Akaryakıt İstasyonları ve Değerlemesi
A. Akaryakıt İstasyonları Kurulumu İle İlgili Hukuksal Düzenlemeler
Karayollarının iki yanında yer alan alanlardaki yapılaşmalarla ilgili olarak, 18.10.1983 günü yayımlanmış olan 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu birtakım düzenlemeler getirmiştir. 2918 sayılı Yasa’nın 17 ve 18. maddelerine dayanılarak çıkarılan “Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik” de 15.05.1997 günü yürürlüğe girmiştir.
Akaryakıt İstasyonu: Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik’in 3. maddesine göre, akaryakıt istasyonu; genel olarak karayolundan geçen araçların akaryakıt, yağ, basınçlı hava gibi gereksinimlerinin sağlandığı ve taşıtlarla ilgili birtakım yalın donatı parçaları ile hizmetlerin sağlandığı yapı ve donatılardır. Servis istasyonu; karayolundan geçen araçların bakım, onarım, yağlama ve yıkama gibi işlerinin yapıldığı yapı ve donatılardır. Akaryakıt sağlayacak biçimde düzenlenmiş olanlar akaryakıt istasyonu sayılır ve bunlar için akaryakıt istasyonları ile ilgili düzenlemeler geçerlidir.
29.09.2003 gün ve 25244 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan TS-12820 "Akaryakıt İstasyonları - Emniyet Kuralları" standardının 0.2.1 maddesinde; “Akaryakıt istasyonu, motorlu araç yakıtı olarak kullanılan sıvıların depolandığı ve bu sıvıların sabit olarak tesis edilmiş cihazlarla motorlu karayolu araçlarının yakıt depolarına ya da yakıt kaplarına doldurulduğu ve/veya oto lastiği, akümülatör ve bazı öteki gereksinimlerle ilgili satış ve servis hizmetlerinin verildiği yerdir. Akaryakıt istasyonunda, yıkama-yağlama ve araç muayenesi hizmetlerinin verildiği, ayar ve fren sistemi tamiratları gibi küçük tamiratların yapıldığı bina ya da bina bölümleri de bulunabilir. Büyük ölçekli tamiratlar, boya ve kaporta işleri bu tanımın kapsamı dışındadır.” denilmektedir.
Akaryakıt İstasyonu Yapılabilecek Alanlar: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 35. maddesine göre; uygulama imar planı bulunan alanlarda ve bu planda akaryakıt servis istasyonu olarak belirlenen alanlarda istasyonlar arası uzaklık ve öteki ölçütlerle ilgili hukuksal düzenlemelere uyulması koşuluyla, akaryakıt ve servis istasyonları, CNG otogaz istasyonları, LPG otogaz istasyonları, hidrojen üretim ve dolum istasyonları yapılabilir.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesine göre; plansız alanlarda içerisinde motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt satış ve bakım istasyonları konut dışı kentsel çalışma alanlarında yapılabilecektir.
Geçiş Yolu İzin Belgesi: 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu’nun 17 ve 18. maddeleri ile Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik’in 4, 6, 7, 16 ve 39. maddelerine göre; iki yandan karayolu sınır çizgisine elli metre uzaklık içinde kalan ve karayoluna bağlantıyı sağlayacak olan geçiş yolları için; akaryakıt, servis, dolum ve yoklama istasyonları, kamuya açık park yeri ve garaj, terminal, fabrika, iş hanı, çarşı, pazaryeri, eğlence yerleri, turistik yapılar, yapı gereçlerinin ocak ve harmanları, maden ve petrol donatıları, araç bakım, onarım ve satım işyerleri gibi dolaşım (trafik) güvenliğini etkileyecek yapı ve işletmeler söz konusu olduğunda, o karayolunun yapım ve bakımı ile sorumlu kuruluştan “Geçiş Yolu İzin Belgesi” alınması zorunludur.
Bu belge, Karayolları Genel Müdürlüğü’nün yapım ve bakım ağında bulunan devlet ve il yolları kenarında yapılacak yapılar ve açılacak işletmeler için, belediye ve komşu alanları dışında ilgili Karayolları Bölge Müdürlüğü’nden, belediye ve komşu alanları içinde ilgili belediyeden alınır. Belediyece “Geçiş Yolu İzin Belgesi” verilebilmesi için, yapılaşmayla ilgili vaziyet planı da iletilerek, Karayolları Bölge Müdürlüğü’nden uygun görüş alınması zorunludur.
Öteki yolların iki yanında yapılacak ve açılacak olan işletmelere "Geçiş Yolu İzin Belgesi" alınabilmesi için, yolun yapım ve bakımından sorumlu olan kuruluşa başvurulması gerekmektedir.
Uygunluk alınmadan yapılan bu gibi yapıların yapımı ve işletilmesi yetkililerce durdurulacağı gibi, yönetmelikteki koşullar yerine getirilmeden işletmeye açılış oluru verilmez ve bağlantı yolu, tüm giderler sorumlulara yüklenmek üzere yolun yapım ve bakımı ile ilgili kuruluşça ortadan kaldırılır.
Bu belge yalnızca yol ve dolaşım güvenliğinin sağlanması ile ilgilidir. Bir işletme yapısının yapılması ve çalıştırılabilmesi için, bu belgeden başka ilgili kuruluşlardan; 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili öteki yasalar çerçevesinde yapı ruhsatı, yapı kullanma belgesi, işletme açılışı vb. gerekli olurların alınması zorunludur.
Askeri alanlar ile kamu kuruluşlarınca yapılan ya da yaptırılan enerji, sulama, petrol ürünleri ve doğalgaz boru ağları gibi yapılara iki kilometreden daha yakına yapılacak ve açılacak işletmeler için ayrıca ilgili kuruluşun yazılı onayı aranır.
Karayolu ile demiryolu arasındaki alanlarda yapılacak ve açılacak işletmeler için ayrıca T.C.D.D. Genel Müdürlüğü’nün yazılı onayı aranır.
Cephe Genişlikleri: Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik’in 21 ve 40. maddelerine göre; Belediye alanları dışındaki karayollarının iki yanında cephe genişliği;
- Akaryakıt ve LPG satış yerleri ile yolcu terminalleri için, iki yönlü devlet yollarında en az 75 metre, bölünmüş devlet yollarında en az 45 metre, il yollarında en az 55 metre ve öteki yollarda en az 40,
- Akaryakıt ve LPG satış yerleri ve yolcu terminalleri dışındaki işletmeler için cephe genişliği en az 30
metredir.
Belediye alanları içindeki karayollarının iki yanında cephe genişliği;
- Devlet ve il yollarının yanındaki akaryakıt satış yerleri ile yolculuk durakları için en az 40,
- Devlet ve il yollarının yanındaki öteki işletmeler için ayrıca geçiş yolu isteminde bulunulması durumunda en az 20
metredir.
Cephe genişliği, taşınmazın karayolu sınır çizgisine kesintisiz olarak çakışan ortak kıyı uzunluğuna göre belirlenir.
Parsel Derinliği: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 6. maddesinde; akaryakıt istasyonlarında parsel genişliğinin ve parsel derinliğinin 40 metreden az olamayacağı belirtilmektedir.
Yapı Yaklaşma Aralıkları: Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik’in 26, 35, 41 ve 42. maddelerine göre; Belediye alanları dışındaki karayolları iki yanındaki işletmelerin;
- yer üstü akaryakıt, sıvılaştırılmış gaz ve öteki tehlikeli madde depoları cephe hattının karayolu sınır çizgisine en az 50 metre,
- ana yapıları, tüm yer altı ve yer üstü depoları, ticaret amaçlı sundurmalar, yüzme havuzları ve durağan kantarlar ile dinsel, kültürel ve benzeri yapıların cephe hattının karayolu sınır çizgisine en az 25 metre,
- akaryakıt ve sıvılaştırılmış gaz pompaları ile ayaklıkları, yıkama, kurutma, yükleme ve boşaltma işlemlerinin yapıldığı açık alanlar, bekçi evi, yükleme ve boşaltma rampaları ve benzeri ikincil yapıların cephe hattının karayolu sınır çizgisine en az 5 metre
uzaklıkta olması zorunludur.
