08 Mayıs 2018'de güncellendi.
Gayrimenkul yatırımı, insan uygarlığının ilk günlerinden beri var olan en eski yatırım biçimlerinden biridir. Modern borsaların önüne geçen gayrimenkul, beş temel varlık sınıfı her yatırımcının benzersiz nakit akışı, likidite, karlılık, vergi ve çeşitlendirme sunduğu avantajlar. Bu tanıtım kılavuzunda, gayrimenkul yatırımının temelleri hakkında size yol göstereceğiz ve gayrimenkul yatırımlarında elde edebileceğiniz veya sahip olabileceğiniz farklı yolları tartışacağız.
İlk olarak, temel konularla başlayalım: Gayrimenkul yatırımı nedir?
Gayrimenkul Yatırım Nedir?
Gayrimenkul yatırımı, bir şekilde maddi duran varlıktan veya bir şekilde maddi duran varlıktan para kazanmaya odaklanmış geniş bir işletme, yatırım ve finansal faaliyet kategorisidir.
Gayrimenkulde para kazanmanın dört ana yolu vardır:
- Gayrimenkul Takdir: Bu, özellik değerinin arttığı zamandır. Bunun nedeni, gayrimenkul piyasasındaki, bölgenizdeki mülklere olan talebi artıran bir değişiklik olabilir. Bu potansiyel alıcılar veya kiracılar için daha çekici hale getirmek için gayrimenkul yatırım koymak yükseltmeleri nedeniyle kullanabilirsiniz. Gerçi emlak takdiri zor bir oyundur.
- Nakit Akışı Gelirleri (Kira): Bu tür gayrimenkul yatırımı, apartman binası gibi bir gayrimenkul satın alıp işletmeye odaklanır ve böylece kiradan nakit akışı toplarsınız. Nakit akışı geliri apartmanlardan, ofis binalarından, kiralık evlerden ve daha fazlasından elde edilebilir.
- Gayrimenkul İle İlgili Gelirler: Bu, emlak alım ve satım komisyonları aracılığıyla para kazanan aracılar ve diğer endüstri uzmanları tarafından elde edilen gelirdir. Ayrıca, bir mülkün günlük faaliyetlerini yürütmek karşılığında kiraların yüzdesini tutacak gayrimenkul yönetim şirketlerini de içerir.
- Yan Gayrimenkul Yatırım Gelirleri: Bazı gayrimenkul yatırımları için bu çok büyük bir kar kaynağı olabilir. Yan gayrimenkul yatırım geliri, ofis binalarındaki otomatlar veya düşük kiralanan dairelerde çamaşırhane gibi şeyleri içerir. Aslında, daha büyük bir gayrimenkul yatırımında mini işletmeler olarak hizmet ederler ve yarı esir bir müşteri koleksiyonundan para kazanmanıza izin verir.
Gayrimenkul yatırımının en saf, en basit şekli tamamen nakit akışıyla ilgilidir. kiralar ziyade takdir. Gayrimenkul yatırımı, ev sahibi olarak da bilinen yatırımcı, ham tarım arazileri, üzerinde bir ev bulunan arazi, üzerinde bir ofis binası bulunan arazi, üzerinde endüstriyel bir depo bulunan arazi veya bir apartman.
Daha sonra bu mülkü kullanmak isteyen birini bulur. kiracıve bir anlaşmaya varırlar. Kiracıya, belirli şartlar altında, belirli bir süre boyunca ve bazı kısıtlamalar - bazıları Federal, eyalet ve yerel yasalarda belirtilirken, bazıları da kira sözleşmesi veya kira sözleşmesi. Bunun karşılığında kiracı, gayrimenkulü kullanma yeteneğini öder. Mal sahibine gönderdiği ödeme "kira" olarak bilinir.
Birçok yatırımcı için, gayrimenkul yatırımlarından elde edilen kira gelirinin temettülere ve yatırım yapmaktan duyduğu ilgiye göre büyük bir psikolojik avantajı vardır. hisse senetleri ve tahviller. Mülkten arabayla gidebilir, görebilir ve ellerine dokunabilirler. En sevdikleri rengi boyayabilir veya değiştirmek için bir mimar ve inşaat şirketi kiralayabilirler. Kiralama oranını belirlemek için müzakere becerilerini kullanarak iyi bir operatörün daha yüksek kapitalizasyon oranlarıveya "sınır oranları".
