Kiralama gayrimenkulünü satın alabilmek, birçok kişi için pasif gelir elde etmenin bir yolu. Bir milyoner olmanıza rağmen, gayretli tasarruf ve borsa yatırımları yoluyla, gayrimenkul yatırım yapmak için servetinizi zenginleştirip çeşitlendirmenin zamansız bir yoludur.
Sonuçta, insanlar her zaman uyumak ve çalışmak için bir yere ihtiyaç duyacaklardır. Kendi evlerini satın almaya gücü yetmezlerse, bir ev sahibinden kiralamanız gerekir (siz!).
Kiralama mülküne sahip olmak bir milyoner olacağınızı garanti etmez ve siz de bir mülk sahibi olmak için kiralık mülk sahibi olmanıza gerek yoktur, kiralık mülk sahibi olmanın birçok avantajı vardır.
Kiralık emlak satın almak için birçok farklı yol var. Bazı durumlarda, ilk mülkünüzü almak için büyük bir servete ihtiyacınız yoktur!
Neden Kiralama Gayrimenkul Alınır?
Kendi nesli için dünyanın en zengin adamı olan Andrew Carnegie bir keresinde şöyle demişti:
Tüm milyonerlerin yüzde doksanı, gayrimenkul sahibi olmaktan ötürü oluyor. Gayrimenkulde, bütün endüstriyel yatırımlardan daha fazla para harcanmıştır. Günümüzün bilge genç adamı ya da ücret sahibi, parasını gayrimenkullere yatırıyor.
Andrew Carnegie'nin bu alıntıyı yapmasından bu yana dünyada 100 yıl içinde çok şey olmasına rağmen, bir şey sabit kalıyor, çalışma ya da emeklilik yıllarında kiralık mülklere yatırım yaparak sabit bir gelir elde edebilirsiniz.
Kiralık Gayrimenkul “Durgunluk Kanıtı” Olabilir
Ev ipoteği faiz oranları arttıkça, daha fazla kişi ev sahibi yerine kiracı olarak kalmaya karar verebilir. Bir ev satın almak yerine kira ödemek için daha uygun veya uygun olabilir.
Gayrimenkulün popüler bir yatırım olmasının bir başka nedeni de, fiziksel olarak görüp hissedebileceğiniz maddi bir varlık olmasıdır.
Dijital bir dünyada yaşamaya rağmen, varlığını bildiğiniz fiziksel varlıklara sahip olmak için söylenecek bir şeyler var. Ve insanlar her zaman yaşamak için bir yere ihtiyaç duyar, bu yüzden doğru kiralama pazarını seçmek her zaman istikrarlı bir kiracı kaynağı olmalıdır.
Mülkiyet değerleri dalgalanırken, konut fiyatları genellikle uzun vadeyi takdir ediyor. Mülklerinizi küçültmeye hazır olduğunuzda veya işinizi çocuklarınıza bile aktardığınızda mülkünüzü satabilirsiniz.
Aynı şey daha istikrarlı olabilecek hisse senedi yatırımları için her zaman söylenemez. Eğer bir şirket yatırımcılarla ya da geniş piyasada düzelme ile sonuçlanırsa, tüm portföyünüz değerde küçülür. Kiralık emlak ile, 401k bir 201k gibi görünüyor olsa bile hala sabit bir maaş kazanabilirsiniz.
Birden Fazla Yatırım Seçeneğiniz Var
Kiralama mülkünü satın almak için birçok farklı yol var:
- Tek aile evleri
- Çok aileli konutlar (Dubleksler, Daireler)
- Mobil evler
- Ticari gayrimenkul (Ofis binaları, şerit merkezleri)
- Endüstriyel gayrimenkul
Ortalama bir DIY yatırımcısı için, konut girişine yatırım yapmaya karar verebilirsiniz, çünkü giriş için daha az engel vardır ve daha uygun maliyetlidir.
Kiralık Gayrimenkul Nereden Alınır
Tek bir yatırımcı olarak veya bir grup olarak kiralık emlak satın almak için birçok yol var. Bu önerilerden birkaçı ile, geleneksel bir ev sahibinin tam zamanlı taahhüdü olmadan kiralık emlak satın alabilirsiniz.
1. Kendi Eviniz
Başlamak için ilk yer mevcut konutunuz olabilir. Bitmiş bodrumunuzu tek bir fikir olarak kiralayabilirsiniz. Özel bir yaşam alanı eklemek için birkaç bin dolar harcamanız gerekse bile, ikinci bir ev satın almaktan daha ucuzdur.
