Transkript
1 C.57 Sa.3 [ ] Alt Kira 791 ALT KĐRA Sub-Leasing Arş. Gör. Đpek YÜCER GĐRĐŞ, BĐRĐNCĐ BÖLÜM ALT KĐRA, I.ALT KĐRA KAVRAMI, II. ALT KĐRANIN HUKUKĐ NĐTELĐĞĐ, III. ALT KĐRA ĐLE ASIL KĐRA ARASINDAKĐ ĐLĐŞKĐ, A.Tarafları Bakımından, B. Konusu Bakımından, C.Süresi Bakımından, D. Đçeriği Bakımından, IV. ALT KĐRA KONUSUNDAKĐ KANUNĐ DÜZENLEMELER, A.Adi Kira Sözleşmelerinde, B.Hasılat Kirası Sözleşmelerinde, V. ALT KĐRA SÖZLEŞMESĐNĐN TARAFLARI, TARAFLARIN BĐRBĐRLERĐ VE KĐRALAYANLA OLAN ĐLĐŞKĐLERĐ, A.Kiracı ve Alt Kiracı Arasındaki Đlişki, 1. Kiracı, a.hakları, aa. Alt Kiracıdan Kira Bedelini Đsteme Hakkı, bb. Alt Kiracıya Karşı Hapis Hakkı, cc. Sözleşmeye Farklı Hükümler Koyma Hakkı, b.borçları, aa. Kiralananın Kullanılmasını Sağlama Borcu, bb. Tazminat Ödeme Borcu, 2. Alt Kiracı, a.hakları, aa. Kiralananı Kullanma Hakkı, bb. Kiralananı Bir Başkasına Kiralama Hakkı, cc. Tazminat Đsteme Hakkı, b. Borçları, aa. Sözleşmeye Uygun Davranma ve Tazminat Ödeme Borcu, bb. Kira Parasını Ödeme Borcu, B. Kiralayan ve Alt Kiracı Arasındaki Đlişki, 1. Kiralayan, a. Hakları, aa. Kiralananın Sözleşmeye Uygun Biçimde Kullanılmasını Đsteme Hakkı, bb. Alt Kiracıya Karşı Hapis Hakkı, b. Borçları, aa. Kiralananın Alt Kiracı Tarafından Kullanılmasına Katlanma Borcu, bb. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, cc. Zapta Karşı Tekeffül Borcu, C. Kiralayan ve Kiracı Arasındaki Đlişki, 1.Kiralayan, a.hakları, aa. Kiracıya Karşı Fesih ve Tahliye Hakkı, bb. Zararlarının Giderilmesini Đsteme Hakkı, b.borçları, 2.Kiracı, a.hakları, aa. Alt Kiraya Verme Hakkı, b.borçları, aa. Kiralananı Alt Kiraya Vermede Özen Gösterme Borcu, bb.tazminat Ödeme Borcu, ĐKĐNCĐ BÖLÜM, ALT KĐRANIN SONA ERMESĐ, NEDENLERĐ, SONUÇLARI VE ALT KĐRA MÜESSESESĐNĐN KĐRANIN DEVRĐ MÜESSESESĐ ĐLE KARŞILAŞTIRILMASI, I. ALT Başkent Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı.
2 792 YÜCER AÜHFD Yıl 2008 KĐRANIN SONA ERMESĐ, A.Sona Erme Sebepleri, 1.Borçlar Kanunu ndaki Sebepler, 2.Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun daki Sebepler, B. Asıl Kira Sözleşmesinin Sona Ermesinin Alt Kira Sözleşmesine Etkisi, C. Sözleşmenin Sona Ermesinin Sonuçları, 1. Alt Kiracının Kiralananı Đade Borcu, 2. Hukuka Aykırı Şekilde Kiralananı Kullanan Alt Kiracının Durumu(Fuzuli Şagil), a.tanım, b. Kiralayan ve Kiracının Hakları, aa.kiralayanın Hakları, bb. Kiracının Hakları, II. KĐRANIN DEVRĐ, A.Kiranın Devri Kavramı, B. Kiranın Devrinde Tarafların Birbirleri Đle Olan Đlişkileri, C. Kiranın Devrinin Hukuki Niteliği, D.Kiranın Devri Konusundaki Kanuni Düzenlemeler, E.Alt Kira Ve Kiranın Devri Müesseselerinin Karşılaştırılması, 1.Alt Kira ve Kiranın Devri Müesseseleri Arasındaki Benzerlikler, 2.Alt Kira ve Kiranın Müesseseleri Arasındaki Farklar, SONUÇ ÖZET Borçlar Kanunu nda kullandırma amacı güden sözleşmeler; kira sözleşmeleri, ödünç verme sözleşmeleri, iş görme sözleşmeleri ve şahsi teminat sözleşmeleri olarak dört başlık halinde düzenlenmiştir. Bu sözleşme tiplerinden günlük yaşantımızda en çok uygulanan ve uyuşmazlık yaşanan biri de kuşkusuz kira sözleşmeleridir. Kira sözleşmesinin, kiralayanın bir malını, kiracıya belirli bir ücret karşılığında ve belirli veya belirsiz bir süre için kullandırma ve yararlandırma taahhütünü konu aldığını söyleyebiliriz. Kira sözleşmesine konu olan eşyayı belirli bir ücret karşılığında kullanma ve yararlanma yetkisine sahip olan kiracının, gerek Borçlar Kanunu nda gerekse, ancak aksinin kararlaştırılmış olması suretiyle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun dan doğan haklarından birisini ise, kiralananı 3. kişiye (asıl