Bir apartman satın almak: Mülkün değerlemesi, süreç, maliyetler, vergiler ve kiracılar
Çok aileli bir ev satın almak – fikriniz kendini gösterdi ve bir ev hayaliniz gerçeÄe dönüÅüyor. Zaten birkaç mülke baktınız, fiyatları karÅılaÅtırdınız ve bir ev satın almak için bütçenizi belirlediniz. Satıcılarla daha yakın görüÅmelere girmeden veya bir mülkü rezerve etmeden önce, evin finansmanını planlamalı ve koÅullarınızı belirlemelisiniz. Ne kadar profesyonelce hareket ederseniz ve ne kadar somut bir Åekilde plan yaparsanız, fikir aÅamasından finansmana, noter tasdikinden sözleÅmenin imzalanmasına kadar ev satın alma iÅlemi o kadar az karmaÅık olacaktır. O zaman apartmanınızı kiraya vermeniz için her Åey hazır. DeÄerlemeden apartman kiralamaya kadar her Åeyi buradan öÄrenin.
Bir apartmanda gayrimenkul satın almak: sermaye yatırımı ve getiriler
Sahibi tarafından kullanılan evlerden sermaye yatırımı olarak çok aileli evlere kadar, bir mülk satın almayı düÅünen herkes yaÅlılık için hazırlık yapmak ister. BaÅka hiçbir yatırım uzun vadede gayrimenkul kadar yüksek bir istikrar derecesine sahip deÄildir. İster 10 yıl, ister 100 yıl, ister 1000 yıl geçmiÅte olsun, insanlar her zaman orada yaÅayacak!
Mülkün deÄerlemesi
Gayrimenkul veya arazi değerlemesi çeşitli nedenlerle gereklidir.
Çoğu durumda, mülk satılık olduğunda bir değerleme talep edilir. Zorunlu açık artırma ihtiyacı veya boşanmadan sonra mülk değerinin belirlenmesi de çok yaygındır. Bazen mülk sahipleri sadece mülklerinin ne kadar değerli olduğunu bilmek isterler veya evin yetkililerin emriyle yıkılması gerektiği için bir mülk değerlemesi yapılır. Bu durum, yollar inşa edileceği veya yerleşim alanları yeniden geliştirileceği zaman geçerlidir. Madencilik bölgelerinde bazen tüm köyler yer değiştirmektedir. Bu gibi durumlarda, mal sahibinin mülkün değeri için kapsamlı bir tazminat alma hakkı bulunduğundan, bir mülk değerlemesi vazgeçilmezdir.
Değerleme çeşitli şekillerde gerçekleştirilebilir. En etkili yol, değerin mülkü yerinde ziyaret eden bir profesyonel tarafından belirlenmesidir. Alternatif olarak, mülke internet üzerinden değer biçmek veya karşılaştırılabilir mülklere dayanarak yaklaşık bir değer belirlemek mümkündür. Mülk değerinin bir uzman tarafından belirlenmesine karar verirseniz, en pahalı seçeneği seçmiş olursunuz. Bununla birlikte, aynı zamanda, çoğu durumda gerçek satın alma fiyatına çok yaklaşan çok objektif bir değerleme alacaksınız. Diğer tüm değerlemeler tahminlere dayanmaktadır.
Gayrimenkul değerleme kriterleri
Gerçekçi bir mülk değerlemesinde birçok farklı faktör rol oynar. Bunlar esasen evin ve dairenin mobilyaları ve yapı dokusunun yanı sıra mülkün konumu, büyüklüğü ve olanaklarını da içerir. Değer artırıcı ve değer azaltıcı unsurlar vardır. Sübjektif değerlemenin sonunda, satın alma fiyatına temel oluşturabilecek parasal bir değer ortaya çıkar.
Evin deÄeri için sadece evin konumu ve donanımı deÄil, emlak piyasası da önemlidir. Kırsal kesimde veya yapısal olarak zayıf bir bölgede bulunan ve enerji tasarruflu bir ısıtma sistemine sahip modern bir ev, Frankfurt am Main’de tadilata ihtiyaç duyan bir mülkten daha az deÄerli olabilir. Bu nedenle sadece konum deÄil, evin bulunduÄu bölge de deÄerlemelere dahil ediliyor. Tek tek kriterlerin toplamı, evinizi satarken bekleyebileceÄiniz deÄerle sonuçlanır. Bu, gerçekte alacaÄınız fiyatla aynı deÄildir. SatıŠsırasında teklif edilen eÅit deÄerde birçok mülk varsa, aldıÄınız fiyat daha düÅük olabilir. Bazen bir müÅteri belirli bir mülkü satın almaya hevesli olur ve mülkün deÄerinden çok daha fazlasını ödemeye razı olur. Bu, özellikle mülkle ilgilenen çok sayıda taraf varsa geçerlidir. Bunlar, sadece deÄerin deÄil, aynı zamanda arz ve talebin de satın alma fiyatı için ortak belirleyici faktörler olduÄu gerçeÄinin örnekleridir.
Gayrimenkulün deÄerlemesi: yıkım, yeni inÅaat & Co.
Bir evin değerlemesi, bir apartman dairesinin veya bir arsanın değerlemesinden daha karmaşıktır. Ev ve arazi birlikte değerlenen bir birim oluşturur. Yıkım amaçlı olarak satılan evler bir istisnadır. Yıkım, mülkün alıcısı tarafından karşılanacak bir yatırım olduğundan, değerlemeye yalnızca arazi dahil edilir. Ancak, evin yıkım masrafları değerini azaltmaz. Alıcı, böyle bir mülkü satın almaya karar verirse, bu maliyetleri kendi hesaplamasına dahil etmelidir.