Belediye alanları içindeki karayolları iki yanındaki işletmelerin;
- yer üstü akaryakıt, sıvılaştırılmış gaz ve öteki tehlikeli madde depoları cephe hattının karayolu sınır çizgisine en az 50 metre,
- tüm yer altı depoları ile akaryakıt ve LPG/CNG istasyonları, akaryakıt ve sıvılaştırılmış gaz dolum istasyonları, garajlar, yolcu ve yük terminalleri, atölyeler, fabrikalar, işyeri ve ticaret yapıları, sinema, tiyatro, gazino gibi eğlence yerleri, turistik yapı ve donatılar, araç bakım ve onarım yerleri, araç sergi ve satış yerleri, durağan kantarlar, dinsel ve kültürel vb. yapılar ile bunlara ilişkin tüm ana yapılar ve sundurmaların cephe hattının karayolu sınır çizgisine en az 25 metre,
- yıkama, kurutma, yükleme ve boşaltma işlemlerinin yapıldığı açık alanlar, bekçi evi, akaryakıt pompaları, sıvılaştırılmış gaz pompa ve ayaklıkları, durağan yükleme ve boşaltma rampaları, büfe vb. ikincil yapıların cephe hattının karayolu sınır çizgisine en az 5 metre
olması zorunludur.
Karayolu sınır çizgisinden başlayarak iki yanda ve 50 metrelik aralık içinde, geçiş yolu isteminde bulunulmaksızın yapılmak istenen işletmeler için de Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik’in geri çekme uzaklığına ilişkin düzenlemelerine uyulur.
Belediye ve komşu alanları içindeki devlet ve il yollarının yanında, karayolu sınır çizgisinden başlayarak iki yanda 50 metre aralıkta yer alan ve geçiş yolları yönünden devlet ve il yolu dışındaki yollara bağlantı yapmak isteyen işletmeler için de yapı yaklaşma aralıklarına olduğu gibi uyulur.
Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik’in 15.05.1997 günü yürürlüğe girmesinden önce onaylanmış ve yürürlükte olan 1/1.000 ölçekli uygulama imar planlarında yer alan yapı yaklaşma aralıklarına ilişkin düzenlemeler saklıdır.
Akaryakıt İstasyonu Parsel Yüzölçümü: Yukarıda açıklanan parsel derinliği, parsel genişliği, cephe genişlikleri ve yapı yaklaşma aralıkları göz önüne alındığında, akaryakıt istasyonları için en küçük parsel yüzölçümünün yaklaşık 1.600 m2 olması gerekmektedir.
Akaryakıt İstasyonları Arasındaki Uzaklık: 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu’nun 8. maddesinin 4. fıkrasına göre; akaryakıt ve LPG istasyonları arasındaki uzaklıklar, aynı yönde olmak üzere, şehirlerarası yollarda 10 km’den, şehir içi yollarda 1 km’den az olamaz.
Akaryakıt İstasyonlarında Bulunabilecek Yapılar: 03.07.2017 gün ve 30113 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 35. maddesinde; imar planlarında akaryakıt istasyonu olarak belirlenen alanlarda yapı yüksekliği 2 katı geçmemek koşuluyla, kullanıcıların asgari gereksinimlerini karşılayacak oto-market, tuvalet, çay ocağı, mescit, büfe, oto elektrik, lastikçi, yıkama yağlama gibi işlevlerin yer alabileceği belirtilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, bilim, sağlık ve çevre koşullarına uygun oluşumunu sağlamak amacıyla düzenlenmiştir (Md. 1). Yapıların; plan, bilim, sağlık ve çevre koşullarına uygun olabilmesi için, öncelikle planın da; bilim, sağlık ve çevre koşullarına uygun olması gerekmektedir. Planın; bilim, sağlık ve çevre koşullarına uygun olmaması, bu plan çerçevesinde yapılacak yapıların da bilim, sağlık ve çevre koşullarına uygun olamayacağı anlamına gelir.
Yine 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 3. maddesine göre; imar planıyla belirlenmiş bir alan (imar lejantı), tüm ölçeklerdeki plan ilkelerine, bulunduğu bölgenin koşullarına ve yönetmelik düzenlemelerine aykırı amaçlar için kullanılamaz. Buna göre, bilim, sağlık ve çevre koşullarına uygun olarak yapılan planla belirlenmiş bir imar lejantında, başka lejantlarda yapılabilecek yapı ya da yapı bölümleri olmamalıdır. Örneğin; ikinci derece sağlıksız işyeri sayılan akaryakıt istasyonlarının yapılabildiği “A” lejantında konut amaçlı yapı ya da yapı bölümleri bulunmamalıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4 ve 19. maddelerine göre de, akaryakıt istasyonu lejantında “konut” yapıları bulunamaz.
