

TBK m. 350-356 arası hükümlerde kira sözleşmeinin dava yoluyla sona ermesi düzenlenmiştir. TBKnun kabul ettiği dava yolu kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından mahkeme kararını gerektirmektedir. Böylece kiracının, keyfi fesih bildirimine ve buna bağlı uyuşmazlıklara karşı korunması sağlanmış olmaktadır.
Dava yoluyla sözleşmenin sona ermesi ancak TBK m. 350, 351, 352de belirtilen sebeplerin varlığında mümkündür. Bu çerçevede mahkeme, davacının iddia ettiği bu özel sebeplerin varlığını, gerçekliğini tespit etmekte, buna bağlı olarak sözleşmenin feshine, sonra kiralanan şeyin kira verene iadesine karar vermektedir. Buna karşın kiraya verenin genel hükümler uyarınca sözleşmeyi feshetmesi halinde m. 347 f.3de
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir ortaya konulduğu üzere dava açması gerekmemektedir. Bu tür durumlarda fesih bildiriminin yapılmasıyla sözleşme sona ermektedir. Buna rağmen dava açılabilir, ancak bu dava tahliye davası olarak adlandırılamayacaktır. Dava, sözleşmenin sona ermesini tespit ve/veya kiralanan şeyin iadesine dönük olacaktır. TBK m. 350 vd.ında düzenlenen dava yöntemi sadece kiraya veren için öngörülmüştür.
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kiracının bu yöntemi kullanması mümkün değildir .
Kiraya veren ancak TBK m. 350, 351, 352de öngörülen sebeplere dayanılarak tahliye davası açabilir. Bunun haricinde bir sebebe dayanarak dava yolu ile sözleşme sona erdirilemez.
Kiracısının S.B kiraya verenin ise S.Ç olduğu, 15.06.2012 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli kira sözleşmesinin 15.06.2016 tarihinde sona ermesi dikkate alınarak taraflar arasında kendi rızalarıyla 30.05.2016 tarihinde fesih protokolü imzalanmış olup, protokol uyarınca kiracının kiralananı 31.07.2016 tarihinde tahliye etmesi hususunda anlaşılmıştır.
Bu somut olay hukuki kurumlardan kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri içerisinde yer alan yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye kurumunu ilgilendirmektedir.
Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye konusunun hukuki durumuna bakacak olursak;
m. 352/1 kapsamına giren somut olayımız dikkate alındığında, yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliyenin gerçekleşmesi için şu şartlar birlikte aranacaktır:
a) Tahliye taahhüdünü bizzat kiracının yapması gerekir. Kiracı dışında kimsenin, örneğin onunla birlikte oturan eşinin veya oğlunun tahliye taahhüdünde bulunmuş olmasının bir değeri yoktur. Tarihsiz tahliye taahhütleri geçerli değildir. o halde tahliye taahhüdü, taşınmazın tahliye edileceği tarihi de göstermelidir.
b) Tahiye taahhüdünün yazılı olması gerekir. Kanun burada adi yazılı şekli yeterli görmüştür.
c) Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. 4.10.1944 gün ve 15-20 K. Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre kiracıların ilk kira sözleşmeleri için yaptıkları tahliye taahhütleri geçerli değildir; çünkü bu taahhütler, konut veya işyeri bulmada sıkıntıya düşmüş kiracılar tarafından verilmekte ve kira sözleşmesinin kanunen uzamasını sağlayan hükmüne aykırı düşmektedir. Buna bağlı olarak birinci kira sözleşmesinin bitmesinden sonra verilen tahliye taahhütleri hukuken geçerlidir .
d) Kiraya verenin tahliye tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurması veya tahliye davası açması gerekir. Bu bir aylık süre geçirilirse artık tahliye taahhüdünün hükmü kalmaz. Tahliye taahhüdü noterce resen düzenlenmemiş veya tarih ve imzası noterce tasdik edilmemiş ise, kiracının imzasını inkar etmesi durumunda, kiraya veren, itirazın kaldırılmasını icra tetkik merciinden isteyemez; artık mahkemede tahliye davası açması gerekir (İİK m. 275 f.2).