kira sözleşmesine taraf olmayan kişi) kiralama hakkı oluşturur. Gerek doktrinde gerekse uygulamada pek çok farklı görüşün doğmasına neden olan ve benzer kurumlarla karışan bu konunun derinlemesine incelenmesi ve gerekli tahlillerin yapılması bir zaruret niteliğindedir. Bu nedenle, bu çalışmada önce alt kira sözleşmeleri derinlemesine incelenecek daha sonra da bu kurumla uygulamada en çok karıştırılan kiranın devri konusu ile farklılıkları ve benzerlikleri ortaya koyulacaktır. Anahtar Kelimeler: Alt sözleşme, alt kira, kira sözleşmesi ABSTRACT In the law of obligations the contracts which aim to using are divided into four group. But absolutely in applying the most important one is contract of lease. Contract of lease is a contract which leasor delivers his or her asset or benefit to the holder for using and on the other hand holder gives
3 C.57 Sa.3 [ ] Alt Kira 793 some fee to the leasor. Contract of lease can be spesific or ambiguous duration. In the contract of lease parties have lots of benefits and debts. One of the benefit of the holder is leasing the tenancy to the another one. This benefit is called sub-leasing. This benefit is ordered not only in law of obligations, but also in law of numbered Sub-leasing is a type of subcontract. This subject is so important for our lifes. Because every one are to be faced with contract of lease and maybe with sub-leasing. Also this subject is polemical in doctrine and application. Because of these reasons, I compose this article. Key Words: Sub-contract, sub-leasing, contract of lease GĐRĐŞ Borçlar Kanunu nda kullandırma amacı güden sözleşmeler; kira sözleşmeleri, ödünç verme sözleşmeleri, iş görme sözleşmeleri ve şahsi teminat sözleşmeleri olarak dört başlık halinde düzenlenmiştir. Bu sözleşme tiplerinden günlük yaşantımızda en çok uygulanan ve uyuşmazlık yaşanan biri de kuşkusuz kira sözleşmeleridir. Adi kira sözleşmesi Borçlar Kanunu nun mad. lerinde hükme bağlanmıştır. Borçlar Kanunu nun 248. mad. ne göre, adi kira sözleşmesi şöyle tarif edilmiştir; Kira öyle bir sözleşmedir ki, bununla kiralayan bir malını ücret karşılığında kiracıya kira süresince kullandırma ve yararlanma amacıyla bırakma borcu altına girer. Borçlar Kanunu nun mad. lerinde de hasılat kirası düzenlenmiş, Borçlar Kanunu nun 270. mad. de hasılat kirası sözleşmesi şöyle tarif edilmiştir. Hasılat kirası(ürün kirası) öyle bir sözleşmedir ki, onunla kiracı ürün getiren bir malın ya da hakkın ücret karşılığında kullanılmasını ve gelirlerinden yararlanılmasını kira süresi boyunca kiracıya bırakma borcu altına girer. Bu tarifler de göz önüne alınarak, kira sözleşmesinin, kiralayanın bir malını, kiracıya belirli bir ücret karşılığında ve belirli veya belirsiz bir süre için kullandırma ve yararlandırma taahhütünü konu aldığını söyleyebiliriz. Buna göre, kira sözleşmesi hukuki niteliği itibariyle; rızai, iki tarafa borç doğuran, ivazlı ve belirli süreli veya belirsiz süreli ama sürekli bir sözleşmedir. Genel hatları ile tanımladığımız kira sözleşmesinin sözleşmeye uygun ve istikrarlı olarak hüküm ve sonuçlarını doğurması da, kira sözleşmesine konu olan tarafların karşılıklı hak ve borçlarını hukuku uygun olarak ifa etmelerine bağlıdır. Kira sözleşmesine konu olan eşyayı belirli bir ücret karşılığında kullanma ve yararlanma yetkisine sahip olan kiracının, gerek Borçlar Kanunu ndan gerekse, ancak aksinin kararlaştırılmış olması suretiyle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun dan doğan haklarından birisini ise, kiralananı 3. kişiye (asıl kira sözleşmesine taraf olmayan kişi) kiralama hakkı oluşturur.
4 794 YÜCER AÜHFD Yıl 2008 Kiracı, kiralananı 3. kişiye kiralama hakkını, 3. kişi ile asıl kira sözleşmesinden ayrı bir kira sözleşmesi akdederek kullanır. Kiracı ve 3. kişi arasında akdedilen bu sözleşme de, Borçlar Hukukunun genel hükümleri göz önüne alınarak bir alt sözleşme niteliğindedir. Alt sözleşme, asıl sözleşmeden bağımsız olmakla beraber asıl sözleşme ile ilişkili olan sözleşmedir. Nitekim, alt sözleşmenin konusu asıl sözleşmenin konusundan farksızdır. Alt sözleşme her ne kadar Borçlar Kanunu nda ayrıca düzenlenmemiş olsa bile bir çok tipik sözleşmelere ilişkin düzenlemelerde hükme bağlanmıştır. Alt sözleşmelerin varlığı, diğer sözleşmelerden farklı olarak, bir başka sözleşme ile fiili ilişki içinde olmalarına bağlıdır. Alt sözleşmelerde, taraflardan biri diğer bir sözleşmenin de tarafını oluşturmaktadır ve alt sözleşmelerin konusunu, söz konusu diğer bir sözleşmenin konusu oluşturmaktadır. Bu açıklamalar sonucunda alt sözleşme; diğer bir sözleşmenin taraflarından birisi ve konusu hususlarında onunla kesişen, diğer bir sözleşmeden bağımsız olmakla beraber onunla fiili ilişki içinde olan sözleşmeler olarak tanımlanabilir. Dolayısıyla, kiracının söz konusu hakkını kullanmak suretiyle 3. kişi ile yaptığı sözleşme de alt kira sözleşmesi olarak adlandırılır. Alt kira sözleşmesi, adi kira sözleşmeleri ile ilgili olarak Borçlar Kanunu nun 259.mad. de, hasılat kirası sözleşmeleri ile ilgili olarak ise Borçlar Kanunu nun 284.mad. de düzenlenmiştir. Gerek doktrinde gerekse uygulamada pek çok farklı görüşün doğmasına neden olan ve benzer kurumlarla karışan bu konunun derinlemesine incelenmesi ve gerekli tahlillerin yapılması bir zaruret niteliğindedir. Bu nedenle, bu çalışmada önce alt kira sözleşmeleri derinlemesine incelenecek daha sonra da bu kurumla uygulamada en çok karıştırılan kiranın devri konusu ile farklılıkları ve benzerlikleri ortaya koyulacaktır. BĐRĐNCĐ BÖLÜM ALT KĐRA I.ALT KĐRA KAVRAMI Alt sözleşme, daha önce de tanımladığımız gibi, herhangi bir sözleşmeyle (asıl sözleşme) fiili ilişki içinde bulunan fakat ondan bağımsız olan sözleşmedir 1. Gerek asıl sözleşmede gerekse alt sözleşmede iki taraf vardır. Ancak, bu sözleşmelerin aralarındaki fiili ilişki, bir tarafın aynı anda her iki sözleşmeye de taraf olması ve her iki sözleşmeye konu olan edimlerin kısmen de olsa uyum içinde olmasından kaynaklanmaktadır 2. Böylece, asıl sözleşme ve alt sözleşme hukuken olmasa da fiilen birbirine bağlı olarak kurulmakta ve her iki sözleşmede borçlanılmış olan edimler, birbirini 1 Akipek, Şebnem: Alt Vekalet, Ankara 2003, s. 83; Akkanat, Halil: Taşeronluk(Alt Müteahhitlik) Sözleşmesi, Đstanbul 2000, s. 1.; Kahveci, Nalan: Alt Kira ve Kiranın Devri, Đzmir 2005, 63.; Erol, Yasemin: Kira Sözleşmesinde Alt Kira ve Kira Hakkının Devri, Kırıkkale 2003, s Akipek, s. 85.; Akkanat, s. 17.; Kahveci, s. 64.
5 C.57 Sa.3 [ ] Alt Kira 795 etkilemektedir. Nitekim, bu etki, alt sözleşmenin asıl sözleşmenin konusundan daha kapsamlı bir konu ihtiva edememesinde ve alt sözleşmenin süresinin de asıl sözleşmeden daha uzun olamamasında görülür 3. Bu genel açıklamalar sonucunda, alt sözleşme, bir nevi asıl sözleşme yansımasından doğan görüntü olarak nitelendirilebilir. Başka bir deyişle, asıl sözleşmenin aynaya yansıyan görüntüsü alt sözleşmeyi oluşturmaktadır. Alt sözleşme, kural olarak ancak sürekli borç ilişkilerinde veya sürekli borç ilişkisi benzeri borç ilişkilerinde mümkün olabilir. Çünkü, alt sözleşmeye konu olacak edimin, asıl sözleşmeden alt sözleşmeye yansıması belli bir süreyi gerekli kılar 4. Bu kuralın sonucu olarak da, alt sözleşmeler ancak kullanma, yararlanma, eser yaratma, iş görme gibi sürekli bir ilişkinin zaruret halinde olduğu sözleşmelerde mümkündür. Đşte sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerden birisi de kullandırma amacı güden sözleşmelerden biri olan kira sözleşmeleridir. Kira sözleşmesi, Borçlar Kanunu nun mad. lerinde düzenlenmiş ve tarif edilmiştir. Ancak, her ne kadar alt kira sözleşmesi de kira sözleşmesini içeren hükümler arasında düzenlenmiş olsa da kanun koyucu tarafından tarif edilmemiştir. Doktrinde hakim olan görüşe göre alt kira; kira konusu eşyanın asıl kira sözleşmesine taraf olan kiracı tarafından tamamen veya kısmen bir başkasına tekrar kiralanması 5 olarak tanımlanabilir. Alt kira kavramı ve alt kira sözleşmesi, kullanma ve yararlanma amacı güden kira sözleşmesinde kiralayanın mutlaka eşyanın maliki olması gerekmediği kuralının sonucu olarak ortaya çıkmıştır. Böylece, kiracı başkasından kiraladığı bir eşyayı bir başkasına kiralayabilme hakkına sahiptir. Bunun sonucu olarak da kendisi asıl kira sözleşmesine dayanarak malike karşı kiracı, alt kira sözleşmesine dayanarak da alt kiracıya karşı alt kiralayan rolündedir. Alt kira sözleşmesine taraf olan alt kiracı ve alt kiralayana da asıl kira sözleşmesine uygulanan kurallar uygulanır 6. 3 Akipek, s. 86.; Akkanat, s. 16.; Erol, s Akipek, s. 86.; Akkanat, s. 18.; Kahveci, s Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku-Özel Borç Đlişkileri, Cilt: I/2, Ankara 1985, s. 155.; Tunçomağ, Kenan: Türk Borçlar Hukuku-Özel Borç Đlişkileri, Cilt: II, Đstanbul 1977, s. 553.; Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, II.Kısım- Akdin Muhtelif Nevileri, Cilt:I, Đstanbul 1980, s. 485.; Bilge, Necip: Borçlar Hukuku-Özel Borç Münasebetleri, Ankara 1970, s. 167.; Zevkliler, Aydın/ Havutçu, Ayşe: Borçlar Hukuku-Özel Borç Đlişkileri, 9. Bası, Anakara 2007, s. 220.; Aral, Fahrettin: Borçlar Hukuku-Özel Borç Đlişkileri, 7. Bası, Anakar 2007, s. 265.; Yavuz, Cevdet: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 7. Bası, Đstanbul 2007, s. 304.; Karahasan, Mustafa Reşit: Türk Borçlar Hukuku-Özel Borç Đlişkileri 3, Đstanbul 2004, s ; Becker, Herman (Çev: Suat Dura): Đsviçre Borçlar Kanunu Şerhi- II.Kısım, Ankara 1993, s. 287.; Kahveci, s. 69.; Arıkan, Süreyya: Alt Kiranın ve Kiranın Devredilmesinin Nitelendirilmesi ve Alt Kira ve Kiranın Devrin Tahliye Davalarına Etkileri, Đstanbul 1988, s. 1.; Aydınlıyım, Suat: Türk Hukukunda Adi Kira Sözleşmesinin Son Bulması, Ankara 1973, s Tandoğan, s. 156.; Tunçomağ, s. 553.; Zevkliler, s. 220.; Aral, s. 265.; Kahveci, s. 69.
6 796 YÜCER AÜHFD Yıl 2008 Burada üzerinde durulması gereken konu, kiracının kiralananın tamamı veya bir kısmını, başkalarına herhangi bir bedel almaksızın kullandırması halinde, bu durumun nasıl nitelendirilebilmesi gerektiğidir. Bizim savunduğumuz görüşe göre, taraflar arasında yapılan bu tür bir sözleşme hukuki niteliği itibariyle, Borçlar Kanunu nun ilgili hükümlerinde düzenlenen ve tanımı yapılan kira sözleşmesi olarak nitelendirilemez. Zira, kira sözleşmesi hukuki niteliği itibariyle, tam iki tarafa borç yükleyen ve ivazlı bir sözleşmedir. O halde, taraflar arasındaki bu sözleşme, Borçlar Kanunu nun 299. mad. de düzenlenen ariyet sözleşmesi olarak nitelendirilmelidir. Zira, ariyet sözleşmesinde, ariyet veren bir şeyin bedava kullanılmasını ariyet alana bırakmakta ve ariyet alan da o şeyi kullandıktan sonra iade etmekle yükümlü olmaktadır. Bu nedenle söz konusu durumlarda kira sözleşmesi söz konusu olmadığından, taraflar arasındaki sözleşmede alt kira sözleşmesi olarak nitelendirilmemeli ve dolayısıyla Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun kapsamında kiralayanın rızası da aranmamalıdır. Alt kira sözleşmeleri, kurulma ve sona erme bakımından asıl sözleşmeye bağlı değildir. Başka bir deyişle, asıl kira sözleşmesinin geçersiz olması veya sona ermesi alt kira sözleşmesinin geçersizliği veya sona ermesi sonucunu doğurmaz. Bu alt sözleşmelerin bağımsız niteliğinden kaynaklanır. Bu niteliğin sonucu olarak, alt sözleşme asıl sözleşmeden bağımsız olarak ortaya çıkar, yorumlanır ve sona erer. Ancak, bu durum sözleşmelerin dolaylı olarak birbirlerini etkilemesini engellemez. Öte yandan, gerek asıl sözleşme gerekse alt sözleşmenin kurulması taliki veya infisahi şarta bağlanarak, bağımsızlık kuralının istisnasını oluşturabilir 7. Alt kira sözleşmelerinde de bağımsızlık kuralının etkisi ile alt kiralayan ve alt kiracı arasında bir kira sözleşmesi kurulur ve asıl kiralayanla asıl kiracı arasındaki kira sözleşmesi bunu etkilemez. Zira, asıl kiralayanla alt kiracı arasında doğrudan doğruya akdi bir ilişki bulunmamaktadır 8. II. ALT KĐRANIN HUKUKĐ NĐTELĐĞĐ Alt kira sözleşmesi, hukuki niteliği itibariyle bir kira sözleşmesidir. Alt kira sözleşmesinin, asıl kira sözleşmesinden farkı asıl kira sözleşmesinde asıl kiracı, alt kira sözleşmesinde ise alt kiralayan konumunda olan kişinin, kira konusu üzerindeki hakkının asıl kira sözleşmesinden kaynaklanmasıdır 9. Bunun sonucu olarak, alt kira sözleşmeleri de kira sözleşmeleri gibi tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile kurulur, kira konusu eşyanın sözleşmenin kurulduğu anda teslimi gerekmediğinden rızai bir sözleşmedir, her iki tarafa da borç yükler, bu 7 Akipek, s ; Akkanat, s ; Kahveci, s Aral, s Yazman, Đrfan: Alt Kira ve Hasılat Kirası Münasebetlerinde Alt Kira ve Kiranın Devri, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Yayın No: 22, Ankara , s. 16.; Kahveci, s. 71.
7 C.57 Sa.3 [ ] Alt Kira 797 nedenle ivazlıdır ve belli veya belirsiz bir süre borç ilişkisinin devamını gerektirdiğinden sürekli veya sürekli benzeri bir sözleşmedir. III. ALT KĐRA ĐLE ASIL KĐRA ARASINDAKĐ ĐLĐŞKĐ Alt kira sözleşmesi her ne kadar bağımsız bir niteliğe sahip olsa da asıl kira sözleşmesine bazı konularda bağlılık gösterir. Nitekim, bu özellikten ötürü doktrinde bir görüş tarafından, alt kira sözleşmesinin asıl kira sözleşmesinden bağımsız olmakla beraber, asıl kira sözleşmesine göre tali bir nitelikte olduğunu savunulur 10. Alt kira sözleşmesi ve asıl kira sözleşmesi arasındaki ilişki dört başlık halinde incelenebilir. A.Tarafları Bakımından Alt kira sözleşmesi, asıl kiracı ve alt kiracı arasında akdedilen bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, asıl kira sözleşmesinde kiracı sıfatını taşıyan kişi alt kiralayan konumundadır. Başka bir deyişle, asıl kira sözleşmesi ve alt kira sözleşmesinin taraflarından biri her iki sözleşmede farklı sıfatları taşımakla beraber aynı kişidir. Ancak, bu durum asıl kira sözleşmesindeki kiralayanla alt kira sözleşmesindeki alt kiracı arasında doğrudan bir hukuki ilişki kurulmasını sağlamaz 11. Öte yandan, alt kira sözleşmesinde alt kiracı sıfatına sahip olan kişi sonradan asıl kiralayan ile bir başka kira sözleşmesi yapmış olsa bile, alt kira sözleşmesinde alt kiralayan sıfatına sahip olan kişiye karşı sorumluluğu ortadan kalkmaz 12. Alt kira sözleşmesi ve asıl kira sözleşmesinin tarafları bakımından birbirleri ile olan ilişkilerinde, malik sıfatına sahip olan asıl kiralayanın, kira konusu eşyayı bir başkasına devredip, aynı zamanda asıl kiracı ile kira sözleşmesi akdetmesi halinde, asıl kira sözleşmesinin hukuki niteliğinin nasıl nitelendirileceği de önemli bir konudur. Bizim de katıldığımız doktrindeki görüşe göre, bu halde asıl kira sözleşmesi alt kira sözleşmesine dönüşür ve malik sıfatında olan asıl kiralayanın bu davranışı hakkın kötüye kullanılması çerçevesinde değerlendirilmez 13. B. Konusu Bakımından Alt kira sözleşmesinin konusunu, asıl kira sözleşmesinin konusunu oluşturan kiralananın, kısmen veya tamamen bir başkasına kiralanması oluşturur. Burada önemli olan husus, alt kira sözleşmesinin konusunun asıl 10 Tunçomağ, s. 553.; Yavuz, s. 303.; Zevkliler, s. 220.; Aral, s. 264.; Kahveci, s. 72.; Yazman, s Aral, s. 264.; Kahveci, s. 72.; Yazman, s. 16.; Arıkan, s. 21.; Yavuz, s Tandoğan, s. 157.; Feyzioğlu, s. 488.; Kahveci, s. 72.; Yargıtay HGK., T., 109 E., 104 K.: Đkinci kiracının sonradan mülk sahibi ile bir akit yapmış olması, birinci kiracıya karşı üzerine aldığı sorumluluğu ortadan kadırmaz. Bu karar için Borçlar Kanunuz.; Olgaç, Senai: Kazai ve Đlmi Đçtihatlarla Türk Borçlar Kanunu-Akdin Nevileri, Cilt: II, Đstanbul 1970, s Kahveci, s. 72.
8 798 YÜCER AÜHFD Yıl 2008 kira sözleşmesinin konusu ile sınırlı olması, aksine bir taahhütün alt kira sözleşmesinde yer alamamasıdır 14. C.Süresi Bakımından Gerek Borçlar Kanunu nun 259.mad. de adi kira sözleşmeleri başlığı altında düzenlenen alt kira sözleşmesi hükmü, gerekse Borçlar Kanunu nun 284. mad. de hasılat kirası sözleşmesi başlığı altında düzenlenen alt kira sözleşmesi hükmü, alt kiracının alt kira sözleşmesinden doğan kullanım hakkının, asıl kira sözleşmesine bağlı olarak elde edilen asıl kiracının kullanım hakkı ile sınırlı olduğu kuralını koymuştur. Kullanım hakkının, kullanım süresini içerdiği kuşkusuz olduğundan, alt kira sözleşmesinin süresinin asıl kira sözleşmesine tabi olduğu ve asıl kira sözleşmesinde kararlaştırılan süreden fazla olamayacağı görüşüne 15 katılmamak da hukuka aykırılık teşkil eder. Alt kira sözleşmesinin süresi ancak kira sözleşmesinin feshedileceği veya sona ereceği süreye bağlı olarak uzatılabilir 16. D. Đçeriği Bakımından Yine gerek Borçlar Kanunu nun 259.mad. si gerekse Borçlar Kanunu nun 284.mad. ne göre, alt kira sözleşmesi ancak kiralanana zarar vermemek şartıyla akdedilebileceğinden, alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesinden farklı hükümler taşısa da, burada da alt kiracı ve alt kiralayana, asıl kira sözleşmesine uygulanan kurallar uygulanır. Ancak, bu durum alt kira sözleşmesinin asıl kira sözleşmesi karşısındaki bağımsızlığını etkilemez 17. IV. ALT KĐRA KONUSUNDAKĐ KANUNĐ DÜZENLEMELER Alt sözleşmeler Borçlar Kanunu nda özel olarak düzenlenmiş değildir. Ancak, daha önce de ifade ettiğimiz gibi Borçlar Kanunu nun özel hükümlerini ihtiva eden bölümünde, çeşitli sözleşme tipleri içinde alt sözleşmelere yer verilmiştir. Nitekim, kira sözleşmelerini düzenleyen Borçlar Kanunu nun mad. lerinde de alt kira sözleşmeleri hükme bağlanmıştır. Öte yandan, gerek Đsviçre Medeni Kanunu nda, gerekse Borçlar Kanunu Tasarısında alt kira sözleşmeleri hükme bağlanmıştır. A.Adi Kira Sözleşmelerinde Türk hukukunda; Đlk olarak, adi kira sözleşmelerinde, alt sözleşmeye ilişkin düzenleme Borçlar Kanunu nun 259.mad. nde kiracının kiracısı başlığı altında hükme 14 Kahveci, s. 73.; Yazman, s Karahasan, s ; Kahveci, s Yazman, s Zevkliler, s. 220.; Kahveci, s. 75.
