GYO’lar, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarından oluşan bir portföy işleten ve gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapan sermaye piyasası kurumlarıdır. Özetle gayrimenkul yatırım ortağı oluyorsunuz ve o gayrimenkulden elde ettiğiniz gelirden payınızı kar paylaşımı şeklinde alıyorsunuz. Bu temelde gayrimenkul yatırım ortaklığı modelidir. GYO’lar, apartmanlar, baz istasyonları, veri merkezleri, oteller, tıbbi tesisler, ofisler, perakende merkezleri ve depolar dahil olmak üzere birçok gayrimenkul türüne yatırım yapmaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Ne Yapar?
GYO’lar ile bireysel yatırımcılar ticari gayrimenkul sahipliğinden elde ettikleri gelirden pay alabilirler. GYO, esasen gelir getirici gayrimenkullerle ilgili çeşitli varlıklara sahip olan veya bunları işleten özel bir şirkettir. Bu şirket, çeşitli gayrimenkul alanlarında ipotek veya kredi içerebilmektedir. Diğer emlak şirketlerinden farklı olarak, bir GYO bunları satmak için gayrimenkul geliştirmez. Bunun yerine, bir GYO öncelikle yatırım portföyünün bir parçası olarak faaliyet gösterecek mülk satın almakta ve geliştirmektedir. Bu, karın kesin olmasını sağlamaktadır.
GYO’lar Nasıl Çalışmaktadır?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ancak gayrimenkule dayalı portföy işletmesi kapsamında faaliyet gösterebilmektedir. Sonuç olarak, gayrimenkul yatırım ortaklıkları mal varlığında makine ve teçhizat tutamazlar. Ayrıca inşaat işlerini kendileri üstlenemezler, proje yapamazlar, ancak diğer şirketlerin yaptığı projelere finansman sağlayabilmektedirler. Şirket, mevcut faaliyetlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetlerine dönüştürmek kaydıyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşebilmektedir.
GYO’ların Faydaları Nelerdir?
Bir gayrimenkulün veya projenin nasıl finanse edileceği kararı, projenin büyüklüğüne, kullanım ve yapım haklarına, şirketin karlılık potansiyeline bağlıdır. Devletin konut ve gayrimenkul sorununu kamusal bir olgu olarak algılaması sonucunda uygulanan vergi teşvikleri, gayrimenkul yatırım ortaklıklarını gayrimenkul finansmanında cazip kılmaktadır.
Yatırımcılar için gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırımların psikolojik bir güven unsuru oluşturduğu inkâr edilemez. Ayrıca çeşitlendirme yoluyla riskin azaltılması, yatırımın borçlanma ile finanse edilmesi, amortisman gibi hususlar gayrimenkul yatırımını yatırımcılar için cazip kılan unsurlardır.
Yatırımcılar, gayrimenkul yatırım ortaklığı hisselerini sadece borsada satamazlar, aynı zamanda bu hisselerin borsadaki olası fiyat artışlarından da yararlanma imkanına sahip olurlar. Ayrıca şirketin portföyü gayrimenkul alanında uzman kişiler tarafından yönetildiğinden, herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkili sonuçlar alınabilmektedir.
Uluslararası kuruluşların bu şirketlere yatırım yaptığını görebilmekteyiz. Bu kuruluşlar, gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul getirilerinden yararlanmak için doğrudan gayrimenkul yatırımları yerine, organize bir şekilde işleyen ikincil piyasalarda işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarını almayı tercih etmektedirler.
GYO Çeşitleri Nelerdir?
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları çeşitli şekillerde kurulduğundan, çeşitli kategorileri vardır. Farklı gayrimenkul yatırım ortaklıklarına bakmak, yatırımcıların bu uzmanlaşmış finansal ürünlerin bir sonucu olarak elde edebilecekleri karları ve getirileri anlamalarına yardımcı olabilmektedir.
GYO türleri aşağıda listelendiği gibidir.
- Hibrit GYO’lar
- Öz sermaye GYO’ları
- İpotekli GYO’lar
- Halka Açık GYO’lar
- Halka Açık İşlem Dışı GYO’lar
- Özel GYO’lar
1. Hibrit GYO’lar
Hibrit bir GYO hem gayrimenkul sahibi olabilmekte hem de gayrimenkulü yönetebilmektedir, ipotek kredileri için finansman teklifinde bulunabilmekte ve ipotek destekli menkul kıymetler satın alabilmektedir. Gelir, her iki kaynaktan da gelmektedir, yani kira geliri ve faizdir.
