Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi*2024
Bir ön sözleşme niteliğinde olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, taraflardan birine, diğer taraftan, ilgili taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını ve tapuda adına tescilini talep etme imkanını vermektedir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmaz malın ileride belirli koşullar altında devredilmesini öngören ve her iki taraf için yükümlülükler içeren bir anlaşmadır. Bu tür bir sözleşme, ilerleyen zamanlarda resmi bir taşınmaz satış işlemi yapılmasının önceden taahhüt edilmesidir. Sözleşmede, taşınmazı satmayı vaat eden taraf (vaad borçlusu) ve taşınmazı satın almayı taahhüt eden taraf (vaad alacaklısı) yer alır. Bu durum, her iki tarafın da birbirlerine karşı belirli yükümlülükleri olduğu anlamına gelir, bu nedenle gayrimenkul satış vaadinden doğan haklar, iki tarafın da talep edebileceği karşılıklı nitelikte haklardır.
Başkasına ait bir taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, taahhüt işlemleri olduğundan, satışı vaat eden tarafın, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip olması gerekmez. Önemli olan, sözleşmede belirtilen tarihte resmi bir satış işlemi (tapuda devir) gerçekleştirmeyi taahhüt etmektir. Eğer sözleşme anında vaat eden, taşınmazın mülkiyetine sahip değilse bile, ileride bu taşınmazı vaad alacaklısına devretmeyi taahhüt eder. Eğer vaat eden bu taahhüdü yerine getiremezse, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre tazminat ödemekle yükümlü olur.
Taşınmaz için birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa,
Geçerli olan sözleşme öncelik ilkesine göre belirlenir. Bu durumda, tarih itibarıyla ilk yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli kabul edilir ve hukuki sonuçlar bu sözleşmeye göre belirlenir. Bu ilke, aynı taşınmaz üzerinde birden fazla satış vaadi sözleşmesinin bulunması halinde hangi sözleşmenin uygulanacağını belirler ve taraflar için hukuki bir rehber işlevi görür.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılırken, sözleşmeyi yapan kişinin taşınmazın mülkiyetine sahip olması şart değildir. Bir kişi, mülkiyeti kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Ancak, sözleşme şartlarına göre taşınmazın devir aşamasında, sözleşmeyi yapan kişinin mülkiyet sahibi olması gereklidir. Eğer devir sırasında mülkiyet sahibi değilse ve borcunu yerine getiremezse, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca tazminat ödemek zorunda kalabilir. Bu, sözleşmeyi yapan tarafın taşınmazın devrine yönelik yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde karşı tarafa uğranan zararın telafi edilmesini sağlar.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde tarafların yükümlülükleri şu şekildedir:
Satış vaadi veren taraf, sözleşmede belirtilen tarihte taşınmazı alıcıya devretmekle sorumludur. Bu sözleşmenin oluşturulma anında satış vaadi veren tarafın mülkün mülkiyetine sahip olması gerekli değildir; ancak, devir işlemi sırasında mülkiyet sahibi olmalıdır. Eğer satış vaadi veren, devir sırasında mülkiyet sahibi değilse ve borcunu yerine getiremezse, Türk Borçlar Kanunu’nun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri uyarınca tazminat ödemek zorunda kalabilir. Bu durumda ödenecek tazminat, sözleşmenin yerine getirilmemesi veya düzgün bir şekilde yerine getirilmemesinden doğan zararı kapsar.
Bazen birden fazla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı durumlar olabilir. Birden fazla sözleşme bulunuyorsa, tarih itibarıyla ilk yapılan sözleşme geçerli kabul edilir. Bu duruma hukukta “öncelik ilkesi” veya “kadimlik ilkesi” denir. Bu ilke, birden fazla sözleşme arasında çakışma olduğunda hangi sözleşmenin geçerli olacağını belirler.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin sona ermesi, çeşitli yollarla gerçekleşebilir. Tarafların karşılıklı iradeleriyle bu tür bir sözleşme istedikleri zaman sonlandırılabilir.
