İşiniz için bir mülk satın almak veya satmak söz konusu olduğunda, başlangıç noktası mülkün ne kadar değerli olduğunu bulmaktır. Bu yeterince basit görünüyor - elbette, bulunduğunuz yerde daha önce nelerin satıldığını görüyor ve bunu bir atlama noktası olarak kullanıyorsunuz? Ne yazık ki, mülkün - ve özellikle ticari mülkün - değerlemesi o kadar basit değil. Öyle olsaydı, bu alanda profesyonel değerleme uzmanlarına ihtiyaç olmazdı.
Pazar Değeri Nedir?
Piyasa değeri , yerel emlak piyasası, arz ve talebe, diğer benzer mülklerin piyasada ne için satıldığına bağlı olarak, bir mülkün, bağımsız bir alıcı için, herhangi bir taviz veya komisyon olmaksızın, emsallerine göre ne için satılacağına dair profesyonel bir görüştür. alanı ve mülkün belirli özellikleri ve avantajları.
Bu, bir mülkün piyasa değerinden daha fazla veya daha az olabilen piyasa fiyatı ile aynı değildir . Bunun nedeni, satıcının mülkü satmayı kabul ettiği fiyattır. Bu, piyasa değeriyle aynı olabilir veya satıcı, örneğin hızlı bir satışa ihtiyacı olduğu için mülk için daha düşük bir fiyat kabul edebilir.
Üç Farklı Değerleme Yöntemi
Ayrıca, piyasa değerinin çok daha uzun bir tanımı vardır ve bu, kullanılan değerleme yönteminin türüne bağlıdır. Amerika Birleşik Devletleri'nde üç temel değerleme yöntemi vardır: satış karşılaştırma yaklaşımı , maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı . Değerleme uzmanının işinin bir kısmı, belirli bir konumdaki belirli bir mülk için hangi yöntemin kullanılacağını bilmektir.
Üç yaklaşıma bakmadan önce, bir mülkün değerinin iyi bir yüzdesinin öznel olduğunu unutmayın . Bir mülkün ne kadar değerli olduğuna karar vermek bilimden çok sanattır ve sürecin belirli kısımlarını anlamak biraz zor olabilir. Üç farklı eksperden aynı mülke değer vermesini ve üç farklı yanıt almasını isteyebilirsiniz.
Bu, özellikle kıtlığın mülkün değerlemesinde rol oynayabileceği ticari bir mülk için geçerlidir. Bazı durumlarda değerlemeler onbinlerce dolar olabilir!
Satış Karşılaştırma Yaklaşımı Kullanılarak Ev Değerlemesi
Satış karşılaştırma yaklaşımı, bazı ticari mülk türlerinin değerlemesi için uygun olmasına rağmen, konut amaçlı gayrimenkulün değerini belirlemede en sık kullanılan yöntemdir. Bu yaklaşımı kullanarak, mülkün değeri, benzer mülklerin son zamanlarda aynı pazarda ne için satıldığına bağlıdır. Bu özelliklere "karşılaştırılabilirler" veya "bileşikler" denir - dolayısıyla satış karşılaştırma yaklaşımı terimi kullanılır .
Şu şekilde çalışır:
Mülkün Özelliklerine Dikkat Edin
Mülkün özelliklerini ve faydalarını listeleyerek başlayın, örneğin:
- Kare görüntüler.
- Lot büyüklüğü.
- Yer.
- Yaş.
- Yatak odası ve banyo sayısı (mesken ise).
- Ticari ise, mülkün kullanılabileceği en iyi kullanım (örneğin, ofis, perakende, depo).
- Genel durum (iyi, ortalama, zayıf).
Garajlar, havuzlar, yükseltmeler
-
bu mülkü topluluktaki diğer mülklerden farklı kılan herhangi bir şey.
Karşılaştırılabilir Özellikleri Bulun
Bir sonraki adım, değerleme konusu mülkle karşılaştırılabilir en az üç gayrimenkulün satış fiyatlarını bulmaktır. Bu , listelediğiniz özelliklerin bir kısmını veya ideal olarak tümünü paylaşmaları gerektiği anlamına gelir . Daha düşük bir kare görüntü gibi farklı özellikleri not edin - bu bilgiye daha sonra ihtiyacınız olacak.
Çoklu Listeleme Hizmetine erişiminiz varsa, kolayca bir kompozisyon listesi açabilirsiniz. Son üç ila altı ay içinde satılan mülkleri arıyorsunuz - emlak piyasaları o kadar hızlı hareket ediyor ki eski satış fiyatları güncelliğini yitirecek. Benzer mülklerinizin adresine dikkat edin. Konum, ulaşım ve okul kalitesi gibi faktörler nedeniyle gayrimenkul değerlemesinde önemli bir unsurdur, bu nedenle aynı mahallede ve ideal olarak söz konusu mülkün birkaç caddesinde mülkler arıyorsunuz.
MLS'ye erişiminiz yoksa, bu bilgilerin çoğunu Zillow'da bulabilirsiniz; sadece biraz daha kazmanız gerekecek.
Karşılaştırma Fiyatını Hesaplayın
Benzerlerinizi bulduktan sonra, değerleme konusu mülk için bir kıyaslama değeri almak üzere hızlı bir hesaplama yapın . Örneğin, sırasıyla 450.000 $, 480.000 $ ve 435.000 $ 'a satılan benzer üç mülk bulursanız, bu rakamların ortalamasını alırsınız - 455.000 $.
Diğer bir seçenek de , kompozisyonlarınız konu mülkünüzden daha büyük veya daha küçükse yararlı olan, metrekare başına bir fiyat (ppsf) bulmaktır. Örneğin, 450.000 $ 'lık mülkün 2.000 fit kare (ppsf 225 $), 480.000 $' lık mülkün 2.200 fit kare (ppsf 218 $) ve 435.000 $ 'lık mülkün 1.950 fit kare (ppsf 223 $) olduğunu varsayalım. Ortalama ppsf 222 $ 'dır. 2.300 metrekarelik bir konu mülk için bu, 510.600 $ 'lık bir temel değerlemeye eşittir.
Biraz Ekle, Biraz Çıkar
Daha önce açıklandığı gibi, mülke değer vermek bilimden çok sanattır ve değerlemenin öznelleştiği nokta da budur. Fiziksel özellikler, iki benzer mülk arasındaki en belirgin farklılıkları temsil eder - biri diğerinden daha iyi onarılabilir veya birinin garajı varken diğeri olmayabilir. Bu nedenle, kaliteyi, durumu, tasarımı ve özel özellikleri hesaba katmak için fiyatı yukarı veya aşağı ayarlamanız gerekir.
Örneğin, bir sonraki caddedeki bir mülk yakın zamanda satılmışsa ancak bir görünümü varsa, ancak konu mülk bir tuğla duvara bakıyorsa, değerleme konusu mülkün temel değerini küçültmeniz gerekebilir. İlkeldir, ancak profesyonel bir değerleme uzmanının deneyimli gözü olmadan yapabileceğiniz en iyi şey budur.
Maliyet Yaklaşımını Kullanarak Arazi Değerleme
Maliyet yaklaşımı, ya mevcut binanın tam bir kopyası olarak ya da benzer özelliklere ve olanaklara sahip ancak modern inşaat malzemeleriyle benzer bir binanın inşası için mülkün yeniden inşa edilmesinin ne kadara mal olacağını hesaplayarak başlar .
Değerleme uzmanı daha sonra, eskime veya aşınma ve yıpranmanın bir sonucu olarak zaman içinde mülkün değerindeki azalmayı temsil eden tahakkuk eden amortisman için bir tutar düşer. Buradaki teori, hiç kimsenin mevcut bir mülk için aynı mülkü sıfırdan inşa etmenin maliyetinden daha fazla ödeyemeyeceğidir.
Maliyet yaklaşımı, yeni inşaatlarda veya karşılaştırma için yeterince benzer mülklerin bulunmadığı özel kullanım mülklerinin değerlemesinde tercih edilir. Ticari bir mülke, sınai mülke veya çıplak bir araziye değer veriyorsanız, bu en güvenilir yaklaşım olabilir.
İşte bunu nasıl yapıyorsun:
Arazinin Boş Olduğunu Düşünerek Arazinin Değerini Tahmin Edin
Doğrudan karşılaştırma, boş arazinin değerini tahmin etmenin en yaygın yöntemidir - son zamanlarda başka araziler ne için satıldı? Örneğin, 50.000 ABD doları değerinde bir arazi değeri tahmin aracı kullanın.
Binayı İnşa Etmenin Maliyetini Tahmin Edin
İdeal olarak, çatı, çerçeve ve sıhhi tesisat gibi tüm ayrı yapı bileşenlerinin maliyetini toplayacaksınız. Ancak, bu alıştırma oldukça sıkıcı ve en iyisi maliyet tahmin edicilerine bırakılıyor. Metrekare başına götürü bir tahminle çalışmak daha kolaydır - bir mimar veya bir inşaat şirketine telefon etmek burada size yardımcı olabilir.
Örneğin, bir inşaat şirketine 2.000 fit karelik bir depo kurmanın maliyeti 100.000 $ ise, bu oran fit kare başına 50 $ olacaktır. İnşaat maliyetini elde etmek için bu oranı değerleme konusu mülkün inşaat alanı ile çarpın. Örneğin, deponuzun 5000 fit kare olduğunu varsayalım. Tahmini inşaat maliyeti 250.000 $ (5.000 x 50) olacaktır.
Amortisman Tutarı Kesmek
Amortisman, bir mülk zamanla yaşlandıkça, yıpranma ve yıpranma veya kullanım kaybı nedeniyle değer kaybını temsil eder - örneğin modern bir ofis, modern iletişim yöntemlerini idare etmek için kablolanır, oysa 40 yıllık bir bina olmak. En basit amortisman yöntemi, mülkün faydalı ömrü boyunca ne kadar ilerlediğini tahmin eden yaş-ömür yöntemidir . Örneğin, mülk 10 yaşında ise ve faydalı ekonomik ömrü 40 yıl ise, inşaat değeri yüzde 25 oranında amortismana tabi tutulmalıdır. Bu örnekte, bu size 187.500 dolarlık bir inşaat maliyeti bırakıyor.
Değeri Bulun
Son olarak, arsa değerini binanın amortismana tabi inşaat maliyetine ekleyin. Burada mülk değeri 50.000 $ + 187.500 $ = 237.500 $ 'dır.
Kiralanan Binalar için Gelir Yaklaşımı
Değerleme konusu mülk kiralanmışsa ve gelir getiriyorsa, gelir yaklaşımını kullanarak değerleme seçeneğiniz vardır. Bu yöntem, piyasa değerini kanıtlamak için mülkün kira gelirini veya gelir potansiyelini kullanır. Apartman binaları ve dubleksler, gelir yaklaşımını kullanarak değer verebileceğiniz mülklere örnektir.
Bu yöntem biraz karmaşıklaşıyor ve bunun nasıl yapılacağına dair bütün kitaplar yazılmış.
Kısaltılmış versiyon şu şekildedir:
Mülkün Net Yıllık Gelirini Belirleyin
Net yıllık gelir, kiracılardan ve kullanıcılardan alınan kira geliridir. Bina boşsa veya kısmen boşsa, bu rakamı tahmin etmeniz gerekir. Açık pozisyonları hesaba kattığınızdan emin olun . Örneğin, çok üniteli bir apartman kompleksi ile, kiracı cirosuna izin vermek için ünitelerin yüzde 20'sinin yılın en az bir ayında boş kalacağını tahmin edebilirsiniz. Bu nedenle, gerçek kira geliri, binanın her zaman tamamen dolu olduğunu varsayan başlık rakamından daha düşük olacaktır.
Bu örnek için, yılda 500.000 dolar kira geliri oluşturan bir apartman kompleksine değer verdiğinizi hayal edin.
Net İşletme Gelirini Bulun
Net işletme geliri, mülkün geliri eksi bakım, kamu hizmetleri, emlak vergileri, tahsilat faaliyeti ve mülk yöneticisi ücretleri gibi makul olarak gerekli tüm işletme giderlerine eşittir. Bu örnekte, masrafların toplamı 100.000 $ 'dır. Sonuç olarak, NOI 400.000 $ 'a çıkar.
Mülkün Sınır Oranını Belirleyin
Büyük harf kullanımı veya "üst sınır" oranı, kira gelirine bağlı olarak mülkten almayı beklediğiniz getiri oranıdır. Sınır oranı formülü, NOI bölü mülkün değeridir . Burada, mülkün değerini bilmiyorsunuz - çünkü hesaplamaya çalıştığınız şey bu. Bu nedenle geriye dönük çalışmalı ve yatırımınız için elde etmek istediğiniz sınır oranı veya getiri ile başlamalısınız.
Potansiyel bir alıcı olarak, bu pazarda yüzde 8'lik bir verimin ortalama olduğuna karar verebilirsiniz ve bu mülk satın alımından elde etmek istediğiniz şey budur. Bu orana ulaşan bir fiyat için pazarlık yapamazsanız, daha karlı bir yatırım arayacaksınız.
Emlak Hesaplamasının Piyasa Değerini Çalıştırın
Mülkün değerine ulaşmak için NOI'yi sınır oranına bölün. Bu apartman için değerleme 400.000 $ bölü yüzde 8 (0.08) veya 5 milyon $ olacaktır.