İçindekiler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350. madde ve devamında konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kira ilişkisini hangi hallerde dava yolu ile sonlandırılabileceği tahdidi olarak sayılmıştır. Kiraya veren ancak bu sebeplerden birine dayanarak kira ilişkisini sonlandırabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kira ilişkisini sonlandırılabileceği durumlardan birisi de ihtiyaç nedeniyle tahliyedir.
Türk Borçlar Kanununun 350 ve 351. maddeleri, kiraya verilen konutların ihtiyaç nedeniyle tahliyesini düzenlemektedir. Başka bir konutu veya işyeri olmaması nedeniyle kiraya verilen bu konuta/işyerine ihtiyacı olan eski malik veya burayı satın alan yeni malik, mevcut kiracıya karşı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Burada bahsedilen kalıcı bir tahliye davasıdır. Yani kiracının, kira konusu konut ya da işyerini tamamen boşaltmasıdır. Kiralananın zorunlu onarımı gerektirmesi halinde Türk Borçlar Kanununun 320. maddesi hükmüne göre geçici tahliye davası açılabilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: E: 2015/1904 K: 2015/2175 T: 04.03.2015).
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Kimleri Kapsar?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira konusu konuta/işyerine ihtiyacı olan eski malik veya burayı satın alan yeni malik açısından uygulanır. Kanun bunların yanı sıra eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabileceğini kabul etmiştir.
a) Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Borçlar Kanununun 350/1 maddesine göre, kiraya veren (ev sahibi), kira sözleşmesini; kiralananı (kira konusu konutu); kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b) Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Borçlar Kanununun 351 maddesine göre, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Şartları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları şu şekilde sayılabilir.
- İhtiyaç
- Kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç
- İhtarname
- Basit tadilatla kullanma
İhtiyaç
Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddelerine göre konut veya işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu gerekmektedir. Buna ihtiyaç nedeniyle tahliye denilmektedir.
Kural olarak ihtiyacın varlığının ispatı, tahliye talebinde bulunan kişiye aittir.
a) İhtiyacın Niteliği
Yargıtay kararlarına göre, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E: 2018/1050 K: 2018/2136 07.03.2018 ).
Öncelikle ihtiyacın samimi olması gerekir. Buradaki samimiyet, konut ya da işyeri malikinin, oraya gerçekten ihtiyaç duyması anlamında kullanılmaktadır. Bununla birlikte samimiyet konusunun her bir olayın kendine özgü koşulları içerisinde değerlendirilmesi gerekir.
Bununla birlikte, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz. Borçlar Kanunu’nda öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2014/13336 K: 2015/39 12.01.2015).
Keza, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.
b) İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davalarında İhtiyaç
Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddelerine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2014/12860 K: 2014/14384 T: 23.12.2014).
Eşdeğerlik durumu varsa (yani kiraya verilen yerin maliki ile kiracısının hakları arasında bir eşdeğerlik söz konusu ise) mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2014/12860 K: 2014/14384 T: 23.12.2014).
Bu iki halden (tahliye tehdidi veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması) birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir; her iki halin birlikte olması gerekmez (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2015/10447 K: 2016/3562 T: 02.05.2016).
Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz; oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2014/12860 K: 2014/14384 T: 23.12.2014).
c) Kendisi, Eşi, Alt Soyu, Üst Soyu veya Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler İçin İhtiyaç
Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği Borçlar Kanunu’nun 350. ve 351. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2015/9846 K: 2015/9056 26.10.2015). Bu madde kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir.
Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz.
ç) İhtiyacın Dava Süresince Devamı
Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E: 2019/2702 K: 2019/4829 T: 22.05.2019).
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname
Borçlar Kanununun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Buna “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi” denir.
Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür; ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği (yani tahliye ihtarnamesi) zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.
a) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Zorunlu Mu? İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtarname Şart Mı?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtarnamenin zorunlu olup olmadığı kimin ihtiyaç duyduğuna göre değişmektedir. Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen kiraya veren (ev sahibi), kira sözleşmesini; kiralananı (kira konusu konutu); kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi için tahliye talep ederse, maddede ihtarname veya bildirime dair bir hüküm yer almamaktadır. Maddedeki süre ve diğer şartlar dahilinde tahliye davası açılabilir.
Buna karşılık konutu veya işyerini yeni edinen kişinin sözleşme bitmeden tahliye davası açabilmesi, ihtarname şartına bağlanmıştır. Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre, edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
b) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Süresi Nedir? İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarı Ne Zaman Çekilir?
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.
c) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği
İHTAR EDEN: ………. – T.C. Kimlik No: ………. Adresi: ……….
(varsa) VEKİLİ: Av. ……….
İHTAR EDİLEN (MUHATAP): ………. – T.C. Kimlik No: ………. Adresi: ……….
KONU: ………. tarihi itibariyle kiralanan konutun/işyerinin ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesine dair ihtarımızdır.
AÇIKLAMALAR:
Sayın Muhatap,
(Kiraya Veren İçin) Tarafınız ile müvekkil arasında “………. İli, ………. İlçesi, Mahallesi ………. Sok. No: ……….” adresinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak akdedilen ………. tarihli kira sözleşmesi, ………. tarihinde sona erecek olup; iş bu kira sözleşmesi ihtiyaç nedeniyle yenilenmeyecektir.
