Bir misafir panelinde oturuma davet edilen son girişimci bir konferansta, panelimize, genç bir üniversite öğrencisi tarafından mortgage ödemeleri konusunda gerçekten iyi bir soru soruldu. Sorunun doğası şuydu:
Ailem bana her zaman maaşımın yüzdesine dayalı olarak ne kadar bir ev ödemesi yapabileceğimi söylemişti. Fakat ailemin zamanından beri kuralların değiştiğini biliyorum ve 2008'den bu yana yaşanan finansal krizden bu yana daha da fazlası var. Bir kişinin mortgage ödemesiyle brüt gelirleri arasında tavsiye edilen yaklaşık yüzde nedir?
Vaov! Ne harika bir soru. Bu soruyu ilk duyduğumda ilk düşüncem “Daha fazla insanın böyle bir soru sorması halinde finansal olarak nasıl daha iyi olur?”
Cevap: çok daha iyi.
Kitaplara gitmek
Tam oranları hatırlayamamak, ilk kontrol ettiğim yer CFP® çalışma materyallerimdi. Yine de bu gibi durumlarda kitap rafımdaki cevabımı bulmak için “Nakit Akışı ve Borç Yönetimi” bölümüne girdim. Benim çalışma kılavuzumda, en yaygın kullanılan borç yönetim oranını “tüketici borç oranı“. Bu, aylık tüketici borç ödemelerinin aylık net (veya vergi sonrası) gelire oranıdır. Bu durumda, tüketici borcu ev ödemeniz dışındaki her şeyi ifade eder.
Lütfen aklınızda bulundurun: Finansal planlama dünyasında genel bir kural, bu oranın% 20'yi geçmemesidir.
Tüketici borç oranına ek olarak, hane halkının finansal istikrarını belirlemek için başka bir oran kullanılabilir. Bu oran, toplam borcunuzun bir yüzdesi olarak, konut borcu da dahil olmak üzere tüm borcunuzu içerir. İşte bu oranların aşmaması gereken yüzdeler:
- Kira veya bireyin aylık ipotek ödemesi gibi konut maliyetleri için brüt aylık gelirin% 28'i, ipotek, emlak vergileri ve ev sahibi sigorta primi (PITI) üzerinde anapara ve faiz ödemeleri dahil
- Maliyetler ve tüketici borcu da dahil olmak üzere toplam borç için brüt gelirin% 36'sı.
Bir hatırlatma olarak, bu yüzdeleri aşmamalısınız.
Tüketici Borç Oranı Örneği (Bu, CFP® sınavından alınan örnek bir test sorusudur):
John, mühendis olarak yılda 80.000 dolar kazanıyor. Halen şirketin% 40'ını 401 bin dolarlık planına kaydetmektedir. Aylık ipotek ödemesinin 1,500 dolar olduğu ve vergi ve sigorta dahil olduğu mütevazı bir evde yaşıyor. Buna dayanarak, John'un gelirinin konut maliyetlerine tahsis edilen oranı nedir?
Unutmayın, oran “brüt gelir” i içerir, bu yüzden 8 bin doları 401k değerine ertelemesi gerçeği geçersizdir. Onun durumunda, konut maliyet oranı% 22.5'tir (aylık geliri 6,666 $ 'a 1.500 dolar).
Tamam, finansal planlamacıların ne düşündüğüne dair iyi bir fikre sahip olduğumuza göre, ipotek ödemenizin brüt gelirinize uygun bir yüzdesi, farklı bir perspektiften fikir almak için düzgün olacağını düşündüm.
Bankacı ile iletişime geçin
İlk evimizi inşa etmek için ihtiyaç duyduğumuz finansman adımlarına hazırlanmamıza yardımcı olursak, aracı olan bankacıyla temasa geçtim. Halkın Ulusal Bankası ile John Streuter, 25 yılı aşkın bir süredir ipotek sektöründeydi, bu yüzden endüstrinin yıllar içinde nasıl geliştiğine biraz ışık tutabileceğini biliyordum.
Başlamadan önce, sektördeki daha yaygın terimlerden ve tanımlarından bazıları:
- PITI - ana / faiz / vergiler / sigorta
- PTI - gelire ödeme
- MOTI - vergi ve sigorta dahil aylık yükümlülükler (r.e.taxes ve ev sahibi sigortası)
- DTI - gelirden borç
- PITI oranı ve PTI oranı aynıdır ve “ön uç oranı” olarak da adlandırılır.
MOTI oranı ve DTI oranı aynıdır ve genellikle “arka uç oranı” olarak adlandırılır. Değiştirilebilirler, kiminle konuştuğuna göre kiminle konuştuğuna bağlı. Konuştuğunuz her kişi ya PITI ve MOTI ya da PTI ve DTI birlikte ya da bu oranları tartışırken ön uç ve arka uçları birlikte kullanacak, Çok nadiren bu üç gruptan birinde kullanamazsınız.
