Mülk satın almak – ev satın almak veya daire satın almak, her hafta okuyucularımızdan ve müşterilerimizden birçok soru alıyoruz – bir rehber zamanı! A’dan Z’ye tüm süreç, tüm ipuçları, formüller, mülk sahipleri (mülk sahibi) ve sermaye yatırımcıları (satın alma ve kiralama) için tanımlar. Kişisel hedefler, mülk arama kriterleri, hızlı değerleme ve mülk satıcısı ile müzakereye kadar mülkün rakamlarının ve içeriğinin ayrıntılı incelenmesi. Finansman, satın alma işlemi, satın alma sözleşmesi, tapu kaydı, vergiler ve anahtarların teslimi. Immobilien-Erfahrung.de’de emlak işine yeni başlayanlar için her şey.
Yeni baÅlayanlar için gayrimenkul satın almak: Åimdi yeni!
İlk mülk, ev veya daire için, bir yatırım olarak veya ev sahibi olmak için, şimdi burada emlak yeni başlayanlar için bilgi ve araçları (formüller, vb.) topluyoruz. Aslında çok sayıda e-posta alıyoruz, sorular giderek artıyor, dolayısıyla sadece bu konuda uzmanlaşmış yeni bir proje oluşturma fikri ortaya çıktı:
- Mülk satın alın – Immobilien-Erfahrung.de
Tabii ki, bir yatırım olarak gayrimenkule odaklanarak (kiralamak, daha fazla satmak için), sonuçta gayrimenkulle para kazanmak istiyorsunuz! İlk kat mülkiyeti, ikinci daire, üçüncü ve dördüncü. İpuçları, deneyimler ve hatalar ile temel bilgileri buradan öğrenin. Bu şekilde ilk mülkünüzü satın almak için en iyi şekilde hazırlanmış olursunuz! Rehberin tamamını şimdi Immobilien-Erfahrung.de adresinde bulabilirsiniz.
Kapaktan sonra (sayfaya bağlantı), size bir kat mülkiyeti ve ev satın almanın içerdiği bireysel adımları tanıtmaya devam edeceğim.
Not: Kitap kapağı sadece açıklamak içindir, çok fazla bilgi ile ilgilidir! İlk kat mülkiyeti veya ev(ler)inizi satın alırken size başarılar dilerim!
Gelin hep birlikte içeriğe kısa bir genel bakışla göz atalım.
Mülkün Kriterleri: Hedefler?
1. Adım: Kişisel hedeflerinizi tanımlıyoruz. Basitçe söylemek gerekirse:
- Kendi kullanımı için gayrimenkul ve / veya
- Bir yatırım olarak gayrimenkul
- Sermaye yatırımı olarak gayrimenkul (yeterli kredibilite ile)
Bu nedenle, mülk arama sürecine girmeden önce, bir mülk yatırımcısı olarak hedeflerinizi düşünün. Sadece kendi çıkarınızı mı düşünüyorsunuz yoksa meşhur “finansal özgürlük”, “bir daha asla çalışmamak” ve “gayrimenkulle yaşamak”, yani “çok iyi yaşamak” mı istiyorsunuz?
Emeklilik karşılığı Kişisel çıkar – Dur!
Birçok kişinin kendi kullanımı için bir mülk edinmesi ve ardından “Bir daha asla kira ödemek zorunda kalmayacağım!” diye düşünmesi ilginçtir.
Pek çok kişi, kendi kullanımım için bir mülk satın alırsam, yaşlılığımda bana iyi bakılacağını ve kirasız yaşayacağımı düşünme hatasına düşüyor! Ölümcül bir hata, çünkü işletme maliyetleri her zaman ortaya çıkar. Mülk daha sonra 20, 30 ve hatta 40 yaşındaysa, birçok onarım, yenileme ve modernizasyon da olacaktır.
Bu nedenle, “sadece” ev sahibi olma hedefiyle bile olsa, ikinci bir mülkü bir sermaye yatırımı olarak düşünün!
En azından yaşlılıkta işletme masraflarını, onarımları ve o zamana kadar zaten ödenmiş olan mülkün kirasından elde edilen küçük bir aylık getiriyi ödemek için.
Kişisel çıkar ve sermaye yatırımına ek olarak, kişinin kendi mali durumunu incelemesiyle ilgilidir. Büyük soru:
Ne kadar mülk satın alabilirsiniz?
Ama aynı zamanda örneğin konum gibi parametreleri de öğreniyorsunuz.
Mülk arama kriterlerinize mükemmel bir geçiş.
Konum, daire tipi ve durumu
Aşağıda, kendi gayrimenkul yatırımınız için doğru yeri bulmanız anlatılmaktadır. Farklı kamp türleri vardır.
