Gayrimenkulün değerini tahmin etmek, finansman, satış listesi, yatırım analizi, mülk sigortası ve vergilendirme dahil olmak üzere çeşitli çabalar için gereklidir. Ancak çoğu insan için, bir taşınmazın bir parçasının talep veya alım fiyatını belirlemek, gayrimenkul değerlemesinin en yararlı uygulamasıdır. Bu makale, özellikle satışla ilgili olduğu gibi gayrimenkul değerlemesinin temel kavram ve yöntemlerine bir giriş sağlayacaktır.
Temel Değerleme Kavramları
1- Değer
Teknik olarak, bir mülkün değeri, mülkün mülkiyetinden kaynaklanan gelecekteki faydaların bugünkü değeri olarak tanımlanır. Hızlı bir şekilde kullanılan birçok tüketim mallarından farklı olarak, gayrimenkulün faydaları genellikle uzun bir süre boyunca gerçekleşir. Bu nedenle, bir mülkün değerinin tahmini, ekonomik ve sosyal eğilimlerin yanı sıra dört değer unsurunu etkileyebilecek hükümet kontrolleri veya yönetmelikler ve çevresel koşulları da dikkate almalıdır:
Talep: arzuyu tatmin etmek için finansal araçlarla desteklenen sahiplenme isteği veya ihtiyacı
Yarar: Gelecekteki sahiplerin isteklerini ve ihtiyaçlarını tatmin etme yeteneği
Kıtlık: rekabet eden özelliklerin sınırlı kaynağı
Aktarılabilirlik: sahiplik haklarının aktarılma kolaylığı
2-Değer Karşı Maliyet ve Fiyat
Değer, zorunlu olarak maliyete veya fiyata eşit değildir. Maliyet, gerçek harcamalara – örneğin materyallere veya işçiliğe – atıfta bulunur. Öte yandan fiyat, birinin bir şey için ödediği miktardır. Maliyet ve fiyat değeri etkileyebilirken, değeri belirlemezler. Bir evin satış fiyatı 150.000 TL olabilir, ancak değer önemli ölçüde daha yüksek veya daha düşük olabilir. Mesela, yeni bir mal sahibi, arızalı bir demirbaş gibi evde ciddi bir kusur bulursa, evin değeri fiyattan daha düşük olabilir.
3-Pazar Değeri
Bir değerlendirme, belirli bir tarih itibarıyla belirli bir mülkün değerine ilişkin bir görüş veya tahmin niteliğindedir. Değerleme raporları gayrimenkul işlemleri ile ilgili karar alırken işletmeler, devlet kurumları, bireyler, yatırımcılar ve ipotek şirketleri tarafından kullanılır. Bir değerlendirmenin amacı, bir mülkün piyasa değerini belirlemektir – mülkün rekabetçi ve açık bir pazarda getireceği en olası fiyat.
Piyasa fiyatı, bir malın gerçekte sattığı fiyat, her zaman piyasa değerini temsil etmeyebilir. Örneğin, bir satıcı, haciz tehdidi nedeniyle baskı altındaysa veya özel bir satış söz konusuysa, mülk piyasa değerinin altında satılabilir.
Değerleme Yöntemleri
Doğru bir değerlendirme, verilerin usulsel olarak toplanmasına bağlıdır. Mülkün bulunduğu ülkeye, bölgeye, şehre ve mahalleye ait özel mülkiyete ve genel verilere ilişkin detayları kapsayan spesifik veriler toplanır ve bir değere varmak için analiz edilir. Değerlendirmeler, bir mülkün değerini belirlemek için üç temel yaklaşım kullanır.
Yöntem 1: Satış Karşılaştırma Yaklaşımı
Satış karşılaştırma yaklaşımı, tek ailelik evlerin ve arazinin değerlenmesinde yaygın olarak kullanılmaktadır. Bazen piyasa verileri yaklaşımı denir, bir mülkün benzer özelliklerle yakın zamanda satılan mülkler ile karşılaştırılmasıyla elde edilen bir değer tahminidir. Bu benzer özellikler karşılaştırılabilir olarak adlandırılır ve geçerli bir karşılaştırma sağlamak için, her biri şunları gerektirir:
- Konu mülküne olabildiğince benzer olması
- Açık ve rekabetçi bir pazarda yıl içinde satılması
- Tipik piyasa koşulları altında satılması
Değerleme sürecinde en az üç veya dört karşılaştırma kullanılmalıdır. Karşılaştırılabilir olanları seçerken göz önünde bulundurulması gereken en önemli faktörler, mülkün piyasa değeri üzerinde muazzam bir etkiye sahip olabilecek boyut, karşılaştırılabilir özellikler vb.