Evin incelenmesi sırasında tüm özellikler dikkate alınır. Bunlar arasında pencereler ve kapılar, sıhhi tesisat eşyaları, mutfak ve zeminler yer almaktadır. Bir kiler ve dönüştürülmüş bir tavan arası genellikle bir evi güzelleştirir. Aynı durum, son beş ila on yıl içinde gerçekleştirilen yenileme çalışmaları için de geçerlidir. Dış duvarların yalıtımı ve ısıtma sistemi gibi çatı makasının kalitesi de dikkate alınır. Elbette yaşam alanının büyüklüğü, evin kesimi ve kullanılabilir oda sayısı da bir rol oynar. Birçok potansiyel alıcı için odaların düzeninin değiştirilip değiştirilemeyeceğini bilmek de önemlidir. Eski evler genellikle çok küçük odalara sahiptir. Odalar fazla çaba sarf etmeden genişletilebiliyorsa, bu mülkün değeri için olumludur.
Geleceğin emlak yatırımcıları için ipucu!
Sürekli ihtiyaç duyacağınız ve duyacağınız iki şey var: Kira getirisi, daha doğrusu brüt kira getirisi ve satın alma fiyatı faktörü. Her ikisi de gayrimenkul tekliflerinin hızlı bir şekilde değerlendirilmesine yardımcı olur. Aradaki fark hakkında daha fazla bilgi edinin ve yeni başlayan bir emlakçı olarak size tavsiyelerimi öğrenin:
Yenileme ihtiyacı ve planlanan kullanım
Böyle bir yatırım yapmak istiyorsanız, önceden cevaplanması gereken birçok soru var. Mülkü nasıl kullanmak istediğinizi bilmelisiniz. Yenileme ihtiyacı olup olmadığını öğrenin.
Özel gereklilikler hakkında bilgi edinmek için şehir veya belediye ile iletişime geçin. Halihazırda kiralanmış olan mülklerle ilgileniyorsanız, kiracılar ve kira miktarı hakkında bilgi edinebilirsiniz.
Bunlar, bir apartman binası satın almak için kendinizi iyi hazırlayabileceğiniz önemli kriterlerdir. Size tavsiyelerde bulunmak üzere yanınızda olan güçlü bir ortak, özellikle de şimdiye kadar çok az deneyiminiz olduysa yardımcı olacaktır. Lukinski sizi desteklemekten mutluluk duyacaktır. Size başarılı satışınızı destekleyen cazip bir hizmet paketi sunuyoruz.
Merkezde apartman binası (4 milyon Euro’ya kadar):
Mülkün deÄerlemesi
İkinci adımda, mülke değer biçilir. Boyut ve kesim belirlenir. Mahalle ve altyapı da değerlendirmeye dahil edilmiştir.
Mülkün üzerine ek binalar, bir garaj ya da bir garaj inşa edilirse, bu da güzel bir ağaçlandırma, yüksek bir çit ya da bir teras ve bahçe yollarının oluşturulması kadar değeri artırır. Yatırım yaptığınız her bir unsur değerlemede dikkate alınır.
Arazinin değeri, büyüklüğü ve konumuna göre belirlenir. Altyapı da önemli bir unsurdur. Arazi üzerinde bir ev inşa etmek ancak şehir veya belediye tarafından inşaat arazisi olarak belirlenmişse mümkündür. Alternatif olarak, inşaat arazisi olarak ilan edilen arsalar da vardır. Bu, bu arazi üzerinde hemen inşaat yapmanıza izin verilmediği anlamına gelir. Ancak, arsalar yakın gelecekte inşaat arazisi olarak ilan edilecektir. Arsa satın alınabilir ve evin inşaatı planlanabilir.
Bahçe arazileri ve tarım arazileri üzerine inşaat yapılamaz.
Bir arsanın değeri, inşaat arsası veya inşaat bekleyen arsa olduğunda en yüksektir. Bahçe arazileri ve tarım arazilerinin yanı sıra orman arazileri de satılabilir. Bu arsaların değerlemesi, büyüklük ve kullanım olasılığına dayanmaktadır.
Arsa inşa edilmesi durumunda, halihazırda döşenmiş olan su, elektrik veya doğal gaz bağlantıları değer artırıcı bir unsur olmaktadır.
Son zamanlarda, mobil internetin ve DSL ağının yaygınlaşması da evlerin, dairelerin ve arsaların değerlenmesinde rol oynamıştır. Almanya’da şebeke genişlemesi henüz tamamlanmadığı için hala hızlı internetin olmadığı birçok bölge var. Ağa erişim, özel ve profesyonel yaşamın giderek daha fazla alanı için çok önemli olduğundan, kablosuz bir delikte bulunan bir mülk, çok iyi tedarik edilen bir alanda bulunan bir ev veya mülkten daha düşük bir değere sahip olabilir.
Altyapının değerlendirilmesi
Değerlendirmede altyapı da dikkate alınmaktadır. Buna yakın çevrede bulunan alışveriş tesisleri, doktorlar, okullar ve anaokulları da dahildir. Ancak otoyollar, büyük bir tren istasyonu veya bir havaalanı da evin konumunu güçlendirebilir. Bununla birlikte, evin kendisinin sakin bir sokakta yer alması önemlidir. Havaalanının ya da otoyolun hemen yanındaki bir konum, değer azaltıcı bir etkiye sahiptir.
Bir dairenin değerini belirleme
Bir dairenin değerlemesi bir evin değerlemesine çok benzer. Ancak, odak noktası iç mekandır. Ayrıca bodrum odaları ve merdivenin durumu da değerlemeye dahil edilmiştir. Evin yapı dokusu da önemli bir kriterdir. Buna pencere ve kapıların yanı sıra dairenin altyapı ile bağlantılı konumu da dahildir.
Zemin, dairelerin değerlemesinde de rol oynamaktadır. Asansör mevcutsa, üst katlardaki daireler daha çok rağbet görmektedir. Asansör yoksa, orta katlardaki daireler daha popülerdir. Zemin kat daireler biraz daha düşük bir değere sahiptir. Sokaktan gelen gürültünün fark edilmesi daha olasıdır ve merdivenlerden gelen gürültü seviyesi de daha yüksektir. Balkon, teras veya bahçe arsası da tek kullanımlık daireler için oldukça popülerdir.
