İnsanların üç temel ihtiyacı vardır: (Su dahil) gıda, giyim ve barınma. Bu üç şeye her zaman talep olacaktır, çünkü tüm insanların bunlara ihtiyacı vardır. İnsanlar emtia borsaları, futures veya hisse senedi piyasaları var olmadan uzun zaman önce, barınma, veya gayrimenkule yatırım yapıyordu. Konuta yatırım yapmanızı gerektiren neden bu değil, ama işte size neden bireysel olarak konuta veya gayrimenkule yatırım yapmanız gerektiğini açıklayan ilk dört neden: 1) Değerlenmesi: PROBO (www.proboavm.com) verilerine göre İstanbul’da konutlar 2013 yılında yüzde 21.6 değerlendi. Son 4 yıldaki konut fiyatlarındaki ortalama artış Türkiye’de yüzde 51.0, İstanbul’da yüzde 66.7 oldu. Konut fiyatları grafiğine bakınca, her zaman zirveler ve (2007-2008 yılında ABD’de konut piyasasının %30’dan fazla değer kaybederek çökmesi gibi) vadiler olacaktır, ama tarihsel olarak konut fiyatları ABD’de ortalama % 3 ila 5 oranında, İstanbul’da ortalama % 10-15 oranında artmaktadır.
En son ABD gayrimenkul piyasasındaki çöküş, tarihinin en kötü krizlerinden biri iken, son yedi yılda dip fiyatlardan (vadiler) emlak alan fırsatçı yatırımcılar, şimdi yatırımlarının artmasını izliyorlar. ABD’de yirmi bir eyalet ve Columbia Bölgesinde emlak fiyatları, tüm zamanların zirve fiyatlarının yüzde 10’una yakın seyretmektedir.
2) Kira Getirisi: ABD’de tek bir ailenin oturduğu bir evin yıllık nakit akışının (vergi ve masraflar düşüldükten sonraki kira getirisi), yatırımcının vermiş olduğu yüzde 25 peşinat için yüzde 15 veya daha fazla getiri sağlaması alışılmadık bir durum değildir. Bu nakit akışı, ABD için çoğunlukla tipik bir borsa portföyünün getirisinden fazladır.
Aynı analizi İstanbul’da bir konut alıp kiraya verdiğimizi düşünerek yaparsak: PROBO (www.proboavm.com) verilerine göre 2013 yılında İstanbul’daki 100 m2 bir konutun fiyatının ortalama olarak 220.000 TL ve kira getirisinin de yıllık 11.000 TL (%5) olduğunu, bu konut için %25 peşin para (55.000) verip %75’ini kredi olarak (165.000) aldığımızı düşünürsek, vergi ve diğer giderleri düştükten sonra 55.000 Tl ile yıllık 9.167 TL gelir sağlamış oluruz ki, bu da yılllık bazda ABD’ye göre biraz daha fazla, %16.6’lık bir nakit akışı yaratıldığı anlamına gelir. 1990 yılında İMKB’ye 100 TL yatıran bir yatırımcı ise hem daha riskli bir yatırım yapmış, hem de 2011 yılında 103 TL (reel açıdan negatif) gibi komik bir kazancı olmuştur (http://www.tspakb.org.tr/tr/Portals/0/AIM_Gundem/gundem_201202.pdf) .
Ayrıca, yüksek kira getirili gayrimenkuller, güçlü yerel ekonomiler ile büyüyen pazarlarda yer aldıklarından, aynı zamanda daha hızlı değer kazanmaya meyillidirler.
3) Vergi ve Amortisman. Kira getirisi amaçlayan emlak yatırımcıları, ABD’deki bireysel vergi sistemi gereğince arsayı değil ama binayı ve bina için yaptıkları masrafları amortismana tabi tutarak ortalama olarak yıllık 1.000-2.000 $ vergi tasarrufu sağlamaktadırlar. Türkiye’de de bireyler, mevcut vergi mevzuatı uyarınca bir ev alıp 5 yıldan sonra evi sattığında kazançtan hiç vergi ödemezler. Şirketler de, yıllık %2 oranında amortismandan faydalanarak, örneğin yukarıdaki örnekte bahsettiğimiz İstanbulda 220.000 TL değerinde bir konut aldıklarında yılda 11.000 TL.sini gider yazarak, yılda 3.000-4.000 TL kadar bir vergi tasarrufu sağlayabilmektedir.
