Kiralık ev / satılık apartman dairesi: Konum, durum, değerleme, emlakçı, vergiler + Satıştaki tüm adımlar
Apartman dairesi satmak [yıl] – KiraladıÄınız evi satmak istiyorsunuz ve süreç, emlakçılar, apartman dairenizin deÄerlemesi ve ekspertizi hakkında sorularınız mı var? Burada ilk soruların tüm önemli yanıtlarını ve satıŠiçin eksiksiz kontrol listesini 18 kolay adımda bulacaksınız. Öncelikle kaba deÄerleme hakkında bilgi edinin ve daha sonra (makaleye baÄlantı), 3 tipik deÄerleme yöntemini öÄrenin; eÄer bunları öÄrenmek istiyorsanız. Bunu, A, B ve C konumlu kiralık evler arasında bir fiyat karÅılaÅtırması ve vergilendirme (kiralık evler için spekülasyon vergisi) dahil olmak üzere satıÅtaki tüm adımları içeren tüm kontrol listesi takip eder. DoÄrudan satın alma seçeneÄi ile bizden bir deÄerleme mi istiyorsunuz? Memnuniyetle, burada iletiÅim bilgilerimi bulacaksınız.
Bir apartman binası satmak [yıl]: Nasıl çalıÅır
Kısa tanım: Kiralık bir ev veya apartman, bir mal sahibine ait kiralık bir mülktür (apartman, iki aileli ev, ayrıca tek aileli bir ev) – yani bir ev sahipleri derneği değildir. Bu, potansiyel alıcıların genellikle daha kapsamlı bir projeye yatırım yaptıkları anlamına gelir. Bu nedenle, “Bir apartmanı satmak” konusunda sizin için bu küçük, ekstra kılavuzu yazdım.
Herkesin gayrimenkul ve apartman satıÅı konusunda deneyimi yoktur, bazıları da ilk gayrimenkul satıÅıyla karÅı karÅıyadır, genellikle çok uzakta olan veya baÅka nedenlerle satılacak olan böyle bir mülkün yönetiminden bunalan mirasçılar. Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya’nın her yerinde, ilk satıÅtan önce, elbette (önemli) deÄerlemeden baÅlayarak bilinmesi gereken çok Åey var! Temel bilgileri buradan öÄrenin.
Ev sahiplerine satış yapmazlar. Kiralık evlere yatırım yapan yatırımcılar ve sermaye sahipleri temel rakamları hesaplar ve karşılaştırır. Satışa ne kadar iyi hazırlanırsanız, o kadar fazla kâr elde edebilirsiniz.
Apartmanlar için 3 merkezi faktör geçerlidir:
- Mülkünüzün konumu: konum ve geliÅim
- Apartmanın durumu: onarım ve yenileme
- Kiracılar, kira sözleÅmeleri ve boÅ pozisyonlar
Mülkünüzün konumu: konum ve geliÅim
Satıcıların pek çok sorusu vardır, ancak çoğu kişi için en önemlilerinden biri “kiralık evimin değeri ne kadar”? Nihayetinde emlak piyasası, diğer tüm piyasalar gibi arz ve taleple ilgilidir. Bu nedenle, değerleme bir yandan mülkün kendisini (satış nesnesi) ve diğer yandan talep tarafını (potansiyel alıcılar) içerir.
Konum kontrolü: Şehir, ilçe, sokak, ev numarası
Konum (şehir, bölge ve sokak) – en önemli husus, ister çok aileli bir ev, ister tek aileli bir ev veya iki aileli bir ev şeklinde bir apartman binası olsun, mülkünüzün konumu, mülk fiyatı ve dolayısıyla evinizin genel değerlemesi üzerinde en büyük etkiye sahiptir.
