24 Nisan 2018'de güncellendi.
Açığa satışlar ve hacizler, ipotek borç vereni içeren sıkıntılı mülklerin ortak paydasını paylaşan iki farklı işlem türüdür. (Değiştirilebilir terimler değildir - çoğu insan farkında olmasa da, ikisi arasında bir ayrım vardır.)
Birçok ev alıcısı, yatırım amacıyla veya konut olarak işgal etmek için ucuz bir ev satın alabilecekleri umuduyla kısa satış ve haciz aramaya başlar.
Çok para biriktirebileceklerine veya bir ev satın al piyasa değerinden çok daha düşük.
Alıcılar beni aramak istediklerini söylediğinde kısa bir satış al ya da rehine, onlara gerçeklik kontrolü veriyorum. Bankalar, mülkün durumu için bir ödenekle, hem kısa satışlara hem de hacizlere piyasa değeri üzerinden değer verme eğilimi gösterdiklerinden, muhtemelen hiç para kazanmayacaklardır. Bununla birlikte, istisnalar da vardır ve her zaman durum doğru olacaktır. Yine de kuraldan daha istisnadır.
Başlamak için açığa satış ve haciz arasındaki farkları inceleyelim.
Açığa Satış Mülkünün Temel Özellikleri
- bir kısa satış evi bankaya ait olmayan bir evdir. Ancak, satışın emaneti kapatması için bankanın satışı onaylaması gerekir.
- Başlık hala ev sahipleri adına ve mülk sahipleri genellikle mülkte yaşıyor çünkü başka bir yere gitmeyi göze alamıyorlar.
- Ev sahipleri arkalarında olabilir veya olmayabilir ev kredisi ödemeleri; suçluluk her zaman bir gereklilik değildir.
- Belgelendirilmiş olmalı sıkıntı mektubu. Bu sıkıntı, iş kaybı veya zorunlu emeklilik içerebilir, sağlıkla ilgili olabilir veya satıcılar boşanabilir veya hapsedilebilir.
- Bazı kısa satışlar, ölmüş satıcılar tarafından imzalanan ters ipotekleri veya iflasla tahliye edilen ancak asla serbest bırakılmayan ikinci kredileri içerir.
- Evin su altında olması gerekmese de, çoğu kısa satış, borç verenin tam tutarından daha az ödemeyi içerir. Bir satıcı ayrıca Açığa satışa hak kazanmak özkaynak, komisyonlar ve kapanış maliyetleri gibi tüm satış maliyetlerini ödemek için yeterli değilse.
Bir Haciz Mülkünün Temel Özellikleri
- Haciz, ipotek borç verenin sahip olduğu veya - ipotek sigortalı veya garantili ise - Fannie Mae, Freddie Mac veya HUD gibi bir devlet kuruluşu tarafından sahip olunan evlerdir.
- Borç veren bir rehine mülküne hak kazanmanın çeşitli yolları vardır. En yaygın yol, ev sahiplerine ipoteklerinin ödenmemesi için haciz yapılmasıdır. Bununla birlikte, bir bankanın, bir ev sahibi krediyi ödemeden evi başka bir kişiye sattığında sunulan prosedürler gibi başka nedenlerle rehin vermesine izin verilir. Satışa tabi artık izin verilmiyor. Bankalar ayrıca haciz tapusu veya mahkeme davası yoluyla haciz mülkiyeti alabilirler.
- Bankalar rehine mülkiyetine hak kazandıklarında, sakinleri tahliye eder ve evi güvenceye alırlar. Genellikle bir varlık yönetim şirketi suyu kapatacak ve belki de pencere ve kapıları kapatacak ve kilitleri değiştirecektir. Bu nedenle haciz genellikle mahallede göze batan bir şeydir.
Haciz ve Açığa Satış İşlemleri
Hemen hemen her kısa satış ve rehine mevcut haliyle satılmaktadır.
Bazı bankalar haciz evlerini düzeltmek için yatırım yapacaklar çünkü bankalar karlarını artırabileceklerini fark ediyorlar Ancak, birçok banka evi önceki işgalcilerin bıraktığı aynı koşulda satıyor, ancak içler acısı.
Bazen bir bankanın büyük bir kusur için fiyat indirimine izin vereceği hafifletici durumlar vardır, ancak bu genellikle nadirdir. Örneğin, bir fırının veya çatının değiştirilmesi için indirim veya kredi isteyebilirsiniz, ancak pazar sıcaksa ve başka bir alıcı nakit ödeyebilirse, banka muhtemelen bu talebi reddeder.
Bir rehine mülkiyet koşulu ile bir kısa satış ev koşulu arasındaki temel fark, haciz koşulunun bilinememesidir. Haciz evi aylar, hatta yıllar boyunca, küf veya su girişinin meydana gelebileceği boş olabilir. Bazen mülk sahipleri evi çöpe atar veya ev haciz altındayken düzgün bir şekilde bakım yapamazlar. Buna karşılık, kısa satış satıcıları evlerine daha iyi bakma eğilimindedir ve alıcıya açıklama sağlayabilirler.
