Kaliforniya’da birbiriyle yarışan iki kriz var. Eyaletin konut sıkıntısı fiyatları ve kiraları karşılanamaz seviyelere çıkardı ve tek çözüm onbinlerce ev daha inşa etmek.
Ancak iklim değişikliği, eyaletin orman yangını, sel, kıyı erozyonu ve deniz seviyesinde yükselme olasılığı yüksek olan bölgelerinde inşaat yapmayı çok riskli hale getiriyor. Ve – şimdiye kadar – devlet, bu alanlarda kalkınmanın nerede ve nasıl kısıtlanması gerektiğini açıklayan kapsamlı politikalar benimsemedi.
Bu gerilim, son zamanlarda Senato Yasa Tasarısı 423 – eyalet Senatörü Scott Wiener’in (D-San Francisco) yerel imarla uyumlu ve uygun fiyatlı birimler içeren apartman daireleri, apartman daireleri ve şehir evleri için onayları hızlandıran 2017 yasası olan son derece başarılı SB 35’i genişletme çabasıyla doruk noktasına ulaştı. Geliştiriciler, SB 35’in uygun fiyatlı konut inşaatını hızlandırmak için eyaletteki neredeyse tüm diğer reformlardan daha fazlasını yaptığını söylüyor. 2018 ile 2021 arasında, SB 35 kapsamında yaklaşık 18.000 birim önerildi ve bunların %75’i düşük ve çok düşük gelirli haneler için karşılanabilir.
SB 35, yüksek yangın riski olan bölgelerde veya Kıyı bölgesigenellikle kıyı şeridinden ilk 1000 yardadır, ancak bazı bölgelerde karadan birkaç mil içeriye uzanır.
SB 35, 2025’in sonunda gün batımına gidiyor. Yeni yasa tasarısı, yasayı 2036’ya kadar uzatacak ve yüksek yangın riski taşıyan bölgeler ile eyalet kıyı şeridinin kabaca %18’i olan Kıyı Bölgesi’nin kentsel kesimleri için muafiyeti kaldıracak. Wiener, Kıyı Bölgesi için genel muafiyetin çok geniş olduğunu ve daha beyaz, daha zengin kıyı şehirlerini hariç tuttuğunu savundu. Malibu, Santa Monica, Encinitas ve San Clemente dahil olmak üzere kıyı boyunca daha fazla apartmanı güvenli bir şekilde barındırabilecek alanlar var.
Kıyı Bölgesindeki gelişmeyi düzenleyen Kaliforniya Kıyı Komisyonu, SB 423’e karşı çıkıyor, ancak Wiener’in ofisi ile değişiklikler hakkında konuşuyor. Tasarının Senato’da geniş desteği vardı ve önümüzdeki ay Meclis’ten geçmesi bekleniyor. Yasa, geliştiricilerin mevcut arazi kullanımı ve çevre kurallarına uymasını gerektirecek olsa da, hızlı yol, komisyonun bir projenin ayrıntılı bir bireysel analizini yapamayacağı, uzun kamu oturumları düzenleyemeyeceği ve çevre ve kıyı koruması, okyanus manzarası ve park etme ile ilgili ek gereklilikleri yerine getiremeyeceği anlamına gelir. (SB 423, toplulukların ve komisyonun arazi kullanım planlarını ve imar standartlarını güncelleyip güçlendirebilmesi için kıyı bölgesindeki uygulamayı bir yıl erteler.)
Bu inceleme onlarca yıldır Kıyı Komisyonu’nun sorumluluğundaydı ve komisyon kıyı erişiminin ve çevrenin korunmasına yardımcı oldu. Yine de tüm bu fazladan değerlendirme, belirsizlik yaratır ve kıyı topluluklarında zaten yüksek olan inşaat maliyetini geciktirir ve yükseltir. Ve örneğin Santa Monica’daki Third Street Promenade veya San Clemente’deki outlet alışveriş merkezi gibi kıyı şeridinden geride kalan mevcut kentsel alanlarda gerçekten gerekli mi? Hayır. Bunlar, daha fazla konut, özellikle de uygun fiyatlı birimler inşa etmenin daha kolay olması gereken iş ve hizmetlere yakın alanlardır.
Kıyı Komisyonu ve Wiener, 2100 yılına kadar üç ila beş fitlik deniz seviyesi yükselmesine karşı savunmasız alanlar dışında, Kıyı Bölgesinde hızlı izlemeye izin verecek bir uzlaşmaya yaklaştılar. Tasarıya sponsor olan konut yanlısı gelişme California YIMBY tarafından yapılan bir analize göre, komisyon makul olan ve az miktarda geliştirilebilir kentsel araziyi hariç tutacak beş fitlik projeksiyonu daha temkinli olmaya teşvik etti.
Sorun şu ki, deniz seviyesi 1,5 metre yükselirse hangi mülklerin risk altında olduğunu gösteren tek bir kaynak yok. Çeşitli modeller ve varsayımlar vardır ve Kıyı Komisyonu, geliştirme izinlerini değerlendirirken saha bazında analiz yapar, ancak Kaliforniya’da henüz hangi mülklerin en fazla risk altında olduğunu belirleyen bir araç yoktur. Bu, gelişmelerin ne zaman güvenli bir şekilde hızlı bir şekilde takip edilebileceğini ve hangilerinin daha fazla incelemeye ihtiyaç duyduğunu belirlemeyi zorlaştırıyor. Örneğin Hawaii, Deniz Seviyesi Yükselişi Görüntüleyicimünferit mülklerin sel ve kıyı erozyonu riskini belirlemek için.
Bu tür kapsamlı verilerin yokluğunda, eyalet milletvekilleri daha muhafazakar olmalı ve deniz seviyesinin 1,5 metre yükselmesi durumunda risk altındaki bölgelerdeki apartmanlar için süreci kolaylaştırmamalıdır. Birkaç on yıl içinde sular altında kalabilecek veya erozyona uğrayabilecek alanlarda ev inşaatını teşvik etmek ve hızlandırmak mantıklı değil. İklim değişikliğinin etkilerinin araştırmacıların birkaç yıl önce tahmin ettiğinden bile daha hızlı ve şiddetli olduğu düşünülürse, en kötüsüne hazırlanmak akıllıca olacaktır. NASA geçen yıl söyledi deniz seviyesinin yükselmesi hızlandı ve önceki projeksiyonlardan daha yüksek olması muhtemeldir.
SB 423, ormancılık, yangından korunma ve konuttan sorumlu devlet dairelerini, yüksek yangın riski taşıyan bölgelerde kolaylaştırılmış onayların yapılıp yapılmayacağını ve nasıl yapılabileceğini belirlemeye yönlendirir. Bu bölgeler, Los Angeles’taki Silver Lake ve Pacific Palisades ve Eagle Rock’ın bazı bölümleri gibi daha fazla apartmanı güvenli bir şekilde barındırabilecek gelişmiş topluluklar dahil olmak üzere geniş arazi alanlarını içerir.
Kaliforniya, konut inşa etme şeklini değiştirmek zorunda, bu da zaten yerleşik topluluklarda yoğunluğun artması ve iklim değişikliğinin etkilerine karşı en savunmasız alanlarda inşaatın yavaşlaması veya durdurulması anlamına geliyor. SB 423 yardımcı olabilir.