PeopleImages / iStock.com
İster bekar ister evli olun, bir ev satın almaya hazırlanırken peşinat hedefinizi belirlemeden önce birkaç önemli adımı atmanız gerekir. Evli çiftler, iki gelirle daha fazlasını karşılayabilirler, ancak eşlerden biri borç evliliğine çok fazla veya kötü bir kredi sicili getirirse, ekstra komplikasyonlar da yaşayabilirler. İpoteğe birlikte başvurmanın mı daha iyi olacağına, yoksa daha iyi kredi sicili ve daha az borcu olan eşin tek başına başvurmasıyla şanslarını artırıp artırmayacağına karar vermeleri gerekiyor.
Farkında Olun: Asla Otomatik Ödemeye Almamanız Gereken 9 Fatura
Öğrenin: On Yıldan Kısa Bir Süre İçinde Bu Şehirlerde Ev Alamayacaksınız
Ciddi bir ev aramaya başlamadan önce, ne kadar ev alabileceğiniz, ipotek başvurunuzu nasıl iyileştirebileceğiniz ve peşinat hedefinize nasıl ulaşacağınız konusunda bazı önemli kararlar almanız gerekir.
Ne Kadar Ödeyebileceğinizi Hesaplayın
İster evli ister bekar olun, ev aramanızın ilk adımı ne kadar ödeyebileceğinizi bulmaktır. LendingTree kıdemli ekonomi analisti Jacob Channel, “Bunu yapmanın kolay bir yolu, aylık brüt gelirinizi 0,28 ile çarpmaktır” dedi. “Genel bir kural olarak, diğer gerekli harcamalar için yeterli paranız olduğundan emin olmak için aylık gelirinizin %28’inden fazlasını konut maliyetlerine harcamamayı hedeflemelisiniz.”
İki gelirli evli çiftler, iki gelirli ev ödemeleri yapmak için daha fazla esnekliğe sahip olabilir – eşlerden biri işini kaybederse yine de gelir elde edersiniz.
Yalnızca bir eş çalışıyorsa, başka bir eşin gelirinin yedeğine sahip değilsiniz – geliriniz durursa veya beklenmedik giderleriniz varsa ipoteği ödemeye devam edebilmeniz için bir acil durum fonu oluşturmak daha da önemlidir. Ödeyebileceğiniz aylık ödemeleri belirlerken daha muhafazakar olmak ve gelirinizin daha küçük bir yüzdesini seçmek isteyebilirsiniz. Ayrıca, şu anda ikiniz de çalışıyor olsanız bile, eşlerden biri küçük çocuklarınız olduğunda işten izin almayı planlıyorsa bunu aklınızda bulundurun. Daha düşük bir ipotek ödemesine sahip olmak size daha fazla seçenek sunacaktır.
LendingTree’nin aracı gibi bir satın alınabilirlik hesaplayıcısıyla daha incelikli bir hesaplama yapabilirsiniz; bu, ne kadar ev alabileceğinizi anlamanıza yardımcı olabilir ve ayrıca evin büyüklüğü gibi çeşitli faktörlere dayalı olarak ne kadar harcama yapacağınızı gösterebilir. Peşinatınız, size sunulan faiz oranı ve sahip olduğunuz diğer borç türleri.
Öğrenin: 2022’de Çeşitlendirme İçin Dikkate Alınması Gereken 6 Alternatif Yatırım
Müşterek ve Ayrı Borç-Gelir Oranınızı Bilin
Bir ipotek için başvurduğunuzda borç verenlerin yaptığı temel hesaplamalardan biri borç-gelir oranıdır. Bu rakamı, aylık borç ödemelerinizi toplayıp aylık brüt gelirinize (vergi ve diğer kesintiler öncesi geliriniz) bölerek hesaplayabilirsiniz. Channel, “Genel olarak konuşursak, borç verenler geleneksel bir ipotek için başvuran kişiler için DTI’ları %36’dan düşük görmeyi tercih ediyor” dedi.
Bu rakam, geleneksel bir ipotek üzerindeki ipotek ödemeleri dahil olmak üzere %43’e kadar çıkabilir ve bazen bir FHA kredisi için %50’ye kadar çıkabilir, “ancak bu genellikle DTI’da bu kadar yükseğe çıkmak için daha büyük bir peşinat ve/veya daha iyi bir puan gerektirir. Syracuse Finansal Güçlendirme Merkezi’nde mali müşavir ve HUD sertifikalı konut danışmanı Thom Dellwo dedi. Daha yüksek bir DTI’ye hak kazanabilseniz bile, gelirinizin neredeyse yarısının borçlarınıza gitmesi gerekiyorsa ve hatta daha fazlası maaşınızdan vergiler düşüldükten sonra ipotek ödemelerinizi yapmakta zorlanabilirsiniz. Aylık bütçenizde ne kadar ödeyebileceğinizi dikkatlice düşünün.
Borç-gelir oranı için temel hesaplama, evli olsanız da olmasanız da aynı kalır, ancak ipotek için başvururken her iki eşin gelirini ve borcunu dahil etmeye karar verirseniz, borç veren birleşik borcunuza bakacaktır. -gelir oranı. Büyük bir fark olup olmadığını görmek için bu sayıları ayrı ayrı ve birlikte çalıştırın.
Channel, “Bazen bir krediye birlikte başvurmak, eğer iki kişi başvurursa, tek bir başvuru sahibinin sahip olacağından daha fazla para ve daha düşük bir DTI oranı elde ederse, ipotek almayı kolaylaştırabilir” dedi. Ancak bu her zaman en iyi strateji değildir. “Eşiniz çok para kazanmıyorsa ve çok borcu varsa, ortak başvuruda bulunmanız onaylanma şansınızı zedeleyebilir.”
İpoteğe Başvurmadan Önce Her İki Eşin de Kredi Puanını İnceleyin
Kredi puanınız, ipotek başvurusu yaparken önemli bir faktördür çünkü borç verenlere geçmişte krediyi ne kadar iyi yönettiğinizi gösterir. FICO puanı olarak adlandırılan en yaygın kredi puanı 300 ile 850 arasındadır. En iyi ipotek oranlarına hak kazanmak için genellikle en az 760 puana ihtiyacınız vardır.
Evli çiftler, birlikte ipotek başvurusunda bulunup bulunmamaya karar vermeden önce her bir eşin puanını öğrenmelidir.
Channel, “Eşlerden birinin kredi notu diğerinden çok daha düşükse veya evlenmeden önce çok fazla borcu varsa, onları ipotek başvurusundan çıkarmak mantıklı olabilir” dedi. “Borç verenler, sadece en yüksek puana değil, kredi için başvuran herkesin bireysel puanlarına bakacaklar, bu nedenle gerçekten kötü bir puan, gerçekten iyi bir puanı kolayca iptal edebilir.”
Ancak, eşlerden biri diğeri olmadan krediye başvurmaya karar verirse, borç verenler hak kazanabilecekleri ipotek miktarını belirlerken yalnızca bir geliri kullanacaklardır. Channel, “Eşlerden biri kendi başına kredi başvurusunda bulunmaya karar verirse, gelirlerini eşlerininkiyle birleştirebilse olacakları kadar büyük bir krediye hak kazanamayabilirler” dedi.
Her İki Eş İçin de Borcunu Ödemeye Öncelik Verin
Bir ipotek için başvurmadan önce diğer borçları ödeyerek borç-gelir oranınızı ve bazen kredi puanınızı iyileştirebilirsiniz. Evliyseniz, önce hangilerini ödeyeceğinize karar verirken her ikisinin de borçlarını göz önünde bulundurmayı unutmayın. Channel, “Borcu ödemeye çalışırken, genellikle daha yüksek oranlı daha büyük borçları hedeflemek mantıklıdır” dedi. “Evlenirseniz ve eşiniz beraberinde büyük miktarda borç getirirse, o zaman bir ev satın almayı ciddi olarak düşünmeye başlamadan önce, toplam gelirinizi bu borcu ödemek için kullanmaya odaklanmak isteyebilirsiniz.” Ancak, acil durumlar ve diğer masraflar için yeterli paranız olmayacak şekilde borcunuzu ödemek için çok fazla para harcamayın – bu da sonunda sizi daha fazla borca sokmanıza neden olabilir.
Channel, “Konu bir ipotek başvurusu olduğunda, bazı borçların anlaşmayı bozmak zorunda olmadığını unutmayın, bu nedenle bir ipotek kredisi veren aramaya başlamadan önce %100 borçsuz olma konusunda endişelenmenize gerek yok” dedi. “Bununla birlikte, ne kadar az borcunuz varsa, size rekabetçi bir oran sunan bir borç veren bulma olasılığınız o kadar yüksek olur.”
Bir eşin federal öğrenci kredilerinde yüksek bir bakiyesi varsa, kazandıkça öde, gelire dayalı veya gelire bağlı geri ödeme planları gibi farklı ödeme planlarını ve farklı seçeneklerin yaratabileceği etkiyi dikkate almak yardımcı olabilir. Dellwo, ipotek başvurusunda bulunduğunu söyledi. HUD onaylı bir konut danışmanı, hangi stratejilerin sizin için en uygun olabileceğini anlamanıza yardımcı olabilir.
Birlikte mi yoksa Sadece Bir Eşe mi Başvuracağınıza Karar Verin
Evli çiftler, başvuruya her iki eşi mi yoksa sadece birini mi dahil etme konusunda karar verme esnekliğine sahiptir. Channel, “İkinizin de kredi notu iyiyse ve çok fazla borcunuz yoksa, ortak bir başvuru daha büyük bir krediye erişmenin harika bir yolu olabilir” dedi. “Eşlerden birinin kredisi kötü ve çok borcu varsa ve diğerinin yoksa tek bir başvuru en iyi seçenek olabilir.”
Sadece bir eşin ipoteğe başvurmasına karar verirseniz, diğer eş yine de masraflara yardımcı olabilir. Channel, “Bir eş bir kredide listelenmemiş olsa bile, peşinat ödemeleri gibi ön ödemeler veya ipotek ödemesinin kendisi gibi yinelenen masraflar için ekstra nakit sağlayarak yine de yardımcı olabilirler” dedi.
Ayrıca, her iki eşi de evin tapusuna dahil etmek için adımlar atmayı düşünün. Dellwo, “Ödünç alan eşin ölümü durumunda, borç almayan eşin tapuya eklenmesini düşünmeliler” dedi. “Ödünç alan eş bunu dikkatlice düşünmelidir, çünkü ödünç almayan eş, ipotek ödemesi için eşit ama teknik olarak eve sahip olacaktır. Elbette, borç alan eş ödemeyi durdurursa, borç almayan eşin yine de ipoteği ödemesi veya haciz riskinin bulunması gerekir.”
Peşinat Hedefinize Ulaşmak İçin Bir Plan Yapın
Ne kadar ev alabileceğinize karar verdikten sonra peşinat hedefinizi belirleyebilirsiniz. Geleneksel olarak, özel ipotek sigortası ödemek zorunda kalmadan bir ev satın almak için %20 peşinat ödemeniz gerekiyordu. Daha düşük bir peşinatla ipotek alabilirsiniz, ancak daha fazla para ayırırsanız daha iyi bir faiz oranı elde edebilirsiniz – ve daha düşük aylık ödemeleriniz ve daha az borcunuz olur.
Dellwo, “Genellikle %20 yapamayan insanları en az %5 yapmaya ve PMI ödemeyi beklemeye teşvik ediyorum” dedi. Özel ipotek sigortası, yıllık kredi tutarının %0,5 ila %1,5’ine mal olma eğilimindedir. Peşinatınız için ne kadar ayırmış olursanız olun, başka giderlerin de olacağını unutmayın. “İnsanların kafasının karıştığını gördüğüm diğer şey, %20’lik düşüşün aslında %20 artı kapanış maliyetleri olduğudur.” Kapanış maliyetleri, peşinat ödemesine ek olarak, kredi bakiyesinin %2 ila %5’i arasında olma eğilimindedir.
Evli veya bekar olun, bir konut danışmanıyla randevu ayarlamak, ne kadar ev alabileceğinizi, ipotek başvurunuzu iyileştirmek için atabileceğiniz adımları ve peşinat hedefiniz olarak ne kadarını belirleyeceğinizi belirlemenize yardımcı olabilir. Bölgenizdeki ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı tarafından onaylanmış konut danışmanlarını buradan arayabilirsiniz. Bu danışmanların çoğu yerel kar amacı gütmeyen kuruluşlarda çalışmaktadır.
“Konut danışmanlığı oturumu, gelir/giderleri, mevcut tasarrufları ve peşinat ve kapanış maliyetleri için mevcut hibeleri, ev sahibi olma adımlarını, ipotek türlerini inceler ve yardımcı olabilecek diğer tüm profesyoneller için (tür başına en az 3) yönlendirme sağlayabilir. evinizi kapatmanın yolu. Konut danışmanları, ev sahipliğine yönelik sonraki adımlar için somut bir eylem planı oluşturmaya yardımcı oluyor, “dedi Dellwo.
Tasarruf hedeflerinize ulaşmak için bütçenizi nasıl ayarlayacağınızı anlamanıza da yardımcı olabilirler. Bazı evli çiftler, bir eşin geliri ile fatura ödeme ve diğerinin gelirini biriktirme stratejisini kullanır. Diğerleri, her iki gelirinin bir kısmını peşinat için biriktirir ve diğer giderleri kısmak ve evi satın alana kadar peşinat tasarruflarına öncelik vermek için birlikte çalışırlar.
Dellwo, “Bence bir çiftin başlaması gereken en önemli strateji, ev sahibi olmak için gerekenleri yapma konusundaki ilgileri hakkında dürüstçe iletişim kurmaktır” dedi. “Çiftin her ay belirli bir miktar tasarruf etmesine yer açan bir harcama planı oluşturduğu ve ardından paylarını biriktirmek için birbirlerine açıkça taahhütte bulundukları açık bir konuşma önemlidir.”
GOBankingRates’dan Daha Fazla