- Gayrimenkul toptancılığındaki müşteriniz kim?
- Gayrimenkul toptancılığına yönelik mülklerinizin kaynakları nelerdir?
Makalelerde ve kitaplarda toptan satış yapan gayrimenkul, hem iyi hem de kötü kapsam sağlar. Öncelikle genel bir tanıma bakalım: Gayrimenkul toptancılığı, bir satıcı ile alıcı arasında bir pozisyon almak ve önemli bir rehabilitasyona veya mülkiyet zamanına sahip olmayan bir mülkün derhal satılmasını sağlamaktır.
Benim tanımım bu, ancak serbest çalışan yazım çalışmamın emlak yatırım "guru" için hayalet bir yazar olduğunu düşünerek benim görüşüme uyuyor. Buna "saygısızlık" diyebilirsin ama toptan satış biraz profesyonellik katıyor gibi görünüyor. Çeşitli endüstrilerdeki diğer toptancılara zıt olarak, gerçekten çok düşük bir genel gider ve yüksek kar marjı işidir. Sende yok:
- Depo alanı kira ve bakım.
- yönetmek ve satmak için ofis alanı.
- çalışanlar envanteri yönetmek.
- envanter taşımak için kamyonlar.
- Yukarıdakilerin tümünü kapsayan sigorta.
- üreticiden satış öncesi toplu olarak satın alma zorunluluğu.
Bu genel masraflar önemlidir ve çoğu toptancının çok düşük tek haneli karı vardır. Öte yandan emlak toptancısı:
- kendi mutfak masasından çalışabilir.
- bir şey depolamak gerekmez.
- çalışanlar veya onlar veya tesisler için sigortaya ihtiyaç duymaz.
- Çok değerli bir varlığı, cepten nispeten az parayla kontrol edebilir.
Gayrimenkul toptancılığındaki müşteriniz kim?
Satın alma veya kontrol için gayrimenkulleri incelemeden önce, bekleyen alıcılara ihtiyacınız vardır. Buna alıcı listesi oluşturma denir ve başarınız için çok önemlidir. Birincil müşterileriniz kiralık emlak alıcıları ya da yatırımcıları düzeltip çeviren diğer yatırımcılardır. Perakendede tüketicilere satış yapabilirsiniz, ancak pazarlama ve komisyon maliyetleri nedeniyle daha riskli ve maliyetlidir.
Diğer yatırımcılarla ilişkiler kurarak bir alıcı listesi oluşturmanız gerekir. Onlarla tanışmak için emlak yatırım kulüplerine katılabilirsiniz. Gazetelerde ve Craigslist'te satılık ilanlar yayınlayan mülkler aracılığıyla reklam verebilirsiniz. Temel olarak, mümkün olduğunca çok sayıda emlak yatırımcısıyla görüşmeniz ve her biriyle ilgili asgari bilgi içeren bir veritabanı veya dosya tutmanız gerekir:
- ilgi mahalleleri.
- birincil çıkarları; Düzeltip çevirecekler mi yoksa kiralık mülkler mi alacaklar?
- fiyat aralığı ve kar hedefleri; Başka bir deyişle, bir ev için ne ödeyecekler?
Alıcı listenizde en az birkaç aktif yatırımcı bulunana kadar dışarı çıkıp mülk aramayın veya pazarlamayın. Bir mülkü hızlı bir şekilde satma ihtimali olmadan makul bir şekilde taahhütte bulunmak istemeyeceksiniz.
Gayrimenkul toptancılığına yönelik mülklerinizin kaynakları nelerdir?
Listenizde alıcılar olduğunda, dışarı çıkıp sizi toptancı olarak kar sağlayacak özelliklerin bulunma zamanı gelmiştir. Olabilirler:
- haciz.
- mal sahibi ön hacizde bulunmuştur.
- sahibi sıkıntılı satıcılar tarafından işgal etti.
- terk edilmiş ön hacizler.
- devlet ihalesi haciz
Rehine haciz web siteleri ve haciz mülkiyet listeleri yayınlayan diğer kaynaklar aracılığıyla bulmak kolaydır. Mal sahibi tarafından işgal edilen mülkler normalde pazarlama gerektirir. Gayrimenkul toptancılığı pazarlama yöntemleri şunlardır:
- haydut işaretleri.
- gazete ilanları.
- Craigslist reklamları.
- toptancı web sitesi.
- toptancı yatırımcı bloglama.
- sosyal site pazarlaması.
- emlakçılarla ve ipotek brokerleriyle ilişkiler.
Alıcılarınızdan biri için doğru olabilecek bir mülk bulduğunuzda, sayıları takip etmek ve titizlik göstermektir. Tüm giderlerinizin karşılanmasında çok dikkatli olmanız ve ayrıca alıcının maliyetler için, özellikle de düzeltme ve çevirme anlaşmalarında nelere sahip olacağına dair oldukça yakın bir fikir edinmeniz gerekir. Başka bir deyişle, mevcut piyasada mülkün değerinin ne olduğunu bulmanız gerekiyor, sonra bunun için ne kadar ödeyebileceğinizi görmek için bu kalemleri çıkarın:
- alıcı istediği değerde indirim yapacaktır.
- Alıcınız bir kiralık emlak yatırımcısı ise tahsil edilebilecek kira.
- Alıcının bir düzeltme & çevir yatırımcı ise rehabilitasyon maliyeti.
- masrafları kapanış masasına ulaştırmak.
- İstediğiniz kar.
Tüm sayıları yönetirseniz ve bu mülkün listenizdeki alıcılardan birine hızlı bir şekilde yeniden satılabileceğini görürseniz, satın alma veya kontrolü iki yöntemden birini kullanarak kilitleme zamanı gelmiştir:
- Atama Sözleşmesi -Satın alma haklarınızı ve sorumluluklarınızı bir başkasına (nihai olarak alıcıya) "atamanıza" izin veren satıcıyla bir anlaşma imzalarsınız. Biraz ciddi paraya ihtiyacınız olacak, ancak bu yöntemle daha fazla finansman yapmanız gerekmeyecek. Alıcınıza gider ve karınızı içeren bir fiyat için haklarınızı atarsınız. Alıcınız devralır ve kapanışa götürür.
- Satın Alma Sözleşmeniz -Mülk almak için bir anlaşma imzaladınız. Bu, bir satın alma işlemi için bir diğeri de alıcının sizden satın alması için iki kapatma gerektirecektir. En ciddi paraya ihtiyacınız olacak ve ev için ödeme yapmak ve ücretlerini ve ikinci kapanıştan geri ödeme almak için işlem finansmanına ihtiyacınız olacak.
Bu kuşkusuz sürece bir bakış niteliğindedir, ancak diğer halkalardan yararlanmak ve daha fazla bilgi edinmek için gayrimenkul toptancılığı ile ilgilenenlere yardımcı olmalıdır.