Avukat İlker Hasan Duman'ın Yazısı...Buna göre yönetim planı yöntemine uygun biçimde değiştirilmiş ya da iptal edilmiş olmadıkça, bu bağlamda hükümleri yasanın buyurucu kurallarına aykırı düşmedikçe, tüm kat malikleri ile onların haleflerini bağlar.Kat irtifaklı veya mülkiyetli anataşınmazın tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planının kısmen (bazı maddelerinin veya bir madde içinde bazı cümle, paragraf veya kelimelerin) iptali istenebileceği gibi, tamamının iptali de istenebilir.Kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazda davacı ve davalıların kat maliki olması gerekir.Tüm kat maliklerinin davada taraf olarak yer almamışsa, taraf teşkilinde eksiklik vardır demektir.Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi "Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir." Yönetim planında yer alacak/alabilecek hususlar bu şekilde hükme bağlanmıştır.Bunlar ana gayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekli, yönetici ve denetçinin alacakları ücret ve yönetimle ilgili benzeri hususlardır.Fıkranın karşı anlamından çıkan sonuç ise, yönetim ile ilgili olmayan hususlara, örneğin bir veya birkaç kat malikine mülkiyet ve benzeri ayni hak sağlayıcı hükümlere yönetim planında yer verilemeyeceğidir.Yönetim planı hükümleriyle sağlanan yararın veya hakların mülkiyet ve benzeri ayni hak mı yoksa yalnızca kullanma hakkı mı olduğunun iyice araştırılması gerekir.Anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şeklinin düzenlenmesi kapsamında olarak bazı ortak yerlerin, yönetim planı ile -ayni hak bahşetmeyecek biçimde- bir veya birkaç bağımsız bölümün kullanımına bırakılması mümkün olup, bu gibi hükümlerin yönetim planında yer alması yasaya aykırılık oluşturmayacak, ancak ortak yerlerde projeye aykırı inşaat ve değişiklik yapılmasına, kapıcı dairesi ve sığınak gibi mutlak ortak yerlerin kullanım hakkının bir veya birkaç bağımsız bölüme bırakılmasına, Yasa'nın 19. veya 44. maddelerindeki koşulların bertaraf edilmesine yönelik hükümlere yönetim planında yer verilemeyecektir.Yönetim planı hükümlerinin, kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümlenmesinde -Yasanın emredici kurallarına açıkça aykırı olmadıkça veya mahkemece iptal edilmedikçe ya da kat malikleri kurulunca değiştirilmedikçe- öncelikle uygulanması esastır.634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 66. maddesine göre, toplu yapı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına uygun yapılmış veya yapılacak altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.Aynı Yasa'nın 70. maddesinde; toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planının düzenleneceği ve bu planın toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlayacağı, yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyunun şart olduğu öngörülmüştür.Öte yandan aynı Yasa'ya 5912 sayılı Yasa'nın 5. maddesi ile eklenen geçici 2. maddeye göre, bu Kanun'un yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacı ile yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir.Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesindeki “yönetim planı, anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve bütün kat malikleri ile onların ardıllarını bağlayan bir sözleşme hükmündedir” şeklindeki kuralı gereğince ortak bahçenin kullanma maksat ve şekli yönetim planı ile düzenlenebilir, sözü edilen ortak yerin kullanma hakkı kat maliklerinden birine ya da bir kaçına özgülenebilir.Yönetim planındaki bu hüküm, yasanın buyurucu hükümlerine aykırılık oluşturmadığından kat malikleri kurulunca yöntemince değiştirilmiş olmadıkça geçerlidir. Ortak yerin kat maliklerinden birinin kullanımına özgülenmiş olması, burayı ortak yer olmaktan çıkarmaz.