TBK md. 352/I gereğince "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir." Maddedeki hükümle kiraya verene, sürenin bitmesiyle birlikte tahliye taahhütnamesi adındaki belgeyle kiralananı boşaltması için hızlı ve etkin bir yol tanınmıştır.
Tahliye taahhüdü doktrinde "kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin yaptığı yazılı açıklama" şeklinde tanımlanmaktadır. Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi devam ederken veya yenilendiği dönemlerde de verilebilir. Tahliye taahhütnamesi vermesiyle birlikte kiracı kira sözleşmesi gereğince akdi feshettiğini belirtmediği sürece söz konusu taşınmazı aynı koşullarda bir yıl daha kullanacağını beyan ettiği sözleşmesine sınırlama getirmiş bulunmaktadır. Nitekim kiraya veren söz konusu tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte boşaltılmayan taşınmaz için sözleşmede yer alıyorsa ceza-i şart dahi isteyebilecektir.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
- Tahliye taahhüdü yazılı verilmelidir.
Tahliye taahhüdünü düzenleyen 352/I. maddede "kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmek" şeklinde belirtilmesi suretiyle tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gerektiği düzenlenmiştir. Söz konusu düzenlemede belirtilen yazılılık adi yazılı şekilde olmak şeklinde anlaşılmalıdır. Kanun metninde belirtilen bu yazılı olma unsuru tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şeklidir.
- Tahliye taahhütnamesi bizzat veya temsilci tarafından verilmiş olmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi bizzat kiracı veya onun vekaletnamesinde açıkça tahliye taahhütnamesi vermeye mezun kıldığı temsilcisi tarafından verilebilir. Her ne kadar kiracı ile birlikte otursalar dahi kiracının eşi, çocukları ve başkaca yakınlarının vermiş olduğu tahliye taahhüdü geçerli değildir. Zira tahliye taahhüdünün asıl tarafı olan ve boşaltma yükümlülüğü bulunan kiracıdır. Ek olarak her ne kadar malik sıfatını haiz olsa dahi taşınmazı kiralayan ile malik farklı olduğu durumlarda malik tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliye davası açması düşünülemez. Tahliye davasını yalnız taşınmazı kiralayan açabilmektedir. Kiracıların birden fazla olduğu durumlarda da tüm kiracıların birlikte tahliye taahhüdü verilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla tahliye davası açılacağı sırada da söz konusu kiracıların tamamının tahliye davasında taraf olarak gösterilmesi gerekmektedir. Bu durumda tüm kiracıların zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır.
- Tahliye taahhüdünde belirli bir tarihin belirtilmesi gerekmektedir.
Kiracının kiralamış olduğu taşınmaza ilişkin olarak kiralayana vermiş olduğu tahliye taahhütnamesinde açıkça tahliye edeceği tarih belirtilmiş olmalıdır. Söz konusu belirli tarihten kastedilen belirli olarak gün, ay, yıl şeklinde (örneğin 29/10/2019 gibi) taahhütnamede belirtilebileceği gibi belirlenebilir bir tarih (2014 yılı kurban bayramı vb.) şeklinde anlamak gerekmektedir. Tarihi belirli olmayan sadece kiralananı tahliye edeceğini belirtir kayıtlar geçerli değildir.
- Tahliye taahhüdü serbest iradeyle verilmelidir.
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden önceki bir tarihte veya yapıldığı sırada verilemez. Konut ihtiyacı olan kiracı zor durumda olduğu için önüne çıkabilecek evrakları imzalamak suretiyle serbest iradesini yansıtmayan şekilde taahhüt verme yükümlülüğü altına girmiş olabilir. Dolayısıyla bu suretle verilen bir tahliye taahhüdü kanunun tahliye taahhüdüne yüklediği önemi bertaraf ettiği için mutlak suretle batıldır. Nitekim konut veya iş yeri ihtiyacı olan kiracının kira sözleşmesiyle birlikte imzalamış olduğu tahliye taahhütnamesi geçersizdir. O halde tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalanmasından sonra vermesi gerekmektedir. Uygulamada tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle birlikte imzalanmasına rağmen tahliye taahhüdünün ileri üzerine sanki ileri bir tarihte imzalanmış gibi tarih yazılmak suretiyle düzenlendiği gözlemlenmektedir. Yargıtay burada, gerek sanki sonradan düzenlenmiş bir taahhüt varmışçasına yapılan taahhüdü gerekse üzerinde düzenlendiği tarih bulunmayan taahhüdü kiracının içinde oturduğu taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını bildirmiş olan kiracının serbest iradesine dayandığı için geçerli kabul etmektedir. Kira sözleşmesi imzalanmadan önce veya imzalandıktan sonra tahliye taahhüdü veren kiracı bu taahhüdün geçersizliğini sağlamak için derhal kiralayana noter marifetiyle ihtar çekerek ya da söz konusu taahhüdün geçersizliğine yönelik olarak dava açarak taahhüdü iptal ettirmek suretiyle geçersizliğini sağlayabilir.