Gayrimenkul yatırımcıları zaman zaman borsa balonları sırasında hisse senedi yatırımcıları kadar yanlış yönlendirilirler ve bu da kapitalizasyon oranlarının önemli olmadığı konusunda ısrar eder. Sakın düşme. Kiralama ücretlerinizi uygun şekilde fiyatlandırabiliyorsanız, tatmin edici getiri oranı makul maliyet de dahil olmak üzere mülkün maliyetini hesapladıktan sonra sermayenizde amortisman rezervleri, emlak ve gelir vergileri, bakım, sigorta ve diğer ilgili harcamalar. Ek olarak, zamanınız sahip olduğunuz en değerli varlık olduğu için yatırımla başa çıkmak için gereken süreyi ölçmelisiniz - nedeni pasif gelir yatırımcılar tarafından çok değerlidir. (İşletmeleriniz yeterince büyük olduğunda, gayrimenkulünüzün günlük işlemlerini yürütmek için bir gayrimenkul mülk yönetimi şirketi kurabilir veya kiralayabilirsiniz. aktif olarak pasif olarak yönetilen gayrimenkul yatırımlarını dönüştürerek kira gelirinin yüzdesi karşılığında emlak portföyü yatırımlar.)
Bir kişinin Gayrimenkul Yatırımına Başlamak için En Popüler Yollarından Bazıları Nelerdir?
Bir kişinin portföyü için dikkate alabileceği sayısız farklı gayrimenkul yatırımı vardır.
Gayrimenkul yatırımlarının benzersiz faydalara dayalı olarak düştüğü ana kategoriler açısından düşünmek daha kolaydır mülkün dezavantajları, ekonomik özellikleri ve kira döngüleri, geleneksel kiralama şartları ve aracılık uygulamaları yazın. Gayrimenkuller normalde kategorize edilir aşağıdaki gruplardan birine girin:
- Konut gayrimenkul yatırım - Bunlar, bireylerin veya ailelerin yaşadığı ev veya dairelere bağlı gayrimenkul yatırımlarını içeren mülklerdir. Bazen bu tür gayrimenkul yatırımları, yaşlılar için destekli yaşam tesisleri veya lüks bir deneyim isteyen kiracılar için tam hizmet binaları gibi bir hizmet iş bileşenine sahiptir. Kiralamalar genellikle 12 ay sürer, her iki tarafta altı ay verir veya alır, bu da piyasa koşullarında diğer bazı gayrimenkul yatırımlarından çok daha hızlı bir düzeltmeye yol açar.
- Ticari gayrimenkul yatırımları - Ticari gayrimenkul yatırımları büyük ölçüde ofis binalarından oluşmaktadır. Bu kiralamalar yıllarca kilitlenebilir, bu da çift kenarlı bir kılıç ile sonuçlanır. Ticari gayrimenkul yatırımı, zengin fiyatlı kiralamayı kabul eden uzun vadeli kiracılar ile tamamen kiralandığında oranlarında, karşılaştırılabilir mülklerin kira oranları düşse bile nakit akışı devam eder (kiracının gitmemesi şartıyla) iflas etti). Öte yandan, bunun tersi de geçerlidir - bir ofis binasında piyasa kira oranlarının önemli ölçüde altında kazanç sağladığını görebilirsiniz, çünkü kiralama oranları artmadan uzun vadeli kiralar imzalamışsınızdır.
- Endüstriyel gayrimenkul yatırımları - Endüstriyel gayrimenkul şemsiyesi altına giren mülkler arasında depolar ve dağıtım merkezleri, depolama birimleri, üretim tesisleri ve montaj tesisleri bulunabilir.
- Perakende gayrimenkul yatırımı - Bazı yatırımcılar alışveriş merkezleri, strip alışveriş merkezleri veya geleneksel alışveriş merkezleri gibi mülklere sahip olmak ister. Kiracılar perakende mağazaları, kuaför salonları, restoranlar ve benzeri işletmeleri içerebilir. Bazı durumlarda, kiralama ücretleri, bir teşvik oluşturmak için mağazanın perakende satışlarının yüzdesini içerir ev sahibinin kendisi veya kendisi için yapabileceği kadar perakende malını cazip hale getirmesi alışveriş.
- Karma kullanımlı gayrimenkul yatırımı - Bu, bir yatırımcının yukarıda belirtilen gayrimenkul yatırımlarının birden fazla türünü içeren bir mülk geliştirmesi veya satın alması için bir tümünü yakalama kategorisidir. Örneğin, zemin katında perakende ve restoran, birkaç kattaki ofis alanı ve geri kalan katlarda konut daireleri bulunan çok katlı bir bina inşa edebilirsiniz.
Ayrıca gayrimenkul yatırımcılarının kredi verme tarafında yer alabilirsiniz:
- İpotek ve ticari emlak kredisi veren bir bankaya sahip olmak. Buna, hisse senetleri. Bir kurumsal veya bireysel yatırımcı bir banka hisse senetlerini analiz ederken, banka kredilerinin gayrimenkul riskine dikkat etmeye özen gösterir.
- Muhtemelen bir kiraya verme kredisi karşılığı da dahil olmak üzere, ek risk için telafi etmek amacıyla, genellikle yüksek faiz oranlı bireyler için özel ipotek teminatı.
- Ara menkul kıymetlere yatırım yapmak, daha sonra geri ödenmezse, hisse senedine dönüştürebileceğiniz bir gayrimenkul projesine borç vermenizi sağlar. Bunlar bazen otel franchise'larının geliştirilmesinde kullanılır.
Gayrimenkul yatırımının alt özellikleri vardır:
- İçinde çok az sermaye olması için bir alan kiralamak, onu geliştirmek, daha sonra aynı alanı çok daha yüksek oranlar için başkalarına alt kiralamak, sermaye üzerinde inanılmaz getiriler yaratmak. Küçük veya mobil çalışanların ofis zamanı satın alabileceği veya belirli ofisleri kiralayabileceği büyük bir şehirde iyi yönetilen esnek bir ofis işi buna bir örnektir.
- Vergi-haciz belgelerinin alınması. Bunlar, gayrimenkul yatırımının ezoterik bir alanıdır ve devralma veya deneyimsiz yatırımcılar için uygun değildir, ancak bunlar - sağda koşullar, doğru zamanda ve doğru türde bir kişi ile - baş ağrılarını ve riskleri telafi etmek için yüksek getiri sağlar içeriyordu.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)
Hepsinden önemlisi, bir gayrimenkul yatırım ortaklığı ya da GYO olarak bilinen bir şeyle gayrimenkule yatırım yapabilirsiniz. Bir yatırımcı GYO'ları aracılık hesabı, Roth IRA, veya başkası saklama hesabı bir çeşit. GYO'lar benzersizdir çünkü işletildikleri vergi yapısı, Eisenhower yönetimi sırasında küçük yatırımcıları, alışveriş merkezleri inşa etmek gibi, karşılayamayacakları gayrimenkul projelerine yatırım yapmaya teşvik etmek veya oteller. GYO tedavisini tercih eden şirketler, şirket kazançları üzerinden Federal gelir vergisi ödememektedir. kârın% 90'ını veya daha fazlasını hissedarlara dağıtma zorunluluğu da dahil olmak üzere birkaç kurala uydukları sürece gibi temettüler.
GYO'lara yatırım yapmanın bir dezavantajı, hisse senetlerinin aksine, onlara ödenen temettülerin "nitelikli temettüler", yani sahibinin çoğu için mevcut olan düşük vergi oranlarından yararlanamayacağı anlamına gelir temettüler. Bunun yerine, gayrimenkul yatırım ortaklıklarından temettüler, yatırımcının kişisel oranı üzerinden vergilendirilir. Üstte, IRS daha sonra GYO temettülerinin, Rollover IRA büyük ölçüde alakasız ticari gelir vergisine tabi değildir, bu nedenle vergi karmaşıklığı konusunda endişe duymadan bir emeklilik hesabında tutabilirsiniz. usta sınırlı ortaklık.
(Bu benzersiz menkul kıymetler hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, göz atın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Aracılığıyla Yatırım, GYO likiditesini, hakkaniyeti, GYO'ları gayrimenkul yatırım avantajınızda nasıl kullanacağınızı ve çok daha fazlasını kapsar.)
Ev Sahipliği Yoluyla Gayrimenkul Yatırımları
Yatırımcıların kullanabileceği tüm gayrimenkul yatırım seçenekleri için, ortalama bir kişi ilk gayrimenkul sahipliği deneyimini geleneksel bir şekilde elde edecektir: Bir ev satın alarak.
Bir evin satın alınmasını toplumun çoğuyla aynı şekilde görmedim. Bunun yerine, bir kişinin birincil konutunu, mutlaka bir yatırım değil, kişisel fayda ve finansal değerleme karışımı olarak düşünmeyi tercih ederim. Daha doğrudan olmak için, ev yatırım değildir aynı şekilde bir apartman binası. En iyi ve en ideal koşullar altında, en güvenli strateji bir ev düşünmektir. ikamet ederken size çok fazla kişisel kullanım ve neşe veren bir tür zorunlu tasarruf hesabı olarak o.
Öte yandan, emekliliğe yaklaşırken, kişisel servetiniz hakkında bütüncül bir bakışa sahipseniz, bir evin doğrudan mülkiyeti (ona karşı herhangi bir borç olmadan), bir kişinin yapabileceği en iyi yatırımlardan biridir Yapmak. Özkaynaklar sadece ters ipotek dahil olmak üzere belirli işlemlerin kullanılmasıyla değil, aynı zamanda nakit akışının kiralamak genellikle net tasarrufla sonuçlanır - ev sahibine gidecek olan kar bileşeni etkin bir şekilde ev sahibinde kalır cep. Bu etki o kadar güçlü ki, 1920'lerde bile ekonomistler bunun için bir yol bulmaya çalışıyorlardı. Federal hükümet, borçsuz ev sahipleri için kira ödemeleri üzerinden nakit tasarruflarını vergiye tabi tutacak, Gelir.
