San Francisco'daki konut kıtlığından çıkarı olan herkes bu yıl fazladan bir doz tatil stresi yaşadı. Şehrin Kaliforniya düzenleyicilerine , SF'nin 2031 yılına kadar konut gelişimini kapsayan kritik plan olan Konut Unsurunu göstermesi için her sekiz yılda bir gelen mevsim .
Sacramento'nun barınma bekçileri planın yetersiz kaldığını düşünürlerse, sert disiplin cezası nedeniyle başvuru Ocak ayının sonuna kadar yapılacak.
Ağustos ayında devlet, daha önceki bir taslağı 17 sayfalık bir mektupla "revizyonların gerekli olacağını" belirterek reddetti. O zamandan beri, şehir planlamacıları rekor kıran bir yeni konut nakliyesi için yeni bir plan oluşturmak için silah altındalar.
Binlerce olmasa da yüzlerce sayfa, düzinelerce saat süren halka açık toplantılar ve şehir planlamacıları için hesaplanamaz bir endişeden sonra, son taslak Aralık ayında Planlama Komisyonu tarafından onaylandı.
%100 San Francisco. Her hafta şehrin dört bir yanından yeni hikayeler, notlar, fotoğraflar ve güncellemeler içeren ücretsiz bültenimize kaydolun .
Ama gerçekte ne yapar?
Planın en önemli tavsiyelerini - yakınınızdaki bir bloğa er ya da geç gelebilecek olanları - vurgulamak için uğraştık ama önce, bazı arka planlar sırayla.
Konut Elemanı Nedir?
Konut Unsuru, şehir ve eyalet arasında, sekiz yılda bir yenilenen ve SF'nin konut yaratma konusundaki hedeflerini ve politika tavsiyelerini ortaya koyan bir anlaşmadır. (Her California şehrinde bir tane olmalıdır.) Geçmişte, temelde bir formaliteydi, bir sonrakinin zamanı gelene kadar ortalıkta duran bir kutu işaretleme alıştırmasıydı.
Ancak bu kez - 2023-2031 dönemi için - 2018'de kabul edilen bir yasa tasarısı sayesinde eyalet düzenleyicileri nihayet uygulama yetkisine sahip. Yetersiz planları olan şehirlerden fonları kesebilir ve hatta kalkınma üzerindeki yerel kontrolü tamamen askıya alabilirler . Bu Konut Elemanı ciddi bir iştir.
Aslında, Eyaletin Konut ve Toplumsal Kalkınma Departmanındaki bekçi köpekleri, bu yılın başlarında SF'nin taslağını geri almakla kalmadı, aynı zamanda eyaletteki en uzun inşaat zaman çizelgelerini üreten, şehrin Mobius benzeri gelişme süreci hakkında bir soruşturma başlattı.
Şehrin uyumlu bir plan sunmak için 31 Ocak'a kadar süresi var - yoksa. Bu ayın ilerleyen saatlerinde, Denetim Kurulu nihai taslak üzerinde olumlu ya da olumsuz bir oylama yapacak; revizyonlar için çok geç.
SF'nin konut hedefleri nelerdir?
Önümüzdeki sekiz yıl boyunca eyalet, San Francisco'nun 82.000'den fazla yeni konut birimi planlamasını bekliyor ve bunların 47.000'den fazlası uygun fiyatlı olacak.
Bu büyük bir sıçrama. Bağlam olarak, şehrin 2014-2022 döngüsündeki hedefi 29.000'in biraz üzerindeydi ve 1850'den bu yana en büyük konut patlamasına rağmen yalnızca yüzde 71'i başardı.
Hedef şimdi üçe katlandı ve yerine getirilmesi gereken başka koşullar da var. Bu 82.000'den fazla evin yaklaşık yüzde 43'ünün "orta gelirin üzerinde" fiyat skalasına girmesi gerekirken, ikinci en büyük tahsisin (yüzde 17) "son derece düşük gelir" ölçeğine girmesi gerekiyor. Bu, ele alınması gereken oldukça fazla alan.
Üstelik planlamacılar , beyaz olmayan insanları dışlayan onlarca yıllık ırkçı politikaları kabul ederek bunun "San Francisco'nun ırksal ve sosyal eşitliği merkeze alan ilk konut planı" olacağına yemin ettiler .
Bu yeni plan, yeni gelişmelerin mevcut savunmasız topluluklara zarar vermemesini sağlarken, "geçmişteki zararları onarmayı", "en savunmasız olanlara öncelik vermeyi" ve geniş bir "konut hakkı" tanımayı amaçlayacaktır.
