Gayrimenkul satıÅında vergiler [yıl] – Kat mülkiyeti, ev, apartman,
Vergi kontrol listesi: Gayrimenkul satışı
Uzun lafın kısası. Emlak vergileri söz konusu olduğunda, genellikle uzun açıklamalar alırsınız. Prensip olarak vergiler 4 basit noktada özetlenebilir.
Önemli! Bu küçük rehber, gayrimenkul ve vergiler konusunda size bir anlayış kazandırmayı amaçlamaktadır. Her durumda, kişisel satış durumunuz hakkında uzmanınız veya danışmanınızla konuşun.
Vergi kontrol listesi:
- Kâr üzerinden spekülasyon vergisi ödersiniz (10 yılın altında); özel ve ticari
- Gayrimenkul devir vergisi alıcılara ödenir; özel ve ticari gayrimenkuller için
- Ticaret vergisi ödersiniz (3 mülk kuralına uyun); ticari ticaret için
- KDV alıcı tarafından ödenir; ticari ticaret durumunda
Daha spesifik olarak veraset vergisi (ErbSt) ve hediye vergisi (SchenkSt). Bu konu hakkında daha fazlasını okuyun: Gayrimenkul ile vergi tasarrufu.
Şimdi tüm vergi yüklerine ayrıntılı olarak bakalım:
Gayrimenkul satıÅı için spekülasyon dönemi
Giriş bölümünde açıklandığı üzere, spekülasyon dönemi mülk satışları için geçerlidir. Özel satıcılar için ilk önemli soru şudur: Son 2 yıl içinde mülkü kendiniz mi kullandınız yoksa üçüncü bir şahıs tarafından mı kullanıldı?
Kendi kullanımınız veya üçüncü taraf kullanımı
Özel satıcılar için bu husus spekülasyon vergisi açısından çok önemlidir. Mülkünüz satıştan önce sizin tarafınızdan mı kullanılıyordu yoksa başkası tarafından mı kullanılıyordu?
Sahibi tarafından kullanılan mülklerin satışından elde edilen kazançlar vergiden muaftır. Bunun için iki faktörün yerine getirilmesi gerekir; 1) son iki yıl içinde sizin tarafınızdan kullanılmış olması (ikamet amaçlı) ve 2) satışın yapıldığı yıl içinde sizin tarafınızdan ikamet amaçlı kullanılmış olması.
Sahibi tarafından kullanılan bir mülkün satışından elde edilen kazançlar vergiden muaftır (> 2 yıl)
İpucu. İkamet amacı, mülk sahibi olarak mülkte yaşadığınız veya çocuklarınız veya çocuk parası alma hakkına sahip eş ve partnerleriniz olduğu anlamına gelir.
On yıl sonra vergisiz satış
Spekülasyon süresi, bir mülkün sürenin bitiminden sonra vergiden muaf olarak satılabileceği anlamına gelir. Spekülasyon süresi 10 yıl sonra otomatik olarak sona erer. Bu süre içinde kat mülkiyetinizi, evinizi veya arsanızı kârla satarsanız, spekülasyon vergisi ödenmesi gerekir.
Spekülasyon vergisi 10 yılın altında
Spekülasyon vergisine ilişkin kural:
- 10 yaÅ altı: spekülasyon vergisi uygulanır
- 10. yıldan itibaren: Spekülasyon vergisi yok
İpucu! Gayrimenkul ile vergi tasarrufu hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın.
Spekülasyon vergisini hesaplayın: Spekülasyon vergisi ne kadar?
Spekülasyon vergisinin ne kadar yüksek olduğu vergi diliminize bağlıdır. Kaba bir kural olarak, spekülasyon vergisinin karın yaklaşık %40’ı olduğunu hatırlayabilirsiniz. Bir hesaplama örneğine bakalım:
|Satış gelirleri||1.200.000|
|– Boyacılar gibi satış maliyetleri||60.000|
|– Satın alma maliyetleri||850.000|
|= Vergilendirilebilir kâr||290.000|
|– Spekülasyon vergisi (vergi oranına göre)||40%|
|= Ödenecek vergi||116.000|
Şimdi büyük soruya geliyoruz, burada hala “vergi tasarrufu” yapabilir misiniz, spekülasyon vergisinden düşebileceğiniz maliyetler var mı?
Spekülasyon vergisi = değer artış miktarı
“Vergiyi azaltabilmeniz” için, vergilendirilebilir gelirlere gitmek zorundayız. Hasılatı en aza indiren masraflar satıŠmasrafları, yani komisyoncu komisyonu veya boyama iÅi gibi masraflardır (ipucu: aynı anda deÄer artıÅı).
Gelir Vergisi Kanunu (EStG): § 23 Özel satıŠiÅlemleri
Prensip olarak aÅaÄıdakiler geçerlidir ( § 23 EStG‘ye göre): Mülkünüzü satın aldıktan on yıl sonra satarsanız, herhangi bir vergi ödemeniz gerekmez.
