İpotek halen mevcut bulunan veya ileride doğması muhtemel olan bir alacağı teminat altına alan bir taşınmaz rehni türüdür. Borçlu ile taşınmaz malikinin aynı kişi olması gerekmez. Borçlu olmayan taşınmaz maliki üçüncü kişi lehine kendi taşınmazını ipotek verebilir.
İpoteğin Başlıca özellikleri nelerdir?
• İstisnalar dışında kural olarak ipoteğin doğması için tescil şarttır. (TMK md. 856)
• Geçerli bir iktisap sebebi yani ipotek alacaklısı ile ipotek borçlusu arasında geçerli bir borç ilişkisinin varlığı şarttır. İpotek bir alacağı güvence altına almak için kurulduğundan kural olarak bir hukuki ilişki ve alacak hakkı olmadan ipotek kurulamaz. Bir hukuki ilişkiye dayanmadan sadece rehin sözleşmesi düzenlenmesi ve buna dayanarak yapılan usulüne uygun ipotek tescili alacağın varlığına kanıt oluşturmaz.
• İpotekle temin edilen alacak geçersizse ya da sona ermişse alacağı devralan ipotek hakkını ileri süremez. Bu durumda taşınmaz maliki ona karşı borcun geçersizliğini ya da ödeme ile sona erdiğini ileri sürebilir. Temel borç ilişkisi geçerli ve mevcut olmakla birlikte rehin sözleşmesinin düzenlenmesinde ve tapuya tescilinde bir sakatlık varsa, bu halde alacağı temlik alan üçüncü kişinin güveni korunur.
• İpotekle teminat altına alınmış bir alacağın devri için ayrıca bir tescile gerek yoktur. Alacağın temliki sözleşmesi yeterlidir.
• Alacağın sona ermesi ipoteği kendiliğinden sona erdirmez. Malik alacaklılardan
ipoteğin terkinini isteme yetkisi tanımaktadır. MK madde 1025. maddeye göre tapu
kütüğünün tashihi davası yoluyla ipoteğin terkini istenebilir.
İpotek sözleşmesi nasıl hazırlanır?
Türk Medeni Kanununun 856'ncı maddesinin son fıkrasında, taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliğinin resmî şekilde yapılmış olmasına bağlı olduğu belirtilmiştir. Sözleşmenin resmi şekilde yapılmış olması bu sözleşmenin tapu memurları vasıtasıyla düzenlenmesi anlamına gelmektedir. Her ne kadar ipotek sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiği düzenlenmiş ise bunun bir çok istisnası bulunmaktadır. Örneğin konut yapanlara, ihracatçılara, turizm tesisi yapanlara ve işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara, konuları ile ilgili olarak bankalarca veya kamu kurum ve kuruluşlarına (OYAK) dahil, açılacak krediler için resmi senet düzenlenmesi zorunlu değildir.
Şahıs lehine kurulan ipoteklerde ipotek, tasarrufa konu taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine , tapu memurlarının düzenleyeceği resmi senet ile kurulur. Tapu Sicil Müdürlüğüne hitaben yazılan ipotek tesis beyanında aşağıdaki bilgiler bulunmalıdır.
İpotek alacaklısı ve borçlusuna ait bilgiler, ( adı, soyadı, baba adı,alacaklı tüzel kişi ise unvanı, vergi numarası, adresi)
İpoteğe ait bilgiler ( rehin miktarı,faiz oranı,faiz oranının niteliği, rehin derecesi, rehin süresi)
Temel borç ilişkisine ait bilgiler(Borç ilişkisinin hangi işlemden veya sözleşmeden kaynaklandığı) bilgilere yer verilir.
SEYHAN TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ' NE
Aşağıda kimlik bilgileri bulunan................ile yapmış olduğumuz .........tarihli sözleşme ile kendisinden 100 adet koyun aldım. 100 Adet koyun bedeli olan 100.000,00 TL(Yüzbin) TL tutarındaki sözleşme bedelini 01.01.2023 tarihinde alacaklının TR000000000000000000000 Numaralı İBAN numarasına ödeyeceğim, borcumun güvencesi olarak Maliki olduğum; …………. İli; ………….. İlçesi; ……….. Pafta no; …………. Ada no; ……… Parsel nolu; …/… Arsa paylı; ……………….Kat; …nolu bağımsız bölüme;Alacaklı .............lehine 100.000,00 TL(Yüzbin) TL Bedelle, Feshi bildirilene kadar, Birinci derece %12 Yıllık faiz ile ipotek tesis edilmesini ve tesis edilecek ipotek için ipotek belgesi düzenlenerek tarafıma verilmesini saygılarımla talep ederim.(10.06.2020)
(Taşınmaz maliki)
Adı Soyadı
Adres
Telefon
İmza
İpotek Alacaklısına Ait Bilgiler
İsim,
Soyisim,
TC Kimlik numarası,
Adres, Telefon.
Ek: Tapu fotokopisi veya tapu bilgilerini içerir belge.
Yukarıda bir alım satım ilişkisi sebebine dayanan ipotek tesis beyanı örneklendirilmiştir. Ancak Taraflar arasındaki hukuki ilişki sadece alım satım sözleşmesinden değil bir çok farklı sebepten kaynaklanabilir. Önemli olan geçerli bir borç ilişkisinin mevcut olmasıdır. Taraflar arasındaki bu borç ilişkisinin ipotek tesis edilmeden önce yazılı olarak sözleşmeye dökülmesinde fayda bulunmaktadır.