TBK md. 352/I'de kiraya verene tahliye taahhüdünde bulunan kiracıya karşı tahliye davası açmak için bir süre öngörüldüğü görülmektedir. İlgili hüküm uyarınca tahliyeyi taahhüt ettiği tarihten başlayarak bir ay içerisinde icraya başvurmak veya tahliye davası açmak zorundadır. Burada icra dairesine başvuru sonucunda duran takip için icra mahkemesi tahliye taahhüdünün serbest iradeyle verilip verilmediğini incelemeye yetkisi bulunmamaktadır. Bununla birlikte madde metninde geçen dava açmak suretiyle deyiminde belirtilen davada açılacak görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Diğer taraftan, TBK md. 353 hükmü gereği “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır”. Buna göre, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde, taahhüdün yerine getirilmemesi halinde kiracıya dava açılacağına dair yazılı olarak bildirimde bulunulması halinde dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktır. Ayrıca, taahhüdünü yerine getirmeyen kiracı aleyhine taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde icra takibinde bulunulması ve kiracının da imzasını inkâr etmesi halinde, söz konusu icra takibi, yazılı bildirim niteliğinde olduğundan kiraya verenin dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağı kabul edilmektedir.
TBK m. 352’de öngörülen 1 aylık süre hak düşürücü süre olup taahhüdünü ihlal eden kiracının tahliyesi için icra takibi ya da tahliye davası yoluna başvurulmaması halinde, kiraya verenin kiralananın tahliyesi için yasal yollara başvurma hakkı düşmüş olacaktır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 28.2.2018 tarih ve 2017/4711E-2018/2893K sayılı kararında ‘’Tahliye taahhüdüne konu taşınmaz davacı tarafından 19.01.2016 tarihinde satın alınmış olup kira ilişkisi bu tarihte kurulmuştur. Tahliye taahhüdü kira ilişkisinin kurulduğu 19.01.2016 tarihi itibariyle verilmiş olmakla, takibe konu tahliye taahhüdü geçerli değildir. Tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak tahliye davasının TBK 352/1 maddesi gereğince taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Davacı 18.04.2016 tarihinde başlattığı takip ile adi yazılı nitelikteki 19.01.2016 düzenleme ve 05.03.2016 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Ancak taahhüt edilen tarihi izleyen bir aylık süre geçtikten sonra tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan takip süresinde değildir. Yine tahliye taahhüdüne “TEB Bankası tapuya ipotek koyup 637.500-TL satıcı …’a ödendiği günden itibaren 45 gün sonra gayrimenkul tahliye edilecektir” ibaresi eklenerek taahhütte bulunulmuş ise de, bu hususun değerlendirilmesi yargılamayı gerektirmektedir. Bu durumda yukarıda açıklanan gerekçelerle davanın reddi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.’’ denilmiştir. Somut olayda Yargıtay tahliye taahhüdünün geçerliliği için hangi şartların olup olmadığını belirtmiş ve buna uygun şekilde karar vermiştir. Tahliye taahhüdü kira ilişkisi başladıktan sonra değil, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinde verildiğinden; kiralananın tahliyesi için yapılan takip taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde yapılmadığından ve taahhütnamedeki tarih olarak belirsiz bir tarih yazıldığından Yargıtay bu taahhüdün geçerli olmadığına karar vermiştir. Yargıtay’ın “TEB Bankası tapuya ipotek koyup 637.500-TL satıcı …’a ödendiği günden itibaren 45 gün sonra gayrimenkul tahliye edilecektir” ifadesinin dar yetkili icra hukuk mahkemesinde incelenemeyeceğine yönelik kararı yerindedir. Taahhütteki tarihin belirli olması taahhüdün geçerlilik şartlarındandır, belirli bir tarih yazılmasa da tespite yarar bir tarihin yazılması gerekmektedir. Karara konu olayda Yargıtay yazılı tarihin belirli olmadığını ve bu tarihe bağlı olarak verilen taahhüdün sulh hukuk mahkemesinde incelenmesine karar vermiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.5.2019 tarih ve 2017/7225E-2019/4773K sayılı kararında ‘’Taraflar arasında düzenlenen 17.05.2013 tarihli yazılı tahliye taahhüdü (ek sözleşme) ile davalının taşınmazı 30.06.2015 tarihinde tahliye edeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmede Kiralananın 271 m2 arsa olduğu belirtilmiş, Mahkemece de taşınmazın arsa olduğu kabul edilerek hüküm kurulmuş ve davalı tarafından da temyiz edilmemiştir. Sözleşme bu niteliği itibariyle TBK'nın kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerine tabidir. TBK 352/1 maddesinde düzenlenen tahliye taahhüdüne