Gayrimenkul için alternatif deÄerleme seçenekleri
Uzmanlar tarafından yerinde yapılan mülk değerlemesine ek olarak, daha ucuz olan ancak bu kadar farklılaştırılmış bir değerleme tablosu oluşturmayan başka seçenekler de vardır. İnternet üzerinden bir mülk değerlemesi yapabilirsiniz. Bu yöntemle, bireysel değerleme kriterlerine ilişkin bilgileri kendiniz sağlarsınız. Evin ve mülkün tüm alanlarına ilişkin dürüst bir değerlendirme yapmanız önemlidir. Ancak o zaman gerçekçi bir değerleme elde edebilirsiniz.
Özellikle yenileme mülkü olarak çok aileli bir ev satın alın
Yenilenmeye ihtiyaç duyan apartmanlar birçok yatırımcı tarafından rağbet görmektedir. Bu durum, özellikle şehir merkezinde cazip bir konumda ve iyi bir bina dokusuna sahip olmaları halinde geçerlidir.
Yenileme ihtiyacı nedeniyle boş
Bazen tadilat ihtiyacı nedeniyle bir boşluk olur ve kalan kiracılar taşınmaya hazırdır. Evin tamamı boşaltıldığında, tadilattan sonra yeniden kiraya verebilirsiniz, bu da çeşitli avantajlar sağlar. Eski kira sözleşmelerine bağlı değilsiniz ve evdeki ve cephedeki çalışmalar sırasında, inşaat nedeniyle yaşam kalitesi kısıtlanan kiracıların ihtiyaçlarını dikkate almanıza gerek yok.
Kira artışı: kiracılara paylaştırılması
Kira sözleşmeleri geçerliliğini koruduğu için, daha yüksek bir kira talep etme hakkınız yoktur. Sadece yenileme masraflarını ekleyebilirsiniz ve bu da sadece yasanın sınırları dahilinde gerçekleşir. Açık konut piyasasında kiralanan bir konut olsa bile, tadilattan sonra kirayı artırırken yasal gerekliliklere bağlı kalırsınız.
Yenileme / modernizasyon sonrası yeni kiralamalar
Tadilat çalışmaları tamamlandıktan sonra boş bir kiralık evi yeniden kiralayabilirsiniz. Bu durumda, kiraları ilgili kira endeksine göre ayarlama veya serbest bir kira tanımlama seçeneğiniz vardır. Burada arz ve talep kanunları geçerlidir. Bu, yeni kiracılar ödemeye istekliyse yüksek bir kira talep edebileceğiniz anlamına gelir. Sosyal konut amaçlı bir apartman satın alırsanız durum farklıdır. Bu durumda, bu sosyal konutun kurallarına bağlı kalırsınız.
Kira sözleÅmelerinin feshi sadece istisnai durumlarda mümkündür
Fesih ancak kiracının, örneğin kirasını zamanında ödememesi veya kira sözleşmesinde belirtilen kuralları ağır bir şekilde ihlal etmesi gibi gerekçeler sunması halinde mümkündür. Böyle bir neden yoksa, ev sahibi olarak bir kira sözleşmesini ancak kendi ihtiyaçlarınızı kaydetmek istiyorsanız feshedebilirsiniz.
Bunu kanıtlamak zorundasın. Numara yapmanıza izin verilmez. Eğer feshedilen kiracı daha sonra, örneğin daireye taşınmadığınız için, beyan edilen kendi ihtiyacını gerçekleştirmediğinizi size kanıtlayabilirse, kovuşturmaya tabi tutulabilirsiniz. Bir apartman satın almayı planlıyorsanız bu kriterleri göz önünde bulundurmalısınız.
Kira artışının sınırlandırılması
Kira seviyeleri sınırlıdır ve kiracıların gelirlerini kanıtlamaları gerekmektedir. Bu, çok düşük gelirli kiracıları da kabul etmeniz gerektiği anlamına gelir. Ancak sosyal konutların da sizin için avantajları vardır. Yenileme için belediyeden veya şehirden başvurabileceğiniz mali destek alırsınız.
Satın almaya niyetlenmeden önce bu desteğin kapsamı hakkında bilgi edinmelisiniz. Ancak o zaman evi nasıl kullanabileceğinizi ve beklenen kiraların ne kadar yüksek olacağını bilirsiniz.
Yenilenmeye ihtiyaç duyan apartman alıcılarının çoğu için açık konut piyasasında kiralama yapmak çok daha ilgi çekicidir. Kiraları belirleme konusunda daha fazla hareket alanına sahipler.
Yeniden kiralamanın dezavantajları
Bir apartmanı yenilemek ve daha sonra yeniden kiralamak için satın alırsanız, bu satın alma şeklinin dezavantajlarını bilmeniz gerekir. Başarılı bir tadilattan sonra, bireysel dairelerin kiralanması ile ilgilenmeniz gerekir. Özellikle apartman boş dairelerin bulunduğu bir bölgede yer alıyorsa bu bir sorun haline gelebilir. Bu durumda, daire kiralamak cazip görülmez ve tüm daireler için hemen ilgilenen bir taraf bulamayacağınızı göz önünde bulundurmalısınız. Her durumda, satın almak istediğiniz bölgedeki konut piyasasının durumu hakkında önceden bilgi edinmeniz tavsiye edilir.
Farklı bölgelerdeki konut piyasasının durumu hakkında sizi memnuniyetle bilgilendirebiliriz. Konut piyasasındaki durumu görüşmek için bizimle kişisel bir randevu ayarlayın. Buna ek olarak, size çeşitli teklifler sunacağız, çünkü bölgede yolumuzu biliyoruz ve yenilenmeye ihtiyaç duyan apartman binalarının nerede mevcut olduğunu ve daha sonraki bir tarihte kiralanması için beklentilerin ne olduğunu biliyoruz.
