Zorunlu Geçit Hakkı Davası
ZORUNLU GEÇİT HAKKI DAVASI
Taşınmaz sahipliği ve halka açık yollara erişim konusundaki anlaşmazlıklar, taşınmaz sahipleri arasında çatışmalara neden olabilir. Bu sorunu çözmek için yasa, taşınmaz sahiplerine, kamuya açık yollara yeterli erişimi olmayan komşu hak sahipleri lehine erişim sağlamakla yükümlü kılmaktadır. Bu yasal hak, zorunlu geçit hakkı olarak adlandırılır. Taşınmaz sahibi tarafından geçiş izni veren komşuya tam bir denkleştirme bedeli ödenmesi karşılığında kurulabilir. Bu makale, zorunlu geçit hakkı davası ve geçit hakkı kavramının kapsamının ve kuruluşunun kapsamlı bir analizini sunmayı amaçlamaktadır.
Zorunlu geçit hakkı, taşınmaz mal sahibinin yola doğrudan bağlı olmasa bile kamuya ait bir yola erişmesini sağlar. Bu hüküm, özellikle sınırlı altyapıya sahip veya uzak bölgelerde bulunan mal sahipleri için önemlidir. Bir taşınmazın kamu yoluna doğrudan erişiminin olmadığı durumlarda, malikin komşu taşınmazlar üzerinde bir ücret karşılığında zorunlu geçit hakkı tesis etme hakkına sahip olduğunu vurgulamaktadır. Bu, mal sahibinin komşu mülk sahipleriyle bir geçiş irtifakı müzakeresi yapabileceği ve tapuda bir sözleşme kaydedebileceği veya zorunlu geçit hakkı davası yoluyla hak talebinde bulunabileceği anlamına gelmektedir.
ZORUNLU GEÇİT HAKKI
Hukuki düzene göre, mülkiyet sahibi olan her birey onu dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisine sahiptir. Bu mülkiyet hakkı, taşınmaz mallar da dahil olmak üzere geniş bir mal yelpazesini kapsar. Ancak bu yetki sınırsız değildir ve Türk hukuku mülkiyet hakkına belirli sınırlamalar getirmektedir. Bu kısıtlamalar, sözleşmelerden veya kanunlardan kaynaklanabilir ve özel veya kamu hukuku ile ilgili olabilir.
Taşınmaz mallar üzerindeki en dikkat çekici sınırlamalardan biri, komşu kişilerin haklarıyla ilişkilidir. Bu sınırlama, komşular arasındaki ilişkilere dayalı olarak yasal bir sınırlama olarak ortaya çıkan zorunlu geçit hakkı üzerinden giderilmektedir. Zorunlu geçit hakkı otomatik olarak tesis edilmez ve mülk sahibine erişmek isteyen kişinin bir talebini gerektirir. Bu talep, maliki, komşu taşınmaza erişim ihtiyacı olan kişiye fayda sağlamak için ödeme karşılığında ayni hak tesis etmeyi zorunlu kılmaktadır.
Bir mal sahibine tazminat karşılığında komşu bir mülkün bir kısmına erişim hakkı veren zorunlu geçit hakkı çok önemli bir yasal hükümdür. Bu hüküm olmadan, geçişe ihtiyaç duyan mal sahipleri, komşularla müzakere etmede zorluklarla karşılaşabilir, bu da yüksek ücretlere ve hatta erişimin reddedilmesine neden olabilir. Bu durum, özellikle uzak bölgelerde bulunan mülkler veya araç veya makinelerle düzenli erişim gerektiren mülkler için ciddi sonuçlar doğurabilir.
