Mortgage Kredimi Ne Zaman Yeniden Finanse Etmeliyim?
Peki bir refinansın sizin için uygun olup olmadığını nasıl belirlersiniz? İlk olarak, yeniden finansmanın nasıl çalıştığını anlamanız gerekir. Ardından, finansal durumunuzu ve bir refinance ile neyi başarmak istediğinizi düşünün. Son olarak, uzun vadeli finansal hedefleriniz bağlamında uygun olduğunuz kredilere bir göz atın.
Aşağıdaki faktörler bu süreci detaylandırmakta ve mevcut ipoteğinizi yeniden finanse edip etmeme konusunda bilinçli bir karar vermenize yardımcı olacaktır..
Mortgage Yeniden Finansmanı 101
Yeniden Finansman Nasıl Çalışır?
Evinizdeki bir ipoteği yeniden finanse ettiğinizde, orijinal ipoteği ödersiniz ve yenisiyle değiştirirsiniz. Yeni kredinin şartları ve faiz oranı farklı olabilir, ancak krediyi güvence altına alan mülk hala aynı.
Zaten mülk sahibi olduğunuz için, yeniden finanse etmek genellikle orijinal krediyi almaktan daha kolaydır. Ayrıca, mülkünüze uzun süre sahipseniz, yeniden finansmanı daha da kolaylaştırabilecek önemli bir eşitliğe sahip olabilirsiniz..
Yeniden Finansman Maliyetleri
Maliyet söz konusu olduğunda, anlaşılması gereken iki önemli şey vardır. Birincisi, yeniden finansmanın ilk ipotek kadar maliyetle gelmesidir. Kapanış masraflarını, tapu sigortasını ve avukatlık ücretlerini ödemeniz gerekecektir ve ayrıca bir değerlendirme, vergiler ve transfer ücretleri için de ödeme yapmanız gerekebilir..
Kesinlikle ücretsiz değil. Birçok banka “maliyetsiz” ipotek ilan etse de, gerçekten böyle bir şey yoktur. Bununla birlikte, kapanış maliyetlerinin kredi bakiyesine eklendiği (yani kapanış maliyetlerine faiz ödeyeceğiniz anlamına gelir) veya bunları karşılamak için daha yüksek bir oran ödeyeceğiniz cebinizde bir maliyet ipoteği elde edemezsiniz..
Bu nedenle, bir refinansı düşünürken, daha düşük bir faiz oranından elde edeceğiniz tasarrufların maruz kalacağınız maliyetleri telafi edip etmeyeceğini belirlemek hayati önem taşır..
Anlaşılması gereken ikinci şey, kapanış maliyetlerinin oranınıza göre değişmesidir. Başka bir deyişle, mümkün olan en düşük fiyatı istiyorsanız, kapanış maliyetleriniz nispeten yüksek olacaktır. Alternatif olarak, biraz daha yüksek bir oranı kabul ederseniz, kapanış maliyetleriniz muhtemelen azalacaktır.
Örneğin,% 6'lık bir yeniden finansman kapatmanız için 2.000 $ 'a mal olurken,% 5.75 daha düşük bir oran 3.000 $' a mal olabilir. Ancak% 6,5 oranını kabul ederseniz, cepten maliyetiniz olmayabilir. Aslında% 6,5 kredi “ücretsiz” kredi olarak ilan edilmiş olabilir. Bununla birlikte, kapanış maliyetleri için daha yüksek bir faiz oranı şeklinde gerçekten “ödeme yaptığınızı” görebilirsiniz..
Yeniden Finansman Size Nasıl Tasarruf Sağlayabilir?
Muhtemelen, bir yeniden finansmanın aylık ödemenizi düşürebileceğini biliyorsunuzdur. Bununla birlikte, daha düşük bir faiz oranı aynı zamanda daha hızlı bir şekilde özkaynak oluşturmanıza ve kredi bakiyenizi ödemenize olanak tanır. Her ay ipotek ödediğinizde, beyanınıza dikkatlice bakın. İpoteğiniz, genellikle 30 yıl gibi uzun bir süre boyunca amortismana tabi tutulduğundan, faiz ödemeleri, özellikle kredinizin ilk on yılında, aylık ödemenin önemli bir kısmını oluşturur.