Tam kiralamalı çok aileli bir evin satın alınması
Herhangi bir tadilat planlamıyorsanız ve ayrıca kendi ihtiyaçlarınızı kaydetmek istemiyorsanız, tamamen kiralanmış bir apartman satın almaya karar verin. Böyle bir satın alma işleminin avantajları, kiracı aramak zorunda olmamanızdır. Kiracılar, ödeme geçmişleri ve kiracılık süresi hakkında önceden bilgi edinme fırsatınız olur. Önceki sahibi size bu bilgileri memnuniyetle sağlayacaktır.
Kira getirisini hesaplayın
Kaynak: Gayrimenkulü hızlı deÄerlendirin / Alex Fischer
Kiralık mülk arıyorsanız, kira getirisi satın almak ya da almamak için belirleyici bir argüman mıdır? Kira getirisi, yıllık gelirin satın alma fiyatına bölünmesiyle bulunur x 100. ÇeÅitli hesaplama yöntemleri vardır, baÅlangıçta bu basit yöntem alıcılar için yeterlidir:
Yıllık kiranın satın alma fiyatına bölümü x 100
Sonuç bir yüzdedir. Kat mülkiyeti için bu oran yüzde 4 ila 6 arasında olmalıdır. Aksi takdirde çok pahalıya satın almış olursunuz!
Daha pahalı yerlerde getiriler biraz düşerken, daha fakir yerlerde biraz yükselmektedir.
Bu, ucuz gayrimenkulü tanıdığınız aralıktır!
Apartman satın alırken kira getirisi yüzde 6 ila 9 olmalıdır. Burada da durum değişiyor elbette: Örneğin Münih gibi pahalı şehirlerde apartmanların kira getirisi yüzde 2 ila 3 arasında değişiyor.
Düsseldorf’ta ise bu oran yüzde 4 ila 6 arasında değişiyor. Münih ve Düsseldorf gibi şehirlerde apartmanların metrekaresi bazen tek dairelerden bile daha pahalıdır. Yani toplu bir indirim değil, toplu bir ek ücret söz konusudur.
Kötü bölgelerde bazen yüzde 8 ila 12 arasında kira geliri elde edersiniz, ancak daha sonra kimse bu mülkü sizden satın almaz.
Bu nedenle aşağıdaki kural geçerlidir:
Bölge ne kadar kötü ve talep görmüyorsa, kira getirisi de o kadar düşük olur.
Daha fazlasını okuyun (harici): Gayrimenkule hızlı deÄer biçme
Gayrimenkul vergilerinden tasarruf edin: limited şirket ve vakıf
Gayrimenkul şirketi – Bir gayrimenkul şirketi, gayrimenkul kiralama, geliştirme, finanse etme, gerçekleştirme veya pazarlama amacını güden bir şirkettir. Bir veya birkaç mülk olması fark etmez. Ayrıca, kendi mülkleri ve üçüncü tarafların mülkleri için mülk yönetimini de içerir. Birçok avantaj sunar.
Aile vakfı – İlginç bir alternatif, çünkü burada emlak şirketinin tüm avantajlarına sahipsiniz ve spekülasyon döneminden sonra vergiden muaf olarak gayrimenkul satabilirsiniz.
Yasal dayanak: Satın alma için gerekenler
Bir yatırım olarak kendi evinize sahip olma, kendi dört duvarınız arasında bağımsız olarak yaşama, her şeyi kendiniz tasarlayabilme ve kişisel isteklerinize göre döşeyebilme ve diğer tüm birimleri kâr amacıyla kiraya verebilme hayali.
Ancak bu hüsnükuruntu hikayenin sonu değildir, çünkü bir ev satın almak için çok daha fazlası vardır. Kendi bahçenizde arkanıza yaslanıp rahatlayabilme ve hayatın tadını çıkarabilme hedefine ulaşmak için kat etmeniz gereken uzun bir yol var. Bunu mümkün olduğunca kolaylaştırmak için, bir apartman satın alırken nelere dikkat etmeniz gerektiği ve hangi tuzaklardan kaçınabileceğiniz konusunda en iyi ipuçlarını ve püf noktalarını burada bulabilirsiniz.
Bir apartman binası satın almak için yasal prosedürlerin takip edilmesi ve birçok standarda uyulması gerekmektedir. Bunu doğru bir şekilde yapmak ve ev satışını yasal hale getirmek için bir dizi şeyin takip edilmesi gerekir.
Adım adım: satın alma sözleÅmesi
Satın alma sözleşmesi, BGB § 311b uyarınca, bir mülkün veya mülke eşdeğer hakların mülkiyetinin devredilmesi durumunda noter tasdikinin bulunması gerektiği standardını karşılamaktadır. Ancak, mülkiyetin devri imza ve noter tasdikinden sonra değil, ancak tapu siciline işlendikten sonra geçerli olur.
İlk olarak, bir noter her iki tarafa da uygun olacak bir satış sözleşmesi taslağı hazırladı. Her iki tarafın da kontrol edebilmesi için imzalamadan bir süre önce son şekli verilir. Noter tasdik toplantısında noter sözleşmeyi tekrar okur ve her iki taraf da soru sorabilir. Noter ayrıca evin satışının sonuçları hakkında bilgi verir ve mülkiyet devrinin diğer adımlarını açıklar.
Tapu siciline kayıt ve ödeme
Tapu siciline kaydedilene kadar, alıcının mülk üzerindeki hakkı, tapu siciline öncelikli devir bildirimi olarak adlandırılan bir belgenin kaydedilmesiyle güvence altına alınır. Bu, mülkün mülkiyetinin devrinin güvenli bir Åekilde gerçekleÅtirilebilmesini saÄlar. Tapu sicilinde mülkiyetin devri, yalnızca satın alma bedelinin tamamı devredildiÄinde noter tarafından baÅlatılır. Vergi dairesi ayrıca alıcının arazi devir vergisini ödediÄini bir tasdik belgesi ile teyit etmelidir. Mülkün alıcıya devredildiÄi zaman noktası, yani “ekonomik devir” de noter sözleÅmesinde belirlenir. Bu noktadan itibaren alıcı tüm masrafları üstlenir ve mülkten sorumludur. Ancak, mülkiyet devri tamamlanana ve adı tapu siciline iÅlenene kadar nihai malik deÄildir.