Yeni bir eve taşınmayı planlıyorsanız, mevcut evinizi kiralayabilirsiniz. Eski evinizi saklayarak aylık kira bedeli yeni evinizin ipoteğini ödeyebilir ve günlük iş geliriniz diğer finansal hedefleriniz için saklanabilir.
Yaşadığınız yere bağlı olarak, evinizi bir tatil kiralama yerine da döndürebilirsiniz. Airbnb ev sahibi olarak, potansiyel olarak tam zamanlı kiracılardan daha fazla seyahat edebilirsiniz. Ayrıca, Airbnb kiralamanız da, mülkünüzle ilgilenen kiracıların türüne bağlı olarak daha az stresli olabilir.
Bahşiş:Bazı yeni başlayan ev sahipleri, bir çift taraflı ünite satın alır ve her bir birimi aylık aynı mortgage ödemesi için kiralarlar. Aylık mortgage ödemeniz 500 dolar ise, her kiracıyı 500 $ olarak ücretlendirirsiniz. Böylelikle, sadece bir taraf işgal edildiğinde bile kırılıyorsunuz. Ya da, diğer tarafta yaşayabilir ve kiracınızın tüm ipotek tutarını ödeyebilirsin!
2. Para yardımı
Biri deyimden söz ettiğindekiralık mülkHemen bir ev sahibi olmak için en az 150.000 $ yatırım yapmanız gerektiğini düşünürsünüz. Fundrise, kimsenin kiralık mülk sahibi olmasını mümkün kılan çevrimiçi bir alternatiftir. kiralık mülke yatırım yapmak için sadece 500 $ 'a ihtiyacınız var. Ve, bir ev sahibi olmanın sorumluluklarını yerine getirmek zorunda kalmazsınız ve hala özel bir emlak yatırımcısı olmanın faydalarından faydalanabilirsiniz.
Fundrise ile yatırım yapmak da daha az riskli olabilir çünkü paranız ABD'de yerleşik konut ve ticari gayrimenkul projelerinde size bir menfaat sağlayan bir eREIT'e (Electonic Real Estate Investment Trust) yatırılır, böylece her ay pasif gelir elde edebilirsiniz. Yıllık geçmiş getiriler seçtiğiniz yatırım portföyüne bağlı olarak% 8 ile% 12 arasında değişmektedir.
Başlangıç Portföyüne kaydolduğunuzda, Fundrise ilk yatırımınızı üç ayrı eREIT'e ayırır:
- Doğu Yakası
- kâlbi
- Batı Kıyısı
Her GYO, ABD'nin farklı coğrafi bölgelerindeki mülklere yatırım yapmaktadır. 1000 $ 'dan fazla yatırım yaptığınızda, Washington D.C. veya Los Angeles gibi belirli gayrimenkul pazarlarına odaklanabilecek ya da Fundrise'nin mülk değeri takdir edildikten sonra satmayı planladığı mülklere yatırım yapabilecek gelişmiş planlara yatırım yapma fırsatına sahip olursunuz.
Crowdfunded gayrimenkul yatırım çalışmalarının nasıl yapıldığı hakkında daha fazla bilgi edinmek için Fundrise gözden geçirmemizi okuyun.
3. RealtyShares
RealtyShares bir başka popüler crowdfunded gayrimenkul yatırım seçeneği. Yatırım yapmak için sadece 5.000 $ 'a ihtiyacınız var, ancak bu platform sadece yüksek net değere sahip akredite yatırımcılar için kullanılabilir. Daha fazla yatırım esnekliği istiyorsanız, bir yatırımcı olarak hak kazanırsanız RealtyShares'i takip etmelisiniz. Yatırım ücretleri de daha düşüktür, bu da yatırım gelirinizi daha fazla tutmanız anlamına gelir.
RealtyShares ile bireysel konut ve ticari mülklere yatırım yapma fırsatınız var. Fundrise sadece, eREIT ekibinin seçtiği bir sepet sepetine yatırım yapmanıza izin verir. Çeşitli kiralık mülkler için zamana veya uzmanlığa sahip değilseniz, eREIT'ler kullanışlı bir seçenektir, ancak potansiyel olarak kendi anlaşmaları el ile daha fazla kazanabilirsiniz.
İpucu: Gayri maddi gayri nakdi temettüler, olağan bir gelir olarak (sermaye kazancı değil) vergilendirilir, böylece vergiye tabi gelirinizi en aza indirmek için bir RealtyShares IRA açmayı düşünebilirsiniz.
