MÜLKİYET
Mülkiyet, kişilerin vazgeçilmez temel hakları olduğu kadar, sosyal, ekonomik ve politik görüşlerin de canlı tuttuğu bir konudur. Mülkiyetin tanımı, Türk Medeni Kanunu (TMK)’nda yapılmıştır. Buna göre,
“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.”
Mülkiyet Hakkının Kapsamı
A. Bütünleyici Parça: Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.
B. Doğal Ürünler: Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır.
C. Eklenti: Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez.
D. Arazideki Yapılar
- Arazi ve Yapı Malzemesi: Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
- Taşkın Yapılar: Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemesi, aynı zamanda durumun ve koşulların da haklı göstermesi durumunda, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
- Üst Hakkı: Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, kat mülkiyeti kanununa bağlıdır. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.
- Mecralar: Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, tersine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır.
- Taşınır Yapılar: Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine bağlı olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.
- Araziye Dikilen Fidanlar: Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz.
Mülkiyet Hakkının Türleri
1- Bağımsız Mülkiyet: Bir taşınmazın tek bir maliki varsa, bu taşınmazdaki mülkiyet türü “bağımsız mülkiyet”tir. Tapu kütüğünün “mülkiyet” hanesinde, “malikin adı soyadı, baba adı” sütununda “tam” veya “1/1” şeklindeki ibareler, o kişi veya kurumun taşınmazın tamamına bağımsız mülkiyet olarak malik olduğunu gösterir.
2- Birlikte Mülkiyet: Birlikte mülkiyet iki türdür:
a) Paylı mülkiyet (müşterek – ortak mülkiyet)
b) Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet)
a) Paylı Mülkiyet: Paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik haklarına ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehin edilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
Paylı mülkiyette yönetim ve tasarruf hakkı 4 farklı şekilde kullanılmaktadır;
A. Anlaşmalar
B. Olağan yönetim işleri
C. Önemli yönetim işleri
D. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar
Paylı mülkiyetin sona ermesi: bazı durumlarda, paydaşların iradeleri dışında, paylı mülkiyet bütün paydaşlar için sona erebilir. Paylı mülkiyetin bütün paydaşlar için sona ermesine yol açan bu durumlar, aynı zamanda bağımsız mülkiyetin sona ermesine yol açan durumlardır. Bu durumlar şunlardır;
1. Taşınmazların kamulaştırılması,
2. İyi niyetli üçüncü kişinin paylı taşınmazı başlangıçta veya zamanaşımı ile edinmesi,
3. Paylı taşınmazın tamamının paydaşlardan birine veya bir üçüncü kişiye iradi olarak veya cebri icra yoluyla temliki,
4. Paylı taşınmazın yok olması,
5. Taşınmazın paylaşılması (taksimi),
Paydaşlardan her biri, paylı mülkiyete son verme hakkına sahiptir. Ve bu hakkı kural olarak her zaman kullanabilir. Paydaş bu hakkını basit bir istemle kullanabileceği gibi, bu konuda mahkemeye de başvurabilir. Paydaşlar aralarında yapacakları “taksim sözleşmesi” ile de paylı mülkiyete son verebilirler.
***Paylı mülkiyete son verme isteklerini geçici olarak sınırlandıran, dolayısıyla son verme hakkının kullanılmasını engelleyen 3 durum vardır:
1) Hukuki Bir İstemle Sınırlandırılmış Olması Durumu: Paydaşların tamamı kendi aralarında bir sözleşme yaparak paylı mülkiyet durumunun sürmesini ve paylaşım isteminde bulunmamayı kararlaştırabilirler. Uygulamada bu tür sözleşmeye, “paydaşlığı sürdürme sözleşmesi (idame-i şüyu mukavelesi)” adı verilmektedir. Bu sözleşmenin süresi en çok 10 yıl olabilir.
2) Paylı Taşınmazın Sürekli Bir Amaca Ayrılması Durumu: Paylı taşınmazın sürekli olarak bir diğer taşınmazın hizmetine özgülenmesi ve bu taşınmazdan yararlanılması ve onun kullanılması için vazgeçilmez bir unsur olması şeklinde tanımlanmaktadır.18
3) İstemin Uygun Olmayan Bir Zamanda Yapılmış Olması: Hukuksal bir işlem ve paylı taşınmazın sürekli bir amaca ayrılması gibi nedenler var olmasa da uygun olmayan bir zamanda paylı durumun sona erdirilmesi istenemez.
b) Elbirliği Mülkiyeti: Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır. Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.
Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu
Yeryüzünde var olan, maddi bir varlığı olan her eşya, ayni haklara konu olması bakımından (hukuksal anlamda) “mal” sayılmaz. Eşyanın, hukuksal anlamda “mal” sayılabilmesi için nitelikleri gereği ve hukuksal olarak edinilmeleri olanaklı olmalıdır. Taşınmazlar yerinde durağan olan şeylerdir ve mülkiyetin konusunu oluştururlar.
Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır;
1. Arazi,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu siciline tescille olur. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması ise, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Tescil, mülkiyet hakkının kurucu koşuludur. Ancak, bu koşul tek başına geçerli değildir. Bir diğer deyişle, taşınmaz mülkiyetinin edinilmesi için aranılan tescilin geçerli olabilmesi için, haklı ve hukuken geçerli bir nedene dayanması gerekir.
Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukuki nedeni belgelemiş olmasına bağlıdır. İstemde bulunan kimse, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu kanıtlamak yoluyla tasarruf yetkisini belgelemiş olur. Hukuki nedenin belgelenmesi, bu nedenin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun kanıtlamak yoluyla olur.
