Mülkiyet hakkı, hakkın konusu olan şeyin(taşınırlar, taşınmazlar) üzerindeki en temel ve en geniş haktır. Mülkiyet hakkından sonra bu konudaki en geniş hak ise intifa hakkıdır. İntifa hakkı, hakkın konusu şeyi tam olarak kullanma ve faydalanma imkanı veren ayni bir haktır. Hak sahibinin sınırsız kullanma ve yararlanma hakkı olmasına rağmen, kuru mülkiyet üzerinde tasarruf yetkisi yoktur.
İntifa hakkı 4721 sayılı Medeni Kanunu’nun 724. ve 822. maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Bu blog yazısında, intifa hakkı kavramını, özelliklerini, nasıl oluştuğunu, hak sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini ve bu hakkın nasıl kullanılacağını açıklığa kavuşturacağız. Haydi başlayalım!
İrtifak Hakkı Nedir?
İrtifak hakkı, bir kişinin başkasına ait bir gayrimenkul üzerinde sahip olduğu belirli bir hakkı ifade eder. Bu hak genellikle tapuya kaydedilir ve tapu kütüğünde irtifak hakkı olarak belirtilir.
İrtifak hakkı, mülkiyet hakkının tamamını kapsamaz. Yani irtifak hakkı sahibi, gayrimenkulü satma veya devretme hakkına sahip değildir. İrtifak hakkı, genellikle belirli bir kullanım hakkını içerir. Bu, gayrimenkul üzerinde yol geçişi hakkı, su kullanma hakkı veya inşaat yapma hakkı gibi olabilir.
İrtifak hakkı, genellikle bir sözleşme ile kurulur. Sözleşme, irtifak hakkı veren mülkiyet sahibi ve irtifak hakkı alan kişi arasında yapılır. Sözleşme, irtifak hakkının kapsamı, süresi ve diğer koşulları belirtir.
İrtifak hakkı, gayrimenkul sektöründe önemli bir rol oynar. İrtifak hakkı sayesinde, bir gayrimenkul üzerinde belirli bir kullanım hakkı elde edebilirsiniz. Bu, gayrimenkulün daha etkin bir şekilde kullanılmasını sağlar ve taraflar arası ilişkileri düzenler.
İrtifak hakkı sayesinde, gayrimenkul sahipleri ve kullanıcıları arasında uyumlu ve etkin bir işbirliği sağlanır.
Kuru Mülkiyet Nedir?
Kuru(çıplak) mülkiyet, bir gayrimenkulün mülkiyet hakkına sahip olmakla birlikte, kullanım hakkından mahrum olma durumunu ifade eder. Kuru mülkiyet, irtifak ve intifa hakkı gibi başkasına verilmiş kullanım hakları sebebiyle ortaya çıkar. Kuru mülkiyet sahibi, gayrimenkul üzerinde mülkiyet hakkına sahip olsa da, kullanım hakkını başkalarına devrettiği için, gayrimenkulü kullanamaz veya yararlanamaz.
Kuru(çıplak) mülkiyet, gayrimenkul hukukunda önemli bir kavramdır. Kuru mülkiyet, mülkiyet hakkı ile kullanım hakkı arasındaki dengeyi korur ve farklı tarafların çıkarları dikkate alınarak, gayrimenkulün etkin kullanım sağlar.
Mülkiyet hakkı sahibi, kullanım hakkını başkalarına devrettiği için, gayrimenkulü kullanamaz veya yararlanamaz; ancak mülkiyet hakkını elinde tutar. Bu durum, gayrimenkulün değerinin korunması ve farklı tarafların çıkarlarının dikkate alınarak etkin kullanımının sağlanması açısından önem taşır.
Kuru mülkiyet, gayrimenkul hukukundaki hukuki düzenlemelerin işleyişinde de rol oynar. İrtifak ve intifa hakkı ve kuru mülkiyet kavramları, tarafların haklarının korunmasını ve uyumlu bir işbirliği sağlanmasını hedefler.
