24 Nisan 2018'de güncellendi.
İpotek, borçlunun mülkü kredi teminat olarak kullanmasına izin veren bir sözleşmedir.
Çoğu durumda, terim konut kredisine atıfta bulunur: Bir ev satın almak için borç aldığınızda, bir anlaşma imzalarsınız, ödemeniz gereken tutarda ödeme yapmazsanız borç verenin işlem yapma hakkına sahip olduğunu kredi. En önemlisi, banka rehine almak - evi satmaları için sizi dışarı çıkmaya zorluyor.
Satış gelirleri, mülkünüze olan borcunuzu ödemek için kullanılacaktır.
İpotek Bir Anlaşmadır:
“İpotek” ve “konut kredisi” terimleri genellikle birbirinin yerine kullanılır. Teknik olarak, ipotek konut kredinizi mümkün kılan sözleşmedir - kredinin kendisi değil. Gayrimenkul işlemleri için, anlaşmaların yazılı olması gerekir ve ipotek (diğer şeylerin yanı sıra) borç verene evinize haciz etme hakkı veren bir belgedir.
İpotekler Satın Almayı Mümkün Kılıyor
Emlak pahalıdır. Çoğu insanın ev satın almak için yeterli parası yoktur, bu nedenle peşinat ödemek yüzde 20 kadar ve geri kalanını ödünç. Bu hala birçok pazarda yüzbinlerce dolara ihtiyaç duyuyor. Bankalar yalnızca risklerini azaltmanın bir yolu olduğunda size bu kadar para vermeye hazırdır.
Bankalar için daha güvenli: Bankalar, teminat olarak satın aldığınız mülk. Bunu yapmak için mülkü teminat olarak "taahhüt" edersiniz ve bu rehin sizin "ipotek" tir. Anlaşmanızın ince basımı ile banka, evine haciz koy böylece gerekirse öngörebilirler.
Daha Uygun Krediler:
Borçlular da bu düzenlemeden yararlanırlar. Borç verenin riski azaltmasına yardımcı olarak, borçlu daha düşük bir faiz oranı öder. İpotekler genellikle tüketiciler (bireyler ve aileler) tarafından kullanılır, ancak işletmeler ve diğer kuruluşlar da ipotekli mülk satın alabilirler.
İpotek Türleri
Birkaç farklı ipotek türü vardır ve terminolojiyi anlamak, durumunuz için doğru krediyi seçmenize yardımcı olabilir (ve yanlış yola gitmekten kaçınabilir).
Yine, eğer bir sopaçı olmak istiyorsanız, farklı kredi türlerinden bahsediyoruz - farklı türlerden değil ipotek (çünkü ipotek, yapmayı bırakırsanız tahmin edebileceklerini söyleyen kısımdır. ödemeler).
Sabit faizli ipotekler bunlar en basit kredi türü. Tüm için aynı ödemeyi yapacaksınız terim (gerektiğinden daha fazla ödeme yapmazsanız, borçtan daha hızlı kurtulmanıza yardımcı olur). Sabit faizli ipotekler tipik olarak 30 veya 15 yıl sürer, ancak diğer şartlar duyulmamıştır. Bu kredilerdeki matematik oldukça basittir: Bir kredi tutarı göz önüne alındığında, bir faiz oranıve kredinin geri ödenmesi için birkaç yıl sonra, ödünç alanınız sabit bir aylık ödeme hesaplar.
Sabit faizli krediler o kadar basittir ki ipotek ödemelerini hesaplamak ve ödeme sürecini kendiniz (e-tablolar ve çevrimiçi şablonlar kolaylaştır). Bu hesaplamalar kredi verenleri karşılaştırmanıza ve hangi krediyi kullanacağınıza karar vermenize yardımcı olacak değerli bir alıştırmadır. Ne kadar uzun vadeli bir kredi görmek için sürpriz olabilir yüksek faiz maliyetlerine yol açar kredinizin ömrü boyunca - etkili bir şekilde olması gerekenden daha pahalı bir ev yapmak.
Ayarlanabilir faiz ipotekleri standart kredilere benzer, ancak faiz oranı gelecekte bir noktada değişebilir.
Bu durumda, aylık ödemeniz de değişir - daha iyi veya daha kötü için (faiz oranları yükselirse, ödemeniz artar, ancak oranlar düşerse, daha düşük aylık ödemeler görebilirsiniz).
