Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinde yazılı mal ve hakların (arazi, bina, haklar, motorlu taşıtlar vb.) kiraya verilmesinden elde edilen gelirler 'gayrimenkul sermaye iradı' olarak adlandırılıyor ve belli şartlarda Gelir Vergisi'ne tabi tutuluyor. 2005 yılında konutlarda 2 bin YTL ve işyeri kiralarında 15 bin YTL'nin üzerinde kira geliri elde edenlerin bunu 15 Mart 2006 tarihine kadar beyan etmeleri gerekiyor. Hesaplanan verginin ilk taksiti ödeme süresi 31 Mart. İşyeri kira gelirlerinden vergi kesintisi yapılmamış ise tutarı ne olursa olsun beyan edilme mecburiyeti var. Örneğin işyerini basit usule tabi bir mükellefe kiraya veren bir şahıs (basit usulde vergilendirilenler Gelir Vergisi kesintisi yapmak zorunda olmadıklarından) elde ettiği işyeri kira gelirini tutarına bakmaksızın beyan edecek.
Kiradan indirilebilecek giderler
Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın saptanması için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem var: Gerçek Gider Yöntemi ve Götürü Gider Yöntemi. Götürü gider yöntemini seçenler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarı düştükten sonra kalan tutarın yüzde 25'i oranında götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirecek. Bu usulü seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez.
Hangi masafrlar vergiden düşer?
Gerçek gider yönteminde, giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilmez. Bu yöntemde şu giderler brüt kira tutarından düşülür:
1? Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri.
2? Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri.
3? Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri.
4? Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir gayrimenkulün satın alma yılından itibaren 5 yıl süre ile satın alma bedelinin yüzde 5'i. (Bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacak. 2001'den önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün değil.)
5? Kiraya verilenler için ödenen, Emlak Vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları.
6? Amortismanlar.
7? Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri.
8? Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler.
9? Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli. (Dar mükelleflerin ?yurtdışında işçi olarak çalışan Türk vatandaşları da dar mükellef kapsamında? yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri hariç. Kirayla oturdukları konutlar için yapılan kira giderlerinin bu hükme göre indirilebilmesi için söz konusu kira giderlerinin vergi iadesinde kullanılmamış olması gerekiyor.)
10? Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar ve tazminatlar. Şimdi bu saydıklarımızı örnek olaylarla açıklamaya çalışalım. Mehmet Kaya, Manisa'da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu 2005 yılında 5 bin YTL kira geliri elde etmiş olsun. Beyana tabi başka geliri bulunmayan Mehmet Bey, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mehmet Kaya'nın kira gelirinden 2 bin yeni lira istisna düşüldükten sonra kalan 3 bin yeni liranın yüzde 25 olan 750 YTL götürü gider olarak indirilecek, kalan 2 bin 250 yeni lira üzerinden 450 YTL Gelir Vergisi hesaplanıp ödenecek.