Ev Almak veya Yaptırmak İsteyenlerin Dikkat Etmesi Gereken Kritik Detaylar
- ev alacaklar nakit almamaya çalışsınlar. 8 sene ve üzerinde krediyle alabiliyorlarsa uzun vadede zarar etmezler ama nakit alırlarsa bu ara zarar edeceklerini söyleyebilirim.
- en sağlam sözleşmeyle bile olsa topraktan ev almayın. işler sarpa sarınca en sağlam sözleşme de kurtarmayacak. mahkemelik olsanız ve davayı kazansanız bile zararınızı tazmin edememe ihtimaliniz yüksek. bu tavsiyeme büyük firmalar da dahil. "tapu da şu zaman çıkacak ama o zaman da %30 civarı artar" falan derler, itibar etmeyin. iskânsız evleri de almamanız daha iyi olur. bitmeden daire satan adamlar iflas yoluna girdi demektir. şansınıza size denk gelirse üzülürsünüz.
- toprak sahibi olup, bir müteahhitle anlaşacak olanlara da bu fikirlerini şimdilik ertelemelerini öneririm. yine onlar da sadece banka teminatı verebilen müteahhitlere güvenebilirler, onun dışında en sağlam sözleşmeler bile işler kötüye gittiğinde sizi kurtarmayacak. banka teminatı verebilecek müteahhiti de biraz zor bulursunuz. ille de bir sözleşme yapacaksanız tecrübeli bir avukata hazırlatın sözleşmenizi.
- brüt m2 ifadelerinden uzak durun. net m2 yazsın. "ama proje hazır değil şu anda, net m2 yazamam, yaklaşık net 80 m2 civarı olur" falan derler de isterlerse bilirler. pek şaşmayacak bir hesap söyleyeyim, %15 daha iyisi olabilir ama verilen brütün %22'si kadar kaybolur genelde. yani brüt m2 x 0.78 = net m2 diye bilin. brüt hesabı daire tesliminde bazı firmalar "bahçede 12 m2, otoparkta 10 m2, merdivenlerde 3 m2 payın var" filan diyebiliyorlar, aman hee...
- teslim edilen evin, vadedilen evin net m2'sinden küçük olması halinde her m2 için dolar bazında bir tazminat maddesi olsun. istanbul'da ortalama bir mahalle için benim önerim şu anda 2 bin dolar civarı.
- "inşaatın teslim süresi ruhsat tarihinden sonraki 18 aydır" gibi bir madde olur ama bu maddeyi müteahhitler kötüye kullanabilir. ruhsatı 2 senede almazsa ya da alamazsa o 2 sene, 3-5 seneye döner. müteahhitler anlaşmayı yapıp sizi bağlıyorlar. sonrası keyiflerine kalmış... belki de proje halinde başkasına satacaklar, bilemezsiniz.
- haklı sebeplerle cayma şartı belirtin, "ruhsatın belirlenen sürede alınamaması" veya sözleşmedeki bazı şartlara müteahhitin uymaması gibi.
- iskân belirlenen sürede alınamıyorsa daire başı aylık 150 dolar civarı bir tazminat maddesi de olsun.
- arsanıza ev yaptıracağınız zaman arsanın olduğu belediyenin imar müdürlüğüne gidin önce. "burası bizim, buraya kaç m2 inşaat yapılabilir diye" sorun. taks, kaks, gabari gibi bazı teknik terimler var yapılacak binanın taban oturumunu, kat alanını ve yüksekliğini belirleyen. toplam inşaat alanını bilirseniz payınıza düşecek olanı nete yakın bir şekilde bilirsiniz. bunu bilirseniz de konuştuğunuz müteahhiti tartabilirsiniz. sizi kafakola almak için önceden fazla metraj vaat edip anlaşmayı yaptıktan sonra "belediye o kadar inşaata müsaade etmiyor" diyebilir.
- "proje çıktığında anlaşmada yazılı olan brüt ve net m2'den fazlası olması halinde müteahhit ve toprak sahipleri çıkan fazla alanı aralarında hisse oranlarına göre paylaşırlar" maddesi de mutlaka bulunsun."
- müteahhitler teknik şartnamenin dışına çıkmak isteyebilirler. bunun da en kolay yolu "tadilat projesi" denen projedir. belediyeye tadilat projesi vermek için de sizin onayınıza ihtiyaç duyulsun. vereceğiniz vekalette bir sürü yetki olacak. "her seferinde uğraşmayalım" diye geniş tutmayın vekaletin sınırlarını. mümkünse herkesin, değilse aranızdan en az 2 kişinin birden onayına ihtiyaç duyulsun sözleşme değişikliklerinde.
- tevkil yetkisiyle, yani vekil tayin ettiğiniz kişinin başkasını vekil ataması hakkıyla bir vekalet vermemeniz çok daha iyi olur.
- bedelsiz cayma şartları içinde sizden habersiz yapılan ve sizi zarara uğratan işlemler de olsun.
- sözleşme yaptığınız firma, inşaatı teslim edene kadar projeyi kendi kuracakları bir firmaya bile devredemesin. muhtelif zamanlarda farklı sözleşmeler imzalayacak olabilirsiniz, anlaştığınız firmanın ilk sözleşmesindeki unvanı neyse sonraki sözleşmelerdeki unvanı da aynı olsun. "xyz inşaat limited şti" ile "xyz inşaat, elektronik, san,tic.ltd.şti" sahipleri aynı olsa bile aynı şirket değildir. bu tip şeyler ileride baş ağrıtır.
-"falancanın tanıdığıymış, çok sağlam adamlarmış" falan, geçin bunları.
- istanbul'da ortalama bir mahallede kat karşılığı sözleşmelerde genelde %50-50 paylaşım olur. 18 dairelik bir inşaatta müteahhit %44-56 gibi bir paylaşımın üzerine ilave olarak bir dairenin o günkü satış bedelinin %50'si kadar size nakit ödese bile kâr edebilir. nereye kadar esneyebileceğini bilin...
- müteahhitin payına ipotek koyun, işleri yaptıkça ipotekleri kısmi olarak kaldırın. en son ipoteği de iskânı alınca kaldırın.
- ipotek tesisi tapu dairesinde yapılır, sözleşmede ipotek maddesinin olması müteahhitin payının ipotekli olduğunu düşündürmesin size. sözleşmeden sanırım en geç 6 ay içinde bu ipoteği tesis etmek gerekir.
- müteahhitler biraz ibne varlıklardır, güvenmeyin. işini hakkıyla yapan iyi bir müteahhit bulursanız üzmeyin. yüz bulduklarında zarar edeceksiniz demektir bunu da unutmayın.
...
bu dediklerimi kabul edecek müteahhit de vardır, "onu diyen bol keseden sallamış" diyen de olabilir. birkaç sene önce bir yakınımız tavsiye istemişti. burada yazdıklarımı ona da söyledim. 4-5 müteahhitle görüştü, şartları kabul edenle anlaştı. yakın zamanda da teslim aldılar evlerini.