Zorunlu geçit hakkı, kamu yolu ile bağlantısı olmayan veya ulaşım yolları yetersiz olan taşınmaz mal sahipleri için tesis edilen geçit hakkı ile ilgilidir. Geçiş ihtiyacı olan malik, komşu taşınmazlar üzerinde bedelinin tamamını ödeyerek geçiş irtifakı tesis edebilir. Kanun, maliklere geçiş irtifakı kurulmasını talep etme hakkı tanımakta ve irtifak hakkının içeriği ve kapsamı ile bunun için gerekli denkleştirme ücretinin belirlenmesinde söz sahibi olmalarını sağlamaktadır.
Temelde zorunlu geçit hakkı, gayrimenkul sahiplerinin karşılaştığı yaygın bir soruna çözüm sağlayan kritik bir yasal mekanizma işlevi görmektedir. Sözleşme ile kurulabilen ve tapu siciline tescil edilmesi gereken sınırlı bir ayni hakkı temsil eder. Amacı, komşu taşınmaz maliki ile zor durumda kalan maliklerin çıkarlarını dengelemek, aynı zamanda yükümlü taşınmaz malikinin irtifak hakkı ve denkleştirme bedelinin belirlenmesinde söz sahibi olmasını sağlamaktır.
Zorunlu geçit hakkı, mülk sahiplerinin hak ve menfaatlerinin korunmasında ve mülkün kullanımının adil ve eşitlikçi bir şekilde düzenlenmesinin sağlanmasında eşya hukukunun önemini örneklemektedir. Zorunlu geçit hakkı, geçiş ihtiyacı olan maliklere tazminat karşılığında komşu bir taşınmaz üzerinde transit irtifak hakkı müzakere etme olanağı sunarak, aksi takdirde çözülmesi zor olacak ihtilafların çözülmesine yardımcı olmaktadır. Bu nedenle, sınırlı altyapının veya uzak mülk konumlarının mal sahiplerinin hakları ve temel kaynaklara erişim üzerindeki olumsuz etkilerinin azaltılmasında kritik bir rol oynamaktadır.
GEÇİT HAKKI KURULMASININ ŞARTLARI
Zorunlu bir geçit hakkının tesis edilmesi, belirli koşullara sıkı sıkıya bağlı kalmayı gerektiren yasal olarak karmaşık bir süreçtir. Bu şartlar, genel hukuki şartlar ile somut olaya ilişkin özel şartlar olmak üzere genel olarak iki kategoriye ayrılabilir.
Nihayetinde, zorunlu bir geçit hakkı tesis etme sürecini başlatmadan önce gerekli tüm koşulların dikkatlice düşünülmesi ve yerine getirilmesi son derece önemlidir. Bu gerekliliklerden herhangi birinin karşılanmaması, mahkemenin talebi reddetmesine neden olabilir. Bu nedenle, zorunlu bir geçit hakkı için başvuruda bulunmadan önce tüm yasal ve pratik gerekliliklerin karşılandığından emin olunmalıdır. Genel olarak, zorunlu geçit hakkının tesis edilmesini talep etmeden önce gerekli tüm koşulların dikkatlice değerlendirilmesi zorunludur. Bu koşullardan herhangi birinin karşılanmaması, mahkemenin talebi kabul etmesini engelleyebilir. Bu nedenle, başvuruda bulunmadan önce tüm yasal ve pratik gerekliliklerin karşılandığından emin olunması çok önemlidir.
1. GENEL KOŞULLARI
– Geçit Hakkının Kurulacağı Taşınmazın Tapuya Kayıtlı Olması Gerekmektedir.
Zorunlu geçit hakkının tesisi hem fiili hem de hukuki çeşitli koşullara bağlı olan hukuki bir konudur. Bu hakkın var olabilmesi için gerekli olan başlıca koşullardan biri de hakka konu taşınmazların tapulu olmalarıdır. Esas itibariyle tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar için geçit hakkı tesis edilemez.
– Geçit İhtiyacının Zorunlu Olması Gerekmektedir.
Zorunlu geçit hakkı, bir başkasının arazisinin bir kısmını bir yola veya ana yola erişim için kullanma hakkı veren yasal bir kavramdır. Erişim gerekliliği, belirli koşullara bağlı olarak değişir ve mutlak veya göreceli olabilir. Geçiş için mutlak gereklilik, bir mülkün kamuya açık bir yolla herhangi bir bağlantısının tamamen veya kısmen olmaması durumunda ortaya çıkar.
Mutlak zorunluluk hallerinde, mülkün genel yola başka bir ulaşım yolu olmadığı için geçit hakkı istisnasız verilir. Ancak nispi zaruret hallerinde geçiş hakkı verilmesi taşınmazın niteliği, hangi amaçla kullanıldığı, ekonomik külfetler ile ihtiyacın büyüklüğü doğrultusunda objektif bir değerlendirme yapılmasına bağlıdır. Orantılılığın boyutunu belirlemekten sorumlu hâkim, her davanın koşullarına ve ayrıntılarına dayalı olarak takdir yetkisiyle karar verecektir.
Geçiş şartının belirlenmesinde geçit hakkı verecek taşınmaz için hakkaniyet ilkesine uyulması çok önemlidir. Bu ilke, geçit hakkı verilmesinin, geçit hakkı verilen mülkün sahibine makul olmayan bir yük getirmemesi gerektiğini belirtir. Aksine, yük adil ve adil bir şekilde paylaşılmalıdır.
Sonuç olarak, her bir davanın kendine özgü koşullarının dikkatle değerlendirilmesini gerektiren karmaşık bir hukuki meseledir. Mutlak geçiş zorunluluğu istisnasız kabul edilirken, nispi bir zorunluluk için geçit hakkı verilmesi değerlendirme ölçütlerine ve fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesine tabidir.
– Tam Bedelin Ödenmesi Gerekir.
Zorunlu geçit hakkı tesisi, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını sınırlayan bir hukuki müdahaledir. Bu hak ancak belirli koşullarda verilebilir; bunlardan biri, geçiş hakkının verilmesinde yükümlü taşınmaz malikinin yaptığı fedakarlığın tazmininin sağlanmasıdır. Tam bedel olarak adlandırılan bu tazminat, taraflar arasında anlaşma olmaması halinde mahkeme tarafından belirlenir. Zararları telafi etmek için değil, fedakarlıklar arasında bir denge sağlamak için tasarlanmıştır.
Tam fiyatın belirlenmesi, gayrimenkulün niteliğine, yol için ayrılan yerin değerine, taşınmazın geçiş nedeniyle değer kaybına, yolun geçtiği yerde taşınmazın gelirinin azalması gibi çeşitli etkenlere bağlıdır.
Sonuç olarak, tam fiyat, zorunlu geçit hakkının tesis edilmesinde çok önemli bir bileşendir. Hem yükümlü taşınmazın maliki hem de geçiş hakkını talep eden tarafça yapılan fedakarlıkların adil bir dengesini temsil eder. Bu nedenle, tam fiyatın belirlenmesi, adil ve hakkaniyete uygun bir sonuç elde etmek için çeşitli teknik faktörlerin dikkatli bir şekilde değerlendirilmesine dayanmalı ve uzman görüşlerinin yardımıyla değerlendirilmelidir.
2. ÖZEL KOŞULLARI
Zorunlu geçit hakkının tesis edilmesi, dahil olan tüm taraflar için hakkaniyeti ve eşitliği sağlamak üzere yerine getirilmesi gereken birkaç özel koşulu içeren karmaşık bir yasal meseledir.
– Taşınmazların Önceki Durumlarına ve Mevcut Yollara Değer Verme Koşulunun Sağlanması Gerekmektedir.
Bu şartlar arasında en önemlilerinden biri de eski gayrimenkulde mevcut yolların dikkate alınması gerekliliğidir. Pratik anlamda bu, geçit hakkı talebinde bulunulurken taşınmazların önceki koşullarının dikkate alınması ve değerlendirilmesi gerektiği anlamına gelmektedir. Özellikle geçiş hakkına konu taşınmazın bölünme veya taksim edilme hallerinde genel yol üzerinde hangi parselin kullanılacağı belirlenirken bölünmeden önceki halde ilgili parselden geçişin hangi yol üzerinden yapıldığına bakılması gerekir. Ayrıca genel yolun konumu değişmişse yeni yolun açılmasından en çok yararlanan parselden geçiş talep edilmelidir.
– Geçidin En Az Zarar Verecek Biçimde Kurulması Gerekmektedir.
Zorunlu bir geçit hakkı yaratmanın kritik koşullarından biri, en az hasar kavramıdır. Bu ilke, bir mülk sahibinin genel bir yola erişmek için başka birinin arazisinden geçmesi gerekiyorsa, en az zarar veren yolun seçilmesi gerektiği anlamına gelir.
Mahkemeler, en az zarar veren rotayı belirlemek için, yüklenen mülkün ekonomik ve geometrik bütünlüğü, rotanın elverişsizliği ve arazi üzerindeki herhangi bir tarımsal veya endüstriyel faaliyetin doğası gibi çeşitli faktörleri dikkate almalıdır. Taşınmazın çevresindeki genel yolların bağlantılı olmadığı durumlarda geçiş hakkının en kısa ve en az masrafla kurulabileceği yer tercih edilecektir.
– Taraf Çıkarlarının Dengelenmesi Gerekmektedir.
Zorunlu geçit hakkının tesis edilmesi, tüm paydaşların çıkarlarının dikkatle değerlendirilmesini gerektiren çok yönlü bir taahhüttür. Zorunlu bir geçit hakkı oluşturmak için çeşitli koşulların karşılanması gerekir. Geçidin boyutu etkilenen tarafların ihtiyaçları ile orantılı olmalı ve aşırı olmamalıdır. Ayrıca, irtifak hakkı için ödenecek bedel, etkilenen mal sahibinin meşru ihtiyaçları dikkate alınarak adil bir şekilde belirlenmelidir. Somut olayda belirlenen tüm alternatif geçişler karşılaştırılarak ilgili taşınmazların tapu sahiplerinin görüşleri dikkate alınmalıdır.
Genel olarak, zorunlu bir geçiş hakkının tesis edilmesi, ilgili tüm tarafların çıkarlarının dikkatli bir şekilde değerlendirilmesini gerektiren oldukça karmaşık ve incelikli bir süreçtir. Adil ve dengeli bir karara varmak için geçişin boyutu, ödenecek fiyat ve komşu mülkler üzerindeki etkisi gibi temel faktörler dikkate alınmalıdır. Bu yönergeleri izleyerek, komşu mülkler üzerindeki herhangi bir olumsuz etkiyi en aza indirirken ilgili tüm tarafların ihtiyaçlarını karşılayan zorunlu bir geçiş hakkı oluşturmak mümkündür.
ZORUNLU GEÇİT HAKKI NASIL KURULABİLİR?
İrtifaklar, gayrimenkulün kullanımını ve keyfini düzenleyerek mülkiyet hukukunda kritik bir rol oynamaktadır. Bu haklar, bireylerin mülklerine herhangi bir engel olmaksızın erişmelerini sağladığı için toplumun düzgün işlemesi için gereklidir. Günümüzde irtifak hakları, taşınmazlara erişim sağlama ve komşu taşınmaz sahipleri arasındaki anlaşmazlıkları önleme aracı olarak işlev görmektedir.
En yaygın irtifak türlerinden biri geçit hakkıdır. Bu tür bir irtifak hakkı, bir kişinin kendi mülküne erişmek için bir başkasının mülkünü geçmesine olanak tanır. Örneğin, bir taşınmaz karayla çevriliyse ve kamu yoluna doğrudan bir yolu yoksa, malikin yola erişmek için komşusunun taşınmazından bir geçiş hakkı tesis etmesi gerekebilmektedir.
