1 Ocak 2024’ten İtibaren süresin Kiralık Sözleşmeye Geri Dönüş
1 Temmuz 2016’da, 2015 Yılı Kiralık Piyasa Geçişi Yasası yürürlüğe girdi. En önemli değişiklik, bundan böyle otomatik olarak sona eren geçici kira sözleşmelerinin yapılabilmesiydi. Bu, önceki dönemde sadece kiracıya yazılı bir hatırlatmanın gerektiği bir durumu içeriyordu. Yasanın amacı, daha fazla ev sahibini evini (geçici olarak) kiralamaya teşvik etmekti. Ancak özel kira pazarında, geçici sözleşmelerin istisnadan çok kural olduğu ortaya çıktı. Ev sahipleri, bu geçici kira sözleşmelerini bir deneme süresi olarak kullanıyor ve ardından genellikle daha fazla ödeme yapması beklenen başka bir kiracı arıyor. Bu nedenle yasa koyucu, 7.5 yıl sonra geçici kira sözleşmelerini büyük ölçüde kaldırmaya karar verdi. Peki, en önemli değişiklikler nelerdir?
Yasa Tasarısının Esası:
Yasa tasarısının esası, artık belirli bir sürenin sonunda otomatik olarak sona eren ve bildirim ve kira koruması olmaksızın geçici kira sözleşmelerinin temelde yapılamamasıdır. 7:271 BW maddesi, kira sözleşmelerinin temelde belirsiz süreli olarak (isteğe bağlı olarak belirlenmiş bir süreyle) yapılmasını sağlayacak şekilde değiştirilmektedir. SP/D’66’nın bir amendmanı ile bu durum hem bağımsız konutlar hem de bağımsız olmayan konutlar (odalar) için geçerli olacak şekilde genişletilmiştir. PvdA ve ChristenUnie’nin başlatıcısı olanlar ise öneriyi sadece bağımsız konutlarla sınırlı tutmak istemişlerdi.
İstisna:
Yine de bir ölçüde özel durumlarda özel bir kira sözleşmesi yapabilmek için CDA tarafından bir amendman aracılığıyla bir istisna yapılabileceğine karar verilmiştir. Bakanın belirleyeceği özel durumları belirlemeden önce her iki Meclis’i de dinlemesi gerekmektedir. Bu istisnalar, 2015 (Rtiv) Yılı Kabul Edilen Kuruluşlara İlişkin Yönetmelik 22a maddesinde yer almaktadır. Bu düzenleme şimdiye kadar sadece Konut Yasası (kurumlar) anlamında kabul edilen kuruluşlar için geçerliydi. Ancak, 1 Ocak 2024’ten itibaren özel ev sahiplerinin de söz konusu istisnai durumlarda geçici bir sözleşme yapmasına izin verilecektir.
Hangi Özel Kategoriler?
Geçici kira sözleşmesi yapmaya devam edilebilecek aşağıdaki kiralama kategorileri:
- Hollanda içinde geçici olarak başka bir belediyede çalışan veya yabancı bir ülkeden Hollanda’ya çalışmaya veya öğrenmeye gelen kiracılar;
- 7:220, ikinci paragrafında belirtilen yenileme veya yıkım nedeniyle geçici olarak taşınmak zorunda kalan ve geçici olarak başka bir konut kiralamak zorunda kalan kiracılar;
- 2015 Sosyal Destek Yasası 1.1.1 maddesinde belirtilen toplumsal destek anlamına gelen sığınma konutlarından gelen kiracılar veya acil konut ihtiyacı olan acil bir durumu olan kiracılar;
- Kabullenilen kuruluşun ikinci veya son şans kira sözleşmesi yaptığı kiracılar veya 2015 Sosyal Destek Yasası 1.1.1 maddesinde belirtilen yardım ile birleştirilen geçici kira sözleşmesi yaptığı kiracılar; ve
- Ölen kan hısımları veya vasiye ait birinci dereceden akrabalarının ölüm tarihinde belirtilen kabul edilen kuruluşun konutunu kiralayan ve o ölüm tarihinde o konutta başlıca ikamet etmiş kiracılar.
Bu hüküm, özel bir görev belirleyen kabul edilen kuruluşlar içindir. Soru şu ki, özel ev sahipleri bu istisna hükmünden faydalanacak mı?
Kira Başlangıcında Kiralama Ücretinin Değerlendirilmesinin Kaldırılması:
Her kiracı, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki 6 ay içinde kira komitesi tarafından kira başlangıç ücretini makul bir şekilde değerlendirmesini isteyebilir. Kira fiyatı yüksekse, Kira Komitesi bu ücreti geriye dönük olarak düşürür ve ev sahibi farkı geri ödemek zorundadır. Kiralık Piyasa Yasası’nda, geçici bir kiracının kira sözleşmesinin sona ermesinden sonraki 6 ay içinde bu değerlendirmeyi yapabilmesi sağlanmıştı. Çünkü geçici bir kiracı, bu konuda Kira Komitesi’ne başvurmayı daha önce denemeyecektir.
Ancak, Sabit Kira Sözleşmeleri Yasası, bu olanakları tekrar kaldırmaktadır. Bu, özellikle özel ev sahipleri bir geçici sözleşme yaparsa, geçici kiracı için kira başlangıcının 6 ay sonra değerlendirilememesi bir eksiklik olacaktır.
İptal Nedenlerinin Genişletilmesi:
Geçici kira sözleşmelerinin (özel ev sahipleri için) yapılma olanakları önemli ölçüde sınırlanacağından, bu durumu biraz dengelemek amacıyla, ikinci Meclis iptal olasılıklarını genişletmek istemiştir.
‘Deneme Birlikteliği’ Sonrası Ev Satışı:
7:274/1/h BW maddeye ek olarak, bir doğal kişi olan ve meslek veya iş faaliyeti ile uğraşmayan ve yalnızca bir ev kiralayan ev sahibinin, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden hemen önce en az iki yıl süreyle evi sahibi olarak kullandığı bir durumda, evin satışına geçme hakkını içeren ek bir iptal nedeni eklenmiştir.
Ancak, bu iptal talebine bir dizi koşul bağlanmıştır. Mahkeme talebinin başarılı olabilmesi için:
- Ev sahibinin talebini daha önce bu maddeye dayanarak yapmamış olması,
- Ev sahibinin bu maddeye dayanarak talepte bulunduğu tarihten itibaren en az üç ay önce, ev sahibinin, birlikte yaşadığı kişiyle evlilik veya tescillenmiş bir birlikte yaşama başlamış olması,
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden bu yana en fazla iki yıl geçmiş olması,
- Kira sözleşmesinin başlangıcında, ev sahibinin, kira sözleşmesinin belirli bir süre sona erdiğinde satış amacıyla fesih hakkını koruma hakkını açıkça belirtmiş olması.
Deneme birlikteliği başarılı olursa ve ev sahibi kendi evine dönmek istiyorsa, ev sahibi ‘acil kendi kullanımı’ nedenine dayanmak zorundadır. Bu durumda mahkeme, ev sahibinin çıkarlarını kiracının çıkarlarıyla karşılaştıracak ve kiracının uygun bir konut bulabilmesi için gerekli olanakları değerlendirecektir. Ancak bu fesih nedenine bir maksimum süre belirlenmemiştir.
Tazminat Yükümlülüğü:
Deneme birlikteliğinin haksız bir şekilde evin satılacağını iddia eden kiracının haklı olduğu durumlarda, ev sahibi kiradan ayrılan kiracıya karşı tazminat yükümlülüğüne tabi olacaktır. Bu amaçla, 7:276 BW maddesi değiştirilmektedir.
Yeni ‘Acil Kullanım’ Nedenine Dayalı İptal Hükmü: Kan veya Kayın Hısımları:
İkinci bir iptal olanağı genişletmesi, yeni bir 7:274g BW maddesi içermektedir:
7:274/1/c madde kapsamında kendi kullanımı, kiralık birimini birinci dereceden kan veya kayın hısımlığı olan bir kiracıya kiralamayı içermektedir, eğer kira sözleşmesinde belirli bir süre sona erdikten sonra ev sahibinin, birinci dereceden kan veya kayın hısımlığına sahip bir kişiye kiralamayı sona erdirme hakkı olduğu belirtilmişse.
Önceden kira sözleşmesine, ev sahibinin kiralanan birimi birinci dereceden kan veya kayın hısımlığına sahip bir kişiye kiralamayı düşünme hakkını açıkça belirten bir madde eklenirse, ev sahibi bu nedenle iptalde bulunabilir. Bu durumda, kiracıya karşı belirli bir süre için bir belirsizlik olabilir. Ancak bu kiracı da kira koruma hakkına sahiptir: mahkeme, ev sahibinin ve kiracının çıkarlarını değerlendirir ve kira sözleşmesinin sona erip ermemesi konusunda karar verir.
Geçiş Hükümleri:
Yeni yasa, 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu tarihe kadar, mevcut geçici kira sözleşmeleri üzerinde herhangi bir etkisi olmayacaktır. Yeni yasa, Şubat 2023’te ikinci Meclis tarafından kabul edildi, ancak henüz birinci Meclis tarafından onaylanması gerekmektedir.
Haber.nl