Arazi fiyatları
Bu ne anlama geliyor? Basit bir örnek: Kötü bir C lokasyonundaki (örneÄin NRW’deki Duisburg) bir apartman binası, alıcılar için iyi bir B lokasyonundaki mülkten (NRW’deki Essen) daha az ilgi çekicidir. Buna baÄlı olarak, C lokasyonlarında emlak fiyatları daha düÅüktür. B-lokasyonlarında talep ve emlak fiyatları çok daha yüksektir. Mülkün konumu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz.
Münih ve Duisburg hesaplama örneğinde bu konuya birazdan daha fazla değineceğiz.
SatıŠsüresi
A-lokasyonlarındaki (Hamburg gibi) apartmanlar, gerçekçi bir deÄerleme ve iyi bir aÄ saÄlandıÄında hızlı bir Åekilde satılmaktadır. Özellikle Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Münih, Stuttgart ve üniversitelerin, kolejlerin ve genel geliÅimin iyi olduÄu diÄer Åehirlerde. EÄer “fiyat” uygunsa B lokasyonlarında da durum aynıdır. C-lokasyonlarındaki apartmanlar için satıŠsüreci biraz daha uzun sürebilir.
Gerçekçi bir satış fiyatıyla:
- Hamburg gibi A lokasyon – hızla satıldı
- Essen gibi B lokasyonu – Nispeten hızlı satıldı
- Duisburg gibi C lokasyonu – Nispeten uzun (fiyatın üzerinde satıÅ)
Hızlı ideal olarak, geçerli bir alıcı ile 2-3 hafta içinde noterde olacağınız anlamına gelir.
İpucu: Potansiyel alıcılardan finansman onayı
İşte size bir ipucu: Potansiyel alıcılara çok fazla “zaman” ayırmadan önce, bankalarından bir finansman onayı göstermelerini isteyin. Bu durumda, X nesnesi için X tutarındaki finansman banka tarafından önceden onaylanmıştır.
Bölge ve geliÅim
Makro duruma baktıktan sonra mezo duruma, yani belirli bir bölgeye bakıyoruz. Elbette sadece şehrin durumu/gelişimi (nüfus gelişimi, demografi, ekonomi, …) rol oynamaz, aynı zamanda ilçenin gelişimi de değerlemede dikkate alınır.
Son adım, mülkünüzün belirli bir sokağı ve ev numarası olan mikro konumdur.
Bu nedenle, kiralık mülkünüzün değerlemesini üçüncü bir kişinin uzmanlığıyla yapmak istiyorsanız, adresi ifşa etmeniz gerekecektir – bu nedenle referansları olan güvenilir ortaklar arayın.
Değerleme sadece adres (konum) + inceleme (durum) ile mümkündür
Sadece işlek bir ana yol üzerindeki bir apartman ile sadece 200 metre ileride, kentsel yeşil alan üzerindeki apartman arasındaki farkı düşünün.
Aynı cadde, farklı kalite ve arazi fiyatları
İşte küçük, ilginç bir karşılaştırma:
Münih / Leipzig / Duisburg’da satıŠfiyatı – karÅılaÅtırma!
Konumun apartmanın değeri üzerindeki etkisi de buna bağlı olarak büyüktür. Örnek olarak, benzer inşaat yılı ve koşullarında 400 metrekare yaşam alanına sahip bir apartmanı karşılaştıralım. 400 m² Duisburg (NRW) gibi C lokasyonlarında, Leipzig (Saksonya) B lokasyonlarında ve Münih (Bavyera) A lokasyonlarında.
Münih:
- Bölge: Lehel
- Teklif fiyatı: 6,671,000 Euro
- Leipzig farkı: + 4,8 m / + 259 %.
- Fark Duisburg: + 6 m / + 871 %.
Leipzig
- Bölge: Lindenau
- Teklif fiyatı: 1,860,000 Euro
- Fark Münih: – 4,8 m
- Duisburg Farkı: -1,2 Mio.