Oranlar tipik olarak birkaç yıl sonra değişir ve oranın ne kadar hareket edebileceğine dair bazı sınırlamalar vardır. Bu krediler riskli olabilir, çünkü aylık ödemenizin 10 yıl içinde ne olacağını bilmiyorsunuz (ya da karşılayabiliyorsanız).
İkinci ipoteklerkonut kredisi olarak da bilinir, bir ev satın almak için değil, zaten sahip olduğunuz bir mülk için borç almak içindir. Bunu yapmak için başka bir ipotek ekleyeceksiniz (eviniz ödenmişse, önce eve yeni bir ipotek koyuyorsunuz). İkinci ipotek ödünç vericiniz genellikle "ikinci konumda" dır, yani yalnızca, ilk ipotek sahibi ödenir. İkinci ipotekler bazen ev geliştirme ve yüksek öğrenim için ödeme yapmak için kullanılır. İçinde finansal kriz, bu krediler kötü bir şekilde "nakit çıkışı" için kullanıldı senin ev değerin.
Ters ipotekler evlerinde önemli eşitliğe sahip olan ev sahiplerine (genellikle 62 yaş üstü) gelir sağlamak. Emekliler bazen ters ipotek kullanır geliri desteklemek ya da uzun zaman önce ödedikleri evlerden toplu para almak için. Ters ipotek ile borç verene ödeme yapmazsınız - borç veren size ödeme yapar - ancak bu krediler her zaman göründüğü kadar iyi değil.
Sadece faiz kredileri izin ver sadece faiz masraflarını ödemek her ay ödünç alırsınız. Sonuç olarak, daha küçük bir aylık ödemeniz olur (çünkü kredi bakiyenizin hiçbirini geri ödemezsiniz). Dezavantajı, borcunu ödememeniz ve evinizde eşitlik yaratmakve bu borcu bir gün geri ödemeniz gerekecek. Bu krediler bazı kısa vadeli durumlarda mantıklı olabilir, ancak servet inşa etmeyi ümit eden çoğu ev sahibi için en iyi seçenek değildir.
Balon kredileri senden istiyorum büyük bir “balon” ödemesi ile krediyi tamamen ödemek. Aynı ödemeyi 15 veya 30 yıl içinde yapmak yerine, borcu ortadan kaldırmak için büyük bir ödeme yapmanız gerekir (örneğin beş ila yedi yıl sonra).
Bu krediler geçici finansman için çalışır, ancak balon ödemesi gerektiğinde ihtiyacınız olan fonlara erişiminiz olacağını varsaymak risklidir.
Finansman kredileri daha iyi bir anlaşma bulursanız bir ipotek diğeri için takas izin. Sen ne zaman yeniden finansman bir ipotek, eski krediyi ödeyen yeni bir ipotek alırsınız. Bu işlem kapanış maliyetleri nedeniyle pahalı olabilir, ancak uzun vadede ödeme yapabilir numaraların doğru sıralanmasını sağla. Kredilerin aynı türde olması gerekmez. Örneğin, ayarlanabilir bir ipotek ödemek için sabit faizli bir kredi alabilirsiniz.
Konut Kredisi Nasıl Alınır
Para ödünç almak için kredi başvurusunda bulunmanız gerekir. Ev kredileri, diğer kredi türlerinden (oto kredileri veya kişisel krediler gibi) çok daha fazla belge gerektirir, bu nedenle uzun bir sürece hazırlıklı olun.
Kredi ve Gelir:
Çoğu kredide olduğu gibi, krediniz ve geliriniz onaylanıp onaylanmayacağınızı belirleyen temel faktörlerdir. Konut kredisine başvurmadan önce, kredinizi kontrol edin sorunlara neden olabilecek herhangi bir sorun olup olmadığını görmek (ve yalnızca hatalarsa bunları düzeltmek). Geç ödemeler, kararlar ve diğer sorunlar, başvurunuzun reddedilmesine yol açabilir - veya daha yüksek bir faiz oranı elde edersiniz, bu da kredinizin ömrü boyunca daha fazla ödeme yapacağınız anlamına gelir.
Belgeler ve Oranlar:
Borç verenlerin onayladıkları kredileri geri ödeyecek kadar gelire sahip olduğunuzu doğrulamaları gerekmektedir. Sonuç olarak, gelir kanıtı sağlamanız gerekir (W-2 Formunuzu, en son vergi beyannamenizi ve diğer belgelerinizi borç vereninize gönderebilmeniz için elinizin altında olsun).
