Kentsel dönüşüm, bir şehrin mevcut fiziksel altyapısını ve yapılarını daha sürdürülebilir, güvenli, estetik ve işlevsel hale getirmek amacıyla gerçekleştirilen planlı ve genellikle büyük ölçekli bir süreçtir. Bu dönüşüm, eski ve yıpranmış binaların yenilenmesini, yeşil alanların artırılmasını, ulaşım sistemlerinin iyileştirilmesini ve çevresel sürdürülebilirlik unsurlarını içerebilir. Ayrıca, kentsel dönüşüm genellikle bir şehrin daha iyi bir yaşam kalitesi sunmasını hedefler.
Kentsel Dönüşüm Yasası Nedir?
Kentsel dönüşüm yasası, bir ülkenin veya bölgenin kentsel dönüşüm ve yenileme projelerini düzenleyen yasal çerçeveyi ifade eder. Bu yasalar, kentsel alanlardaki mevcut binaların yeniden geliştirilmesi, iyileştirilmesi veya değiştirilmesi gibi konuları düzenler ve bu süreçlerin nasıl yürütülmesi gerektiğini belirler. Kentsel dönüşüm yasaları, çevresel sürdürülebilirlik, afet riski azaltma, nüfus yoğunluğu düzenlemesi ve kentsel alanların geliştirilmesi gibi konuları da içerebilir. Her ülke veya bölge kendi kentsel dönüşüm yasalarını ve yönetmeliklerini belirler, bu nedenle bu yasaların içeriği ve uygulanma şekli farklılık gösterebilir.
6306 Numaralı Kanun Nedir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türkiye’de afet riski taşıyan bölgelerdeki yapılaşmanın düzenlenmesi ve risk altındaki alanlardaki yapıların dönüştürülmesi amacıyla çıkarılmış bir yasadır. Bu kanun aşağıdaki ana konuları kapsar:
Afet riski taşıyan alanların belirlenmesi: Kanun, deprem, sel, toprak kaymaları gibi doğal afetlere karşı hassas olan bölgeleri tespit eder.
Riskli binaların tespiti: Kanun, afet riskine karşı duyarlı binaları tanımlar ve bu binaların yeniden değerlendirilmesini veya dönüştürülmesini gerektirebilecek durumları belirler.
Kentsel dönüşüm projeleri: Kanun, riskli alanlardaki yapıların yeniden inşası veya dönüştürülmesi için projelerin nasıl hazırlanacağını ve uygulanacağını düzenler.
Finansman: Kanun, kentsel dönüşüm projelerinin finanse edilmesi için kamu kaynaklarını ve özel sektör yatırımlarını düzenler.
Hak sahiplerinin korunması: Kanun, riskli alanlarda yaşayan hak sahiplerinin haklarını ve çıkarlarını korumayı amaçlar.
Bu kanun, Türkiye’deki afet riski taşıyan bölgelerde güvenli ve sürdürülebilir kentsel gelişimi teşvik etmeyi amaçlar. Ancak, bu kanun ve uygulanma şekli zaman içinde değişebilir, bu nedenle güncel bilgilere erişmek için ilgili resmi kaynaklara başvurmanız önemlidir.
Kentsel Dönüşüm Yetkisi Kimdedir?
Kentsel dönüşüm yetkisi genellikle ülkeden ülkeye ve bölgeden bölgeye değişebilir. Ancak genellikle kentsel dönüşüm süreçlerini düzenleyen yetkiler şu şekilde sıralanabilir:
Belediyeler: Belediyeler, kentsel dönüşüm projelerinin yerel düzeyde uygulanmasından sorumludur. Belediyeler, kentsel dönüşüm planlarını hazırlayabilir, projeleri onaylayabilir ve yerel yönetmelikleri uygulayabilir.