Oh, ve Konut Unsuru'nun bir başka amacı da evsizliği sona erdirmek - tam olarak bu kelimelerle - çünkü evsizliği azaltmanın ana yolu, daha fazla ev üretmektir, bu, anlaşılması inatla zor olan basit bir kavramdır .
Bunların hepsi asil hedefler ve tek bir belgenin taşıyabileceği çok şey var. San Francisco planlamacılarının hırstan yoksun olduğu asla söylenmesin. Peki belediye tüm bunları nasıl kaldıracak?
Büyük yeniden bölgelendirme
İlk önce: Şehrin çok daha fazla konut için ve nispeten kısa sürede yer bulması gerekiyor. Mahalleler daha yoğun hale gelmeli. Konut Unsuru'nun en iddialı kısmı, özellikle değişime uzun süredir direnen mahallelerde muhtemelen en şiddetli direnişi harekete geçirecek olan, şehir genelinde sınırların gevşetilmesini öneriyor. (İşte , yaklaşan gereksinimlerden kaçınmak için erken bir girişim .)
SF onlarca yıldır yeni konutları, çoğu doğu yakasında olmak üzere yalnızca bir avuç mahalleye sıkıştırdı; NIMBY'ler ve düşük yoğunluklu imar, batı mahallelerini neredeyse tüm yeni inşaatlardan izole etti.
SF son zamanlarda bu kısıtlamaları ortadan kaldırdı, ancak gelebilecek olanla karşılaştırıldığında hafif bir dokunuş.
Eyalet düzenleyicileri, SF'nin "[82.000 birimlik tahsisinin] tamamını barındırmak için yeterli araziye sahip olduğunu göstermesini" talep ediyor ve Planlama Departmanı, bu yeni evlerin yaklaşık dörtte birini sığdırmak için imar değişikliklerinin gerekli olduğunu tahmin ediyor.
Barınma Unsuru, en hararetli büyüme karşıtı savunucuların bile sarsılmaz itirazlarını harekete geçirmeye yetebilir. Ancak, Sunset Bölgesi'nde tek bir projenin yarattığı tüm yaygaranın kanıtladığı gibi, direniş güçlü olacak.
Yeniden bölgelendirme, düşük ve orta gelirli konutları vurgulamalıdır. Şehrin yeni kalıcı olarak uygun fiyatlı konutlarının dörtte biri ile yarısı arasında, önümüzdeki 16 yıl içinde "iyi kaynaklara sahip mahallelerde" inşa edilmesi gerekiyor - planlama, iyi okullar ve diğer olanaklara sahip zengin bölgeler için konuşuyoruz. (Aşağıdaki haritaya bakın.)
Az önce duyduğunuz ses, San Francisco'daki her geliştirme düşmanının, bir nesil veya daha fazla bir süredir kasabayı yönettikten sonra aniden dehşet içinde haykırmasıydı. Konut Unsuru, en ateşli büyüme karşıtı savunucuların sarsılmaz itirazlarını bile harekete geçirecek kadar güçlü bir güç olabilir.
Bu devasa konut enjeksiyonu, hem sokaktan kurtulmaya hazır evsizler için yeni kalıcı destekleyici konutları hem de evsizliği sona erdirme hırsının bir parçası olarak en düşük gelirliler için sübvanse edilen "son derece uygun fiyatlı konutları" içermelidir. Direniş güçlü olacak , Sunset Bölgesi'nde sadece yüzde 100 uygun maliyetli bir projenin yarattığı tüm yaygaranın kanıtladığı gibi .
bunun için nasıl ödeme yapılır
Konut Unsuru, ev inşa etmenin pahalı olduğunu kabul ediyor ve gereken milyarlarca doları bulmak için net bir tavsiyesi var. Kısacası: Yaptığımız şeyi yapmaya devam edin, ancak bazı ince ayarlarla.
SF'de, özel geliştiriciler piyasa oranındaki projelerin faturasını ödüyor. Ayrıca, bu birimleri daha büyük projelerine dahil ederek veya bir şehir fonuna ödeme yaparak, kapsayıcı sistem aracılığıyla uygun fiyatlı konut inşa edilmesine yardımcı olurlar. (Federal ve eyalet dolarları da uygun fiyatlı konut için ödeme yapıyor.)
Konut Unsuru, benzeri görülmemiş miktarda uygun fiyatlı konut - 47.000'den fazla yeni birim - talep ediyor, bu da elde eşi görülmemiş miktarda nakit, yaklaşık 20 milyar dolar anlamına geliyor.
