Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "yönetim planının hukuki tanımı" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Hukuki tanımı ile, yönetim planı; anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir sözleşmedir.
2. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
3. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
4. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla kat malikleri kurul kararı şarttır.
5. Kat maliklerinin, bu kurul kararına Kat Mülkiyet Kanunu 33 üncü maddeye göre (Hakimin Müdahalesi) mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
6. Bu davalar, yöneticiyi hasım göstererek de açılabilir. Olası mahkeme kararıyla iptal edilen yönetim planı ilgili maddesi yerine Hakim hüküm koyamaz, bu yetki yine kat maliklerindedir.
7. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
8. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
9. Kat Mülkiyet Kanunun birçok yerinde; hükümler, başına “malikler arasında başkaca bir anlaşma yoksa” anlamında bir koşul sonrasında kurulmuştur. Buradaki anlaşma resmi senedin yanında, özellikle yönetsel konulardaki yönetim planıdır.
10. Yönetim planında, yönetsel işlerin dışında oluşturulmuş mülkiyete ilişkin hak veya feragat ile ilgili hükümlere yer verilemez, verilmişse de bunlar geçersiz olur. Bununla birlikte, yönetim planı ile mutlak-kullanım amaçlı (örneğin sığınak-otopark) veya genel bir ortak (örneğin bağımsız bölüme fiziki yakınlıkta olan bahçe bölümü) alan bağımsız bölümlere eklenti yapılamaz, ancak mutlak-kullanım amacı tanımlı yerler aynı amaçla, diğerleri ise kullanım amacı ile bağımsız bölümlere tahsis edilebilir.
11. Yönetimle ilgili her türlü uyuşmazlık öncelikle yönetim planı hükümlerine göre çözümlenir.
12. Yönetim planı, değişiklikleri ile de bağlayıcılığını sürdürür. Yönetsel bir konu da hakkında hüküm verilmemiş davalarda, davanın açılışından sonra yönetim planında yapılmış değişiklikler davaya etkisini Yargıtay kararlarında görmek mümkündür.
13. Bununla birlikte yönetim planları ve bunda yapılan değişiklikler Kat Mülkiyet Kanunu ve diğer genel hükümlere aykırı olamaz. Bu durumda olan yönetim planları değil, yönetim planının bu durumdaki hükümleri geçersizdir.
14. Tapu siciline kaydedilip alenileştirilmemiş yönetim planının veya yapılan değişikliklerin hukuki bir değeri yoktur.
15. Her ne kadar hukukçuların bir kısmı kanunda hükmedilen 4/5 çoğunlukla değiştirilen yönetim planlarının tapuya şerh edilmeden de geçerli olacağı kanaatinde iseler de, bizim düşüncemiz; site yönetimi hukuk değil mevzuat işidir, hukuk uyuşmazlıklarda devreye girer, mevzuat ise uyuşmazlığı ortadan kaldırır.
16. Her malik, tapu idaresinden istediği zaman, ilgili yönetmeliğin gereklerini yerine getirerek yönetim planını talep edebilir.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı