AVM'lerin İşlem Öncesi Aşamasında Komisyoncuların Rolü
Bu makaleyi okuduktan sonra, AVM'lerin operasyon öncesi aşamasında brokerlerin rolünü öğreneceksiniz.
Operasyon Öncesi Aşama - Komisyoncuların Rolü:
Projeyi başlattıktan 2-3 yıl sonra bir alışveriş merkezi açılabilir, ancak kiralama veya kesin satın alma detaylarıyla birlikte çizim ve imar detayları hazırlanır açılmaz aynı pazarın pazarlanması başlar. Bir şirketin başlangıçta ne kadar alan satıp ne kadar kiralayacağına karar vermesi gerekir.
Kesin alım oranı, açıldıktan sonra mülkün gelecekteki algılanan değerine dayanan bir ekonomidir. Geliştirici, alışveriş merkezindeki küçük mülk siperlerini bireye veya tesislerinde doğrudan perakende ticareti yapamayacak yatırımcı olan şirketlere satabilir (uzun vadede kiracılara kiralayarak yüksek yatırım getirisinden elde etmek için mevcut fiyatla mülk alan insanlar) veya bir perakende satış yapmak için mülk satın almak isteyen yatırımcılara ya da alışveriş merkezi hazır olur olmaz faaliyetlerine başlayacakları marka / perakendecilere.
Kiralamak için, markalar ve girişimciler arasında, “Alışveriş Sözleşmesi” olarak adlandırılan geliştirici ile aralarında bir alışveriş sözleşmesi yapılması kabul edilir; bu, alışveriş merkezi açıldığında “kiralama sözleşmesi” ne dönüştürülür.
Genelde, satma ve kiralama kararını yönlendiren bir şirket politikasıdır. Sadece bir geliştirici olmak ve temel katma değerden kazanmak isteyen bir şirket, uzun vadede daha iyi bir YG elde etmek ve aynı zamanda alışveriş merkezi faaliyetlerinden ek gelir elde etmek istemediği sürece, mülkü mümkün olduğu kadar satma eğiliminde olacaktır.
Şimdi, elbette bir geliştirici, bir satış ekibine sahip olup olmayacağı veya brokerlere (Knight Frank veya bireyler gibi uzman şirketler olabilir) ya da her ikisine de güvenebileceği gerçeğini anlamalıdır. Her iki brokerin de pazarın nabzını anladığı ve ayrıca müşteri kitlesine daha yakın olduğu için “Pazara Gitme” süresini kısaltması her zaman tavsiye edilir.
Bir komisyoncu / uzman formu atanırken, alışveriş merkezini satma / kiralama yetkisi olan sadece birkaç tane kayıtlı komisyoncu tayin etmek gerekir. Çok fazla sayıda broker kartel oluşumunda oranları aşağı çekebilir ve teslimatlar da izlenemez.
Bir geliştirici, genel olarak bir aylık kiralama (kiralama anlaşmaları varsa) veya bir satış işleminin ücreti olarak komisyoncuya satış değerinin% 2'sini öder. Geliştirici genellikle, komisyoncuyu projeyi tanıtmak için kullanılan küçük bir ücret karşılığı atar ve basılı reklam yoluyla brokerleri atar.
Aracı kurumlar, müşterileriyle, geliştiricilere yaptıkları gibi onları da şarj ederek kazanırlar.
Bu olurken bir şirket satış ekibi de müşterilere doğrudan ulaşmak için çaba sarf etmeli ve alışveriş merkezi için anlaşmaları kapatmalı. Ancak, açılış öncesi pazarlamaya rağmen başlangıçların gerçek bir alışveriş merkezinin lansmanından önce gerçekleştiği, ancak gerçek alışverişlerin veya alışveriş merkezindeki işlerin çoğunun açılmaya daha yakın olduğu görülmektedir.
Alışveriş merkezinin bir parçası olma niyetini sunan markalar bile, sadece bu etkiye yönelik niyet mektubu ve alışveriş merkezi açılmadan önce fiili anlaşmaya tabi bazı belirteç avansları veriyorlar. Bu, geliştiriciyi ilk aşamada vaat edilmiş olanı sağlaması için baskı altında tutar.
Tipik bir Profesyonel Broker Aşağıdakileri Yapmayı Gerektirir:
Bir komisyoncu, Proje Düzenini planlamada ve Proje'yi pazarlama ve kiralamada, tümü Site Sahibi'nin / geliştiricilerin finansal hedeflerine uygun olarak, Arazi Geliştiricisine / Geliştirici'ye yardımcı olmak için en iyi çabayı gösterecektir. Broker, öngörülen süre içerisinde Projeyi tamamen kiralamak için elinden gelen çabayı gösterecektir.
Broker'ın yükümlülükleri, sınırlama olmaksızın:
(i) Landlord'a ve mimarlarına, tasarımcılarına, danışmanlarına ve diğer temsilcilere, Projenin kavramsal düzeni ve tasarımı ile Projenin kiracı ve kiralama umutları hakkında tavsiyelerde bulunarak perakende ve leasing danışmanı olarak hizmet vermek;
(ii) Satın alma planının kendi takdirine göre Landlord'a kabul edilebileceği tüm projeye ilişkin eksiksiz bir satın alma planının Landlord'a zamanında hazırlanması ve sunulması;
(iii) Kullanım koşullarına uygun kullanım amacıyla kiraya vermek için kiraya vermek için pazarlama ve tanıtım malzemelerinin Landlord'a zamanında üretilmesi ve sunulması, hangi pazarlama ve tanıtım malzemelerinin takdirine bağlı olarak Landlord tarafından kabul edilebileceği;
(iv) Potansiyel kiracıların tespiti ve talep edilmesi ve bu müstakbel kiracılarla Konuyla İlgili Kira Sözleşmelerinin müzakere edilmesi (ancak bu sözleşmenin imzalanması veya yürütülmesi); ve
(v) Ev sahibinin makul bir şekilde (olası restoran kiralamalarına ilişkin tavsiyeler de dahil olmak üzere), Proje sahibine Projede metrekare başına öngörülen kira oranları, projede kira kiralarının yüzdesi ve ortak alan bakım ücretlerinin ve hedefine ulaşılmasının sağlanmasında yardımcı olmak için makul talepler Projenin tüm kiralama işlemlerinin tamamlanması.
Broker, mal sahibi adına veya herhangi bir şekilde mal sahibi adına herhangi bir şekilde herhangi bir temsil veya garanti vermesi, herhangi bir şekilde iptali veya iptali için herhangi bir kiralama veya başka bir sözleşme yapma yetkisi yoktur.
Herhangi bir Konu Kira Sözleşmesinde müzakere, Broker, tüm olası kiracılara, Broker'ın bir Landlord ajanı olmadığını ve Landlord'u sadece Landlord tarafından icra edildiğinde oluşabilecek herhangi bir kiralama, anlaşma veya diğer yükümlülüklere bağlamak için hiçbir gerçek veya görünür yetkiye sahip olmadığını bildirecektir. Yazılı Konu Kiralama.