Karşılaştırılabilirlik Nitelikleri
İki özellik tam olarak aynı olmadığından, karşılaştırılabilir özellikler ve değeri etkileyecek diğer faktörleri hesaba katacak şekilde karşılaştırılabilir satış fiyatlarındaki düzeltmeler yapılacaktır:
- Binaların yaşı ve durumu
- Satış tarihi ile karşılaştırılabilir tarih ve satış tarihi arasındaki ekonomik değişiklikler meydana gelirse, satış tarihi
- Bir malın satıcısı zorlanmışsa veya bir malın akrabalar arasında satılması gibi (indirimli fiyatlarla) satış şartları
- Konum, (benzer özellikler mahalleden mahalleye farklılık gösterebileceğinden)
- Lot büyüklüğü, çevre düzenlemesi, yapının türü ve kalitesi, oda sayısı ve türü, yaşam alanı metrekare, parke zeminler, garaj, mutfak iyileştirmeleri, şömine, havuz, merkezi hava vb. gibi fiziksel özellikler.
Konu taşınmazın piyasa değeri tahmini, karşılaştırılabilir satış fiyatlarının oluşturduğu fiyat aralığında olacaktır. Karşılaştırılabilir değerlerin satış fiyatlarına yapılan bazı düzeltmelerin diğerlerine göre daha öznel olması nedeniyle, ağırlıklı olarak en az düzeltme oranına sahip olan karşılaştırmalar dikkate alınır.
Yöntem 2: Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, bir veya daha fazla bina tarafından geliştirilmiş olan özelliklerin değerini tahmin etmek için kullanılabilir. Bu yöntem, amortisman dikkate alınarak, bina(lar) ve arazi için ayrı değer tahminleri içerir. İyileştirilmiş mülkün tamamının değerini hesaplamak için tahminler birlikte eklenir. Maliyet yaklaşımı, makul bir alıcının mevcut bir mülk için benzer bir lot satın almak ve karşılaştırılabilir bir bina inşa etmek için fiyattan daha fazla ödeme yapmayacağı varsayımını getirmektedir. Bu yaklaşım, değerlendirilmekte olan mülk, sıklıkla satılmayan ve gelir üretmeyen bir tür olduğunda faydalıdır. Örnekler arasında okullar, hastaneler ve hükümet binaları bulunmaktadır.
Yeni inşa edilen karşılaştırılabilir bir karenin metrekare başına maliyetinin söz konusu binadaki kare ayak sayısı ile çarpıldığı, kare-ayak yöntemi de dahil olmak üzere, bina maliyetlerinin çeşitli şekillerde tahmin edilebilir; işçilik ve materyaller de dahil olmak üzere münferit yapı bileşenlerinin ölçü birimi başına inşaat maliyetine dayanan maliyetlerin tahmin edildiği birim yerinde yöntem; ve söz konusu binayı değiştirmek için gerekli olacak hammaddelerin miktarlarını ve malzemelerin mevcut fiyatını ve ilgili kurulum maliyetlerini tahmin eden miktar ölçüm metodudur.
Amortisman
Değerleme amacına göre amortisman, bir gayrimenkulün değerlemesini olumsuz yönde etkileyen herhangi bir koşulu ifade eder ve aşağıdakileri dikkate alır:
- Boyama ve çatı değişimi gibi iyileştirilebilir bozulma ve yapısal problemler gibi çaresiz bozulma dahil olmak üzere fiziksel bozulma
- Eskimiş donanımlar, eskitme tertibatlı armatürler veya dört yatak odalı evler gibi mülk sahipleri tarafından artık arzu edilmeyen fiziksel veya tasarım özelliklerine değinen fonksiyonel eskimeler,
- Ekonomik eskime, gürültülü bir havalimanına yakın konumlanmak veya fabrika kirliliği,
gibi mülkün dışındaki faktörlerden kaynaklanır.