4. PeerStreet
Akredite yatırımcılar, aynı zamanda kiralık emlak satın almak için de PeerStreet'e göz atabilirler. Tüm yatırımınızı diğer crowdfunded gayrimenkul mülkleriyle telafi etmek üç ila beş yıl sürebilirken, PeerStreet projeleri sadece olgunlaşmak için 18 ila 24 ay sürer. Aylık bir faiz ödemesi alırsınız ve ilk yatırım bakiyesini iki yıl içinde geri alabilirsiniz.
PeerStreet ayrıca sizin için en iyi emlak fiyatlarını alabilecek otomatik bir yatırım aracına da sahiptir. Hala mülk avcılığına daha az zaman harcamak ve daha fazla zaman pasif gelir kazanmak için bireysel projelere yatırım yapıyorsunuz.
5. Zengin Şekiller
Fundrise ile aynı şekilde, Rich Uncles, ticari kiralık mülkler ve öğrenci konutları için eREIT'ler sunmaktadır. Zengin Amcalar, aşağıdaki sebeplerden ötürü öğrenci konutuna yatırım yapmanın en kolay yoludur:
- Yatırım yapmaya başlamak için sadece 5 $ 'a ihtiyacınız var
- Yatırımcılar her devletten kabul edilir
- Tüm yatırım özellikleri büyük NCAA Bölüm I üniversitelerine bir mil yürüme mesafesinde
- Minimum 150 yatak kapasitesi
- % 90 + kiralık doluluk oranları
Rich Uncles'in ticari mülkiyeti GYO'yla ilgili olarak, asgari başlangıç yatırımı 500 $ 'dır, ancak üyelik yalnızca belirli eyaletlere açıktır.
Kira geliri portföyünüzü geleneksel yerleşim alanlarının ötesinde çeşitlendirmek için Rich Uncles kullanmayı tercih edebilirsiniz. Muhtemelen öğrenci konutu veya ticari mülk satın almak için paranız olmadığından, bu özel emlak pazarlarına maruz kalmanın son derece düşük maliyetli bir yoludur.
6. Roofstock
Roofstock, yatırımcıların yatırım yapmak için tek ailelik kiralık mülkleri bulmasını kolaylaştırmak amacıyla 2012 yılında başlatılmış bir şirkettir. Roofstock, yüksek kaliteli evlere yönelik kapsamlı bir sürece sahiptir.
Roofstock'a katılmak ve platformdaki evleri görmek ücretsizdir, ancak mülklerin çoğuna yatırım yapmak için büyük bir peşinat ödemesine ihtiyacınız olacaktır. Hesap ücretleri, sadece% 0,50'lik bir kurulum ücreti ile düşüktür ve bu da, ücret karşılığı para harcamaktan kaçınmak isteyen yatırımcılar için cazip hale getirir.
7. Emlakçınıza sorun
Bir emlak ruhsatı almak, potansiyel kiralama özelliklerini bulmak için bir iç sınır verebilir, ancak kiralık mülkler sizin yanınızda olacaksa bir emlakçıya danışabilirsiniz.
İşte bu yüzden, emlakçılar MLS Listeleme ve özel emlakçı notalarına özel erişim hakkına sahipler. Emlakçılar ayrıca MLS'de henüz listelenmemiş ipuçlarına erken erişim sağlayabilirler. Bazen kiralık emlak satın almayı denediğinizde satıcı gibi düşünmeniz gerekir. Satıcılar, bir MLS listesi oluşturmaya dahil olan zamandan kaçınmak için özel anlaşmalar yapmaya çalışacak.
Halka açık her evde, aşağıdaki bilgilerin bazılarını görüntüleyen bir MLS sayfası bulunur:
- Fiyat sorma
- Vergi değerleme değeri
- Kuruluş yılı
- Herhangi bir özel özellik veya kolaylık
- Evin kısa tarihi (yani, Kaybolan, Kınanmış, Sel Zararları, vb.)
İyi bir emlakçı, mülkleri aramak için en iyi mahalleleri ve gelecekteki bir mülk üzerinde adil bir fiyat sunabilir. Bazen, yerel bir uzmanla yapılan tek bir görüşme, arama sürecini hızlandırmak için en iyi seçeneğinizdir.
8. Zillow
Yerel kiralık mülk bulmak için eski okul yolu aile emlakçı ile MLS Listeleme geziniyor. Bu seçenek hala oldukça etkilidir, ancak Zillow ile kendi dedektif çalışmalarınızı da yapabilirsiniz, böylece emlakçınızın değerli zamanlarını tüketmezsiniz.