(Yeni Edinen Malik İçin) “………. İli, ………. İlçesi, Mahallesi ………. Sok. No: ……….” adresinde bulunan taşınmazı (daireyi) ………. tarihinde maliki ………. ‘den satın aldım.
Halihazırda kirada oturmam, (…) ili sınırları içinde de başka herhangi bir konutumun olmaması ve sürekli ve zorunlu ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesi yenilenmeyecek olup başkaca herhangi bir ihtar ve ihbara gerek olmaksızın kayıtsız ve şartsız olmak suretiyle ………. olarak kira sözleşmesinin bitimi tarihinde kiracı olarak bulunduğunuz taşınmazı ve içinde bulunan demirbaş eşyaların size teslim edildiği halde ve sağlam olarak teslimi ile taşınmazı tahliye etmenizi; aksi takdirde aleyhinize “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açılacağı, yargılama gideri ile diğer tüm masrafların işleyecek yasal faiz ile birlikte tarafınıza yükletileceği hususları İHTAR OLUNUR.
Sayın Noter, iş bu ihtarname üç nüshadan ibaret olup; bir suretinin karşı tarafa tebliğini, tebliğ şerhi taşıyan bir suretinin tarafıma verilmesini, diğer suretinin dairenizde saklanmasını saygılarımla talep ederim. ….04.2022
İHTAR EDEN Vekili Av. …………….
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
İhtarname gereken durumlarda ihtarname çekildikten sonra, eğer kiracı kira konusu yeri boşaltmaz ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılır.
a) İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kim Açar?
6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene, 351. madde kapsamında açılacak davalarda ise yeni malike aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihadın kabul edilmiştir.
Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2013/3592 K: 2013/5875 T: 02.04.2013). Bununla birlikte, tüm paydaşların birlikte dava açması şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir.
Elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2013/3592 K: 2013/5875 T: 02.04.2013). Bununla birlikte, tüm ortakların birlikte dava açması şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir ortak tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2013/15110 K: 2013/15570 T: 20.11.2013).
b) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi
T.C. (…) NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI:
VEKİL:
DAVALI:
DAVA: İhtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi.
HARCA ESAS DEĞER: 8.000,00-TL (Bir yıllık kira bedeli)
AÇIKLAMALAR:
1) Mülkiyeti davacı müvekkillere ait olan “………. İli, ………. İlçesi, Mahallesi ………. Sok. No: ……….” adresinde bulunan bağımsız bölümde bulunan konutu/iş yerini … tarihinde satın almıştır.
2) Müvekkilin söz konusu konuta/iş yerine ihtiyacı bulunmaktadır. Müvekkil halen kirada oturmakta olup il sınırları içerisinde başka evi bulunmamaktadır.
3) İhtiyaç nedeniyle tahliye konusunda davalı kiracıyla … tarihli ihtarname gönderilmiştir.
4) Borçlar Kanununun 351 maddesine göre, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Hukuki Nedenler: TBK, HMK, İİK, İlgili yasal mevzuat
Hukuki Deliller: 13 tarihli kira sözleşmesi, Tapu kaydı, Davacı müvekkillere ait nüfus kaydı, Tanık, Keşif, Bilirkişi, Yemin, Davacıların annesine ait ikametgah kaydı, Davacı müvekkillere ait banka kayıtları, Sosyal ve ekonomik durum araştırması, Sair her türlü delil.
Sonuç ve Talep: Yukarıda maddeler halinde izah ettiğimiz nedenlerle,
1-) Davamızın KABULÜ ile, Adana’da bulunan ve mülkiyeti davacılara ait olan taşınmaz iş yerinden davalı tarafın TAHLİYESİNE,
2-) Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine, karar verilmesini vekaleten saygıyla talep ederiz.
Davacılar Vekili
Ekleri, Ek-1: Tapu kaydı Ek-2: İhtarname Ek-3: Vekaletname
c) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Süresi Nedir? İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2013/12194 K: 2013/12980 T: 25.09.2013).
Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.
ç) Görevli ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Böylece ihtiyaç nedeniyle tahliye davası somut olaya göre titizlikle hazırlanmış olan bir dava dilekçesiyle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
d) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, davanın niteliğine göre değişmekle birlikte yaklaşık olarak 6-12 ay arasında sürmektedir.
e) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları
Tahliye davası açılmadan önce bir dava masraflarının ödenmesi gerekmektedir. Örneğin bir yıllık kira bedeli üzerinde harç ödenir. Harçlar Kanununun 17. maddesine göre tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli üzerinden harç alınacaktır. Dava değeri tahliye tarihindeki kira bedelinin bir yıllık karşılığı olarak tahliye davası dilekçesinde beyan edilecek, mahkeme de bu bedel üzerinden harç hesap edecektir.
Kiracının tahliyesi için dava açılması durumunda ilk etapta masraflar davacı tarafından karşılanır. Yapılan yargılama giderleri ve masraflar davanın sona ermesi ile davayı kaybeden haksız tarafa yüklenir.
Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiralaması
TBK m. 355/1 gereği ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. 3 yıllık süre geçtikten sonra kiraya veren herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadan taşınmazı bir başkasına kiralayabilir.
Konut İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları
Bu konuda şu yazımıza bakınız: Konut İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları