Özet
Simsarlık Sözleşmesi ve Komisyon Sözleşmesi uygulamada sıkça karıştırılabilen iki farklı sözleşme türüdür. Sözleşmelerin doğuracağı hukuki sonuçların kıyaslanabilmesi, uygulamada doğabilecek olası bir karışıklığın önüne geçilebilmesi adına önem teşkil etmektedir. Kural olarak, gerek Komisyon Sözleşmesi'nin gerekse Simsarlık Sözleşmesi'nin geçerli olabilmesi için herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Sözleşmeler arasındaki temel fark, aracıların ücret alacağına hak kazanmaları hususunda kendini göstermektedir. Bu çalışmada; Simsarlık Sözleşmesi'nin, Komisyon Sözleşmesi'nin ve beraberinde bu sözleşmelerin unsurlarının Türk Borçlar Kanunu kapsamında detaylıca değerlendirilmesi amaçlanmıştır.
Abstract
Brokerage Contract and Commission Contract are two different types of contracts that can often be confused in practice. Comparing the legal consequences of the contracts is important in order to prevent a possible confusion that may arise in practice. As a rule, neither the Commission Agreement nor the Brokerage Agreement has any form requirement for it to be valid. On the other hand, the main difference between contracts is that the intermediaries are entitled to remuneration.
In this study; It is aimed to evaluate the Brokerage Agreement, the Commission Agreement and the terms of theese contracts in detail within the scope of the Turkish Code of Obligations.
- Giriş
Simsarlık Sözleşmesine istinaden kanun koyucu tarafından ilk düzenleme, 818 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda görülmektedir.. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nda ticari işlere ilişkin simsarlık faaliyetleri düzenlenmekte iken, geri kalan simsarlık faaliyetleri eski Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmekte idi. Ne var ki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu ayrımı ortadan kaldırarak; simsarlık faaliyetlerinin tamamını kapsayan bir düzenleme getirmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereğince, vekâlet sözleşme hükümleri, simsarlık sözleşmeleri için de uygulanmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 520 ve 525.maddeleri arasında düzenlenmiş olan Simsarlık Sözleşmesi, doktrindeki baskın görüş uyarınca eksik iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türü olarak kabul edilmektedir. Simsarlık Sözleşmesi TBK m. 520/I'de; "Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir." şeklinde tanımlanmıştır.
Simsarlık Sözleşmesi mahiyeti gereği, farklı sebeplerden ötürü bir arada bulunamayan kimselerin, sözleşmeye taraf olabilmelerine imkân sağlamaktadır. Söz konusu aracılığı yapan kimse simsar, aracılık eylemi ise simsarlık olarak adlandırılmaktadır. Simsar, kurulan sözleşme ile taraflar arasında aracılık yapması neticesinde belirli bir ücrete hak kazanmaktadır. Simsar dilerse taraflar arasında yalnızca aracı olmakla yetinmeyerek sözleşme görüşmelerine ve müzakere süreçlerine bizatihi katılabilmektedir. Buradan bahisle, bir finansal danışmanın ya da bir emlak komisyoncusunun simsar olarak nitelendirilebileceği kabul edilebilir. Emlak komisyoncusu başka bir deyişle emlakçı, taşınmaz üzerinde satış ya da kiralama benzeri bir ayni/şahsi hakkın kurulması için aracılık yapmaktadır. Terim olarak "komisyoncu" her ne kadar hukuki bir terim olmasa da, uygulamada "simsarlık" yerine kullanıldığı sıkça görülmektedir. Bu durumun sebeplerinden biri ise, simsarın aracılık ücretinin halk dilinde komisyon olarak adlandırılmasıdır.
Simsar, işlemleri müvekkil hesabına değil bizzat kendi adına yürütmekte olup bir nevi bağımsız ve geçici bir yardımcıdır. Ayrıca bir beyanda bulunmadığı ve herhangi bir kusuru da olmadığı müddetçe, söz konusu sözleşme ile ilgili hiçbir sorumluluğu üzerine almadığı kabul edilmelidir. Bu noktada simsarlık, diğer aracılık işlemlerinden ve aracılık yapan kimselerden ayrılmaktadır. Şöyle ki; simsar müvekkil hesabına ve fakat kendi adına işlem yaparken örneğin tellal bu durumun tam tersi şeklinde hareket etmektedir.
- Simsarlık Sözleşmesi ve Unsurları
Simsarlık Sözleşmesi niteliği gereği bağımsız ve geçici bir "aracılık" sözleşmesidir. Simsar aracılığı ile bir sözleşme kurulacağı vakit, asıl sözleşmeye ek olarak bir sözleşmenin daha kurulacağı kabul edilmektedir. Bir başka deyişle, simsarlıkta aslolan iki temel sözleşme vardır. Bunlardan ilki, aracılığa konu tarafların kendi aralarında yaptıkları sözleşmedir. Bu sözleşme türünde simsar yalnızca aracı olarak kabul edileceğinden, kurulan sözleşme sonucunda herhangi bir hak ya da borç sahibi olmayacaktır. İkincisi ise, simsar ile taraflardan biri veya tümü arasında yapılan Simsarlık Sözleşmesi'dir.