Ancak bu farklı bir yatırım türüdür - "stratejik yatırım" olarak bilinen bir şeydir. Ekonomi miydi çökmek, emlak vergileri ve temel bakım ödeyebileceğiniz sürece, kimse sizi tahliye edemedi ev. Bir bahçede kendi yemeğinizi yetiştirmek zorunda olsanız bile, önemli olan kişisel güvenlik seviyesi var. Finansal getirilerin diğer daha pratik hususlara ikincil olduğu zamanlar vardır. Ne yaparsanız yapın, gayrimenkul yatırımlarınızda çok hızlı bir şekilde eşitlik kurmaya çalışmak için likiditenizi feda etmeyin, bu felakete (iflas dahil) yol açabilir.
Bir ev sahibi olmak için tasarruf ediyorsanız, gördüğüm en büyük hatalardan biri, bireysel yatırımlar veya endeks fonları. Beş yıl veya daha kısa bir süre içinde paranıza dokunma şansınız varsa, borsaya yakın hiçbir yerde işiniz yoktur. Bunun yerine, yatırım emri olarak bilinen Sermaye korunumu. Burada peşinat için biriktirdiğiniz para yatırmak için en iyi yerler.
Hangisi Daha İyi - Gayrimenkul Yatırım veya Hisse Senedi Yatırım?
Karşılaştığım en yaygın sorulardan biri, hisse senedi yatırımı ve gayrimenkul yatırımı. Kısa versiyon, vanilyalı ve çikolatalı dondurmayı karşılaştırmaya benzer. Farklıdırlar ve net değeriniz büyüdükçe, her ikinizin de genel portföyünüzde oynayabileceğiniz bir rol olduğunu görebilirsiniz. Kişiliğiniz de kararınızı bildirir, çünkü bazı insanlar sırayla hisse mülkiyetine veya emlak mülkiyetine yöneliktir.
Gayrimenkul Yatırımının Riskleri
Kaldıraç kullanımı nedeniyle gayrimenkul getirilerinin önemli bir yüzdesi üretilmektedir. Bir gayrimenkul özkaynak yüzdesi ile elde edilir, geri kalanı borçla finanse edilir. Bu, gayrimenkul yatırımcısı için daha yüksek özkaynak karlılığı sağlar; ancak işler kötüye giderse, tamamen ödenmiş adi hisse senedi portföyünden çok daha hızlı bir şekilde yıkıma neden olabilir. (Büyük Depresyon senaryosunda ikincisi% 90 oranında azalsa bile bu doğrudur, çünkü kimse sizi tasfiye etmeye zorlayamaz).
Bu yüzden en muhafazakar gayrimenkul yatırımcıları% 50 borç / özsermaye oranı veya aşırı durumlarda% 100 eşitlik sermaye yapılarıEmlak varlıkları akıllıca seçildiyse yine de iyi getiri sağlayabilir. Milyarder Charlie Munger, 2007-2009 gayrimenkul çöküşünden önce bir arkadaşından bahsediyor. Kaliforniya'da çok zengin bir ev sahibi olan bu arkadaş, mülklerindeki yüksek değerlere baktı ve kendi kendine şöyle dedi: "Olmam gerekenden daha zenginim. Daha fazlası uğruna risk almam için hiçbir neden yok. "Bu arkadaşım, mülkleri ve elde ettiği geliri, en çok düşündüğü kalanların borcunu ödemek için kullandı. çekici. Sonuç olarak, ekonomi çöktüğünde, emlak piyasaları kargaşa içindeydi, insanlar haciz için mallarını kaybediyorlardı ve banka hisse senetleri çöküyordu - hiçbir şey için endişelenmesine gerek yoktu. Kiracı mali zorlukları nedeniyle kiralar düşse bile, hepsi hala fazla nakitti ve fonlarla silahlandırıldı kendini yenilemeye devam etti ve herkesin zorlandığı varlıkları satın alma avantajını elde etti satmak.
Çok hızlı bir şekilde zengin olmaya çalışmayı bırakın ve doğru şekilde yapmak için memnun olun. Hayatınızda çok daha az stres yaşarsınız ve çok eğlenceli olabilir.
Gayrimenkul Yatırımına İlişkin Bazı Nihai Düşünceler
Tabii ki, bu, yüzeyi zar zor çizdiğimiz için konuyu anlama yolculuğunuzun sadece başlangıcı. Gayrimenkul yatırımı, gerçekten takdir etmek, anlamak ve ustalaşmak için yıllarca pratik, deneyim ve maruz kalma gerektirir.
En iyi şehirler emlak yatırımı.