Saint Kitts ve Nevis, Karayipler'de yer alan bir ülke. Nüfusu yaklaşık 54 bin.
Peki Bağcılar nüfusunun 13'te biri kadar insanın yaşadığı bu adalar ülkesinin Türkiye ile ortak noktası ne?
Her iki ülke de yabancılara, 400 bin dolarlık gayrimenkul almaları durumunda vatandaşlık veriyor.
fazla oku
Bu bölüm, konuyla ilgili referans noktalarını içerir. (Related Nodes field)
Türkiye Cumhuriyeti, "gayrimenkul karşılığı vatandaşlık" uygulamasını 2017'nin ilk ayında başlatmıştı. O zaman belirlenen sınır, en az 1 milyon dolar değerinde gayrimenkuldü.
Bu değer, 2018'de 250 bin dolara kadar çekilince Türkiye bir anda, vatandaşlık için gayrimenkul fiyatlarını en az 200 bin dolar belirleyen Dominika, 250 bin dolar açıklayan Mısır ile birlikte "en ucuz vatandaşlık" listesinde yer almaya başladı.
Hatta bu listede, devlet fonlarına sadece 100 bin dolarlık yatırımı yeterli bulan Karayip ülkesi Antigua ve Barbuda ve 35 bin dolarlık herhangi bir yatırımı kabul eden Nikaragua da bulunuyordu.
13 Mayıs 2022'de Resmi Gazete'de yayımlanan kararla Türkiye'nin 250 bin dolarlık gayrimenkul şartı, 400 bin dolara yükseltildi. Uygulama, 13 Haziran'da da yürürlüğe girecek.
CHP Bursa Milletvekili Erkan Aydın, 2018-2021 tarihlerinde, Türk vatandaşlığının kaç yabancıya konut veya işyeri karşılığında verildiğine yönelik bir soru önergesi sunmuş.
2021'in ekim ayında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca verilen cevapta "19 bin 630 yabancı gerçek kişi, T.C. vatandaşlığı amacıyla 30 bin 358 adet taşınmaz edinerek uygunluk belgesi almaya hak kazanmıştır" denilmişti.
Türkiye'de gayrimenkul sahibi yabancıların vatandaşlığa geçişiyle ilgili son dönemde sosyal medyada tartışılan bir konu var: Farklı emlak sitelerinde "vatandaşlığa uygun" başlığıyla satılan evlerin 250 bin doların altında oluşu.
"Bu evler 250 bin doların altına satılıp, tapuda 250 bin dolar mı gösteriliyor?" sorusu, tartışmaların odağına yerleşiyor hâliyle.
Emlak uzmanların bu soruya verdikleri yanıt, farklılaşıyor.
Bir kısım, olmayan bir rakamın tapuda gösterilmesinin illegal olduğunu, hayata geçmesinin de mümkün olmayacağını hatırlatıyor.
Diğer bir kesim ise, "tapuda yalan beyanın" yıllardır sürdüğünü savunuyor.
"Yabancı, hisseli tapu ya da arsa tapulu ev satın alamıyor"
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa'ya göre ilanlarda "vatandaşlığa uygun" denmesinin nedeni "tapu vasfı" ile ilgili.
Yabancıların 250 bin dolara tamamlamak için 2-3 ev de satın alabildiğini söyleyen Aşa, "Hisseli tapu, arsa tapulu evi yabancı, ‘vatandaşlık' için alamaz. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı olması lazım. Bahsedilen, teknik açıdan uygunluktur" açıklamasını yaptı.
Independent Türkçe'ye konuşan Aşa, bir gayrimenkul fiyatının tapuda, ederinden falan gösterilmesinin mümkün olmadığını ve suç sayıldığını özellikle vurguladı.
250 bin dolara tamamlamak için birden fazla ev alanlara tanık olduklarını söyleyen Aşa, "Bazen birinde kendisi oturuyor, diğerlerini kiraya veriyor" dedi.
İstanbul'da en fazla Iraklıların ev satın aldığını hatırlatan Emlakçılar Odası Başkanı, "Tapuda yanlış rakam göstermek mümkün değil. Maliye, savcılık, emniyet hepsi tepende çöker. Suç olduğunu bile bile bir de emlak sitelerinden ifşa etmek akıllıca mı?" yorumunu yaptı.
2011-2021 arası İstanbul'da yabancıya 260 bin konut satıldı
Aşa'ya göre "vatandaşlık için gayrimenkule talep", abartıldığı kadar değil.
