Ailemin Venedik’teki evinin hemen aşağısındaki işçiler, sahipleri Körfez Bölgesi’nden genç bir çiftin yakında 7 milyon dolarlık bir mülkü olacak olan 6.000 metrekarelik yeni bir evde sıva yapıyor.
O müstakbel malikanenin karşısında, çatlak sıvası hardal rengi boyasının yeni bir katını kullanabilen 11 birimli bir apartman binası var. Orada yaşayan aileler çoğunlukla Oaxaca, Meksika’dan geliyor ve yetişkinlerin çoğu Venedik ve Marina del Rey’deki restoranlarda çalışan olarak çalışıyor.
Los Angeles, tarihsel olarak ırk ve sınıfa göre ayrılmış bir şehirdir. Ama şehrin bizim diliminde, yeni inşa edilen villalarda multimilyonerler, havuzlarını temizleyen, çocuklarına bakan ve El Pollo Loco siparişlerini pişiren insanların uygun fiyatlı daireleriyle yan yana yaşıyor.
Ailemin mahallesi bir aykırı olabilir – veya amansız bir şekilde tam bir soylulaştırmaya doğru ilerliyor olabilir – ancak en azından son otuz yıldır, aynı zamanda, uygun fiyatlı konutların mülk değerlerini düşürdüğü fikrinin, tamamen yanlış değilse de, abartılı olduğunun canlı bir kanıtı olarak hizmet etti.
Bu kalıcı inanç, yüksek gelirli bölgelerde uygun fiyatlı konut inşa etmeyi çok zorlaştıran yaygın arka bahçemde değil muhalefetine katkıda bulundu.
USC Marshall School of Business’tan Adlai Wertman, “Bu tam anlamıyla bir NIMBYizm” dedi. “’Yoksul insanlara yardım etmek istiyorum, sadece benim mahallemde değil.’”
Mahallemiz, konut ve gelir düzeylerini karıştırmanın mülk değerlerini düşürmediğine dair pek çok anekdot niteliğinde kanıt sunuyor. Dört blokluk bir alanda, düşük ve orta gelirli apartmanlar ve çok aileli birimler, altı mega malikane ve 1924’te inşa edilen bizimki gibi daha eski, orta sınıf müstakil evlerin arasına serpiştirilmiş. Düşük gelirli birimler devlet destekli değil.
Hardal rengi binada, bağımsız bir havuz teknisyeni olan Marin Ceja, iki yatak odalı dairesi için ayda 2.000 dolar ödüyor, bu Venedik’teki iki yatak odalı bir kiralık dairenin ortalamasından 3.000 dolardan fazla daha az. Ceja’nın sokağın karşısındaki yeni komşularının evlerini %20 indirimle finanse ettiğini varsayarsak, ayda 20.000 dolar ödüyor olacaklar.
Düşük maliyetli çok birimli binaların varlığı, evlerin yeniden satış değerini düşürmedi. Venedik’te evlerin ortalama satış fiyatı son 10 yılda 1 milyon dolar arttı. Son bir yılda ev fiyatları ülke genelinde yüzde 7 düşerken, mahallemizde yüzde 4’ün üzerine çıktı.
Çok sayıda araştırma, Venedik’in Lincoln Bulvarı’nın doğusu ve Venedik Bulvarı’nın kuzeyindeki köşemizin benzersiz olmadığını gösteriyor. Lideri olduğum kar amacı gütmeyen araştırma ve politika kuruluşu A-Mark Foundation tarafından incelenen çalışmaların çoğuna göre, düşük gelirli konutların mahalledeki ev değerleri üzerinde olumlu bir etkisi var veya hiç etkisi yok. İki çalışma, düşük gelirli konutların bazı özel durumlarda mülk değerleri üzerinde olumsuz etkileri olduğu sonucuna varmıştır.
%45’i Kaliforniya’da bulunan ABD’deki en uygun fiyatlı konut piyasalarındaki mülk değerlerine bakan 10 yıllık bir çalışma, yeni inşa edilen düşük gelirli konutların devlet mülk değerleri üzerinde hiçbir etkisinin olmadığını ortaya koydu.
Uygun fiyatlı konut inşaatçılarının da deneyimi buydu. Güney Kaliforniya’da uygun fiyatlı konut geliştirmek için onlarca yılını harcayan Loren Bloch, 2001’de Oxnard’da 22 düşük gelirli konut birimi ve 37 piyasa fiyatına birim inşa etmekte ısrar ettiğinde, diğer geliştiricilerin onun deli olduğunu düşündüklerini söyledi.
“Ama insanlar onları emdi,” dedi, “ve yan yana yaşadılar.”
Bloch’un gelişimi etrafındaki Oxnard emlak fiyatları o zamandan beri çift haneli arttı.
Tom Safran kırk yılını ihtiyatlı, hukukçu sakinleri bina kalitesi yüksek olduğu sürece karma mahallelerin herkes için çalıştığına ikna ederek geçirdi.
Sonunda Del Rey’de Culver Bulvarı’ndaki 154 uygun fiyatlı birim için şehir onayını kazandıktan sonra Safran, davaları inşaatı iki buçuk yıl geciktiren bir avuç komşuyla karşı karşıya geldi ve 124 birim üzerinde karar kıldılar – 2013’te 1.800’den fazla kişi başvurdu .
Lady Gaga’nın Malibu yayılmasını tasarlayan Steve Giannetti’yi mimar olarak getirmesine rağmen, şirketi Venedik’teki Thatcher Yard gelişimine benzer bir muhalefetle karşılaştı. Sakinler projeyi 160 birimden 98’e düşürmek için mücadele etti ve Safran’ın, değerli Venedik arazisi mevcut olduğu sürece, en çeşitli birimleri ve en fazla sayıda birimi barındırması gerektiği şeklindeki makul olan iddiasını geçersiz kıldı.