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması yolları şunlardır;
1.Satış (temlik)
2.Bağışlama
3.Trampa (takas)
4.Taksim
5.Ölünceye kadar bakma koşulu
6.Miras
7.İşgal
8.Yeni arazi oluşumu
9.Kazandırıcı zamanaşımı
10.Diğer istisnai durumlar
Sahipsiz Yerler ve Yararı Kamuya Ait Mallar Nasıl Edinilir?
Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tâbidir.
Taşınmaz Mülkiyeti Hangi Hallerde Sona Erer?
Taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Kamulaştırma hâlinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir.
Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği
1. Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı
Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.
2. Taşınmaz Mülkiyetinin Sınırlarının Belirlenmesi
Taşınmazın sınırları, tapu plânları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plândaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz. Her arazi maliki, komşusunun istemi üzerine belli olmayan sınırların belirlenmesi için tapu plânlarının düzeltilmesine veya arz üzerine sınır işaretleri konulmasına katkıda bulunmakla yükümlüdür. İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe, her iki komşunun paylı malı sayılır.
3. Arazideki Yapılar
Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.
A. Taşkın Yapılar: Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
B. Üst Hakkı: Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, kat mülkiyeti kanununa tâbidir.
Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.
C. Mecralar: su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır. Komşuluk hukukunun gerektirdiği hâller dışında bir taşınmazın böyle bir mecra ile aynî hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir. İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle, dışarıdan görülüyorsa noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar.
Ç. Taşınır Yapılar: başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.
D. Araziye Dikilen Fidanlar: bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz.
Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları
Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez.
1. Devir Hakkının Kısıtlamaları
A. Yasal Önalım Hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
B. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.
C. Alım ve Geri Alım Hakları: Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
2. Komşu Hakkı
Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
A. Kazı ve Yapılar: Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır. Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar özel kanunlarla belirlenir.
B. Bitkiler: Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir. Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur.
C. Doğal Olarak Akan Su: Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır. Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez. Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.
Ç. Fazla Suyun Akıtılması: Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.
D. Mecra Geçirilmesi: Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür. Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.
E. Geçit Hakları: Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir. Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir.
F. Sınırlıklar: Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar.
G. Katılma Yükümlülüğü: Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.
3. Başkasının Arazisine Girme Hakkı
A. Orman ve Mer’aya Girme: Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer’asına girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir.
B. Sürüklenen Şeyler ile Benzerlerinin Alınması: Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır.
C. Zorunluluk Hâlinde: Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır.
4. Kamu Hukuku Kısıtlamaları
A. Genel olarak: Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tâbidir.
B. Toprağın İyileştirilmesi: Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar
vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir. Bu konulara ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.
Kaynak ve Yeraltı Suları
A. Mülkiyet ve İrtifak Hakkı
Kaynaklar, arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir. Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Yeraltı suları, kamu yararına ait sulardandır. Arza malik olmak, onun altındaki yeraltı sularına da malik olmak sonucunu doğurmaz.
B. Kaynaklara Zarar Verilmesi
Önemli ölçüde yararlanılan veya yararlanmak amacıyla suyu biriktirilen kaynakları veya kuyuları kazı, yapı veya benzeri faaliyetler yüzünden kısmen olsun keserek ya da kirleterek malikine veya onda hak sahibi olana zarar veren kimse, bu zararı gidermekle yükümlüdür.
Bir taşınmazda oturmak, onu işletmek veya bir yerin içme ya da kullanma suyunu sağlamak için gerekli olan kaynaklar kesilir ve kirletilirse, kaynağın olabildiği ölçüde eski duruma getirilmesi istenebilir.
C. Aynı Yataktan Beslenen Kaynaklar
Değişik maliklere ait komşu kaynaklar, ortak bir ana kaynaktan beslenmekte ise maliklerden her biri, bu kaynakların birlikte tutulmasını ve suyun hak sahiplerine o zamana kadarki yararlanmaları oranında dağıtılmasını isteyebilir. Hak sahipleri, ortak tesis masraflarını yararlanmaları oranında üstlenirler. Birinin karşı çıkması hâlinde, hak sahiplerinden her biri, diğer kaynaklardaki su azalacak olsa bile, kendi kaynağındaki suyun tutulup akıtılması için gerekli işleri yapabilir ve kendi kaynağına gelen suyun miktarı bu işler sonunda çoğaldığı takdirde, ancak bu çoğalma oranında bir bedel vermekle yükümlü olur.
Ç. Özel Kanun Hükümleri ve Yerel Âdet
Özel mülkiyete tâbi arazide bulunan kaynak, kuyu veya derelerden komşuların ve diğer kişilerin su içme, su alma veya hayvan sulama ya da benzer yollarla yararlanmaları özel kanun hükümlerine tâbidir.
D. Zorunlu Su
Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup, bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir. Zorunlu su irtifakının kurulmasında öncelikle kaynak sahibinin menfaati gözetilir. Durum değişirse, kurulmuş irtifak hakkının değiştirilmesi veya kaldırılması istenebilir.
İRTİFAK HAKLARI
İrtifak hakkı, tapu siciline tescili gereken ve mülkiyet hakkından sonra gelen, taşınmaz yükü ve rehin hakkı gibi sınırlı ayni haklardan biridir. İrtifak hakkı ve diğer ayni haklar, sahiplerine, mülkiyet hakkının bütün haklarını ve yetkilerini sağlarlar. Bu haklar, taşınmaz üzerinde, malikin haklarını ve yetkilerini hakkın kapsamı ölçüsünde daraltırlar.
Bir diğer deyişle, irtifak hakkı;
• Taşınmaz üzerinde bu hakka sahip olana kullanma ve yararlanma yetkisi sağlar.
