III. Gayrisafi hasılata dahil olan unsurlar ve elde etme
A. Gayrisafi hasılat ve kiranın tahsil edilmesi
Gayrisafi hasılat, GVK'nın 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden, bir takvim yılı içinde, o yıla veya geçmiş yıllara ilişkin olarak, nakit veya aynî olarak tahsil edilen kira bedellerini ifade eder. Gayrimenkul sermaye iradında gelirin elde edilmesinde "tahsilat esası" benimsenmiştir. Bu esas uyarınca, kira gelirlerinin vergiye tabi olabilmesi için mutlaka tahsil edilmiş olması gerekmektedir.
Buna göre gayrimenkulünü kiraya verenin;
- Bilgisine girmiş olması kaydıyla, bu kişi adına, bankaya, kamu müessesesine, icra dairesine, notere veya postaya para yatırılması,
- Kira alacağının, kiracının talebi doğrultusunda başka bir kişiye devredilmesi veya kiracıya olan borçla takas edilmesi,
hallerinde, kira geliri tahsil edilmiş sayılmaktadır.
B. Geçmiş yıllara ilişkin olarak tahsil edilen kiralar
Kira gelirlerinde elde etme "tahsil esası"na bağlanmış olduğu için, herhangi bir sebeple tahsil edilmemiş olan kira bedelleri yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez. Bu kiraların sonraki yıllarda tahsil edilmesi durumunda, tahsilatın gerçekleştiği yılın gelirine dahil edilmesi gerekmektedir.
Örnek
Ücretli çalışan biri tarafından kiraya verilen bir konuttan 2015 yılında 22.800 TL kira tahsilatı yapılmıştır. Tahsil edilen bu tutarın;
- 12.000 TL'si 2015 yılına,
- 10.800 TL'si ise 2014 yılına,
ilişkindir. Bir başka deyişle, kiracı 2014 yılında ödemediği kirayı da 2015 yılında ödemiştir.
2014 yılında kiralar tahsil edilemediği için, 10.800 TL'lik kiranın 2014 yılında beyan edilmesi söz konusu değildir.
Diğer taraftan tahsil edildiği yılın gayrisafi hasılat tutarına önceki yıllara ilişkin olarak tahsil edilen tutarların da dahil edilmesi gerekmektedir. Buna göre 2014 ve 2015 yılına ilişkin olarak 2015 yılında tahsil edilen toplam 22.800 TL tutarındaki kira bedeli, 2015 yılına ilişkin beyanname ile beyan edilecektir.
Beyan sırasında 22.800 TL tutarındaki toplam gayrisafi hasılattan, 2015 yılı için geçerli olan 3.600 TL'lik istisna tutarı ile giderler düşülecek, kalan tutar, 2015 yılına ilişkin gelir vergisi beyannamesi ile 1-25 Mart 2016 döneminde beyan edilerek hesaplanan vergi iki taksitte ödenecektir.
C. Peşin tahsil edilen kiralar
Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılın/yılların geliri olarak dikkate alınır. Bu nedenle bu tutarlar tahsil edildikleri yılın gayrisafi hasılatına dahil edilmezler.
Ancak bu uygulamanın iki istisnası vardır. Ölüm veya memleketi terk halinde peşin tahsil edilen kiraların da, söz konusu olayların meydana geldiği yılın geliri olarak beyan edilip, vergilendirilmesi gerekmektedir.
Örnek
Bay (B) sahip olduğu gayrimenkulü 2015 yılının başında aylık 1.000 TL'den kiraya vermiş ve kiracıdan 2 yıllık kirayı 2 Ocak 2015 tarihinde peşin olarak tahsil etmiştir.
Bu durumda (1.000 x 12 =) 12.000 TL 2015 yılının, (1.000 x 12 =) 12.000 TL de 2016 yılının hasılatı kabul edilecektir. Ancak Bay (B) 2015 yılı içerisinde ölürse veya memleketi terk ederse, tahsil ettiği kira bedelinin tümü (24.000 TL) 2015 yılının hasılatı sayılacaktır.
D. Döviz cinsinden tahsil edilen kiralar
