Kira sözleşmesinde kiracının borçları, kiralananın kullanılması karşılığında kira bedelini ödemek, kiralananı iyi niyet kurallarına uygun olarak kullanmak, kiralananın ayıplarını kiraya verene bildirmek, kiralananı sözleşme sonunda teslim etmek gibi yükümlülüklerdir.
Bu borçlar Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Ayrıca, kira sözleşmesinde tarafların kararlaştırdığı diğer borçlar da geçerlidir.
Kira sözleşmesinde kiracının borçları şu şekilde sayılabilir;
- Kira Bedelini Ödeme Borcu,
- Kira Bedelinin Zamanında Ödenme Borcu,
- Güvence Verilmesi,
- Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu,
- Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu,
- Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu,
- Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu.
Kira Bedelini Ödeme Borcu
Kiracının asli borcu kira bedelini ödeme borcudur. Kira bedeli, kiraya verenin malın kullanımını kiracıya bırakma borcunun karşılığını oluşturmaktadır. Kiracının kira bedelini ödeme borcu TBK m. 299’da düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesinin tanımını yapan bu maddeye göre; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Nitekim kira bedeli, sözleşmenin kurucu unsurlarındandır.
Kira bedeli kiraya verene veya onun yetkili kıldığı kişiye ödenmelidir. Kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik kiracıya ihbarda bulunmalıdır. Devirden haberdar olmayan kiracının kira bedellerini eski malike ödemeye devam etmesi halinde kiracının, iyi niyetle eski malike yapılan ödemelerin geçerli sayılması gerekir.
Kira bedelinin ödendiğini kanıtlamak kiracının sorumluluğundadır. Bu nedenle kiracının ödeme yaptığına ilişkin bir belgeyi elinde bulundurması gerekmektedir.
Kira Bedelinin Zamanında Ödenme Borcu
Kiracının kira bedelini ödeme zamanı, TBK m. 314 ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Bu hüküm, kira bedelinin ödeme zamanına dair esasları belirlemektedir. Dolayısıyla, kira sözleşmesinde kira bedelinin ödeme zamanına ilişkin özel bir düzenleme yapılmadığı durumda, kiracının kira borcunu her ayın sonunda ve en geç kira süresinin sonunda ödemesi gerekmektedir.
Ayrıca, bu hükümde vurgulanan diğer bir önemli düzenleme ise kira bedeliyle birlikte yan giderlerin ödeme zamanına yöneliktir. Yan giderlerin ödenmesinde aksaklık yaşanması durumunda temerrüde düşülmesinin fesih nedeni olarak kabul edildiği belirtilmektedir.
Ancak, tarafların daha sonra kira bedelinin ödeme zamanı konusunda açık veya zımni bir anlaşma yapmaları da mümkündür. Zımni bir anlaşmanın varlığını kabul edebilmek için, kira bedelinin düzenli olarak ve uzun bir süre boyunca sözleşmede öngörülen tarihten farklı bir tarihte ödenmesi ve kiraya veren tarafından bu durumun kabul edilmiş olması gerekmektedir. Ancak, kira bedelinin zaman zaman veya farklı tarihlerde geç ödenmesi, zımni bir anlaşmanın varlığını göstermek için yeterli değildir.
Güvence Verilmesi
Konut ve kapalı iş yeri kiralama süreçlerinde, kira sözleşmesi sırasında kiracının bir güvence sağlaması gerektiği durumlarda, bu güvence miktarı üç aylık kira bedelini geçemez. Bu güvence, para veya kıymetli evrak şeklinde sunulabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342/2 maddesi, güvence olarak para veya kıymetli evrak sunulması durumunda kiracının bu miktarı, kiraya verenin onayı almadan vadeli bir tasarruf hesabına yatırması gerektiğini belirtmektedir. Kıymetli evrak ise yine kiracı tarafından kiraya verenin onayı alınmaksızın bankaya depo edilmelidir.
Kiracı tarafından sunulan bu güvence bedeli, kiraya verenin izni olmaksızın vadeli bir mevduat hesabına yatırılır ve çekilemez hale getirilir. Kira sözleşmesinde güvence olarak kıymetli evrak sunulması kararlaştırılmışsa, bu durumda da kiracı tarafından bu kıymetli evrak, kiraya verenin onayı olmadan bankada depolanır
Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu
TBK m. 317 ile kiracının, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesinde, “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.”
Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür. Şayet kiracı söz konusu ayıpları kiraya verene vaktinde bildirmezse bu ayıplardan doğan zararlardan sorumlu olacaktır. Bu hüküm TBK m. 318 ile düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 318. maddesine göre, “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.”
Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu
TBK m.319, kiracının ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma yükümlülüğünü düzenlemektedir.
Söz konusu maddeye göre “Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralamalar için gerekli olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.”
Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu
Kiracının sorumluluklarına dair önemli bir düzenleme, Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde yer almaktadır. Bu maddeye göre, kiracı, kiralananı özenle kullanmalı ve aynı binada veya bölgede yaşayan diğer kişilere saygı göstermelidir.
Bu hükme göre, kiracı sadece kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanmakla kalmamalı, aynı zamanda bu kullanım sırasında tam bir özen ve dikkat göstermelidir. Ayrıca, kiralananın bulunduğu bina veya bölgede yaşayan diğer kişilere saygılı olmalıdır. Bu saygı, gürültü, rahatsızlık veya diğer olumsuz etkilerin önlenmesini içerebilir.
Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü, tüm kira ilişkileri için geçerlidir. Kiracının hem mülke hem de diğer kişilere karşı sorumluluğunu kapsar.
Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda, Türk Borçlar Kanunu’nun 316/2 maddesi uyarınca kiraya veren;
- Konut ve çatılı işyeri kiralama durumlarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini talep edebilir; aksi takdirde sözleşmeyi feshedebilir.
- Diğer kira ilişkilerinde ise kiraya veren, kiracıya önceden ihtar göndermeksizin yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.
- Konut ve çatılı işyeri kiralama durumlarında kiracının kiralananı kasıtlı olarak ciddi şekilde zarar vermesi, kiraya verenin sürenin faydasız olduğunu veya kiracının davranışlarının komşular için dayanılmaz hale gelmesi durumlarında, kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kiralananın Kullanılmaması Durumunda
TBK m. 324 ile kiralananın kullanılmaması hali düzenlenmiştir. Bu maddeye göre; Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Kiraya verenin üstlendiği giderlerin kiracı tarafından karşılanması gerektiği durumlarda, bu giderler kiracının ödeyeceği kira bedelinden düşülür. Ayrıca, kiracının kontrolü dışında olan nedenlerle kiralananın kullanılmaması durumunda bile kiracının kira bedeli ödeme yükümlülüğü devam edebilir.
Kira İlişkisinin Devredilecek Olması Durumunda
Kiracı, kira ilişkisini üçüncü bir kişiye devretmek istediğinde, kiraya verenin önceden yazılı onayını almalıdır. Kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini devredemez. Kiraya verenin yazılı onayıyla kira ilişkisi devralan kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerini alır ve devreden kiracı, kiraya verene karşı olan yükümlülüklerinden kurtulur.
Ancak, çatılı iş yerleri kiralama durumlarında kiraya veren, haklı bir neden göstermeksizin kira sözleşmesinin devrine onay vermeme hakkına sahip olabilir. Eğer kiraya veren haklı bir neden olmaksızın devri reddederse, kiracı mahkemeye başvurarak sözleşmenin devrini talep edebilir. Kiracının kira ilişkisini devreden kişi, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihe kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralan kişiyle birlikte müteselsilen sorumludur.
Kiralananın Alt Kiraya Verilecek Olması Durumu
TBK m.322’ye göre: “Kiracı, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir veya kullanım hakkını devredebilir, ancak bu işlem kiraya verene zarar vermemek koşuluyla yapılmalıdır.”
Ancak, konut ve çatılı iş yerleri kiralama durumları için özel olarak düzenlenen aynı maddenin ikinci fıkrası, kiracının konut ve çatılı iş yerleri için kiralananı başkasına kiralamak veya kullanım hakkını devretmek istediğinde, kiraya verenin yazılı onayını alması gerektiğini belirtir. Bu yazılı onay olmadan kiracı, kiralananı başkasına kiralamak veya kullanım hakkını devretmek hakkına sahip değildir.
Ancak, kiracının alt kiracısı, kiralananı asıl sözleşmede belirtilen kullanım amacına aykırı bir şekilde kullanıyorsa, bu durumda kiracı, alt kiracının davranışlarından dolayı kiraya veren tarafından sorumlu tutulabilir.
Kiralananda Yenilik veya Değişiklik Yapılması
Kiracının, kiralananda herhangi bir yenilik veya değişiklik yapabilmesi için, önceden kiraya verenin yazılı onayını alması gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesine göre, “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.”
Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Nesrin KOŞAR