Müşterek (paylı) edinilen mülkiyetlerde söz konusu olan bir sorundur Şûfa Hakkı ya da Türkçesiyle Önalım Hakkı. Hissedarlardan biri kendine ait payın tamamını veya bir kısmını satışa çıkardığı anda bu hak gündeme gelir. Bu haftanın konusunu bu yüzden, biraz da karmaşık olması nedeniyle tamamen Şûfa Hakkı'na ayırdık.
Nebahat Ataç-İstanbul Her katında bir daire bulunan dört katlı bir binadan daire satın almakistiyorum. Hisseli arsa tapusu var. Dört arkadaş yıllar önce bir arsa alıp bu binayı yapmışlar. Acaba diğer hissedarlarla bir sorun olur mu?
Satın almayı düşündüğünüz daire paylı mülkiyete konu olmuş bir taşınmaz. Müşterek mülkiyetli olarak düzenlenen bir taşınmazda hissedarlarından birinin payını(hissesini) satmak istemesi halinde diğer hissedarların ŞÛ- FA HAKKI(ÖN ALIM HAKKI) doğar. Paylı bir mülkiyette bir hissedarın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, Medeni Kanun'un 732. Maddesine göre diğer hissedarlar Önalım Hakkını kullanabilirler. Müşterek mülkiyette karşımıza çıkan bu düzenlemenin amacı, ortaklığa yabancı bir kişinin girmesine genel olarak engel olmaktır.
Sözleşmeden doğan Şûfa Hakkı'nın( Önalım Hakkı) kullanılması ve bu haktan vazgeçilmesi ile ilgili hükümler( istisnai hükümler dışında) esasen Kanuni Şûfa Hakkı için de geçerlidir. Bu yüzden Kanuni Şûfa Hakkı'nın( önalım hakkı) detayları size gerekli fikri verecektir. Buna göre:
1- Önalım Hakkı yalnızca satışilişkilerinde uygulanır ve bu yüzden satış dışındaki devirlerde, örneğin cebrî artırma ile satışlarda önalım hakkı kullanılamaz( M.K Madde 733).
2- Müşterek mülkiyette, hissedarlardan her birinin kanundan doğan Önalım Hakkı vardır.
3- Hissedarlardan birinin ölmesi durumunda, mirasçılar intikal eden Önalım Hakkını "elbirliği mülkiyeti" nedeniyle ancak birlikte kullanabilirler.
4- Medeni Kanunda yapılan değişikliklerden sonra önalım hakkı ancak dava yoluyla yapılabilmektedir. Önalım Hakkı sahibi, adına düşen payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde, hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür .(M.K Madde 734)
5- Önalım Hakkı, satışın noter kanalıyla ile hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçtikten sonra düşer. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer hissedarlara noter aracılığıylabildirilir(M.K Madde 733). 6- eğer 3. kişi adına tescil edilmişse Önalım Hakkı, alımı yapan 3. kişiye karşı ileri sürülebilir. Ancak henüz tescil yapılmamışsa satışı yapan diğer müşterek malike karşı Önalım Hakkı ileri sürülebilir. 7- Paylı mülkiyette önalım hakkından feragat edilebilir. Ancak bu feragat resmî şekilde yapıldığı ve tapuya şerh edildiği takdirde geçerli olacaktır. Belirli bir satıştan feragat ise yazılı şekilde olacaktır ve bu yazılı anlaşma satıştan önce ya da sonra yapılabilir.
Nebahat Ataç'ın sorusunun yanıtına gelince;
Eğer söz konusu satış için diğer hissedarlar feragat işlemini resmî bir şekilde yapmış ve bu durum tapu kütüğüne şerh edilmiş ise (Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üstündenon yıl geçmekle sona erer) alım-satım işlemi yapabilirsiniz. Yoksa bu satış işleminde diğer hissedarların Önalım Hakkı(Şûfa hakkı) doğar. Noter kanalıyla bu alımı diğer hissedarlara Noterlik Kanunu ve tüzüğüne uygunolarak bildirmeniz gerekmektedir. Önalım Hakkı(Şûfa hakkı) bildirim tarihinin üzerinden 3 ay ve satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer.
Kaynak: Nüsa UĞUR/Sabah Emlak