Öte yandan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesine göre, kat mülkiyeti; bitirilmiş bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları için kurulabilir. Buna göre, öteki bağımsız bölümlerden ayrı olarak ve başlı başına kullanılma olanağı bulunmayan bağımsız bölümler içeren taşınmazların kat mülkiyetine konu edilmemesi gerekir.
3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca, yapı ruhsatı parsele yönelik düzenlenen bir belge olduğuna göre, bir imar lejantında başka lejantlarda yapılabilecek yapıları da içeren bir yapı ruhsatı verilemeyeceği gibi bu yöndeki mimari projelerin de onaylanmaması gerekmektedir.
Ancak, tek lejantlı bir parselde birlikte bulunmamaları gereken yapıların ya da yapı bölümlerinin birlikte yer alabildikleri ve bunun da ötesinde bu yapıların ya da yapı bölümlerinin kat mülkiyetine konu edilmiş oldukları görülebilmektedir. Vaziyet planıyla parsel üzerindeki oturumları (arsa payı sınırları) net biçimde belirlenmiş ve sağlık koruma bandı oluşturulmuş olarak, akaryakıt istasyonlarının yatay kat mülkiyeti kurulmuş ana taşınmazlar içinde yer almaları -belki- kabul edilebilir bir durumdur. Ancak, ikinci derece sağlıksız işyeri sayılan akaryakıt istasyonlarının yapılabildiği “A” lejantında, örneğin konut amaçlı yapı bölümlerinin bulunması ve bunların “akaryakıt istasyonu” ve “konut” olarak, arsa paylarının yeri belli olmayan bir biçimde dikey kat mülkiyetine konu edilmeleri hukuksal düzenlemelerimize uygun değildir. Böyle taşınmazlarda, kanımızca, parselin lejantına uygun yapıları ya da yapı bölümlerini yasal kabul etmekte bir sakınca yoktur. Öte yandan, parselin lejantına uymayan yapıları ya da yapı bölümlerini yasal kabul etmenin sakıncalı olacağı düşüncesindeyiz.
Akaryakıt İstasyonu Kurma Maliyeti: Akaryakıt istasyonu kuran firmalardan edinilen bilgilere göre; akaryakıt istasyonu kurulacak arsa/arazinin bedeli dışında, yalnızca akaryakıt istasyonu kurmak için 450.000 USD, akaryakıt + LPG istasyonu kurmak için 525.000 USD dolaylarında harcama yapmak gerekmektedir.
B. Akaryakıt ve LPG İstasyonu Değerlemesi
Özel tesis donatıları, bir takım özel ruhsat, belge ve çalışma kurallarına bağlı olmaları vb. nedenlerle akaryakıt istasyonları başka birçok taşınmaza göre değişik özellikler gösterirler.
Bu nedenlerle, akaryakıt istasyonlarının değerlemesi öteki taşınmazların değerlemesine göre başka ve ek yöntemlerin kullanılmasını ve ayrıntılı çalışmalar yapılmasını gerektirebilir.
Değerleme açısından akaryakıt istasyonlarının temel bileşenleri; arsa, yapı(lar), tesis donatıları ve çevre düzenlemeleridir. Bu bileşenlerden yola çıkılarak kullanılabilecek değerleme yöntemleri aşağıda açıklanmaya çalışılmıştır.
1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi
Bu yöntemde, değerleme konusu akaryakıt istasyonunun değeri, benzer nitelikli akaryakıt istasyonlarıyla karşılaştırmalar yapılarak belirlenmeye çalışılır. Belirli karşılaştırma ölçütleri (özellikle pompadan satış potansiyeli olmak üzere, benzer konum, arsa yüzölçümü vb.) çerçevesinde ve karşılaştırma için seçilen akaryakıt istasyonları ile değerleme konusu akaryakıt istasyonu arasında ortaya çıkan ayrılıklar için düzeltmeler yapılarak birim değerler belirlenir. Bu birim değerleri karşılaştırılır ve ortalamadan sapan (+/- % 15 gibi) örnekler dışlanarak, değerleme konusu akaryakıt istasyonu için uygun görülen birim değer belirlenir. Uygun görülen birim değer, değerleme konusu akaryakıt istasyonuna uygulanarak sonuç değere ulaşılır.