Çamur kadar temiz? İyi discussion Tartışmamız için PTI (Gelirlere Ödeme) ve DTI (Gelir Borçları) kullanacağım.
İpotek Oranlarının Evrimi
Oranların çok daha düşük sayılarla başladığından eminim, ancak referans noktası olarak 1985'ten beri ipotek işinde bulundum ve bu benim tartışmamın başlayacağı yer.
25 yıl önce mortgage kredileri için yazarken, kullandığımız oranlar% 25 PTI (Gelir Karşılığı) ve% 35 DTI (Gelir Borçları) idi. Krediler, kredi memuru tarafından el altında yazılmıştır ve normalde iki kredi memurunun veya bir kredi komitesinin bir kombinasyonu tarafından onaylanmıştır. Oranların bunu aşmalarına nadiren izin verildi, ancak istisnalar yapmak için sistemler mevcuttu. 80'li yılların sonlarında / 90'ların başlarında bir yerde, geleneksel krediler için% 28 PTI ve% 36 DTI oranlarına kadar genişledi ve Gov't kredileri (FHA, VA, USDA-RD)% 29 PTI ve% 41 DTI oldu. PITI - MOTI lingo). Resmi olarak, elle yazılmış krediler için, bu iki set oranları (28/36 & 29/41) hala mevcuttur.
90'ların Patlaması
Patlama, FICO puanlarının sektörde yaygınlaştığı ve üç büyük ulusal kredi bürosunun (çoğunlukla depo olarak adlandırılan) evrimleştiği 90'lı yılların başlarında başladı. Bundan önce, bir banka bir yerel kredi servis ajansından Konut Kredisi Kredisi Raporu (RMCR) talep etti .
Yerel bir kredi servis ajansı genellikle ulusal depolardan sadece birine bağlanır. Örnek olarak, uzun yıllar boyunca Transtnion'un St Louis şubesine bağlı olan Mt Vernon'da bulunan bir yerel ajansımız vardı.Güney Illinois'deki çoğu kredi bu hizmeti kullandı, bu yüzden bölgemizde neredeyse tüm Trans Transpor raporları kullanıldı.
Bilgisayarların yaşı büyüdükçe ve FICO puanlarının başlamasıyla birlikte, tüm küçük bölgesel kredi hizmetleri kuruluşları, bankaların belli başlı depolardan (TransUnion, Equifax ve Experian) birinden bilgisayar indirme yoluyla kredi bilgileri alabilmeleri nedeniyle kapanmıştır.
Çok kısa bir sürede, depolar “üçlü birleştirme” raporu sunmaya başladılar, bu da bilgisayarlarını bağladıkları ve müşterinin bilgilerini birleştirdiklerini ve bir rapor halinde rapor ettiklerini ve daha sonra 3 farklı rapor olduğunu bildirdiler. Dolayısıyla, 90'lı yılların ortalarında, ikincil piyasa sigortacılığı, bir borçlunun kredi geçmişinin tam bir resmini elde etmek için “üçlü birleştirme” raporu gerektirmeye başladı.
Freddie ve Fannie'yi Unutma
Tüm bunlar, Freddie Mac ve Fannie Mae, “Otomatik Underwriting Systems” veya AUS adında bilgisayar destekli modeller geliştirdiğinde 90'lı yılların ortasına geçiyor. Freddie Mac, “Loan Prospector” (LP) ve Fannie Mae adında Desktop Underwriter (DU) adında bir çağrı yaptı.
Bu sistemler, kredi puanları, kredi geçmişi, kredi bakiyesi, kredi kartı limitleri, kredi kartı bakiyeleri, kredi / değer oranı, PTI oranı ve DTI oranına dayalı olarak müşteri kazanabilmiştir.
Bugüne kadar, hem kredi notları hem de AUS için kesin puanlama modelleri tescilli sırlardır ve kredi verenler olarak, sadece bu modellere giren bazı büyük faktörlerin ne olduğunu tahmin edebiliriz. Modellerin çok sayıda faktör içerdiği söylendi, ancak belirttiğim şeyler açık. Bu AUS modelleri ile, bir borçlu olarak puanlandı accept veya bir Dikkat.
Tüm bilgilerin doğrulanması durumunda müşterinin Fannie ve Freddie'ye satış için onaylanmış olduğu anlamına gelir. Bir ihtiyatlılık, eski yazım standartlarını 28/36 oranlarıyla kullanarak el yazısıyla yazılan bir krediyi gerektirdi. AUS'un gelişiyle, Fannie ve Freddie, modellerinin oranları% 33 PTI ve% 40 DTI'ye genişletmesine izin verdi.
