A GENEL OLARAK
Kira (icar) bir kimsenin bir bedel karşılığında malını, başkasının yararlanmasına bırakması veya ayırmasıdır.
Kira mukavelesi (sözleşmesi), bir evin, bir konutun, herhangi bir mülkün veya taşı
nır ve taşınmaz malların bir ücret (icar bedeli) karşılığında bir süre için kullanma ve yararlanma amacı güden anlaşmalardır.
Kira mukavelesi; kiracıya ve kiralıyana haklar verir, borçlar ve yükümlülükler yükler.
Kira akdi, kullandırma gayesini güden akitlerin başında gelir. Bununla bir kimse (kiralayan) bir ivaz karşılığında bir şeyin kullanılma ve yararlanılmasını geçici olarak başka bir kimseye (kiracıya) devretmeyi taahhüt eder (B.K. mad. 248, 270).
B KİRANIN ÇEŞİTLERİ
Kira aktinin biri “adi kira” diğeri ise “hasılat kirası” olmak üzere iki çeşiti vardır.
1) Adî kira
Kiracıya, kiralanan şeyin sadece kullanma hakkını verir. Bu akit, taşınır veya taşınmaz mallara ait maddi bir şey için yapılır. Örneğin Ev, otomobil, radyo, gelinlik kirası adi kira konusuna girer.
2) Hasılat kirası
Kiracıya, kiralanan şeyi kullanma hakkının yanında ondan yararlanmayı da sağlar. Örneğin, bir çiftliğin, bir sinemanın, otelin kiralanması böyle bir kiradır. Hem kullanılır hem de hasılat toplama bakımından yararlanılır.
Bir bina, otel olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği zaman bu, adi bir kiradır, fakat otel olarak işletilmekte olan bina bütün müştemilatı ve ruhsatı ile birlikte kiraya verildiği zaman bu, hasılat kirası olur.
Kira akdi ister adi, isterse hasılat kirası olsun herhangi bir şekle bağlı değildir. Tatbikatta kira akdi yazılı olarak görülmektedir. Bu, normal olarak geçerlilik bakımından değil ispat bakımından yapılmaktadır.
C KİRA AKDİNİN HÜKÜMLERİ
Kira anlaşmalarında; kiracı ve kiralayan bakımından bir takım yükümlülükler vardır;
1) Kirahyamn borçları
Kiralıyanm en önemli borcu, kiralanan şeyi sözleşmeye uygun bir şekilde ve kullanmaya elverişli durumda teslim etmektir (B.K. mad. 249/1). Şayet kiralanan şey, akit ten beklenen kullanma mümkün olmayacak şekilde ve kusurlu olarak teslim edilecek olursa, kiracı akdi bozmaya veya kira bedelinden münasip bir miktar indirim yapılmasını istemeye hak kazanır. Yani yetkilidir (B.K. mad. 249/2).
Kira süresince de kiracının bir kusuru olmaksızın kiradan beklenen kullanma mümkün omazsa yine kiracının sözleşmeyi feshe veya kiradan indirim yapılmasını istemeye hakkı vardır (B.K. mad. 250).
2) Kiracının borçları
Kiracının en başta gelen borcu, kira bedelini ödemektir. Kira bedeli akitle tespit edilen günde veya mahalli âdete göre belli olan zamanda ödenir. Genellikle ay başlarında peşin veya işledikten sonra ay sonlarında ödenmesi taamüldendir yâni yapılagel mektedir. Böyle bir zaman yoksa kira bedelinin 6 ayın sonunda, az süreli kiralarda her ayın sonunda ve en son kira süresinin bitiminde ödenmesi lâzımdır (B.K. mad. 257).
Kira bedelini, taraflar serbest olarak tespit edebilirler. Bazı hallerde kiranın tesbiti mahkemeden istenebilir.
Kiracının borçlarından biri de kiralanan şeyi dikkatle kullanmak ve apartman kiralarında bina içinde oturanlara karşı komşuluk icaplarına uymaktır. Kiracı, yapılan ihtara rağmen aykırı hareket eder veya binayı fena kullanarak zarar verirse, kiralayan tazminatla birlikte akdin hemen feshini isteyebilir (B.K. mad. 256).
Kira akdinin sonunda kiralanan şeyi iade etmek de kiracının borçlarındandır. Kiracı, bu şeyi ne şekilde teslim aldıysa aynı şe kilde iade ile yükümlüdür (B.K. mad. 292). Ancak anlaşmaya uygun olarak kullanmaktan doğan eksikliklerden sorumlu değildir.
D KİRANIN SONA ERMESİ
1) Müddetin geçmiş olması
Kira akti, belli bir süre için yapılmış olupta yenilenmezse bu sürenin geçmiş olmasıyla sona erer (B.K. mad. 263). Ancak kiracı, müddetin sona ermesinden en az 15 gün önce yazı ile kiralanan yeri boşaltacağını kiralayana bildirmezse, akit aynı şartlarla bir yıl uzatılmış olur. (6570 kira kanunu madde 11).
2) Kira müddetinin belli olmaması
Kiracı ve kiralayanın tek taraflı bir irade beyanı ile (feshi ihbar) akti sona erdirebilme sidir. Ancak borçlar kanunu, feshi ihbarı belli bir müddet sonrası için yine belli bir müddet önceden yapılmasını öngörmüştür, örneğin;
Meskenler (mefruş olmayan apartmanlar), yazıhane, mağaza, depo, dükkân gibi yerlere ait kira akitleri altı aylık bir devrenin sonu için üç ay önceden,
Mefruş apartmanlar (mobilyalı mes kenler) veya müstakil odalar ya da tefrişe mahsus mobilyalara ait kira akitleri 1 aylık devrenin sonu için iki hafta önceden ve nihayet,
Diğer menkul şeylere ait kira akitleri de istenilen zaman için 3 gün önceden yapılacak bir ihbarla feshedi lebilir.
3) Fesih
Kira sözleşmesi hükümlerine uyulmadığı veya yerine getirilmediği takdirde kiralayan da kiracı da fesih isteyebilir. Kiralanan şeyin iyi kullanılmaması, yapılan ihtara rağmen devamlı zarara uğratılması veya kiracının iflası kiralayan için fesih sebebidir.
E KİRA KANUNUNA GÖRE TAHLİYE SEBEPLERİ
6570 sayılı kira kanununun 7. maddesine göre; kiralayan hangi hallerde tahliye isteğinde bulunabilir? Klralıyan
KLİRİNG
a) Kiralanan yerin kiracı tarafından boşaltılacağı yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen boşaltılmazsa icra dairesine müracaat edebileceği gibi,
b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken ya da meslek ve sanat, işyeri olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira aktinin sonunda,
c) Gayrimenkulü iktisap eden bir kimse, kendisi, eşi veya çocukları için mesken ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden bir ay içinde kiracıya bir ihtarname ile haber vermek şartı ile 6 ay sonra,
d) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, kira süresinin sonunda tahliye davası açabilirler.
Aynı şehir ve belediye sınırları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uh tesinde oturabileceği meskeni bulunan kimse kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine boşaltmaya mecburdur (Kira K. mad. 7/2).