Noter tasdiki: Noterin kutsaması
Bir mülk için satış sözleşmesi düzenlemek için noter tasdikli olması gerekir. Noter tasdikinin amacı, alıcı ve satıcıyı aceleci kararlardan korumak ve her iki tarafın çıkarlarının uygun şekilde kaydedilmesini sağlamaktır. Menfaatlerin kaydedilmesi, bir tarafın menfaatlerinin temsilcisi olmayan, ancak tarafsız davranan bir noter tarafından gerçekleştirilir.
Alıcı ve satıcı için koruma
Zorunlu noter ataması, yasa koyucu tarafından ev satıcılarını taciz etmek için öngörülmemiştir. Bunun yerine, hem alıcıyı hem de satıcıyı korumayı amaçlamaktadır. Bunun nedeni, randevu sırasında noterin mevcut tüm belgeleri ve kişisel bilgileri kontrol etmesidir. Bu, örneğin, sözde satıcının mülkiyetinde bile olmayan bir evin veya kat mülkiyetinin satılmasını önleyebilir. Bir evin satışı ancak noter sözleşmesi imzalandığında yasal olarak bağlayıcı hale gelir. Kararlaştırılan tarihten yaklaşık iki hafta önce, noter incelemeniz için size sözleşme taslağını gönderecektir. Bunu sizinle birlikte gözden geçiriyor ve tüm noktaları bir kez daha ayrıntılı olarak kontrol ediyoruz.
Almanya’da noteri genellikle alıcı seçer. Bu, satıcı olarak sizin için avantajlıdır, çünkü alıcı herhangi bir nedenle cayarsa notere ödeme yapmak zorundadır. Bazen noteri satıcı veya satıcının temsilcisi seçer. Ancak bu durumda, muhtemel alıcının evi gerçekten satın alacağından çok emin olmalısınız. Aksi yönde karar verirse, noter masrafları size kalır. Ancak bu konuda size tavsiyelerde de bulunabiliriz. Potansiyel alıcılar ve noterlerle ilişkiler konusunda çok fazla deneyime sahibiz ve her zaman tüm taraflar için uygun bir çözüm buluyoruz.
Noter atamasından önce: sözleÅme içeriÄi
Noter randevusu gerçekleşmeden önce, satıcı ve alıcı önemli sözleşme içerikleri üzerinde anlaşmalıdır. Buna örneğin satın alma fiyatı da dahildir. Müzakereleri sizin için biz yürütüyoruz. Piyasayı çok iyi biliyoruz ve pazarlık konusunda da yılların deneyimine sahibiz. Mevcut ipotekler gibi önceki yükümlülükler de açıklığa kavuşturulmalıdır. Ayrıca, yan anlaşmalar da sözleşmeye kaydedilir.
Buna ek olarak, taslak sözleşmenin mutlaka içermesi gereken başka bilgiler de vardır. Bu, evin veya kat mülkiyetinin ayrıntılı bir tanımını, satın alma fiyatının miktarını ve vade tarihini, teslim tarihini ve maddi kusurların sorumluluğuna ilişkin bir anlaşmayı içerir.
Vergiler ve masraflar
Bir ev satın alırken göz önünde bulundurmanız gereken tek maliyet mülkünüzün gerçek satın alma fiyatı değildir. Evin satın alma fiyatına ek olarak, arızi satın alma masraflarını da ödemeniz gerekir. Bunlar, talep edilen fiyata bağlı olarak değişir ve genellikle satın alma fiyatının yüzde 13 ila 15’i arasındadır. Yan satın alma masrafları arasında tapu devir vergisi, emlakçı ücreti, noter ücretleri ve tapu kaydı ücreti yer almaktadır. Arazi devir vergisinin emlak vergisi ile aynı kalem olmadığını unutmayın, çünkü mülkünüz için emlak vergisini belediyeye gecikmeli olarak ve yinelenen bir yükümlülük olarak ödersiniz. Finansmanınızı ve ev satın alma işlemini sağlam ve maliyetleri karşılayacak şekilde planlamak için, satın alma aşamasında tüm yan satın alma maliyetlerini ve bunların ödeme koşullarını önceden bilmeniz gerekir.
Yan satın alma masraflarını kendiniz ödemek zorundasınız, bu nedenle konut kredisi ile finanse edilmezler. Bu nedenle, öz sermaye yatırımınızı doğru bir şekilde hesaplamak için, arızi maliyetleri mevcut bütçeden düşmeli ve sağlam bir finansman için sonrasında en az yüzde 20 öz sermayeye sahip olmalısınız.
Arazi devir vergisi: yan satın alma maliyetlerinde önemli bir kalem
Yan satın alma maliyetlerinde azımsanmayacak bir miktar da arazi devir vergisi tarafından yaratılmaktadır. Bu oran bölgelere göre değişmekte olup yüzde 6,5’e kadar çıkabilmektedir. Bu oran evin fiyatına göre belirlenir, dolayısıyla daha pahalı bir mülk için otomatik olarak daha fazla arazi devir vergisi ödersiniz. Eyaletlerin tapu devir vergisi tahsilatında söz sahibi olmasından bu yana, daha önce yüzde 3,5 olan vergi miktarı birçok bölgede yüzde 3’e kadar yükselmiş ve bu da ev satın almanın toplam maliyetini daha pahalı hale getirmiştir.
Satın alma sürecinin bir parçası olarak, satın alma sözleşmesi noter tarafından onaylanır onaylanmaz ve böylece yasal olarak bağlayıcı hale gelir gelmez arazi devir vergisini ödersiniz. Bir sonraki adım olan tapu siciline kayıt için, vergi dairesine ödenen arazi devir vergisinin kanıtına ihtiyacınız vardır. Bunun için verilen sertifika genellikle itiraz olmadığına dair belge olarak bilinir.