Belli bir dönem içinde satışa çıkarılmış ya da satışı gerçekleşmiş karşılaştırılabilir akaryakıt istasyonu örnekleri bulmanın oldukça güç olmasının yanı sıra, gerçek satış tutarlarının ne olduğu ya da olabileceği bilgisine ulaşmak da kolay olmayabilir. Bu bakımdan, karşılaştırma (emsal) yöntemi, akaryakıt istasyonu değerlemelerinde kolay uygulanabilir ve sıklıkla kullanılabilen bir yöntem değildir.
2. Maliyet Yöntemi
Ekonominin ana kavramlarından olan yerine koyma (ikame) ilkesinden yola çıkarak, akaryakıt istasyonunun değerleme günündeki maliyet tutarına ulaşmayı amaçlar. Akaryakıt istasyonu; arsa, yapılar, tesis donatıları ve çevre düzenlemeleri olarak bileşenlere ayrılır. Arsa ya da arazi değeri, genellikle karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ve ayrıca belirlenir. Belirlenen yapı, tesis donatıları ve çevre düzenlemeleri maliyetinden yıpranma payı (amortisman) tutarları düşülür ve elde edilen tutara, arsa için belirlenen değer eklenerek taşınmazın değerine ulaşılır.
Çalışan (faal) işletmeler olmaları dolayısıyla, maliyet yöntemi tek başına akaryakıt istasyonu değerlerini gerçekçi bir biçimde genellikle yansıtmaz.
3. Gelirlerin Anaparaya Dönüştürülmesi (Kapitalizasyonu) Yöntemleri
Gelir yöntemlerinden olan ve “İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemleri” de denilen bu yöntemlere göre bir akaryakıt istasyonunun değeri, o akaryakıt istasyonunun gelecekte de sağlamayı sürdüreceği yıllık harcanabilir (net) gelirlerin bugünkü değerine eşittir.
Yöntemin uygulamasında; öncelikle güncel ve en azından orta vadede de süreceği öngörülen piyasa koşulları çerçevesinde elde edilmesi olağan sayılan gelir ve giderler üzerinden “görünür gelir” (efektif, fiili gelir) ve bu görünür gelir üzerinden harcanabilir (net) gelir belirlenir. Bu harcanabilir (net) gelir, belirlenen anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı ile indirgenerek akaryakıt istasyonunun değerine ulaşılır. İndirgeme sürecinde kullanılan anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranının belirlenmesi oldukça güçtür. Buna karşın, daha güvenilir ve daha gerçekçi sonuçlar vermesi dolayısıyla gelirlerin anaparaya dönüştürülmesi yöntemi son yıllarda akaryakıt istasyonlarının değerlemelerinde en çok kullanılan yöntemlerden biridir.
Harcanabilir (net) gelir belirlenirken, “yapı ve konumun sağladığı gelir” göz önüne alınmalıdır. Yapı ve konumun sağladığı gelir, sahipleri ya da işletmecilerinin kişisel yetenekleri dışında, yalnızca taşınmazın gelir elde edebilme yeteneği ile ortaya çıkan gelirdir. Taşınmazın gelir elde edebilme yeteneği ya da üzerindeki ticari etkinliğin gelirini doğrudan belirleme gücü, yapılaşma ve konumunun uyumlu olması ile ortaya çıkar ki, bu durum, en etkin ve verimli kullanımın da sağlanması anlamına gelir. Sahiplerinin ya da işletmecilerinin daha yetenekli olması gibi özel bir nedenle, bir işletmenin gelirlerini piyasa ortalamasının oldukça üzerine çıkarması durumunda, söz konusu işletmenin etkinliklerini içinde ya da üzerinde yürüttüğü taşınmazın değeri de, işletme geliriyle orantılı olarak artmaz. Bu durumun tersi de geçerlidir.
a. Doğrudan Anaparaya Dönüştürme (Kapitalizasyon) Yöntemi: Akaryakıt istasyonunun gelecekte de sağlamayı sürdüreceği ve yıllara göre değişmeyeceği öngörülen gelirlerinin yalnızca bir yıllığını göz önüne alan bu yöntemde, yıllık harcanabilir (net) gelir uygun bir oran üzerinden anaparaya dönüştürülerek akaryakıt istasyonunun bugünkü değerine ulaşılmaktadır.
