2013 yılında IRS, Milli Gelirler Kanunu’nun 162(a) ve 263(a) maddelerinin uygulanmasına ilişkin rehberlik sağlayan nihai maddi mülkiyet düzenlemelerini yayımladı. Bu düzenlemeler, C, E veya F Çizelgesi hazırlayan ve maddi veya kişisel mülk edinen, üreten veya geliştiren herhangi bir şirket, S şirketi, ortaklık, LLC veya birey için geçerlidir.
Düzenlemeler, bir vergi mükellefinin bir MACRS varlığını (1986 sonrası) kısmen elden çıkarmasına ve tasarrufun yapıldığı yılda kazanç, kayıp veya diğer kesintileri raporlamasına izin veren ve bazen bunu zorunlu kılan kısmi bir varlık elden çıkarma seçimini içermektedir. MACRS, değiştirilmiş hızlandırılmış maliyet kurtarma sistemi anlamına gelir ve şu anda Amerika Birleşik Devletleri’nde taşınmaz ve kişisel mülkler için kullanılan amortisman sistemidir. Düzenlemenin § 1.168(i)-8 maddesine göre, aşağıdaki durumlardan herhangi birinin meydana gelmesi durumunda mükellefin kısmi tasarrufu kabul etmesi gerekmektedir:
- MACRS varlığının bir kısmının satışı
- MACRS varlığının bir kısmının istem dışı dönüştürülmesi
- MACRS varlığının bir kısmının benzer değişimi
İyi haber şu ki, bu seçim çoğunlukla kayıpla sonuçlanıyor ve bu durum Form 4797’de bildiriliyor. Bu seçim en çok binalar için kullanılıyor, bu da onu emlak sektöründe yaygın bir olay haline getiriyor.
Elden çıkarılan varlık kısmının belirlenmesi için her durumun gerçekleri ve koşulları incelenmelidir. Birden fazla birim içeren ve bina için orijinal olan binalar da dahil olmak üzere bir binanın yapısal bileşenlerinin tümü tek bir varlık olarak kabul edilir. Orijinal bina hizmete sunulduktan sonra, binada yapılan iyileştirmeler veya eklemeler gibi her türlü ek çalışma ayrı varlıklar olarak kabul edilir. İlk adım, yapılan iyileştirme çalışmasının mülk birimi açısından önemli olup olmadığını belirlemektir. Eğer öyleyse, yeni varlık hizmete girdikten sonra orijinal binanın bir kısmı elden çıkarılabilir.
Bir sonraki adım, elden çıkarılan varlığın düzeltilmiş esasını belirlemektir. Bu, varlığın tamamının (genellikle orijinal maliyeti olan) düzeltilmemiş esasını gerektirir; ancak orijinal maliyet bilinmiyorsa, aşağıdaki yöntemlerden herhangi biri kullanılarak belirlenebilir:
- Maliyet ayrıştırma çalışması
- Üretici fiyat endeksinin (ÜFE) kullanılması
- Düzeltilmemiş amortisman matrahının, varlığın elden çıkarılan kısmının yenileme maliyeti ile varlığın yenileme maliyetine göre orantısal olarak dağıtılması
Düzeltilmemiş esas daha sonra izin verilen veya izin verilen amortismanın büyük olanı kadar azaltılır ve bu, orijinal varlığın elden çıkarılan kısmının net defter değeri olan düzeltilmiş esasla sonuçlanır. Artık vergi mükelleflerinin defterlerinde iki varlık olacak: elden çıkarılan varlık kısmı ve kalan varlık kısmı.
Bunun bir örneği şu şekildedir: Mükellef bir mülk satın alır ve onu hizmete açar. Varlığın satın alma fiyatı arsa ve bina arasında tahsis edilir ve vergi mükellefi varlıkların daha fazla tahsisi için bir maliyet ayrıştırma çalışması hazırlamayı seçmediğinden başka bir tanımlama yapılmaz. Üç yıl sonra vergi mükellefi kiremit, mantolama vb. dahil olmak üzere tüm çatıyı değiştirir. Bu varlığın maddi mülkiyet mevzuatı uyarınca aktifleştirilmesi gerekmektedir. Ancak yeni çatının maliyeti kayıtlara geçtiğinde, teknik olarak aynı varlıklardan iki tanesi kayıtlarda yer alıyor. Vergi mükellefi “bir kuralı”nı uygulamalı, yani hesapların tek çatısı olmalı. Bu nedenle orijinal binanın satın alma bedelinin kısmi varlık tasarrufu hesaplanarak zarar kaydedilmelidir. Bu noktada defterlerde yalnızca bir çatı kalacak.
Kısmi tasarrufun faydalı olabileceği veya gerekli olabileceği birçok farklı durum olabilir. Bu seçimin sizin için geçerli olup olmadığını sorgularken restorasyonla ilgili çalışmaları not edin. Potansiyel olarak aktifleştirilebilir iş örnekleri arasında bir HVAC’ın değiştirilmesi, bir çatının onarılması, bir otoparkın yeniden kaplanması, aydınlatmanın, kapıların veya pencerelerin değiştirilmesi ve diğer yenilemeler yer alır. Özel durumunuzla ilgili daha fazla bilgi almak ve bu seçimden nasıl yararlanabileceğiniz hakkında daha fazla bilgi edinmek için lütfen vergi danışmanınıza danışın.
Yazar: Lindsey Ottum | lottum@Finans
Bize Ulaşın
Bu konu hakkında daha fazla bilgi için lütfen Withum’un Emlak Hizmetleri Ekibinin bir üyesiyle iletişime geçin.
Muhabbet edelim
Kısmi Varlık Tasarruflarının Temelleri yazısı ilk olarak Withum’da yayınlandı.