Kira bedelinin miktarı gibi ödemenin yapılacağı para cinsi de taraflar arasında serbestçe belirlenebilir. Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda, gayrisafi hasılat, bedelin tahsil edildiği tarihte geçerli olan T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılmak suretiyle Türk Lirasına çevrilerek hesaplanır.
Örnek
2015/Temmuz ayının başında kiraya verilen bir gayrimenkulden, 2 Temmuz 2015 tarihinde ilk kira bedeli olarak 2.000 ABD Doları tahsil edilmiştir. 2 Temmuz 2015 tarihinde Merkez Bankası döviz alış kuru 1 ABD Doları = 2,6753 TL'dir.
Buna göre Temmuz ayında elde edilen kira bedelinin TL karşılığı (2.000 x 2,6753 =) 5.350,60 TL olarak hesaplanacaktır.
E. Aynî olarak tahsil edilen kiralar
Bazı durumlarda kira bedelinin nakit olarak değil de ayın (TDK: nesne) olarak tahsil edildiği görülmektedir. Aynî olarak tahsil edilen kiraların beyanında dikkate alınacak tutarın, Vergi Usul Kanunu'nun "emsal bedel"e ilişkin düzenlemeleri kapsamında tespit edilmesi gerekmektedir.
Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya gayrimenkulün iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule eklenen kıymetler, kira dönemi sonunda bedelsiz olarak gayrimenkul sahibine bırakılırsa, bu kıymetlerin emsal bedeli de devir tarihi itibarıyla aynî olarak elde edilmiş kira bedeli sayılır.
Örnek
Emekli Bayan (C)'nin sahibi bulunduğu apartman dairesini konut olarak kiraya verdiğini kabul edelim. Bayan (C) uzun yıllardır evinde oturan kiracısı ile 2015 yılı başından itibaren aylık 1.100 TL kiraya anlaşmıştır. Kiracı kendi kusurundan dolayı kullanılamaz hale gelen dairenin ahşap kapısını, 2015/Temmuz ayında değiştirerek yerine çelik kapı taktırmıştır. Ancak kiracının Eylül ayında tayini çıkmış ve çelik kapı bedelini ev sahibinden tahsil etmeden, 30 Eylül 2015 tarihinde evi boşaltmıştır. Kiracı bütün kiralarını zamanında ödemiştir. Ev sahibi 1 Kasım'da evini tekrar kiraya vermiş ve yeni kiracıdan Kasım ve Aralık aylarına ilişkin toplam 2.400 TL kira tahsil etmiştir.
Ev sahibi, kiracı tarafından taktırılmış olan çelik kapının değerinin tespiti için Takdir Komisyonuna başvurmuş ve Takdir Komisyonu tarafından çelik kapının değeri 1.500 TL olarak belirlenmiştir. Bu durumda ev sahibi tarafından 2015 yılında elde edilen gayrisafi hasılat aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:


İlk kiracıdan tahsil edilen kiralar (1.100 x 9)


9.900


Çelik kapının emsal bedeli


1.500


İkinci kiracıdan tahsil edilen kiralar (1.200 x 2)


2.400


Toplam gayrisafi hasılat


13.800
F. Kiranın banka aracılığıyla ödenme zorunluluğu
İşyeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin, banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı (PTT) Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu vardır. Konutlarda ise bu zorunluluk her bir konut için 500 TL ve üzerindeki kira ödeme ve tahsilatları için geçerlidir.
Banka veya PTT Genel Müdürlüğü aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır.
Söz konusu zorunluluklara uymayanlara Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 355. maddesinde mükellefiyet türüne göre ayrı olarak belirlenen tutarlardan az olmamak üzere, her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5'i oranında özel usulsüzlük cezası kesilir.