Merkezi Hükümet veya Devlet: Bazı ülkelerde, merkezi hükümet veya devlet düzeyinde kentsel dönüşüm politikalarını ve yasalarını belirleyebilir. Bu yetki, ülkenin kentsel dönüşüm politikalarını koordine etmek için kullanılır.
Çeşitli Kurumlar ve Ajanslar: Kentsel dönüşüm projeleri çeşitli uzmanlık alanlarına sahip kurumlar ve ajanslar tarafından yönetilebilir. Örneğin, afet riski azaltma projeleri deprem veya sel yönetimini inceleyen kurumlar tarafından denetlenebilir.
Kamu ve Özel Sektör Ortaklığı: Bazı kentsel dönüşüm projeleri kamu ve özel sektör işbirliğiyle yürütülür. Kamu ve özel sektör arasındaki işbirliği ile projelerin finanse edilmesi ve uygulanması sağlanabilir.
Mahalle Sakinleri ve Toplum Katılımı: Kentsel dönüşüm süreçlerinde, mahalle sakinleri ve yerel toplum genellikle katılım hakkına sahiptir. Toplumun görüşleri ve talepleri dikkate alınarak projeler geliştirilebilir.
Kentsel dönüşüm yetkileri, ülkenin yasal ve düzenleyici çerçevesine, yerel koşullara ve projenin özelliğine bağlı olarak değişebilir. Bu nedenle, belirli bir yerdeki kentsel dönüşüm yetkililerini ve süreçlerini anlamak için yerel yasalara ve düzenlemelere başvurmanız önemlidir.
Kentsel Dönüşüm Hangi Yapıları Kapsar?
Kentsel dönüşüm, risk altındaki veya iyileştirilmesi gereken çeşitli yapıları kapsayabilir. Bu yapılar arasında aşağıdakiler bulunabilir:
Riskli Binalar: Deprem, sel, toprak kaymaları gibi doğal afetlere karşı dayanıksız veya güvensiz olduğu belirlenen binalar kentsel dönüşüm projelerine dahil edilir. Bu binaların güçlendirilmesi veya yeniden inşa edilmesi gerekebilir.
Yıpranmış ve Eski Binalar: Kentsel dönüşüm, eski ve yıpranmış binaların yenilenmesi veya modernizasyonunu kapsayabilir. Bu tür binaların dış cephe, altyapı veya iç mekanlarının iyileştirilmesi hedeflenir.
Kentsel Alanlar ve Altyapı: Kentsel dönüşüm sadece binaları değil, aynı zamanda kent içi altyapıyı da içerebilir. Yollar, su ve kanalizasyon sistemleri, elektrik hatları gibi altyapı unsurları da yeniden düzenlenebilir.
Yeşil Alanlar ve Kamusal Alanlar: Kentsel dönüşüm projeleri, yeşil alanların artırılması, parkların oluşturulması veya kamusal alanların iyileştirilmesini içerebilir.
Ulaşım Sistemleri: Kentsel dönüşüm, ulaşım sistemlerinin geliştirilmesini veya genişletilmesini hedefleyebilir. Bu, metro hatları, otobüs hatları veya bisiklet yolları gibi ulaşım altyapısını içerebilir.
Kentsel dönüşüm projelerinin kapsamı, projenin amacına, bölgenin ihtiyaçlarına ve yerel yasalara bağlı olarak değişebilir. Her proje, belirli bir bölgenin ihtiyaçlarına ve koşullarına göre tasarlanır. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinin hangi yapıları kapsadığını belirlemek için projenin yerel düzenlemelerine ve planlarına bakmak önemlidir.
Kentsel Dönüşüm Yasası Maddeleri Nelerdir?
1. TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen teklifle; 6 Şubat 2023’te meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu depremlerin ve sonrasında meydana gelen depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olması kaydıyla, hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında yeni usuller getiriliyor. Düzenlemeyle yargı süreçlerinin hızlandırılması amaçlanıyor.
