Evinizde yatırım yapmak için para kazanma hakkını hiç düşündünüz mü?
Bir çok insan var.
Bu soruyu bir okuyucudan aldım.
Selam Jeff
Videolarınız ve eğitim siteleriniz için teşekkürler!
Çok meşgul olduğunu biliyorum ve bu basit bir cevap olabilir, bu yüzden cevaplamak için zaman alabilir eğer teşekkür ederim!
Birisinin yatırım yapmak için kendi evlerinde öz sermayeye bir nakde çevirmeyi kabul etmeyi düşünür müsün?
VA% 100 LTV nakit çıkışı refi için% 4 olarak onaylandım ve oynamak için 100k vereceğim.
Eşdüzeyde ortalama yatırım getirisi, İyileştirme, Fundrise ve S & P 500 endeks fonları% 6-8, bu tür bir kaldıraç çalışacak gibi görünüyor. Ancak, bu benim birincil konutum ve bariz bir risk var. Ayrıca 100k'lık bir kısmını başka bir mülk satın almanıza yardım etmek için 100k'yı kullanabilirim.
Btw, ipotek dışında borç ücretsiz olurdu, acil bir ihtiyaç için 401k kredisi kullanılabilir, ancak hiçbir tasarruf ile 50k var. Bunun çıldırmış olduğu söylendi, ama kaldıraçlı bazı makaleler, düşük oranlardaki ipotek enflasyonla mücadelede iyi gibi görünüyor, bu yüzden bu gerçekten ne kadar çılgın olduğundan emin değilim.
Bir cevabı ve belki de bu konuyu kapsayan bir makale veya videoyu çok beğenirim. Eminim ki, aynı soruları olan başkaları da vardır.
Bu akıllı bir fikir gibi görünüyor.
Ama soruya cevap vermek yerine direkt olarakStratejinin artılarını ve eksilerini sunacağım.
Sonunda fikrimi vereceğim.
Yatırım Amaçlı Konutunuzda Para Çekme Refinansansı Artıları
Okuyucu, fikrin delice olduğu söylendi.
Ama birkaç tane değil kesin avantajlar.
Çok Düşük Faiz Oranında Kilitleme
% 4 faiz oranı kesinlikle çekici.
Okuyucunun neredeyse tüm diğer kaynaklardan bu kadar düşük bir oranda borç alması çok zor olacaktır. Ve hızını arttırmak için, en iyi oranlara çok uzun zaman.
Her ikisine de sahip olduğu sürece Gelir ve İş istikrarı Ödemeyi yapmak için gereken kredi, kredi oldukça düşük riskli olacaktır.
Çok uzak çok iyi!
Kaldıraç Faktörü
Burada bir örnek olarak S & P 500 endeks fonu kullanalım.
Endekste ortalama yıllık getiri oranı% 10 civarındadır.
Şimdi bu yıl içinde dönüş yılı değil. Fakat ortalama 100 yıla dayanan bir ortalamadır.
Okur,% 4'lük bir tutarda 100.000 dolar ödünç alabilir ve% 10'luk bir ortalama getiri oranına yatırım yapabilirse, yıllık% 6'lık bir getiri elde edecektir.
(Aslında, spread bundan daha iyidir, çünkü kredinin itfa ettiği gibi, üzerinde ödenen faiz ortadan kalkar.)
Okuyucu, önümüzdeki 30 yıl için yılda% 10'luk ortalama bir S & P 500 endeksi fonuna 100.000 dolar yatırırsa, $1,744,937. Bu okuyucuya ödünç aldığı yatırımı için 17'den 1'e kadar geri dönüş sağlar.
Her şey planlandığı gibi giderse, o bir milyoner nakit çıkışı özkaynak stratejisini kullanarak.
Tartışmak zor.
Yükselen Yatırım, Düşen Borç
Bu, stratejiye bütün bir boyut ekler. Okuyucu, yatırım amaçlı nakit para cezasıyla milyoner statüsüne yatırım yapmakla kalmayıp, 30 yıl sonunda ipoteğinin tamamı ödenmiş ve bir kez daha borçsuz bir evde.
Onun yatırımı sadece 1 milyon doların üzerinde değil, aynı zamanda ipoteğin 30 yıllık vadesi boyunca, krediyi kendi hesabına sıfıra indiriyor.
Ne yanlış gidebilir ki?
Bundan sonra konuşacağımız şey bu.
Evinizdeki Para Çekme Refinansmanının Eksileri
Bu, yatırım amaçlı evinizde nakit çıkışı yapma ihtimalinin ilgi çekici olduğu yerdir.
Ya da daha fazla noktaya,nerede düpedüz riskli olur.
Stratejinin oluşturduğu çeşitli risk faktörleri vardır.
Kapanış Maliyetleri ve VA Fonlama Ücreti
Yeni bir ilk ipoteğin alınması ile ilgili en büyük dezavantajlardan biri, kapanış maliyetleridir.
Refinansman yaptığınız zaman, tipik olarak kapanış maliyetlerinde kredi tutarının% 2 ila% 4'ü arasında bir ücret ödersiniz.
Bu şunları içerecektir:
- menfaat ücretleri
- başvuru ücreti
- avukat ücreti
- değerlendirme
- başlık arama
- isim sigortası
- ipotek vergileri
ve yaklaşık bir düzine diğer masraflar.
Eğer okuyucu 100.000 dolarlık bir tazminat ödeyecek olsaydı, sadece 96.000 dolar ile 98.000 dolar nakit para alırdı.
Sonra VA Fonlama Ücreti var.
Bu, kapanış sırasındaki çoğu VA kredisinden tahsil edilen bir ipotek sigortası primi. Genellikle yeni kredi miktarının üstüne eklenir.
VA finansman ücreti, yeni ipotek tutarının% 2,15 ila% 3,30'u arasındadır.
Okuyucunun 100.000 dolarlık ipotek alması ve VA fonlama ücretinin% 2,5 olarak belirlemesi, 102.500 $ borçlu olacağını söyledi.
Şimdi… hem VA finansman ücretindeki kapanış maliyetlerinin etkilerini birleştirelim. Kapatma maliyetlerinin% 3 olduğunu varsayalım.
Okuyucu, yeni ipoteğe çok düşük faiz oranına sahip olsa bile, hala kredi için dik bir bedel ödedi.
Yatırım açısından bakıldığında, parası üzerinde yaklaşık% 6'lık bir kayıpla başlıyor!
Belirsiz geri dönüşleri takip etmek amacıyla garantili bir zarar - ön alım - almayı öneremem.
Bu, en başından beri kaybetme pozisyonunda olduğunuz anlamına gelir.
İpoteğe Verilen Faizler Artık Vergi İndirilemez
Vergi Keser ve İşler Yasası, Aralık 2017'de kabul edildi ve 1 Ocak 2018 tarihinden itibaren tüm faaliyetlere uygulanır.
Vergi kanununda bazı değişiklikler var. uygun değil Gayrimenkul kredilerine
Bir önceki vergi yasası uyarınca, ev sahibi, ev inşa etmek, satın almak veya yenilemek için kullanılmışsa, bir ev sahibi 1 milyon dolara kadar olan ipoteğe ödenen faizi düşebilir. Ayrıca, evle ilgisi olmayan amaçlar için kullanılan 100.000 $ 'lık nakit çıkışı gelirlerine olan faizleri de düşebilirler.
Yüksek faizli kredi kartı borçlarını ödemek, bir çocuğun kolej eğitimini ödemek, yatırım yapmak ve hatta yeni bir araba almak olabilir.
Ama yeni vergi yasası altında değişmiş gibi görünüyor.
Evinizle ilgisi olmayan amaçlar için 100.000 $ 'lık borç almak ve ilginin düştüğünü özellikle dikkate almak yeni yasa ile ortadan kaldırıldı.
Artık, yeni bir ilk ipoteğe ait nakit çıkışı özsermayesinin artık indirilemez olduğu varsayılmaktadır.
Şimdi yasa hala yepyeni ve hem yorum hem de revizyona tabi. Ama şu anda burada duruyor.
Zaten nakit çıkışı faiz indirimini anlamsız kılan daha büyük bir engel olabilir.
Yeni vergi yasasına göre, standart vergi indirimi, tek vergi mükellefleri için 12.000 $ 'a (bir önceki yasaya göre 6,350 $' dan) ve ortak başvuruda bulunan evli çiftler için 24.000 $ 'a (bir önceki yasa uyarınca 12.700 $' dan) artar. (Çok fazla heyecanlanmayın - kişisel istisnalar ortadan kaldırılır ve daha yüksek bir limit oluşturmak için standart kesinti ile birleştirilir.)
Bunun uzun ve kısa olması, daha yüksek standart kesinti seviyeleriyle birlikte, daha düşük olasılıkla mortgage faizi düşülebilir. Özellikle kredi tutarı 100.000 $ 'a kadar ve ödenen faiz tutarı 4.000 $' dan fazla değil.
Robo Danışmanlarına Yatırım Yapmak İçin Fon Kullanımı, S & P 500 veya Eşler Arası Yatırımlar (P2P)
Okuyucu, bu yatırımların sabit getiri sağladığından,% 4'ü aşan bir nakit çıkışı refinansı ödeyeceğinden emin.
Teoride, en azından% 4'lük bir borç alıp,% 10'una yatırım yapabilseydi, o kadar da cesur değil. Neredeyse hiçbir şey yapmamak için yıllık% 6 getiri elde edecek. Kesinlikle mükemmel geliyor.
Ama söylediği gibi, Doğru olamayacak kadar iyi görünüyorsa, muhtemelen.
Bu yatırımların tümünü sık sık tavsiye ederim ama borç onları elde etmek için kullanıldığında değil.
Bu tüm oyunu değiştirir.
Yatırım yapmayı düşündüğünüzde, her zaman ilgili riskleri göz önünde bulundurmalısınız.
Son dokuz yıl, geleneksel risk görüşünü biraz çarptırdı.
Mesela borsa,% 10'dan fazla bir düzeltme olmaksızın, dokuz yıl üst üste yükseldi. İnsanların geri dönüşlerin neden otomatik olduğunu düşündüklerini anlamak kolaydır.
Ama değiller.
Evet, son dokuz yıldır olmuş olabilir. Ama eğer daha geriye bakarsanız, kesinlikle böyle olmamıştır.
Piyasa yukarı ve aşağı gitti ve uzun vadede tuttuğunuz sürece dışarı çıktığınız doğruysa, borç durumu resmi değiştirir.
Belirsiz Yatırım Getirileri ile Belirli Bir Sorumluluğu Eşleştirme
Piyasaya% 100 borçlanan fonlarla yatırım yapacağından, herhangi bir kayıp daha da artacaktır.
Dot.com Bust ve Financial Meltdown sırasında olduğu gibi, hisse senedi fiyatlarında% 50'lik bir düşüşün emriyle ilgili bir şey, benzer bir çarpışmada okuyucunun 50.000 $ kaybedebileceğini görebiliyordu.
Ama hala evinde 100.000 dolar borcu olacak.
İnsan duyguları resmin içine giriyor. Ödünç parayla oynadığı için, bu tür bir zarara uğradıktan sonra yatırımlarını panik satacak iyi bir şans var.
Eğer yaparsa, kaybı kalıcı hale gelir - ve borçları da öyle.
Aynı şey, bir robo-danışmana veya P2P kredilerine yatırım yapması halinde de geçerli olacaktır.
Robo-danışman iadeleri, S & P 500 endeks fonu olduğu için borsaya bağlı olarak her şeyden biraz geri döndü. Ve P2P kredi yatırımları risksiz değildir.
Aslında, çoğu P2P yatırımı ve kredisi sadece Mali Erime olayından beri gerçekleştiği için, benzer bir kriz gerçekleşmesi halinde nasıl performans gösterecekleri belli değil.
Bunların hiçbiri, kayıtlı sermayeye dayanan doğrudan yatırımlarla neredeyse hiç bir sorun oluşturmuyor.
Ancak eğer yatırım sermayeniz borçtan geliyorsa - özellikle% 100 - göz ardı edilemez.
Belirsiz yatırım kazançları ile belirli bir yükümlülüğün eşleşmesi mantıklı değildir.
Las Vegas'ta Yatırım Mülkiyeti Almak İçin Fon Kullanımı
Pek çok açıdan, bu okuyucu tarafından sunulan en riskli yatırım oyununa benziyor.
Yüzeyde, neredeyse mantıklı geliyor - okuyucu, daha fazla gayrimenkul satın almak için gayrimenkullere karşı borçlanacaktır. o görünüyor çok anlam ifade etmek.
Fakat biraz daha derine inersek, özellikle Las Vegas pazarı son durgunluktaki en kötü vuruşlardan biriydi.
Tepe-to-çukur, mülk değerleri, 2012 yılında, 2008 yılında% 50 seviyesine düştü. Las Vegas, çoğu zaman “Amerika'nın haciz sermayesi” olarak anılıyordu.
Las Vegas piyasasının bu sonucu tekrar görmeye mahkum olmadığını ima etmiyorum.
Ancak Zillow.com'un aşağıdaki tablo potansiyel olarak korkutucu bir gelişmeyi göstermektedir:
Grafiğin baş aşağı U oluşumu, mevcut özellik değerlerinin bir kez daha zirve seviyelerine ulaştığını göstermektedir.
Bu soruyu getiriyor - ki cevaplayamıyoruz - bu sefer farklı olan ne? Son zirveden sonra fiyatlar çökerse, bir daha olamayacağının garantisi yok.
Bir kez daha, bu sonucu tahmin etmiyorum.
Ama Las Vegas pazarına% 100 borçla yatırım yapmayı planlıyorsanız, bu da göz ardı edilemez. Son piyasa çöküşünde, mülkiyet değerleri sadece düşüş göstermedi - bir çok özellik herhangi bir fiyatta düpedüz sadakatsiz hale geldi.
Bir kez daha, fikir teoride iyi geliyor ve fiyatlardaki son artışa karşı kesinlikle mantıklı.
Fakat “kıyamet senaryosu”, özellikle de bu kadar kaldıraçla yatırım yaparken göz önünde bulundurulmalıdır.
Evinizi Risk Altına Almak
Borçları yatırım amaçlı kullanmaktan genellikle tavsiye etmekteyken, borcun kaynağının aile çiftliği olduğu durumlarda daha da büyük bir sorunum var.
Yatırım amaçlı borç almak her zaman risklidir.
Ama eviniz kredi için teminat olduğunda, risk iki katına çıkar. Yaptığınız yatırımların ekşitme riskine sahip olmasının yanı sıra, kaybettiğiniz bir işte evinizi risk altında bırakma riskiniz de var.
Diyelim ki tam 100.000 dolara yatırım yapıyor. Ancak kaldıraç nedeniyle, bu yatırımın net değeri beş yılda 25.000 dolara düştü. Bu yeterince kötü. Ama hala evinde 100.000 dolar borcu olacak.
Ve% 100 kredi olduğu için Onun evi% 100 risk altında. Yatırım stratejisi ortaya çıkmadı, ancak hala sorumluluktan mahrum kaldı.
Para, ev piyasasında bir yatırım amaçlı mülkün satın alınması için kullanılırsa, bu iki katılıktır.
Örneğin, Las Vegas piyasası Financial Meltdown sırasında yaptığı gibi bir isabet alsa da, o sadece yatırım amaçlı gayrimenkulde değil, aynı zamanda kendi evinde de eşitliği kaybedecektir.
Hatta, onu iflas mahkemesine veya iki mülke - birincil ikametgah ve yatırım mülküne ilişkin hacizlere bile götürebilirdi. Okuyucunun kredisi, önümüzdeki 10 yıl boyunca oldukça fazla kızarmış olacaktı.
Şu anda evinde sıfır risk var.
Ama eğer% 100 para kazanırsa O sıfır riski% 100 riskine dönüştürecektir. Evin yaşamak için bir yer olması gerektiği göz önünde bulundurulduğunda, bu değer alınmaya değer bir risk değildir.
Final Gerçi
Stratejiyle ilgili sıcak ve bulanık bir his olmadığımı söyleyebilir misin? Bence bu soru üzerine geldiğim Eksileri olan Eksileri ile ilgili daha fazla vurgu yaparak bunu anlamaya başlıyorsunuz.
Bence bu mükemmel bir fikir teoride, ama onunla yanlış gidebilecek çok fazla şey var.
Bunun iyi bir fikir olmadığını düşünmeme sebep olan üç faktör daha var:
1. Diğer Tasarrufların Eksikliği
Bu tür yüksek riskli yatırım planını, hazır nakit kaynağı olmaksızın üstlenmek, tüm riskleri abartmaktadır.
Elbette, 401 (k) 'a karşı bir kredi alabilir, ancak bu başka bir sorumluluk yaratır.
Bunun geri ödenmesi gerekecek ve geriye kalan tek kıymetsiz varlığa (401k) karşı bir haciz olacak.
2. Okuyucunun Risk Toleransı
Okuyucunun risk toleransının ne olduğu hakkında hiçbir fikrimiz yok.
Bu, özellikle karmaşık bir yatırım stratejisi oluştururken önemlidir.
Bunu düşündüğü gerçeğinin yüksek görünmesine rağmen, yüksek bir risk toleransına sahip olduğunun göstergesidir, emin olamayız. Projeksiyonlarını iyimser sonuçlara dayandırıyor - ödünç parayla yaptığı yatırımların olumlu geri dönüşler üreteceği.
Bilmediğimiz, okuyucunun düşünmesini istediğim şey, büyük bir tersine nasıl işleyeceğidir.
Örneğin, krediyle devam ederse, parayı yatırır ve ilk iki yıl içinde kendini% 20 veya% 30 oranında bulur, geceleri uyuyabilir mi? Ya da onun yerine kalıcı bir zayıflatılmış mali durumda onu bırakacak erken bir çıkış stratejisi düşünecek mi?
Bunlar, yatırımcıların gerçek dünyada karşılaştığı gerçek risklerdir. Bazen para kaybedersiniz. Ve bu sonuca nasıl tepki verdiğiniz, stratejinin başarısını veya başarısızlığını belirleyebilir.
Bu kesinlikle yüksek risk / yüksek ödül planıdır. Onunla başa çıkmak için risk toleransı olmadığı sürece, başlamak bile en iyisi değil.
Diğer tarafda, Sadece risk toleransı olduğu için başarı garanti etmez.
3. Market Peak'te Satın Alma
Kimin söylediğini bilmiyorum ama pazarın nereye gideceği sorulduğunda cevabı “Piyasa yükselecek. Ve pazar aşağı gidecek ”.
Bu bir gerçek ve her yatırımcının kabul etmesi gereken bir şey.
Bu piyasa zamanlaması stratejileriyle ilgili değil, gerçekliği tanımakla ilgili.
İşte problem: Hem finansal piyasalar hem de emlak son dokuz yıldır istikrarlı bir şekilde artmaktadır (ancak belki emlak için biraz daha az).
Er ya da geç, tüm pazarlar tersine. Bu pazarlar da olacak.
Okuyucunun, mutlak en kötü zamana dönüşebileceğine yatırım yapmaktan faydalanmak için borç para ödeyebileceğinden endişeleniyorum.
İronik olarak, piyasa çöküşlerinden sonra yatırımdan borç alma stratejisi çok daha az riskli.
Ama bu noktada herkes çok korkuyor ve kimse bunu yapmak istemiyor. Sadece piyasa zirvelerinde, insanlar olduğunda inanmak Yatırım piyasalarında risk yoktur, yatırımlar için% 100 konut kredisi gibi şeyler hakkında ciddi düşünmektedirler.
Sonunda, okuyucunun stratejisi çok iyi bir fikir olabilir, ancak çok kötü bir zamanlama ile.
En Kötü Durum Senaryosu: Okuyucu Foreclosure'daki Evini Kaybetti
Milyoner olduğun kafaları, evsiz olduğun için yazıyor.
Bu sadece risk değil, Bu ciddi bir risk. Okuyucunun da bir ailesi olup olmadığını bilmiyoruz.
Paranın o kadar yüksek olsa bile, kendilerini o pozisyona sokan bir aileye tavsiye edemezdim.
Okuyucu tarafından sağlanan gerçeklere dayanarak, 100% + kaldıraç oranı - evindeki% 100 krediye, sonra da nakit akışı sorunlarına girerse ek (401k) borca bakıyoruz. Bu seni zengin yapacak ya da seni fakir eve götürecek borç türüdür.
Okuyucunun borçsuz bir konutu, konut dışı borcu olmadığını ve 401 (k) 'da en az 100.000 dolar tahmin edebileceğimizi düşünürsek, şu anda oldukça sağlam bir durumda. Evine karşı% 100 kredi almak ve acil durumlar için 401 (k) krediye güvenmek, bu durumu bir ya da iki yıldan fazla değiştiremez.
Nakit para cezası karşılığına karşı tavsiye ederim.
Senin düşüncen nedir?