Borç / Gelir Oranı:
Borç verenler, başvurduğunuz yeni borçlar da dahil olmak üzere tüm kredilerinizi ödemek için yeterli gelire sahip olduğunuzdan emin olmak için mevcut borçlarınızı inceler. Bunu yapmak için borç / gelir oranını hesaplamakbu da onlara aylık gelirinizin ne kadarının aylık ödemelerle yenildiğini söyler.
Kredi / Değer Oranı:
Çok az peşinatla satın almak mümkün olsa da, büyük bir peşinat yaptığınızda onaylanma şansınız daha yüksektir. Borç veren bir kredi / değer oranıBu, mülkün değerine kıyasla ne kadar borç aldığınızı gösterir. Ne kadar az borç alırsanız, borç verenin riski o kadar düşük olur (çünkü mülkü hızlı bir şekilde satabilir ve tüm paralarını geri kazanabilirler).
ön onay:
Evler (veya krediler) için alışverişe başlamadan önce ne kadar ödünç alabileceğinizi bilmek en iyisidir. Bunu yapmanın bir yolu, bir borç veren tarafından önceden onaylanmaktır. Bu, kredi verenlerin kredi bilgilerinizi ve gelirinizi değerlendirdiği bir ön süreçtir. Bu bilgilerle, onaylamaları muhtemel maksimum kredi tutarını verebilirler. Bu, mutlaka onaylandığınız anlamına gelmez - özellikle belirli bir mülk için değil - yararlı bilgilerdir ve bir ön onay mektubu teklifinizi güçlendirmeye yardımcı olabilir. Sözleşme imzalandıktan sonra, borç verenler her şeye daha yakından bakacak ve resmi bir onay (veya ret) verecektir.
Ödünç Alınacak Miktar:
Borç verenler her zaman size ne kadar ödünç alabileceğinizi söylerler, ancak ne kadar borç almanız gerektiğini tartışmazlar. Bir evde ne kadar harcama yapacağınıza, ne tür kredi kullanacağınıza ve ne kadar peşinat ödemek istediğinize karar vermek sizin sorumluluğunuzdadır. kredi / değer oranı). Tüm bu faktörler her ay ne kadar ödeyeceğinizi ve ne kadar faiz ödeyeceğinizi belirler. kredinizin ömrü boyunca (küçük krediler aylık ödemelerin azalmasına ve faizlerin düşmesine neden olur) masraf). Özellikle aylık bütçenizde bir miktar “yastık” kullanmayı tercih ediyorsanız, mevcut maksimum tutarı ödünç almak risklidir.
Nereden Ödünç Alınır
Konut kredileri çeşitli kaynaklardan temin edilebilir. En az üç farklı borç verenden teklif alın ve sizin için en uygun olanı seçin.
İpotek komisyoncuları çok sayıda borç verenden kredi sunmaktadır. Birden fazla bankadan ve diğer finansman kaynaklarından kredi alabilirler ve faiz oranına ve diğer özelliklere göre bir borç veren seçmenize yardımcı olurlar. İpotek komisyoncuları ödediğiniz bir oluşum ücreti talep edebilir veya borç veren (veya her ikisinin bir kombinasyonu) tarafından ödenebilir. Herhangi bir ipotek komisyoncusu bilmiyorsanız, emlakçınızdan veya güvendiğiniz diğer insanlardan tavsiye isteyin.
Bankalar ve kredi birlikleri müşterilerine kredi sunmak. Çek ve tasarruf hesaplarındaki paranın yatırılması ve paranın ödünç verilmesi bu paraya yatırım yapmanın bir yolu. Bu kurumlar aynı zamanda oluşum ücretleri, faiz ve diğer kapanış maliyetlerinden gelir elde ederler.
Çevrimiçi borç verenler kredileri kendileri finanse edebilir (örneğin yatırımcı parasını kullanarak) veya ipotek komisyoncusu olarak işlev görebilirler. Bu hizmetler uygundur çünkü her şeyi sanal olarak halledebilir ve genellikle hemen veya daha fazla fiyat teklifi alabilirsiniz.
Her borç veren size bir Kredi TahminiFarklı borç verenlerden borçlanma maliyetini karşılaştırmanıza yardımcı olur. Bu belgeleri dikkatlice okuyun ve gördüğünüz her şeyi anlayana kadar sorular sorun. CFPB çeşitli bölümleri açıklar Kredinin özelliklerini anlamanıza yardımcı olacak Kredi Tahmini.