2. Kararla birlikte, 10 gün içinde ilk inceleme yapılacak ve dava dilekçesi ile ekleri tebliğe çıkarılacak. Savunma verme süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 15 gün olacak. Bu süre bir defaya mahsus olmak üzere en fazla 10 gün uzatılabilecek. Savunmanın verilmesi veya savunma verme süresinin geçmesiyle dosya tekemmül etmiş sayılacak.
3. Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak verilen kararlara itiraz edilemeyecek.
4. Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gereken hallerde, dosyanın tamamlanmasından itibaren 15 gün içinde keşif yapılacak. Tarafların hak ve menfaatlerinin korunması bakımından zorunluluk bulunan hallerde keşif ve bilirkişi incelemesi, ilk incelemeyi takip eden zamanda yapılabilecek. Bilirkişi raporları 15 gün içinde mahkemeye teslim edilecek. Bilirkişilere ve bilirkişi raporlarına, raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilecek.
5. Duruşma yapılması, tarafların istemine ve mahkemenin kararına bağlı olacak. Duruşma davetiyeleri, duruşma gününden en az 15 gün önce taraflara gönderilecek. Bu davalar dosyanın tamamlanmasından veya ara karar, keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gereken hallerde bunların sonlanmasından itibaren en geç 15 gün içinde karara bağlanacak.
6. Verilen nihai kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde istinaf yoluna başvurulabilecek. İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde incelenecek ve tebliğe çıkarılacak. İstinaf dilekçelerine cevap verme süresi 15 gün olacak. İstinaf istemi en geç 2 ay içinde karara bağlanacak.
7. Tam yargı davalarıyla bu madde kapsamındaki iptal davaları birlikte görülemeyecek. Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce birlikte açılmış olan iptal ve tam yargı davaları ayrılacak ve bu davalar bulunduğu aşamadan itibaren görülmeye devam edilecek.
8. Düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da bu madde hükümleri bulunduğu aşamadan itibaren uygulanacak. Buna göre işlemeye başlamış olan savunma verme süresi, bilirkişi raporuna itiraz süresi, istinaf başvuru süresi ve istinaf dilekçesine cevap verme süresi değişmeyecek.
9. Kabul edilen teklifle, dış finansman imkanlarının Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, krediye ilişkin anlaşmadaki amaca sadık kalınarak kullandırılmasını sağlamak üzere düzenleme de yapıldı. Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un “dış borcun tahsisi” tanımına “Kentsel Dönüşüm Başkanlığına” ibaresi eklendi.
10. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, özel bütçeli idare olarak teşkilatlandırılırken Dünya Bankası tarafından finanse edilen kredinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığına tahsisli olarak kullandırılmaya devam edilmesine yönelik düzenleme yapıldı.
11. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’daki “rezerv yapı alanı” tanımında değişiklik yapıldı. Rezerv yapı alanı tanımında yer alan “yeni yerleşimalanı olarak” ibaresi metinden çıkarıldı, bu düzenlemenin gerekçesinde, uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu, yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin mümkün olmasının amaçlandığı belirtildi.
12. Kanunla riskli yapı tespiti ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsisine ilişkin görev, hak ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını sağlamak üzere değişiklik yapıldı.
13. Böylece riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece yapılabilecek. Uygulamada bazı maliklerce veya kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görüldüğünden, riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanların açtırılması suretiyle yapılabilmesine imkan sağlanacak.
14. Riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak, riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecek. Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.
15. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmesi gerekecek.
16. Alanlarda uygulama süresince imar ve yapılaşma haklarının kısıtlanması ve alandaki yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin durdurulması konularında Bakanlığa verilen görev ve yetkiler Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak.
17. İstanbul’da dönüşümü hızlandırmak için başlatılan “yarısı bizden” kampanyasının uygulanabilmesi için hak sahiplerine yapım için mali yardım yapılabilmesine yönelik kanunda düzenleme yapıldı.
