Kat mülkiyeti sıradan bakım ve olağanüstü bakım: ne oldukları, onları nasıl ayırt edebileceği ve bu müdahalelerin kararından kim sorumludur.
- Bakım bakımı
- Sıradan bakım
- Olağanüstü bakım
- Çok önemli derecede olağanüstü bakım
- Bakım çalışmaları için harcamaların dağılımı
Bakım bakımı
sürdürmek Kullanıma uygun bir durumda tutmak, işlevselliğini korumak ve olumsuz yönde etkileyebilecek unsurları ortadan kaldırmak için iyi bir yol.
Kat mülkiyeti binasının bir parçası olarak, bakım üç tür varlıkla ilgili olabilir:
- içinde olanlar münhasır mülkiyet;
- içinde olanlar ortak mülkiyet.
Burada son tür mallara odaklanacağız; Sorunun esaslarına girmeden önce terminolojik düşünceleri yerine getirmek faydalı olacaktır.
Medeni kanun ile ilgili olarak bakım ortak mallardan, iki tür müdahale anlamına gelir:
- bakım işleri sıradan;
- bakım işleri olağanüstü.
Kat mülkiyeti alanında az önce kullanılan terminoloji kendi değerine sahiptir ve bazen belirtilen niteliklerin inşaat sektöründe sahip olduklarından farklıdır.
Sadece bu değil: müdahalenin bağlamında kataloglanması sıradan bakım veya olağanüstü, müdahalenin elden çıkarılması yeterliliğini etkiler; Genel olarak meclisin başında yer alan ancak görüldüğü üzere kat mülkiyeti yöneticisi için de bir müdahale alanı bırakan yetki.
Medeni kanun aynı zamanda koruma müdahaleleri (madde 1123, birinci paragraf, cc) ve olağanüstü onarımlar (1136, dördüncü fıkra, c.c.
Yargıtay'ın açıkladığı gibi (gönderdi. n. 8292/00) kesin olmayan düzenleyici formülasyonun yanlış yönlendirilmemesi gerekir: madde her zaman aynıdır.
Temelde, muhafazakar veya onarıcı müdahalelerin niteliği, bakım için olanlarla aynıdır.
Sıradan bakım
Binalardaki kat mülkiyeti ile ilgili olarak, müdahaleler için ne anlaşılmalıdır? sıradan bakım? Kim gücü var bunları düzenlemek?
Başlayalım tanım: olağan bakım, onayında belirtildiği gibi periyodik olarak yapılan bakımdır. yönetim bütçesi, ortak mal ve tesislerle ilgili olarak. Sıradan bakım müdahaleleri, kat mülkiyeti yeşil bakımıyla bağlantılı olanlardır. küçük onarımlar Ortak şeylerin kullanımı ve hatta küçük ölçekli bina müdahaleleriyle bağlantılı olarak (salonun bir duvarının resmini, binanın sınırındaki ızgara resmini vb. düşünün).
Kavramı sıradan bakım kat mülkiyeti alanında, esasen diğer yasa hükümlerinin belirli sektörlerle ilgili olarak reddettiği ile çakışmaktadır.
İlgili yasa ve yönetmeliklerin konsolide metni tarafından sağlanan normal bakım tanımını dikkate alın. bina (d.p.r. 380/01) ve yönetmelikte yer alanların faaliyetlerine ilişkin tesisatların kurulumu binaların içinde (d.m. 37/2008).
Sıradan kat mülkiyeti bakımının, yönetim bütçesinde yer alan harcamalar bağlamında yeniden sıkıştırılması nedeniyle tanımlanabilir olduğu söylenmiştir: bu, bunun ve sadece bunun normal bakım olarak kabul edileceği anlamına mı gelir?
Yazara göre, durum böyle değil. Olabileceği kadar ayrıntılı alıntıBu, gerekli olan yönetim yılı boyunca gerçekleşebilir veya normal olarak sınıflandırılabilecek ve burada belirtilmeyen müdahalelerin atılması için elverişlidir.
Bu bize ikinci soruya bir çözüm vermemize yol açar. yok etme söz konusu eserlerin.