2. Sermaye GYO’ları
Öz sermaye GYO’ları, gayrimenkul başta olmak üzere mülkün sahibi ve yönetimi altında olup, kira tahsilatı yaparak gelir elde etmektedir.
3. İpotekli GYO’lar
İpotekli GYO’ları, ipotek kredilerinin yanı sıra ipotek kredili menkul kıymetler için fon kredileri sağlayabilmektedir. Bu yatırımdan elde edilen gelir, ipotek kredilerinden kazanılan faizden gelmektedir.
4. Halka Açık GYO’lar
Halka açık GYO’ların faaliyet alanları, paylarını halka arz ederek ve topladıkları fonları gayrimenkule yatırarak kaynak yaratan; kiralık gayrimenkul satın almak, varlığa dayalı menkul kıymetlere yatırım yapmak, toplu inşaat projelerini finanse etmek ve inşaattır.
5. İşlem Dışı Halka Açık GYO’lar
Alım satımı yapılmayan bir GYO, gayrimenkul getirisi sağlarken vergiyi azaltmak veya ortadan kaldırmak için tasarlanmış bir gayrimenkul yatırım yöntemi şeklidir.
6. Özel GYO’lar
Özel GYO, halka açık olmayan belirli bir gayrimenkul yatırım ortaklığı türüdür. Özel GYO’lar ve kamu GYO’ları olarak adlandırılan diğer GYO’lar, çeşitlendirilmiş fonlara sahip gayrimenkul yatırımları için modern seçeneklerin bir parçasıdır. Bu finansal araçlar hakkında daha fazla bilgi sahibi olmak, yatırımcıların paralarıyla doğru kararlar vermelerine yardımcı olacaktır.
GYO’lara Nasıl Yatırım Yapılmaktadır?
Sermaye Piyasası Kurulu’nda belirtildiği üzere, borsada işlem yapan bir yatırım kuruluşuna gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarına yatırım yapması talimatını vermesi yeterlidir.
Ancak gayrimenkul yatırım ortaklıkları birincil piyasaya da yatırım yapabilmektedirler. Yatırımcılar, gayrimenkul yatırım ortaklıkları aracılığıyla çeşitli haklara sahip olmaktadırlar. Bu haklar şu şekilde sıralanabilmektedir.
- Kar dağıtımı halinde, ortaklık karından payını alma hakkı
- Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı
- Ortaklığın sermaye artırımında yeni pay edinmede rüçhan hakkı
- Genel kurul toplantılarına katılma, söz ve öneride bulunma hakkı
- Genel kurul toplantılarında oy hakkı
- Ortaklığın faaliyet ve hesaplarını bilgi alma, inceleme ve denetleme hakkı
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Neden Avantajlıdır?
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Avantajları aşağıda açıklanmıştır.
- Likidite: Likidite, GYO’lara yatırım yapmak istemenin en önemli nedenlerinden biridir. Varlık sınıfı olarak tanımlanan gayrimenkulün iyi bir risk-getiri profiline sahip olduğu zaten bilinmektedir. Ancak GYO’lar ayrıca diğer yatırımlara kıyasla büyük getiri sağlamakta ve aşağı yönlü risk yüksek değildir. Ayrıca GYO’lar tarafından satılan menkul kıymetler dünya çapında birçok borsada işlem görmektedir. Bu nedenle, mavi çipli bir şirketin hisseleri gibi işlem görebilirler.
- Çeşitlendirme: GYO’lat yatırımcılarına çeşitlendirme fırsatı sunmaktadır. Gayrimenkul yatırımları, alıcı tarafında önemli bir finansal taahhüt gerektirmektedir. Böylece yatırımcılar aynı anda sadece birkaç yere yatırım yapabilirler. Örneğin apartman daireleri, ofisler, perakende satış mağazaları vb.dir. Bu mülklere farklı pazarlarda sahiptir. Bu nedenle, kendilerini herhangi bir mikro pazarın sunabileceği risklerden koruyacak kadar çeşitliliğe sahiptirler.
- Seçim: GYO’lar bireysel yatırımcılara birçok seçenek sunmaktadır. Çok sayıda tür, farklı yatırımcıların ihtiyaçlarını karşılamaktadır. Bu nedenle, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları hem riskli hem de riskten kaçınan yatırımcıları cezbetmektedir.