Ocak ayından bu yana, yabancıya 15 bin satış yapıldığını söyleyen İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı, 2011'den 2021 sonuna kadar yapılan konutun satışının ise 260 bin olduğunu aktardı.
"Ancak kiraya talep çok fazla" diyerek ekliyor Aşa. Zira, yasal ya da kaçak yollarla Türkiye'ye çalışmak için mültecilerin genellikle kiralık ev talebi oluyor.
"Şu anda özellikle merkezlerde 3-4 milyon liranın altında ev yok" diyen Nizameddin Aşa, şunları söyledi:
Bugün 250 bin dolar, yaklaşık 4 milyon lira ediyor. Fiyatlar 15 milyonlara kadar çıkıyor. 250 bin dolar altında ev bulan yabancı, bunu vatandaşlık için almıyordur ama 2-3 tane ev alabilir vatandaşlık için.
"Beş yıl sonra gelir vergisinden muaf olunduğunda, tapuda istediğiniz rakamı yazabiliyorsunuz"
Son 13-14 yıldır emlak uzmanlığı yapan Atasev Dereli'ye göre ise bir gayrimenkulün ederinin 250 bin dolar altında gösterilmesi yeni bir uygulama değil.
Türkiye'de gayrimenkul sahibi yabancıların vatandaşlığa geçişi için gereken asgari taşınmaz bedelinin 250 bin dolardan 400 bin dolara çıkmasına kısa bir süre kaldığı için "vatandaşlığa uygun" ilanlarının arttığını söyleyen Dereli, bu işlemin daha önce ilana çıkılmadan da yapıldığını söyledi.
"Hatta piyasadaki fiyat artışlarının sebeplerinden biri de bu" diyen Dereli şu örneği verdi:
Sizin beş sene önce edindiğiniz bir mülkünüz olsun. Beş sene geçtiği zaman gelir vergisinden muaf oluyorsunuz. Dolayısıyla tapuda istediğiniz rakamı yazabiliyorsunuz.
Örneğin ederi 100 bin dolar olan bir evi, tapuda 250 bin dolar da 500 bin dolar da gösterebilirsiniz beş sene sonra. Bu, illegal bir şey ve Türkiye'de ne yazık ki denetimi yok.
100 bin dolar olan bir evi ben sizden satın alıyorum. Hesabınıza 250 bin dolar gönderiyorum. Siz 150 bin doları çekip, açıktan bana veriyorsunuz. Bu da piyasadaki evlerin fiyatının daha da artmasını tetikliyor.
Başka şehirlerde bitmemiş projeler oluyor. Bilhassa Antalya'da… Bitmemiş bir villa projesinde evin ederi aslında 50-60 bin dolar. Biraz tadilat yaptıktan sonra "300-350 bin dolar" diyorlar.
"Otomatik eksper atama uygulaması, sektörün tepkisi üzerine değiştirildi"
Dereli, piyasadaki olağanüstü artışları engellemek için 2021'de çıkartılan yasayı hatırlattı.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 20 Eylül'de yabancıya konut satışında hileli vatandaşlığın önüne geçmek için değerleme sisteminde değişikliğe gitmişti.
Düzenlemeyle birlikte yabancıya satış sırasında eksper raporu hazırlayan değerleme şirketlerinin yapay zeka tarafından atanmasına karar verilmişti.
Ancak bu, bazı sorunlar yaratmıştı. Bunlardan biri değerleme yapan eksperlerin, atandıkları bölgeyi yeterince tanımıyor oluşuydu.
Bir diğer sorun ise yabancıların gayrimenkul alımlarında, eksper raporlarında yer alan değerlemelerin, satıcıyla anlaşılan değerlemenin altında kalmasından şikayetçi olmaları, bu nedenle alımdan vazgeçmeleriydi.
Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER) Başkanı Ömer Faruk Akbal, o dönem Bloomberg HT'ye yaptığı açıklamada bu uygulama nedeniyle 15 günde 1,8 milyar liralık satışın iptal edildiğini söylemişti.
Bloomberg HT'den Cemre Nur Karaca'nın 8 Kasım tarihli haberine göre sektör temsilcileri, satışlara olumsuz yansıması nedeniyle bu uygulamaya karşı çıktı.
Bu nedenle Bakanlık, bir değişiklik daha planlayarak konut satışında otomatik değerleme şirketi atanmasının yanında, tercih imkanının da getirildiği bir model oluşturdu.
"Emlakçı, hangi eksperin geleceğini bilir"
Independent Türkçe'ye konuşan Atasev Dereli bu süreci, "Otomatik atamda sağlıklı sonuçlar alınamıyordu. O nedenle inşaatçıların, emlakçıların, ev sahiplerinin baskısıyla uygulamayı durdururlar" şeklinde açıkladı.
"Otomatik atama" döneminden önce eksper belirlenmesi bankalar aracılığıyla oluyordu.
Bir gayrimenkul alıcısı, ev satın almak için kredi talebinde bulunduğunda, değerleme için bankanın anlaşmalı olduğu eksperler ile çalışıyordu.
"Genelde bölgede çalışan eksperler bellidir. Emlakçı, üç aşağı beş yukarı kimin geleceğini bilir" diyen Dereli, yabancıya satışta eksper raporu zorunluluğu olduğunu hatırlatarak şunları söyledi:
Zaten birçok eksper pek çok projede daireyi görmeden bile rapor düzenleyebiliyor. Çünkü bölgeyi ve oradaki emlakçıları tanıyor. İki üç emlakçıyı aradığında güncel fiyatı alıyor.
Emlakçılar da anlaşmalı oldukları sürekli çalıştıkları eksperi arayıp "Şu ünite satılacak, resimleri gönderiyorum, raporu düzenle" diyor. Ona göre rapor düzenleniyor.
Zaten bir yılda 2-3 kere el değiştiren üniteler var. Aynı yere 2-3 kere değerleme yapılıyor.
Devlet, ‘tanıdık eksper' sıkıntısını ortadan kaldırmak istedi ancak bunun yanında başka sıkıntılar oldu. Bölgeye vakıf olmayan eksperler doğru fiyatı yakalayamayabiliyorlardı.
"Ev sahibi, çıkan vergiyi de yabancıya ödetiyor"
Atasev Dereli'ye göre bir yanda döviz kuru diğer yanda 250 bin doların altında ev satışlarıyla birlikte ev fiyatlarında bir şişme oldu.
"İki sene önce 1 milyon 250 bin liraya satılan Maslak'ta 1+1 bir daire şu anda 4,5 milyon lira. Dünyanın hiçbir yerinde böyle bir marj yok. Dolar bazında bile İstanbul'da bazı yerlerde kurun üstünde artış var" diyen Dereli şöyle devam etti:
Sizin yan daireniz 5 milyona satıyorsa siz de 3 milyon liraya satmazsınız. 5 milyon 100 bine satmaya çalışırsınız.
Peki ne yapıyor satıcı? Bazı durumlarda yabancı alıcıya, vergisini ödetiyor. Gelir vergisini de ödetiyor. Bu sefer fiyat, bir daha tetikleniyor.
Diyor ki "Sana 5 milyon liraya bu evi satarım. Ama bunu 4 milyona almıştım geçen sene. Bana 200 bin lira vergi çıkıyor. 5 milyona satarım ama artı 200 bin lira vergiyi de ödersin. Yani 5 milyon 200 bin liraya satarım diyor. Böylece fiyat yükseliyor".
Yabancı bu fiyatı kabul ediyor çünkü bu işe dolar bazında bakıyor. "Nasıl olsa kur avantajım var" diyor.
"Bavullarla paralar taşınıyor"
Bir örnek daha paylaşan Atasev Dereli, "1 milyon lira gösterilen bir evin esas değeri, 2,5 milyon lira olsun. Bu fiyata satarsanız farkın yüzde 20-25'ini vergi olarak ödemeniz gerekiyor. Siz bunu ödemekten imtina ediyorsunuz. Ben en fazla 1 milyon 200 bin ya da 1 milyon 300 bine gösteririm tapuda. Geri kalanı 1-1,5 milyon lirayı açıktan alıyorsunuz. Bavullarla paralar taşınıyor" diyor.
Bunun yeni bir şey olmadığını, Türkiye'deki satışların yüzde 70'inin bu şekilde olduğunu söyleyen Dereli, şöyle devam ediyor:
Yabancı, 1 milyon dolarlık ev için, iki vatandaşlık kullanabilir. Resmi olarak 500 bin dolarını ödüyor. Kalan 500 bin doları da açıktan veriyor.
Alınacak ev beş yıldan gençse kendisi daha az yıllık vergi ödesin diye bu yola başvuruyor.
Bakan Nebati: Detaylı bir şekilde denetliyoruz
16 Mayıs'ta konut sektörü temsilcileriyle bir araya gelen Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati, "Fiyat değişimlerini yakından takip ederek detaylı bir şekilde denetliyoruz" diyerek, yüzde 10 ila yüzde 30 fiyat yükselten 65 bin kişi tespit ettiklerini açıklamıştı.
Bu konuyla ilgili olarak, "13-14 yıldır sektörün içerisindeyim. Takip edilip de uygulanan bir şey görmedim. Sistemin kökten değişmesi lazım. Sektörel araştırmalar için üç aydır Kanada'dayım. Burada devletin kiralamada da satışta da 1 dolar bile kaybı yok. Her şey avukatlar ve emlakçılar üzerinden yapılıyor. Çok ciddi regülasyonlar ve yaptırımlar var" dedi.
"Çok insana bu şekilde ev satıldı, özellikle Afgan kökenlilere"
Uzun yıllar Türkiye'de yaşayan, son iki yıldır da Almanya'da bulunan gazeteci yazar Esadullah Oğuz, 2019-2020 yıllarında bu duruma şahit olduğunu söylüyor.
"80 bin-90 bin liralık evlerin bile 'vatandaşlığa uygun' denilerek satıldığını, emlakçılarla anlaşıldığını, emlakçıya 4-5 bin dolar verildiğini ve expertizlerle anlaşılarak tapuda 250 bin dolar gösterildiğini ve bu satışın yapıldığını biliyorum" diyor Oğuz.
"Bu uzun zamandan beri yapılan bir uygulama ve çok insana bu şekilde ev satıldı" ifadesini kullanan Esadullah Oğuz, "Özellikle Afgan kökenli olanlara" açıklamasını da ekliyor.
Ev satışından önceki problem: Turist vizesine ikametgah verilmesi
"Yıllardan beri söylüyorum. Bu işin cılkı çıktı. Türkiye Cumhuriyeti, bunun da öncesinde şu hatayı yapmıştı" diyen Afganistan doğumlu Türkmen kökenli yazar şöyle devam ediyor:
Turist vizesiyle gelen herkese bir yıllık ikametgâh veriliyor. Dünyanın hiçbir ülkesi turist vizesiyle gelene ikametgah vermez.
2020 döneminden bahsediyorum. Turist vizesine ikametgâh verildiğini duyan herkes arabasını, elindekini satıp Türkiye'ye gelip vize aldı.
Bu turist vizesini ve ikametgahı alanlar, ülkesine Afganistan'da döndü. 2021'de Taliban yönetime geldiğinde en az 10-15 bin kişi geri döndü Türkiye'ye. İkametgahları olduğu için rahatça girebildiler ve burada ev satın aldılar.
Bilhassa İstanbul Zeytinburnu taraflarında emlakçılarla ve experlerle anlaşılarak 250 bin dolar altı evlerin satın alındığını söyleyen Esadullah Oğuz, vatandaşlığın da 1-2 ay içerisinde çıkarıldığını, bu tür uygulamaların hâlâ devam ettiği yönünde duyumlar aldığını aktarıyor.
"4-5 bin dolar veren birkaç saat içerisinde vizeyi alıyor"
11 Eylül 2001 sonrası Alman ordusunda Afganistan ve Orta Asya danışmanı olarak görev yapan Esadullah Oğuz, vize verilmesi konusunda diğer bir hatanın da konsolosluklar tarafından yapıldığını söylüyor.
Afganistan'dan Türkiye'ye gelmenin vize bedelinin yaklaşık 100 dolar olduğunu hatırlatıyor Oğuz.
Oğuz'un iddiasına göre, vize alınmasının en zor olduğu durumlarda bile aracı şirketler yoluyla, konsolosluklardan 4-5 bin dolara vize satın alınabiliyor.
Oğuz, "Afganistan'da nereye el atsanız mutlaka rüşvet vardır. İster gariban ol ister terör bağlantılı ol parayı verdikten sonra bir kaç saat içerisinde vize veriliyor. Bu aracı şirketler ‘tüm belgeleri ben hazırlayacağım' diyor ve vizeyi alıyorlar. Bu şekilde dünya kadar vize satıldı" diye konuştu ve ekledi:
İsmini veremem, bir arkadaşım vardı. Anne ve babası Afganistan'da kalmıştı. Taliban yönetime geldikten sonra anne ve babasını Türkiye'ye getirmek istedi. Yasal yollarla hiçbir şekilde gelemediler. Daha sonra kişi başı 4-5 bin dolar ödedi ve hemen vizesi çıktı. Anne-baba İran üzerinden geldiler ve Türkiye'ye yerleştiler.
"Mafyavari insanlar geliyor, birkaç sene sonra bunlarla istihbarat da polis de baş edemez"
"Ben bunları daha önce yazdım. Türkiye Cumhuriyeti yetkililerini uyarmak istiyorum" diyen Esadullah Oğuz, "Afganistan'dan her türlü insan geliyor. Biz tanıyoruz bunları. Yarın öbür gün Afganistan'dan teröristi, uyuşturucu kaçakçısı, mafyavari bir sürü insan gelecek, geliyorlar da zaten. Binlerce kişi İstanbul'dan ev aldı. Bu kişiler şimdi Türkçe bilmiyor, ülkeyi, kültürü tanımıyor. Ancak 5-6 yıl sonra bunlarla istihbarat da polis de baş edemez. İstanbul, Peşaver'e döner" açıklamasını yaptı.
Afganistan'dan kimler geliyor?
Gazeteci Oğuz'un açıklamasına göre Afganistan'dan gelen iki grup var.
Bunlardan ilki elit grup. Eski hükümette değişik makamlarda olan insanlar. Diğeri ise uyuşturucu ticaretiyle uğraşanlar. Bunların bazıları eğitimli bazıları eğitimsiz ama ortak özellikleri hepsinin paralı olması. Oğuz, "Bunlar zaten vizeyle yasal yollardan geldiler, vatandaş oldular" diyor.
Üçüncü bir grup ise Oğuz'un da "garibanlar" diyerek tanımladığı, İran sınırından kaçak girenler.
Bu kişilerin tamamının erkek olduğunu söyleyen Esadullah Oğuz, şöyle devam ediyor:
Hepsinin erkek olması Türkiye'de çok tartışıldı. "Sözde uzman" dediğim insanlar televizyona çıkıp "Türkiye'de demografiyi değiştirmek için geliyorlar" dedi.
Afganistan'dan sadece erkeklerin gelmesinin nedeni kadın ve çocukların onca yolu yürüyerek geçemeyecek olması. Ayrıca Afganistan'da öncelikli olarak erkekler tehlikede. Taliban tarafından sıkıştırılıyorlar. Erkekler buraya gelip çalışıp ailesine para göndermeyi amaçlıyor.
Garibanın 250 bin dolarlık ev alma durumu yok. Genelde Zeytinburnu taraflarına yerleşiyorlar. Bir dairede, bodrumlarda 25-30 kişi yaşıyorlar.
Bunlar alın teriyle çalışan insanlar. Ayda 200-300 doların karşılığı TL alıyorlar. Eskiden 500 dolar civarındaydı. TL'nin değer kaybıyla düştü.
Bunun da yarısını ailesine gönderip burada yaşamaya çalışıyor. Hafta sonları sahillerle grup grup dolaştıklarında sosyal medyada tepki çekiyor. Ancak bu bahsettiğim gariban Afganların çoğunun kendileri dışında başkasına zararı yok.
"Türkiye'ye gönülden bağlı olanlara bile ters davranılıyor"
Esadullah Oğuz, "Ben bunu 10 yıl önce de söylüyordum. Ancak o zaman Afganistan tarafı gündemde yoktu. Herkes Suriye'yle uğraşıyordu. Şöyle bir durum var: Sadece Türkiye'de değil dünyanın demografisi değişiyor. Almanya'da nüfusun yüzde 27'si yabancı. 18-20 tane Türk milletvekili var Alman parlamentosunda. Londra'nın belediye başkanı Pakistan asıllı. İngiltere İçişleri Bakanı'nın ailesi Uganda-Hindistan asıllı" değerlendirmesini yaparak şunları söyledi:
Yani Avrupa'nın demografisi değişiyor ancak buradaki gibi bir kriz yok. Türkiye'de şimdi büyük bir tepki var. Ben ileride İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük kentlerde toplumsal olaylardan korkuyorum. Bir suçu olmayan Suriyelilerin, Afganların linç edilmesinden korkuyorum. Burada yıllardır yaşayan, Türkçeyi burada öğrenmiş, burada yetişmiş, Türkiye'ye gönülden bağlı arkadaşlarım beni arıyor, 'Düne kadar bize iyi davranıyorlardı. Şimdi ters davranmaya başladılar' diyor.
© The Independentturkish