Tapu Sicili Nedir?
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek amacıyla tutulur. Bu sicil, taşınmaz malikinin ve taşınmaz üzerindeki diğer aynî hakların sahiplerinin bilinmesine olanak sağlar. Ayrıca, taşınmazın alacaklıya teslim edilmeden rehnedilmesi imkânını da verir.
Bu sayede, taşınmazlarla ilgili işlemlerde aleniyet ve buna bağlı olarak güven sağlandığı gibi malike taşınmazını kullanmaya devam etmek suretiyle kredi temin etme olanağı sağlar. Bunlar kadastrosu yapılmış yerlerde tutulurlar.
Tapu Sicilinin Unsurları
Tapu sicilinin unsurları ana siciller ve yardımcı siciller olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
Ana Siciller
Ana siciller şu şekilde incelenebilir:
Tapu Kütüğü
Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler.
Bu konuda iki sistem vardır; birincisi şahsî sistem, ikincisi ise aynî sistem. Şahsî sistemde taşınmazlar, malikleri dikkate alınarak kaydedilmektedir.
Sabit olan malikler değil taşınmazlardır. Bu bağlamda, aynî sistemde sorun yaşanmaz.
Aynî hakların kurulması tapu kütüğüne yapılacak kayda bağlıdır. Her köy için ayrı, il ve ilçelerde ise icabına göre bir veya daha fazla mahalle esas alınarak tapu kütüğü tutulur.
Bir tapu kütüğünün tahsis edildiği yerdeki taşınmazların tamamını kapsamaması durumunda sıra numarası verilmek kaydıyla birden çok kütük tesis edilmesi mümkündür.
Kütüğün her sayfasındaki özel sütunlara şunlar tescil edilir:
- Mülkiyet
- Taşınmaz üzerinde kurulmuş olan veya o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan irtifak hakları ile taşınmaz yükü
- Taşınmaz üzerindeki rehin hakları (MK m. 1000).
Kat Mülkiyeti Kütüğü
Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır. Özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır (MK m. 1001).
Kat mülkiyetine tâbi bağımsız bölümler, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilmedikçe üzerlerin tasarruf edilmesi mümkün değildir. Örneğin, bir arsanız var ve bunun üzerinde dört katlı ve her katta iki daire olan bir bina yaptırdınız. Önce sayfada bulunan ada, pafta, parsel numaralarını alıyorsunuz ve daha sonra sayfanın altına “Bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresini düşüyorsunuz.
Daha sonra her bir bağımsız bölümü yani bu sekiz daireyi kat mülkiyeti kütüğünde boş sayfalara sayfanın üstüne ada, pafta, parsel numaralarını yazarak 1 No’lu daire, sayfayı çeviriyorsunuz ada, pafta, parsel numaralarını tekrar yazıp dairesinin yazıyorsunuz.
Tapu kütüğü ile kat mülkiyeti kütüğü arasındaki bağlantıyı da sağlamanız gerekiyor. Tüm bunları tapu memuru yapar.
Yevmiye Defteri ve Belgeler
Tapu kütüğüne tescil işlemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek işlem sırasına göre derhâl yevmiye defterine yazılır (MK m. 1002).
Yevmiye defterine her yıl birden başlayarak numara verilir.
Tapu kütüğüne ilişkin tüm talepler (tescil, düzeltme veya terkin) tapu dairesinde öncelikle kayıt sıra numarasına göre yevmiye defterine kaydedilir.
Günlük tutulan bu deftere, talebin yapıldığı saat ve dakika da yazılır.
Tapu kütüğüne yapılan kaydın hüküm ve sonuçları yevmiye defterindeki tarihten başlar. Burada yevmiye defterinin yanı sıra resmî senet, vekâletname, mahkeme ilâmı, veraset senedi, plân gibi kütükteki kayıtların yapılmasına sebep teşkil eden ve kaydın yapılmasını sağlayan belgeler de belgeler olarak adlandırılır.
Resmî Senetlerin, her yıl tarih ve yevmiye sırasıyla ciltlenerek saklanması gerekir. İleride kütükte yer alana kaydın geçerliliği konusunda herhangi bir şüphe vb ortaya çıktığında bu resmî belgelere müracaat edilir.
Ayrıca, sınırlı aynî hakların kapsamı da kütükte yer alan atıf gereği bu belgeleye göre tespit edilir.
Plân
Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plân esas alınır.
Yardımcı Siciller
Yardımcı siciller şu şekilde incelenebilir:
Mal Sahipleri Sicili
Her bölgedeki taşınmaz sahiplerinin adı ve adresi bu taşınmazların pafta, ada, parsel ve sayfa numaralarını gösteren deftere mal sahipleri sicili denir. Taşınmaz maliklerinin tapu kütüğündeki kayıtlarını ve yerleşim yerlerini bulmak bu sicil sayesinde kolaylaşmaktadır. Bir kişinin maliki olduğu taşınmazlardan birini satması durumunda o parselin üzeri kırmızı kalemle çizilir.
Aziller Sicili
Vekâletname yolu ile yapılan işlemlerde, vekilin azledilmiş olup olmadığının kontrolü bu sicil sayesinde mümkündür. Vekâlet ile yapılacak işlemlerin doğru bir şekilde yapılmasını sağlamak amacıyla vekâletten azledilme hâlleri de bu sicile yazılır.
Vekâletnameye dayanarak tapuda yapılacak işlemlerden önce bu sicil incelenir ve bu incelemenin sonucunda vekâletnamenin arkasına “azledilmiştir” veya “azil kaydına rastlanmamıştır” şeklinde şerh verilir.
Düzeltmeler Sicili
Tapu sicilinde yapılan yanlışlar adi ve esasa ilişkin olmak üzere ikiye ayrılır.
Adi yanlışlıklarda, yanlış kayıtların düzeltilmesi bir sebebe dayanmalıdır. Bu sebebin kütükte gösterilmesi mümkün olmadığı için buna ilişkin olarak ayrı bir defter tutulması ve düzeltmelerin nedeni de gösterilmek suretiyle bu deftere kaydedilmesi gerekir.
Örneğin tapu memuru malikin adındaki bir harfte yanlışlık yapmış olabilir. Bu kaydın üzerini kırmızı kalemle çizmek suretiyle yanlışlığı düzeltir. Zira bu yanlışlık başka bir anlamın çıkmadığı adi bir yanlışlık olarak nitelendirilir.
Tapu memurunun kırmızı kalemle çizerken, alttaki yazının okunmaz hâle gelmemesine özen göstermelidir. Tüm resmî kayıtlarda olduğu gibi, alttaki yazıyı okunmaz hâle getirerek düzeltme yapılması bu işlemi yapan memurun sorumluluğuna yol açar.
Kamu Orta Malları Sicili
Bu sicile; mera, yaylak, kışlak gibi kamu orta malları yazılır ve bunların hangi köy veya belediyeye tahsisli olduğu belirtilir.
Tablo – Mahzen Defteri
Tapu Müdürlüğünde bulunan bütün unsurlar (tapu kütüğü, yevmiye defteri, yardımcı siciller vb.) tablo (mahzen) defterine kaydedilir.
Diğer Defterler
Yukarıda saydıklarımızın yanı sıra, yazışma defteri ve idarî sınırlar kayıt defteri de mevcuttur.
Kadastrosu Yapılmamış Yerlerde Tutulan Defterler
Kadastrosu yapılmamış yerlerde tutulan defterler şu şekilde incelenebilir:
Zabıt (Kayıt) Defteri
Taşınmaza sayfa açılması esasına dayanan tapu sicilleri, kadastrosu yapılmamış yerlerde tutulmaz. Bunların yerine, buralarda zabıt defteri veya kayıt defteri adı verilen defterler tutulmaktadır.
Kat Mülkiyeti Zabıt Defteri
Kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti kütüğü yerine, kat mülkiyeti zabıt defteri tutulur. Zabıt defterine ilişkin ifade ettiğimiz hususlar kat mülkiyeti zabıt defteri için de geçerlidir.
İpotek Kayıt Defteri
Tapu kütüğü sistemi içinde ipotekler taşınmaza ilişkin sayfada bir sütuna kaydedilir. Ancak kadastrosu tutulmamış yerlerde zabıt defterine kaydedilmeyen ipotekler ayrı bir deftere yazılır.
Fihrist Defteri
Mal sahipleri sicilinin fonksiyonuna sahiptir. Yukarıda ifade ettiklerimizin yanı sıra, zabıt defterinin uygulandığı yerlerde de tapu sicili uygulanan yerler gibi yevmiye defteri ve aziller sicili tutulmaktadır.
Tapu siciline ilişkin dava ve işlemlerin takibinin vekil aracılığıyla yürütülmesi hak kaybının engellenmesi için oldukça önemlidir. Ekin Hukuk Bürosu olarak alanında uzman avukat kadromuzla dava ve işlemlerinizi takip edebilmemiz için bizimle iletişim kurabilirsiniz.
Av. Ahmet EKİN & Şevval Asude DOĞAN