... konulu sunumlar: "Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı MK m. 718 sadece arazi üzerindeki mülkiyete yöneliktir. Mülkiyet: 1. Yatay olarak sınırları içindeki sahayı (Yatay), 2."— Sunum transkripti:
1
2
Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı MK m. 718 sadece arazi üzerindeki mülkiyete yöneliktir. Mülkiyet: 1. Yatay olarak sınırları içindeki sahayı (Yatay), 2. Mülkiyet toprak üzerindeki hava tabakası ve arz katmanları/ toprak tabakasını (Dikey), 3. Mülkiyetin kapsama alına dahi olan şeyleri de (Madde) ihtiva eder.
3
Taşınmazın yatay kapsamı MK m. 719 Madde sadece kadastrosu yapılmış tapulu taşınmazları dikkate almaktadır. Konu üç başlık altında incelenmelidir: 1. Kadastrosu yapılmış tapulu taşınmazlar 2. Tapuya kayıtlı olan fakat Kadastrosu yapılmamış taşınmazlar 3. Tapusuz taşınmazlar
4
Tapuda Kayıtlı Kadastrosu Yapılmış Taşınmalarda Sınır (3/1). Arazi, ayırdedici araçlarla sınırlı belirlenip ferdileştrilmiş yeryüzü parçasıdır. Soru: Sınır nasıl belirlenir. Plan ve arz üzerindeki sınır işaretleri ile belirlenir. Plan, yetki kişilerce ölçüm sonucu hazırlanan taşınmazın hukuki ve fiili durumlarını belirli bir ölçüye ba ğ lı olarak gösteren geometrik haritalardır. Karine : aslolan plan sınırıdır. İ stisna: Heyelan bölgesi.
5
Tapuda Kayıtlı Kadastrosu Yapılmış Taşınmalarda Sınır (3/2). Plandaki yanlışlıkların düzeltilmesi için davası açılabilir (TMK m. 1025) Düzeltme davası durumu bilen ve ya bilmesi gereken malike veya onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Kadastro tutanakları ile belirlenen sınırlara, tutanak kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra itiraz olunmaz… Plana gösterilen sınırlar hakkında iyiniyetli üçüncü kişiler korunur (TMK m.1023) Sadece taşınmazın yüzölçümüne ve sınırlarına dair bilgiler bu kapsamda korunur.
6
Sınırları belirleme yükümlülü ğ ü (3/3) MK m. 720 Komşudan plan düzeltilmesi ve ya gerekirse arz üzerinde işaretler koymak suretiyle sınırlı belirlemesini talep edebilir. Dava açabilir ve BK m. 113’ün imkanlarından yararlanabilir. MK m. 720 MK m. 749 ile karıştırılmamalıdır. Sınırlılıklar üzerinde paylı mülkiyet söz konusudur (MK m. 721)
7
Tapuda kayıtlı kadastrosu yapılmış olmayan taşınmalarda sınır (2/1) MK’ da hüküm yoktur. Tapu Kanunun 30. maddesi göre … ‘Eskiden beri bilinen malum ve muayyen hududa itibar olunur.’ Yargıtay uygulaması, ihtilaflı olan sınırlar tapudaki kayıtlardan belirlenmedi ğ i hallerde özelikle de ğ işebilir ve genişleyebilir sınırların tapu kayıtlarındaki tesis tarihi gözetilerek belirlenebilir sınırlardan hareket edilerek, sabi sınırlarla ba ğ lantı kesilmeyecek şekilde tapuda yazılı yüzölçümüne göre belirlenmesi gerekti ğ i kabul edilmektedir.
8
Tapuda kayıtlı kadastrosu yapılmış olmayan taşınmalarda sınır (2/2) 3402 saylı kanuna göre kadastro yapılırken m. 20 uygulanır. Söz konusu kanunun 32. maddesine göre 20. madde kadastro dışında da uygulanır. 1. Mahalline uygulanabilir plan ve haritaya öncelik verilir 2. Plan ve haritaya dayanmayan ve sabit sınırlı olan taşınmazlar mahalline uygulanabilen kayıt ve belgelerdeki sınırlar kayıt sahibi tarafından kullanılıyorsa belgelerdeki sınır esas alınır. 3. Plan ve haritaya dayanmayan ve sabit sınırlı olmayan taşınmazlar, kayıt ve belgelerdeki miktarlar esas alınarak sınır tespiti yapılır, ancak bunların kayıtları, fiziki yapıları ve konumları itibarı ile belli bir yeri kapsıyorsa tespit o sınırlar esas alınarak yapılır.
9
Tapusuz taşınmazlarda sınır: Sınır belirlenemiyorsa komşulara göre tespit edilebilir veya ilgili belge, tanık, bilirkişi beyanı gibi çeşitli delillerle mahkemece takdir edilir.