Arazi devir vergisinden tasarruf edin: Yan maliyetleri nasıl azaltabilirsiniz?
Gayrimenkul devir vergisinin ödenmesi gereklidir ve bundan tamamen kaçınılamaz. Bununla birlikte, gayrimenkul edinirken vergi yükünü ve dolayısıyla genel maliyetleri azaltmak için çeşitli seçenekler vardır. Ödenecek miktarın bir kilometre kare içinde yüzde birkaç oranında farklılık göstermesi ilginçtir. Örneğin, A federal eyaletindeki bir mülkü tercih ediyorsanız ve doğrudan komşu B federal eyaleti ile bir arazi devir vergisi karşılaştırması yaparsanız, bu yüzde üçe kadar bir tasarrufla sonuçlanabilir. Müstakbel bir ev sahibi veya serbest meslek sahibi ya da serbest çalışan bir mülk alıcısı olarak, arazi devir vergisini yıllık mali beyanınızda talep edebilir ve böylece vergi yükünüzü azaltabilirsiniz. Mevcut bir mülkü satın almaz, ancak gelişmemiş bir arsayı tercih ederseniz, genellikle binaları olan bir arsa satın aldığınızdan daha az arazi transfer vergisi ödersiniz.
Aracılık ücreti, tapu kaydı ve noter ücretleri
Genel olarak, yan satın alma maliyetleri dört alandan oluşmaktadır. Arazi devir vergisine ek olarak, bir mülkün alıcısı emlakçı ücretini, noter masraflarını ve tapu sicil kaydını öder. Emlakçının hizmet ücretleri de mülkün satın alma fiyatına bağlıdır ve yüzde olarak hesaplanır. Burada yüzde 3 ile 7 arasında değişen marjlar mümkündür.
Belirtilen yan maliyetlerde, bu ücretler için yalnızca net tutarlar hesaplanır, bu nedenle genellikle yüzde 19’luk, yani geçerli KDV oranına göre bir maliyet artışı daha hesaba katmanız gerekir. Satıcı bir emlakçı kullanmasa ve mülkü özel olarak satsa bile, noter ücretleri, tapu siciline giriş ve arazi transfer vergisi yine de geçerli olacaktır. Bu durumda sadece emlakçı ücretleri ek satın alma masraflarına dahil edilmez, bu da ek masraflarınızı bu yüzde oranında azaltır. Ancak bir emlakçı olmadan satın almak, tüm randevuları ve organizasyon detaylarını kendiniz ve satıcıyla anlaşarak yapmanız gerektiği anlamına gelir. Uygun deneyim ve bilgi birikimi olmadan, mülk satın alma süreci zor olabilir ve bir dizi tuzak içerebilir.
Aracılık ve noter ücretleri için KDV
KDV, gerçek noter ve emlakçı ücretlerine ek olarak ödenecektir. Mevcut KDV mevzuatına göre, bu yüzde 19’luk bir ek ücrettir ve daha sonra kiraya verilmesi durumunda veya sermaye yatırımı olarak gayrimenkul satın alındığında yıl sonu beyannamesinde talep edilebilir. Serbest meslek sahipleri ve serbest çalışanlar, bu tutarı orantılı olarak talep edebilecekleri ve tahsil ettikleri KDV’den mahsup edebilecekleri için burada da bir avantaja sahiptirler. Tam bir vergi indirimi genellikle mümkün değildir, bu nedenle vergi danışmanınızla konuşmaya değer ve KDV tasarrufu olasılığından yararlanabilirsiniz.
Diğer vergiler: Yeni sahipleri
Satın alma sözleşmesi imzalanmış, yan satın alma masrafları ödenmiş ve tapu sicilinde mal sahibi olarak listelenmişsinizdir. Mülkün satın alınmasından hemen sonra, ilave vergilerin ödenmesi gerekmektedir. Emlak vergisi bu noktada gündeminize giriyor ve bunu arazi devir vergisi ile karıştırmamanız gerekiyor. Mülkü kiraya verirseniz ve kendiniz kullanmazsanız, kârdan ve kira gelirinden ek vergi ödemeniz gerekecektir.
Yeni bir mülk sahibi olarak, yaşam maliyetine ek olarak mülkünüz için sürekli ödeme yaparsınız. Masrafları göz önünde bulundurmak ve kendinizi sürprizlerden korumak için, satın almak istediğiniz evin bireysel faktörlerine daha satın almadan önce göz atmanızda fayda var. Enerji tasarruflu olmayan bir mülk veya tadilat ihtiyacı olan bir ev, bakım ve enerji tasarruflu işletime olası dönüşüm için yüksek bir harcama anlamına gelecektir. İşletme maliyetleri, kredi taksiti geri ödemenize ek olarak ödenir ve bu nedenle satın alırken zaten dikkate alınmalı ve aylık olanaklarınıza dahil edilmelidir.
Bu nedenle, kredi taksitinizi asla iÅletme maliyetlerini ve diÄer yükümlülükleri ödeme konusunda mali kısıtlamalarla karÅılaÅacaÄınız kadar yüksek tutmayın. Satın alma sürecindeki ek masrafların büyük bir kısmını zaten ödemiÅ olsanız bile, yeni bir ev sahibi olarak eviniz için aylık ve yıllık masraflarla karÅı karÅıya kalacaksınız.
Ev satın alırken tavsiye edilen toplam harcama hesaplaması
Kendi dört duvarınıza sahip olma hayalinizi gerçekleştirmek ve finansal olarak güvenli tarafta olmak istiyorsanız, yalnızca satın alma fiyatını göz önünde bulundurmamalısınız. Genellikle yan satın alma maliyetlerini ödediğiniz için, bunların finansal planlamanıza zaten dahil edilmiş olması gerekir. Geleneksel finansman durumunda, yan satın alma maliyetlerini kendi fonlarınızdan geri ödersiniz ve ardından finansmana yüzde 20 ila 30 arasında öz sermaye katkısında bulunursunuz.