- Öngörülebilirlik: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları yatırımcılarına çok fazla öngörülebilirlik sağlamaktadır. GYO’lar tarafından yapılan ana yatırım gayrimenkuldür. Bu nedenle, böyle bir fondan elde edilen nakit akışlarının net getirisi, yüksek derecede doğruluk ve kesinlik ile tahmin edilebilir.
- Profesyonel Yönetim: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, nitelikli profesyonel yatırımcılar tarafından yönetilen birden fazla işletmeyi içermektedir. Bu nedenle her birinin kendi özerk metodolojileri vardır ve bu kurallara göre kararlar almaktadırlar. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının yönetiminin herhangi bir mülkün yönetimi ile ilgili hatalı kararlar vermesi pek olası değildir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) Riskleri Nelerdir?
Risklere gelince, GYO’lar getiri açısından pek bir şey sunamamaktadır. Ancak, bazı GYO temettüleri vergilendirilmektedir ve yüksek işlem ücretlerine sahiptir. Ayrıca yavaş büyüme, piyasa riski, yüksek işlem ücreti GYO’ların eksileri arasındadır.
Yatırımcılar Neden GYO’ları Düşünmelidir?
Öncelikle GYO’ların kolaylıkla alınıp satılabildiğini söyleyebiliriz. Çünkü GYO’lar çoğu borsada işlem görmektedir. Performans açısından, gayrimenkul yatırım ortaklıkları çekici risk dengeli getiriler ve istikrarlı nakit akışları sunmaktadır. Ek olarak, bir gayrimenkul varlığı, yatırımcıların portföylerini çeşitlendirmek için çok iyi bir seçim olabilmektedir. GYO’lar çeşitlilik ve temettü geliri açısından avantajlıdır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının uzun vadeli yatırımcıların portföyünde olmasının birkaç nedeni vardır. Her şeyden önce, GYO’lar yatırım yapmaya yeni başlayanlar için güvenilir ve büyüyen gelir kaynaklarıdır. İyi yönetilen GYO’lar genellikle istikrarlı ve genellikle tatmin edici bir kâr sağlamaktadır. Bu özelliğinden dolayı uzun vadeli yatırımlardır. Ancak konu portföy çeşitlendirmesi olduğunda oldukça avantajlıdır.
GYO Dolandırıcılığı Nasıl Önlenmektedir?
GYO dolandırıcılığından korunmak için şu önemli noktalara dikkat etmeniz gerekmektedir;
- 5411 sayılı Türk Bankacılık Kanunu’nda tanımlandığı üzere gayrimenkul yatırım ortaklıkları mevduat toplayamaz ve mevduat tahsilatı sonucunu doğuracak iş ve işlemlerde bulunamaz.
- Taşınmazların inşaat işlerini hiçbir surette kendileri üstlenemezler, bu amaçla personel ve teçhizat temin edemezler.
- Hiçbir şekilde otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticaret parkı, ticari depo, site, süpermarket ve benzeri gayrimenkulleri ticari amaçla işletemezler ve bu amaçla personel çalıştıramazlar.
- GYO’lar, portföyüne konu olan veya olacak projeler dışında, diğer kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrolü, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve benzeri hizmetleri personeli aracılığıyla sağlayamazlar.
- Ticari, sınai ve tarımsal faaliyetlerde bulunamazlar.
- Kredi veremezler.
- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, ilişkili tarafları ile herhangi bir mal veya hizmet alım satımına dayalı olmayan borç-alacak ilişkisine giremezler.
- Sürekli kısa vadeli gayrimenkul alıp satamazlar.
GYO’lar Geçmişte Nasıl Bir Performans Göstermiştir?
GYO’lar ilk ortaya çıktıkları 1960 yılından bu yana birçok yapısal değişikliğe uğramışlardır. 1960-1970 yılları arasında inşaat sektörünün gelişmesi için yüksek riskli krediler alınmış ve 1970’lerin ortalarında yaşanan gayrimenkul krizi gayrimenkul yatırımlarının gelişimini olumsuz etkilemiştir.
1980’li yıllarda çeşitli gayrimenkul yatırımları yapmaya başlayan GYO’lar, büyüme potansiyelleri açısından zayıf kalmış ve yükselişlerini ancak 1990’lardan sonra gerçekleştirebilmişlerdir. 1990’larda, güçlü iç hissedarlar, düşük kaldıraç oranları ve uzun ömürlü aktif yönetim yapıları ile karakterize edilen piyasa yapıları önemli ölçüde değişmiştir. İddialara göre bu olumlu gelişmelerde gayrimenkul sahipliğindeki payı artan kurumsal yatırımcıların katkısı olmuştur.