· Birincisi, eğer kira geliri istisna sınırları içinde kalıyorsa ve beyan edilmesi gereken başka gelir yoksa, beyanname verilmez.
· İkincisi, kira geliri istisna sınırını aşıyorsa ve beyan edilmesi gereken başka gelir yoksa, Ocak döneminde kira geliri nedeniyle beyanname verilir.
· Üçüncüsü ise, kira geliri dışındaki gelirleri nedeniyle beyanname vermek zorunda olanlar, kira gelirlerini de bu gelirlerinin beyan edildiği dönemde, yani Mart ayında beyan edeceklerdir.OCAK-2002 DÖNEMİNDE KİRA GELİRLERİNİ BEYAN EDECEK KİŞİLER
· 2001 yılındaki gelirleri sadece sahip olduğu gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmesinden ibaret olup, elde ettiği hasılat 700.000.000 TL'nı aşan kişiler.
· 2001 yılındaki gelirleri sadece sahip olduğu gayrimenkulün işyeri olarak kiraya verilmesinden ibaret olan ve sözkonusu işyeri kira gelirlerinin tamamının stopaj yoluyla vergilendirilmiş olması şartı ile, elde ettiği hasılatın brüt tutarı 4.900.000.000 TL'nı aşan kişiler.
· 2001 yılındaki gelirleri sadece sahip oldukları gayrimenkulün işyeri olarak kiraya verilmesinden ibaret olup, bu işyeri kira gelirlerinden stopaj yapılmamış olan kişiler.( Tutarın önemi yok )
· Gelirleri, sadece yukarıdaki 3 madde halinde sayılan gelirlerin birlikte elde edilmesinden ibaret olan kişiler.
· Yukarıda sayılan kira gelirlerinin yanında, beyanı gerekmeyen gelir unsurlarını elde eden kişiler.( Beyanı gerekmeyen gelir unsurlarına; tevkif yoluyla vergilendirilmiş ücretler, menkul kıymet yatırım fonu katılma belgesi alım-satım kazancı, hisse
senetlerinin iktisap tarihinden itibaren asgari 3 ay sonra satılmasından elde edilen kazançlar, örnek olarak verilebilir.) OCAK-2002 DÖNEMİNDE BEYAN EDİLEN KİRA GELİRLERİNİN VERGİSİNİN HESAPLANMASI VE ÖDENMESİ
Gelir Vergisi Kanunu'nun 21'inci maddesi uyarınca, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılatın 2001 yılı için, 700.000.000 TL'sı gelir vergisinden istisna edilmiştir. Ticari, zirai ve mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar ve gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar.
Kira gelirlerinin beyan edilecek tutarının belirlenmesi ile ilgili olarak Gelir Vergisi Kanunu'nun 71,72,73 ve 74'üncü maddelerinde düzenlemeler yeralmaktadır. Ocak-2002 döneminde beyan edilecek kira gelirinin tespiti ve ödenmesi konusunda, kanunda yeralan düzenlemeleri aşağıdaki şekilde özetleyebilriz.
· Kira gelirlerinin beyan edilmesinde tahsil esası geçerlidir. Tahsil, sadece nakit karşılığı olmayabilir, ayın olarak da tahsilat yapılabilir. Ayın olarak tahsil edilmesi durumunda V.U.K. hükümlerine göre emsal bedelinin tayin edilmesi gerekir. Ayrıca, kira geliri sahipleri açısından, bilgisi dahilinde olmak şartıyla, adlarına, kamu kurumlarına, icra dairesine, notere veya postaya para yatırılması ve kira alacağının temliki, tahsil hükmündedir.
· Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz.Bu hüküm, elde edilen kira gelirinin emsallerine göre bariz bir şekilde düşük beyan edilmesini önlemek için konmuştur. Emsal kira bedeli bazı durumlar için uygulanmaz. Örnek olarak, boş kalan gayrimenkulün muhafaza maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması, binaların mal sahibinin anna-baba, çocuklarına veya kardeşlerine tahsis edilmesi, durumlarında emsal kira bedeli uygulanmaz.
· Beyan edilecek net kira gelirini tespit etmek için mükellefler gerçek gider yöntemini veya götürü gider yöntemini seçebilirler.
· Gerçek gider yöntemini seçen kira geliri sahipleri,
1. Kiraya verdikleri gayrimenkul için kendilerinin ödediği su, aydınlatma,ısıtma ve asansör giderlerini,
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün değeri ile orantılı idare giderlerini,
3. Kiraya verilen mal ve hakların sigorta giderlerini,
4. Kiraya verilen mal ve haklar nedeniyle yapılan ve bunlara harcanan borçların faizlerini,
5. Konut olarak olarak kiraya verilen 1 adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'ini,
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harçlar ile kiraya veren tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcama paylarını,
7. Kiraya verilen mal ve haklar için Vergi Usul Kanunu'na uygun olarak ayrılan amortismanları,
8. Kiraya verilen gayrimenkuller için yaptığı bakım,idame ve onarım giderlerini,
9. Kiraladığı bir malı kiraya verenler, ödedikleri kira bedelini,
10. Sahibi olduğu konutları kiraya verenler diğer giderleri de düştükten sonra kendilerinin kira ile oturduğu evin kirasını,
11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşme, kanun emri veya mahkeme kararına dayanarak ödenen tazminatları,
Gider olarak brüt hasılattan indirme hakkına sahiptirler.
Ancak, 700.000.000 TL'lık istisnadan yararlanılması durumunda istisna tutarına isabet eden giderler indirim konusu yapılamaz. Örneğin, 2001 yılındaki geliri sadece 5.000.000.000 TL brüt konut kira gelirinden teşekkül eden kişi, gerçek gider yöntemini seçip 3.000.000.000 TL gider beyan etmişse, indirebileceği gider tutarı;
( vergiye tabi hasılat / toplam hasılat ) * toplam gider, formülüne göre hesaplanır. İndirilebilecek toplam gider tutarı,
(4.300.000.000/5.000.000.000) *3.000.000.000 = 2.580.000.000 TL dır.Vergiye tabi kira geliri tutarı ise, 4.300.000.000-2.580.000000 = 1.720.000.000 TL dır.
· Götürü gider usulünü seçen kira geliri sahipleri, gerçek giderlerini beyan etmek yerine, hasılatlarından %25'ini götürü olarak indirebilirler. Bu usulün seçilmesi durumunda iki yıl geçtikten sonra gerçek usule dönülebilir. Götürü gider uygulamasında da, istisnadan yararlanılıyorsa, önce istisna uygulanır, kalan tutar üzerinden götürü gider hesaplanır. Bir önceki örneğimizdeki, 2001 yılında geliri sadece 5.000.000.000 TL konut kirasından oluşan kişi götürü gider usulünü seçerse, beyan edeceği hasılat;
(5.000.000.000-700.000.000) = 4.300.000.000 TL. Bu tutar üzerinden götürü gider hesaplanır ve istisna sonrası hasılat rakamından mahsup edilir. 4.300.000.000-(4.300.000.000*0.25 ) = 3.225.000.000 TL vergiye tabi kira geliridir.
· Net tutarları bulunarak beyan edilen kira gelirlerine uygulanacak vergi oranları aşağıdaki gibidir.
2.800.000.000 liraya kadar %20
7.000.000.000 liranın 2.800.000.000 lirası için 560.000.000 lira, fazlası %25
14.000.000.000 liranın 7.000.000.000 lirası için 1.610.000.000 lira, fazlası %30
35.000.000.000 liranın 14.000.000.000 lirası için 3.710.000.000 lira, fazlası %35
70.000.000.000 liranın 35.000.000.000 lirası için 11.060.000.000 lira, fazlası %40
70.000.000.000 liradan fazlasının 70.000.000.000 lirası için 25.060.000.000 lira, fazlası %45
· Yukarıda belirtilen oranlarla hesaplanan kira gelirine ait vergi üzerinden %10 oranında fon payı da hesaplanır.Hesaplanan toplam vergi ve fon payı Ocak-2002, Nisan-2002 ve Temmuz-2002 olmak üzere 3 eşit taksitte ödenir.