Kat mülkiyeti binalarındaki olağandışı işlerin müzakere edilmesi ve yürütülmesi: hangi bakım müdahaleleri görüşülmeli ve hangi çoğunluklarla?
Bakım kavramı
Binaların ve tesislerinin zaman içinde ihtiyacı olması normaldir. bakım müdahaleleri.
Kat mülkiyeti binaları söz konusu olduğunda, şunu sormak gerekir:
a) kim yetkili işlerin yürütülmesine karar vermek için?
b) ne zaman karar geçerli olarak alınabilir mi?
c) nedir gerekli şartlar işin başlangıcında ve onlar kim?
cevap bu dizi soru medeni kanunda takip edilmelidir.
medeni kanun İki tür bakım müdahalesini ayırt eder: sıradan ve olağanüstü olanlar.
ilkİlgili gider taahhütleri ile yönetici tarafından karar verilebilir (Madde 1130, ilk paragraf 3, c.c.).
Ampullerin değiştirilmesini düşünün binanın ortak bölümlerinde (merdivenler, kutular vb.), küçük ölçekli bina müdahalelerine (örneğin, giriş kapısında).
Bu durumda, için hız için bariz ihtiyaçlar Kurallar, yetkinliği yöneticiye atfetmeyi tercih etmiştir, ki çok fazla formaliteden olmayanlar müdahaleye karar verebilir ve atayabilir.
Bazı telaffuzlar olsa da yüksek mahkeme Yöneticinin meclis iradesinin sadece bir idarecisi olarak tanımlandığı Cass. 7 Mart 2013, n. 5761), yazara göre, kat mülkiyeti sahibini meclisin iradesiyle çözülmüş herhangi bir karar alma fakültesi olmadan düşünmek yanlıştır.
olağanüstü bakım çalışmalarıbunun yerine meclise karar vermeleri gerekir.
için sıra dışılık Öngörülemeyen bir olayın neden olduğu beklenmeyen bir durumu kastediyoruz; örneğin, elektrik kesintisi nedeniyle zarar gören otoklav sistemine müdahale etme ihtiyacı.
Bu durumlarda, göresanatı. 1135, ilk paragraf no. 4, c.cne yapılacağına dair karar, tipik eylemleriyle ilgili noktasında kendi isteklerini ifade edecek kat mülkiyeti meclisine bağlıdır: müzakere.
İle ilgili olaraksanatı. 1135 n. 4 c.c. reform tarafından değiştirilmişAsıl sorun, iş miktarına eşit miktarda zorunlu bir fonun yaratılması ile ilgili hükmün yorumlanmasıydı.
Soru pek çok eleştiriyi ve yorumu ortaya koydu, öyle ki Hedef İtalya kararnamesi konuyu netleştirmek için en azından niyetleriyle müdahale etti.
Olağanüstü bakım, yönetici ve montaj
yöneticinin sipariş verme yetkisi olağanüstü işler acil oldukları durumlar ile sınırlıdır (madde 1135, ikinci fıkra, c.c.).
Geri dönüyorörnek ilk olarak, acil durum olarak neyin anlaşılması gerektiğini tam olarak anlamak için, yönetici kat mülkiyeti dairelerinde akan suyun olmamasını önlemek için otoklavın işlevselliğini geri kazanabilecektir.
Bu durumlardayükümlülükYöneticinin kendisi için ilk toplantıya yapılan müdahaleleri rapor etmek.
olağanüstü işlerBununla birlikte, yalnızca onları gerekli kılan olayın öngörülemezliği ve rastlantısallığı kavramlarına atıfta bulunarak tanımlanmamalıdır.
Eğer öyleyse, ben binanın yenilenmesibinanın istikrarını korumayı amaçlayanlar gibi, neredeyse hiç olağanüstü sayılmazlardı.
Bunlar dışında bu tür müdahalelere olan ihtiyacı hızlandıran olgular (örneğin sismik olaylar, taşkınlar, vb.), yapıları yıpratmak normaldir ve işin istikrarını korumaya yönelik müdahalelere ihtiyaç duyulmasına neden olur.
Bununla birlikte, böyle bir müdahalenin içerdiği ekonomik taahhüt verildiğinde, aynı şeyin yönetici tarafından düzenlenebileceği düşünülmemektedir. Meclisin önceden onayı olmadan.
Bu nedenle, olağanüstülük kavramının karşı karşıya kalacak harcamaları da hesaba katması gerektiği açıktır.
Bir kez netleştikten sonra, kat mülkiyeti düzeyinde, neyin anlaşılması gerektiği olağanüstü bakım müdahaleleri ve bu tür müdahalelere karar verme konusunda kim yetkilidir, kararın ne zaman geçerli sayılacağının netleşmesi elverişlidir, özünde: bu tür çalışmaları kasıtlı hale getirmek için gereken nisaplar nelerdir?
için cevap Bunun için gider miktarına dikkat etmek gerekiyor.
Böylece altındasanatı. 1136, dördüncü paragraf, c. Olağanüstü olağanüstü onarımlar için kararın en az 500 bini temsil eden toplantıya katılanların çoğunluğu tarafından oy alınması gerekir.
İçin normal müdahalelerÖte yandan, özel bir nisap nisabı öngörülmemektedir, böylece ikinci toplantıda (yani, en çok tekrarlanan karar alma hipotezi), olağanüstü bakım çalışmalarına ilişkin karar, kat mülkiyeti katılımcılarının üçte biri tarafından oylanarak, binde.
değerlendirme işletmenin durum bazında yapılması durumunda, atıfta bulunmak için herhangi bir nesnel parametre bulunmamaktadır.
Her durumda, en azından Lecce Mahkemesiönemli ölçüde olağanüstü bakım işlemlerinin yürütülmesine ilişkin karar, işlerin kendilerinin nihai muhasebesinin onaylanmasına ilişkin karardan ayrı tutulmalıdır.
Bu anlamda bir okuduk 2012 yılında verilen cümle o Madde. 1136, co. 2 ve 4, c.c. binanın yeniden inşası veya olağanüstü onarımlarla ilgili kararlar için nitelikli çoğunluklar uygularken, nihai bakım işi hesaplarının (önceden onaylanmış) ve ilgili bölünme planının yalnızca incelemesi ve onaylanması nesne olarak kabul edilenler için, [...] - önemli miktarda çalışma durumunda bile - ikincisinin onaylanması için gereken nisap ve ilgili harcamalar [...] uzatılmaz (Trib. Lecce 20 Ocak 2012 n. 159).
Nispeten bina yenilemeYüksek Mahkeme, harcama büyüklüğünün değerlendirilmesinde binanın değerinin dikkate alınması gerektiğini vurguladı.
O açıktır nasıl ekonomik faktör Karar, yalnızca yapılacak müdahaleyi olağanüstü bir müdahaleden ayırt etmek değil, aynı zamanda karar verilecek çalışmanın kapsamını değerlendirmek için ikinci kategorideki belirleyici unsurdur.
İle ilgili son soru meclis müzakerelerini yürütmekten sorumlu olacak konunun belirlenmesi çözmeye hazır: medeni kanun, bu kişiyi sanatla uğraşan yönetmenin şahsında tanımlar. 1130, ilk paragraf no. 1, c.c. pay sahiplerinin kararlarını yerine getirmesi zorunludur.
Son olarak, binanın ortak bölümlerinin yenilenmesi için binaların kullanımının mümkün olduğu unutulmamalıdır. % 50 kesinti.