İzale-i şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz malda ortaklar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip her ortak için ferdi mülkiyet hakkının doğmasını sağlayan bir dava türüdür.
Ortaklığın giderilmesi davasındaki taraflar şöyle açıklanabilir; davacı, ortaklık payını almak isteyen ortaktır. Davalı ise ortaklık payını vermek zorunda olan ortaktır. Ayrıca dava konusu malın ortakları varsa tüm ortaklar da davada taraf olarak yer alır.
Ortaklığın giderilmesi davası, zorunlu arabuluculuğa tabidir. Yani, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
İzale-i şüyu davası veya ortaklığın giderilmesi davası iki şekilde olabilir:
İzale-i şuyu davasının tarafları, mülklerini nasıl böleceklerine dair bir anlaşmaya vararak bu anlaşmayı dava sürecinde mahkemeye bildirebilirler. Hakim, bu anlaşma doğrultusunda ortaklığın sonlandırılmasına karar verebilir. Eğer taraflar malın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşamazlarsa, ortaklık ya malın satılması yoluyla ya da malın aynen bölünmesi yoluyla sonlandırılmalıdır.
Ortaklığın sonlandırılması davasında, malın aynen bölünmesi talebinde bulunan taraflardan sadece bir hissedarın talepte bulunması yeterlidir. Eğer bir taraf, ortak mülkün aynen bölünmesiyle ortaklığın sonlandırılmasını istiyorsa, hakim öncelikle aynen bölünme koşullarının mevcut olup olmadığını araştıracaktır.
Paydaşlığın sonlandırılması davalarında mahkeme, taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı, tarım arazilerinin niteliği ve imar mevzuatına göre aynen bölünmenin mümkün olup olmadığını araştırır. Eğer taşınmazın önemli bir değer kaybı varsa, aynen bölünerek paylaştırma kararı verilemez. Ayrıca, paydaşlar anlaşmazlarsa taşınmazın bir bölümünün paylaştırılması mümkün olmayacaktır.
Eğer taşınmazda kat mülkiyeti kurulması mümkünse, hakim bu olasılığı dikkatle inceleyecektir. Kat mülkiyeti kurulabilirse, ortaklığın sonlandırılması yoluna gidilemez.
Eğer taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse, ortaklığın satış yoluyla sonlandırılması kararı verilir. Taşınmazın satışı, mahkeme tarafından değil, satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir. Satış, açık artırma ile yapılacaktır. Ancak, tüm paydaşlar taşınmazın ortaklar arasında satılması konusunda oybirliğiyle anlaşırlarsa, satış sadece ortaklar arasında gerçekleşir.
Ortaklığın satış yoluyla sonlandırılması durumunda, dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç ve benzeri bütünleyici parçaların (muhdesat) satışa sunulması gerekmektedir. Ancak muhdesatın bir kısmı paydaşlara aitse ve tapuda bu konuda bir şerh bulunuyorsa veya tüm paydaşlar bu konuda anlaşmışlarsa ve muhdesatın değeri satışı etkiliyorsa, bu değerlerin tespiti için dava tarihinde muhdesatın ve arazinin değerleri ayrı ayrı belirlenir. Bu değerler toplanarak taşınmazın toplam değeri hesaplanır. Bu değerin ne kadarının, arazinin ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik bir oranla belirlenir. Satıştan elde edilen gelir, bu oranlar temel alınarak paydaşlar arasında dağıtılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise paylarının oranına göre diğer paydaşlara dağıtılır.
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz malların paydaşlarca paylaştırılmasını talep eden bir dava türüdür. Bu dava, paydaşlardan birinin diğer paydaşlara karşı açtığı bir davadır.
İzale-i şuyu davasında, davacı, davalı olarak tüm paydaşlara karşı dava açmalıdır. Yani, ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan malın tüm paydaşlarını kapsar.
Ortaklığın giderilmesi davasının yetkili ve görevli mahkemesi, taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin, taşınmaz mal İstanbul’da bulunuyorsa, ortaklığın giderilmesi davası İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Ortaklığın giderilmesi davası sırasında nispi harçlar şu şekildedir: Eğer mülkün satışla bölüştürülmesine karar verilirse, taşınmazın satış bedelinden bir ortağın aldığı miktarın binde 11,38’i kadar nispi karar ve ilam harcı tahsil edilir. Taşınmazın aynı şekilde paylaştırılması kararı verilirse, gayrimenkulün değeri üzerinden binde 4,55 oranında nispi karar ve ilam harcı ödenmesi gerekecektir.
Dava açan paydaş, dava harcını ve mahkeme masraflarını davanın başlangıcında ödemekle yükümlü olsa da davanın sonunda mahkeme masrafları ve avukatlık ücretleri, tarafların paylarına göre dağıtılır. İzale-i şuyu davasında davanın kazananı veya kaybedeni olmaz, her davada taraf olan kişiler davadan aynı şekilde etkilenir.
Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın üzerinde bulunan bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu hususunda ortaklar arasında anlaşmazlık olması halinde, bu uyuşmazlığın ayrı bir dava açılmak suretiyle çözülmesi gerekir. Bu davalara “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası” denilmektedir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açılması halinde, izale-i şuyu davası yargılamasında, bu davanın sonuçlanması beklenir. Çünkü, taşınmazda yer alan bütünleyici parçalar üzerindeki mülkiyet hakkı tespit edildikten sonra, bütünleyici parçalar da dahil edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere, muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarında, muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu maliklerinin veya tapu kayıt malikinin mirasçılarının davada taraf olarak yer alması gerekir.
Bu davalarda, muhdesatın aidiyetinin tespiti için, muhdesatın taşınmaza ne zaman ve hangi şartlarda yapıldığı, muhdesatın yapımında tarafların katkılarının ne olduğu gibi hususlar araştırılır.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonucunda, muhdesatın kime ait olduğu belirlenir. Muhdesatın paydaşlara ait olduğu anlaşılırsa, muhdesatın değeri ortaklığın giderilmesi davasında dikkate alınarak paydaşlara paylaştırılır. Muhdesatın üçüncü kişiye ait olduğu anlaşılırsa, muhdesatın değeri ortaklığın giderilmesi davasından çıkarılarak, paydaşlara kalan paylar buna göre belirlenir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti, ortaklığın giderilmesi davasının sağlıklı bir şekilde sonuçlandırılması açısından önemlidir. Muhdesatın aidiyetinin tespit edilmemesi halinde, ortaklığın giderilmesi davasında, muhdesatın değeri taraflar arasında tartışma konusu olabilir. Bu durum davanın uzamasına ve taraflar arasında anlaşmazlığın devam etmesine neden olabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın üzerinde bulunan bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık olması halinde, bu uyuşmazlığın ayrı bir dava açılmak suretiyle çözülmesi gerekecektir.
Gayrimenkul hukukunda bu kez izale-i şüyu veya ortaklığın giderilmesi davasına yer verdik. Yeni içeriklerimizden anında haberdar olmak için Instagram hesabımızı takip edebilirsiniz. Ayrıca Gayrimenkul hukukuna dair daha fazla içerik için bilgi notlarını inceleyebilirsiniz.
Av. Mert Kanalıcı
Mert Kanalıcı, Kanalıcı Hukuk Bürosu’nun kurucusudur. 2013 yılında Dokuz Eylül Üniversitesi’nden onur derecesiyle mezun olduktan sonra İzmir Barosuna kayıtlı olarak avukatlık faaliyetlerini yürütmektedir. Kanalıcı Hukuk Bürosunu kurmadan önce İzmir Büyükşehir Belediyesi Başkanlığının avukatlığı görevini yürütmüştür.