Dönüştürülebilir ARM
Dönüştürülebilir ARM Nedir?
Dönüştürülebilir bir ARM, borçluya belirli bir süre sonra sabit oranlı bir ipoteğe dönüştürme seçeneği sunan ayarlanabilir oranlı bir ipotektir (ARM). Dönüştürülebilir ARM’ler, düşen faiz oranlarından yararlanmanın bir yolu olarak pazarlanır ve genellikle belirli koşulları içerir. Finans kurumu genellikle ARM’yi sabit oranlı bir ipoteğe geçirmek için bir ücret alır.
Temel Çıkarımlar
- Dönüştürülebilir bir ARM, bir miktar başlangıç döneminden sonra sabit bir orana dönüştürülebilen değişken oranlı bir ipotektir.
- Dönüştürülebilir bir ARM’nin faydası, faiz oranları düşüyorsa gerçekleşir. Faiz oranları artarsa, dönüştürülebilir bir kolun faydası kaybolur.
- Dönüştürülebilir bir ARM genellikle standart oranlardan daha düşük bir teaser oranıyla başlar, ancak daha sonra bir endekse ve bir marjına göre belirli bir süre sonra artar.
- Sabit bir orana dönüştürüldükten sonra, yeni oran neredeyse kesinlikle ev sahibinin teaser oranı altında ödediğinden daha yüksek olacaktır.
Cabrio Kolları Anlamak
Bir ipotek için başvururken, genellikle ipoteğin ömrü boyunca faiz oranının nasıl belirlendiğiyle ilgili seçim yapabileceğiniz çeşitli türler vardır. Dönüştürülebilir ARMS, iki ipotek türünün bir karışımıdır: geleneksel sabit oranlı 30 yıllık ipotek ve ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM). Sabit faizli ipotekler borçluya, aylık ödemelerinin faizler yükselse bile asla değişmeyeceğini bilme güvencesini verir, bu da muhafazakar ve güvenli bir yaklaşımdır. Zamanla, ödemeler enflasyona göre etkili bir şekilde azalır.
Ayarlanabilir oranlı bir ipotek, çok daha düşük bir tanıtım teaser oranıyla başlar, ancak belirli bir süre sonra (tipik olarak beş yıl), oran LIBOR gibi bir endekse ve bir marjına göre ayarlanır. Oran genellikle her altı ayda bir ayarlanır ve yükselebilir veya düşebilir (sözleşmede belirtilen sınırlar dahilinde).
Dönüştürülebilir bir ARM ile ipotek 30 yıllık ayarlanabilir oran gibi başlar; yani, piyasa ortalamasının altında bir teaser oranında. Ancak belirli bir süre içinde, genellikle ilk yıldan sonra ancak beşinci yıldan önce, borçlu sabit bir orana dönüştürme seçeneğine sahiptir. Yeni faiz oranı genellikle önce yedi gün içinde sunulan en düşük orandır içinde kilitleme. Dolayısıyla, faiz oranları düşüyorsa, borçlu başlangıçta elde edebileceğinden daha düşük bir sabit oran alabilir.
Cabrio Kolların Tarihçesi
1980’lerin başında tanıtılan dönüştürülebilir ARM’ler, çift haneli sabit oranlı ipoteklerin olduğu bir dönemde sahneye girdi. Faiz oranlarının tarihsel olarak çok daha yükseğe çıkma olasılığı düşük olduğundan (olağanüstü enflasyon hariç), dönüştürülebilir ARM borçluları esasen gelecekte daha düşük oranların büyük olasılığına bahse girebilirlerdi.
İlk dönüştürülebilir ARM’ler pahalıydı ve ağır kısıtlamalar içeriyordu. Ancak 1987’de, hükümet destekli mortgage şirketleri (GSE’ler), Freddie Mac, ikincil piyasada dönüştürülebilir ARM’ler satın almaya başladı. Çoğu ticari banka ipotek kredilerini ikincil piyasada sattığından, dönüştürülebilir ARM’lerin iki ipotek devi tarafından kabul edilmesi hızlı genişlemelerine yol açtı. Rekabet, daha düşük ücretler ve daha az kısıtlayıcı koşullar getirdi.
Dönüştürülebilir bir Kolun Olumsuz Yönleri
Dönüştürülebilir bir ARM’nin ana dezavantajı, borçluyu faiz oranlarını izlemeye ve gelecekteki değişiklikleri tahmin etmeye zorlamasıdır ki bu, uzmanların bile güvenilir bir şekilde yapamayacağı bir şeydir. Ayrıca, dönüştürülebilir ARMS faiz oranları – hem başlangıç oranı hem de sonraki sabit oran – genellikle piyasa oranlarından biraz daha yüksektir.
Borçlular ipoteği dönüştürürken kapanış maliyetlerini ödemezken, borç verenler ücret alır. Bu arada, başlangıç döneminde faiz oranları yükselirse, dönüştürülebilir bir ARM’nin faydası kaybedilir. Son olarak, dönüşümden sonraki aylık ödeme, sabit kalacağı güvenceye rağmen, neredeyse kesinlikle ev sahibinin teaser oranı altında ödediğinden daha yüksek olacaktır.