Bir irtifak hakkının tesis edilmesi hem mülk sahibinin hem de hakkı arayan kişinin iş birliğini gerektirmektedir. Bazı durumlarda, iki taraf arasında bir sözleşme ile irtifak hakkı tesis edilebilir. Her iki taraf da irtifak hakkı şartları üzerinde anlaşırsa, bu basit bir süreç olabilecekken bununla birlikte, mülk sahibi bir irtifak hakkı vermek istemiyorsa, hakkı arayan kişinin mülküne erişim hakkını tesis etmek için dava yoluna başvurması gerekebilmektedir.
İrtifak hakkı olarak da bilinen geçit hakkı tesisi, bir kişi veya kuruluşun bir başkasının mülkünden geçmesine izin veren önemli bir mekanizmadır. Az evvel açıklandığı gibi mahkeme kararlarıyla zorunlu bir geçit irtifakı tesisinin mümkün olabileceği gibi mülk sahibinin rızasına dayalı sözleşme yapılmak suretiyle geçit irtifakları ise ilgili taraflar arasında karşılıklı anlaşma ile kurulabilmektedir.
SÖZLEŞME İLE GEÇİT HAKKI TESİSİ
İrtifak hakkı tesis edilirken, geçiş hakkına ihtiyacı olan malik, talebini öncelikle komşu malike yönlendirecektir. Komşu mülk sahibi geçit hakkı tesis etmeyi kabul ederse, geçit hakkı tesisine ilişkin sözleşmenin kurulması gerekecektir. Geçit hakkı tapuya tescil edileceğinden, tescilin sebebe bağlılığı ilkesine riayet edilmeli ve hak kayıpları yaşanmaması adına geçit hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin aşağıdaki koşulları taşımasına önem gösterilmelidir:
– Geçit hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır.
– Geçit hakkı sözleşmesine dahil olan taraflar, tasarruf ve temsil yetkisine sahip olmalıdır. Geçit hakkına ihtiyaç duyan malik, komşu taşınmazın da maliki ise, tapu müdürlüğüne yazılı talepte bulunmak ve bu talep üzerine hakkı tescil ettirmek şartıyla geçit hakkı tesis edebilir.
– Geçit hakkı sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme niteliğinde olup geçiş hakkı tesis etmekle yükümlü olan malik hakkın tesisi için tescil talebinde bulunmak edimini yerine getirmekle, lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz malikinin ise belirlenen bedeli ödeme edimini gerçekleştirmekle mükelleftir.
– Sözleşmede; taşınmazlara, geçidin mahiyetine ve bedele ilişkin hususların açıkça belirtilmesi gerekmektedir.
Sonuç olarak zorunlu geçit hakkı, ihtiyaç sahibi bir taşınmazın malikinin başka bir kişinin taşınmazı üzerinde geçiş hakkı tesis etmesini sağlayan hukuki bir mekanizmadır. Zorunlu geçiş hakkının kullanılmasına ilişkin şartlar Türk Hukukunda tanımlanmış olmakla birlikte, taraflar arasında denkleştirme bedelinin belirlenmesi veya yasal şartların yerine getirilmesi gibi konularda ihtilaflar doğabilmektedir. Bu gibi durumlarda, zorunlu tescil kararı için mahkemeye başvurmak veya yükümlü taşınmaz malikini irtifak hakkı sözleşmesi yapmaya zorlamak da dahil olmak üzere, geçit hakkını tesis etmek için yasal yollara başvurulacaktır.