İntifa Hakkının Özellikleri
Tapuda İntifa Hakkı
Bu hak, kuru mülkiyeti başkasına ait bir taşınır veya taşınmaz eşya, malvarlığı veya hak üzerinde belirli bir kişiye kullanma ve yararlanma hakkı tanır. Sözleşmede aksi belirtilmediği sürece hak sahibi tam kullanma ve yararlanma hakkına sahip olur.
Mirasta İntifa Hakkı
Bu hak hem gerçek, hem de tüzel kişilere tesis edilebilen bir haktır. Gerçek kişilerde en fazla intifa hakkının sahibinin ölümüne kadar sürer ve hak sahibi miras bırakamaz. Tüzel kişilerde ise bu hak en fazla 100 yıllık süre için sağlanır.
İntifa Hakkı Devredilir Mi?
Bu hak devredilemez. Mirasa dahil edilemez. Ancak, eğer sözleşmede aksi hüküm belirtilmediyse hak sahibi kullanımı devretme hakkına sahiptir.
İntifa Hakkı Satışa Engel Midir?
Bu konu en çok taşınmazlar, özellikle gayrimenkuller üzerinde en çok merak edilen bir sorulardan biridir. Kuru mülkiyeti üzerinde intifa hakkı bulunan bir gayrimenkulün satışında kanunen hiçbir sorun yoktur. Ancak yeni malik bu taşınmazın kullanma ve yararlanma haklarına sahip olamayacaktır. Çünkü kuru mülkiyeti satın almış olsa da kullanma ve yararlanma hala intifa hakkı sahibindedir.
İntifa Hakkının Kazanılması
Kanuni İntifa Hakkı
Kanuni intifa hakkı, yasalar tarafından özel olarak belirlenmiş durumlar için tanınan bir hak edinme çeşididir. Belirli kişilere veya gruplara, gayrimenkulün kullanım ve yararlanma hakkını sağlamak amacıyla verilir. Medeni hukuk düzenlemelerinde yer alan özel hükümlerle düzenlenir ve hak sahibine bazı hak ve yükümlülükler getirir.
Özellikle miras hukuku ve aile hukuku bağlamında önemli bir yere sahiptir. Örneğin, eşlerden birinin ölümü durumunda, hayatta kalan eşin ölen eşin malvarlığı üzerinde kanuni intifa hakkı doğar. Bu durumda, hayatta kalan eş, ölen eşin mal varlığını kullanma ve yararlanma hakkını elde eder, ancak mülkiyet hakkı mirasçılara geçer.
Kanuni intifa hakkının sona ermesi, belirli sebeplerle gerçekleşebilir, örneğin hakkın süresinin dolması, intifa hakkı sahibinin ölümü veya gayrimenkulün yok olması gibi. Kanuni intifa hakkının sona ermesi durumunda, gayrimenkulün kullanım ve yararlanma ve mülkiyet hakkı sahibine geri döner.
Sözleşme İle Kurulan İntifa Hakkı
Sözleşme ile kurulan intifa hakkı, mülkiyet hakkı sahibi ve intifa hakkı talep eden kişi arasında yapılan bir anlaşma sonucu elde edilen intifa hakkıdır. Bu anlaşma, tarafların üzerinde mutabık kaldığı koşulları içerir ve tapu sicil müdürlüğüne başvurarak tapu kaydında intifa hakkının tesisini sağlar.
Sözleşme ile intifa hakkı kazanma sürecinde şu adımlar izlenir:
Taraflar arasında anlaşma: İlk olarak, mülkiyet hakkı sahibi ve intifa hakkı talep eden kişi, gayrimenkulün kullanım ve yararlanma hakkı üzerinde anlaşmalıdır. Bu anlaşma, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler ve süre, bedel gibi unsurları içerir.