Fannie / Freddie'nin, kredi puan bilgilerinin AUS bilgisi ile birleştirilmesiyle kredi bürolarının temerrüde düşme olasılığına dair elde ettikleri istatistiksel bilgilere erişim temelinde modellerini ince ayar yapmaları birkaç yıl sürmedi. Bu yüzden çok geçmeden, 33/45 oranla AUS kullanarak, 35/49 oranlarıyla borçlanmayı kabul edebildik.
Dikkat: Burada Sub-prime geliyor
2000 yılının başında, uygun olmayan veya “alt-prim” olarak adlandırdığımız borç verenler patladı. Kendi hibrid AUS modellerini (Desktop Originator, “DO” olarak adlandırılır) kullanarak sektörün PTI oranını ve% 55'e genişletilmiş DTI oranını görmezden gelmeye başladığını gördük.
Alt prim ödünç verenler, borç alan kullanıcıları% 60-70 gibi yüksek DTI oranlarıyla onaylayacaktır.
Kısa bir süre sonra, 2003 yılına kadar düşünürken, Fannie ve Freddie, AUS modellerinde kendilerine çok güvendiler ve “oran feragat” sürecine başladılar. AUS modeli müşteriyi bir Kabul olarak puanlamışsa, PTI ve DTI oranlarını göz ardı edebilirsiniz.
Onların iddiası, LP & DU'nın, temerrüt olasılığını belirlemede diğer faktörlerle birlikte müşteri oranlarını dikkate aldıklarıdır. Yani, teorik olarak% 100 DTI ile onaylanabilecek yüksek kredi ve büyük özkaynaklı müşteriniz oldu. Böylece tüm “gelir-varlık yok” kredileri ve “belirtilen gelir” kredilerinin kapısını açıyor.
İşte Kabarcık Geliyor
2007 yılına gelindiğinde, konut balonu sızmaya başladı ve hala oranlı feragatler üzerinde çalışmamıza rağmen, AUS modellerinin DTI oranını sıkmaya başladıklarını ve nadiren% 55'in üzerinde bir Kabul görebildiğini görebilirsiniz. 2008 yılında hepimiz konut balonunun patladığını, piyasaya çıktığını ve pazarın her ay daha da kötüleştiğini biliyoruz, Fannie ve Freddie AUS modellerini neredeyse aylık olarak ayarlıyorlardı. Çok kısa bir sürede DTI oranının% 49'a ve% 45'e düştüğünü gördük.
Modern Gün İçin Borç Oranları
Bugün, aslında yaşamak için birçok farklı oranımız var. Manuel yüklenim standardı konvansiyonel krediler için% 28 PTI ve% 36 DTI ve Gov't kredileri için% 29 /% 41'dir.
Editörün Notu: Oranların, CFP® çalışma kılavuzlarımda bulunan orijinal oranlara geri döndüğünü görmek beni komik buluyor.
AUS yazımı için, AUS profilimizde bir Kabul alırsak PTI hala beklemede. Yüksek kredi puanları ve% 20 veya daha fazla özkaynaklı borçlu için izin verilen DTI% 49 kadar yüksek olabilir. Konsolidasyon refinansmanları veya nakit çıkışı refinansetleri için izin verilen maksimum DTI% 45'tir. PMI gerektiren% 20'den az özkaynaklı borçlular için izin verilen azami tutar% 42'dir, ancak kredi puanının 740'ın üzerinde olduğu durumlarda, PMI şirketi bir feragat verebilir ve% 45'e kadar izin verebilir.
Bu size ipotek sektöründeki 25 yıllık geçmişimi veriyor. Bunların hepsini anladıysanız, o zaman sizi işe almak isteyen bazı ipotek şirketleri var. Geçtiğimiz 2 yıl içinde daha fazla değişiklik gördüm. 2008'den önceki on yıl içinde gördüm. Bilgisayarlar hala borçluların olasılıkla temerrüde düşme olasılıklarını bir araya getirerek, endüstrinin gelişimini görmeye devam edeceğiz.
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
John'a, son 2 buçuk yıldır ipotek sektöründeki deneyimlerini paylaştığı için teşekkür etmek istiyorum. Bunun en büyük paket servisi olduğunu düşünüyorum: araçların içinde yaşamak. Sadece daha fazla ödünç alma hakkınız olduğu için, yapmanız gerektiği anlamına gelmez. Bu, sağduyunun devreye girmesi gereken yer. Potansiyel olarak sizi silebilecek bir ipotek ödemesi almadan önce bağırsağınıza güvenin.