Simsarlık Sözleşmesi, sözleşme süresi sonunda simsarın ücret alma hakkının doğduğu bir sözleşme türüdür. Bu noktada ücret, Simsarlık Sözleşmesinde belirtilmiş olabileceği gibi taraflar arasında kararlaştırılmış bir tarifeye göre de belirlenebilmektedir. Herhangi bir tarifenin mevcut olmadığı durumlarda ise ücret, teamül uyarınca belirlenmektedir. Ancak yaptığı aracılık sonunda netice itibariyle herhangi bir sözleşme kurulamaması halinde simsar ücrete hak kazanamamaktadır. Bunun tek istisnası, simsarlık sözleşmesinde aksine bir hüküm ile belirtilmiş olmasıdır. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede, simsarın yaptığı gider ödemesinin kendisine yapılacağı kararlaştırılmış ise sözleşme kurulmamış olsa dahi giderleri kendisine ödenmektedir. Kurulması geciktirici koşula bağlanan bir simsarlık sözleşmesinde ise simsarın ücret hakkı söz konusu koşulun gerçekleşmesiyle doğmaktadır.
Simsarlık Sözleşmelerinde esasen şekil serbestisi söz konusu olmakla birlikte, özellikle gayrimenkul simsarlığında yazılı şekil şartı aranmaktadır. Dolayısıyla; taşınmaz simsarlığının hukuken geçerli kabul edilebilmesi, Türk Borçlar Kanunu mad.520/3 gereğince yazılı şekil şartının varlığına bağlıdır.
Simsarlık Sözleşmesi'nin sona ermesi ile ilgili olarak, Türk Borçlar Kanunu'nda özel bir düzenleme mevcut değildir. Yukarıda açıklanmaya çalışıldığı üzere, sözleşmenin sona ermesi hallerinde de yine vekâlete ilişkin hükümler uygulama alanı bulmaktadır. Simsar ve vekâlet veren, diledikleri zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilirler. Lâkin makul olmayan bir süreçte sözleşmeyi sona erdiren taraf, zararları tazmin etmekle yükümlü olur.
Simsarlık sözleşmesi şu hallerde sona erebilmektedir;
- Simsarın aracılık yaptığı sözleşmenin kurulması,
- Simsarın aracılık yaptığı sözleşmenin kurulamayacağının anlaşılması,
- Simsarlık sözleşmesinin süreli yapılması halinde, kararlaştırılan sürenin dolması,
- Türk Borçlar Kanunu m.512'de vekâlet sözleşmesinin taraflarca her zaman tek taraflı olarak sona erdirilebileceğinin düzenlenmesinden bahisle tek taraflı sona erdirme halleri,
- Ölüm,
- İflas,
- Ehliyetin kaybedilmesi,
- İkâle sözleşmesinin kurulması.
- Komisyonluk Sözleşmesi ve Unsurları
Bir komisyoncunun belirli bir ücret mukabilinde, vekâlet verenin hesabına ve kendi adına taşınır ya da kıymetli evrakların alım-satım ilişkilerini üstlendiği sözleşme türü Komisyon Sözleşmesidir. Bir başka deyişle, sözleşme konusu malın alım-satım işlemlerinin yürütülmesi amacıyla mal sahibinin, komisyoncuya vekâlet verdiği sözleşmeler komisyon sözleşmeleridir. Dolayısıyla Komisyon Sözleşmesinin düzenlendiği Türk Borçlar Kanunu mad .532-546'ya ek olarak vekâlete ilişkin hükümlerde de uygulama alanı bulmaktadır.
3.1. Komisyoncunun Hakları
Komisyoncu vekâlet verenin yararına yaptığı tüm masrafları faizi ile birlikte geri isteme hakkına sahiptir. Kendisine verilen işi tamamlayan ya da sözleşmeye konu işin yapılmamasında kusurunun olmadığını ispatlayan komisyoncu, komisyon ücretini talep edebilmektedir. Ancak Komisyoncu, işini dürüstlük kurallarına aykırı şekilde yürütür ise ücret alma hakkını kaybedecektir.
Komisyoncu, aldığı ya da sattığı taşınır üzerinde hapis hakkına sahiptir. Bunun yanında sözleşme konusu taşınırın satılamadığı ya da satış emrinden vazgeçildiği bir varyasyonda, vekâlet veren taşınırı komisyoncudan makul süre içerisinde geri almaz ya da taşınır ile ilgili olarak başkaca bir işlem yapmaz ise komisyoncu yetkili mahkemeden açık artırma kararı ya da satışın başkaca bir yöntemle yapılması kararı alabilir. Vekâlet veren ya da temsilcisi hazır bulunmaz ise mahkeme bu kararı vekâlet vereni dinlemeden de verebilir. Malın çok hızlı bir şekilde değer kaybettiği durumlar istisna olmak kaydıyla, açık artırmanın yer ve zamanı vekâlet verene bildirilmelidir.
Vekâlet veren tarafından aksi açıkça belirtilmedikçe, Komisyoncu kendisiyle işlem yapma ve bu işlemden ücret kazanma hakkına sahiptir. Bir başka deyişle, aksine bir anlaşma yapılmadıkça Komisyoncu satımını yaptığı taşınırı kendisi için satın alabilir; alım yapması gerektiği zaman kendi taşınırlarından alım yapabilir. Bu şekilde işlem yapan Komisyoncu, işlemin gerçekleştiği gün vekâlet vereni bilgilendirmekle yükümlüdür. Bu bilgilendirme vekâlet verene yapıldıktan sonra vekâlet verenin vekâletini geri alması bir sonuç doğurmayacaktır. Ancak bu bilgilendirme kendisine yapılmadan önce vekâleti geri aldığı haberini komisyoncuya ulaşırsa yapılan işlemler geçersiz sayılacaktır.
3.2. Komisyoncunun Borç ve Yükümlülükleri
Her şeyden önce Komisyoncunun bilgilendirme sorumluluğu söz konusudur. Alım veya satım içim vekâlet alan Komisyoncu, vekâlet vereni yapılan iş hakkında bilgilendirmekle mükelleftir. Bununla birlikte Komisyoncunun özen yükümlülüğü de bulunmaktadır. Şöyle ki; kendisine satılması için teslim edilen maldaki hasarı/ayıbı/zararı tespit etmeli, gereken durumlarda taşınırı hemen koruma altına almalı ve vekâlet vereni ivedilikle bilgilendirmelidir.
Vekâlet veren, taşınırının satımı için bir bedel belirlemiş ise Komisyoncu bu bedele uymak zorundadır. Vekâlet veren bir bedel belirlemiş ve fakat Komisyoncu belirlenen bu bedelin altında bir satım işlemi gerçekleştirmiş ise aradaki farkı kendisi karşılamak zorunda kalacaktır. Ancak Komisyoncu taşınırı satmasa idi vekâlet verenin daha fazla zarara uğrayacağını ispat edebildiği durumlarda bu yükümlülükten kurtulabilir. Bu istisna dışında, vekâlet verenin belirlediği ücretin altında ya da üstünde taşınır alıp satan bir Komisyoncu, meydana gelen bedel farkını alıkoyamaz.
Vekâlet verenin rızası dışında taşınırı veresiye satan ya da satım bedelini almadan taşınırı teslim eden Komisyoncu, doğan zararı tanzim etmelidir. Bu durumun istisnası ise, vekâlet verenin veresiye satımı açıkça yasaklamamış olduğu ve taşınırın satıldığı yerdeki teamüllerin bunu gerektirdiği hallerdir.
Yetkisiz bir şekilde veresiye taşınır satma hali dışında, alım satım işlemlerini yürüten Komisyoncu, kural olarak borçluların ödeme temerrüdüne düşmelerinden sorumlu tutulmamaktadır. Şu kadar ki, açıkça garanti veren Komisyoncular ya da bulunulan yerdeki ticari teamüllerin gerektirdiği haller istisnadır. Ödeme konusunda bir garanti veren komisyoncunun, garanti vermesi sebebiyle ayrıca bir ücrete hakkı doğmaktadır.
- Sonuç
Simsarlık ve komisyon sözleşmeleri ile ilgili pratikte çokça kavram karmaşası yaşanıyor olsa da her ikisi birbirinden özellikle ücrete hak kazanma bakımından oldukça farklıdır. Türk Borçlar Kanunu'na göre, kural olarak her iki sözleşme türünde de vekâlet sözleşmesi hükümleri uygulama alanı bulmaktadır. İstisnalar dışında gerek Komisyon Sözleşmesi gerek Simsarlık Sözleşmesi için öngörülen herhangi bir geçerlilik şartı yoktur. Simsarın, aracılık yaptığı sözleşmenin kurulması ücrete hak kazanabilmesi için yeterlidir. Öte yandan, komisyoncunun ücrete hak kazanması ancak ve ancak işin yapılması ile mümkündür. Kural olarak simsar yaptığı giderler için ayrıca ücret talep edemez, hepsi aldığı simsarlık ücretinden karşılanır. Komisyoncu ise komisyoncu ücretinin dışında, üçüncü şahıslara karşı üstlendiği borçları ve vekâlet veren yararına yaptığı tüm giderleri faiziyle birlikte isteyebilmektedir.
Kaynakça
- Gökhan BAKAR, Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinde Ücret ve Tabi Olduğu Hükümler, Ankara: Vedat Kitapçılık, 2015
- Necat KURAK, Emlak Komisyon Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar, İstanbul: Seçkin Yayıncılık, 2021
- Hande Deniz Çakmaklı, Alim veya Satim Konusunda Komisyon Sözleşmesi, İstanbul: Seçkin Yayıncılık, 2018
- Öz Seçer, Alım Satım Komisyonculuğu Sözleşmesi, Ankara: Vedat Kitapçılık, 2013
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.