Yönetici; yaptığı işler ve harcamalarla ilgili olarak kat maliklerine, toplu yapılarda ise temsilcilere hesap vermek durumundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 38. maddesinin ilk fıkrasında sözü edilen hali ile yöneticinin "kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi" sorumlu olmasının doğal bir sonucudur.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 39’a göre "Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir." Açıkça KMK’nın 39. maddesinde yöneticinin elde ettiği gelirlerin ve yapmış olduğu giderlerin hesabını vereceği ifade edilmiştir. Bu hüküm Eski Borçlar Kanunu’nun 392. maddesindeki “Vekil vekillik verenin talebi üzerine gördüğü işin hesabını vermekle yükümlüdür” ile 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 508. maddesindeki “Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür” hükümlerine de paraleldir. KMK’nın 39. maddesinin kaynağını Borçlar Kanunu'nun işte bu maddesi oluşturmaktadır. Bununla birlikte 39. madde, hesap verme konusunda ayrıntılı kurallar getirmiş, yöneticinin ne zaman, nasıl ve kimlere hesap vermekle yükümlü olduğu hükme bağlanmıştır.
KMK’nın 39. maddesinde, yönetim planında başka bir zaman belirtilmemiş ise yöneticinin hesap verme işleminin tarihini her takvim yılının birinci ayı olarak saptamıştır. Buradaki ifade aslında kat malikleri kurulunun olağan toplantı yapması ve yöneticinin atanması zamanıdır. Kat malikleri kendi aralarında bir sözleşme hükmünde olan yönetim planına, olağan genel kurul / toplu yapılarda temsilciler kurulunun yapılacağı ayı, haftayı, günü veya tarihi koyacakları bir hükümle belirleyebilirler. Olağan genel kurulun yapılacağı gün, hafta, ay aynı zamanda yeni yönetici seçme ve eski yöneticinin hesap vermesi tarihleridir. Bununla beraber genelde olağan olarak hesap verme zamanı, yöneticinin bir yıllık yasal görev süresinin bittiği ve ibra edildiği (ibra aslında Kat Mülkiyeti’nde hesap vermenin uygulamadaki ifadesi olmaktadır, kanunda ibraya yönelik bir hüküm aslında yoktur) ve yeni yöneticinin seçileceği zamandır. Tabi ki toplu yapılarda görev süresi yönetim planında yazılı olduğu taktirde en fazla iki yıl olabilir.Apartman ve Toplu Yapılarda Denetim
Her koşulda yönetici yönetimi devir aldığı günden itibaren yeni yöneticinin seçildiği güne kadar olan yöneticilik döneminin hesabını vermekle yükümlüdür. Bu hesabı mali yıl olarak ayırarak verebildiği gibi hesabın döneminin bir mali yılı içermesi de gerekmez. Y.5.H.D., 12.5.1986 gün, 2145 E., 6565 K. / Özü: Görevine son verilen yönetici defterleri teslim etmeye mecburdur. “Davalı kat maliklerince açılan karşılık davada da kurulca görevine son verilen yönetici x y, ilgili defter ve belgeleri yeni yönetime teslim etmediği gibi, kat malikleri kuruluna kendi dönemi için hesap da vermediğinden, bu defter ve belgelerin teslimine ve hesaplarının incelettirilmesine mahkemece karar verilmesi istenilmiştir.”
KMK’nın 39. maddesinin ikinci fıkrası yönetim planında, kat malikleri kurulu kararında veya yasada belirtildiği üzere bunlarda belirtilmedi ise takvim yılının ilk ayı içinde olağan hesap vermesi hali dışında kat maliklerinin yarısının istemesi durumunda yöneticinin yine hesap vermesi gereğini ifade eder. Bu durum illaki bir olağanüstü toplantıyı gerektirmez ve olağanüstü hesap verme anlamına gelecektir.
6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 508. maddesinin ilk fıkrasındaki “Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür” ifadesinden bahsetmiştik. Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise “Vekil, vekâlet verene tesliminde geciktiği paranın faizini de ödemekle yükümlüdür.” hükmü bulunur. Yönetici veya yönetim kurulu olağan / olağanüstü zamanlarda hesap vermediği ya da verdiği hesap kat maliklerini ikna etmediği taktirde, dönem sonunda faaliyetlerinin olumsuz değerlendirilmesi (yöneticinin ya da yönetim kurulunun ibra edilmemesi) söz konusu olabilir.
Yöneticinin hesap vermediği iddiasıyla hesabın mahkemece incelenmesi istenemez. Bu tür uyuşmazlıklar kat malikleri kurulunda / toplu yapılarda ise temsilciler kurulunda çözülür. Ancak yöneticinin hesap vermesi dava edilebilir. Yönetici tahsil ettiği ortak gider ve avans paylarından üzerinde bulunanları (kasa) ile banka hesaplarını yeni yöneticiye devretmek zorundadır.
Uygulamada hesapları sebebi ile ibrasızlık durumunun gerçekleşmesi halinde bir kısım kat maliklerinin veya kat maliklerinden herhangi birinin yada yeni seçilen yönetici veya yönetim kurulunun eski yönetici / yönetim kurulu ya da kurul üyelerinden muhasebe işlerine bakan üyenin (muhasip üye, murakıp üye vs.) hakkında “güveni kötüye kullanma” suçlaması ile Cumhuriyet Savcılığı’na başvurmalarına diğer taraftan da konu olan maddi unsurun tahsili için icra takibinde bulunmalarına veya itiraz halinde sulh hukuk mahkemesinde dava açmalarına, yöneticinin hesap vermeye yanaşmaması halinde ise hesabın verilmesi için sulh hakiminin müdahalesini istemelerine neden olmaktadır. Söz konusu maddi unsur; yöneticinin idari sorumluluğu olan görevlerini eksik, geç veya hiç yerine getirmemesinden doğabilmektedir. Her ne kadar para ve maddi varlıklar üzerindeki suçlamalar “zimmete geçirmek” olarak ifade edilse dahi aslında “zimmet” bir kamu görevlisinin işleyebileceği bir suçtur. Apartman ve site yöneticisine yapılacak suçlama “zimmet” değil, “güveni kötüye kullanma” olmalıdır.
Apartman ve Site Toplantılarına Katılın, Aidatı Siz Belirleyin
Kat Mülkiyeti Kanunu’nın (KMK’nın) 39. maddesinde “yöneticinin hesap verme görevinin” olduğundan ve maddenin ikinci fıkrasında “kat maliklerinin yarısının olağan toplantı dışında da hesap vermesini talep edebileceklerinden” bahsetmiştik. KMK’nın 41. maddesi “yönetimin denetlenmesi” durumunu açıklar. 41. maddenin ilk fıkrası “kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.” demektedir. İkinci fıkrasında ise “hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.” hükmü bulunmaktadır.
41. maddenin son fıkrasında “kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.” hükmü bulunur.
Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin kime ya da kimlere hesap vereceği konusunda, kat maliklerini ve daha da belirgin bir şekilde kat malikleri kurulunu işaret etmektedir. Toplu yapılarda ise hesap verilecek kurul yönetim planlarında belirlenmiş ise temsilciler kuruludur. Toplu yapılarda blok temsilcileri ise kendi blok kat malikleri kuruluna hesap verecektir. Hesabın veriliş yeri kat malikleri kurulu olmakla birlikte, yönetici işletme projesini kat malikleri ile bağımsız bölümde fiilen oturan kiracılara, sükna hakkına sahip olanlara da tebliğ etmek durumunda olduğundan, tahsil ettiği veya edemediği ortak gider ve avans payları (aidatları) ve yaptığı harcamaları gösteren hesap özetini de bu kişilere vermesi gerekir. Söz konusu hesap özeti aslında bir bilançodur; çünkü “belli bir dönem sonunda alacak verecek durumunu, bütün mal ve para varlığını dengeli bir biçimde gösteren çizelge” muhasebede bilanço olarak tanımlanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ruhu aslında tüm giderlerin kat malikleri tarafından karşılanması gereğini işaret eder, ortak gider ve avans paylarının (aidatların) tamamı ile kiracının direkt kendi borcu olduğuna dair KMK’da bir ifade yoktur. (KMK 20,21 vs.) Bununla beraber KMK 22. maddeye göre “kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” O halde kiracı asıl borçlu değil, bir tahsilat aracıdır. Uygulamada mülk sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmelerinde “aidatın kiracı tarafından ödeneceğine dair hükümler” bulunduğundan, kiracıların ortak gider ve avans paylarından sorumlu olduklarına dair genel bir kanı oluşmuştur. Aslında her kira sözleşmesi ayrı ayrı değerlendirilmeli, ilgili bağımsız bölümün aidatından kiracının mı, kat malikinin mi sorumlu olduğu tespit edilmelidir.
Kiracılar Genel Kurul Toplantılarında Oy Kullanabilir Mi?
Bununla beraber ortak gider ve avans payını (aidatı) ödeyen kiracı ise, onun da ödediği avansın nerelerde harcandığını bilme hakkı var olmasına rağmen hesap genel kurulda verildiğinden, genel kurula katılanlar kat maliklerinden oluştuğundan kiracı bağımsız bölüm malikinden vekalet alıp genel kurula gelmedikçe kiracıya hesap verme zorunluluğu oluşmamaktadır. Bu durum söz konusu olsa dahi kiracının işletme projesi ile bu projeden hesaplanarak bulunan ortak gider ve avans paylarına (aidatlara) itiraz etme hakkı ve dahi dava açma hakkı da yoktur.
Apsiyon, siz kullanıcılarımıza en iyi hizmet deneyimini sunabilmek adına çerez (cookie) kullanmaktadır. İnternet sitemizi kullanmaya devam ederek çerez kullanımını kabul ettiğinizi anlıyoruz. Çerez kullanımına ilişkin ayrıntılı bilgi için lütfen Aydınlatma Metnimizi inceleyin.