Kelime Anlamı
The Brand Planet Ansiklopedi
Piyasa Yaklaşımı
Piyasa yaklaşımı, bir varlığın değerini benzer varlıkların satış fiyatına dayalı olarak belirleme yöntemidir. Maliyet yaklaşımı ve indirgenmiş nakit akışı analizi (DCF) ile birlikte üç popüler değerleme yönteminden biridir.
Değerlenen varlık türü ne olursa olsun, piyasa yaklaşımı benzer varlıkların son satışlarını inceler ve aralarındaki farklar için düzeltmeler yapar. Örneğin, gayrimenkul değerlemesi yapılırken, birimin kare görüntüsü, binanın yaşı ve yeri ve özellikleri gibi faktörler için ayarlamalar yapılabilir.
Pazar yaklaşımı nasıl çalışır?
Adından da anlaşılacağı gibi, piyasa yaklaşımı “bu varlığın adil piyasa değeri nedir?” Sorusunu yanıtlamaya çalışır. Bu soruyu cevaplamak için, değerlemecinin benzer varlıkları içeren son işlemleri incelemesi gerekir. Bu varlıkların değerlenen varlık ile özdeş olma olasılığı düşük olduğundan, çeşitli ayarlamalar yapılması gerekecektir.
Konut gayrimenkulleri veya halka açık hisse senetleri gibi bazı pazarlarda, genellikle geniş veri mevcuttur ve bu da piyasa yaklaşımının kullanımını nispeten kolaylaştırır. Özel işletmelerdeki hisseler veya güzel sanatlar veya şarap gibi alternatif yatırımlar gibi diğer pazarlarda, karşılaştırılabilir işlemler bulmak oldukça zor olabilir.
Sınırlı verilerin mevcut olduğu durumlarda, değerlendiricinin maliyet yaklaşımı veya indirgenmiş nakit akışı analizi (DCF) gibi alternatif yöntemlere güvenmesi gerekebilir.
Piyasa yaklaşımının temel avantajları, karşılaştırılabilir işlemlere ilişkin kamuya açık verilere dayandırılmasıdır. Bu itibarla, alternatif yaklaşımlardan daha az öznel varsayımlar gerektirebilir. Pazar yaklaşımının birincil dezavantajı, niş pazarda az sayıda rakiple çalışan özel bir şirket gibi, karşılaştırılabilir işlemlerin çok az olduğu durumlarda uygulanamaz olabilmesidir.
Pazar Yaklaşımı örneği
Örnek olarak, yeni bir daire satın almak için pazarda olduğunuzu varsayalım. Tercih ettiğiniz mahallede bir daire için 200.000 dolara bir liste bulabilirsiniz. Birim, 1 banyolu 1 yatak odalı, 1.000 metrekarelik bir dairedir. İyi yapısal durumdadır, ancak bazı küçük tadilatlar gerektirir. İstenilen bir mahallede olmasına rağmen, görünümü belirsizdir ve banyoda bir yıkama veya kurutma makinesi yoktur.
Daire gibi olmasına rağmen, soran fiyat çok yüksek olduğunu hissediyorum. Daire bir aydan fazla listelendiğinden, adil bir teklif yaparsanız, satıcı, fiyatının altında olsa bile bunu kabul edebileceğinden şüphelenmeye başlarsınız.