Gayrimenkul için 3 tür konum nedir?
Tüm emlakçıların ve yatırımcıların sözünü bilirsiniz: “Konum, konum, konum”. Haklılar, çünkü konum (daha sonraki) karlılık hesaplamanızda büyük bir parametredir.
Vakaların %99,9’unda A, B ve C pozisyonlarından bahsediyoruz.
A-konumu: Yatırım amaçlı gayrimenkul
Gayrimenkulde A-lokasyonu şu anlama gelir:
- Fiyat: Çok yüksek satın alma fiyatları / metrekare baÅına fiyatlar
- Yatırım amaçlı gayrimenkul alımı (geleceÄe yönelik spekülasyon)
- Münih gibi yerler
B-konumu: Verimli mülk
Gayrimenkulde B-lokasyonu şu anlama gelir:
- Fiyat: Yüksek / “ortalama” satın alma fiyatları
- Gelir getiren mülk alımı (kiralamadan nakit akıÅı)
- Wiesbaden gibi yerler
C-konumu: riskli mülk
Gayrimenkulde C-konumu şu anlama gelir:
- Yapısal olarak zayıf bölgelerdeki küçük kasabalar / belediyeler
- Demografik, durgun veya azalan gelişme
Mülk(ler)in yer seçimi ve yakınlıÄı
İdeal olarak, “hayatınızdan” çok uzak olmayan bir yerde bir mülk arıyor / satın alıyorsunuz. Hannover’de yaşıyorsunuz ama aileniz Münih’te mi yaşıyor? O zaman yolda olan yerler de söz konusu olabilir. Görüşler için ve ayrıca daha sonra mülk üzerinde ve mülkle çalışmak için pratiktir.
Yol üzerinde, bu örnekte, B konumundaki iyi şehirler (Hannover, Münih’in kendisinden daha karlı), örneğin:
- Kassel
- Nürnberg
- Ingolstadt
- Göttingen
- Würzburg
- Erfurt
- Jena
- Bamberg
Yeni başlayan bir emlakçı olarak yer seçiminizin nasıl işlediğini basitçe anlatalım.
Bu, yer seçiminin 1. adımdaki hazırlıkla ilişkili olduğu anlamına gelir. Yüzlerce kilometre uzakta olan ve ziyaretleri çok çaba gerektiren bir mülk ilk mülk olarak tavsiye edilmez.
Hangi mülk tipi konumunuza, mali durumunuza ve demografik özelliklerinize uygun? Bir gayrimenkul yatırımcısı olarak, kullanabileceğiniz birçok farklı daire ve ev türü vardır. Asıl soru şu: 1. adımda tanımladığınız kişisel hedeflerinize en uygun mülk türü hangisi?
Özkaynak: Finansman? Kredi notu?
“Ne kadar mülk alabilirim?” sorusunu daha önce tartışmıştık. Tipik olarak banka, kredibiliteye, bankaya ve irtibat kişisine bağlı olarak (+/- %5) yaklaşık %15 özkaynak talep eder. Bununla birlikte, iyi bir kredi notu ile %0 özkaynakla finanse etmeyi de başarabilirsiniz.
Kredibilite, yani kredi durumu ve mevcut öz sermaye, gayrimenkule yeni başlayanlar için önemli bir konudur, çünkü bir mülk için kim nakit ödeyebilir?
Aynı zamanda, burada görüşler farklıdır: ev sahipleri mümkün olduğunca fazla sermaye sağlamalıdır. Öte yandan yatırımcılar, finansman için mümkün olduğunca az, ideal olarak %0 özkaynak sağlamaya çalışmalıdır.
Nedenini ve niçinini Immobilien-Erfahrung.de adresinden ücretsiz olarak öğrenin!
Bir daire bul: Emlakçılar, portallar, …?
Hedeflerinizi belirlediniz, konumu kontrol ettiniz ve sizin için en uygun bölgeleri ve yerleri buldunuz. Kredi notunuzu, finansmanı ve hatta belki de XY tutarı için önceki bir finansman onayını kontrol ettiniz.
İpucu! Bankanızdan önceden finansman onayı alarak, iyi ve kârlı mülkleri çok daha hızlı bir şekilde elde edebilirsiniz.
Bu, bankanın önceden onayladığı anlamına gelir: Bay veya Bayan XY’ye XY değerinde bir mülkü finanse edeceğiz.
Çoğu insan önce bir mülk arar ve sonra bankalarına gider. Bu çok zaman alır ve bazen satıcı, özellikle Almanya gibi bir emlak piyasasında, mülkü satın alan ve ilgili finansmanı hemen sağlayabilecek başka bir kişiyi çabucak bulur.