İpoteğinizi daha düşük bir faiz oranına yeniden finanse ettiğinizde, faiz olarak ödediğiniz tutar düşecektir. Ayrıca, yeni ipoteğinizin süresi, orijinal ipoteğinizde kaç yıl kalacağınız ile eşleşirse, anaparaya ödediğiniz tutar artar. Eğer karşılayabiliyorsanız ve yüksek faizli borcunuz yoksa, iyi bir strateji, bir refinanstan tasarruf ettiğiniz para miktarını ekstra anapara ödemelerine yönlendirmektir. Bu şekilde, aylık ipotek tutarınız değişmez, ancak evinizi çok daha hızlı ödeyebilirsiniz.
Çoğu durumda, özel mortgage sigortasının (PMI) kaldırılmasını içeren bir yeniden finansman, size tasarruf etmenize de yardımcı olacaktır. Evinizde% 20'den fazla özkaynak varsa, FHA ipotek krediniz yoksa veya yüksek riskli bir borçlu olarak görülmedikçe PMI ödemeniz gerekmez. PMI ödüyorsanız ve mevcut borç vericiniz, evinizde en az% 20 özsermaye olmasına rağmen onu kaldırmayacaksa, yalnızca bu nedenle yeniden finanse etmeyi düşünebilirsiniz.
Yeniden Finansmandan Önce Dikkate Alınması Gereken Faktörler
Bir yeniden finansmanın size yardımcı olma olasılığını, bunlardan biri için uygun olup olmadığınızı ve bunu nasıl yapılandıracağınızı anlamak için aşağıdakileri göz önünde bulundurun:
1. Cari Faiz Oranı
Basitçe söylemek gerekirse, daha düşük bir oran ipotek içine alabilirsiniz, bir refinance içine değer. Bununla birlikte, kapanış maliyetlerini telafi etmenin ne kadar süreceğini düşünün.
Örneğin, ipoteğinizi daha düşük bir oranla yeniden finanse etmek için 2.000 $ ödediyseniz ve ödemeniz ayda 150 $ düştüyse, büyük olasılıkla bir yıldan fazla bir süre bile sona erecektir. Genel olarak, faiz oranındaki tam puan düşüşünün en az yarısı, kapanış maliyetlerini birkaç yıl içinde iptal etmek için yeterli para tasarrufu sağlayacaktır..
2. Jumbo Kredisi
İlk ipoteğiniz bir “jumbo kredisi” ise, ancak o zamandan beri bakiyeyi 417.000 $ 'dan daha düşük bir tutarla ödediyseniz, “düzenli” bir yeniden finansman elde edebilirsiniz. Başka bir deyişle, genel olarak oranlar önemli ölçüde düşmemiş olsa bile daha düşük bir faiz oranına hak kazanma şansınız yüksektir..
3. Kapanış Maliyetleri
Bir yeniden finansman da dahil olmak üzere her ipotek ile ilişkili ücretler olduğundan, onlara nasıl ödeme yapacağınızı ve durumunuz için mantıklı olsa bile anlamanız gerekir.
Örneğin, "ücretsiz" bir ipotekte, ya borç bakiyesine ya da bu ücretleri karşılamak için daha yüksek bir faiz oranını kabul ediyorsunuz. Ödeyebiliyorsanız, cepten ücret ödeyerek uzun vadede tasarruf edersiniz. Ancak, bunu karşılayamıyorsanız ve bir süre evinizde kalmayı planlıyorsanız, kredi bakiyenize ücret eklemek, daha yüksek bir faiz oranını kabul etmekten daha iyi sonuç verecektir. Ancak önümüzdeki birkaç yıl içinde hareket etmeyi düşünüyorsanız daha yüksek faiz oranını kabul etmek daha avantajlı olacaktır..
Kapanış maliyetlerinizi finanse edip etmeyeceğinizi belirlerken tüm finansal resminizi düşünün. Örneğin, yüksek faizli kredi kartı borcunuz varsa ancak kapanış maliyetlerini karşılayacak nakit para varsa, yüksek faiz borcunu ödemek ve bunun yerine kapanış maliyetlerini finanse etmek mantıklı olabilir. Ardından, kredi kartınıza gidecek ödemeleri ev kredinize yönlendirebilirsiniz. Bu şekilde, kapanış maliyetlerini aynı miktarda kredi kartı borcunu ödeyebileceğinizden daha hızlı ödeyebilirsiniz..
4. İpotek Ön Ödeme Cezası
Bazı ipotek komisyoncuları ve bankalar ipotek ön ödeme cezası olan krediler sunmaktadır. Ön ödeme cezasına sahip bir kredinin genellikle daha düşük ücretleri veya daha iyi bir oranı olsa da, krediyi erken öderseniz, dik olabilen bir ücret borçlusunuz. Ceza belirli bir süre için geçerlidir ve bazen zamanla azalabilir. Ancak, ön ödeme cezası sona ermeden önce ipotekinizi yeniden finanse etmek istiyorsanız, cezayı ödemeniz gerekir, bu da sonuçta yeniden finansmanı değerinden daha pahalı hale getirebilir.
5. Evde Kalma Süresinin Uzunluğu
Bu, kapanış maliyetleri bağlamında ve özellikle ön ödeme cezasıyla yeni bir kredi alacağınız zaman önemlidir. Kapanış maliyetleri söz konusu olduğunda, taşımadan önce masrafı telafi ettiğinizden emin olmak istersiniz.
Örneğin, kapanış maliyetlerinde 2.000 $ ödediyseniz ve şimdi her ay 100 $ daha az faiz ödüyorsanız, gerçekten mola vermeniz ve gerçek tasarruflar görmeye başlamanız 20 ay sürecektir. Bu kapanış maliyetlerini kredi bakiyesine ekleyerek finanse ettiyseniz, daha da uzun sürer.
En az iki yıl boyunca evinizde olmayı planlamıyorsanız, belki de çok daha yüksek bir orandan çok daha düşük bir orana refinansman yoksa veya hala orijinal ipotek oranınızdan daha düşük bir faiz oranı için cep kapanış maliyetleri.
Daha düşük bir oran elde etmek için yeni kredinize bir ön ödeme cezası takma fikrini eğiyorsanız, beş yıl veya daha uzun sürebilecek ön ödeme ceza süresi boyunca evinizde kalmayı taahhüt etmelisiniz..
6. Kredi Puanınız
Orijinal ipoteğinizi aldığınızdan beri krediniz düzeldiyse, artık daha düşük bir orana hak kazanabilirsiniz. Durumun böyle olup olmadığını doğrulamak için işleme başlamadan önce kredi raporunuzu kontrol edin. Genellikle, birkaç yıllık zamanında ipotek ödemeleri puanınızı artıracak, böylece daha düşük bir faiz oranına hak kazanacaksınız.
Ayrıca, bankalar genellikle borç / gelir oranınızın% 36'nın altına düşmesini gerektirdiğinden, borç ve gelirinizi şimdi orijinal ipoteği çıkardığınız zamankiyle karşılaştırın. O zamandan beri önemli miktarda borç biriktirdiyseniz veya geliriniz düştüyse, yıldız kredisine rağmen daha düşük bir orana veya yeniden finansmana hak kazanamayabilirsiniz..
7. Evinizdeki Özkaynak Miktarı
Kredi verenin çoğu kredi almaya hak kazanmak için bir miktar özkaynak görmek ister. Genel olarak konuşursak, evinizde ne kadar eşitlik olursa, yeniden finanse etmek o kadar kolay olacaktır. Minimum% 20 idealdir, ancak% 10 gibi daha az paranız olsa bile yine de yeniden finanse edilebilirsiniz. Ancak, terimler o kadar uygun olmayabilir.
Özkaynakları düşük veya sıfırla yeniden finanse etmek için aşağıdaki “Özel Durumlar” bölümüne bakın.
8. Ayarlanabilir Oran veya Balon Mortgage
Ayarlanabilir oranlı ipotek veya balon ödeme ipoteği olan çoğu insan, evlerinde kalmayı planlıyorlarsa bir noktada yeniden finansmana güvenir. Yeniden finansman biraz zaman alabileceğinden, ücretiniz ayarlanmadan veya balon ödemeniz gerçekleşmeden önce kendinize başvurmak ve onaylanmak için yeterli zaman tanıyın. Bu tarihin tam olarak ne zaman olduğunu bildiğinizden ve önceden planladığınızdan emin olmak için kredi belgelerinizi iki kez kontrol edin.