10
Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı MK m.718 göre, taşınmazların dikey kapsamı “malik için kullanmada faideli olma kriterine göre tespit olunur”. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar oldu ğ u ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Malikin arazisinin kendisi için faydalı olacak yeraltı ve hava sahası dışında, başkalarının faaliyetlerini engellemesi mümkün de ğ ildir Yararlı olma ölçüsü objektif olarak teknik imkanlara ve hukuki mevzuata göre belirlenir. Aktif yetki Koruyucu yetki
11
C-Taşınmaz Mülkiyetinin Maddi Kapsamı Dikey ve yatay kapsamdan ba ğ ımsızdır. Dikey ve yatay kapsamın içinde bulunan mallardan hangileri mülkiyetin kapsamına dahildir.? MK m. 718, göre Arazi üzerindeki yapıların, dikilen şeylerin ve kaynakların, taşınmaz mülkiyetine dahildir “Taşınır inşaat, taşkın inşaat, üst hakkına konu binalar, mecralar, yeraltı suları, bu kuralın istisnalarıdır” 1. Yapılar 2. Dikilen şeyler bitkiler 3. Kaynaklar.
12
Arazide inşa olunan şey: Yapılar. Arazinin mülkiyeti yapıları kapsar.(MK 718.2) Üst topra ğ a tabidir (Superficies solo cedit) Yapı Kavramı: Taşınır inşaat arzın bütünleyici parçası sayılmaz. Arz üzerinde devamlı kalmak üzere yapılan inşaat ise MK 684 de belirtilen koşullar aranmaksızın arzın mülkiyetine dahil olur. Nelerin kapsamında yapılar oldu ğ unu m. Medeni Kanunun 728. maddesi esas alınarak belirlenebilir.
13
Haksız inşaat (Yapı) Haksız inşaat üç şekilde ortaya çıkar 1. Yapıyı malikin başkasına ait malzemeyle kendi arazisinde yapmış olması 2. Yapıyı malzeme sahibinin başkasının arazisinde yapmış olması 3. Yapıyı malzeme ve arazi sahibi olmayan 3-cü kişinin yapmış olması 775 sayılı Gecekondu kanunu (m. 21) 6188 sayılı Bina Yapımını Teşvik ve İ zinsiz Yapılan Binalar Hakkında KANUN (m. 18, 26) 2981sayılı Kanun (9 c.)
14
Arazi malikinin başkasının malzemesi ile kendi arsası üzerine inşaat yapması (3/1) i- İ nşaatın kaldırılmasını talep edebilir Malzemenin iadesini talep edebilmesi için iki şartın varlı ğ ı aranır. Bunda malikin “iyi niyeti rol oynamaz”. 1. Malzeme malikinin “rızası” dışında malzeme kullanılmış olması 2. Malzemenin sökülmesinin aşırı bir “zarar”a sebep olmaması. E ğ er aşırı bir zarara sebep olacaksa inşaatın kaldırılıp malzemenin verilmesini talep edemez.
15
Arazi malikinin başkasının malzemesi ile kendi arsası üzerine inşaat yapması (3/2) ii-Tazminat isteyebilir: Tazminat talebinin “kapsamı, arsa malikinin iyi veya kötüniyetli olup olmamasına göre de ğ işir”. - İ yiniyetli ise Muhik (malzeme de ğ erine eşit) -Kötüniyetli ise Tam tazminat. Mesela: Arsa sahibi çaldı ğ ı inşaat malzemesi ile bir ev inşa etmiş ve malzeme sahibi tazminat davası açmış ise “ödenecek tazminat tam bir tazminattır”. Karşı tarafın bu yüzden u ğ rayaca ğ ı tüm maddi zararları kapsar.
16
Arazi malikinin başkasının malzemesi ile kendi arsası üzerine inşaat yapması (3/3) iii-Arsanın mülkiyetinin kendine devrini talep edebilir: Bu yetki sadece yeni yapılan binalar için ve özel mülkiyete konu olabilecek arsalar için kullanılır. Koşulları: 1. Malzeme malikinin iyiniyetli olması 2. İ nşaatın de ğ erinin arsanın de ğ erinden fazla olması. 3. Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya talep reddedilmiş olmalıdır 4. Malzeme sahibi tazminat talep etmemiş olmalıdır. Bu şartlar gerçekleşmişse, malzeme maliki tek taraflı irade beyanı ile arsa malikine karşı bu hakkını kullanır. Malzeme malikinin bu hakkı “yenilik do ğ uran hak niteli ğ indedir”. Haksız inşaat arsa maliki tarafından yapıldı ğ ı ve malzeme malikinin arsanın mülkiyetini talep etti ğ i hallerde “arsa karşılı ğ ı ödenecek tazminat muhik bir tazminat olmalıdır”. E ğ er malik bunu kabul etmezse malzeme maliki mülkiyetin kendisine devri için dava açabilir.