(1) Özel satış işlemleri (§ 22 numara 2) şunlardır
- Edinim ve satıŠarasındaki süre on yılı aÅmayan gayrimenkuller ve gayrimenkullere iliÅkin medeni kanun hükümlerine tabi haklar (örneÄin, miras yoluyla geçen yapı hakkı, maden çıkarma hakkı) için satıŠiÅlemleri. Binalar ve açık hava tesisleri, bu süre içinde inÅa edildikleri, geniÅletildikleri veya büyütüldükleri ölçüde dahil edilecektir; bu, baÄımsız taÅınmaz varlıklar olan binaların bölümlerinin yanı sıra sahibi tarafından kullanılan daireler ve kısmen sahip olunan odalar için de geçerlidir. İktisap veya tamamlama ile satıŠarasındaki dönemde münhasıran kendi ikamet amaçları için veya satıŠyılında ve önceki iki yılda kendi ikamet amaçları için kullanılan varlıklar hariçtir;
- Elde edilmesi ile satılması arasında bir yıldan fazla süre geçmeyen diÄer varlıkların satıŠiÅlemleri. Günlük kullanım nesnelerinin elden çıkarılması hariçtir. Birden fazla benzer döviz tutarının alınıp satılması durumunda, önce alınan tutarların önce satıldıÄı varsayılacaktır. En az bir takvim yılında gelir kaynaÄı olarak kullanılmasından gelir elde edilen 1. cümle kapsamındaki varlıklar söz konusu olduÄunda, süre on yıla çıkarılır;
- Varlıkların satıÅının iktisaptan daha önce gerçekleÅtiÄi satıŠiÅlemleri.
Bir varlığın işletmeden çekilme veya işletmenin feshedilmesi yoluyla vergi mükellefinin özel varlıklarına aktarılması da iktisap olarak kabul edilecektir. Bedelsiz devralma durumunda, varlığın yasal selef tarafından devralınması veya özel mal varlığına dönüştürülmesi, bu hükmün amaçları doğrultusunda tek halefe atfedilecektir. Bir ortaklıktaki doğrudan veya dolaylı bir payın edinilmesi veya elden çıkarılması, orantılı varlıkların edinilmesi veya elden çıkarılması olarak kabul edilecektir.
Aşağıdakiler de 1 numaralı cümle anlamında bir satış olarak kabul edilecektir
- Bir varlıÄın iÅletme varlıklarından elden çıkarılmasının, varlıÄın edinilmesinden itibaren on yıllık bir süre içinde gerçekleÅmesi halinde, varlıÄın iÅletme varlıklarına katkısı ve
- Bir Åirkete yapılan gizli katkı.
(2) 1. fıkrada belirtilen türden özel satış işlemlerinden elde edilen gelir, ait olduğu ölçüde diğer gelir türlerinden elde edilen gelire dahil edilecektir.
(3) 1. fıkra kapsamındaki satış işlemlerinden elde edilen kâr veya zarar, bir yandan satış fiyatı ile diğer yandan satın alma veya üretim maliyetleri ve gelirle ilgili giderler arasındaki fark olacaktır. Paragraf 1, cümle 5, numara 1’de belirtilen durumlarda, satış fiyatı, 6. bölüm, paragraf 1, numara 5 uyarınca katkı sırasında takdir edilen değerle ve paragraf 1, cümle 5, numara 2’de belirtilen durumlarda adil piyasa değeriyle değiştirilecektir. (1). fıkranın 2. cümlesinde belirtilen durumlarda, satın alma veya üretim maliyeti yerine 6(1). fıkranın 4. bendi veya 16(3). fıkrası uyarınca belirlenen değer kullanılacaktır. Satın alma veya üretim maliyetleri, 2. maddenin 1. paragrafının 1. cümlesinin 4 ila 7. fıkraları uyarınca gelirin belirlenmesinde indirildikleri ölçüde, aşınma ve yıpranma, artan indirimler ve özel amortisman indirimleri ile azaltılacaktır. Takvim yılı içinde özel satış işlemlerinden elde edilen toplam kâr 600 Avro’dan az ise, kârlar vergiden muaf kalacaktır. Alt bölüm 1, cümle 5, numara 1’deki durumlarda, kar veya zarar, işletme varlıklarından elden çıkarma bedelinin tahakkuk ettiği takvim yılı için ve alt bölüm 1, cümle 5, numara 2’deki durumlarda, gizli katkının yapıldığı takvim yılı için muhasebeleştirilir. Zararlar, yalnızca vergi mükellefinin aynı takvim yılı içinde özel satış işlemlerinden elde ettiği kar tutarına kadar mahsup edilebilir; bölüm 10d kapsamında mahsup edilemez. Bununla birlikte, bölüm 10d uyarınca, zararlar, mükellefin hemen önceki değerlendirme döneminde veya sonraki değerlendirme dönemlerinde 1. paragraf uyarınca özel satış işlemlerinden elde ettiği veya edeceği geliri azaltacaktır; bölüm 10d(4) buna göre uygulanacaktır.
