Kat mülkiyeti dairesinde alım satım yapılması durumunda, giderlerle ilgili anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bir sebebi önlemek için neye ihtiyacın var?
Bir ev satın almak için Daire ücretleri
Ne zaman rastlarsanapartman alımı Eski ikilem kendisini sunar: kat mülkiyeti giderleri geriye?
Ve tekrar: eğer ödediyseniz alıcıhangi masraflar için talepte bulunabileceğini satıcı?
sorubir önceki önemli tutarlılık olduğunda çok az önem taşıyan, mülkün fiyatını etkileyebilir ve en kötü durumlarda nahoş anlaşmazlıklar yaratabilir.
L 'yönetici Öte yandan, sadece kolaylık sağlamak için değil aynı zamanda yasaya uygun olarak alıcıya karşı eylemde bulunma eğilimindedir. Özetle kim satın alırsa, en muhtemel olanı budur.
Göreceğimiz gibi kanunun sessizliği ve iki yasal kılavuzun varlığında, bunlardan birinin baskın olmasına rağmen, çözüm basittir: sadece hoş olmayan sürprizlerle karşılaşmamak için alıcı için daha fazla koruma olarak tanımlayabileceğimiz birkaç kurala uyun.
Konu ile ilgili düzenleyici hükümleri okuyarak başlayalım; göresanatı. 63, dördüncü paragraf, att. morina. civ.:
Kat mülkiyeti haklarını devralacak olan, bununla ortaklaşa cari yıl ve önceki yıla ait primleri ödemekle yükümlüdür..
Satıcıda dayanışma ve intikam
Tizio, Caio'dan satın aldı Alfa kat mülkiyeti bir daire.
Satış zamanında, kat mülkiyeti bazı aylık kotaların Gaius'una karşı alacaklı. Yönetici Sempronio, siz bir kez transferi resmi, Tizio'dan geriye eğimleri kaynaklamasını ister.
Tizio başlangıçta karşı çıktı, ancak avukatını duyunca, bu masraflar için bir tane olduğunu bulmaya geldi. ortak sorumluluk; Bu, yöneticinin kat mülkiyeti hisselerini, satışın yapıldığı yıl ve birincisi için hem satıcıya (Caio) hem de alıcıya (Tizio) kayıtsız olarak talep edebileceği anlamına gelir.
Bir ihtilaftan haberdar olma riskini önlemek için, Tizio ödemeye karar verdi ve dayanışma nedeniyle, beklenen her şeyi telafi etmek için Gaius'a karşı harekete geçmek (Madde 1292 ve diğ. cit.). Sadece resmedilmiş olan, kat mülkiyeti bulunan bir emlak biriminin satışı durumunda satıcı ile alıcı arasında sözde dayanışmadır.
Alıcı önlemek için bir yol varkredi kurtarma işlemi?
Cevap negatif:
Sanatçının hükümleri göz önüne alındığında, yönetici kendisine karşı eylemde bulunma yetkisine sahiptir. 63.
Bununla birlikte, satın almadan ve güvence ve sertifikasyon almadan önce hesapların durumunu bilmek (ayrıca intikam için ek olarak tazminat işlemleri için de) şiddetle tavsiye edilir.
Her şeyden önce uygun alıcıya, yetki sahibinin isteğine karşı çıkamayacak olan yönetici tarafından tutulan kat mülkiyeti beyannamelerini okuma yetkisi verilmesi gerekir.
bu ilk önlem Satışın mülk konusu ile ilgili ödemelerin durumunu anlamak faydalı olacaktır.
Bununla birlikte, kat mülkiyeti yöneticisinden ödemelerin durumuna ilişkin bir sertifika almanın her zaman mümkün olduğunu hatırlamakta fayda var (sanatı. 1130 8 c.c.).
Satıcıdan kaynaklanan masraflar
Tam olarak ne satıcının masrafları ve hangi alıcı ile ilgili olarak, eğer onları önceden tahmin etmiş olsaydı, toparlanma hakkına sahipti?
örnek. Tizio, Haziran sonunda Caio'dan satın aldı. Ocak ayından Haziran ayına kadar olan tüm olağan masraflar satıcı tarafından ödenirken, satışın tamamlanmasını müteakipler Tizio tarafından karşılanır.
Ve olağanüstü masraflar? Satıştan önce kasıtlı bir müdahaleyi kim öder ancak daha sonra yapılır?
Bu konuda Yargıtayilk başta bakım operasyonları sırasında kondomin kim olduğunu düşünmeye yönelikti, çünkü o an, ermin derken, bedeli haklı çıkaran mülkün değerinde bir artış oldu. (alıcı) bu avantajdan yararlanacak olan harcamalar (Yargıtay 26 Ocak 2000, n. 857).
Bu içtihat çizgisi, bu on yılın başlarına kadar bir onay buldu. Trib. Napoli 11 Temmuz 2010) daha öncekilerin sonunda olsa bile (bkz. Kutu 9 Ağustos 2008 No. 23345), az önce bahsedilenle çelişkili bir yaklaşım ortaya çıktı.
Özellikle, şu anda, akılda kalıcı olan ayar olağanüstü bakım veya tadilat işleri veya müzakerelerin onaylandığı kat mülkiyeti bir emlak biriminin satışı durumunda, taraflar arasında bir anlaşma yapılmaması halinde, satıcı ile alıcı arasındaki iç ilişkilerde, ilgili masrafları karşılaması gerekir. hissedarlar toplantısı kararı sırasında mal sahibi idi, bu nedenle, söz konusu masraflar emlak biriminin devirinin imzalanmasından önce onaylanırsa, satıcı, bu işlerin tamamen veya kısmen yapıldığından bahsetmemek yerine, cevap verir. müteakip olarak yapılır ve alıcı, sanat esasına göre pasif dayanışma ilkesi altında kat mülkiyete ödendiği gibi, görevlisine karşı talepte bulunma hakkına sahiptir. 63 mevcut att. morina. civ. (Cass. 3 Aralık 2010 24654).
Belirli hak eden iki geçit dikkat: durumunda anlaşma eksikliği ve içinde iç ilişkiler parçalar arasında.
İki le sonrasının bu endikasyonlardan:
a) ilk etapta Taraflar her zaman hemfikir olabilir ve örneğin maliyetlerin alıcı tarafından karşılanabileceğini, belki de fiyat indirimi karşılığında karar verebilir;
b) anlaşmanın iç değeri varZira şu andaki kat mülkiyete karşı eylem her zaman kat mülkiyeti yönünde mümkün olacaktır (ki bu daha sonra satıcıya başvurma hakkına sahip olacaktır).
Sana dikkat et: masrafların müzakere edenlere kalmış olduğunu söylemek, maliyetin çalışmaya gerçekten karar verenlerin (ve daha sonra konuya özel olarak karar verilen bir müzakereyi onayladığını) bu anlamda herhangi bir müzakereyi bağlayıcı kılmadığını teyit etmek anlamına gelir. veya müstahzar olanları, yani zemin gelecekteki kararlar için hazırlanmış olanları.