Duisburg
- Bölge: Hochemmerich
- Teklif fiyatı: 687,000 Euro
- Fark Münih: – 6 m
- Leipzig Farkı: – 1,2 m
Bu nedenle Münih’teki (A-konumu) bir apartman ile Duisburg’daki (C-konumu) bir apartman arasındaki fark + 871 %’dir.
Konumun ardından apartmanlarına yakından bakılıyor.
Apartmanın durumu: onarım ve yenileme
Bir mülk ne kadar çok iş görürse, yatırımcılar o kadar az harcama yapmak ister. Ne kadar az iş, o kadar fazla yatırımcı ödemeye hazırdır – basit ve mantıklı bir kural.
Buna göre, ikinci önemli deÄer faktörü apartmanınızın durumudur. Her Åeyin bakımı yapıldı mı ya da eski apartmanda belki de birikmiÅ bir tadilat var mı? Onarım önlemlerinin ne kadar kapsamlı olduÄuna baÄlı olarak, bunun teklif fiyatına dahil edilmesi gerekir.
Mevcut eski mülkler – İster 1920, ister 1930 veya 1960 yılında inÅa edilmiÅ olsun, eski mülklerin yeni binalara kıyasla kendilerine özgü kusurları ve dezavantajları vardır. Bina dokusu, duvarcılık, ısı ve ses yalıtımı ve mal sahibi olarak hangi onarım ve kusurları beklemeniz gerektiÄi hakkında her Åey.
Bir mülk ne kadar eskiyse, kusurların listesi de o kadar büyük olur. Aslında alıcılar için yazdığım bu rehberde, on yıllara göre listelenmiş tipik mülkleri bulacaksınız.
Bir apartmana deÄer biçmek: yöntemleri tanımak
Mülkünüzün piyasa değeri, değerlemesi ve satın alma fiyatı – Kiralık mülkünüzü satmak istiyorsanız, önemli olan tek bir şey vardır: İyi belirlenmiş, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı.
Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu ve benzeri konuların karmaşıklığı hakkında size ilk izlenimi vermek ve satış sırasında hatalardan kaçınmanıza yardımcı olmak için, apartman binalarını değerleme konusundaki bu kılavuzu sizin için yazdık. Değer faktörleri, konum, ekipman, piyasa değeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu şekilde değer biçebilirsiniz.
Leipzig’den 1A karşılaştırması, yenileme harcamaları (alıcı tarafı için) veya bakımlı mevcut mülk, fark çok büyük.
Kiracılar, kira sözleÅmeleri ve boÅ pozisyonlar
Faktör 1) konum, faktör 2) içerik, değerlemedeki üçüncü büyük ağırlık ise apartman binalarının satışı söz konusu olduğunda kiracılar ve kira sözleşmeleridir. Kiracı listesi ve kiracı geçmişi burada merkezi bir rol oynamaktadır. Evde hangi kiracılar var? Hangi koşullar kararlaştırıldı ve kiracılar ödeme yükümlülüklerini nasıl yerine getiriyor?
Her ev tamamen kiralanmış değildir, bazılarında boş yerler de vardır. Burada mülkün konumunun da etkisi vardır; bir C konumunda boşluk oranı doğal olarak iyi bir B konumundan veya yaşam alanının her zaman yetersiz olduğu mutlak birinci sınıf bir konum olan A konumundan daha yüksektir.
Kiracılarla ilgili olarak ve aynı zamanda mülkün durumuyla ilgili olarak, somut değerleme için bazen belgelere ve kayıtlara ihtiyaç duyulmaktadır. Çok deneyimli emlakçılar, yatırımcılar ve geliştiriciler, sadece evi incelemeye ihtiyaç duyarlar.
Birazdan, satış için 18 adım bölümünde bu konuda daha fazla bilgi edineceksiniz.
Son olarak, ilk kez satış yapacaklar için önemli bir soru:
Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satıÅ?
İlk kez satış yapacaklar için iyi ve deneyimli bir emlakçı şarttır.
Aslında, bir komisyoncu elinizden çok, gerçekten çok fazla iş alır.
Kiralık evinizle ilgili değil, basit bir kat mülkiyeti için satın alan alıcıları bulmak için bir emlak portalına koymak, buna karşılık gelen yüksek sayıda alıcı.
Kiralık evlerin kişisel ağlar, deneyimli emlakçılar, iyi bir itibara sahip olanlar ve yatırımcılardan oluşan iyi alıcı ağları arasında aracılık edilmesi daha olasıdır.
Aslında, özellikle büyük mülkler, apartmanlar ve hatta satılacak çok sayıda konut birimi olan yeni binalar söz konusu olduğunda, mülklerin büyük bir kısmı emlakçılar ile aracılık edilmektedir.
Mülkünüzü satarken hata yaparsanız, bunun bedelini aÄır ödersiniz. Profesyonelce sunulan mülkler en iyi Åekilde satılır. Bu yüzden emlakçılar en yüksek satıŠfiyatlarına ulaÅıyor. Ortalama olarak, tüm mülklerin %72’si emlakçılar aracılıÄıyla satılmaktadır (kaynak: Federal İstatistik Dairesi). İÅte büyük Åehirlere bir bakıÅ:
- Aracı ile Berlin: %78,6
- Broker ile Düsseldorf: %76,0
- Komisyoncu ile Hamburg: %65,1
- Broker ile Köln: %63,0
- Aracı ile Stuttgart: %56,8
- Broker ile Münih: %55,2
- Broker ile Frankfurt: %53,3
Bununla birlikte, satıştaki adımları bilmek önemlidir, çünkü bu, satışınız için iyi ve deneyimli emlakçılar bulmanıza yardımcı olacaktır. Bu bilgiyle, örneğin gelecekte emlak piyasasına daha sık katılmayı düşünüyorsanız, kendi ağınızı da giderek daha fazla oluşturabilirsiniz.
Adım adım: Satış kontrol listesi
Artık kiralık evlerin (ve apartmanların) değeri veya değerlemesi hakkında çok şey öğrendiğinize göre, şimdi sıra bir evin gerçek satışında. Müstakil bir ev, yarı müstakil bir ev veya bir apartman binası olup olmadığına bakılmaksızın, tüm kiralık ev türleri nihayetinde aynı şekilde satılır ve bu da 18 adımdan oluşur – özel bir alıcı tanıdığınız yoksa ve böylece sergi, ilgili taraflarla iletişim ve görüntüleme gibi bireysel adımları atlayabilirsiniz.
Apartmanda 18 adımda bu şekilde satış yapıyorlar:
Hazırlık: Kiralamayı hazırlayın ve değerlendirin
Mülk hazırlama ve satış
- Finansal planlama ve satış zamanlaması
- Emlakçı kiralayın
- Kayıtlar ve belgeler
- Mülk deÄerini artırın
- Teklif fiyatını belirleyin
- İfşa oluşturun
Satış aşaması: Potansiyel alıcılar ve pazarlık
Mülkü pazarlayın ve alıcı bulun
- Pazar mülkü
- Potansiyel alıcılarla iletişim
- Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
- Kredi kontrolü
- Görüntüleme tarihleri
- SatıŠgörüÅmesi ve satın alma fiyatı pazarlıÄı
Satış işlemleri: Bir apartmanın teslim edilmesi
Devir teslimine kadar satın alma sözleşmesi
- Noter ile satın alma sözleÅmesi düzenleyin
- Noter randevusu
- Tapu kaydı giriÅi ve ödeme iÅlemleri
- Mülkün teslim edilmesi
- Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
- Vergi ödeyin
Satışta iyi şanslar!
Sorularınız mı var, bizden satın alma opsiyonlu bir değerleme mi istiyorsunuz? Memnuniyetle, burada iletişim bilgilerimi bulacaksınız.