dayalı tahliye isteği TBK'nın genel hükümlerine tabi taşınmazlar için uygulanamaz ise de, TBK'nın genel hükümlerine tabi taşınmazlarda akdin bitim tarihini belirler. Borçlar Kanununa tabi süreli yazılı kira sözleşmesine konu olan taşınmazlara ilişkin tahliye davaları İcra İflas Kanununun 272. maddesi uyarınca akdin sonunda ve bir ay içinde açılması ya da icra takibi yapılarak tahliye istenmesi mümkündür. Bu nedenle taraflar arasındaki sözleşmenin bitim tarihi olan 30.06.2015 tarihine nazaran 14.07.2015 tarihinde başlatılan takip süresindedir. Bu şekilde takibin yapılmasında ve 21.08.2015 tarihinde dava açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Takip yasal sürede yapıldığına göre, başka bir sebep aramaksızın davanın kabulüne, itirazın iptaline ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.’’ denilmiştir. Yargıtay bu kararda uygulamada karışıklıklara yol açan bir önemli bir konuya açıklık getirmiştir. Öncelikle tahliye taahhüdünün yalnızca konut ve çatılı işyerleri için verilebileceği ancak bu taahhütteki tarih esas alınarak İİK hükümlerine göre tahliye talepli takip yapılabileceği ortaya koyulmuştur. Çünkü İİK hükümlerine göre tahliye emri gönderilebilmesi için kira sözleşmesinin biteceği tarih belli olmalıdır. İşte burada da kira sözleşmesinin bitim tarihi belli olduğu için icra takibi yapılabilmektedir. Somut olayda arsa niteliğindeki taşınmaz için yapılan kira sözleşmesinde tahliye taahhüdü adı altında bir tarih belirtilmesini Yargıtay tarafların açıkça sözleşmenin bitiş tarihi olarak kararlaştırdıklarını ifade edip bu tarihten sonra 1 ay içinde kiraya verenin tahliye isteyebileceğini kabul etmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 31.5.2018 tarih ve 2018/3080E-2018/6171K sayılı kararında ‘’Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiracı; 16.05.2014 tanzim tarihli taahhütname ile taşınmazı 01.04.2015 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiştir. Davacı, 02.02.2015 tarihli ihtarname ile kiralananın taahhüt edilen tarihte tahliye edilmesini istemiş, ihtar davalıya 13.02.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren 01.04.2014-01.04.2015 dönemi sona ermeden 13.02.2015 tebliğ tarihli ihtarname ile dava açacağını davalıya bildirdiğine göre bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonu olan 01.04.2016 tarihine kadar dava açılabilir. Bu durumda 15.05.2015 tarihinde açılan dava süresinde olup mahkemece davanın esastan incelenmesi gerekirken süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’ denilmiştir. Karar incelendiğinde kiraya verenin taahhüt tarihinden önce kiracıya ihtarname gönderdiği ve kiracının taahhüt tarihinde kiralanandan çıkmasını istediği görülmektedir. Yargıtay bu durumda yani taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya bir bildirim yapılıp da dava veya icra takibi yapılmazsa kiraya verenin dava hakkının sona ermediğini belirtmiştir. Bu durumda kiraya verenin dava açma tarihi 1 kira dönemi daha uzamış olacaktır. Eğer kiraya veren bir bildirim yapmasaydı somut olayda dava açtığı tarih olan ve taahhüt tarihinden 1,5 ay sonra olan 15.5.2015 tarihinde davasını açamayacaktı. Yargıtay’ın TBK md. 353 hükmünün doğru anlaşılması için verdiği bu karar oldukça önemlidir.
SONUÇ
Tahliye taahhütnamesi kiraya verenin taşınmazı hangi tarihte teslim alacağına yönelik olarak elinde bulundurduğu ve sonuçları kiracı bakımından ağır olan bir belgedir. TBK ile getirilen düzenlemelerle bu taahhütnamelerin geçerliliği için belirli şartlar aranmakta, Yargıtay kararları ile de bu taahhütnamelerin kira sözleşmesinin her iki tarafı için de hakkaniyete uygun olarak değerlendirilmesi sağlanmaya çalışılmaktadır.
Kiraya verenlerin kira sözleşmesi ile birlikte aldıkları ancak tarih kısmı boş olan taahhütnamelerin geçersizliğinin Yargıtayca kiracı tarafından yazılı delillerle ispatlanmasının aranması kiracılara zorluk getirmektedir. Bu geçersizliğinin genel olarak ispat edilemediği uygulamada sıklıkla görülmesine rağmen Yargıtay sahibinin inkar etmediği bir imzalı belgenin kural olarak geçerli olduğuna dair kararlar vermektedir.
Kanunda aranan şartlara sahip tahliye taahhüdünü elinde bulunduran kiraya veren, süresi içinde dava açarak veya icra takibi yaparak kiralananı tahliye edebilmektedir. Sonucu gerçekten ağır olan bu taahhüdün geçerli olup olmadığı, kiraya verenin süresi içinde başvurup başvurmadığı yerel mahkemelerce detaylıca araştırılmalı ve her iki tarafın hakları korunmalıdır.