Finansmana yüzde 20 ila 30 arasında öz sermaye katkısında bulunmalısınız
Erken planlama yaptıysanız ve bir bina tasarruf sözleşmesi yaptıysanız, tasarruf aşamasından ve yüzde 40’a ulaşıldıktan sonra bunu serbest bırakabilirsiniz ve öz sermaye ve arızi satın alma maliyetleri için gereken belirli bir tutara sahip olursunuz. Mülkünüzü satın almadan önce işletme maliyetlerini hesaplamanız ve örneğin eviniz için yıllık ne kadar emlak vergisi ödemeniz gerekeceğini öğrenmeniz tavsiye edilir. Emlak vergisinin yalnızca ev üzerinden değil, mülkün toplam alanı üzerinden alındığını bilmelisiniz. Daha küçük bir arsa için, size ücretsiz geliştirme için çok fazla alan sunan bir alandan daha az emlak vergisi ödersiniz.
Evi kısmi ticari kullanım için satın alırsanız, yıllık mali tabloda yapılan gerçek masrafları da kısmen mahsup edebilirsiniz. Aynı durum evinizi kiraya vermeniz veya kısmen kiraya vermeye karar vermeniz halinde de geçerlidir. Burada, gelir olarak beyan etmeniz gereken kira gelirinden elde edilen karlar tahakkuk eder. Mülkünüzden kar elde ettiğiniz anda, belirli masrafları ve vergileri talep edebilir ve böylece vergi iadesi veya vergi giderlerinde bir azalma sağlayabilirsiniz.
Bir ev satın alırken planlanan herhangi bir finansman, yan maliyetleri gözden kaçırmayacak şekilde hesaplanmalıdır. Örneğin, bir mülkü 200.000 Euro’ya satın alabiliyorsanız, yan satın alma maliyetlerinin toplam tutardan düşülmesi gerektiğinden, gerçek satın alma fiyatı bu tutardan daha az olacaktır. İyi emlakçılar, bütçenize göre doğru mülkü bulmanıza ve ev satın alma işlemini en baştan doğru hesaplamanıza yardımcı olacaktır.
Arazi satın almak: Süreç ve maliyetler
Kendi evinizi inşa etmek istiyorsunuz ve kendi ev fikrinizi gerçekleştirebileceğiniz rüya gibi bir arsa mı arıyorsunuz? Bir arsa satın almak, ne pahasına olursa olsun bazı tuzaklardan ve hatalardan kaçınmanız gereken karmaşık bir girişimdir. Sadece inşaat patlaması nedeniyle, popüler bölgelerde arsa bulmak zor ve genellikle şişirilmiş fiyatlarla. Gelişmemiş bir arsa arıyorsanız, genel bütçenizi planlayın ve gelişmiş veya gelişmemiş bir arsa olup olmadığını satın alma fiyatına dahil edin. Konuyla ilgili daha fazla bilgi:
Excursus – Gelişmiş ya da gelişmemiş: Fark var mı?
Geliştirilmiş bir inşaat arsası için metrekare başına, henüz geliştirilmemiş bir arsaya göre daha yüksek bir fiyat ödersiniz. Yine de gelişmiş bir arsa satın almanızı tavsiye edebiliriz, çünkü bu durumda inşaat projenize daha hızlı başlayabilir ve gerekli izinleri alabilirsiniz. Gelişmemiş arazi söz konusu olduğunda, arazinin kalkınma planınız için uygun olup olmadığını önceden ayrıntılı olarak öğrenmelisiniz. Örneğin, bir arsa yerleşim bölgesindeyse ve işiniz için inşaat yapmak istiyorsanız, zorluklar kaçınılmazdır.
Hizmet ücretleri ve toplam maliyetler
Arazi fiyatına arızi satın alma maliyetleri eklenir. Standart arazi değerini biliyorsunuz, geliştirme maliyetlerini araştırdınız ve satın alma için hangi yan maliyetleri ödemeniz gerekeceğini hesapladınız. Bir arsa satın alımını finanse etmek istiyorsanız, arsa değeri olağan yerel fiyatlara dayanmalıdır. Ancak, inşaat patlamasının maliyetlerde muazzam bir artışa yol açtığı ve bazı bölgelerde arsa değerine yönelik bir fiyatla arsa alımının gerçekleştirilmesinin pek mümkün olmadığı da bir gerçektir.
Gayrimenkul finansmanında olduğu gibi, bir arsa satın alırken de yüzde 20 ila 30 arasında özkaynak getirerek ve yan satın alma maliyetlerini finansmana dahil etmeyerek düşük faiz oranları sağlamalısınız. Uygun bir arsa bulmak için etrafımıza bakın ve kendi arsanızda bir ev hayalinizi gerçekleştirebileceğiniz yeri bulun.
Şu anda çok düşük olan faiz oranları, artan arazi fiyatlarına rağmen size ucuza finansman sağlama fırsatı veriyor. Sizinle ve kişisel faktörlerinizle ilgili kriterlere dayanarak, arazi satın almak için en uygun finansmanı bulacağız. Arazi alımı için iyi bir finansman, gereksinimlerinize mükemmel şekilde uygundur ve sözleşmeye ve çerçeve koşullarına koyduğunuz taleplere bağlıdır. Uygun faiz oranları arazi satın alırken çok önemlidir, ancak iyi bir karar için tek kriter değildir.
Gayrimenkul finansmanı: alıcı ve kredi
Kural olarak, konut mülkünün satın alınması her zaman inşaat veya gayrimenkul finansmanı ile ilişkilidir. Finans piyasasındaki çok sayıda teklif nedeniyle, temel yetkinliğe sahip destek olmadan mülkünüz için uygun finansmanı bulmak zordur.
