Bu Makalede Neler Var? İçindekiler
Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tarifler başlıklı 2. maddesinin (d) bendinde “arsanın bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı” olarak tanımlanmıştır. Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat Mülkiyeti Tesisine Dair Yönetmelik de arsa payını “Arsanın kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı” olarak tanımlamıştır. Görüldüğü üzere Kanun ve Yönetmeliğin tanımları birbirine paraleldir.
Arsa payı, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümün ayrılmaz bir parçasıdır. Nitekim 634 sayılı Kanun’un 5. maddesinde “Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoliyle de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulun kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.”
Bağımsız bölümün, arsa payından ayrı düşünülmesi mümkün olmadığı gibi, arsa payının da bağımsız bölümden ayrı hukuki işlemlere konu olması mümkün değildir. Yargıtay da arsa payının tek başına tescilinin mümkün olmayacağına karar vermektedir.
Arsa Payı Nasıl Belirlenir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun’la değişik 3. maddesine göre at mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.
Buna göre arsa payı, proje müellifi tarafından belirlenecek ve tapuya (kat mülkiyeti kütüğüne) bu şekilde tescil edilecektir. Proje müellifi tarafından bağımsız bölümlere arsa payı dağıtılırken, yukarıda belirtilen objektif ölçüleri en geç kat irtifakı tesis edildiği tarihteki değerleri itibarı ile bağımsız bölümlere dağıtmış olması gerekir. Bağımsız bölümlere alelusul taşınmazın toplam değerinin bölünmesi suretiyle ortaya çıkan değerin arsa payı olarak tahsisi de hakkaniyete uygun değildir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 17.02.2009, E: 2008/13132, K: 2009/1268).
Kentsel Dönüşümde Arsa Payının Önemi ve Arsa Payı Düzeltme,
Kentsel dönüşümde arsa payı, daire paylaşımında önemlidir.
Arsa Payının Düzeltilmesi
Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değerinden farklı olması durumunda, arsa payları ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Her ne kadar maddede “arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği” durumlardan bahsedilmekte ise de buradaki pay ifadesini değer olarak kabul etmek daha uygun olacaktır.
Bu davayı, bağımsız bölümün maliki ya da bunların mirasçıları açabilir. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde bağımsız bölüm maliklerinden her biri arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Apartman yöneticilerinin dava açma ehliyeti bulunmadığı gibi kiracıların da dava açma ehliyeti bulunmamaktadır. Dava, diğer bağımsız bölüm maliklerine karşı açılır. Yargıtay kararlarına göre davacı dışındaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin taraf olmaları sağlanmalıdır (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 11.04.2005, E: 2005/1500, K: 2005/3483).
634 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesinde, “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” hükmü yer aldığı için arsa payının düzeltilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Bu davalarda, bağımsız bölümlere düşmesi gereken arsa payı, kat mülkiyeti kurulduğu tarihte, bağımsız bölümlerin tüm özellikleri (bulunduğu kat, cephe, yüzölçümü gibi) dikkate alınarak hesaplanacak değerine göre belirlenecektir. Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 05.02.2009, E: 2008/10404, K: 2009/700).
Bu değerler, bilirkişi vasıtası ile belirlenecektir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi hükmüne göre, bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığının saptanması gerekir; bunun için mahkemece ana taşınmazın yerinde uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak, her bir bağımsız bölümün değerini etkileyen unsurlar belirlenmelidir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 17.02.2009, E: 2008/1313, K: 2009/1268)
Bağımsız Bölümlerde Sonradan Meydana Gelen Değer Artışları
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
Yargıtay kararları da bu doğrultudadır. Yargıtay’a göre, değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 05.02.2009, E: 2008/10404, K: 2009/700)