9. Kredi Dönemi
Birçok insan 30 yıllık yeni bir ipoteğe tekrar tekrar giriyor ve evlerine sahip olma hedefine asla yaklaşmıyor. Faiz, ilk on ila on beş yıl içinde ödemelerinizin büyük çoğunluğunu oluşturduğundan, saati sıfırlamaya devam ederseniz çok daha fazla faiz ödersiniz.
Bu nedenle, orijinal ipoteğinizde kalan süre kadar, ödeyebileceğiniz sürece bir kredi vadesi talep etmek genellikle iyi bir fikirdir. Bu, oranınızı düşürürken ipotekinizi orijinal programa göre ödemenizi sağlar. Ödemenizi artırabilecek, ancak daha iyi bir oran elde edebileceğiniz ve krediyi daha erken ödeyecek şekilde ayarlayabileceğiniz daha kısa bir vadede yeniden finanse edebilirsiniz..
Unutmayın, aylık ödemenin kredinin şartının, oranınızın ve kapanış maliyetlerinin hariç tutulmasına odaklanmayın. Örneğin, bazı vicdansız ipotek komisyoncusu, aslında 30 yıllık bir vadesi, yüksek giderleri ve mevcut ipotek oranınızdan çok daha düşük olmayan bir oranı olan bir kredi gösterebilir..
10. Refinanted Mortgage'de Listelenen Kişiler
Genellikle, bir evlilik veya boşanma sonrası gibi bir ipotek eklemek veya ipotek birini çıkarmaya çalışıyorsanız, borç veren yeniden finanse gerektirir. Bu, diğer kişinin kalifiye olup olmayacağını veya yalnız kalmayacağınızı belirlemek için yapılır..
Ancak, tam bir yeniden gözden geçirme yapmadan hedefinize ulaşmak için ipotek borç veren ile bir şeyler çalışabilirsiniz. Bu, özellikle her iki ipotekte de olacak olan kişi, ipotek için kendiliğinden kalifiye olabilirse doğrudur..
11. İkinci İpotek veya Konut Kredisi
İkinci bir ipotek, bir konut hisse senedi krediniz veya bir ev sermayesi kredi hattınız (HELOC) varsa, bunu birincil ipotekinize yeniden finanse ederek çok fazla tasarruf edebilirsiniz..
Yapabileceğinizi belirlemek için tüm ev kredilerinizi toplayın. Evinizin cari değeri kredilerin değerini aşarsa, kredilerinizi yeniden finanse edebilirsiniz. Bu şekilde, birincil ipoteğinizde bir düşük oran yerine tüm tutarda bir düşük oran ve ikincisinde daha yüksek bir oran ödersiniz..
Ev Eşitliğine İlişkin Özel Durumlar
Yeniden finansman söz konusu olduğunda, bolluk veya eşitlik eksikliği sorunlara neden olabilir. Aşağıda, her iki durumun en iyi şekilde nasıl ele alınacağı konusunda ipuçları verilmektedir:
Düşük veya Özkaynaksız Finansman Seçenekleri
Daha önce de belirtildiği gibi, düşük özkaynağa sahipseniz veya hiç hakkınız yoksa, yeniden finansman zor veya düpedüz imkansız olabilir. Bununla birlikte, belirli kredi türleri ve belirli durumlar için özel yeniden finansman seçenekleri mevcuttur.
Örneğin, evinizde en az% 5 özkaynağa sahipseniz, FHA refinance için hak kazanabilirsiniz. Ya da herhangi bir ödemeyi kaçırmamış olan ev sahipleri için, Ev İçin Uygun Refinance Programı veya HARP, ipoteğinizde ters dursanız bile daha düşük bir orana yeniden finanse etmenize yardımcı olabilir. Bu program, Fannie Mae veya Freddie Mac ipoteklerine sahip ev sahiplerinin evlerinin mevcut değerinin% 125'ine kadar yeniden finanse etmelerini sağlar.
Alternatif olarak, evinizi kaybetme konusunda yakın bir tehlikeniz varsa, Ev Uygun Fiyatlı Değiştirme Programı veya HAMP, kredi sözleşmenizi refinance, uzatılmış bir kredi vadesi ve gerekirse anapara indirimi yoluyla değiştirebilir. Brüt gelirinizin% 31'i. İkinci bir ipoteğe ödeme yapmakta zorlanıyorsanız, işsizseniz veya halihazırda haciz ile karşı karşıya kalıyorsanız da yardım alabilirsiniz. Bu kredilerin çoğu hükümetin Home Affordable yapma programı tarafından sağlanır, ancak düzenli borç verenler tarafından yönetilir.
Bazı ev sahiplerinin geçmişte kullandığı bir seçenek, bakiyenin% 10'u için bir konut sermayesi kredisi ve geri kalanı için birincil ipotek alınan bir “bindirme” kredisidir. Böyle bir düzenleme daha uygun terimler anlamına gelebilir. Bununla birlikte, daha katı borç verme şartlarının ortaya çıkmasıyla, bu tür bir kredi yapmaya istekli bir banka veya kredi birliği bulmak zor olabilir.
Nakit Çıkış Refinansmanları
"Cebinize para yatırın" veya "evinizden nakit alın" diyen refinansmanların reklamını görmüş olabilirsiniz. Bunlara nakit çıkışı refinansmanı denir. Burada yeni kredi eski krediden daha büyük ve nakit farkı elde edersiniz. Ama bu nakit ücretsiz değil - evinizdeki özkaynaktan ödünç alınmış bir kredi. Başka bir deyişle, geri ödemeniz gerekiyor.
Bankalar ve brokerler bunu borç ödemek, tatile çıkmak veya kolej parası almak için harika bir yol olarak gösterebilse de, sorun sadece geçici bir düzeltme. Aslında, nasıl geri ödeyeceğinize dair bir planınız yoksa, bu “nakit çıkışı” için çok daha fazla ödeme yapabilirsiniz..
Örneğin, evinizi satmanın zamanı geldiğinde, satıştan o kadar fazla alamazsınız çünkü ödemek için daha büyük bir kredi bakiyeniz olacak. Ya da daha da kötüsü, emlak piyasası düşerse, ipoteğinizde ters dönebilir ve sattığınızda banka parasını borçlu olabilirsiniz..
Sadece “az” miktarda nakit çıkarsanız bile, nakit çıkışı refinansmanları genellikle daha yüksek faiz oranlarıyla gelir. Özellikle, birçok banka kredi kartlarınızı ödemek için yeniden finansman sunar. Ancak bu, teminatsız borç (ipotek) için teminatsız borç (kredi kartı) ticareti yaptığınız riskli bir harekettir. Kredi kartı borcunuzu ödeyemiyorsanız, olabilecek en kötü şey, ücretlerinizi süslemek için bir mahkeme kararıdır. Ama ipotek ödeyemiyorsanız, evinizi kaybedeceksiniz.
Bu borcu evinizle güvenceye almadan önce kredi kartı borcunuzu içeren bir ipotek ödemesi yapabileceğinizden emin olun. Aslında, borcunuzu ödemekte sorun yaşıyorsanız, ipotek kredinizi yeniden finanse etmeden önce bir kredi danışmanına başvurun.
Kapanış Maliyetlerinden Nasıl Tasarruf Edilir
İşte bir yeniden finansmanla ilgili kapanış maliyetlerini en aza indirmenin birkaç yolu:
- Bir değerlendirmeye ihtiyacınız varsa ve evinizin değeri önemli ölçüde arttıysa veya mahallenizde birçok benzer satış varsa, emlakçıya tam bir değerlendirme yerine otomatik bir değerleme kullanıp kullanamayacağınızı sorun. Bu birkaç yüz dolar kazandıracak.
- Hâlâ sigorta yaptırmanız gerekse de, tam ücret yerine "yeniden düzenleme" ücretini alıp alamayacağınızı sorun.
- Dokümanları yeni bir borç verenle imzalamadan önce mevcut borç vereninizin size daha düşük faizli bir yeniden finansman sunup sunamayacağını görün. Onlar size çok fazla maliyet olmadan makul bir anlaşma elde etmek mümkün olabilir.
Tasarruflarınızı Hesaplayın
Ne kadar tasarruf edebileceğinizi anlamak için bir refinance hesaplayıcısı kullanın. İpotek ekstrenize oturun ve emlak vergileri ve ev sahibi sigortası için ne kadar ödeyeceğinizi belirleyin, çünkü bu tutarlar yeniden finanse ettiğinizde değişmez. Ancak, mülkünüzün değeri düştüyse, emlak verginizi de düşürebilirsiniz..
