Kenya’nın konut talebinin önümüzdeki birkaç yıl içinde çarpıcı biçimde değişmesi ve bununla birlikte yenilikçi finansman çözümlerine yönelik talebin artması bekleniyor.
BM-Habitat’a göre, ülke hızla kentleşiyor ve Kenyalıların yüzde 35’inden fazlası şu anda şehirlerde ve kasabalarda yaşıyor ve bu bilgeliğin 2030 yılına kadar yüzde 50’den fazla olacağını tahmin ediyor.
Tahmini 50.000 adetlik arza karşılık 250.000 adetlik bir yıllık talebimiz olduğunu ve 2 milyon adet veya yüzde 80 açık ile sonuçlandığını düşünürsek, Kenya’nın artan konut ihtiyacını karşılamak için radikal önlemler alacaktır.
Sınırlı finansman kaynakları nedeniyle, Kenya’daki gayrimenkul finansman koşulları, uzun süredir nispeten katıdır. Yerel olarak, çoğu arazi sahibi ve mülk geliştiricisi, arazinin bir kısmını satarak veya bir bankadan borç alarak veya her ikisini birden yaparak büyük inşaat projelerini finanse etmek için hala geleneksel yöntemlere alışkındır.
Finansal kurumlar, risk seviyelerine bağlı olarak uyum sağlayabildikleri için perakende projelerinin ana finansörleridir.
Bununla birlikte, mülk geliştiricilerini ortak girişimler, sendikasyon ve açık deniz finansmanı gibi diğer finansman seçeneklerini takip etmeye yönlendiren finansman yapıları, projelerin ve gereksinimlerin anlaşılması ve finansman maliyeti gibi bazı zorluklar vardır.
Ortak girişimler (JV) kapsamında, arazi sahibi, bir projeyi üstlenmek için bir finansör, emeklilik planı veya yatırımcılardan oluşan bir konsorsiyum ile ortaktır. JV’ler, konut birimlerinin nihai fiyatını nihai olarak etkileyen sektördeki spekülatif arazi fiyatlarını ele alırken konut gelişimini hızlandırabilir.
Bir Ortak Girişim’de, arazi sahibi kendi katkısının bir parçası olarak araziyi teklif eder, ardından NCBA gibi finansör inşaat için finansmana katkıda bulunur. Arazi sahibi, zorlu banka kredisi başvuru değerlendirme sürecinden geçmek zorunda olmayacağından, inşaat için fonlara da kolayca erişebilir.
Bu düzenleme kapsamında, danışmanlar ortak girişim katkısının bir parçası olarak hizmetlerini sunabildiklerinden, mal sahibi, başlangıç danışmanlık ücreti ödemeden mimarlar, mühendisler, metraj uzmanları gibi danışmanlardan kaynak kullanabilir ve hizmet alabilir.
Ortaya çıkan bir diğer seçenek ise sendikasyon finansmanıdır. Emlak sektörünün sermaye yoğun bir endüstri olduğu, alanın dışında olanlar için bile bir sır değil. Endüstrinin ihtiyaç duyacağı şey, artan konut talebine ayak uydurmak için önümüzdeki birkaç yıl içinde yüz milyarlarca şilin toplamak.
Mevcut koşullar altında mülk geliştiricilere daha büyük krediler vermek için, özel kredi verenlerin çoğu zaman gruplar veya “sendikasyonlar” oluşturması gerekir, böylece kredi veren hiç kimse krediye aşırı derecede maruz kalmaz. Bankalar, birim satış fiyatının 100.000 doların altında olduğu daha küçük ve orta ölçekli projelere (100 birimden az) daha heveslidir. Bankalar, doğrudan satış veya kiralama için konut amaçlı gayrimenkul projelerine öncelik veriyor.
Grup kredisi, kredi verenlerin riski dağıtmak ve daha büyük krediler için işlem maliyetlerini en aza indirmek için başkalarıyla birlikte çalışmasına olanak tanır. Sendikasyon kredisi ayrıca, emlak sektöründe çok az uzmanlığa sahip kredi verenlerin, genellikle sendikasyon kredisi verenler için “aracı” olarak hizmet veren daha büyük finansal kuruluşlarla çalışarak risk almalarına olanak tanır.
Offshore borçlanma, sektördeki büyümeyi hızlandırmak için büyük potansiyele sahip bir başka seçenektir. Bir projenin satın alınması veya geliştirilmesi için çeşitli borç, ortak girişim veya öz sermaye fonlarının kullanılmasını gerektirir. Offshore borçlanmanın önemli bir avantajı, yatırımcıların ve kredi verenlerin gayrimenkul için neredeyse tüm gerekli finansman bileşenlerini bir araya getirme kabiliyetine sahip olmasıdır.
Genel olarak, oyuncular, geliştiricilerin menkul kıymetleştirme ve finansal seviyeleri yerine lokasyon ve birim fiyatlara dayalı olarak projenin uygulanabilirliğine odaklanırsa, sektörde daha fazla hareketlilik görmeliyiz. Bu, ürünlerini mevcut talebe göre ayarlayan daha küçük ölçekli geliştiricilerin krediye erişmesine izin verecektir.
Ayrıca, örneğin daha uzun moratoryum sürelerine (beş yıla kadar) izin veren proje finansmanını özel olarak ele alan ürünleri daha da derinleştirmemiz ve geliştirmemiz gerekiyor.
Kayıtta uzun süreli gecikmelerin olduğu durumlarda alıcılardan bankaya fon alışverişini kolaylaştırmanın yollarını aramak için hükümet (kayıt) gibi paydaşlarla daha fazla etkileşim kurmak finansman maliyetlerini azaltacaktır. Bu tür gecikmeler sırasında mülkleri güvence altına almak için başka yöntemler de düşünmeliyiz.
Örneğin, sahip olunan kira modellerine ve Toplam Mülk Çözümlerine uyum sağlayan daha esnek finansman koşulları kullanmamız gerekiyor.
Dikkate değer bir başka hareket de Yeşil Finansman ve Çevresel, Sosyal ve Yönetişimin (ESG) bir parçası olmaktır. Şu anda, finans sektöründe yenilikçiliği teşvik etmek ve yeşil yatırımları geliştirmek için 2017 yılında başlatılan Kenya Yeşil Tahvil Programına (KGBP) sahibiz. KGBP, Kenya Bankers, NSE, Climate Bond ve FSD’nin bir girişimidir.
Bilim, dijitalleşme, veri ve işbirliğinin uygulanması, inşaat sektörünün geleceğin küresel ekonomisine uyum sağlamasını ve başarılı olmasını sağlıyor. Daha sürdürülebilir ve dayanıklı bir geleceğe giden yolu işaret eden oyunun kurallarını değiştirenler arasındadırlar.
Yeniliğin anası gereklilik olan Kenya’daki emlak sektörü, ülkedeki konut açığını kapatmak için modern finansman ürünlerini benimsemek zorunda kalacak. Emlak sektörü için yenilikçi finansman da sürdürülebilir ulusal kalkınmayı destekleyecektir.
Kaynak : https://www.businessdailyafrica.com/bd/opinion-analysis/ideas-debate/financing-products-that-can-cut-housing-deficit-3872586