Satış Vaadi Sözleşmesi
Satış vaadi sözleşmesi sözleşmeye konu taşınmazın ileri bir tarihte belirli bir kişiye satışının gerçekleştirilebilmesi için yapılan ön sözleşmedir. Satış vaadi sözleşmesinin kanunda belirtilen şekle uygun bir şekilde yapılması halinde sözleşme her iki tarafı da bağlayacaktır. Aksi takdirde satış vaadi sözleşmesi geçersiz olacak, bu sözleşmeyle taşınmazı satın alma hakkını haiz olan kişinin hakkı korunmayacaktır. Bu sözleşmelerde şekil şartı emredici hukuk kurallarından olup şekle aykırı yapılan sözleşmeler kesin hükümsüzdür. Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gayrimenkul malikinin mülkiyet hakkını bir diğer kişiye geçirmeyi taahhüt ettiği ön sözleşme mahiyetinde olan, geçerliliği şekle tabi sözleşmedir. Ön sözleşmeler 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Bu maddeye göre sözleşmeler ileride hüküm doğurması için kurulabilir. Ön sözleşmenin geçerli olabilmesi için kurulacak asıl sözleşmenin şekline uygun olarak yapılması gerekmektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sadece noterlikler aracılığıyla düzenleme şeklinde yapılabileceği noterlik kanunun ilgili maddelerinde açıkça belirtilmiştir.
1512 Sayılı Noterlik Kanununun 60. maddesinde noterlerin yapabileceği işler ve görevleri hüküm altına alınmıştır. Buna göre;
- Diğer kanunlarla herhangi bir makama, mercie veyahut bir şahsa verilmemiş olan tüm hukuki işlemleri düzenleme yetkisi noterlere verilmiştir,
- Kanunlarca noterlere verilen görevleri yapmak,
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak,
- Dışarıda hazırlanan evrakları imza, mühür veya bir işaretle onaylamak,
- Kanunlarda belirtilen evraklara suret, örnek vermek,
- Belgeleri bir dilden başka bir dile çevirmek,
- Bir yazıyı bir dilden başka bir yazıya çevirmek,
- Protesto göndermek,
- İhbarname göndermek,
- İhtarname göndermek,
- Gereken hukuki işlemleri tescil etmek,
- Noterlik Kanunu ve diğer kanunlarla verilmiş tüm işleri yapmak.
Geçerliliği için noterlerin düzenleme şeklinde yapması zorunlu olan hukuki işlemler, 1512 Noterlik Kanununun 89. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Bu işlemler şunlardır:
- Kanunda açıkça belirtilen sözleşmeler,
- Avukata veya bir başkasına verilecek olan vekaletnameler,
- Resmi vasiyetname,
- Taşınmaz satış vaadi,
- Evlenme sözleşmesi,
- Evlatlığı tanıma,
- Miras taksim sözleşmesi,
- Vakıf senedi,
- Diğer kanunlarda verilen görevleri yapmak.
Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılamayacak Haller
Satış vaadi sözleşmesi yapılamayacak hukuki işlemler 3194 Sayılı İmar Kanunun 18. maddesinin ilgili fıkrasında şu şekilde düzenlenmiştir.
- Veraset yolu ile intikal eden, işbu kanunla ilişkilendirilen Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması,
- Sanayi,
- Tarım,
- Depolama,
- Hayvancılık,
- Turizm amaçlarıyla yapılan hisselendirmeler,
- Cebri icra yoluyla satılanlar hariç olmak üzere imar planı olmayan kısımlarda yapı yapmak amacı ile arsa ve parselleri hisselere ayıracak parselasyon çalışmalarında satış vaadi sözleşmesi yapılamaz.
Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Verilmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilen ön sözleşmelerden biridir. Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildikten sonra bu şerh beş yıl süreyle hüküm doğuracaktır. Şerh verildikten sonra beş yıl içerisinde gayrimenkulün satışı yapılmaz ve tapuya tescil sağlanmazsa şerh resen tapu sicil memurları tarafından terkin edilir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi halinde zamanaşımı süresi on yıl olacaktır.
Satış vaadi sözleşmesinde devre konu taşınmazın ada ve parsel numarası varsa kat/ daire numarası açıkça belirtilmelidir. Bunun karşılığında ödenecek meblağ da sözleşmede muhakkak belirtilmelidir. Sözleşme bedelinin kararlaştırılması sözleşmenin sıhhat şartlarındandır. Aksi durumda sözleşme geçerliliğini yitirecektir.
Satış vaadi sözleşmesiyle taşınmazı satın alma hakkını kazanan taraf, sözleşmede belirtilen bedeli ödemesi şartıyla taşınmazın mülkiyetinin kendine geçirilmesini tapuda kendi adına tescil edilmesini borçludan talep edebilir. Yine tapu sicilinin düzeltilmesi davası da açabilir.
Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası
Satış vaadi sözleşmesine dayanarak da açılabilen tapu sicilinin düzeltilmesi davası 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 1025. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Bu maddeye göre; mülkiyet gibi ayni bir hakkın tescilinin yolsuz olması veyahut tapuya yapılan bir tescilin hukuka uygun olmayan yolsuz bir şekilde terkin edilmesi, değiştirilmesi halinde, zarara uğrayan kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava yoluyla talep edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunmaktadır.
Aynı kanunun 1027. maddesinde ise tapu sicilinde yapılan yanlışlığın düzeltilmesinde tarafların yazılı muvafakati varsa tapu memurunun bu düzeltmeyi talebe bağlı olarak yapabileceği belirtilmiştir. Yolsuz tescile konu olan olgunun taraflarından birinin dahi muvafakati olmaz ise memur kendiliğinden düzeltme yapamayacaktır.