Zillow, MLS listelerini ücretsiz olarak tarayarak satılık evleri bulmanızı sağlar. Yerel girişlerinizi aşağıdaki gibi belirli olanaklara veya coğrafi özelliklere göre filtreleyebilirsiniz:
- Yatak odası veya banyo sayısı
- Fiyat
- Ev tipi
- Lot büyüklüğü
- Yerel okullar
Ücretsiz mülk arama web siteleri, bir sonraki ikametgahı arayan ev sahiplerine daha fazla hizmet verir, ancak ideal bilgilerinizi bulmak için aynı bilgileri kullanabilirsiniz.
9. Trulia
Trulia Zillow'a aittir, ancak yine de arayüzlerini tercih edebilirsiniz. Kiralamaya başlamak için hazır olduğunuzda, kiralama listelerinizi potansiyel kiralayanlardan daha geniş bir kitleye ulaşmak için de yayınlayabilirsiniz. Zillow gibi, aktif listelere göz atmak da ücretsizdir.
10. Redfin
Denemek için başka bir online emlak piyasası kamu MLS listelerinden ayrı bir varlık olan Redfin. Bu özellikler yerel MLS servisinde de listelenebilse de, bunları Redfin'de bulmak daha kolay olabilir. Bazı satıcılar, satış ücretleri daha düşük olduğu için Redfin'i kullanmak için daha fazla motive olabilir. En iyi anlaşmayı nerede bulacağınızı asla bilemezsiniz, bu yüzden Redfin'i aklınızda bulundurun.
11. Craigslist
Özel satıcılar, Craigslist'i de beğenir çünkü bir For Sale By Owner mülkünü sattığınız sırada listelemek ücretsizdir. “Konut” menüsünde birkaç farklı kategoriye göz atabilirsiniz. Muhtemelen Satılık Gayrimenkulde en fazla başarıya sahip olursunuz, ancak Konut Değişim bölümü ile maddi duran varlıklarınızı da ticarete tabi tutarsanız bir anlaşma da bulabilirsiniz.
12. Facebook
Fırsat bulmaya çalışmak için başka bir yer de Facebook. Araba, mobilya ve giysi gibi düşük fiyatlı ürünlere ek olarak, insanlar evlerini ve arazi yollarını satabileceklerinden yerel satın alma ve satma gruplarına katılın. Seçim, diğer ana sayfa listeleme arama motorları kadar geniş olmayacaktır, ancak doğru yatırım mülkünü bulmak için yalnızca bir giriş alır.
Facebook ile para kazanmanın diğer tüm yollarını da öğrenin.
13. Yerel Gazeteniz
Çoğu yatırım fırsatı online olarak bulunur, ancak bazı potansiyel müşteriler için yerel gazete ilanlarınızı kontrol edebilirsiniz. Başka bir şey olmasaydı, yerel toplumda neler olup bittiğini görmek için şehir merkezindeki trend mahalleleri ve bölgeleri tespit edebilirsiniz.
14. Mahallelerinizi Yürütün
Birçok gayrimenkul yatırımcısı, yerel mahalleleri gezerek ve komşularıyla konuşarak en iyi fırsatları bulur. Sadece egzersiz yapmak için ödeme almakla kalmaz, henüz pazara getirilmemiş bir ev bulabilirsiniz. En başarılı yatırımcılardan ve girişimcilerden bazıları “greve altın” çünkü herkesten önce bir fırsat belirliyorlar.
Bir ev piyasaya çıktığında, herhangi bir emlakçıya ya da arzu eden ev sahibine erişilebilir. Alıcı fiyat daha yüksek olabilir çünkü alıcılar arasında daha fazla rekabet var.
Mahallede yürürken boş veya bakıma muhtaç olan evlere bakın. Kapıyı çalabilir ve evin sahibinin evde yaşadığını görebilirsiniz. Eğer öyleyse, satışla ilgilenip ilgilenmediklerini sorabilirsiniz. Ev boşsa, mal sahibini arayabilir veya mal sahibi için herhangi bir iletişim bilgisi varsa komşulara sorabilir. Ara sıra, kalıcılık anahtarıdır ve ilk soran kişi anlaşmayı alır.
15. Gayrimenkul Yatırım Grubu Oluşturma
Yerel bağlantılarınıza bağlı olarak, bir emlak yatırım grubu oluşturmayı da deneyebilirsiniz. Bir mülkün tamamını kendiniz satın almak yerine, satın alma fiyatını diğer yatırımcılarla paylaşabilirsiniz. Her ay çok fazla kira geliri kazanmayacak olsanız da, bu, pasif gelir kazanma ya da paranızın tasarruf hesabı arasında oturmaya devam etmesi arasındaki fark anlamına gelebilir.