18. Riskli yapıların yıktırılması konusunda Bakanlığa verilen görev ve yetkiler de bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek.
19. Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.
20. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi.
21. Kabul edilen kanuna göre, kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek.
22. Salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek.
23. Satış işleminin satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki fark, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenecek.
24. Yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibi ile Başkanlık adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.
25. Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devredilen Hazine taşınmazları; Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum ve kuruluşları ile bunların iştiraklerine, belediyelere ve bunların şirketlerine, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup 30 Mart 2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olan taşınmazların öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine rayiç bedel üzerinden; küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatiflere ve belediyelere ise rayiç bedelin yüzde 50’sinden az olmaması kaydıyla Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden doğrudan satılabilecek veya Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden doğrudan kiralanabilecek.
26. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ön alım hakkı, başkanlığın veya Hazinenin kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, bu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda kullanılacak.
27. Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünde 15 gün süreyle ilan edilecek. Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılacak ve itirazlar bakanlıkça 5 gün içinde değerlendirilecek. İtirazların reddedilmesi halinde, planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın ret kararı tarihinde kesinleşecek.
28. Düzenleme kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi konularında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar faaliyet gösterebilecek.
29. Düzenleme kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açılabilecek ancak ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu düzenleme kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmeyecek.
30. Kanunla, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yönetici kadrolarının mali ve özlük hakları da düzenlendi.
31. Kanunla riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca talep edilmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle resen yapılabilecek.
32. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca yapılabilecek.
33. Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya iş yerinin değeri gözetilerek veya Başkanlıkça karar alınması halinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülecek.
34. Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılacak ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda devredilemeyecek.
35. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından inşa edilecek yapılara imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, uygulama imar planı ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyetin başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla başkaca belge istenmeksizin müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde avan projeye göre yapı ruhsatı ve bu yapıların tamamlanmasının akabinde de 30 gün içinde yapı kullanma izni verilecek.
36. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının gelirleri, genel bütçeden yapılacak Hazine yardımları her türlü nakdi, taşınır ve taşınmaz niteliğindeki bağış ve yardımlar, başkanlık tarafından gerçek ve tüzel kişilerine verilecek bilgi, belge ve hizmetler karşılığında alınacak ücretlerden, taşınır malların satışından veya kiraya verilmesinden ya da işletilmelerinden elde edilen gelirlerden, taahhütlerini tamamen veya kısmen yerine getirmeyen yüklenicilerden alınan tazminatlar ile gelir kaydedilen teminatlardan ve diğer gelirlerden oluşacak.
37. Dönüşüm projeleri özel hesabı 31 Aralık 2025 itibarıyla kapatılacak. Bu tarih itibarıyla söz konusu hesapta bulunan nakit tutarları bir yandan Başkanlık bütçesine öz gelir, diğer yandan mevcut veya yeni açılacak bütçe tertiplerine Başkanlıkça ödenek kaydedilecek. Özel hesaba ilişkin hak ve yükümlülükler Başkanlığa devredilecek.
38. Bilirkişilik Kanunu’nda düzenleme yapıldı. Buna göre, 6 Şubat Kahramanmaraş merkezli depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi kabul edilen yerlerde, 1 Ocak 2028’e kadar, adli ve idari yargı mercilerinde depremlerle bağlantılı olarak görülmekte olan iş, dava, soruşturma ve kovuşturmalarda bilirkişi görevlendirmesi yapılabilecek.
Bu düzenlemelerle, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve ilgili kurumların afet sonrası kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak, riskli yapıları tespit etmek ve yıkmak, hak sahipleri ile anlaşma ve ödeme süreçlerini düzenlemek, taşınmazları yönetmek ve finanse etmek gibi bir dizi konuda yetkiler ve usuller belirlenmiş. Ayrıca, bilirkişilik süreçleri ve dönüşüm projelerinin finansmanı da bu düzenlemelerle şekillendirilmiş.