Safran, “Topluluklar, çeşitli gelirlere sahip olduklarında en iyi şekilde çalışır” dedi. “Okul öğretmenliği yapan, polislik yapan ya da kuru temizlemecilerde tezgahın arkasında çalışan insanlar bir buçuk saat araba kullanmak zorunda kalmadığında, bu daha başarılı bir toplum yaratır.”
Los Angeles County’de ev fiyatları son on yılda ücretlerin iki katı arttı ve uygun fiyatlı konut eksikliği evsizliği, yoksulluğu, nüfus kaybını ve göze batan gelir eşitsizliğini artırıyor. Bu nedenle Vali Gavin Newsom ve Los Angeles Belediye Başkanı Karen Bass, zengin, fakir ya da arada kalmış her mahalleyi uygun fiyatlı konutları kabul etmeye çağırdı.
Ancak mahalle ne kadar lüksse, o kadar fazla direniş var. Muhalefet eden üst gelirli sakinler çeşitli bahaneler kullanıyor – artan trafik (Manhattan Sahili), aşırı kalabalık (Redondo Sahili) veya göç eden dağ aslanlarına potansiyel zarar (Woodside, Gerçekten?).
Wertman, lüks Demokratların oy kullandığı mahalle hakkında “Palisades’te asla uygun fiyatlı konut bulamayacağız,” dedi. “Önce dünyanın sonu gelecek.”
Eski Başkan Trump, sık sık yaptığı gibi, 2020’de topluluklardaki ırk ayrımcılığını azaltmayı amaçlayan bir Obama dönemi kuralını bloke ettiğinde sessiz kısmı yüksek sesle söyledi. Trump o sırada tweet attı, “Banliyö Yaşam Tarzı Rüyasını yaşayan tüm insanlara, mahallenize düşük gelirli konutlar inşa ettirerek artık rahatsız edilmeyeceğinizi veya mali açıdan zarar görmeyeceğinizi bildirmekten mutluluk duyuyorum.”
Ancak özellikle “daha varlıklı” mahallelere bakan araştırmalar bile, uygun fiyatlı konutların konut fiyatlarını düşürmesi ve artan suç korkusunun asılsız olduğunu buldu. 2022 UC Irvine araştırması, Orange County’deki bu tür alanlarda ortalama olarak uygun fiyatlı konutların açılmasının ardından ev değerlerinin arttığını buldu.
Yazarlar, “Genel olarak, gerçek ev satışlarına ilişkin veriler, uygun fiyatlı konutların yerel ev değerlerini düşürdüğü iddiasını desteklemiyor” dedi.
2019 Stanford Üniversitesi araştırması, düşük gelirli konut vergisi kredileri kullanılarak inşa edilen konutların düşük gelirli mahallelerde suçta azalmaya yol açtığını ve “yüksek gelirli bölgelerde suçu artırmadığını” gösterdi.
Stanford araştırması, diğerlerinden farklı olarak, yüksek gelirli mahallelerde inşa edilen düşük gelirli konutların mülk değerlerini %2,5 oranında azalttığını buldu. USC’de sosyal inovasyon profesörü olan Gary Painter, bunun artan konut arzının bir sonucu olabileceğini veya çok aileli binaların yakınında yaşamamayı tercih eden sakinlerin bir sonucu olabileceğini söyledi. Hiçbir çalışmanın bu iki olasılığın etkisini çözmediğini söyledi.
Piyasanın altındaki kiraların yüksek dolarlık ipoteklerle karıştığı mahalleme geri dönelim ve taqueros teknisyenlerin yanında yaşayın. Çeşitlilik, planlamadan çok zamanlama ve evrimin ürünüdür. Şu anda bunu tekrarlamak zor olurdu, özellikle de sahil kenarındaki NIMBYizm ile birleşen arazi maliyetleri Venedik’i her türden yeni konut inşa etmek için herkesin bildiği gibi zor bir yer haline getirdiği için. (Topluluk planlama şirketi Pacific Urbanism’in başkanı Dario Alvarez’in yaptığı bir analize göre, Venedik’te şu anda izin verilen toplam konut sayısı, 1950’lerin sonlarında izin verilen sayının yarısı kadar.)
Painter’a mahalleyi tarif ettiğimde, benimki gibi müstakil evlerin etrafındaki eski çok birimli binalar için bir terim olduğunu söyledi: doğal olarak oluşan uygun fiyatlı konut. Bir bina kullanım ömrünün sonuna geldiğinde, daha az özelliğe sahip olur ve piyasada daha az değerli olur ve bu nedenle daha uygun maliyetlidir.
Ancak sonuç, en azından burada yaşadığımız sürece, LA mahallelerinin ne olabileceği ve olması gerektiğine dair bir vizyon: ekonomik ve ırksal olarak karışık.
Painter, bu ideali şehir genelinde elde etmek için “şehrin her yerine birimler inşa etmemiz gerektiğini” söyledi. Ve sadece daha uygun fiyatlı konut değil, her türden daha fazla konut.
“Bunun adil olmasının nedeni, eğer daha fazla birimimiz varsa, bunların karşılanabilir hale getirilmesinin çok daha kolay olması. Her yerde konut ihtiyacı var” dedi.
Her mahallede ne kadar çok bina yaparsak, her gelirden insanın birlikte yaşaması için o kadar çok fırsat yaratacağız. Yaygın inanışın aksine, bunu yaparsak dünyanın sonu gelmez, mülkünüzün değerleri düşmez bile.
Rob Eshman genel müdür A-Mark Vakfı’nın