10 yıllık kiracının tahliyesi kiraya veren tarafın kiracısını hiçbir sebep göstermeksizin tahliye edebilmesi için verilmiş bir haktır. Kiracı ve kiraya veren ilişkisi, hem Türk Borçlar Kanunu (TBK) hem de Türk Medeni Kanunu (TMK) gibi ilgili mevzuatlar tarafından düzenlenir. Bu hükümler sadece kiracıların haklarının korunmasından ibaret olmayıp kiraya verenin de haklarının güvence altına alır.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Aksi halde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış kabul edilir. Belirsiz süreli sözleşmeler için ise kiracı her zaman genel hükümlere ve fesih dönemine bağlı kalmak kaydıyla (TBK m.328 ve 329) sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiraya verene ise bu imkân kira ilişkisinin 10 yılı doldurması halinde tanınmıştır. 10 yıllık kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu maddeye göre;
10 Yılı Geçen Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi:
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırabilme hakkı bulunmaktadır.
Şöyle ki, sözleşmenin süresi sona erdikten sonra, 10 yıl daha geçmesi gerekmektedir. Belirlenen sürenin ve bu 10 yıllık ek sürenin sona ermesinin ardından, her bir sonraki kira yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunulmalıdır. 10 yıllık uzama süresine göre kiraya verenin en erken hangi tarihte ihtar gönderebileceği ve dava açabileceği yazımızın devamında örneklerle açıklanmış ve hesaplama tablosuna yer verilmiştir.
10 Yılı Geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi:
Sözleşme belirsiz süreli ise kiraya veren kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Kiraya verenin belirli bir süre öncesinden yazılı bildirimde bulunması, kiracının gelecekteki planlarını yapmasına olanak tanırken, kiraya verene de sözleşmeyi sonlandırma hakkını sağlamaktadır.
Kanunda fesih bildirimi için öngörülen sürelere dikkat etmek gerekir, zira süreleri geçirildikten sonra gönderilen ihtarname bir sonraki yıl için fesih bildirim süresi olarak değerlendirilecektir.
Koşulları nelerdir?
Eğer kiracı yazılı bildirime rağmen, belirlenen süre sonunda kirayı tahliye etmezse, kiraya veren TBK madde 350 uyarınca fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere göre belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Bu davayı açabilmek için 10 yıllık uzama süresinin dolması, kiraya verenin usulüne uygun fesih bildiriminde bulunmuş olması ve taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmamış olması gerekmektedir. Bu şartların varlığı halinde kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmeler için ise 6 aylık kira dönemi sonundan (üç aylık fesih bildirim süresine uymuş olmak kaydıyla) itibaren süresi içinde tahliye davası açabilir.
Tahliye sürecinde tarafların hukuki danışmanlık alması önemlidir. Kiracının haklarını korumak ve mahkeme sürecinde savunmasını güçlendirmek için, kiraya verenin de tahliye talebini yasalara uygun bir şekilde hazırlamak için Ankara avukat danışmanlığı fayda vardır.
10 yıllık kiracının tahliyesi ne kadar sürer
10 yıllık kiracının tahliyesi davası, son yıllarda ülkemiz genelinde yaşanan konut kiralarının ciddi oranda artmasından etkilenmiştir. Normal şartlar altında 6 ay sürecek davalar, mahkemenin dosya yoğunluğu ve iş yüküne göre değişiklik göstermekle birlikte yaklaşık olarak 1 sene sürmektedir. Ankara avukat hukuki danışmanlığı alarak dava sürecinin takibi etkin bir şekilde yürütülmelidir.
10 yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır
10 yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır sorusu kanunun lafzından kaynaklı olarak sıklıkla karıştırılmaktadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren taraf kira süresinin dolduğundan bahisle kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Türk Borçlar Kanunu madde 347. maddesinde; belirli süreli kira sözleşmelerinin kiracı tarafça sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullar altında 1 yıl için uzatılmış sayılacağı hüküm altına alınmıştır. Bu bilgiler ışığında kiraya verenin bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilmesinin tek yolu 10 yıllık uzama süresini takip eden senenin bitiminden en az 3 ay önce çekeceği ihtar ile mümkündür.
Bu kapsamda 10 yıllık kiracının tahliyesi için süre hesaplaması şu şekilde yapılacaktır.:
Örnek: Kiracı Ahmet ile kiraya veren Mehmet arasında 01.01.2014 tarihli ve 1 yıl olmak üzere belirli süreli kira sözleşmesi olmuş olsun. Kiracı Ahmet, Türk Borçlar Kanunu Madde 347/1 uyarınca 01.01.2015 tarihinden en az 15 gün önce kira sözleşmesini tek taraflı irade beyanını yansıtır bir bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarda bir yıl daha yenilenecektir. Kira sözleşmesinin aynı şartlar altında yenilenmiş olması sözleşmenin ”belirli süreli kira sözleşmesi” olmasına halel getirmeyecektir. Yani kira sözleşmesi belirli süreli olarak kalmaya devam edecektir. Bu aynı zamanda kiracı Ahmet’in her kira yılı bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebileceği anlamı taşımaktadır. Kiraya veren Mehmet ise Türk Borçlar Kanunun 347/1. Maddesi uyarınca kira sözleşmesini 10 yıllık uzama süresini takip eden yılın bitiminden 3 ay önce çekeceği ihtar ile sona erdirebilmektedir. Mehmet’in 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracısını en erken hangi tarihte tahliye edebileceğini ve dava açma süresini hesaplayalım:
- 01.01.2014-01.01.2015 (1. Kira yılı)
- 01.01.2015-01.01.2016 (1. Uzama yılı)
- 01.01.2016-01.01.2017 (2. Uzama yılı)
- 01.01.2017-01.01.2018 (3. Uzama yılı)
- …
- …
- …
- …
- 01.01.2024-01.01.2025 (10. Uzama yılı)
- 01.01.2025-01.01.2026 (10. Uzama yılını takip eden kira yılı); kiraya veren Mehmet 01.01.2026 tarihinden en az 3 ay önce kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine ve tahliye istemine ilişkin ihtarnamesini kiracı Ahmet’e göndermelidir. Tahliye istemine ilişkin ihtarnamede kiraya verenin hiçbir sebep gösterme zorunluluğu bulunmamaktadır. İhtarnameye rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmez ise; kiraya veren 01.01.2026’dan sonra 1 ay içinde tahliye davasını açmalıdır. Her ne kadar kanunun lafzından 10 yıllık kiracı ifadesi ile kira sözleşme tarihinden itibaren 10 yıl sonrasında dava açılabileceği gibi halk arasında yanlış bir kanı mevcut ise de; 1 yıllık kurulan belirli süreli kira sözleşmeleri için bu süre 12 yıl sonrasına tekabül etmekte ve 13. Senenin başında dava açılabilmektedir.
10 yıllık kiracının tahliyesinde görevli ve yetkili mahkeme
10 yıllık kiracının tahliyesi davasında görevli mahkeme Sulh hukuk mahkemeleri olup yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Beypazarı’nda evi olan bir kiraya veren için görevli ve yetkili mahkeme Beypazarı Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır.
Sık Sorulan Sorular
10 yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?
Sözleşme belirli süreli ise sona erme tarihinden itibarenm uzama yılları sayılmaya başlanır ve 10. Uzama yılını takip eden kira senesi bitmeden 3 ay önce ihtarname çekilir. 10 yıllık uzama süresine ilişkin hesaplama örnekleri için makalemizi ziyaret edebilirsiniz.