6570 sayılı kanun çerçevesinde kiralayanın tahliye davası açabilme şartları
İlk şart, (bizi de ilgilendiren şart) kiracıdan tahliye taahhüdü alınması durumudur. Kiracı, tahliye taahhüdü ile, evi belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüd etmişse, o tarihte evi boşaltmak zorundadır. Boşaltmadığı takdirde kiralayan, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilecektir. Söz konusu tahliye taahhüdünü için de bazı şartlar gerekmektedir. Belirttiğim gibi tahliye taahhüdü öncelikle yazılı yapılmalıdır. Noterden yapılması şart değildir. Ancak, noter kanalıyla yapılması halinde kiralayan için daha güvenceli bir durum oluşmuş olacaktır.
İkinci şart, tahliye taahhüdünde, evin tahliye edileceği tarihin belirtilmesi zorunluludur. Üçüncü ve son şart ise, tahliye taahhüdünün ilk kira yılını takip eden yıllardan sonrası için verilmiş olması gerektiğidir. Tahliye taahhüdündeki tarihin ilk kira yılı içerisinde olmaması gerekmekir.Bir evi ilk defa kiralıyorsanız, ister kiracı olun, ister kiralayan, ilk kira kontratı ile yapılan tahliye taahhüdü geçerli omaz. Söz konusu taahhüdün, kontrattan ayrı olması da bu durumu değiştirmez. Tahliye taahhüdüne cezai şart hükmü de eklenebilir.
Yukarıdaki açıklamalar dikkate alınıp somut olay ile karşılaştırıldığında tahliye davası açmamız için gereken önşartların tamamlanmış olduğunu söylemek mümkündür. Tahliye davası açılabilmesi için kanun ve doktrin dikkate alındığında kiracının tahliye taahhüdü olan 31.07.2016 tarihinden itibaren başlayacak şekilde bir aylık sürenin dolmamış olmasına özen gösterilmelidir. Olayımızda henüz tahliye taahhüdünün tarihi gelmediği için tahliye davasının şartlarından olan bu sonuncu şartın oluşmadığı söylenebilir.
Ağırlıklı olan doktrin görüşü ve uygulamaya göre; evin boşaltılacağına dair verilen taahhüdün dolmasının ardından ev sahibi, ya icra dairesine başvurarak ya da mahkemeye dava açarak evin tahliyesini isteyebilecektir. Uygulamada pratik olan yol Örnek 56 tahliye emri doldurularak kiracıya tebliğ edilmesidir. Bu durumda kiracıdan, varsa itirazlarını 7 gün içinde bildirmesi istenir. Ev sahibi sözkonusu haklarını 1 ay içerisinde kullanmalıdır. Aksi halde, hakkından feragat etmiş sayılır ve sözleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin vermiş olduğu bir karara göre Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir demektedir. Dairenin tahliye taahhünde tahliye için verilen tarihten itibaren bir aylık icraya başvurma ya da dava açma süresi olduğu yönünde karar vermiştir.
Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; kiracının bir yıl içinde kirasını iki defa geciktirmesi halidir. Bu durumda kiralayan (ev sahibi), vaktinde ödenmeyen kira için kiracısına ihtar çekmelidir. Bu şekilde kiracı yılın herhangi bir döneminde iki defa kirasını geciktirir ve kiralayan da iki haklı ihtar çekerse, kira sözleşmesinin bitiminde başka bir ihtara gerek kalmadan kiralayan bir ay içinde tahliye davası açabilecektir. Eksik ödemeler için de iki haklı ihtar hüküm ifade eder. bu diğer şart dikkate alındığında olayımızda kiracı kirasını bir kez geciktirmiş ve bir kez de ödememiştir. Ancak, kendisine iki haklı ihtar çekilmemiş olması sebebiyle bu sebebe dayanarak tahliye davasının açılması halinde talebimizin mahkemece reddedilme olasılığı yüksektir.


Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Tahliye Davası" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Seda Sallı'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.