Kredi Programları
Devlet ve yerel kuruluşların kredi programlarını kullanarak kredinizle ilgili yardım almak mümkün olabilir. Bu programlar onaylanmayı kolaylaştırır ve bazıları ev sahipliğini daha uygun fiyatlı ve çekici hale getirmek için yaratıcı teşvikler sunar. Bir ev satın almanın yanı sıra, bu programlarla yeniden finanse etmek de mümkün olabilir ( evinden daha fazla borçlu).
Devlet kredisi programları en cömert olanlar arasında. Çoğu durumda, özel bir borç veren (banka gibi) finansman sağlar ve bunu yapmazsanız federal hükümet krediyi geri ödemeye söz verir. Çeşitli programlar vardır ve en popüler programlardan bazıları aşağıda listelenmiştir.
FHA Kredileri:
Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından sigortalanan krediler, küçük bir peşinat ödemek isteyen ev sahipleri için popülerdir. Yüzde 3,5 kadar düşük bir fiyatla satın almak mümkündür ve bunlar için hak kazanmak nispeten kolaydır (örneğin, mükemmel bir krediniz yoksa). öğrenmek FHA kredileri hakkında daha fazla bilgi.
VA Kredileri:
Gaziler, askerler ve uygun eşler, Gazi İşleri Dairesi (VA). Bu krediler, ipotek sigortası ve peşinat ödemeden (bazı durumlarda) borçlanmanıza izin vermez. Mükemmel olmayan krediyle borç alabilirsiniz, kapanış maliyetleri sınırlıdır ve kredi kabul edilebilir (başka birine izin vererek) ödemeleri üstlenmek uygunsa).
İlk Kez Homebuyer programları Bunu yapmak ilk evine sahip olmak kolay, ancak dizeler eklenmiş olarak gelirler. Genellikle yerel yönetimler ve kar amacı gütmeyen kuruluşlar tarafından geliştirilen bu programlar peşinat ödemeleri, onay, faiz oranları ve daha fazlasına yardımcı olabilir. Ancak, bulmak zordur (ve hak kazanırlar) ve evinizi sattığınızda ne kadar kâr edebileceğinizi sınırlayabilirler.
Tasarruf Etmenin 4 Yolu
Ev kredileri pahalıdır, bu yüzden biraz tasarruf etmek (yüzde olarak) yüzlerce veya binlerce dolar tasarruf sağlayabilir.
1. Dükkânları dolaşmak
Yine, farklı borç verenler - tercihen farklı borç verenler (örneğin bir ipotek komisyoncusu, çevrimiçi borç veren ve yerel kredi birliğiniz) en az üç teklif almak önemlidir. Herkesin farklı fiyatlandırması vardır ve bu süreçte çok şey öğreneceksiniz.
2. Oranı İzle
Krediniz ne kadar büyük (ve o kadar uzun) ise, oranınız o kadar önemli olur. Kredi bakiyenize her yıl faiz ödersiniz ve bu faiz maliyetleri on binlerce dolar olabilir. Bazen daha fazla ödeme yapmak mantıklıdır - hatta ödünç almak için "puan" satın - uzun vadede düşük bir hızda kilitleyebiliyorsanız.
3. Mortgage Sigortasına Dikkat Edin
Yüzde 20'den daha az indirim yaparsanız, büyük olasılıkla ipotek sigortası ödemek zorunda kalacaksınız. Bu sigorta sizin yararınıza değildir - ödemeleri durdurmanız ve fonlarını geri alamaması durumunda borç vereni korur - bu nedenle bu masraftan kaçınmak en iyisidir. Yüzde 20 ile gelmenin alternatif yollarını değerlendirin ve ipotek sigortasının en kısa sürede nasıl kaldırılacağını öğrenin. FHA kredileri gibi bazı kredilerde, yeniden finanse etmedikçe bu maliyetten gerçekten kurtulamazsınız.
4. Kapanış Maliyetlerini Yönetin
Ev kredisi aldığınızda, çok sayıda masraf ödemeniz gerekecektir. Başvuru ücretleri, kredi kontrol ücretleri, oluşum ücretleri, değerlendirme maliyetleri, ve dahası. Bazı borç verenler daha yüksek ve daha düşük maliyetler uygular, ancak her zaman şu ya da bu şekilde ödeme yaparsınız. Dikkatli olun “Kapanış maliyeti yok” kredileri kısa bir süre için evde olacağınızdan emin değilseniz.