Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Bu bölümün kapsamı
16.1 Bu bölüm, paragraf 16.2’deki yatırım amaçlı gayrimenkul tanımını karşılayan arsa veya binalar ile faaliyet kiralaması çerçevesinde kiracı tarafından elde tutulan ve yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kabul edilen bazı hakların (bakınız: paragraf 16.3) muhasebeleştirilmesi amacıyla uygulanır. Bu bölüm uyarınca, sadece, gerçeğe uygun değeri aşırı maliyete veya çabaya katlanmadan ölçülebilen yatırım amaçlı gayrimenkuller gerçeğe uygun değerleri ile ölçülür. Diğer tüm yatırım amaçlı gayrimenkuller Bölüm 17 Maddi Duran Varlıklar uyarınca maliyet-amortisman-değer düşüklüğü yöntemi kullanılarak muhasebeleştirilir ve gerçeğe uygun değerleri güvenilir olarak ölçülmedikçe, Bölüm 17’nin kapsamında değerlendirilir. Gerçeğe uygun değerin daima güvenilir bir şekilde ölçülmesi beklenmektedir.
Yatırım amaçlı gayrimenkullerin tanımı ve ilk muhasebeleştirmesi
16.2 Yatırım amaçlı gayrimenkul,
(a) Mal veya hizmet üretiminde, tedarikinde veya idari amaçla kullanılmak
veya
(b) Normal iş akışı çerçevesinde satılmak
gibi amaçlardan ziyade, kira geliri veya değer artış kazancı ya da her ikisini birden elde etmek amacıyla sahibi veya finansal kiralama sözleşmesine göre kiracı tarafından elde tutulan gayrimenkullerdir (arsa veya bina ya da binanın bir kısmı veya her ikisi).
16.3 Kiracı tarafından faaliyet kiralaması kapsamında elde tutulan gayrimenkule ilişkin hak, sadece ve sadece, yatırım amaçlı gayrimenkul tanımını karşılayan koşulları sağlaması ve kiracının gayrimenkul hakkının gerçeğe uygun değerini aşırı maliyete veya çabaya katlanmadan daima ölçebilmesi durumunda, bu bölüm uyarınca yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılıp muhasebeleştirilebilir. Bu sınıflandırma seçeneği her bir gayrimenkul için ayrı ayrı değerlendirilir.
16.4 Karma kullanımlı gayrimenkul, yatırım amaçlı gayrimenkul ile maddi duran varlık arasında bölünür. Ancak, yatırım amaçlı gayrimenkul unsurunun gerçeğe uygun değeri aşırı maliyete veya çabaya katlanmadan ölçülemiyorsa, gayrimenkulün tamamı Bölüm 17 uyarınca maddi duran varlık olarak muhasebeleştirilir.
İlk muhasebeleştirmede ölçüm
16.5 Yatırım amaçlı gayrimenkul, ilk muhasebeleştirmede maliyet bedeli ile ölçülür.
Satın alınan yatırım amaçlı gayrimenkulün maliyeti; satın alma fiyatı ile bu işlemle doğrudan ilişkilendirilebilen avukatlık ve aracılık hizmetlerine ilişkin ödenen ücretler, gayrimenkul alım vergisi ve diğer işlem maliyetleri gibi harcamalardan oluşur. Ödeme, normal kredi şartlarının ötesine ertelenmişse maliyet, gelecekteki tüm ödemelerin bugünkü değeridir. İşletmenin kendisi tarafından inşa edilen yatırım amaçlı gayrimenkulün maliyetinin belirlenmesinde 17.10-17.14 paragraflarındaki hükümler uygulanır.
16.6 Kiralanan ve yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılan bir gayrimenkul hakkının başlangıç maliyeti, finansal kiralamalara ilişkin olarak paragraf 20.9’da belirtilen şekilde ölçülür. Kiralamanın, Bölüm 20 Kiralamalar kapsamında olması durumunda faaliyet kiralaması olarak sınıflandırılacak olsa bile durum değişmez. Bir başka deyişle varlık, gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri ile asgari kira ödemelerinin bugünkü değerinden düşük olanı ile muhasebeleştirilir. Buna eş değerde bir tutar ise paragraf 20.9 uyarınca borç olarak muhasebeleştirilir.
Muhasebeleştirme sonrası ölçüm
16.7 Gerçeğe uygun değeri aşırı maliyete veya çabaya katlanmadan ölçülmesi mümkün olan yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değeri, her raporlama tarihinde ölçülür ve gerçeğe uygun değerdeki farklar kâr veya zararda muhasebeleştirilir. Kiralama kapsamındaki gayrimenkul hakkı yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılmışsa, gerçeğe uygun değerle muhasebeleştirilen kalem, söz konusu gayrimenkul değil bu haktır. 11.27-11.32 paragraflarındaki hükümler, gerçeğe uygun değerin belirlenmesinde yol gösterir. Diğer tüm yatırım amaçlı gayrimenkuller Bölüm 17 uyarınca maliyet-amortisman-değer düşüklüğü yöntemi kullanılarak muhasebeleştirilir.
Transferler
16.8 Gerçeğe uygun değer yöntemi kullanılarak değerlenen bir yatırım amaçlı gayrimenkul kalemi için gerçeğe uygun değer, artık aşırı maliyete veya çabaya katlanmadan güvenilir bir şekilde ölçülemiyorsa, gerçeğe uygun değerin güvenilir bir şekildeki ölçümü mümkün oluncaya kadar, söz konusu yatırım amaçlı gayrimenkul, Bölüm 17 uyarınca maddi duran varlık olarak muhasebeleştirilir. Yatırım amaçlı gayrimenkulün bu tarihteki defter değeri, Bölüm 17 uyarınca söz konusu yatırım amaçlı gayrimenkulün maliyetidir. Paragraf 16.10(e)(iii), bu değişikliğin açıklanmasını gerektirir. Söz konusu değişiklik, muhasebe politikasındaki bir değişiklik değil, koşullardaki bir değişikliktir.
16.9 Paragraf 16.8’de gerekli kılınan koşullar dışında, bir gayrimenkul, yatırım amaçlı gayrimenkul tanımını ilk karşıladığı tarihte yatırım amaçlı gayrimenkuller içerisine dâhil edilir; yatırım amaçlı gayrimenkul tanımını karşılayamaz duruma geldiğinde ise, yatırım amaçlı gayrimenkul sınıfının dışına çıkarılır.
Açıklamalar
16.10 Gerçeğe uygun değer farkı kâr veya zarara yansıtılarak ölçülen her bir yatırım amaçlı gayrimenkul için (paragraf 16.7) aşağıdakiler açıklanır:
(a) Yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerinin belirlenmesinde uygulanan yöntemler ve önemli varsayımlar.
(b) Yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerinin (finansal tablolarda ölçülen veya açıklanan), konuyla ilgili yetkiye ve gerekli mesleki birikime sahip, söz konusu yatırım amaçlı gayrimenkulün sınıfı ve yeri hakkında güncel bilgisi bulunan bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından yapılan değerlendirmeye dayanıp dayanmadığı. Böyle bir değerlendirmenin yapılmamış olması durumunda, söz konusu husus açıklanır.
(c) Yatırım amaçlı gayrimenkulün nakde çevrilebilme veya gelirlerinin ve elden çıkarılma durumunda elde edilecek tutarın tahsil edilebilme durumuna ilişkin kısıtlamalar ve bunların tutarları.
(d) Yatırım amaçlı gayrimenkule ilişkin satın alma, inşa veya geliştirme ya da bakım, onarım veya iyileştirme konularındaki sözleşmeye bağlı yükümlülükler.
(e) Aşağıdakiler ayrı ayrı gösterilmek suretiyle yatırım amaçlı gayrimenkullerin dönem başı ve dönem sonu defter değerlerinin mutabakatı:
(i) İşletme birleşmeleri yoluyla elde etme işleminden kaynaklananlar ayrı ayrı açıklanmak üzere, yapılan ilaveler.
(ii) Gerçeğe uygun değer düzeltmelerinden kaynaklanan net kazanç veya kayıplar.
(iii) Gerçeğe uygun değerin güvenilir bir şekildeki ölçümünün artık aşırı maliyete veya çabaya katlanmadan mümkün olmaması durumunda maddi duran varlıklara yapılan transferler (bakınız: paragraf 16.8).
(iv) Stoklara ve sahibi tarafından kullanılan gayrimenkullere yapılan transferler ile stoklardan ve sahibi tarafından kullanılan gayrimenkullerden transferler.
(v) Diğer değişiklikler.
Bu mutabakatın önceki dönemler için sunulması gerekmez.
16.11 Bölüm 20 uyarınca, yatırım amaçlı gayrimenkulün sahibi, taraf olduğu kiralama işlemleri için kiraya verenin yapması gereken açıklamaları yapar. Finansal kiralama veya faaliyet kiralaması yoluyla bir yatırım amaçlı gayrimenkulü elinde bulunduran işletmeler, taraf oldukları finansal kiralama işlemleri için kiracıların, faaliyet kiralaması işlemleri için ise kiraya verenlerin yapması gereken açıklamaları yapar.
Bir önceki yazımız olan Kobi Tfrs Bölüm 15 başlıklı makalemizde İş Ortaklıklarındaki Paylar, İş ortaklıklarının tanımı ve Müştereken kontrol edilen faaliyetler hakkında bilgiler verilmektedir.