eğer birEvinizde %20’den az varsa, muhtemelen özel ipotek sigortası veya PMI satın almanız gerekecektir. Daha küçük bir peşinat yaptığınızda, borç verenler sizi bir ve PMI gereksinimi, kredinizi temerrüde düşürmeniz durumunda borç vereninizi korur.
PMI, potansiyel ev sahiplerinin, özellikle ilk kez alacakların %20’den daha az indirimle bir ipotek almaya hak kazanmasını mümkün kılmasına rağmen, aylık prim, ipotek ödemenize her ay yüzlerce dolar ekleyecektir – bu nedenle, bunu hesaba kattığınızdan emin olun. giderinizi hesaplarken. Konvansiyonel krediler ve Federal Konut Birliği kredileri için PMI gereklidir, ancak bazı beğenmek gerektirmez.
PMI hakkında bilmeniz gereken her şey, nasıl çalıştığı, ihtiyacınız olduğunda ve ipotekinizin ömrü boyunca size ne kadara mal olacağı.
PMI nedir ve nasıl çalışır?
PMI, alıcılara gerekli olan %20’lik peşinatın altında konvansiyonel ipotek kredisi kullanarak ev satın alma fırsatı sunuyor. PMI, daha düşük peşinat finansman seçenekleri sunan borç verenleri korur. %20 peşinat ödeyemezseniz, borç verenler sizi daha riskli bir borçlu olarak görür ve ipoteğinizi temerrüde düşme olasılığı daha yüksektir. Bu gerçekleşirse, borç veren, kayıplarının bir kısmını telafi etmek için temerrüde kadar ödediğiniz emanet PMI ödemelerini kullanabilir.
PMI’nin maliyeti
Freddie Mac’e göre, PMI’lı borçlular, her yıl ortalama olarak kredi tutarının %0,5 ila %1,5’i arasında veya ödünç alınan 100.000 ABD Doları için aylık 30 ila 70 ABD Doları arasında ödeme yapar. Örneğin, %5 peşinat ödemesi ile 250.000$’lık bir kredi alırsanız, PMI yıllık 1.188$ ile 3.563$ arasında – veya aylık ipotek ödemenize kabaca 100-300$ arasında – ekler.
Aylık veya yıllık olarak PMI’yi nasıl ödeyeceğiniz borç verene göre değişir. Bazıları kapanışta kısmi ön ödeme yapmanıza da izin verebilir, bu da aylık veya yıllık PMI ödemelerinizi düşürebilir.
Düşük bir PMI Oranında nasıl kilitlenir
- Kredi notu: seninki ne kadar yüksekse daha düşük bir ipotek faiz oranı ve PMI primine kilitlenme şansınız o kadar yüksek olur.
- Peşinat: %20 peşinat ödemesine ne kadar yaklaşırsanız, PMI oranınız o kadar düşük olur ve ondan o kadar hızlı kurtulabilirsiniz.
- Doluluk: Sahibi tarafından kullanılan mülkler, daha düşük PMI oranları alır .
PMI ödemeyi ne zaman durdurabilirim?
İster anaparayı ödeyin, ister evinizin değerindeki artış olsun, evinizde en az %20 öz sermayeye sahip olduğunuzda, PMI genellikle artık gerekli değildir. Aslında, ipotek bakiyeniz evinizin orijinal satın alma fiyatının %78’ine ulaştığında borç vereninizin PMI’nizi iptal etmesi gerekir.
Ancak, bazı borç verenlerin PMI yükümlülüklerinizi yerine getirmeden önce yerine getirmeniz gereken başka gereksinimleri olabilir. Bunlar, belirli sayıda ipotek ödemesi yapmayı, yeni bir değerleme almayı veya kredi anaparanızın %80’inden daha azını borçlu olmayı içerebilir.
Bu süreç borç verene göre biraz farklılık gösterse de, genellikle talepte bulunabilirsiniz. PMI iptali %80 kredi-değer eşiğine ulaştığınızda yazılı olarak. Aşağıdakiler dahil Tüketici Mali Koruma Bürosu tarafından belirlenen özel gereksinimleri karşılamanız gerekir:
- İyi bir ödeme geçmişi kaydı
- Mevcut kredi durumu (temerrüde değil)
- Öz sermaye ikincil bir krediye tabi olmamalıdır
- İstendiği takdirde değer kanıtı (değerlendirme yoluyla elde edilir)
Fannie Mae veya Freddie Mac ipotekli borçlular, ipotek iki ila beş yıl arasındaysa, PMI’yi kaldırmak için farklı bir eşiğe sahiptir. Bu borçlular için, PMI sonlandırılmadan önce özkaynak en az %25 olmalıdır.
PMI’ın faydaları
PMI, aylık ipotek ödemelerinize ek bir masraf eklese de, bazı durumlarda buna değebilir. İşte PMI’nin birkaç faydası:
- Daha erken bir ev satın alabilirsiniz: Birçok potansiyel ev sahibi için, yüksek peşinat gereksinimleri, bir ev sahibi olmayı ulaşılmaz hale getirir. %3’e varan peşinat gereksinimleriyle, borçlular daha erken bir ev satın alabilirler.