Daha az yatırım yapabilmenin yanı sıra, en iyi kiralık mülkü satın aldığınızdan emin olmak için diğer grup üyeleri deneyimini de kullanabilirsiniz. Bu beceriler iş bilgisi olabilir veya DIY onarımları gerçekleştirebilir, bu yüzden taşeronlarınızı ödemek için kira gelirinizi kullanmazsınız.
16. GYO ETF veya Yatırım Fonu'na yatırım yapın
Kendi kiralık mülkünüze sahip olduğunuzda büyük bir girişim gibi görünebilir veya yatırımınıza anında erişmeniz gerekiyorsa, halka açık bir GYO'ya (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) yatırım yapmayı düşünmelisiniz. GYO yatırımları en düşük gelir potansiyeline sahip olsa da, bunlar en pahalı ve zaman alıcı bir seçenektir.
İle karıştırılmamalıdıreREIT Fundrise veya Rich Uncles tarafından sunulan, GYO ETF'ler, yatırım fonları ve bireysel hisse senetleri, normal yatırım hesabınızla satın alınabilir.
GYO hisseleri ve ETF'ler, aşağıdaki kiralık mülklere yatırım yapmanıza yardımcı olabilir:
- yerleşim
- Ticari
- Sanayi
- Cep telefonu kuleleri
- Tarım Arazileri
Yeni başlayanlar için yatırım riskinizi en aza indirmek ve birden fazla gayrimenkul sektörüne anında maruz kalmak için VNQ veya SCHH gibi bir GYO endeksi fonuna yatırım yapabilirsiniz.
Düzenli GYO'lardan bir avantajı onların likiditesidir. Her ne kadar uzun vadeli tutmayı planlasanız da, bugün satın alabilir ve eğer kiracılardan kira toplayan gayrimenkul şirketlerine yatırım yaptığınız için kesinlikle yarın satarsınız. Doğası gereği, yatırım amaçlı gayrimenkul oldukça likit değildir ve ilk yatırımınızı geri almak birkaç yıl sürebilir.
Kamu GYO'larının iki dezavantajı, yatırım değerinizin mevcut hisse senedi fiyatına dayalı olması ve temettülerin özel yatırımlardan daha küçük olmasıdır. Fundrise ve RealtyShares gibi özel platformlarda,% 8 ila% 12 oranında temettü oranı kazanmayı bekleyebilirsiniz. Kamu GYO'ları genellikle% 5 veya% 6'lık bir temettü kazanırlar, ancak hisse fiyatı temettüden daha fazla düşerse, bu kazançlar silinebilir. Bir GYO'yu 100 $ 'dan satın alırsanız ve bu değer% 10'a düşerse ve kâr payı yalnızca% 5 ise, hisse bedelini geri kazanmadığı sürece hisselerinizi bir zarar için satarsınız.
Ücretsiz bir yatırım uygulamasıyla ücretsiz olarak yatırım yapmaktan ve GYO'lara yatırım yapmaktan kaçının.
Kiralık Gayrimenkul En İyi Şehirler
Kiralık emlak satın almak için en iyi şehir, yerel bir uzman olduğunuz için memleketiniz olabilir. Zaten en iyi mahalleleri ve okulları, gelen işverenleri, yerel kural ve düzenlemeleri biliyor ve adil bir emlak fiyatını biliyorsunuz. Farklı bir eyalette veya saat diliminde kiralık mülk satın almaktan kendinizi rahat hissediyorsanız, bu şehirlerden birkaçını ev sahibi dostu olarak düşünebilirsiniz.
Çoğu durumda, iyi bir mahallede tek bir aile ev satın almaktan daha iyi olacaksınız. Aşağıdaki öneriler, tek ailelik evlere kiralamak için mükemmel fırsatlar olabilecek şehirlerin bir listesidir.
Bu şehirler birkaç ortak eğilimi paylaşıyor:
- Büyüyen nüfus
- Birçok büyük işverenle güçlü iş piyasası
- Büyük metropol alanlar
- Makul ev fiyatları
Kiracıları bulmak için daha kolay bir zamanınız olacak, böylece mülkünüz boş değil. Bazı büyük şehirler pahalı ev değerlerine sahipken, bu pazarlar hala yüksek bir orana sahip olmayı mümkün kılmaktadır.