Sözleşme hazırlama: Anlaşma sağlandıktan sonra, taraflar arasında resmi bir sözleşme hazırlanır. Bu sözleşme, tarafların üzerinde anlaştığı koşulları, hak ve yükümlülükleri detaylı şekilde belirtir.
Tapu sicil müdürlüğüne başvuru: Sözleşme hazırlandıktan sonra, taraflar tapu sicil müdürlüğüne başvurarak intifa hakkının tapu kaydında tesisini talep ederler. Tapu sicil müdürlüğü başvuruyu değerlendirir ve uygun bulursa intifa hakkını tapuya işler.
Sözleşme ile kurulan intifa hakkı sahibi, gayrimenkulü kullanma ve yararlanma hakkına sahip olur. İntifa hakkı sahibi, gayrimenkulü kiraya verme, üzerinde yapılaşma yapma gibi faaliyetlerde bulunma hakkına sahiptir. Ancak, bu faaliyetlerin mülkiyet hakkı sahibinin haklarına zarar vermemesi ve onun rızası dahilinde gerçekleşmesi gerekir. Ayrıca, sözleşmede belirtilen koşullar ve yükümlülükler doğrultusunda hareket etmek zorundadır.
Mahkeme Kararıyla Kurulan İntifa Hakkı
Mahkeme kararıyla kurulan intifa hakkı, hukuki bir dava sonucunda mahkeme tarafından verilen kararla tesis edilir. Hak sahibi bu hakkını gayrimenkul üzerinde kullanım ve yararlanma hakkı tanıyan bir mahkeme kararının ardından kazanır.
Bu davalar genelde sözleşme yapılmış olmasına karşın malik tarafından sözleşme şartları yerine getirilmeyince açılır. Dava sonucunda hak sahibi bu hakkını tapuya tescil ettirmeye çalışır.
Mahkeme kararıyla intifa hakkı kazandıktan sonra, intifa hakkı sahibi, tapu sicil müdürlüğüne başvurarak kararın tapuya işlenmesini talep eder. Tapu sicil müdürlüğü, mahkeme kararını inceledikten sonra intifa hakkını tapuya işler.
Mahkeme kararı, intifa hakkını, belirli bir süre için veya süresiz olarak tesis eder. İntifa hakkının süresi, mahkeme kararında belirtilen koşullara bağlıdır. Süreli olması halinde, belirtilen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Sonrasında kullanım hakkı mülkiyet hakkı sahibine geri döner.
İntifa Hakkı Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri
Gayrimenkulde intifa hakkı sahibi olan kişi, kullanma ve yararlanma hakkına sahip olmasına rağmen, mülkiyet hakkını elinde bulunduran kişinin izni olmadan gayrimenkul üzerinde tasarrufta bulunamaz. Tasarruf yetkisi malike ait bir haktır ve intifa hakkı sahibinin hakları arasına girmez.
İntifa hakkı sahibi, gayrimenkulün bakım ve onarımından sorumlu olup, bu konuda gerekli masrafları karşılamakla yükümlüdür. Ayrıca gayrimenkulden elde edilen gelirlerin vergisini ödemekle yükümlüdür. Bunun yanında malın sigorta ettirilmesi gerekiyorsa bu yükümlülük de intifa hakkı sahibine aittir.
İntifa hakkı sahibinin hakları şunlardır:
Mala zilyet olma yetkisi
Zilyetlik, taşınır veya taşınmaz bir mal üzerinde fiili hakimiyeti ifade eder. Medeni hukuka göre mülkiyet hakkı zilyetliği ifade etmez. Zilyet yetkisine sahip kimsenin mal sahibi olması gerekmez. Kısa bir örnekle, kiracı, evin zilyetlik hakkını elinde bulundurur ancak mülkiyet hakkı ev sahibine aittir.