Bunun dışında, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi aşağıdaki durumlarda sona erer:
Sözleşmenin Yerine Getirilmesi: Sözleşmede belirtilen edimin tam olarak yerine getirilmesiyle, yani taşınmazın alıcıya devredilmesiyle sözleşme sona erer.
Edimin Zamanaşımına Uğraması: Sözleşmede öngörülen yükümlülüklerin belirli bir zaman içinde yerine getirilmemesi durumunda, zamanaşımı süreci işler. Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesine göre, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için özel bir zamanaşımı süresi belirlenmemiş olup, genel olarak 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.
Sözleşmenin Feshedilmesi: Tarafların anlaşması veya bir tarafın sözleşme hükümlerine aykırı davranması sonucu sözleşme feshedilebilir. Fesih, sözleşmenin sonlandırılması anlamına gelir ve genellikle hukuki yollara başvurularak gerçekleştirilir.
Bu koşullar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin sona erme şekillerini tanımlar ve her durumda sözleşmenin sonlanması farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, bu sözleşmeden doğan hakların üçüncü kişilere karşı korunması için önemlidir. Medeni Kanun’un 1009. maddesi uyarınca, bu tür sözleşmelerin tapuya şerh edilmesi gerekir. Tapuya şerh edildiğinde, sözleşmeden doğan haklar ayni etki kazanır. Bu, ayni bir hak değil, sözleşmenin şerh edilmesiyle ortaya çıkan güçlendirilmiş bir şahsi etki anlamına gelir. Yani, şerh işlemi yapıldığında, taşınmaz başka bir kişiye satılsa bile, satış vaadi alacaklısı, alacak hakkını taşınmazı yeni alan üçüncü kişiden talep edebilir.
Şerhin etkisi beş yıl sürer. Bu, taşınmazın tapuda devredilmediği durumlarda, şerhin etkisinin beş yıl sonunda sona ereceği anlamına gelir. Şerhin düşmesi, ayni etkinin yitirilmesi demektir, ancak bu durum, sözleşmenin geçerliliğini veya sözleşmeden doğan hakları etkilemez. Şerhin sona ermesi, hakların yalnızca nispi etki olarak kalması anlamına gelir ve bu haklar hâlâ sözleşme tarafları arasında geçerlidir.
Noterlik Kanunu’na göre, noterlerce düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan birinin talebi üzerine gayrimenkul siciline şerh edilir. Taraflar, Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ve Medeni Kanun’un 1009. maddesine istinaden tapuya başvurarak sözleşmeyi şerh ettirebilirler.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi neden yapılır?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın sözleşmeyi kuran taraflar arasında kararlaştırılan koşullar kapsamında ilerideki herhangi zaman diliminde devri amacıyla düzenlenir. Bir ön sözleşme niteliği taşıyan bu evrak, her iki tarafa da borç yükler.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kaç yıl geçerli?
Tapuya düşülen şerhin 5 yıl geçerlilik süresi bulunur. 5 yıl içerisinde gayrimenkul alım satım işlemi gerçekleştirilmezse sözleşme iptal edilir. Tapuya şerh düşülmediği takdirde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 10 yıl geçerliliği olur.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini kim yapar?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır ( BK md. 29, Noterlik K. md. 60/3, md.89). Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
Satış vaadi sözleşmesi tapuya işlenir mi?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu husus Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde de düzenlenmiş olup, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan hakların tapuya şerh edilerek güçlendirilmesine olanak sağlanmıştır.
Satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmazsa ne olur?
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Noterde Yapılmazsa: Eğer gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmazsa herhangi bir şekilde geçerliliği söz konusu olmaz. Taraflar yine isterlerse o sözleşmeden doğan devir borcunu ifa edebilir ancak sözleşmenin bağlayıcılığı olmaz.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi*2024