Apartman ve site yöneticisi, kat malikleri kurulu tarafından seçilen ve ana gayrimenkulün yönetimi ile görevli kişidir. Yöneticinin görevleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesinde düzenlenmiştir.
Apartman ve Site Yöneticisinin Yükümlülükleri
Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu nedenle, yönetici ile kat malikleri arasındaki hukuki ilişkide Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akdi hükümleri uygulanmaktadır.
Yönetici, aşağıdaki görevleri yerine getirmekle yükümlüdür:
- Ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri almak.
- Ana gayrimenkulün giderlerini toplamak ve harcamak. Kat malikleri kurulunun kararlarını yerine getirmek.
- Kat malikleri arasında çıkan anlaşmazlıkları çözmek.
- Ortak yerlerin temizlik, güvenlik ve bakımını sağlamak.
- Ana gayrimenkulün sigortasını yaptırmak.
- Kat maliklerinin haklarını korumak.
Yönetici, bu görevleri yerine getirirken aşağıdaki hususlara dikkat etmelidir:
- Kat malikleri kurulunun kararlarını aynen yerine getirmek.
- Ana gayrimenkulün ortak yerlerini, tesisatlarını ve diğer donanımını iyi bir şekilde korumak ve kullanmak.
- Ana gayrimenkulün giderlerini, kat malikleri arasında adil bir şekilde dağıtmak.
- Kat maliklerinin haklarını korumak ve menfaatlerini gözetmek.
Yönetici, görevlerini yerine getirmezse, kat malikleri tarafından aleyhine dava açılabilir. Bu durumda, yöneticinin sorumluluğundan kurtulabilmesi için, görevini yerine getirmemesinin haklı bir sebebinin olması gerekir.
Apartman ve site yöneticisi, ana gayrimenkulün düzenli ve sorunsuz bir şekilde işlemesini sağlayan önemli bir kişidir. Yöneticinin görevlerini eksiksiz ve zamanında yerine getirmesi, tüm kat maliklerinin huzurlu ve güvenli bir şekilde yaşamasına katkıda bulunur.
Kat Maliklerinin Hakları
Kat mülkiyeti, birden çok kişinin bir taşınmazın tamamına veya bir bölümüne sahip olduğu mülkiyet türüdür. Kat malikleri, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkına sahip oldukları gibi, ana taşınmazın ortak yerlerine de paylı mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat Maliklerinin Hakları Nelerdir?
Kat Maliklerinin hakları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu haklar, başlıca şu şekilde sıralanabilir:
- Bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı: Kat malikleri, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Bu haklar, kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma haklarını kapsar.
- Ortak yerlerde paylı mülkiyet hakkı: Kat malikleri, ana taşınmazın ortak yerlerine, arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Bu ortak yerler, bina, bahçe, otopark, koridor, merdiven gibi yerleri kapsar.
- Kat malikleri kuruluna katılma ve oy kullanma hakkı: Kat malikleri, ana taşınmazın yönetimini ilgilendiren konularda kat malikleri kuruluna katılma ve oy kullanma hakkına sahiptirler. Bilgi ve belge isteme hakkı: Kat malikleri, ana taşınmazın yönetimine ilişkin bilgi ve belgeleri talep etme hakkına sahiptirler.
- Ortak giderlere katılma hakkı: Kat malikleri, ana taşınmazın bakım, onarım ve yönetim giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler.
Kat Maliklerinin Haklarının Korunması
Kat Maliklerinin hakları, Kat Mülkiyeti Kanunu ile korunmaktadır. Bu Kanuna göre, kat maliklerinin haklarını ihlal eden kişilere karşı dava açılabilir.
Kat Maliklerinin Haklarının Bilinmesi
Kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını bilmeleri, hem kendi haklarını korumaları hem de ana taşınmazın yönetimine etkin bir şekilde katılmaları açısından önemlidir.
Kiracılar Apartman Toplantısına Katılabilir Mi?
Türkiye’de apartman yönetimleri, kat maliklerinin katılımıyla gerçekleştirilir. Kat maliklerinin apartman yönetimiyle ilgili kararlara katılma ve bu kararları etkileme hakkı vardır. Peki, kiracılar apartman toplantısına katılabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31. maddesine göre, apartman toplantılarına katılabilirler. Ancak, oy kullanamazlar. Kiracılar, apartman toplantılarına katılarak, toplantı gündemini ve alınan kararları öğrenebilir, yönetime görüş ve önerilerini sunabilirler.
Kiracılar, oy kullanabilmek için kat malikinin vekalet vermesi gerekir. Vekalet, noter onaylı ya da yazılı olarak yapılabilir. Vekaletnamede, kiracının oy kullanacağı konular ve bu konulara ilişkin vekalet verenin oyu belirtilmelidir. Kiracıların oy kullanma hakkının olmaması, bazı hukukçular tarafından eleştirilir. Bu eleştirilere göre, kiracılar da apartmanda yaşayan ve aidat ödeyen kişilerdir. Bu nedenle, yönetimle ilgili kararlarda söz sahibi olmaları gerekir.
Kiracıların Apartman Toplantılarına Katılmasının Önemi
Kiracıların apartman toplantılarına katılması, apartman yönetiminin daha demokratik ve katılımcı olmasını sağlar. Kiracılar, toplantılara katılarak, yönetime kendi görüş ve önerilerini sunabilir, yönetimle ilgili karar süreçlerine katkıda bulunabilirler. Kiracıların apartman toplantılarına katılması, apartmandaki huzur ve uyumun sağlanmasına da yardımcı olur. Kiracılar, yönetimle ilgili konularda bilgilendirilerek, yönetime karşı güven ve memnuniyetlerini artırabilirler.
Apartman ve Site Yönetim Kararlarına İtiraz
Apartman ve site yönetimleri, kat maliklerinin ortak ihtiyaçlarını karşılamak ve ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak amacıyla kurulurlar. Bu yönetimler, kat maliklerinin katılımıyla toplanarak kararlar alırlar. Bu kararlar, kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. Ancak, alınan bazı kararlar, kat maliklerinin hukuki haklarını ihlal ediyor olabilir. Bu durumda, kat malikleri, bu kararlara itiraz edebilirler.
Apartman ve site yönetim kararlarına itiraz etme hakkı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kat malikleri kurulu kararına katılmayan veya katılıp da muhalif kalan her kat maliki, bu kararların kanuna, yönetim planına, hakkaniyet ilkelerine aykırı olduğu gerekçesi ile Sulh Hukuk Mahkemesinde yönetim kararının iptali için dava açabilir.
Apartman ve site yönetim kararlarına itiraz etme hakkının kullanılması için belirli bir süre vardır. Bu süre, karar tarihinden itibaren bir aydır. Bu süre, toplantıya katılmayan kat malikleri için de geçerlidir.
Apartman ve site yönetim kararlarına itiraz etme davasında, mahkeme, kararın hukuka uygun olup olmadığını değerlendirir. Kararın hukuka aykırı olduğu tespit edilirse, mahkeme kararını iptal eder.
Apartman ve site yönetim kararlarına itiraz etme, kat maliklerinin hukuki haklarını korumak için önemli bir haktır. Bu hak, kat maliklerinin haklarını ihlal eden kararların önüne geçilmesini sağlar.
Apartman ve site yönetim kararlarına itiraz etme konusunda dikkat edilmesi gereken bazı hususlar şunlardır:
- İtiraz dilekçesinde, kararın hukuka aykırı olduğu gerekçeleri açıkça belirtilmelidir.
- İtiraz dilekçesine, kararın alındığı toplantının tutanağı ve diğer deliller eklenmelidir.
- İtiraz dilekçesinin, karar tarihinden itibaren bir ay içinde mahkemeye verilmesi gerekir.
Apartman ve site yönetim kararlarına itiraz etme konusunda hukuki yardım almak, haklarınızı daha etkili bir şekilde korumanıza yardımcı olacaktır.
Apartman Aidatlarının Ödenmemesi
Apartman aidatları, ortak giderlerin karşılanması için tüm kat maliklerinin ödemekle yükümlü olduğu bedellerdir. Bu giderler, apartmanın temizlik, güvenlik, bakım, onarım, ortak alan kullanımı gibi ihtiyaçlarını karşılamaktadır. Aidatların düzenli olarak ödenmemesi, apartman sakinleri için çeşitli sorunlara yol açabilmektedir.
Aidatların ödenmemesi durumunda karşılaşılabilecek sorunlar şunlardır:
- Apartmanın ortak giderleri karşılanamaz ve bu durum apartmanın bakım ve onarımının aksamasına, temizliğinin yapılmamasına, güvenlik sisteminin yetersiz kalmasına neden olabilir.
- Aidatların ödenmemesi, diğer kat maliklerinin mağdur olmasına yol açabilir. Örneğin, aidat ödemeyen bir kat malikinin dairesinin önündeki ortak alanın temizliği yapılmayabilir veya güvenlik kameraları çalışmayabilir.
- Aidatların ödenmemesi, apartman sakinleri arasında huzursuzluğa ve anlaşmazlıklara neden olabilir.
Aidatların ödenmemesi durumunda uygulanabilecek hukuki yaptırımlar şunlardır:
- Aidat ödemeyen kat maliki veya kiracı hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir.
- Dava sonucunda, aidat borcunun ödenmesi ve gecikme faizi ile birlikte tahsili için icra takibi başlatılabilir.
- Aidat borcu ödenmezse, icra müdürü tarafından haciz işlemi uygulanabilir.