Ardından, ilk ipotekinizi idare eden banka veya brokerdan kapanış maliyetleri hakkında bir basketbol sahası figürü alın. 200.000 $ tutarındaki yeniden finansman için ortalama kapanış maliyeti 3.741 $ 'dır, ancak tutarlar bölgeye göre büyük farklılıklar göstermektedir. Ayrıca kredinizi ne kadar süreyle bıraktığınızı da bilmeniz ve aynı kredi süresini koruyacağınıza mı yoksa kısaltmaya mı yoksa uzatmaya mı karar vereceğinize karar vermeniz gerekir..
Örneğin, Jim'in yedi yıldır evinde ve mevcut ipotekte olduğunu varsayalım. Başlangıçta ev için 145.000 dolar ödedi ve aylık% 6,5 oranında 916 $ mortgage ödemesi aldı. Yedi yıldan sonra bile, ayda sadece anababasının 206 dolarını ödüyor, 710 dolarlık ödemesi ise faizli olacak. Hala ipoteğine 130.897 dolar borçlu.
Yeniden finanse etmeye karar verdi ve% 5'lik bir oran elde edebiliyor ve kapanış maliyetlerinde 2.000 $ ödüyor. Aynı kredi vadesini korumayı tercih ediyor ve yeni ödemesi aylık 799 dolar.
% 6,5 oranında eski ipotek
- Aylık ödeme: 916 $
- Faiz tutarı: 710 $
- Anapara tutarı: 206 $
% 5 Yeni İpotek
- Aylık ödeme: 799 $
- Faiz tutarı: 545 $
- Anapara tutarı: 254 $
Jim her ay ödemesinde 117 dolar tasarruf etmekle kalmayacak, aynı zamanda daha az faiz ödeyeceği için kredi bakiyesinin daha önce olduğundan daha fazla ödeyecek. Bununla birlikte, Jim vergilerini yaptığında, iddia edecek kadar ev ipotek faizine sahip olmayacak ve orada bir miktar para kaybedecek. Ancak Jim'in gelir vergisi dilimine bağlı olarak, kaybedilen vergi indirimi, anaparayı ödediği hızlanma ile aşağı yukarı yıkayabilir. Başka bir deyişle, Jim'in bile kırılması yaklaşık 17 ay sürecek ve böylece 2.000 dolarlık kapanış maliyetlerini telafi edecek..
Her halükarda, aylık ne kadar tasarruf edeceğinize, ne kadar özkaynak oluşturacağınıza ve daha düşük faiz oranından ne kadar vergi indirimi alacağınıza bağlı olarak ne zaman kırılacağınıza ilişkin sayıları çalıştırın. Ancak o zaman özel durumunuz için bile ne zaman kırılacağınızı belirleyebilirsiniz.
Son söz
Yeniden finanse başvurusu kredi puanınıza zarar vereceğinden, başvurunuzu göndermeden önce uygun olup olmayacağınızı belirleyin. Olası görünmüyorsa, evinizin değeri yükselene, kredi puanınız yükselene veya borç / gelir oranınız düşene kadar beklemek isteyebilirsiniz. Ayrıca, araba kredisi gibi başka bir krediye başvurmak istiyorsanız, yeniden finansman yeteneğinizi etkileyecek şekilde önceden plan yapın.
Ardından, hak kazanacağınızı belirledikten sonra, ipotek ekstreniz de dahil olmak üzere finansal durumunuzu ve yeniden finanse etmek istediğiniz şeyi gözden geçirin. Bir ipotek komisyoncusu veya banka ile seçenekleri tartışırken bu hususlarda net olun ve kabul ettiğiniz kredinin önemli bir bileşenini kaçırmanıza neden olabileceğinden, yalnızca oran veya ödeme gibi herhangi bir şeye odaklanmamayı unutmayın..
En önemlisi, aldığınız yeni kotasyonlara göre mevcut ipoteğinizi kendi değerlendirmenize güvenin ve hedeflerinize göre hangisinin en anlamlı olduğunu belirlemek için her birinde rakamlar çalıştırın..
Hiç ipotek kredinizi yeniden finanse ettiniz mi? Kararınıza yol açan ana faktörler nelerdi ve ne kadar tasarruf yaptınız??