9 C.57 Sa.3 [ ] Alt Kira 799 bağlanmıştır. Buna göre; Kiracı, kiralayana zarar verecek bir tebeddülü mucip olmamak şartıyla, kiralananı tamamen yahut kısmen ahara kiralayabilir yahut kirayı bir üçüncü şahsa ferağ edebilir. Đkinci kiracı, birinci kiracıya müsaade edilenden başka bir tarzda kullandığı takdirde, birinci kiracı, bundan dolayı kiralayana karşı mesul olur. Kiralayan, ikinci kiracıyı bu hususa riayet ettirmeğe selâhiyettardır. Đkinci olarak, alt kira sözleşmelerine ilişkin düzenleme, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun da yer alır. Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun, Borçlar Kanunu na göre özel bir kanun niteliğindedir. Bu nedenle, söz konusu kanunun kapsamına giren konularda uygulanma önceliği mevcuttur. Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun un 1. mad. sinde, kanunun uygulama alanı belirlenmiştir. Buna göre; Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki üstü örtülü gayrimenkullerin kiralanmalarında, kiralayanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur. Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun un 12. mad. sinde de alt kira sözleşmesi hükme bağlanmıştır. Söz konusu düzenlemeye göre; Kiracı, mukavelede hilafına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiç bir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez. Üçüncü olarak ise Borçlar Kanunu nun 321.mad. nde de alt kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Buna göre; Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. Đsviçre Hukukunda ise; Đsviçre Borçlar Kanunu nun 262. mad. si alt kira sözleşmesine ilişkin şu hükmü ihtiva eder; Kiracı, kiralayanın izni ile, kiraladığı nesneyi tamamen ya da kısmen alt kiraya verebilir. Kiralayan şu hallerde izin vermekten kaçınabilir; a) Kiracı, kiralayana alt kiranın şartları hakkında bilgi vermekten kaçınırsa, b) Alt kiranın şartları, asıl kira sözleşmesinin şartları ile karşılaştırıldığında kötüye kullanma teşkil ediyorsa, c) Kiralayan için alt kiradan esaslı bir zarar oluşuyorsa. Kiracı, kiralayana karşı, alt kiracının kiralananı kendisine izin verilen kullanımdan farklı bir şekilde
10 800 YÜCER AÜHFD Yıl 2008 kullanmasından sorumludur. Kiralayan, alt kiracıdan buna uymasını doğrudan isteyebilir. B.Hasılat Kirası Sözleşmelerinde Türk Hukukunda; Yine ilk olarak hasılat kirası sözleşmelerinde, alt sözleşmeye ilişkin düzenleme Borçlar Kanunu nun 284.mad. sinde yer alır. Söz konusu hükme göre; Kiracı, kiralayanın muvafakati olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremez. Bununla beraber kiracı, kiralananda dahil olan bazı mahalleri kiralayana zarar verecek bir tebeddülü mucip olmamak şartıyla kiraya verebilir. Böyle bir kiraya ve kiralayan tarafından müsaade edilen ikinci kiraya, alelâde ikinci kiraya mütedair kaideler, kıyasen tatbik olunur. Đkinci olarak, burada da alt hasılat kira sözleşmelerine ilişkin olarak, yukarıda ifade ettiğimiz Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun un 12. mad. si hükmü uygulanır. Üçüncü olarak Borçlar Kanunu Tasarı sının 365.mad. sinde alt hasılat kirası sözleşmesine ilişkin hükme yer verilmiştir. Buna göre; Kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başkasına devredemez. Ancak kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir. Kiracının, başkasıyla yaptığı bu kira sözleşmelerine, alt kiraya ilişkin kurallar, kıyas yoluyla uygulanır. Đsviçre Hukukunda ise; Hasılat Kirasında alt kira, yukarıda ifade ettiğimiz, Đsviçre Borçlar Kanunu nun 262.mad. ye paralel olarak Đsviçre Borçlar Kanunu nun 291.mad. de hüküm altına alınmıştır. V. ALT KĐRA SÖZLEŞMESĐNĐN TARAFLARI, TARAFLARIN BĐRBĐRLERĐ VE KĐRALAYANLA OLAN ĐLĐŞKĐLERĐ Asıl kira sözleşmesi ve alt kira sözleşmesi üç taraftan oluşur. Bunlar, kiralayan, kiracı ve alt kiracıdır. Asıl kira sözleşmesinde, kiracı sıfatına sahip olan taraf, alt kira sözleşmesinde kiralayan rolünü üstlenmektedir. Alt kira sözleşmesi her ne kadar asıl kira sözleşmesinden bağımsız nitelikte bir sözleşme olsa da, kiralayanın bazı hallerde bu sözleşmeye yönelik hakları doğabilmektedir. Bu nedenle, burada önce alt kira sözleşmesine taraf olan kiracı ve alt kiracının ilişkisi, daha sonra ise kiracı ve alt kiracının kiralayanla olan ilişkisi alt kira sözleşmesine özgü hakları ve borçları çerçevesinde değerlendirilerek incelenecektir.