17
Malzeme sahibini başkasının arazisi üzerine inşaat yapması i-Arsa malikinin hakları: 1. Arsa maliki “ İ nşaatın kaldırılmasını talep edebilir”. 2. Tazminat talep edebilir. 3. Arazinin mülkiyetin malzeme sahibine geçmesine talep edebilir. ii. Malzeme sahibini hakları 1. Tazminat talebi 2. Arazinin mülkiyetin malzeme sahibine geçmesine talep edebilir. Not: Gecekondu kanununun kapsamına giren bir arsada yapılmışsa, GK 21’e göre uyuşmazlık çözülür.
18
Arsa sahibini yapının sökülüp kaldırılmasını talep hakkı Şartları: 1. - İ nşaat kendi “rızası ile yapılmamış” olmasıdır İ nşaatın kaldırılması “aşırı bir zarara sebep olmaması”. Y İ BK göre haricen satın alınan arsa üzerine yapılmışsa malikin rızası var kabul edilir. Soru: Yakın akrabalık ilişkisi varsa rızanın varlı ğ ı kabul edilebilir mi? E ğ er arazi maliki, kötüniyetli malzeme malikine, malzemenin en az de ğ erini tazmin ederse malikin kaldırma talebi kabul olunmalıdır. Arsa maliki “inşaatın yıkılmasını, inşaat kendi rızası ile yapılmış ve inşaatın yıkılması fahiş bir zarara neden olsa bile talep edebilir ancak bu halde malzeme malikine malzemeler karşılı ğ ı tazminat ödemesi gerekir”
19
Malzeme malikinin tazminat hakkı Malzeme maliki iyiniyetli ise yani başkasının arazisine inşaat yaptı ğ ını bilmiyorsa ve bilecek durumda de ğ ilse veya arsa malikinin rızası ile hareket ediyorsa veya hal ve şartlara göre bu rızanın oldu ğ u varsayılabiliyorsa arsa malikinden “muhik bir tazminat” isteyebilir MK 723. E ğ er arsa sahibi kötü niyetli ise yani inşaatı gördü ğ ü halde ses çıkarmamışsa tazminat miktarı yükseltilmelidir. Malzeme maliki kötüniyetli ise arsa malikinin ödeyece ğ i tazminat, malzemenin en az kıymetini geçmeyebilir MK 722. Tapulu bir taşınmaza inşaat yapanın kötüniyeti karine olarak kabul edilir. Soru: malzeme sahibi yapının sökülmesini talep edebilir mi?
20
Arsanın mülkiyetini malzeme sahibini mülkiyetine geçirilmesini talep hakkı Her iki tarafta talepte bulunabilir: Malzeme maliki inşaatı yaparken “iyiniyetle hareket etmiş ve binanın kıymeti arsanın kıymetinden daha fazla ise” arsanın mülkiyetinin kendisine devrini arsa malikinden talep edebilir. Çifte yolsuz tapuya dayanarak taşınmaz mülkiyetinin iktisabı geçersizse de, e ğ er alıcı taşınmaz üzerinde inşaat yapmışsa, iyiniyetli sayılır. Tapulu bir araziyi kiracısından haricen alıp üzerine inşaat yapan kişi “arsanın mülkiyetinin kendisine devrini talep edemez”. Haricen aldı ğ ı arsa üzerine ev yapmış, fakat malik arsayı başkasına temlik etmiş ise “Yargıtaya göre malzeme sahibi arsanın mülkiyetini, ancak iktisap eden kötüniyetli ise talep edebilir”.
21
Yapıyı bir III kişinin yapmış olması 1)Arazi malikinin hakları. Sökülüp kaldırılmasını ve zarar varsa de ğ en zararın ödenmesini talep edebilir. 2)Malzeme malikinin haklar. Malzeme maliki, arsa malikinden malzemenin kendisine iadesini talep edebilir. Malzeme malikinin iyiniyetli ve binanın de ğ erinin arsanın de ğ erinden fazla olması halinde arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir. Arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir 3)Yapıyı yapanın hakları: İ nşaatı yapan üçüncü şahısta sebepsiz zenginleşme ve vekaletsiz işgörme hükümlerine göre arsa malikinden tazminat isteyebilir.
22
Üst topra ğ a tabidir kuralın istisnası: i)Ust hakkı ii)Mecralar iii)Taşkın inşaat iv) Taşınır yapı v) İ mar kanunu m.18 durum
23
Üst hakkı( inşaat hakkı) MADDE Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. MADDE Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.