Belki de yakınınızdaki benzer şehirlerde potansiyel mülkleri bulmak için sadece bu şehirlerin özelliklerini kullanacaksınız. Ayrıca, ilk mülkünüzü satın alırken sabırlı olun. Bu makaledeki önerileri kullanmak karlı bir özellik seçmenize yardımcı olabilir.
Orlando, FL
Orlando ulusun en büyük 4. emlak pazarına sahiptir ve hala 200.000 $ 'dan az bir mal alabilmektedir.Bu turist hotspot da çok sayıda tam zamanlı sakinleri çekiyor. Hızlı nüfus artışı ve makul emlak fiyatları nedeniyle, Orlando herhangi bir yatırımcı için en iyi seçimdir.
Jacksonville, FL
Panama Kanalı'nın genişlemesi nedeniyle, Jacksonville limanı deniz trafiğindeki beklenen akışın üstesinden gelmek için ayak izini genişletti. Jacksonville ayrıca dört S & P 500 şirket merkezinin ve gelişen bir medikal topluluğa de ev sahipliği yapıyor. Makul bir yaşam maliyeti ve ortalamanın üzerinde bir kiralama oranı ile bu sahil kenti hakkında çok şey var.
Nashville, TN
Bazı uzmanlar 100 yeni insanın Nashville'e taşındığını tahmin ediyorbir gün! Artık uykulu bir güney kasabası olmayan Nashville, tıp ve otomotiv sektörlerinde birçok üniversite kampüsüne ve çeşitli büyük işverenlere ev sahipliği yapmaktadır.
Indianapolis, IN
Chicago'dan üç saat süren Indianapolis, ekonomik bir emlak piyasasına ve biyobilim, teknoloji ve ulaştırma sektörlerinde gelişen bir istihdam ortamına sahiptir. Bu metro bölgesindeki Amerika'nın kalbine kiralık emlakla yatırım yapabilirsiniz.
Houston, TX
Houston, Amerika Birleşik Devletleri'nin dördüncü büyük şehridir ve aynı zamanda NASA'ya ve birçok enerji ve sağlıkla ilgili şirkete de ev sahipliği yapmaktadır. 2010'dan bu yana, aynı zamanda Houston nüfusunun% 10 büyüdüğü, ABD nüfusunun ise sadece% 4 oranında büyüdüğü tahmin ediliyor. Çünkü her yeni ikamet bir ev satın almayacak, bu nüfus patlaması ev sahibinin hayali olabilir.
Büyük Rapids, MI
Michigan eyaletinin düşük bir kurumlar vergisi ve orta batı bölgesi için makul bir yaşam maliyeti vardır. Birkaç büyük mobilya ve tıbbi işveren ve 175.000 $ 'lık bir medyan ev fiyatıyla Grand Rapids hakkında çok şey var.
Mesa, AZ
Phoenix, Arizona metro bölgesi de son zamanlarda etkileyici bir büyüme ve parlak istihdam görünümü gördü. Mülk avına başlayabileceğiniz bir yer Mesa kasabasıdır. Medyan konut fiyatı yaklaşık 233.000 $ olmasına rağmen, ortalama Phoenix metro medyan fiyatının 253.000 dolardan az.
Boston, MA
Boston bu listede en pahalı ev fiyatlarına sahip, ancak şehir gelişiyor. İstihdam görünümü olumlu ve konut fiyatlarının artması bekleniyor. Boston kiralama pazarına girmeyi göze alamayabilirsiniz, ancak iyi bir nüfus ve istihdam görünümü olan bir şehri tanımlayabileceğiniz zaman iyi bir mülkün herhangi bir fiyat noktasında bulunabileceğini unutmamak önemlidir.
Kiralık Emlak almak için ipuçları
Her gayrimenkul yatırımcısı kendi “başarı formülüne” sahiptir, ancak dünyadaki herhangi bir emlak piyasası için birçok ortak faktör vardır.
Yer, Yer, Yer
Muhtemelen en önemli ipucu kiralık mülkünüzün yeridir. Genel bir kural olarak, rollerin tersine çevrilmesi durumunda bir kiracı olarak mutlu olursanız kendinize sorun. Değilse, bir sonraki fırsatı aramaya devam edin.
Kötü bir mahalledeki en iyi evden daha iyi bir mahallede en kötü evi almak neredeyse her zaman daha iyidir. Daha yüksek kirayı talep edebilir ve şehrin arzu edilen bölgelerinde mülk sahibi olarak daha iyi kiracılar bulabilirsiniz. Kötü kiracılar, taşındıklarında yerlerinden ayrılırlarsa kâr potansiyelinizi silebilir. Muhtemel parasal kaybın yanı sıra, daha fazla baş ağrısı da olacak.
