.
İtalya'da bir tatil için İtalya'da kalmak isteyenler, her şeyden önce “klasik” İtalya, yani Rimini, Toskana ve Liguria bölgelerinin kıyıları anlamına gelecektir. Bu nedenle, örneğin kiralık olarak satın almak için Calabria buna değmez. İşte 15-20 metrekarelik küçük bir daire. ayda 500 Avro'dan fazla, hatta Ağustos ayında bile geçmedi.
Birçok tatil beldesindeki sezonun hiçbir şekilde sonsuz olmadığı ve en az altı ay boyunca dairenin boş olacağı ve sezon boyunca bile maksimum kira oranını “muhafaza etmenin” mümkün olamayacağı unutulmamalıdır. Örneğin, İspanya'da Costa del Sol'daki en yüksek dönemlerde kaliteli daireler için haftada 700 € kazanmak oldukça mümkün. Bununla birlikte, uzun vadeli bir sözleşme yapıldıysa, ücret düşürülür.
Kira geliri için hangi vergileri ödemek gerekiyor?
Kira geliri vergileri ülkeye göre önemli ölçüde değişir. Kural olarak, vergilendirilebilir tabanın büyüklüğü, emlak vergisi, onarım ve bakım maliyetleri, kat mülkiyeti hizmetleri için yapılan ödemeler düşülerek azaltılabilir.
Kira geliri vergi oranları tabloda gösterilmiştir.
|ülke||Vergi oranı|
|Bulgaristan||10%|
|Almanya||% 25'ten itibaren|
|Finlandiya||28%|
|İspanya||24%|
|Amerika Birleşik Devletleri||30%|
|İtalya||40%|
|Çek Cumhuriyeti||yaklaşık% 17|
|Letonya||15%|
|Karadağ||15%|
|Mısır||20%|
Ancak Türkiye'de, işletme sahibi kira geliri üzerinden vergi ödemekten muaftır. Ancak, sadece tek bir mülk kiralıksa - bir apartman dairesi veya villa.
Vergi kaçakçılığı, özellikle Avrupa'da anlamsız. “Belki vergi hizmetleri beni tanımıyor” ilkesi işe yaramıyor, çünkü bir ev satın alırken vergi ödemek, mal sahibi vergi mükellefleri tabanına zaten girdi. Ve kiralama gerçeğinin "farkedilmemiş" ilgili hizmetler olarak kalması seçeneği pratikte hariç tutulmuştur.
Örneğin İspanya'da devredilen mülkün vergi kaçakçılığı cezası 30 bin Euro'dur.
saymak
Asgari maliyete odaklanmak ve en azından kısmen konut bağışlamak umuduyla Bulgaristan'daki sahildeki küçük bir daire 30 bin Euro'ya satın alınabilir.Yüksek sezon sadece iki ay sürer - Temmuz ve Ağustos. Günde en fazla 40 € gibi daireler kiralanabilir. Tüm dönem boyunca konut teslimini başardıysanız, şans olarak kabul edilir. Bununla birlikte, en gerçekçi seçenek, yalnızca bir aylığına konut teslim edildiğinde ortaya çıkar. Sonuç olarak, 1,2 bin Avro kazanırsınız Karla, nesnenin yıllık bakımını (havuzun temizlenmesi, bölgenin temizlenmesi vb.) - en az 200 Avro tutarında ve yıllık yaklaşık 50 Avro tutarında bir vergi ödersiniz. Kalan para% 10 gelir vergisi ödenir. “Temiz” 855 € alıyorsunuz. Bu, yıllık gelirin sadece% 2,85'idir. Deniz kenarındaki ilk hatta daire çok daha karlı kiralanabilir, ancak doğal olarak, daha pahalı.
Kimlerle iletişim kurmalı?
Birinci seçenek (risk sevenler için): aracı olmadan mülkün kendisini al. Bu durumda bir artı, ajans ücretlerinden tasarruf ediyor. Bu esasların sona erdiği yer. Ve sorular ortaya çıkıyor: farklı bir zihniyete ve genellikle yabancı bir dile sahip bir ülkede kiracı nasıl bulunur? Ödeme süreci nasıl düzenlenir? Olası problem durumları nasıl çözülür?