- Zenginliği daha erken inşa edebilirsiniz: Bir ev sahibi olmak net değerinizi artırmanıza yardımcı olabilir. PMI yardımıyla daha erken bir ev satın almak, öz sermayeyi daha hızlı oluşturmanıza yardımcı olabilir ve bu da PMI’yi daha erken ortadan kaldırmanıza yardımcı olabilir.
- Bu sadece geçici bir maliyettir: %80’lik bir LTV oranına (Fannie Mae ve Freddie Mac kredileri için %75) ulaştığınızda, PMI’nın kaldırılmasını talep edebilirsiniz. Eğer talep etmezseniz, borç verenlerin PMI’yi otomatik olarak kaldırması gerekir %78 LTV’ye ulaştığınızda.
- PMI şu anda vergiden düşülebilir: Ayrıntılı bir vergi beyannamesi verirseniz, şu anda 2021’in sonuna kadar özel ipotek sigortasını vergi beyannamenizden düşebilirsiniz. Bu vergi indirimi, 2020 tarihli Ek Konsolide Ödenekler Yasası’nda yeniden canlandırıldı ve Ocak 2021’deki Konsolide Ödenekler Yasası’nda 2021’e kadar uzatıldı. .
PMI’ın Dezavantajları
PMI, daha düşük bir peşinatla bir ipotek sağlamanıza yardımcı olsa da, dikkate alınması gereken bazı dezavantajlar vardır.
- Ekstra bir prim: PMI faiz oranınız ne kadar düşük olursa olsun, yine de her ay ekstra bir masraf ödeyeceksiniz.
- PMI oranları yüksek olabilir: PMI oranları, kredi puanınız, ev doluluk oranınız, peşinat tutarınız ve özsermaye kazancınıza göre belirlenir. Yüksek bir PMI oranı, aylık ipotek ödemenizi rahatça karşılayabileceğinizden daha fazla artırabilir.
- PMI’yi iptal etmek zaman alır: Borç veren %78 LTV’de iptal edene kadar yine de PMI ödemeniz gerekiyor. Daha erken iptal talebinde bulunduğunuzda, genellikle yazılı olarak resmi bir talepte bulunmanız gerekir; bu talebin işlenmesi ve kaldırılması zaman alabilir. Borç vereniniz gerektiriyorsa, bir değerlendirme için de ödeme yapmanız gerekebilir.
Tüm konut kredileri PMI gerektiriyor mu?
PMI tipik olarak yalnızca geleneksel ipotekler için gerekli olsa da, diğer özel ipotek türlerinin kendi gereksinimleriyle birlikte kendi versiyonları vardır.
- Geleneksel ipotekler: Konvansiyonel bir krediye %20’den daha az para yatırırsanız, PMI ödemeyi bekleyin. Bazı PMI dışı seçenekler vardır, ancak bunlar genellikle uzun vadede size daha pahalıya mal olabilecek daha yüksek faiz oranlarını içerir.
- FHA kredileri: %3,5’e varan bir indirimle borç almanıza ve aylık sigorta primine veya MIP’ye sahip olmanıza olanak tanır. Borç vereninize bağlı olarak, MIP’niz kapanışta ön ödeme ve daha sonra aylık veya yıllık ödemeler gerektirebilir. %10 veya daha fazla peşinat ödeyen borçlular 11 yıl boyunca MIP ödemek zorundadır, %10’dan az peşinat veren borçlular ise kredinin ömrü boyunca PMI ödemek zorundadır.
- USDA kredileri: Rağmen peşin ve yıllık ücretler ekli. Kapanışta kredi değerinin %1’i kadar bir peşin ücret ve yıllık %0,35’lik yıllık ücretler ödenir. USDA ipotek sigortası iptal edilemese de, genellikle FHA MIP’den daha ekonomiktir ve faiz oranları daha düşük olma eğilimindedir. peşinat gerektirmez, ipotek sigortası şartı vardır,
- VA kredileri: VA kredileri için ipotek sigortası şartı yoktur, ancak borçlular, peşinat miktarına bağlı olarak %1.4 ile %3.6 arasında bir defaya mahsus bir başlangıç ücreti ödemek zorunda kalacaklardır. Bu ücret genellikle kredi tutarına çevrilebilir.
- ARM kredileri: Bir ARM veya , ayrıca PMI içerebilir. Başlangıç maliyeti daha yüksek olabilir, ancak öz sermayeyi daha hızlı oluşturabilirsiniz, bu da sabit faizli bir ipotekten daha hızlı PMI kaldırmanıza olanak tanır.
PMI harcamaya değer mi?
Burada bir takas var. PMI, aylık ipotek ödemenizi artırır, ancak daha düşük bir peşinatla ev satın almanıza izin verebilir. Bununla birlikte, USDA, VA veya PMI dışı konvansiyonel kredi gibi farklı bir kredi türü alırsanız veya daha büyük bir peşinat için tasarruf ederseniz PMI’dan vazgeçebilirsiniz. PMI yoluna gitmeye karar verirseniz, bir taahhütte bulunmadan önce çeşitli borç verenlerin özel ipotek sigortası oranlarını karşılaştırın.
Kaynak : https://www.cnet.com/personal-finance/mortgages/private-mortgage-insurance-how-pmi-works/#ftag=CAD590a51e