Hiç şüphe yok ki montaj tanımlamak için tam yetkilere sahiptir. sıradan bakım müdahaleleri: Bu, yasanın getirdiği periyodik bakımlar hariç (örneğin, asansörlerin, örneğin 162/99 no.lu asansörler veya 7 Ocak 2005 tarihli kararnameye göre yangın söndürücüler) ne zaman ve ne zaman yapılması gerektiğini belirleyebilir. Hipotezini alalım kat mülkiyeti bahçeveya ortak parçaların küçük resim müdahaleleri. Meclisin, onları maliyet tahmininin onaylanması bağlamında öngörebileceği ve bu nedenle onların kesinlikle sıradan olarak sınıflandırılmalarına izin veren periyodikliklerini belirleyebilecekleri kesindir.
Sonra cihaz güç varkat mülkiyeti yöneticisiİçtihatları için (bkz. 454/2017 Cassation örneği) kesinlikle meclis tarafından kararlaştırılan aynı sıradan işleri özerk bir şekilde düzenleme yetkisine sahip olan ve daha sonra onaylanmasını değerlendirme ve onaylama yetkisine sahip olan son rapor.
Referans ile nisap ihtiyatlı, montajın olağan bakım müdahalelerini bertaraf edebileceğini ve ayrıca yönetici tarafından sipariş edilenleri onaylayabileceğini belirtmek iyidir:
- içinde ilk görüşmetoplantıya katılanların (şahsen ve vekaleten) çoğunluğunun toplantıya ve binanın asgari değerinin en az yarısının olumlu oyu ile karara bağlanması;
- içinde ikinci aramatoplantıya hazır bulunanların çoğunluğunun (şahsen ve vekaleten) olumlu oyu ile ve binanın asgari değerinin en az üçte biri ile karara bağlanması.
Olağanüstü bakım
Sıradan bakım müdahalelerinin temel unsurlarını netleştirerek, devam edelim. olağanüstü bakım.
Yönetim bütçesine dahil edilmeyen ve burada belirtilmemiş olsa bile böyle kabul edilemeyen olağanüstü bakım çalışmaları, olağanüstü bakım çalışmaları olarak kabul edilmelidir.
È olağanüstü binanın ortak bir bölümünün normal muhafazakar faaliyetinin ötesine geçen şey. sen sıradan Merdiven aydınlatmasında bir ampulün yanması normaldir; kapının elektrik motorunun otomatik açıklıkla değiştirilmesi gerekmesi daha azdır.
Burada bir tane açık yapmak yararlıdır terminolojik fark referans alanına bağlı: olağanüstü olan kat mülkiyeti alanı diğer sektörlere atıfta bulunmuyor olabilir.
Bu nedenle, örneğin, ana kat mülkiyeti cephesinin (veya cephelerimizin, yalnızca bizim amaçlarımız için kayıtsız) resminin müdahalesine ilişkin harcamalar olağanüstüdür, yukarıda açıklanan müdahale ise bu açıdan bina sıradan bakım olarak kabul edilirler.
Bu yönleri açıklığa kavuşturarak, şimdi kim görebilecek bakalım var olağanüstü bakım çalışmaları.
Sonuçlar, sıradan muhafazakar müdahalelerden farklıdır.
Bu noktada yasa açıktır: olağanüstü bakım ile ilgili kararmontajAynı zamanda, iş için planlanan harcamaya eşit miktarda bir fonun kurulmasını da müzakere etmelidir (Madde 1135, birinci fıkra 4, c.c.).
Sonundakat mülkiyeti yöneticisi sadece olağanüstü durumlarda olağanüstü bakım müdahalelerini elden çıkarma yetkisi aciliyetilk meclise rapor verme zorunluluğu bulunan (madde 1135, ikinci fıkra, c.c.). Otoklav sisteminin bir bileşeninin parçalanması, tüm sistemin doğru çalışmasını engellediğini veya riske soktuğunu varsaymaktadır. Şüphesiz, yöneticinin bu müdahaleyi ayarlayabilmesi ve sonuç olarak binayı göreceli masrafları üstlenmeye mecbur etmesi şüphesizdir.
Yargıtay (örneğin, 2133/1995 no'lu cümle) ve daha genel yargı yetkisi (örneğin 14 Mayıs 2012 tarihli 5518 sayılı Mahkeme Mahkemesi), acil olmayan acil müdahaleler düzenleyen yöneticinin davranışını aşırı bir güç temsil etmesine rağmen, belirtmiştir. ortak parçalarda montajın onları onaylama gücü vardır.