Finanse etmenin en iyi yolu nedir? Özellikle ilk finansman söz konusu olduğunda, gayrimenkul alıcıları bu çok önemli soruyla karşı karşıya kalırlar. Optimum gayrimenkul finansmanı arzusu, çoğu potansiyel alıcı için ilk akla gelen klasik inşaat finansmanından çok daha fazla seçenek sunar.
Çeşitli bina kredisi türleri vardır. Hangi gayrimenkul finansmanının size uygun olduğu, çeşitli faktörlere ve kişisel kriterlerinize bağlıdır.
Olası finansman tutarını öz sermayenize dayandırmak en iyisidir. Bir ev satın alırken sağlam bir finansman için kendi fonlarınızın yüzde 20 ila 30’unu getirmeniz önerilir. Alternatif olarak, tam geri ödemeli bir krediye başvurabilir ve öz sermayeniz olmasa bile ev satın alabilirsiniz. Bu durumda, daha büyük bir meblağın finanse edilmesi ve daha uzun bir vadenin planlanması gerektiğinden faiz oranları daha yüksektir.
Satın al ya da… İnşa etmek mi? Bina maliyetleri, faiz ve finansman
Bina faiz oranları birkaç yıldır dip seviyelerde seyretmektedir. Bina faiz oranlarını karşılaştırmaya değer, çünkü: Bu ne kadar sürecek? Müşterilerimizin birçoğu bize beklemeye değip değmeyeceği ya da gelecekte inşaat faiz oranlarının tekrar yükselip yükselmeyeceği sorusuyla yaklaşıyor. Bina faiz oranları sadece kendi başlarına değil, aynı zamanda ipotek faiz oranları üzerinde de önemli bir etkiye sahiptir. Tavsiyelerimiz size en iyi finansmanı ne zaman ve nasıl sağlayabileceğinizi ve uygun inşaat faiz oranlarını nasıl güvence altına alabileceğinizi hızlı ve güvenilir bir şekilde söyleyecektir.
Kiralıyorum: Kanunlar, Vergiler ve Kiracılar
Bir mülkü kiraya vermek harika bir ek gelir olabilir, ancak aynı zamanda ana işiniz haline de gelebilir. Ev sahiplerinin kiracıya karşı birçok görevi vardır ve mülke özen göstermeleri gerekir. Ancak, bu başarılı olursa, çok fazla kâr elde edilebilir. Mülkünüzü en iyi şekilde nasıl kiraya verebileceğinizi ve sizin için doğru kiracıyı nasıl bulabileceğinizi açıklıyoruz.
Öğrenecek çok şey var!
DoÄru kiracılar, uygun kira sözleÅmesi & Co.
Kirayı nasıl doğru ayarlayabilirim? Reklamımın çekici görünmesini nasıl sağlayabilirim? Peki uygun ve adil bir kira sözleşmesini nasıl hazırlayabilirim? Tüm bu sorular gelecekteki bir ev sahibi tarafından sorulur, çünkü bir mülkü başarılı bir şekilde kiraya vermek çok fazla uzmanlık ve deneyim gerektirir. Ancak, birkaç basit adımı izlerseniz, başarılı bir ev sahibi olma yolunda sıçrama yapabilir ve kazancınızdan kâr edebilirsiniz.
Ek olarak: Ev sahiplerinin, kiracı değişikliğini organize etmek veya kiracı için yıllık hizmet bedeli beyanı hazırlamak gibi birçok görevi ve görevi vardır. Kira, yerel kira endeksi yardımıyla belirlenebilir, ancak söz konusu bölgenin bir kira üst sınırı olup olmadığı her zaman dikkate alınmalıdır. Kira sözleşmesi hem kiracı hem de ev sahibi için adil olmalı ve tüm önemli noktaları düzenlemelidir. Doğru kiracıyı seçerken, sadece sempati etkisi değil, aynı zamanda kredi itibarı gibi diğer önemli faktörler de önemlidir – makalemizde mülkünüzü kiralamak için önemli olan her şeyi öğrenin.
Doğru kiracılar, uygun kira sözleşmesi & Co. için okumaya devam edin:
Gayrimenkul satın almak: Bir yatırımcıdan ipuçları (harici)
Gayrimenkul satın almak ve aynı zamanda gayrimenkule yatırım yapmak çok fazla bilgi ve uzmanlık gerektirir. Öğrenmenin en iyi yolu profesyonellerin deneyimlerinden yararlanmaktır. Bu nedenle, emlakçılığa yeni başlayanlar için bir öneriyle bitirmek istiyorum.
Yeni Başlayanlar İçin İpuçları + Almanya Karşılaştırması: Gayrimenkul Satın Almak
Harici kılavuz (bağlantı yeni sekmede açılır):
- İlk mülkünüzü satın alın
- Gayrimenkul satın almak: Nelere dikkat etmeli?
- Gayrimenkul satın alırken yapılan hatalar
- Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin
Şehir karşılaştırması: Almanya’da satın alma fiyatları (harici)
Almanya’nın büyük şehirlerine yönelik bu bireysel rehberler, emlak alıcıları için önemli bölgeleri, altyapıya ilişkin bilgileri ve gelir, kredibilite, bankalar ve öz sermaye gibi satın alma ön koşullarını içermektedir. Ama çok daha önemlisi: hatalar, riskler, kira getirileri ve daha fazlası. Satın alma fiyatı ve değerleme için belirleyici olan nedir? Yer, bina dokusu, tadilat, ekipman ve diğer her şey ücretsiz.
Harici kılavuzlar (bağlantı yeni sekmede açılır)
Şehir / Satın alma fiyatı güncel:
- Münih ~ 8,993 Euro / m²
- Frankfurt ~ 6.701 Euro / m²
- Stuttgart ~ 6.324 Euro / m²
- Berlin ~ 5,578 Euro / m²
- Hamburg ~ 5.507 Euro / m²
- Düsseldorf / Köln ~ 5.470 Euro / m²