Malı kullanma ve yararlanma yetkisi:
Hak sahibi, hakka konu olan taşınır, taşınmaz mallar veya eşyalar üzerinde kullanma ve yararlanma hakkına sahiptir. Bu hakka sahip olduğu sürece hakkın konusu olan şeyden elde edilen ürünler ve gelirler yararlanma hakkı kapsamında ona aittir. Ancak malik giderleri için uygun bedel talep etme hakkına sahiptir.
Yönetme yetkisi
Taşınır veya taşınmaz mallar üzerinde bu hakkın sahibi, malı yönetme ve başkasına yönettirme hakkına sahiptir. Ancak bu yönetim, malı maliki ekonomik yönden zarar ettirecek şekilde değiştirmeyi kapsamaz.
Defter tutulmasını isteme yetkisi
Hem mal sahibi hem de intifa hakkı sahibi bu yetkiye sahiptir. Hak konusu şeyden doğan giderlerin paylaşılmasını talep etmek adına, noterlikten resmi defter tutulmasını talep edilebilmesini içeren bir yetkidir.
İntifa hakkı sahibinin yükümlülükleri şunlardır:
Malın bakımı ve korunması yükümlülüğü:
Malı koruma, bakımlarını yapma yükümlülüğü intifa hakkı sahibine aittir. Bu yükümlülük Türk Medeni Kanunu’nun 812. maddesinde yer alır.
Bakım ve işletme giderleri ve vergileri ödeme yükümlülüğü:
İntifa konusu taşınır veya taşınmaz malın bakım ve işletme giderleri, faizleri, vergileri hak sahibinin yükümlülüğündedir.
Sigorta ettirme yükümlülüğü:
İntifa hakkı sahibi yangın ve diğer tehlikelere karşı malı sigorta ettirmekle yükümlüdür. Sigorta primleri de hak sahibine aittir. Bu yükümlülükten türk Medeni Kanunu’nun 815. maddesinde bahsedilmiştir.
İstanbul’da kiraya vermek istediğiniz bir eviniz mi var?
Kira gelirinizi en üst düzeye çıkarmak için Missafir’in geniş emlak yönetimi çözümlerini keşfedin.
İntifa Hakkının Sona Ermesi
İntifa hakkı, çeşitli sebeplerle sona erebilen bir haktır. Hakkın sona ermesi durumunda, gayrimenkulün kullanım ve yararlanma hakkı, mülkiyet hakkı sahibine geri döner.
İntifa hakkının sona ermesinin sebepleri şunlardır:
İntifak Süresinin Dolması
Gerçek kişiler için en fazla ölüme, tüzel kişiler için en fazla 100 yıl verilmektedir. Eğer hak belirli bir süre için verilmişse, bu sürenin sonunda hakkın kullanımı sona erer.
İntifa Hakkı Sahibinin Ölümü
Sahibinin ölümü durumunda, eğer hakkı miras bırakmamışsa, hakkın kullanımı sona erer.
Gayrimenkulün Yok Olması
Gayrimenkulün doğal afetler veya diğer sebeplerle yok olması durumunda, intifa hakkının kullanımı sona erer.
İntifa Hakkının Kullanılamaz Hale Gelmesi
İntifa hakkının kullanılmasının hukuken veya fiilen imkansız hale gelmesi durumunda, hakkın kullanımı sona erer.
Kamulaştırma
İntifak bulunan taşınmazın kamulaştırılması durumunda bu hak sona erer. Kamulaştırma işlemi sona ererse hak sahibi hakkını geri kazanır.
Cebri İcra
İntifa hakkı tesis edilmeden önce taşınmaz rehni varsa ve cebri icra yolu ile satılırsa bu hak sona erer. Ancak hak kurulduktan sonra taşınmaz rehni koyulduysa bu hak devam eder.
İntifa Hakkının Feragatı(Terkin)
Hakkın sahibinin hakkından feragat etmesi durumunda, hakkın kullanımı sona erer.
Okumaya devam etmek isterseniz Trampa Nedir? yazımıza da göz atmanızı tavsiye ederiz. Keyifli okumalar!