İkinci seçenek (kendi rahatınız için): Temsilciyi yönetim şirketine verme sürecine emanet edin. Kural olarak, bu oldukça büyük projelerde oluşturulan geliştiricinin yapısıdır. Kiralamanın yanı sıra, yönetim şirketleri binanın bakımını (planlı ve acil durum onarımları), bölgeyi temizlemeyi, havuzları temizlemeyi, çim biçme bahçelerini ve aynı zamanda oda servisi de sağlarlar. Yönetim şirketinin maliyeti, tam olarak sorumluluklarına dahil olana bağlıdır. Örneğin, Çek Cumhuriyeti'nde aşağıdaki seçenek mümkündür: işletme sahibi yöneticilere gelirin% 15'ini öder ve "her şeyi unutur". Vergi ödemeniz gereken tek şey.
Egzotik ülkelerde kiralama sürecine daha fazla özen gösterilmelidir. Piyasa uzmanları, yönetim şirketiyle konutları yabancılara teslim etmede zorluklar olabileceğine ve sürece daha fazla kişisel katılımın gerekli olacağına işaret etmektedir.
Yönetim şirketlerine ek olarak, yerel emlak acentelerinizle iletişime geçebilirsiniz. Aynı Çek Cumhuriyeti'nde, kiracı arama ajansının hizmetlerinin maliyeti aylık kiralama oranına eşittir.
Nasıl geçilir?
Ev sahibi ve kiracı bir kira sözleşmesi imzalar. Sözleşme, tarafların ayrıntılarını ve devredilen nesneyi, kira sözleşmesinin şartlarını ve maliyetini, tarafların hak ve yükümlülüklerini içerir. Kira sözleşmesi şirket tarafından yapılırsa, sözleşme kira şartlarını ve ödeme miktarını belirtir.
Ev sahibi kendi başına bir ev kiralarsa, bazı nüansları bilmelisin. İlk olarak, kiracı, bir kural olarak, bir rehin yapar. Örneğin, aylık kiraya eşit olabilir. Depozito sahibi için mobilya, dekorasyon vb. Güvenlik garantisidir. Bir şeyin zarar görmesi durumunda, ayrılışta depozito kiracıya iade edilmez.
İkincisi, kiracı kararlaştırılan süreden daha erken bir yere taşınmak istiyorsa, ev sahibini bu konuda önceden uyarmak zorundadır. Ev sahibinin yanı sıra, vaktinden önce sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur. Örneğin, Almanya'da, yasa kiracının yanındadır. Eğer mal sahibi aniden kira sözleşmesini feshetmeye ve kendi evine girmeye karar verirse, bunu yapmak çok zor olacaktır. Özellikle kiracı düzenli olarak kirayı yaparsa ve sahibi sürekli olarak Rusya'da ikamet ederse ve bu mülk onun tek konutu değildir. Amerika Birleşik Devletleri'nde, aksine, sözleşme süresinin dolmasından önce “kaçak” kiracıya kimse dava açmayacak. Ancak, bu yalnızca düşük maliyetli segmentteki konutlar için geçerlidir. İtalya'da ise üç aydan fazla olmayan bir süre için konut sakinlerine konut kiralayabilirsiniz.
Konut gayrimenkullerinde olduğu gibi, ticari mülkler bölümünde de özellikler vardır. Örneğin, İspanya'da küçük bir işletme kiralarken (kafeterya, berber), iade edilmeyen bir ödeme yapılır - traspaso. Bedeli 25 bin Avro'dur ve kira kontratı devam etmeyi reddetmesi durumunda kiracı bu yatırımı kaybeder. Güvence teminatını iade etmenin tek yolu yeni bir kiracı bulmak. Gelecekte kiraladığınız mülkü satın almayı planlıyorsanız, mal sahibine fiyatla taşımacılığın dahil edilmesi konusunda anlaşmaya varmak için bir fırsat vardır.
Kiralık numaralar. yatırım yapmak için çok daha karlı?
Condo Otelleri
Alıcı, daha fazla kiralama için ayrı konut birimleri satın alır. Yıl boyunca turist akışına sahip en karlı bölgeler: Prag, Viyana, Roma, Paris. Yıllık gelir% 6-10'dur.
Lizbek (Geri Kiralama) - Fransa'daki gayrimenkullere özel yatırım çekmek için benzersiz bir hükümet programı. Başka bir deyişle, devlet tarafından belirlenen şartlar altında garantili kiraya sahip bir ev satın almanın bir yoludur. Gelir yılda% 3-4'dür.
Maliyetinin sadece bir kısmını ödeyerek bir ev kiralayabilirsiniz. Bu kanunla belirlenir. Örneğin Türkiye'de ve İspanya'da emlak için ilk ödemeyi yaptıktan sonra kiralamak mümkündür. Ancak Karadağ, Sırbistan ve Hırvatistan'da, yalnızca tam ödemeden sonra konut kiralanmasına izin veriliyor.