Son olarak, eğer mülkü ileride satmaya karar verirseniz, kötü konumun zamanla kötüleşmesi durumunda, kiraladığınız mülkünüz değer kaybetmektedir.
Hedef Kiracınızı Tanımlayın
Her kiralık emlak farklı kiracı tipleri çekecek. Örneğin, okul çağındaki çocuklara sahip bir aile, iyi okullara erişimi olan bir mahallede kiralamak isteyecektir. Kolej öğrencileri üniversite kampüsü yakınında küçük bir daire kiralamaya daha yatkındır. Varlıklı profesyonellerin, ortalama gelire sahip olan ailelerin, maddi geliri elde edemeyen ailelerin karşılayamayacağı bir mülk kiralaması daha olasıdır.
Hangi tür kiracıların mülkünüzü meşgul ettiğini düşündüğünüze karar vermelisiniz ve bu kalıba uygun özelliklere bakmalısınız. Riskli bir iş modeline sahip bir hisse senedine yatırım yapmayacağınız gibi, kira ödemelerini atlayabilecek veya mülkünüze fazladan zarar verebilecek riskli kiracılardan kaçınmak istersiniz.
Benzer Gayrimenkuller için Kira Fiyatlarını Karşılaştır
Ayrıca yakındaki benzer mülkler için kira fiyatlarını karşılaştırmanız gerekir. Örneğin, Toledo, Ohio'da benzer bir mülk için San Francisco fiyatlarını talep edemezsiniz. Çok yüksekseniz, mülkünüz boş kalacak ve kira geliri elde edemezsiniz. Ayrıca, kiranın aşağıdaki masrafları karşıladığından emin olmanız gerekir:
- Mülkiyet vergisi
- Sigorta
- Kira mortgage ödemesi
- Planlanmış onarımlar
Kira mülkleri, uzun vadede karların maliyetlerini aştığı zaman sadece akıllıca bir yatırımdır. Bir karı çevirebildiğinizden emin olmak için satın almadan önce bu numaraları çiğneyin.
Başlık Oranınızı Hesaplayın
Kira emlaklarında muhtemelen en önemli rakam Cap Rate. Cap Rate, beklenen gelirinizi planladığınız harcamalarla karşılaştırır. En çok kazancı elde etmek için mümkün olan en yüksek orana sahip olmak için çaba göstermelisiniz. Yıllık% 5 temettü ödeyen hisse senetlerine yatırım yapabileceğiniz gibi, beklenmedik onarımlar veya boş pozisyonlar için finansal bir yastık sağlamak için sadece en az% 8'lik bir kira oranıyla kiralık mülk satın almayı düşünebilirsiniz.
Başlık ücretinizi nasıl hesaplayacağınız aşağıda açıklanmıştır:
- Planlanan yıllık gelir ve giderlerinizi hesaplayın
- Net gelirinizi hesaplamak için yıllık giderleri yıllık gelirinizden çıkarın.
- Net gelirinizi satın alma fiyatına bölün.
- Sayıyı 100 ile çarpın
- Bu cevap sizin başlık oranınızdır
Örnek olarak, net geliriniz $ 70,000 olan satın alma bedeli 12.000 dolarsa, oranınız% 17,1'dir.
Eşitlik
Kira mülkünüzü satın almak için ön ödemelere bağlı olarak başlangıçta kar elde edemezsiniz. Belki kiralamak istediğiniz bir tamirci üstünü satın almayı planlıyorsunuzdur. İşi yapmak için yüklenicilere ödeme yapmak yerine, gerekli işin tamamını kendiniz tamamlayın. Belki de yeni bir yer döşemesi, dış yüzeyi basınçlı yıkama ya da duvarları boyamaktır.
Zamanınızı harcayarak ve kullanışlı becerilerinizi kullanarak, kap oranınızı en üst düzeye çıkarmak için kaydettiğiniz binlerce dolar.
Kiraladığınız mülke yatırım yapmak istediğinizde, ilk kez ev sahibi aileler için, düzeltici kullananlardan kaçınmak daha iyidir. Taşınmaya hazır bir kiralık emlak (doğru fiyata) satın almak, kira geliri ASAP kazanmaya başlamak için stressiz bir yoldur.