Referans ile nisap ihtiyatlımeclisin müdahalelerini yapabileceğini belirtmek iyidir olağanüstü bakımve yönetici tarafından sipariş edilenleri onaylamak için:
- ilk aramadatoplantıya katılanların (şahsen ve vekaleten) çoğunluğunun toplantıya ve binanın asgari değerinin en az yarısının olumlu oyu ile karara bağlanması;
- ikinci aramadatoplantıya hazır bulunanların çoğunluğunun (şahsen ve vekaleten) olumlu oyu ile ve binanın asgari değerinin en az üçte biri ile karara bağlanması.
Çok önemli derecede olağanüstü bakım
Medeni kanunsanatı. 1136, dördüncü paragraf, önemli boyutta olağanüstü onarımlar anlamına gelir. Belirttiğimiz söz, tanımlamaya eşdeğerdir olağanüstü bakım çalışmaları, karar nisabının tespiti bağlamında eklenmiştir.
Yasalarda öngörüldüğü gibi bu müdahaleler, her zaman (hem birinci hem de ikinci toplantıda), katılımcıların çoğunluğunun (şahsen ve vekâleten) meclise rıza göstermesini ve binanın asgari değerinin en az yarısını gerektirir.
Ne tarafından anlaşılmalıdır olağanüstü varlık?
Bu, yargılanmanın (bkz. Örneğin, 26 Kasım 2014 tarihli Yargıtay, 25145) Yargıtayın, bu çağrışımın, maliyetlerin değerlendirilmesinden sonra atfedilmesi gerektiğini belirten somut bir anlam vermiş olduğu belirsiz bir kavramdır.
Bu maliyet, binanın değeri ve bireysel mülkiyete orantılı olarak düşen gider arasındaki ilişki de dahil olmak üzere gerekli ödemenin toplam tutarını dikkate alır. (Cass14 No. 25145/2014)
Hakkında elementler o değil bunlar bağlayıcı Çünkü yargıcın kararı, bakım operasyonlarına yapılan harcamaların kayda değer veya normal niteliğine ilişkin anlaşmazlığı çözme çağrısında bulundu.
Bununla birlikte, bunlar, kesinlikle, doğası gereği için yararlı olan parametreleri temsil eder. olağanüstü bakım ekonomik açıdan. İçtihat, bireysel kat mülkiyetin bireysel ekonomik koşullarını, incelenen değerlendirmenin amaçları için dikkate alınması gereken unsurlar listesinin dışında tutuyor gibi görünmektedir.
Bakım çalışmaları için harcamaların dağılımı
Son bir söz afferente la soruyu hak ediyor maliyet dağılımı Olağan veya olağanüstü bakım müdahaleleri için.
Bakılması gereken ilk unsur mümkündür. kat mülkiyeti arasındaki anlaşmalar Bu, tüm taraflarca imzalanmış bir kararda, satın alma işlemlerinde veya sözleşmedeki kat mülkiyeti düzenlemelerinde, yani bütün kat mülkiyeti tarafından kabul edilebilir.
Ve eğer bu işler bir şey söylemezse?
O zaman yasanın içeriğine bakmamız gerekiyor. medeni kanun koruma maliyetlerinin (yani herhangi bir şekilde kalifiye bakım) mülkiyetin binde birine göre tahsis edilmesi gerektiğini (Madde 1123, birinci fıkra, c.c.) açıklar.
İstisna:
- bakımıasansör ve merdiven, hangi sanat ile ilgili olarak. 1124 c.c. (yani harcamaların yarısı için bininci mülkiyeti ve diğer yarısı için düz yüksekliğin geçerli olduğu tahsisi ile);
- bakımı güneş kaplama münhasır kullanımda, buna eşdeğer olarak ele alınması gereken, özel kullanımda ve sanat tarafından tanımlanan dağıtım kriterlerine tabi olan münhasır kullanımda. 1126 c.c. (münhasır kullanıcıya ait harcamaların üçte biri ve kat mülkiyeti arasında bölünecek kalan üçte ikisi).
Durumunda bunu hatırlamak iyidir kısmi kat mülkiyeti (örneğin, birkaç terazili kat mülkiyeti) sadece birkaç kat mülkiyeti faydalanan malların bakım işlemlerine ilişkin masraflar, sadece ilgili kat mülkiyeti arasında tarif edilen kriterlere göre alt bölümlere ayrılmıştır.