Kaynak: Federal Adalet Bakanlığı (05/2021 itibariyle).
Gayrimenkul devir vergisi: alıcı mı satıcı mı?
Satıcı olarak arazi devir vergisi ödemek zorunda mısınız? İyi haberlerim var! Bu vergi alıcı tarafından karÅılanır.
Arazi devir vergisini satın alanlar değil, alıcılar öder
Kural olarak, emlak devir vergisi, mülkün veya arazinin bulunduğu federal eyalete bağlı olarak yüzde 3,5 ile yüzde 6,5 arasında değişmektedir. Hızlı bir oryantasyon için, Bavyera’dan Hamburg’a kadar 16 federal eyaletin arazi devir vergisi oranlarını 1 – 5 milyon avroluk örnek satın alma fiyatlarıyla burada özetledik.
- Gayrimenkul devir vergisi – tablo ve hesaplama örneÄi
Gayrimenkul Transfer Vergisi Yasası (GrEStG): § 13 Vergi borçlusu
GrEStG §13 No. 2 uyarınca yasal metne kısaca bir göz atalım.
Vergi borçluları:
- Kural olarak: sözleÅmenin tarafları olarak bir satın alma iÅlemine dahil olan kiÅiler;
- Kanun yoluyla devralma durumunda: önceki mal sahibi ve devralan;
- Kamulaştırma yoluyla devralma durumunda: devralan;
- Haciz iÅlemlerinde en yüksek teklif durumunda: en yüksek teklifi veren;
- Bir Åirketteki hisselerin en az yüzde 95’inin aÅaÄıdakilerin elinde birleÅmesi durumunda
- Satın alanın:
satın alan;
- Birkaç Åirket veya kiÅi:
bu paydaşlar;
- Satın alanın:
- Bir ortaklığın ortaklarının değişmesi durumunda: ortaklık;
- Bir Åirkette en az yüzde 95’lik bir ekonomik çıkar olması durumunda: ekonomik çıkarı elinde bulunduran tüzel kiÅilik.
Kaynak: Federal Adalet Bakanlığı (09/2020 itibarıyla).
Ticari mülk ticareti: gayrimenkul satıÅı
Birden fazla mülkü, daha doğrusu 5 yıl içinde 3 veya daha fazla mülkü satmak isterseniz, ticari mülk ticareti hükümlerine (§15 EStG) tabi olursunuz. Gelir Vergisi Kanunu’nda (EStG), daha doğrusu § 15 Ticari Ticaretten Elde Edilen Gelir’de, özel varlık yönetiminden elde edilen vergiden muaf gelir ile ticari faaliyetlerden elde edilen vergiye tabi gelir arasında ayrım yapılmaktadır.
Ticari ticaret için kural:
5 yıl içinde 3 mülkten
Mülk ticari olarak alınıp satılıyorsa, yalnızca sermaye kazancı vergilendirilmez, aynı zamanda bir ticareti kaydettirmeniz ve ilgili vergileri ödemeniz gerekir. EStG §15 uyarınca, ticaret vergisinin de ödenmesi gerekmektedir.
Ticaret vergisi açıklandı
Ticaret vergisi ya da kısaca GewSt, genel olarak her Alman ticari iÅletmesinin geliri üzerinden alınır ve bu nedenle ilgili Åirketin nesnel kazanç gücüne dayanır. Limited Åirketler, anonim Åirketler ve benzerleri
Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin
Okuma İpucu! Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin – Vergi vermeyi öğrenin! Bireysel ortamınız (özel ve kurumsal) için bulabileceğiniz en iyi finans uzmanı sizsiniz. Vergileri kendiniz hesaplamak, kendi vergi yükünüzü en aza indirmek için bir araçtır.
Yani vergileri özel servete dönüştürme meselesi
Vergi dairesine ne kadar az vergi ödemek zorunda kalırsanız, özel servet birikiminiz de o kadar hızlı olacaktır. Bu kılavuzda vergi optimizasyonu konusunda daha fazla bilgi bulabilirsiniz. ÇoÄunlukla Almanya’daki gayrimenkul alımları ile ilgileniyoruz, ancak sonunda Avrupa’daki yatırımlar ve büyük özel: ABD’deki vergiler için ipuçları da bulacaksınız. Almanya’daki yan satın alma maliyetleri, arazi devir vergisi ve gayrimenkul GmbH, aile vakıfları ve diÄer yasal formlar gibi yasal formlar hakkında temel bilgilerle baÅlayın.