Harcanabilir (Net) Gelir = Potansiyel (Gizil) Gelir – İşletme Giderleri – Gelirin Vergisi
Akaryakıt İstasyonunum Değeri = Yıllık Harcanabilir Gelir / Anaparaya Dönüş Oranı
b. Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yöntemi: Bu yöntemde; akaryakıt istasyonundan gelecekte de elde edileceği öngörülen potansiyel yıllık gelir akımları, işletme giderleri ile vergiler düşüldükten sonra, belirlenen anaparaya dönüş oran(lar)ı üzerinden indirgenerek akaryakıt istasyonunun değerine ulaşılmaktadır. Anaparaya dönüş oranı da, beklenen getiri oranının bir yansıması olarak, yöntemin ana ögesidir.
Harcanabilir gelir akımlarının bugünkü değeri (indirgenmiş gelir akımları) yönteminde kullanılan başlıca formül aşağıdadır:
Td = [Hg x ((1 + Ao)d - 1) / ((1 + Ao)d x Ao)] + [Gd / (1 + Ao)d]
Td: Taşınmazın bugünkü değeri.
Hg: Harcanabilir gelir.
Ao: Taşınmaz için anaparaya dönüş (genel kapitalizasyon) oranı.
d: Dönem sayısı (vade).
Gd: Taşınmazın gelecekteki değeri.
Ud: Uç değer.
b: Büyüme oranı.
Bu ödenti (anuite) formülünün bileşiminde yer alan “taşınmazın gelecekteki değeri”; gelecek olarak tanımlanan dönemin ilk yılında elde edilen ve sonraki yıllar boyunca da elde edileceği varsayılan harcanabilir (net) gelirlerin, gelecek dönemin ilk yılındaki değerine eşittir.
Gelecek olarak, on yıl geçtikten sonraki bir dönemden söz ediliyorsa;
Gd = Taşınmazın 11. Yıldaki Harcanabilir Geliri / Anaparaya Dönüş Oranı
Gelecekteki değerin de, 11. yıldan başlayarak, ileriki yıllar boyunca sağlanacak harcanabilir gelir akımlarının bir işlevi olmasından ötürü, “taşınmazın gelecekteki değeri” kavramı yerine “uç değer” kavramı kullanılabilir.
Buna göre;
- Harcanabilir gelir akımları (HGA) yıllara göre değişmiyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d -1) / ((1 + Ao)d x Ao))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = Hg / Ao
- HGA önceden değişmiyor ve 10. yıldan sonra oransal (geometrik) olarak büyüyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d -1) / ((1 + Ao)d x Ao))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = Hg / (Ao – b)
- HGA önceden oransal (geometrik) olarak büyüyor ve 10. yıldan sonra değişmiyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d – (1 + b)d)/((1 + Ao)d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = [Hg x (1 + b)d] / Ao
- HGA yıllara göre oransal (geometrik) olarak büyüyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d – (1 + b)d)/((1 + Ao)d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = [Hg x (1 + b)(d+1)] / (Ao – b)
- HGA yıllara göre oransal (geometrik) olarak küçülüyorsa;
Td = [Hg x (((1 + Ao)d – (1 - b)d)/((1 + Ao)d x (Ao + b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]
Ud = [Hg x (1 - b)(d+1)] / (Ao + b)
- Yıllara göre düzensiz değişen HGA ve/veya anaparaya dönüş oranları söz konusu olduğunda;
Sonsuza değin değiştirmek olanağı bulunmadığından, harcanabilir gelir ve/veya anaparaya dönüş oranını belirli bir yıldan sonra değişmez olarak ele almak gerekeceği unutulmamalıdır. Bu nedenle, harcanabilir gelir ve/veya anaparaya dönüş oranının 10. yıldan sonraki dönemde değişmeyeceğini varsaymak uygun olacaktır.
Td= Hg1/(1 + Ao1)1 + Hg2/(1 + Ao2)2 + … + Hgd/((1 + Aod)d x Aod)