11 C.57 Sa.3 [ ] Alt Kira 801 A.Kiracı ve Alt Kiracı Arasındaki Đlişki 1. Kiracı a.hakları aa. Alt Kiracıdan Kira Bedelini Đsteme Hakkı Kiracının alt kira sözleşmesinden doğan haklarından biri alt kiracıdan kira bedelini isteme hakkıdır. Alt kiracı, kiracı ile aralarında akdedilen sözleşmeye dayanarak kira parasını kiracıya ödemekle yükümlüdür. Kiracı, alt kira sözleşmesine göre kiralayan sıfatına sahip olmasından dolayı, kira bedelini de bu sıfatla talep etme hakkına sahiptir 18. Burada, üzerinde durulması gereken konu, asıl kira sözleşmesine dayanılarak kira ücretinin arttırılması sonucunda, alt kira sözleşmesinin bu durumdan nasıl etkileneceğidir. Bizim de katıldığımız doktrindeki görüşe göre, bu durumda Đsviçre Hukukunda kira ücretinin sadece resmi olarak izin verilen şeklin uygulanması veya kanunda belirtilen bildirim sürelerine uyularak arttırılması mümkün olduğundan, alt kira sözleşmesinde de kira ücreti ancak asıl kira sözleşmesinde bu kurallara uyularak bir artış gerçekleşmişse artar. Bu halde, alt kira sözleşmesinde kiracı kira ücreti artışını, kendi kira ücreti artışı oranında ve aynı gerekçeyle alt kiracıya karşı ileri sürebilmektedir 19. bb. Alt Kiracıya Karşı Hapis Hakkı Alt kira sözleşmesinde kiracı, alt kiracının ödemediği ve böylece temerrüte düştüğü kira parası nedeniyle, kiralanana getirdiği eşyaları üzerinde hapis hakkına sahiptir. Hapis hakkı, taşınmaz kiralarında kiralayana tanınan, onun sözleşmeden doğan kira bedelini tahsili hakkını güvence altına alan ve taşınmaz içinde olan belirli özelliklere sahip taşınır eşyalara el konması sonucunu doğuran kanuni bir rehin hakkıdır. Bu hakkın, kanundan doğan bir hak olması nedeniyle, kiracı bu hakkından feragat etse de söz konusu hak sona ermez 20. cc. Sözleşmeye Farklı Hükümler Koyma Hakkı Kiracının diğer bir hakkı ise sözleşme serbestesi ilkesi göz önüne alınarak alt kira sözleşmesine, asıl kira sözleşmesinden farklı hükümler koyabilmesidir. Ancak daha önce de ifade ettiğimiz gibi bu durum kiralanana zarar vermemelidir Tandoğan, s. 156.; Feyzioğlu, s. 487.; Tunçomağ, s. 554.; Yavuz, s. 303.; Aral, s. 265.; Kahveci, s. 105.; Erol, s. 64.; Arıkan, s Kahveci, s Tandoğan, s. 157.; Feyzioğlu, s. 487.; Tunçomağ, s. 554.; Kahveci, s. 106.; Erol, s Zevkliler, s. 220.; Kahveci, s. 75.; Erol, s. 68.
12 802 YÜCER AÜHFD Yıl 2008 b.borçları aa. Kiralananın Kullanılmasını Sağlama Borcu Kiralananın kullanılmasını sağlama borcu, kiralananı sözleşme uygun olarak teslim etmek, alt kira sözleşmesi devam ettiği sürece kullanılmaya elverişli olarak tutmak, ayıba karşı tekeffül borcu ve zapta karşı tekeffül borçlarından oluşur 22. Kiralananın sözleşmeye uygun olarak teslim edilmesi borcu, kiralananın tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları kurallar çerçevesinde ve sözleşmede kararlaştırılan zamanda teslim edilmesini ifade eder. Buna uyulmaması halinde Borçlar Kanunu nun 249.mad. ne göre, kiracının sözleşmenin feshini veya kira parasının münasip bir miktarının indirilmesini isteme hakkı doğar 23. Kiracının ayıba karşı tekeffül borcu da, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak teslim etmemesi ve sözleşme devam ettiği sürece kullanmaya elverişli olarak tutmamasından kaynaklanır 24. Nitekim Borçlar Kanunu nun 250. mad. ne göre; Kiralanan, kira müddeti zarfında kiracının bir kusuru olmaksızın akitten maksut olunan kullanılmak mümkün olamayacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, kiracı, ücretten bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi, ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse akdi dahi feshedebilir. Öte yandan, kiracının, kiralananı sözleşme uygun olarak teslim etme, alt kira sözleşmesi devam ettiği sürece kullanılmaya elverişli olarak tutma borçlarının ihlalinin diğer bir yansıması da kiracının zapta karşı tekeffül borcunu oluşturur. Kiracının zapta karşı tekeffül borcu gerek Borçlar Kanunu nun 253, 254 ve 276.mad. lerinde, gerekse Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun un 7.mad. de düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu nun 253.mad. de düzenlemeye göre; üçüncü kişinin sözleşmenin yapılmasından önce varolan ayni veya tapu siciline şerh edilmiş şahsi bir hakka dayanarak kiracının hakları ile bağdaşmayacak bir iddiada bulunması halinde, kiralayan kiracının bildirimi üzerine hukuki uyuşmazlığı yüklenmeye ve kiracının kiralanandan sözleşmeye uygun olarak yararlanması imkanı ortadan kalkmışsa tazminat ödemeye mecburdur. Bu hüküm doktrinde kira sözleşmelerinde gerçek zapt olarak ifade edilmektedir. Zira Borçlar Kanunu nun 254, 276 ve Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun un 7/d hükümleri karşısında Borçlar Kanunu nun 253.mad. sindeki düzenleme teknik anlamda zaptı düzenlemektedir. Teknik anlamda zaptı ifade etmemekle beraber, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, kiralananın üzerinde bir ayni hak iddiasına neden olan durumlar da, kira sözleşmelerinde 22 Becker, s. 289.; Kahveci, s. 107.; Erol, s. 65.; Arıkan, Tandoğan, s. 109.; Yavuz, s. 280.; Aral, s. 241.; Zevkliler, s Tandoğan, s. 116.; Yavuz, s. 284.; Aral, s. 195.; Zevkliler, s. 242.; Kahveci, s. 113.