Kiralama Mülkiyeti Gelirinizi Maksimize Etmek
Doğru kiralama mülkünün satın alınması, başarılı bir gayrimenkul yatırımcısı olmanın bir parçasıdır. İkinci zorluk yatırım amaçlı gayrimenkul giderlerinizi minimumda tutmaktır. Bu nedenle durum tespiti yapmak ve bu özelliklerin bazılarını paylaşan bir özellik seçmek çok önemlidir:
- Düşük emlak vergileri
- Minimum başlangıç onarımı
- Cömert özellik yükseltmelerinden kaçının
- İhale savaşa yakalanma
- Evinizden kısa işe gidip gelme süresi
Özellikle mülkü satın almak için borç aldıysanız, yukarıdaki tüm masrafları kiracınızın kira fiyatına dahil etmelisiniz. Aylık kira tutarınızın en azından aylık ipotek ödemesini kapsaması gerekiyor.
Bu zamanın para kadar değerli olduğunu unutma. Kolaylık sağlamak için, aynı mahallede bir mülk bulmaya çalışabilirsiniz, böylece herhangi bir sorun çağrısına hızlı bir şekilde cevap verebilirsiniz. Farklı bir şehre gitmek zorunda kalmak veya hatta uzun mesafe mülkler için bir mülk yöneticisi kiralamak zorunda kalıyorsanız, bir kiralık mülkün indiriminden yararlanmak için uğraşmanıza gerek olmayabilir.
Aylık Faturaları Kapamak İçin Yeterli Kiralamayı Şarj Edin
Genel bir kural, aylık kira oranınızı mülk değerinin% 1'ine ayarlamaktır. 100.000 $ 'lık bir evde, bu kılavuzla ayda 1000 dolar ücret alırsınız, ancak yerel pazarınız yalnızca daha küçük bir yüzdeyi destekleyebilir. Gelir potansiyelinizin bir basketbol sahası fikrini elde etmek için benzer kiralama oranlarını karşılaştırmak için Craigslist'e gidin.
İlk kiracınız için başvuru almaya başlamadan önce, kırılan fiyat noktanızı bulmak için emlak vergileri, sigorta, ipotek ödemesi ve herhangi bir ek aylık masrafları doğru bir şekilde hesaplayın. Gelecekteki onarımları ve kira geliri vergilerini karşılamak için, her ay% 6'ya varan, pahalı onarımlar yaptığınız ayları ya da kiracılar arasında olduğunuz ayları kapsamak için kar etmeyi denemelisiniz.
Buna “Cap Rate” denir ve herhangi bir kiralık mülk satın almadan önce her zaman hesaplamanız gerekir.
Vergi indirimlerinizi takip edin
Kira geliri vergiye tabi olduğundan, yatırımla ilgili harcamalarınızın yazılı veya elektronik bir kaydını tutmanız gerekir. Gerçek zamanlı olarak faturaları ve harcamaları takip etmeniz ve stresli bir vergi dosyalama deneyiminden kaçınmanız gerekiyorsa Intuit Quickbooks yakında en iyi arkadaşınız olacak.
Özel tavsiye için vergi uzmanınızla konuşabilmenize rağmen, genel olarak aşağıdaki masrafları düşebilirsiniz:
- reklâm
- Otomatik mil sürüşü
- Temizlik ve bakım ücretleri
- Amortisman
- Ev Sahipleri Birliği Ücretleri
- Sigorta
- Ücret ödenen faiz
- Emlak yönetimi ücretleri
- Mülkiyet vergisi
- tamirat
Kiracının ödeme yapmadığı faydaları da düşebilirsiniz. İndirim sınırları, sahip olduğunuz kiralık mülk türüne bağlı olabilir. Evin bir bölümünü işgal ediyorsanız veya tatil eviniz varsa, kesintileri ispatlamanız gerekecektir.
Kiraladığınız mülkünüz, yaşamadığınız veya tatil yapmadığınız ayrı bir parselse, genellikle tüm harcama tutarını düşürebilirsiniz.
özet
Konut kiralama özellikleri kiralık mülk satın almak için en yaygın ve ekonomik yoldur. Kiralama mülkünüzü nasıl ve nerede satın aldığınız, satın alma fiyatınızı belirlemede ve kira bedelini ne kadar kiralayabileceğiniz konusunda en önemli faktörlerden ikisi. Tek bir yatırımcı olmak ve yerel olarak bir ev satın almak ya da çevrimiçi bir platformla yatırım yapmak istediğinizde, ev sahibi olmak sizin gerçekleştirebileceğinizden daha gerçekçi bir olasılıktır.