Tapu sicilindeki şerhler nelerdir?
Tapu sicilindeki şerhler konusu; Türk Medeni Kanunu madde 1009’da düzenlenmiştir.
“Madde 1009- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”
Tapu sicilindeki şerhler; tapunun satışına engel oluşturabilecek kayıtlardır. Tapu sicilini kısaca açıklamak gerekirse; devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile üzerindeki hakların durumunu gösteren sicildir.
Tapu sicilinde dört işlem yapılır; tescil, şerh, beyan ve terkin işlemleri. Şerh; tapu sicil kayıtlarında herhangi bir durumun belirtilmesi veya hakkın kısıtlanması için konabilir.
Türk Medeni Kanunu’na göre şerh verilmesi mümkün olan haklar; Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım sözleşmesi (şufa hakkı), gerialım sözleşmesi, vefa sözleşmesi, rücu şartıyla bağış sözleşmesi, paylı mülkiyetli taşınmazlarda yararlanma ve kullanmaya ilişkin sözleşmelerdir.
Kişisel hakların şerh edilebilmesi için; taşınmaz sahibi ile kişisel hak sahibi şerh konusunda anlaşmalıdır. Şerh verilecek bazı hakların geçerli olabilmesi için; noter huzurunda yapılması ve tapuya kayıt edilmesi gerekir. Örneğin; şufa hakkı, alım hakkı, geri alım hakkı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi.
Tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler; haciz, iflas, konkordato, aile konutu şerhi, art mirasçı atanması şerhi, ön mirasçı atanma şerhi.
Aile konutu şerhi; malikin talebi veya hâkim kararı ile kurulur. Tapu Sicil Tüzüğü’ne göre diğer eşin şerh talep edebilmesi için; evlilik cüzdanı, nüfus kayıt örneği ve konutun aile konutu olduğuna dair belgeleri tapuya veya mahkemeye götürmesi gerekir. Böylelikle evlilik devam ettiği sürece; taşınmazın asıl sahibi taşınmazı diğer eşin rızası olmadan satamaz.
Art mirasçı atanması şerhi; asıl mirasçıya değil kendi atadığı mirasçıya mirasın bırakılması durumudur, asıl mirasçı mirasçılık hakkını kaybeder.
Ön mirasçı atanması şerhi için; vasiyetnamenin onaylı bir örneği ve şerhi içeren mahkeme kararı gerekir.
Resmi makamlar tarafından da tapular üzerinde şerh işlemi yapılabilir. Örneğin; kamulaştırma işlemi kapsamında kamulaştırılacak taşınmazlar üzerine ilgili idare tarafından kamulaştırma şerhi konulabilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, şufa hakkı sözleşmesinin gibi sözleşmelerin tapuya şerh verilebilmesi için; taşınmazın maliki ile hak sahibinin noter huzurunda bir sözleşme imzalaması gerekmektedir. Bu sözleşmeler noter onayının ardından tapuya şerh verilir.
Tapu kayıtlarındaki şerhlerin kaldırılabilmesi için; tapu kaydındaki şerhlerin sona erdirilmesi ya da silinmesi yani terkin işlemi yapılması gerekir. Terkin; hak sahibinin talebi üzerine veya yetkili makamın kararı ile yapılır. Terkin işlemi akabinde; tapu sahibi taşınmazı üzerinde tasarruf hakkına yeniden sahip olur.