• Yükümlü taşınmaz malikini, diğer bir kişiye ya da taşınmaz malikine karşı, mülkiyet hakkının verdiği yetkilerden bazılarını kullanmaktan alıkoyar ve bunların irtifak hakkına sahip olan kişi tarafından izin verilmesini gerektirir.
İrtifak hakkında, bu hakka sahip olan kişi, kullanma ve yararlanma hakkı elde ederken; irtifak hakkı kurulan taşınmazın maliki ise, bu hakka katlanmak zorunda kalmaktadır. Bir diğer deyişle, irtifak hakkı kurulan taşınmaz, yükümlü duruma gelmektedir. Yükümlü taşınmaz üzerindeki irtifak hakkından bir başka taşınmazın yararlanması da olanaklıdır. Bu taşınmaza “hâkim taşınmaz” da denir.
Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir. İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır!
İntifa Hakkı: Taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
Taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır.
Taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir!
İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini; yasal intifa hakkı, sebebinin ortadan kalkması ile sona erer!
Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir. İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer.
Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir.
Geri Verme: İntifa hakkı sona erince hak sahibi, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür. İntifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe, malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur. Geri verme anında malik ve intifa hakkı sahibi tarafından ileri sürülebilecek bütün istem hakları, bu andan başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.
İntifa Hakkı Sahibinin Hakları: İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. İntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır. İntifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler, intifa hakkı sahibine aittir. Ekimi veya dikimi yapan malik veya intifa hakkı sahibi, olgunlaşan ürünleri toplayan diğer taraftan, yaptığı giderler için ürünün değerini aşmamak üzere uygun bir bedel isteyebilir.
Hakkın Kullanılmasının Devri: Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. Türk Medeni Kanunu’nda, intifa hakkının devri ve mirasçılara geçmesine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Yalnızca, bu hakka sahip olanın bu hakkın “kullanılmasını” devretme hakkı vardır. Bu ise, bir taşınmazın mülkiyetinin devri değil ancak kiralanması şeklinde kullandırmaya benzer değerlendirilmelidir.
Malikin Hakları: Malik, hakkın konusu olan malın hukuka aykırı ya da niteliğine uygun düşmeyen kullanılış biçimine itiraz edebilir. Haklarının tehlikeye düştüğünü ispat eden malik, intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilir. İntifa hakkının konusu tüketilebilen şey veya kıymetli evrak ise, malik tehlikenin ispatına gerek olmaksızın teslimden önce de güvence isteyebilir. Kıymetli evrakın güvenilir bir yere tevdi edilmesi güvence yerine geçer.
İntifa Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri: İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malın korunması ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri yapmakla yükümlüdür. İntifa hakkı konusu olan malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri, intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir.
Oturma hakkı: Bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.
Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir.
Üst Hakkı: Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.
Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır.
Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez.
İpotek, üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz.
Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir.
Kaynak Hakkı: Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.
TAŞINMAZ YÜKÜ
Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir. Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Tescilde, taşınmaz yükünün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilir. Dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, yıllık edimlerin yirmi katıdır.
Taşınmazın Yükten Kurtarılması: Alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir (TMK, madde: 844):
1. Yüklü taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse;
2. Malik, yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse;
3. Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse.
Yükümlü, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir:
1. Alacaklı, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa;
2. Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş ise.
Otuz yıl geçtikten sonra yükümlünün satın alma yetkisini kullanabilmesi, alacaklıya bunu bir yıl önceden bildirmesine bağlıdır.
Yükten Kurtarma Bedeli: Yükten kurtarma, taşınmaz yükünün değeri olarak tapu kütüğünde gösterilen miktar üzerinden gerçekleştirilir. Taşınmaz Yükünde Zamanaşımı: Taşınmaz yükü zamanaşımına tâbi değildir. Muaccel olan edimler, borçlunun kişisel borcu hâline geldiği tarihten başlayarak zamanaşımına tâbi olur.
Alacaklının Hakkının Niteliği: Taşınmaz yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir. Her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç hâline gelir ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar.
Taşınmaz Yükünün Niteliği: Taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur. Yüklü taşınmazın bölünmesinin taşınmaz yüküne etkisi hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır.
TAŞINMAZ REHNİ
Taşınmaz rehininin türleri şunlardır;
1. İpotek,
2. İpotekli borç senedi,
3. İrat senedi.
Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Cumhurbaşkanınca belirlenir.
Rehinli bir taşınmaz için bedel olarak ödenen para, alacaklılar arasında sıralarına göre, aynı sırada iseler alacaklarının miktarlarıyla orantılı olarak bölüştürülür. Bu bedelin, rehinle güvenceye bağlanmış olan alacak miktarının yirmide birinden fazla olması veya yeni taşınmazın, alacak için yeterli güvenceyi oluşturmaması durumunda, alacaklının oluru olmadan borçluya ödenemez.
Kiraya verilmiş taşınmaz üzerindeki rehnin kapsamına, borçluya karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya borçlunun iflâsının ilânından başlayarak rehnin paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri de girer. Rehin hakkı, kiracılara karşı ancak cebrî icra yoluyla takibin kendilerine bildirilmesi veya iflâs kararının ilânından sonra ileri sürülebilir.
Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez.
Rehinli taşınmazın satış bedeli, alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır. Aynı sırada olan alacaklılar arasında o sıraya düşen satış bedeli alacakları oranında dağıtılır.
Taşınmaz rehininin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer:
1. Ana para,
2. Takip giderleri ve gecikme faizi,
3. İflasın açıldığı veya rehinin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar hemen ödenmesi gereken (muaccel olmuş) üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz.
Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz. Rehin Hakkı;
• Mülkiyet dışında, ayni hakların uygulamada en çok rastlanılanıdır. Ülke ekonomisindeki rolü büyüktür.
• Alacağın karşılığı olmak, bir diğer deyişle, alacağı sağlama bağlamak üzere, taşınırların (menkul) ve taşınmazların (gayrimenkullerin) maliki tarafından alacaklıya zamanında yürürlükte bulunan mevzuat uyarınca rehin edilmesinin tarihi çok eskilere dayanmaktadır.
• Bir alacağı sağlama bağlamak amacıyla karşılık gösterilen taşınmaz üzerinde kurulan rehin haklarına “fer’i ayni haklar” denilmektedir.
• Arazinin işlenmesi ve işletilmesi, tarımsal ve ticari kredilerin sağlanması ve bu nedenle ekonomide oynadığı rol yüzünden taşınmaz rehini Türk Medeni Kanunu’nda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
• Taşınmaz rehininin iki önemli işlevi vardır; Alacaklıya, alacağını sağlamak için taşınmazı sattırmak yetkisini veren güvence oluşu,
• Taşınmazların değerlerini dondurmayarak onları akıcı bir değer duruma getirmesi.
• Taşınmaz rehininin bu güvence işlevi, her üç şeklinde de (ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi) vardır.
• Taşınmaz rehini, özel mülkiyet konusu taşınmazlarda, taşınmaz hükmünde sayılan bağımsız ve sürekli haklar üzerinde kurulabilir.
• Kamu yararına özgülenmiş, tescil dışı tutulan yol, meydanlar yanı sıra pazaryeri, mer’a ve benzeri yerlerin rehini söz konusu değildir!
Tescil edilmekle birlikte, hizmet malı sayılan okul, hastane, müze ve benzeri yerlere özgülenen taşınmazlar da özgüleme amacı değişmedikçe rehinleri geçerli değildir!
İpotek
Kurulması ve Sona Ermesi: Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklarda belli rehin derecesine yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur. Tapu memuru istem üzerine alacaklıya ipoteği gösteren bir belge verir. Sadece tescilin yapıldığını ispata yarayan bu belge kıymetli evrak niteliği taşımaz. Tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması, ipotek belgesi yerine geçer.
İpotekten Kurtarma: Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimsede, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir.
İpotekli Taşınmazın Devri: İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.
İpotekli Taşınmazın Bölünmesi: İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re’sen dağıtılır. Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir.
Kanunî İpotek: Kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir.
Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:
1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.
Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.
Satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanunî ipotek haklarının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir.
ZİLYETLİK
Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Zilyet, bir sınırlı aynî hak veya bir kişisel hakkın kurulmasını ya da kullanılmasını sağlamak için şeyi başkasına teslim ederse, bunların ikisi de zilyet olur. Bir şeyde malik sıfatıyla zilyet olan aslî zilyet, diğeri fer’î zilyettir. Bir şeyde fiilî hâkimiyetini doğrudan doğruya sürdüren kimse dolaysız zilyet, başka bir kişi aracılığı ile sürdüren kimse dolaylı zilyettir.
Zilyetlik, şeyin veya şey üzerinde hâkimiyeti sağlayacak araçların, edinene teslimi veya edinenin önceki zilyedin rızasıyla şey üzerinde hâkimiyeti kullanacak duruma gelmesi hâlinde devredilmiş olur.
TAPU SİCİLİ
Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur.
Sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir.
Her ilçenin idarî sınırları bir tapu sicili bölgesidir. Taşınmazlar, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir. Tapu sicili, her mahalle veya köy için ayrı ayrı düzenlenir ve taşınmazlara Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından Türkiye Cumhuriyeti taşınmaz numarası verilir. Birden çok bölgede bulunan taşınmaz, diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgedeki sicile ayrı ayrı kaydedilir. Böyle bir taşınmaza ilişkin tescil istemleri ve tescil işlemleri taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılır ve yapılan tescil kütüğe işlenmek üzere diğer bölgelerdeki ilgili müdürlüklere bildirilir.
Tapu Sicilinin Unsurları
Tapu sicili, aşağıda belirtilen ana ve yardımcı sicillerden oluşur.
A- Ana Siciller
1-Tapu Kütüğü: Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler. Bir taşınmazın bölünmesi veya birden çok taşınmazın birleştirilmesi hâlinde uyulacak usul Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir. Kütüğün her sayfasındaki özel sütunlara şunlar tescil edilir:
1. Mülkiyet,
2. Taşınmaz üzerinde kurulmuş olan veya o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan irtifak hakları ile taşınmaz yükü,
3. Taşınmaz üzerindeki rehin hakları.
Eklentiler, malikin isteği üzerine beyanlar sütununa kaydedilir. Yapılan bu kayıt, ancak kütükte hak sahibi olarak görünenlerin rızasıyla kütükten silinebilir.
Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler. Tapu kütüğünün sağlı sollu iki tarafı tek bir sayfa sayılır. Her taşınmaz tapu kütüğünün yalnızca bir sayfasına kaydedilir. Tapu kütüğü 100 sayfadan oluşur. Tapu Kütüğü, kullanılmadan önce, birbirini takip eden sayfa numaraları verilerek müdür tarafından kaç sayfa olduğu son sayfaya yazılıp tarih, imza ve mühürle onanır, sayfa araları da ayrıca müdürlük mührü ile mühürlenir.
2- Kat Mülkiyeti Kütüğü: Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır. Kat mülkiyeti ile ilgili kurallar Kat Mülkiyeti Yasası’nda açıklanmıştır. Bu yasa kuralları saklı kalmak üzere, kat mülkiyeti kütüğünde yapılacak işlemlere ilişkin tapu kütüğü ile ilgili hükümler uygulanır.
