Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira sözleşmesinde bir artış oranı kararlaştırılmışsa, konut kiralarında, taraflar kendi aralarında yaptıkları sözleşmeyle, bir kira artış oranı kararlaştırmış olabilirler. Ancak 6098 Sayılı yeni Borçlar Kanununa göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki(ÜFE’deki) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Bu da demek oluyor ki Kanun kira zammını bir önceki kira yılındaki ÜFE artış oranıyla sınırlamıştır. ÜFE’deki artış oranının üzerinde kararlaştırılan artış oranları geçersiz olacaktır. Eğer kira sözleşmesinde bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki(ÜFE’deki) artış oranından daha düşük bir artış oranı belirlendiyse, sözleşmede belirlenen oran geçerli olacaktır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.[AdSense-A]
İçerikler
- “Bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranı” ifadesi ne anlama gelir?
- Kira sözleşmesinde bir artış oranı kararlaştırılmamışsa:
- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen konut kira sözleşmelerinde durum nedir?
- Yabancı para olarak kararlaştırılan kira sözleşmelerinde:
- İşyeri Kiralarında Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
“Bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranı” ifadesi ne anlama gelir?
TÜİK tarafından yayımlanan; Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi Kullanıcıları Rehberi’nde yıllık ÜFE oranının iki şekilde hesaplanabileceği belirtiliyor.
- Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim (Mart 2014 itibariyle, Yüzde: 12,31)
- 12 aylık ortalamaya göre değişim (Mart 2014 itibariyle, Yüzde: 6,95)
Borçlar Kanunu’muzda buna ilişkin açık bir hüküm mevcut olmamakla birlikte Yargıtay’ın bugüne kadar ki uygulaması “12 aylık ortalamaya göre değişimin” esas alınacağı yönündeydi. Her ne kadar TUİK’in bahsi geçen rehberinde a) seçeneğine göre hesaplanacak örnekler listesinde kira alacağı da yer almakta ise de TUİK’in bu hususu belirlemeye yetkisi yoktur.
Yargıtay’ın son dönem kararlarında “12 aylık ortalamaya göre değişimin” esas alınacağına ilişkin uygulamasına devam ettiği görülmektedir.(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas: 2014/4257 Karar: 2014/5925, Karar Tarihi: 08.05.2014)
Kira sözleşmesinde bir artış oranı kararlaştırılmamışsa:
Burada da yine aynı sınırlama geçerlidir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.[AdSense-A]
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen konut kira sözleşmelerinde durum nedir?
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Yabancı para olarak kararlaştırılan kira sözleşmelerinde:
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, Borçlar Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
İşyeri Kiralarında Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?[AdSense-A]
6217 sayılı Yasa’nın Geçici 2. Maddesi uyarınca; kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, yukarıda açıkladığımız kira artış oranının bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranıyla sınırlanmasına ilişkin maddenin uygulanması 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir.
Bu durumda sözleşme serbestisi kuralı geçerli olacaktır. Dolayısıyla işyeri kiralarında kiracı eğer Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişilerdense veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişisiyse devam eden kira sözleşmelerinde taraflarca kararlaştırılan oran ÜFE’deki artış oranıyla sınırlı olmaksızın geçerli olacaktır. Yargıtay işyeri kiralarındaki artışlara ilişkin uyuşmazlıklarda, kiracının tacir sayılıp sayılmadığı, dolayısıyla kira artışına ilişkin getirilen sınırlamanın uygulanıp uygulanmayacağı hususunun araştırılması gerektiği düşüncesindedir.(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2012/17480 Karar No: 2013/629 Karar Tarihi: 22.01.2013 )
Eğer taraflar aralarında devam eden sözleşme ile bir artış oranı belirlememişse, serbestçe bir oran belirleyebilirler.
Av. Duygu Zeliha DİKER’e teşekkürler.