Bildirdiğimiz gibi , geliştirme şüphecileri kapsayıcı sistemi bir kenara atmayı ve üst düzey aracıları bunun dışında bırakmayı tercih ederler. Ancak Konut Elemanı, SF'nin bunu elinde tutması gerektiğini söylüyor: "Kalıcı olarak uygun maliyetli konut bolluğu sağlamak […] , San Francisco'nun işgücünün tüm kesimleri için piyasa fiyatında konut üretiminin devam etmesi anlamına gelir ." (İtalikler bana aittir.)
Plan aynı zamanda vergiler ve borçlanma yoluyla uygun fiyatlı konutların daha doğrudan finansmanı için baskı yapıyor. Şehir bunu zaten yapıyor, ancak Konut Unsuru , 2020'de seçmenler tarafından onaylanan son iki vergi önleminin "finansman açığımızı yalnızca kısmen karşıladığını" özellikle belirtiyor. (Bu vergilerden biri olan emlak devir vergisi zammı, üçte ikilik onay eşiğine ulaşmadı ve gelirleri özel olarak konut için ayrılamaz.)
Tahviller , uygun fiyatlı konut için finansman yapbozunun başka bir parçasını sağlayabilir ve şehrin sermaye planında onlar için yer vardır . Sonuncusu 2019'da geldi ve şehrin konut için şimdiye kadarki en büyük planı olan 600 milyon dolarlık plan heyelanla kazandı. O zaman, yaklaşık 2.800 birim için 600 milyon doların ödeneceğini not etmiştik. O zamandan beri fiyat yükseldi.
Bu göz önüne alındığında, bu sefer daha da büyük bir bağ kurmak mantıklı olacaktır - hatta belki iki katına.
Yeniden bölgelendirmede olduğu gibi, Konut Elemanı yalnızca tavsiyelerde bulunabilir. Denetçiler ve belediye başkanı , emlak devir vergisinde olduğu gibi, vergileri ve bonoları siyasi kavgalara tabi bırakarak politika değişikliklerini oluşturmalı ve geçirmelidir .
Bununla birlikte, SF seçmenleri nadiren çelişkiye düşerler ve genellikle daha fazla harcamayı onaylamaktan çekinmezler.
Adil adil
Her büyük ABD şehri gibi, San Francisco'nun konut tarihi de adaletsizlikle gölgelendi. Yeni plan , çeşitli programlarla geçmişteki ırkçı politikaları düzeltmeyi amaçlıyor:
Bu çabaların çoğunun, şu anda rezil bir şekilde taleple dolu olan uygun fiyatlı konut piyangolarına bağlı olduğunu fark edeceksiniz . Ancak umut, artan finansman ve inşaatın önümüzdeki yıllarda daha fazla fırsat yaratacağıdır.
Devlet konut düzenleyicileri izliyor. SF'nin yeniden bölgelendirilmesi, “genellikle dışlayıcı olan yüksek kaynaklı mahallelerde” uygun fiyatlı konutlar için alan yaratmakla kalmamalı, aynı zamanda şehir, etnik azınlıklara bu mahallelerde barınma elde etme mücadelesi şansı veren programlar da uygulamalıdır.
Devre kesici mi yoksa kirli bomba mı?
Konut Elemanı aynı zamanda on binlerce yeni birim için planlama yapmak ile bunları fiilen inşa etmek arasındaki farkın da farkındadır. Hedeflediğimiz 82.000 evi aldığımızdan nasıl emin olabiliriz?
Bunu göz önünde bulundurarak, şehir, Planlama Komisyonu'nun "devre kesici" olarak adlandırdığı bir şeyi tetikleyebilir; bu, yeterli inşaat yapılamıyorsa, yoğunluk limitlerini ve geliştiricilerin ilgisini daha da gevşetir. (Denetim Kurulu'nun bunu onaylaması gerekir.) Devre kesici, yıllar sonra değişen pazarlara yanıt verebilecek çevik bir mevzuat anlamına gelir.
Ancak Irk ve Eşitlik Koalisyonu önderliğindeki aktivistler silaha sarılmış durumda ve son aylarda eklenen değişikliği, şehir genelinde toplu yıkım ve tahliyeyi başlatacak ve önünü açacak bir "kirli bomba" olarak nitelendiriyor. daha fazla piyasa fiyatına konut için.
Planlama Komisyonu 15 Aralık'ta Konut Unsurunu onayladığında, duruşmada şehri mağazayı müteahhitlere vermekle ve belgenin geri kalanını potansiyel olarak geçersiz kılmakla suçlayan düzinelerce yorumcu yer aldı; sonuçta, ince yazı şartların yıllar sonra değişebileceğini söylüyorsa, bağlayıcı bir anlaşmanın ne yararı var? (Kayıt için, Konut Elemanı'nı destekleyen pek çok yorumcu da vardı.)
Beyaz olmayan insanlara karşı fiili bir cop görevi gören SF'nin yeniden geliştirilmesinin uzun ve çirkin tarihi göz önüne alındığında, insanların planlama sürecinden neden şüphe duyduklarını görmek kolaydır. Şehir planlamacıları da bunu görüyor ve Halkın güvenini kazanmanın sürece toplulukları dahil etmeyi gerektirdiğini Konut Unsuru'na yazarak tepkiyi tahmin ettiler.
Geçen ayki duruşmada, Planlama Departmanı müdürü Rich Hillis, devre kesicinin SF'nin düşük gelirli sakinlerinin ihtiyaçlarına hizmet edebileceğini belirterek “kirli bomba” suçlamasını etkisiz hale getirmeye çalıştı. Hillis, "Piyasa fiyatından fazla konut üretiyorsak, bu bizi daha uygun fiyatlı konut yapmaya zorlar," dedi.
Hillis, ekibi ve daha yoğun bir San Francisco savunucuları, Eleştirmenlerin iddia ettiği gibi, Konut Unsuru'nun ırksal ve ekonomik eşitlik konusundaki birincil odak noktasının sadece sözde hizmet olmadığı konusunda ısrar ediyor. Belki de en önemlisi, tüm gelir seviyeleri için daha fazla konut - çok daha fazla - inşa etmekten başka bir yol yok. "Bu sefer farklı olacak" yakın tarih karşısında zor bir satış ama hiçbir şey yapmamak masadan kalktı.
Adam Brinklow , The Frisc'te barınma ve imar konularında çalışan bir yazardır . 15 yılı aşkın süredir San Francisco'da yaşıyor ve çalışıyor.
Frisc'i okuduğunuz için teşekkürler! Ücretsiz bültenimize kaydolmak için bir dakikanızı ayırın . Spam yok, hile yok, sadece editörlerimizden her hafta el yapımı notlar.
Yeni yıla girerken, yıl boyunca okuduğumuz kitaplar üzerine düşünmenin tam zamanı. Benim için bu yıl, her zamanki gibi, ağırlıklı olarak iş dünyasından ama aynı zamanda ebeveynlik üzerine birkaç kitaptan harika kitaplarla doluydu.
Health Hero'da, geliştirici topluluğuyla birlikte çalışarak milyonlarca insanı sağlıklarının ve esenliklerinin kontrolünü ellerine almaları için güçlendirecek deneyimler yaratabileceğimize inanıyoruz. Bu nedenle, geliştiricilerin en yeni web3 platformumuza erişmesini sağlayacak ve yenilikçi dijital sağlık deneyimleri ve web3 sağlık oyunları oluşturmalarına yardımcı olacak kaynaklar ve destek sağlayacak olan yeni geliştirici ve oyun geliştirme portalımızın lansmanını duyurmaktan heyecan duyuyoruz.
Yapay Zekaya Giriş Yapay Zeka (AI), endüstrilerde devrim yaratma, yaşama ve çalışma şeklimizi değiştirme ve topluma sayısız fayda sağlama potansiyeline sahip, hızla gelişen bir teknolojidir. Ancak, her yeni teknolojide olduğu gibi, dikkate alınması gereken etik hususlar da vardır.
Teknoloji dünyasında, işletmeler sürekli olarak siber suçluların şeytani faaliyetlerinin tuzağına düşme riski altındadır. Endişe verici derecede sık hale gelen böyle bir taktik, kimlik bilgilerini doldurmaktır.
The 3D Blockchain, Airdrop Incoming ve Mainnet is Live gibi gönderilerdeki CORE airdrop hakkındaki bilgilerin tümü aynı airdrop olayına atıfta bulunuyor. Bu gönderi, daha fazla ayrıntı sağlamanın yanı sıra bu bilgileri sentezler.
Yapay Zekaya Giriş Yapay Zeka (AI), endüstrilerde devrim yaratma, yaşama ve çalışma şeklimizi değiştirme ve topluma sayısız fayda sağlama potansiyeline sahip, hızla gelişen bir teknolojidir. Ancak, her yeni teknolojide olduğu gibi, dikkate alınması gereken etik hususlar da vardır.