3-Yevmiye Defteri: Yevmiye defterine, tapu sicili üzerinde işlem yapılmasını gerektiren veya reddedilen istemler kaydedilir. Tapu sicili üzerinde kayıtlı hakların birbirlerine üstünlüğü, bu deftere yazım tarih ve sıra numarasına göre belirlenir. Tapu Müdürlüğüne gelen istemler;
a. Sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde usulüne uygun resmî senet düzenlenerek taraflarca imzalanmasından,
b. Sözleşme düzenlenmesi gerekmeyen işlemlerde istem belgesinin imzalanmasından,
c. Resmî kurumlara ait yazıların alınmasından sonra yevmiye defterine kaydedilir.
Yevmiye defterine; işlemin yevmiye numarası, saat ve dakikası, istemde bulunanın adı ve soyadı, istemin niteliği, isteme konu taşınmazın köy veya mahalle adı, cilt ve sayfa numaraları ile işlemi hazırlayan, kontrol eden ve onaylayanın adı ve soyadı yazılır.
4-Resmî Belgeler: Resmi senet, mahkeme kararı ve diğerleri olarak sayılabilecek olan resmî belgeler, ayni hakların kapsamının tespiti ve belirlenmesi bakımından başvurulurlar ve tapu kütüğü kayıtlarının hukuki dayanağını oluştururlar.
5-Plân: Türk Medeni Kanunu’nda ve Tapu Sicili Tüzüğü’nde “tapu planı” olarak adlandırılan, Kadastro Paftası, kadastro adalarının ve kadastro parsellerinin sınırlarını gösteren ölçekli haritadır.
Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plân esas alınır. Plânların nasıl hazırlanacağı Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir.
B- Yardımcı Siciller
1-Aziller Sicili: Tapuda vekaletle görülen işlemlerde, vekaletin iptal edilip edilmediğine bakılan sicildir. Vekâletten aziller, vekâlet verenlerin adının baş harfleri ve Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarasına göre, her harf için sicilde ayrılan bölüme yazılır. Azil belgesi geldiğinde, müdür veya görevlendireceği tapu görevlisi tarafından üzerine alındığı tarih, saat ve dakika hemen yazılarak, aziller siciline kaydedilir.
2-Düzeltmeler Sicili: Yevmiye defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin sebebi, düzeltmeler siciline kaydedilir. Tapu sicilinde, hatalı bir yazım olduğunda bu yazım kesinlikle kazınmaz, silinmez. Bu hatalı yazım sebebi düzeltmeler sicilinde belirtilerek ve kaydedilerek düzeltilir.
3-Kamu Orta Malları Sicili: Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi kamu orta malları, özel siciline kaydedilir ve hangi köy veya belediyeye tahsisli olduğu belirtilir. İlgili belgeler özel dosyasında saklanır.
4-Tapu Envanter Defteri: Müdürlükte bulunan bütün kütük, zabıt defteri, yevmiye defteri ve resmî senet ciltleri ile yardımcı siciller tapu envanter defterine kaydedilir.
C- Diğer Siciller
1-İdarî Sınırlar Kayıt Defteri: Yetkili mercilerce tespit edilen idarî sınırlarla ilgili kararlar ve köy sınırları, idarî sınırlar kayıt defterine kaydedilir ve belgeleri özel dosyasında saklanır.
Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar
Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:
1) Arazi,
2) Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar,
3) Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.
Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir. Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.
1) Arazi: Arazi, sınırları hukukî ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır. Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.
2) Bağımsız ve Sürekli Haklar: Süresiz veya en az otuz yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynî veya kişisel hak kurulabilir.
3) Bağımsız Bölüm: Ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı sayfalarına kaydedilir.
Tapu Siciline Kaydedilmeyecek Taşınmazlar
Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.
Tapu Sicilinin Temel İlkeleri
Tapu Sicilinin Temel İlkeleri;
1) Tescil,
2) Açıklık (Aleniyet),
3) İyiniyet,
4) Güven,
5) Nedensellik (İlliyet), Yetkinin ve Sebebin Belirlenmesi, şeklinde sayılabilir.
1) Tescil İlkesi: Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tapu siciline tescil zorunludur. Taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu kütüğüne tescil edilir:
1) Mülkiyet,
2) İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri,
3) Rehin hakları.
Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır.
2) Açıklık (Aleniyet) İlkesi: Tapu sicili ilgisini inanılır kılan herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
3) İyiniyet İlkesi: Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Tapu sicili, yasa ve mevzuata uygun elde edilen hakları devlet güvencesi altında korumakla yükümlenmiştir.
4) Güven İlkesi: Tapu sicilinin tutulmasında “Devlet” ve “Yargı” güvencesi vardır. Türk Medeni Kanunu’na göre, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.
5) Tapu Sicilinde “Nedensellik (İlliyet), Yetkinin ve Sebebin Belirlenmesi” İlkesi: Tapu sicilindeki bir işlemin geçerli olması için önceki işlemin hukuka uygun olması gerekir. Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebini belgelemiş olmasına bağlıdır.
Terkin, Değişiklik ve Düzeltmeler
Bir aynî hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir. Tapu memuru bu istemi yerine getirirse, her ilgili, bu işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. istemeye ve hâkimin vereceği karara dayanarak terkin işlemini yapmaya yetkilidir.
1) Terkin
a) Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır.
b) Kayıtların terkininde, tescil istemleriyle ilgili hükümler uygulanır.
c) Kanunda açıkça gösterilen hâller ile şerhedilmiş kişisel haklarda ve tescil edilmiş taşınmaz lehine veya kişisel irtifak haklarında belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması hâlinde taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin işlemi yapılır.
d) Bir aynî hakkın veya şerhedilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir. Müdürlük, bu istemi yerine getirirse her ilgili, bu işlemin kendisine tebliğ tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir.
e) Tapu sicili üzerinde yapılacak terkinler, terkin edilecek hakla ilgili kaydın üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilmesi ve altındaki satıra yine kırmızı mürekkepli kalemle "terkin edildi" ibaresi ile tarih ve yevmiye numarasının yazılması ve müdürün veya görevlendireceği tapu görevlisinin imzalamasıyla olur.