Sınırlı ayni haklar da tescilin düzeltilmesi davasına konu olabilmektedir.
Sınırlı ayni haklar şunlardır:
- Rehin Hakları
- Taşınmaz Yükü
- İrtifak Hakları (Geçit İrtifakı, Oturma (Sükna) Hakkı, Üst Hakkı, İntifa Hakkı, Kaynak Hakkı)
Tapu sicilinin düzeltilmesi davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir. Tapu sicilinin düzeltilmesi davasında husumet yolsuz tescille hak kazanan kişiye yönetilmelidir. İyiniyetli üçüncü kişinin bir kazanım elde etmesi halinde asıl malikin taşınmaz mülkiyetini geri alması imkansız hale gelirse devletin sorumluluğuna giderek tazminat davası açılabilecektir. Devlet davayı kaybetmesi halinde kusuru olan memura rücu edebilecektir.
Yolsuz tescilde devletin sorumluluğu 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 1007. maddesinde düzenlenmiştir. Tapu sicilinin tutulmasından dolayı bir zararın doğması halinde doğan bu zararların tamamından devlet sorumlu olacaktır. Bu zararı karşılayan devlet kusuru olan memurlara zararın tazmin edilmesi amacıyla rücu edebilecektir. Devletin sorumluluğuna dayanan davalar, taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğü yerindeki mahkemede görülecektir.
Yolsuz tescil davası sadece düzeltme şeklinde olmamaktadır. Eski tescil terkin edilerek yeni bir tescil yapılması şeklinde de olabilmektedir. Basit yazım yanlışları olması halinde bu yanlışlıklar tapu memuru tarafından Cumhurbaşkanı tarafından çıkarılan yönetmelik doğrultusunda resen düzeltilebilir.
Satış Vaadi Sözleşmesini Sona Erdiren Haller
Taraf iradeleriyle kurulan satış vaadi sözleşmesi yine taraf iradeleriyle her zaman ortadan kaldırılabilir. Yine taraflardan biri haklı sebeplerin varlığı halinde sözleşmeden dönebilir veya sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Bu durumda da satış vaadi sözleşmesi hükümlerini doğurmayacaktır. Satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımı süresi on yıldır. Tapuya şerh verilmesi halinde şerhin süresi beş yıl olacaktır. Bu sürelerin geçmesi halinde satış vaadi sözleşmesi zamanaşımına uğrayacak olup ifası mümkün olmayacaktır. Son olarak satış vaadi sözleşmesinin sözleşmeye uygun olarak ifa edilmesi de sona erdiren sebeplerdendir.
Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapu Sicili Düzeltilmesi Davasına İlişkin Yargıtay Kararı
Satış vaadi sözleşmesi ve tapu sicilinin düzeltilmesine ilişkin Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2021/223 Esas 2021/3106 Karar sayılı, 29.06.2021 tarihli kararı aşağıdaki gibidir:
Dava, yükleniciden taşınmaz satın alan 3. kişinin tapu iptal tescil, alacak ve tazminat istemine ilişkindir.
Davacı davasında, davalı arsa sahibi … ile yüklenici … arasında düzenlenmiş olan 21.01.2009 tarihli taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile 24.02.2010 tarihli tadil ve düzeltme beyanına göre 12810 ada 2 parsel üzerinde yapılacak binada yükleniciye düşen 3 no.lu bağımsız bölümü haricen düzenlenen 21.09.2011 tarihli satış sözleşmesi ile 75.000,00 TL bedelle yükleniciden satın aldığını, 42.000,00 TL peşin ödediğini, bakiye borcun 20.000,00 TL’sinin tapu devrinde, 13.000,00 TL’sinin de genel iskan alındığında ödeneceğinin sözleşmede kararlaştırıldığını,
inşaatın %95 oranında tamamlanmasına rağmen davalının tapu devrine yanaşmadığını belirterek, dava konusu 3 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, tespit dosyasında yapılan yargılama masraflarının davalıdan tahsiline, satış sözleşmesinde kararlaştırılan 10.000,00 TL ceza-ii şart ve 4.000,00 TL rayiç kira bedelinin davalı yüklenici …’dan alınmasını talep ve dava etmiştir.
Davalılar savunmasında, davacının ileri sürdüğü iddiaların doğru olmadığını, inşaat henüz bitmediği için iskan alınamadığını bu nedenle 3 no.lu bağımsız bölümün tapusunun davacıya verilmediğini belirterek davanın reddini istemişlerdir…
….. açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacılar yararına BOZULMASINA …
Sonuç
Satış vaadi sözleşmesi taşınmaz maliki ile taşınmazı ileri bir tarihte almak isteyen kişi arasında yapılan sözleşmedir. Satış vaadi sözleşmesinin yapılması kanunca şekle tabi kılınmıştır. Şekle aykırılık halinde sözleşme kesin hükümsüz olup hüküm ve sonuçlarını doğurmayacak, taraflara talep hakkı imkanı tanımayacaktır. Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmış olmalıdır. Noterde yapılan taşınmaz satış işlemi satış vaadi hükmündedir. Çünkü taşınmazın satışı sadece ilgili tapu müdürlüğü aracılığı ile yapılabilmektedir. Noterde yapılan taşınmaz satışı geçersiz olacaktır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilebilir. Şerh edilmesi halinde üçüncü kişilere karşı da bu hak ileri sürülebilecektir. Şerhin süresi beş yıldır. Beş yılın sonunda tapu siciline yapılan kayıt talep üzerine veya görevli tapu memuru tarafından resen terkin edilebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile hak elden taraf taşınmazın mülkiyetinin kendine geçirilmesini talep edebilecektir. Malik tarafından taşınmazın mülkiyeti geçirilmez ise dava yoluyla bu hak kullanılabilecektir.