4) Kaldıraç. Kaldıraç, yani borçlanarak yatırım yapma, diğer insanların parası ile para kazanma yeteneğidir. Konut ya da emlak yatırımları yüksek kaldıraç fırsatları ile öne çıkarlar. Gayrimenkul kredi verenler için mükemmel teminat olduğundan, her tür ve büyüklükteki kredi için hem ev sahipleri, hem de yatırımcılar için aynı şartlarda bir kredi sözkonusu olur. Satın alacağınız konutun değerinin (fiyatının değil) yüzde 25’i bir peşinatla, hem nakit akışı üretecek hem de değer artışı sağlayacak bir konutu kaldıraç sayesinde kredili olarak satın alabilirsiniz. Hiç kimse size 10 yıl boyunca, borsadan hisse senedi veya bono almanız için 300-400 bin TL borç para vermez, ama bankalar ve mortgage şirketleri size konut almak için kredi vermeye sırada bekliyorlar!
Artık konut sahibi olma veya yatırım amaçlı konut satın alma ve sadece bir kaç profesyonel yatırımcıya açık olmayacak. Yukarıda bahsettiğim faydalar, yatırım için ufak bir miktar sermaye ayırabilecek herkes için erişilebilir durumdadır. Deneyimli ve güvenilir uzmanlardan emlak yatırımı hakkında bilgi edinmek için çaba gösterenler ve analiz için teknolojiyi kullananlar daha az hata yapacak ve yatırımlarından en iyi getiriyi elde etmek için fırsatları maksimize edecektir. Blogumu takip ederseniz, bunu nasıl az bir yardımla kendi başınıza yapabileceğinizi sonraki yazılarımda anlatacağım.
Wharton School’dan Brad Case, Susan M. Wachter ve Prof. Richard B. Worley tarafından yayınlanan bir makalede (http://realestate.wharton.upenn.edu/research/papers/full/716.pdf) , gayrimenkul yatırımlarının enflasyon duyarlılığı, diğer enflasyona duyarlı varlıklarla karşılaştırılarak analiz edilmektedir. Yazarlara göre, ABD’de, gayrimenkule yatırım getirileri hakkındaki en şeffaf bilgi kaynağı, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) borsada işlem gören, halka açık hisse senetlerinden elde edilebileceğini söyleyerek, mevcut GYO getiri verisini, ABD enflasyonu ile ilişkisine vurgu yaparak incelemişlerdir. Makalenin orijinaline yukarıdaki linkten erişebilirsiniz. Ben burada, biraz işin teorisine değindikten sonra, makalenin vardığı sonuçlarını özetleyecğim ve Türkiye’ye özgü birkaç yorum ekleyeceğim.
Enflasyona Karşı Bir Korunma Aracı Olarak Emlak
Önce gayrimenkulün enflasyona karşı ne ölçüde bir korunma aracı olarak dikkate alınabileceği ile başlayalım. Gordon büyüme modeli, gayrimenkulün gelirlerini enflasyona göre ayarlayabilen uzun ömürlü bir varlıklı olması sebebiyle -pek çok sabit getirili ürünün aksine- enflasyona karşı mükemmel bir koruma sağladığını önermektedir (bkz. Gordon [1962]). Model, belirgin sınırlamalarına rağmen, açıkça bu ilişkiyi göstermektedir. Gayrimenkul varlık fiyatları (ya da, benzer şekilde, GYO hisse senedi fiyatları) sabit bir g oranı ile sonsuza kadar büyüyen gelecekteki kira nakit akışlarının, uygun bir nominal faiz oranı (r) ile indirgenmesi sonucunda bulunan net bugünkü değere(NBD) eşittir.
Emlak Fiyatı = NBD (Gelecekteki Kira Gelirleri) = Sonraki Dönem Kira / (r - g)
GYO Hisse Senedi Fiyatı = NBD (Gelecekteki Temettüler) = Sonraki Dönem Temettü / (r - g)
Reel ekonomide hiçbir değişiklik olmadığını varsayarsak , enflasyon, iskonto oranı (r) ve kira (temettü) büyüme oranını (g) eşit şekilde etkileyecek ve böylece enflasyon arındırma katsayıları, ya da gayrimenkul varlık değerleri üzerinde hiçbir etkisi olmayacaktır. Diğer bir deyişle,en azından bu basit modeled, elde gayrimenkul tutmanın enflasyondan arındırılmış getirisinin enflasyona göre değişmez olduğu ispatlanmaktadır.
Yukarıda bahsedilen yazıda, yazarlar 1978-2011 arasındaki dönemde, gayrimenkulün enflasyona karşı bir korunma aracı olarak tarihsel performansını incelemişler ve diğer enflasyona duyarlı varlık sınıfları ile karşılaştırmışlardır. Çalışmada, elde edilen sonuçları özetlersek:
1) Tarihsel örnekte, önce, tek varlık sınıflarına bakılmış ve “emtia” en iyi enflasyona karşı koruma sağlayan varlık sınıfı olmuştur. Koruma (hedge) etkinliğinin ölçüsü “emtia”lar için, yıl içi yüksek enflasyon dönemlerinde % 70 ortalama başarı oranı (enerji malları için% 75 ve enerji dışı mallar için% 61) olmuştur.
2) Ancak, düşük enflasyon dönemlerinde, emtialar, incelenen varlık sınıfları içinde en düşük getiriyi getirmişlerdir. Bu büyük bir performans farkı, eğer yüksek ve düşük enflasyon rejimlerinin her ikisinde de performans hedefleniyorsa , dengeli bir portföy oluşturmanın faydasını vurgulamaktadır.
3) İncelenen tüm dönemler için, hesaplanan bir Markowitz ortalama-varyans optimizasyonu, %49’u enflasyona endeksli devlet tahvili veya hazine bonosuna, %17’si GYO hisselerine, %15’i emtialara, %14’ü hisse senetlerine, ve %6’sı altına yatırılan bir portföy bileşiminin en yüksek Sharpe oranını (0.54) sağladığını göstermektedir. Bu çok varlık sınıflı portföyün başarı oranı,% 75 ile oldukça yüksektir, ancak önemli negatif yönlü getiri riski de vardır.
4) Negatif yönlü getiri riskini azaltmak için, tarihsel olarak, enflasyona endeksli hazine bonosu ve devlet tahvillerine (% 54) ve emtiaya(22%) biraz daha fazla ve GYO hisselerine (14%), hisse senetlerine (% 6) ve altına (% 3) biraz daha az yatırılan bir portföy tercih edilebilir. Tarihsel olarak, bu portföy hem yüksek enflasyon dönemlerinde ilkine benzer bir başarı oranı (% 75) sağlamakta, aynı zamanda, hem yüksek hem de düşük enflasyon dönemlerinde eşit olan benzer bir Sharpe oranına (0.52)sahiptir.
5) Son olarak, yüksek enflasyon dönemlerinde başarı oranını maksimize etmek isteyen yatırımcılar için, negatif yönlü getiri riskine bakılmaksızın, daha agresif, emtialara % 55, GYO hisselerine % 39, enflasyona endeksli hazine bonosu ve devlet tahvillerine % 5, hisse senetlerine % 1 yer veren ve altına hiç yer vermeyen bir portföy önerilmektedir. Tarihsel olarak, bu portföyün, yüksek enflasyon dönemlerinde % 78 bir başarı oranı var fakat önemli negatif yönlü getiri riski de mevcuttur.
6) Farklı gayrimenkul türleri, kiralarının enflasyona ayarlanabilmesine bağlı olarak, farklı seviyelerde enflasyon koruması sağlamaktadır. Güçlü enflasyon koruması sağlaması beklenen gayrimenkul türleri, kısa süreli kiralamalar ile karakterize olanlar, veya hasılata bağlı kiralamalardır. Ampirik veriler, genellikle ile, bu beklentileri desteklemektedir. Kişisel depolar, konutlar ve alışveriş merkezleri yüksek enflasyon dönemlerinde %75-80 arasında bir başarı oranına sahiptir (%71 endüstri ortalamasından fazla).
Bu çalışmada incelenen ampirik kanıtlar varlıkların çeşitli enflasyon koruyucu özelliklere sahip olduğunu göstermektedir. Kavramsal olarak, enflasyona karşı yüksek koruma sağladığı düşünülen gayrimenkul, gerçekten tarihi örneklemimizdeki diğer enflasyona duyarlı varlıklar kadar ya da daha da iyi performans göstermiş ve yatırımcıları önemli ölçüde negatif yönlü getiri riskine maruz bırakmamıştır. Gerçekten de, ampirik sonuçlar ve teorik tartışmalar gayrimenkulün (halka açık GYO'lar aracılığıyla erişilen) çekici getiri özellikleri sağladığını ve çeşitlendirilmiş enflasyon korumalı portföyler açısından da dikkate alınmayı hak ettiğini göstermiştir.
Yukarıdaki akademik çalışma çerçevesinde, Türkiye’deki duruma dair bazı yorumlar yaparsak:
1) Yazarlar, ABD’de, gayrimenkule yatırım getirileri hakkındaki en şeffaf bilgi kaynağının, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) borsada işlem gören, halka açık hisse senetlerinden elde edilebileceğini söyleyerek, çalışmalarında bunu gayrimenkul getirisi olarak kullanmışlardır. Örneğin ABD tarihinin en enflasyonist yılları olan 1974-1981 yılları arasında GYO getirilerinin yıllık %10.2 temettü ve %16.3 toplam yıllık getiri ile satınalma gücünün koruduğunu belirtmektedirler. Türkiye’de GYO temettü ve hisse değer artışları ile gayrimenkul getirileri arasında hiçbir ilişki olmadığı gibi, neredeyse ters korelasyon bile vardır diyebiliriz. Bakınız 01.04.2014 tarihli “Ev mi alalım GYO hissesi mi?” başlıklı yazım. (http://www.hakanaytekin.net/1/post/2014/03/ev-m-alalim-gyo-hsses-m.html)
2) Türkiye’de hukuki olarak, sözleşme serbestisine aykırı olduğundan, geçerliliği tartışmalı da olsa, fiilen hükümet tarafından yıllık konut kira artışları TEFE+TÜFE/2 oranı ile sınırlandırılarak bir nevi enflasyona endeksleme uygulanmaktadır. Bu da teorideki büyüme oranı (g)nin enflasyona eşitlenmesi demektir. Bu da konut yatırımının, Türkiye’de, rahatlıkla otomatik olarak enflasyona karşı bir korunma aracı olarak kullanılabileceğini gösterir.
3) Türkiye’de hisse senetleri ile çeşitlendirme yerine, yüksek enflasyonist dönemlere girilirken, gayrimenkul yatırımının yanı sıra enflasyona endeksli hazine bonosu ve devlet tahvillerine yatırım yapılabilir. Örneğin gayrimenkulden elde edilen kiralar, enflasyona endeksli bonolara yatırılabilir.
4) Altın ise 10-15 yıl öncesine göre, enflasyona karşı bir korunma aracından çok, oldukça spekülatif bir yatırım aracı haline geldiğinden, enflasyona karşı portföylere eklenmesi tavsiye edilmez.
İSTANBUL’UN EN DEĞERLİ VE EN UCUZ EVLERİ HANGİ İLÇELERDE?
PROBO Otomatik Değerleme Modeli (www.proboavm.com) 2013 yılı verilerine göre, İstanbul’da, ortalama olarak en değerli evlerin bulunduğu 5 ilçe ile en ucuz evlerin bulunduğu 5 ilçe aşağıdaki tablolarda yer almaktadır. Bu listeleri, bir halk oylaması yapılsa, İstanbul’da yaşayan kişilerin, fırsat verilse en çok yaşamak isteyeceği ilçeler ve yaşamayı en az tercih edecekleri ilçeler olarak da yorumlamak mümkündür.
Çatalca ve Silivri ilçeleri, pek çok emlakçıya göre aslında İstanbul olarak değil, Tekirdağ ili kapsamında değerlendirilmesi gereken yerler, Beyoğlu ilçesini ise konuttan ziyade, İstanbul’un önemli ticaret ve turizm merkezlerinden biri olarak düşünüp analizden çıkarırsak, yukarıdaki tablolara pek kimsenin itirazı kalmaz sanırım. Aslında Emel Sayın bizden önce söylemiş en iyi yerleri, analize hiç gerek yok…Sadece, Emel Sayın’ın listesindeki Üsküdar bizim listede yok…YouTube yasağı geçince şarkıyı da bloğun müzik bölümüne koyacağım…
KIZ SEN İSTANBUL'UN NERESİNDENSİN?
duruşun andırır asil soyunu
hisar, kuruçeşme, sahil boylu mu?
arnavutköylü mü ortaköylü mü?
kız sen istanbul'un neresindensin?
bilmem sözlü müsün, ya nişanlı mı?
sevgilin yaşlı mı, delikanlı mı?
emirgan, bebekli, aşiyanlı mı?
kız sen istanbul'un neresindensin?
başında esen kavak yeli mi?
gözünden akan aşkın seli mi?
sarıyer, tarabya, istinyeli mi?
kız sen istanbul'un neresindensin?
soyun buralı mı, başka yerden mi?
huyun aşığına küsenlerden mi?
yeşilköy, florya, bakırköy'den mi?
kız sen istanbul'un neresindensin?
gülüşün sahte mi, yoksa candan mı?
bağlarbaşındaki tozlu yoldan mı?
erenköy, kadıköy, üsküdar'dan mı?
kız sen istanbul'un neresindensin?
merhametin bahar, yoksa kıştan mı?
tatlı yanağından, çatık kaştan mı?
esentepe, yıldız, beşiktaş'tan mı?
kız sen istanbul'un neresindensin?