2) Kaydın Değiştirilmesi
a) Tapu sicilinde değişiklik, hak sahibinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır.
b) Tapu sicilindeki değişiklikler, üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilip, değişiklik tarih ve yevmiye numarasıyla yeni kaydın yazılması suretiyle yapılır.
c) Önceki kayıt bir harfle yazılı ise, değişiklikte de aynı harf kullanılır.
d) Rehinli alacağın kısmen ödenmesi veya rehnin miktar, faiz, derece, süre gibi unsurlarında yapılacak değişiklikler, düşünceler sütununda ilgili rehnin harfi kullanılmak suretiyle belirtilir (TST, madde: 72).
3) Ana veya Yardımcı Siciller Üzerindeki Düzeltmeler
a) Kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı basit yazım hatası yapıldığının tespit edilmesi hâlinde, Tapu Müdürü tarafından nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak, re’sen düzeltme yapılır.
b) İstem belgesinde yapılan yanlışlık veya eksiklik düzeltilerek belgenin uygun bir yerine yazılmak suretiyle taraflar ve tapu görevlilerince imzalanır ve sicilde buna uygun düzeltme yapılır.
c) Ana veya yardımcı siciller üzerinde yapılmış hata veya eksikliklerin, ilgililerce sunulan veya başka idarelerce düzenlenen belgelerden kaynaklanması hâlinde, ilgililerin gerçek durumu kanıtlayıcı belgelere dayalı başvuruları üzerine, istem yevmiye defterine kaydedilerek gerekli düzeltme yapılır.
d) Kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı tescil veya esaslı yazım hatasının düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı olurunun alınması gerekir. İlgililerden birisinin yazılı oluru olmazsa, bu durum beyanlar sütununda belirtilerek, 26/9/2011 tarih ve 659 sayılı Kanun Hükmünde Kararname hükümlerine göre işlem yapılır.
e) Yapılacak düzeltmeler hatalı yazımdan sonra hak sahibi olmuş kişilerin hakkını etkileyici nitelikte ise, bu hak sahiplerinin de yazılı olurları aranır.
f) Müdürlük, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri tebliğ etmekle yükümlüdür (TST, madde: 74). Kadastro çalışmalarından kaynaklanan malikin veya hak sahibinin adı, soyadı ve baba adına ilişkin tapu kütüğündeki yazım hataları ilgilisinin başvurusu üzerine;
1. Senetsizden tespitlerde; nüfus kayıt örneği ve taşınmazın bulunduğu belediye veya muhtarlıktan alınacak fotoğraflı ilmühaber,
2. Kayda dayalı tespitlerde; dayanağı kayıt ve belgeler, incelenmek ve gerektiğinde tanık ve varsa tespit bilirkişileri dinlemek ve zeminde inceleme yapmak suretiyle istemin gerçek hak sahibinden geldiği belirlenirse, istem yevmiye defterine kaydedilerek düzeltilir.
g) Yanlış yazım okunacak şekilde, kırmızı mürekkepli kalemle çizilir ve ilk boş satıra doğrusu yazılır.
h) Kazıntı, silinti, satır aralarına veya sayfa kenarına çıkıntı veya kayda ek yapılmak suretiyle düzeltme yapılamaz.
i) Yevmiye defterine kaydedilerek yapılan düzeltmelerde tarih ve yevmiye numarası, düzeltmeler siciline kaydedilerek yapılanlarda ise, bu sicilin numarası düzeltilen işlemin üzerine “D.S.” şeklinde başlayarak yazılır. Düzeltme ile ilgili belgeler taşınmaza ait dosyada saklanır.
Şerhler
Kütüğün şerhler sütununa kişisel haklar, tasarruf yetkisini kısıtlayan veya yasaklayan şerhler, geçici tescil şerhleri ile kanunlarda öngörülen diğer hususlar yazılır.
1) Kişisel Haklarda
Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Kişisel hakların, şerhler sütununa kaydı için aranacak belgeler şunlardır;
a) Satışla birlikte kurulan gerialım hakkı, bağışla birlikte kurulan bağışlayana dönme hakkı, rehinle birlikte kurulan boşalan dereceye geçme hakkı ve irtifak hakkı vaadi için resmî senet,
b) Satış sözleşmesinden ayrı olarak düzenlenen gerialım hakkı, bağış sözleşmesinden ayrı olarak düzenlenen bağışlayana dönme hakkı ve rehinden ayrı olarak düzenlenen boşalan dereceye geçme hakkı için noterce düzenlenen sözleşme,
c) Alım, taşınmaz satış vaadi, bağışlama vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat hakkı için noterce düzenlenen sözleşme,
d) Sözleşmeden doğan önalım hakkı ve taşınmaz kiraları için yazılı sözleşme.
2) Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasında
Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları; haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre; aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler gibi tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler için aranacak belgeler şunlardır;
a) Haciz ve ihtiyati haciz için yetkili merciin resmî yazısı,
b) Devretmekle yükümlü önmirasçı atama hâlinde vasiyetnamenin onaylı bir örneği ve şerhi içeren mahkeme yazısı,
c) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin hâllerde mahkeme kararı,
d) Kanunların kısıtlayıcı şerh verilmesini öngördüğü diğer hâllerde kanunda belirtilen belgeler.
3) Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler İçin Aranacak Belgeler Şunlardır
a) İhtiyatî tedbir için mahkeme kararı veya yazısı,
b) Kamu haczi, iflas veya konkordato ile verilen sürenin şerhi için yetkili merciin resmî yazısı,
c) Aile konutu şerhi için merkezi nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösterir nüfus kayıt örneği,
d) Aile yurdu kurulması hâlinde mahkeme kararı veya yazısı,
e) Eşlerden birinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin kaldırılması hâlinde mahkeme kararı,
f) Kanunların yasaklayıcı şerh verilmesini öngördüğü diğer hâllerde kanunda belirtilen belgeler.
4) Geçici Tescil Şerhi
Aşağıdaki hâllerde geçici tescil şerhi verilebilir:
1. İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa,
2. Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa.
Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
5) Şerhin Şekli
1. Şerhler, kütük sayfasındaki özel sütuna, konusu, süresi, tarih ve yevmiye numarası ile varsa değeri gösterilerek yazılır, terkini için sonraki ilk satır boş bırakılır.
2. Geçici tescil şerhleri “G.T.Ş.” harfleriyle gösterilir. Kesin tescil, terkin olunacak geçici tescil şerhinin tarih ve yevmiye numarası ile yapılır.
Şerhle yükümlü taşınmaz devre konu olursa, varsa şerhler sütunundaki eski malikin adı çizilip, şerhin tarih ve yevmiye numarası değiştirilmeksizin, devir işlemine ilişkin tarih ve yevmiye numarası ile yeni malikin adı yazılır.
Beyanlar
Tapu kütüğünün beyanlar hanesine yapılan yazımlara “belirtme” denir. Bu yazımlar, ‘kamu Hukuku Kısıtlamaları’ olarak görülmektedir. Beyanlar, tescil ve şerhten farklı olan, yalnızca bir taşınmazın hukuki ve fiili durumunu gösteren bazı konulara ya da zaten var olan bazı haklara açıklık sağlayan kayıtlardır. Bu kayıtlar, genelde kamu hukuku kısıtlamalarını bildirici niteliktedirler. Yargıtay’da, beyanların işlevinin eylemli ve hukuki durumu göstermek, aleniyet ve kanıtlama kolaylığı sağlamak olduğu görüşündedir.
Tapu Sicil Tüzüğü’ne göre, kütüğün beyanlar sütununa, mevzuatın yazılmasını öngördüğü konular tarih ve yevmiye numarası belirtilerek yazılır. Eklenti (teferruat), mülkiyet hakkı sahibinin yazılı istemi üzerine herhangi bir belge aranılmaksızın kütüğün beyanlar hanesine kaydedilir.
Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılması ve bu sütuna yazılabilecek diğer hususlar Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir.
1) Eklentilerin Yazımı
Eklentiler, mülkiyet hakkı sahibinin yazılı istemi üzerine, kütüğün beyanlar sütununa tarih ve yevmiye numarası ile yazılır. İstem sahibinin dilekçesinde eklentinin adedi, cinsi ve kıymeti gösterilir.
2) Kurulmaları Artık Mümkün Olmayan Aynî Hakların Yazımı
4721 sayılı Kanun hükümlerine göre kurulmaları artık mümkün olmayan aynî haklar, ilgili taşınmaz kütüğünün beyanlar sütununa yazılır. Bu hakların tasarruf işlemleri, bağımsız ve sürekli hakların kayıt usulüne tâbidir.
3) Vesayet Kararlarının Yazımı
Müdürlüğün, hak sahibinin vesayet altına alındığına veya vesayetin kaldırıldığına dair mahkeme kararlarından yazılı olarak bilgisi olursa, bu durum taşınmazın kütüğünün beyanlar sütununa tarih ve yevmiye numarası ile yazılır.
4) Zanaatkârlar veya Yüklenicilerin İşe Başlama Tarihinin Yazımı
İşe başlama tarihi, hak sahibi, zanaatkâr veya yüklenicinin bildirimi üzerine beyanlar sütununa yazılır.
Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması
1) Sicillerin Elektronik Ortamda Tutulması: Tapu kayıtlarının elektronik ortamda tutulması hâlinde, ana ve yardımcı siciller Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) içerisinde saklanır ve yönetilir. TAKBİS’te saklanan ve güvenliği sağlanan taşınmaza ilişkin bilgiler, sicilde esas alınır. TAKBİS üzerindeki kayıtlar, sicillerin elektronik ortamda tutulmaya başlandığı tarihten sonraki bilgileri gösterir.
2) Elektronik Ortamda İşlem Yapılması: Genel Müdürlük tarafından belirlenecek resmî şekle tabî olmayan belge ve kayıt örneği verilmesi gibi işlemler, elektronik ortamda başvuru yapılarak ve elektronik imza dâhil diğer kimlik doğrulama yöntemleri kullanılarak tamamlanabilir.
3) Elektronik Ortamda Verilere Erişim Hakkı
a. Mahkemeler, Cumhuriyet başsavcılıkları, icra ve iflas müdürlükleri ile kamu kurum ve kuruluşlarının görevleriyle ilgili taşınmaz verilerine erişimi protokol düzenlenerek sağlanabilir. Erişim hakkına sahip kuruluşlar, taşınmaz ile ilgili verileri TAKBİS üzerinden alırlar.
b. Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ile taşınmaza ilişkin konularda faaliyet gösteren gerçek ve tüzel kişiler, kendi işleriyle sınırlı olmak üzere, düzenlenecek protokol kapsamında gerekli verilere erişebilirler.
c. TAKBİS üzerinden sorgulama yapılabilmesi için, Genel Müdürlük tarafından belirlenecek sözleşme imzalanır. Bu sözleşmede, erişimin türü ve şekli, erişim kontrolü, verilerin kullanım amacı, üçüncü kişilere kullandırılmasına ilişkin sınırlamalar ve amacı dışında kullanımın sonuçları yer alır.
d. Taşınmaz malikleri ile taşınmaz üzerinde hak sahibi olanlar, düzenlenecek sözleşme şartları dahilinde verilere erişebilirler.
e. Tapu sicilinde kayıtlı taşınmazın tanımlayıcı bilgileri herkes tarafından sözleşme şartları kapsamında sorgulanabilir.
f. Verilere erişim hakkının kötüye kullanılması hâlinde, özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, TAKBİS’e erişim derhâl durdurulur.