Başka bir fark, haciz özelliğinin genellikle 30 gün içinde kapanabilmesidir. Banka onayı gerektiren bir kısa satış, ortalama olarak sadece 30 gün ila 3 ay sürebilir. Açığa satış onay mektubuve daha sonra kapatmak için 30 gün daha, en az iki kat daha uzun.
Haciz Nereden ve Nasıl Satın Alınır
Banka küçük ve yerel olmadığı sürece, halka satılmak üzere bir haciz evi sunmak olası değildir. Bankalar genellikle hacizlerini 5 şekilde elden çıkarırlar. Toplu satış yöntemi hariç olmak üzere, bankaların hacizlerini satma yöntemlerinin çoğu bankaya kâr getirmektedir.
- Bir mütevelli müzayedesi veya şerif müzayedesi. Bu prosedür, adliye veya diğer kamu binalarının basamaklarında gerçekleşen bir ihale sürecidir. Tipik olarak tekliflerin nakit olması gerekir ve banka minimum bir rezerv fiyatı belirler. Üstün haciz varsa, alıcı bu haciz için sorumluluk üstlenir. Bir açık artırmadaki alıcılar genellikle bir emlakçı ile çalışmaz.
- Özel yatırımcılara toplu satışta. Bunlar bir açık artırmada satılmayan veya bankanın açık artırmaya asla katlanmadığı evler olabilir. Banka bu evleri gruplar halinde paketleyecek ve tüm paketi dik bir indirimle bir yatırım alıcısına veya şirkete satacaktır.
- Çevrimiçi bir açık artırma şirketi aracılığıyla. Birçok online ev müzayedeleri rezerv karşılanmadığı takdirde evin satılmayacağı ayrılmış bir teklif verin. Genellikle alıcının, açık artırma şirketine bir ücret olarak sunulan fiyat üzerinden yüzde 5 gibi bir prim bonusu ödemesini gerektirir. Orijinal satış fiyatları genellikle ayrılmış teklif fiyatının altındadır ve aldatıcı görünebilir. Bu web sitelerinin çoğu kendi temsilcinizin sizi temsil etmesine izin verir.
- Evi bir REO acentesi ile listeleyerek ve MLS'de satılık evi sunarak. REO temsilcisi bankanın varlık yöneticisi ile çalışır ve bir BPO hazırlar. Temsilci durumu değerlendirir ve AS IS durumu için bir indirim yapılmasına izin verir, böylece ev temel olarak piyasa değerinde listelenir. Temsilciniz sizi temsil edebilir.
- Evi kendi web sitesi portalına yerleştirerek ve elektronik teklif sunumlarına izin vererek. Bu, devlet kurumlarında daha yaygındır. Bankalar ayrıca temsilcinizi sizi temsil etmesi için ödeyeceklerdir.
Açığa Satış Nereden ve Nasıl Alınır
Bir alıcı veya yatırımcının doğrudan ev sahibinden kısa bir satış satın almasına izin verilmez. Aslında, birçok kısa satış, alıcının bir kol uzunluğu beyanı satıcılar ve alıcılar arasında önceden var olan bir ilişki olmadığını belirtir. Alıcıların yakınlarda yaşayan bir komşusu olması nedeniyle bankaların açığa satışları reddetmesini sağladım.
(Ayrıca, bazı taraflar bu uygulamaya itiraz edebilir ve bu bilgileri bankadan saklayabilirler. Bir kolun uzunluğunu imzalayabilirler ancak satıcıyla bir ilişkiyi gizlice açıklayamazlar. Kaliforniya gibi eyaletlerde bu eylem, bankanın satıcıya sunulan yükümlülüğün serbest bırakılmasını iptal etmesine izin veren açığa satış ipoteği sahtekarlığı oluşturabilir.)
Kısa bir satış alırken sizi temsil etmek için kendi emlak ofisinizi kiralamalısınız. Bu aracı listeleme aracısı olmamalıdır. Kendi temsilini hak ediyorsun. Ayrıca, banka, kısa bir satışta ikili ajans uygulayan acenteleri listeleme komisyonunu azaltma eğilimindedir.
Acenteniz, kısa satış onayı için beklemeye yeterince hazırlanabilmeniz için kaç banka ve haciz dahil olduğunu belirlemelidir. Temsilciniz, satıcının kısa bir satış için uygun olduğunu doğrulamak isteyebilir. Her kısa satış bir satıcı zorluğu gerektirmemesine rağmen, çoğu gerekir.
Son olarak, bir ipucu: Bankalar size bir karşı teklif sunabilir ve daha yüksek bir fiyat isteyebilir. Mülkün onarılması gerekiyorsa, bankaya birkaç belgelenmiş tahmin ve fotoğraf sunuyorsanız, kabul edilen satış fiyatınızı kapatmayı başarabilirsiniz.
Yazma sırasında, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya, Sacramento'daki Lyon Gayrimenkulünde Broker-Ortaktır.