6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 300.maddesinde kira sözleşmesinin belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabileceği ve kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmelerinin belirli süreli; diğer kira sözleşmelerinin belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılacağı belirtilmiştir.
Kira sözleşmeleri belirli süreli ya da belirsiz süreli olarak yapılmış olsa da belirli koşullarda kiracıya da kiralayana da fesih imakanı tanınmıştır.
BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 327. maddesi “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” şeklindedir. Bu madde uyarıncakira sözleşmelerinde belirlenen sürenin sona ermesiyle herhangi bir bildirime ve dava açmaya gerek kalmadan sözleşmenin kendiliğinden sona ereceğinden söz edilmiştir.
Bu hükmün istisnasını konut ve işyeri kiraları oluşturur. Konut ve iş yeri kiralarında kiracının korunması amacıyla bu hükmün istisnasını oluşturacak biçimde kanunun 347. maddesinde “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” hükmü konulmuştur.
Bu hüküm uyarınca konut ve çatılı iş yerinde belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmeyi sona erdirme niyetinde olan kiracıya 15 gün önceden bildirimde bulunma yükümlülüğü getirilmiştir. Kiracının herhangi bir bildirimde bulunmaması halinde sözleşme belirsiz süreliye dönecektir.
TBK madde 347 “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” uyarınca kiraya veren 10 yıldan önce konut ve çatılı iş yerleri için kira sözleşmesini sonlandıramaz.
BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ
Kira sözleşmesinde herhangi bir süre şartı bulunmuyorsa belirsiz süreli olarak yapılmış sayılır.
TBK madde 347/2 gereğince, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı yasal fesih dönemi ve fesih bildirim süresine uymak koşulu ile her zaman fesih bildiriminde bulunabilirken, kiraya veren ancak 10 yılın sonunda bu sürelere uymak koşulu ile fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi için tarafların fesih bildiriminde bulunması gerekir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 328.maddesi “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” hükmünde tarafların fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilme haklarını düzenlemiştir.
Kira sözleşmelerinde fesih bildirim süreleri “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” şeklinde TBK’nun 329.maddesinde düzenlenmiştir.
Kanunun 315. maddesi kiracının temerrüdü halini düzenlemiştir. Buna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
TBK’nun 316. maddede kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmiştir. Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Kanunun 331. maddesi uyarınca taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.