Taşınmazların Bölünmesi, Birleştirilmesi, Taksimi ve Kayıtların Taşınması
1) Taşınmazın Bölünmesi
Bir taşınmazın bölünmesi sonucunda oluşan her yeni taşınmaz için bir kütük sayfası açılarak tescil edilir.
2) Yararlanan ve Yüklü Taşınmazın Bölünmesi
Yararlanan ve yüklü taşınmazın bölünmesinde kütük sayfasında mevcut hak ve yükler, oluşan yeni taşınmazların kütük sayfalarına aynen nakledilir ve beyanlar sütununda aralarındaki bağlantı gösterilir.
3) Şerhler ve Beyanların Taşınması
Bir taşınmazın bölünmesinde, üzerindeki bütün şerh ve beyan kayıtları, oluşan taşınmazların sayfalarına aynen nakledilerek aralarında bağlantı sağlanır. Şerh veya beyan kaydının hangi taşınmaz üzerinde devam ettiği hukuken ve teknik açıdan belirlenebiliyorsa, kaydın sadece o taşınmaza nakledilmesiyle yetinilir.
4) Yeni Parsel Oluşumunu Gerektirmeyen Bölünmelerde Hakların Durumu
Taşınmazın kamulaştırma nedeniyle, hakların ve yüklerin aktarılmasına gerek olmaksızın bir parçasının ayrılarak sicilden terkini gerekiyor ise, kütük sayfası, taşınmazın diğer kısmı için olduğu gibi bırakılır. Ayrılan parçanın yüzölçümü, ayırma tarihi ve yevmiye numarası ile ayırma nedeni taşınmazın yüzölçümü kısmında gösterilir ve miktarından düşülür. İşlemin sonucu, kütükteki bütün hak sahiplerine ve kamulaştırmayı yapan idareye bildirilir.
5) Birleştirme ve Hakların Taşınması
a. Aynı veya değişik maliklere ait birbirine bitişik taşınmazların birleştirilmesi mümkündür.
b. Birleştirilecek taşınmazların üzerinde sınırlı aynî haklar ile şerhedilmiş kişisel haklar var ise, bütün hak sahiplerinin onayı alınır.
c. Aynı malike ait yüklü olmayan bir taşınmaz ile yüklü bir taşınmazın birleştirilmesi istenildiğinde, hak sahiplerinin onayı aranmaz.
d. Yapılacak planlarla yola cepheli duruma gelen taşınmazlar üzerinde geçit hakkı bulunması hâlinde, birleştirme işleminde geçit hakkı lehtarının onayı aranmaz. 4721 sayılı Kanunun 1026 ncı maddesi uyarınca yüklü taşınmaz malikinin istemine istinaden birleştirme sonucu yola cepheli hâle gelen taşınmazların lehine olan geçit hakkı terkin edilir ve geçit hakkı lehtarına hemen bildirilir.
e. Birleştirilen taşınmazlar üzerindeki hak ve yükler, yeni oluşan taşınmazın kütük sayfasına aynen nakledilir. Nakledilen haklar ve yüklerin paydaşlardan hangisine ait olduğu da ayrıca belirtilir ve eski sayfalar kapatılır.
6) Sayfa Kapatılması ve Yeni Sayfa Açılması
a. Bölünme, birleştirme, taşınmaz kaydının terkini ve aktarılması durumlarında kütük sayfası kapatılır. Bunun için “Sayfa No” sütunu sol üst köşeden sağa çapraz tek çizgiyle, “Mülkiyet” sütununda maliklerden sonra gelen ilk boş satır da yatay olmak üzere kırmızı mürekkepli kalemle ve çift çizgi ile çizilir. Beyanlar sütununda kütük sayfasının kapatılma nedeni yine kırmızı mürekkepli kalemle açıklanarak, işlemle ilgili tarih ve yevmiye numarası yazılır.
b. Kapatılan kütük sayfası ile birlikte varsa ek sayfalar da aynı şekilde kapatılır.
c. Bir taşınmaza ait kütük sayfası yıpranma veya kopma gibi nedenlerle kullanılamaz veya okunamaz hâle gelirse, re’sen kapatılır ve yeni sayfa açılır.
d. Kapatılan sayfa ve sayfalar üzerindeki terkin edilmemiş haklar ve beyanlar, açılan yeni sayfaya kendi tarih ve yevmiye numaraları değiştirilmeden aynen nakledilir. Kapatılan sayfa üzerinde işlem yapılamaz.
e. Kat mülkiyeti veya kat irtifakına tâbi taşınmazların tescilinde ve kütük sayfalarının açılıp kapatılmasında 634 sayılı Kanun hükümleri saklıdır.
7) Ek Sayfa Açılması
Bir taşınmazın kayıtlı olduğu kütük sayfasının sütunlarından herhangi birisinin dolması hâlinde, ilgili mahalle veya köyün son kütüğünde ilk boş sayfa açılır ve sayfanın numara sütunundaki ek sayfa numarası ile karşılıklı bağlantı sağlanır. Açılan ek sayfalarda taşınmazın yüzölçümü ve niteliği belirtilmez.