DAVA YOLU İLE TESİSİ – ZORUNLU GEÇİT HAKKI DAVASI
Taraflar arasında denkleştirme bedelinin belirlenmesi veya geçiş hakkının tesisi için yasal gerekliliklerin yerine getirilmesi gibi konularda ihtilaflar doğabilmektedir. Zorunlu geçit hakkının uygulanması ancak ihtiyaç sahibi taşınmazın maliki ile genel yola bağlantısı olmayan zorunlu taşınmazın maliki arasında yapılacak geçit hakkı sözleşmesi ile mümkündür. Ancak, yükümlü taşınmaz maliki tapuya tescili kabul etmezse, ihtiyaç sahibi taşınmaz maliki zorunlu tescil için dava açabilir. Bu gibi durumlarda, ihtiyaç sahibi taşınmazın sahibi, zorunlu tescil kararı için mahkemeye başvurmak veya yükümlü taşınmaz sahibini irtifak hakkı sözleşmesi yapmaya zorlamak da dahil olmak üzere, geçiş hakkı tesis etmek için yasal yollara başvurabilme imkanına sahiptir. Mahkeme kararı, hem yükümlü taşınmaz malikinin irade beyanının hem de borcu oluşturan temel hukuki işlemin yerine geçecektir. Mahkeme zorunlu tescile karar vermeden önce geçit hakkı için belirlenen bedelin ödenmesini sağlayacaktır.
Özetle zorunlu geçit hakkı, bir taşınmaz malikinin komşularından tam bir ücret karşılığında uygun bir geçiş talep etmesine ve taşınmaza geçişe konu taşınmazları tescil ettirmesine olanak sağlayan yasal bir hükümdür. Hakkın kullanılmasından doğan borç ilişkisi, yükümlü taşınmaz malikinin hakkın tanınmasına ilişkin irade beyanını ve lehine hak tesis edilecek taşınmaz malikinin uygun bedeli ödenmesini içermektedir. Taraflar geçiş hakkı ile ilgili konularda anlaşamazlarsa, ihtiyaç sahibi taşınmazın sahibi hakkın tesisi için mahkemeye başvurabilecek, zorunlu geçit hakkı davası açabilecektir.
ZORUNLU GEÇİT HAKKI DAVASININ TARAFLARI
Geçit hakkı davasının davacısının, lehine geçiş hakkı kurulacak taşınmazın maliki olması gerekir. Bu malik gerçek veya tüzel kişi olabilir. Paylı mülkiyet söz konusu olması halinde, bir veya birden fazla menfaat sahibinin ortak menfaat için tüm menfaat sahipleri adına dava açması mümkündür. Elbirliği ile mülkiyet halinde, söz konusu taşınmazın tüm maliklerinin davaya katılması zorunludur. Edinimin miras yoluyla kazanılması halinde de elbirliği ile mülkiyet söz konusu olacağından tüm mirasçıların birlikte dava açması gerekmektedir.
Zorunlu geçit hakkı davasında davalı, geçiş hakkının kendisine karşı kurulacağı taşınmazın malikidir. Taşınmaz paylı yahut elbirliği ile olmak sureti ile ortak mülkiyette ise, davaya tüm maliklerin katılması gerekir. Dava sırasında taşınmazın mülkiyeti değişirse, davacı tarafından davaya yeni malikin eklenmesi gerekmektedir.
GEÇİT HAKKI DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Zorunlu geçit hakkı davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Mahkemenin yargı yetkisi belirlenecek iken dikkat edilecek husus, gayrimenkule ilişkin uyuşmazlıklarda kesin olarak gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi yetkili olduğudur. Keza zorunlu geçit hakkı davasında söz konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olacaktır.
Sonuç olarak, zorunlu geçiş hakkı ve irtifak haklarına ilişkin davalarda mahkemelerin yetkisinin anlaşılması, hukuka uygunluğun sağlanması ve uyuşmazlıkların etkin bir şekilde çözülmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bu tür ihtilaflara karışan tarafların uygun yargı mahkemesini bilmeleri ve buna göre uygun yasal işlemleri yapmaları esastır.
Zorunlu geçit hakkı davası konusunda daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.