24
Niteli ğ i ve Özelli ğ i Tanım: başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşaat yapma ve yapıların üzerinde mülkiyet hakkı kazanma imkanı sa ğ layan irtifak hakkıdır. Niteli ğ i itibariyle bir irtifak hakkıdır. Yapı üzerinde mülkiyet hakkı verir. Soru: üst hakkının sa ğ ladı ğ ı mülkiyet hakkının normal mülkiyetten farkı nedir? Yapı üzerindeki mülkiyet hakkı irtifak hakkına ayrılmaz şekilde ba ğ lıdır, onun kaderine tabidir. Ba ğ ımsız bölümler üst hakkının konusu de ğ ildir.
25
Mecralar MK m Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulundu ğ u taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır Soru: Mecra nedir? Mecralar: 1. Üstünden geçti ğ i taşınmazın mülkiyetine tabi olan mecralar (geçtikleri taşınmaz için tahsis edilmiş) 2. Tranzit mecralar ( İ şletme ile arasında teknik bir ba ğ lılık olacak ve geçti ğ i taşınmaza tahsis edilmemiş olacaktır.)
26
Kurulması 1. Anlaşma ile; Mecraları geçirme ve ya tesisatı inşa hususunda irtitak hakkı olacak (bu ust hakkıdır). 2. Kanun Hükmü ile; Mecraları geçirme ve tesisat inşa etme hakkı komşuluk ilişkisine (744)dayanmalıdır. Bu da bir irtifak hakkıdır. 3. Mecra irtifakı ile komşuluk ilişkisi gere ğ i olmadan mecra geçirme ve muhafaza yetkisi veren irtifak hakkı kurulabilir. Soru: Mecralar işletmenin mi, işletmenin bulundu ğ u taşınmazın mı yoksa işletmenin sahibinin mülkiyetine mi dahil edilmelidir? kapsamındadır? Soru: Mecra hangi andan kurulmuş olur?
27
Taşkın yapı (inşaat) MK m ’ nin bir di ğ er istisnası taşkın yapıdır (MK m. 725) Taşınmaz malikinin yükümlülü ğ ü: 1. Malik izin vermeyi taahhüt etmişse (irtifak hakkı yoksa taahhüt sadece taahhütte bulunanı ba ğ lar) 2. Taahhüt yoksa: i. 15 gün içinde itiraz olması ii. Yapıyı yapanın iyiniyetli olması iii. Durum ve koşullar yapının kalmasını haklı göstermesi gerekiyor
28
Taşan kısmın hukuki durumu Kural: Taşan kısım yapıyı yapan taşınmazın bütünleyici parçası olur. MK m. 725 uygulanabilmesi için hem arazi hem yapı maliki ayni kişi olmalıdır Taşan kısım için irtifak hakkı tesis edilmelidir. Hangi irtifak ?(779) İ rtifak hakkı bulunmuyor, fakat arazi malikinin katlanma yükümlülü ğ ü söz konusu ise, seçimlik bir altına girer. Soru: inşaatın arazideki di ğ er yapı ile ba ğ lantısı olmaması durumunda hangi kurallar uygunlanmalıdır?
29
Arazi Üzerine Dikilen Bitkiler Arazi üzerine devamlı olarak kalması için “dikilen bitkiler de arzın mülkiyetine tabidir”. Taşınır bitki olmaması halinde söz konusu olur. Örne ğ in: Zeytin a ğ açları “daimi nitelikleri sebebiyle, arzın mülkiyetine tabi olur”. Kavak a ğ açları ise taşınır bitki kabul edilir. Bu niteli ğ inden dolayı arazi üzerinde tesis edilecek rehin hakları bunları kapsamayabilir. Çünkü taşınır niteli ğ indeki “bitkiler arzın mülkiyetine tabi de ğ ildir”. Bir arazi üzerindeki bitkiler “başkası tarafından dikilmiş ise bunlara haksız inşaat hükümleri uygulanır” MK 729.
30
Arazi Üzerine Dikilen Bitkiler Bitkilerin dal ve köklerinin “komşu araziye taşmaları halinde taşkın yapı hükümleri uygulanmaz”. “Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir”. Komşu arazideki “dal ve köklerin kendi ekin ve binasının üzerinden geçmesine katlanıyorsa, bu dalların üzerindeki meyvalardan faydalanabilir” MK 740
31
Kaynaklar Kavram: toprak sathına çıkan suyu ifade eder. Do ğ al kaynaklar arazi malikinin mülkiyetine aittir Özel kanun veya yerel adete göre başkaları da yaralanabilir() Jeotermal kaynaklar ve do ğ al mineral sular özel kanuna tabidir. Nehirler, çaylar ve ırmaklar özel mülkiyet dışındadır. Yer altı sular devletin tasarrufundadır(MK 756/3) Kaynak üzerindeki haklarının korunması MK 758