Maliyet hesaplamamaları ve amortisman gibi temel konularda http://www.mebakademi.com/egitimler/134-meb-onayli-finans-egitimi.html bağlantısındaki finans eğitimi ile yetkinliklerinizi uzmanlık seviyesine taşıyabilirsiniz.
Metodoloji
- Arazi değerini amorti edemediğinden satış karşılaştırması yaklaşımını kullanarak, en yüksek ve en iyi şekilde kullanılması için boş ve mevcut olan arazinin değerini tahmin edin.
- Bina(lar)ın inşa edilmesinin ve site iyileştirmelerinin mevcut maliyetini tahmin edin.
- Bozulmadan, işlevsel eskimeden veya ekonomik eskimeden kaynaklanan iyileştirmelerin amortisman miktarını tahmin edin. (Amortisman tahmini inşaat maliyetlerinden düşülür.)
- Toplam mülk değerini belirlemek için arazinin tahmini değerini binanın / binaların amortismana tabi tutulmuş maliyetine ve site iyileştirmelerine ekleyin.
Yöntem 3: Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı
Genellikle basitçe gelir yaklaşımı olarak adlandırılan bu yöntem, bir yatırımcının talep ettiği getiri oranı ile bir mülkün ürettiği net gelir arasındaki ilişkiye dayanmaktadır. Apartman kompleksleri, ofis binaları ve alışveriş merkezleri gibi gelir getiren özelliklerin değerini tahmin etmek için kullanılır. Gelir getirme yaklaşımını kullanan değerlendirmeler, söz konusu mülkün gelecekteki geliri oluşturması beklenebileceği ve masrafları öngörülebilir ve sabit olduğunda, oldukça basit olabilir.
Doğrudan Büyük Harf
Değerleme, doğrudan büyük harf kullanımı yaklaşımını kullanırken aşağıdaki adımları gerçekleştirir:
- Yıllık potansiyel brüt geliri tahmin edin.
- Etkin brüt geliri belirlemek için boşluk ve kira toplama zararlarını dikkate alınız.
- Yıllık net faaliyet gelirlerini hesaplamak için yıllık faaliyet giderlerini düşürebilirsiniz.
- Tipik bir yatırımcının, belirli bir mülk ve mal sınıfı tarafından üretilen gelir için ödeyeceği fiyatı tahmin edin. Bu, getiri oranını veya kapitalizasyon oranını tahmin ederek gerçekleştirilir.
- Mülkün değerinin bir tahminini oluşturmak için kapitalizasyon oranını mülkün yıllık net işletme gelirine uygulayın.
Brüt Gelir Çarpanları
Brüt gelir çarpanı yöntemi, genellikle gelir özellikleri olarak satın alınmayan, ancak bir veya iki aile evi gibi kiralanabilen diğer mülkleri değerlendirmek için kullanılabilir. Brüt gelir çarpanı yöntemi, bir mülkün satış fiyatını beklenen kira geliri ile ilişkilendirir. Konut mülkleri için brüt aylık gelir genellikle kullanılır; ticari ve endüstriyel mülkler için brüt yıllık gelir kullanılacaktır. Brüt gelir çarpanı yöntemi şu şekilde hesaplanabilir:
Satış Fiyatı ÷ Kira Geliri = Brüt Gelir Çarpanı
En az üç benzer özellikteki son satış ve kiralama verileri, doğru bir brüt gelir çarpanı yöntemi oluşturmak için kullanılabilir. Brüt gelir çarpanı yöntemi daha sonra piyasa değerinin tespit edilmesi için söz konusu taşınmazın tahmini gerçeğe uygun piyasa kiralaması için uygulanabilir ve aşağıdaki gibi hesaplanabilir:
Kira Geliri x brüt gelir çarpanı yöntemi = Tahmini Piyasa Değeri
Alt çizgi
Doğru gayrimenkul değerleme, ipotek borç verenler, yatırımcılar, sigortacılar ve alıcılar ve gayrimenkullerin satıcıları için önemlidir. Değerlendirmeler genellikle yetenekli profesyoneller tarafından gerçekleştirilir.