Bundan sonra, gayrimenkul edinmenin farklı yolları ve olasılıkları vardır.
- Gazetelerdeki ilanlar
- Ebay’de İlanlar
- ImmobilienScout24, Immonet ve diğer emlak portalları
- Özel aÄ ile iletiÅime geçin, “kim birini tanıyor kim birini tanıyor?”
- Emlakçı, ayrıca eriÅimler için, emlak portalı yayını
- …
Immobilien-Erfahrung.de adresinden emlak arama ve olası bir alıcı olarak size sunulan seçenekler hakkında daha fazla bilgi edinin.
Kat mülkiyeti deÄerlemesi: Satın alma fiyatı?
Tahmin ettiğiniz yerde sizin için iyi bir fiyata bir mülk buldunuz, mükemmel! Peki fiyat konusunda yapabileceğiniz bir şey var mı? Genel olarak konuşursak:
Mülk, ister daire ister ev olsun, paraya değer mi?
Şunları unutmayın:
Bir teklif fiyatı (örneğin emlak portalı) bir satış fiyatı değildir.
Sizin için avantaj!
En azından daha düşük bir satış fiyatı için anlamlı gerçeklerle nasıl tartışacağınızı biliyorsanız. Satın alma fiyatının düşürülmesindeki en büyük etken elbette mülkün özüdür. Peki bir mülke nasıl değer biçersiniz? Bir mülk değerlemesine hangi hususlar dahildir? Ortak mülk, oturma odası, banyo, mutfak, çatı katı… söz konusu olduğunda nelere dikkat etmeniz gerekiyor?
İyi tespit edilmiş bir mülk değerlemesi, satın alma fiyatının belirlenmesi söz konusu olduğunda en etkili etkiye sahiptir. Açık gerçeklerden daha iyi argümanlar bulamazsınız.
Ayrıca, teklife ilk bakışta bir mülke nasıl “değer biçeceğinizi” de öğreneceksiniz. Daha doğrusu, mülk kiraya verildiğinde mülkün karlılığını hesaplarsınız. Bu değer (kira getirisi) sadece 2 faktör üzerinden bir fikir verir: satın alma fiyatı ve yıllık kira.
Geleceğin emlak yatırımcıları için ipucu!
Sürekli ihtiyaç duyacağınız ve duyacağınız iki şey var: Kira getirisi, daha doğrusu brüt kira getirisi ve satın alma fiyatı faktörü. Her ikisi de gayrimenkul tekliflerini hızlı bir şekilde değerlendirmeye yardımcı olur. Aradaki fark hakkında daha fazla bilgi edinin ve yeni başlayan bir emlakçı olarak size tavsiyelerimi öğrenin:
Kira getirisi ve satın alma fiyatı faktörü
Satın alma süreci, noter, tapu, anahtar teslimi?
Son olarak da satın alma prosedürü geliyor. Noterden, ön satın alma sözleşmesine, satın alma sözleşmesine, tapu kaydına, anahtarların teslimine ve tabii ki bir gayrimenkul alıcısı olarak çeşitli ofislere aktarmanız gereken tüm masraflara kadar her şey.
Satın alma fiyatına ek olarak, yan satın alma maliyetleri de vardır. Yan satın alma maliyetleri, ister ev ister kat mülkiyeti olsun, çoğu durumda şunlardan oluşur:
Gayrimenkul alıcıları için ilk önemli adım arazi devir vergisidir. Gayrimenkul devir vergisi federal eyalete göre farklılık göstermektedir; şu anda satın alma fiyatının %3,5 ila %6,5’i arasındadır.
Satıcı, noter, emlakçı (varsa) ve vergi dairesine (arazi devir vergisi) ödeme yapıldıktan sonra tapu kaydı yapılabilir.
Tebrikler, ilk mülkünüzün sahibi oldunuz!
İçeriden ipuçları, kontrol listeleri ve çok daha fazlası ile bu süreci ayrıntılı olarak öğrenin. Hepsinden iyisi, hepsi ücretsiz.
İlk daire / ilk ev: Ücretsiz öÄrenin
Web sitesinin arkasındaki düşüncem? Tüm satın alma süreci, tek bir sayfada, ayrıntılı olarak, ipuçları ve içeriden ipuçlarıyla. Tipik 1, 2, 3 işlemlerini içeren tek bir sayfa değil.
Haftanın 7 günü, 24 saat, tamamen ücretsiz olarak çevrimiçi öğrenin. Önemli hesaplamalarla birlikte, elbette hesaplamalar ve formüllerin yanı sıra hesaplama yöntemleri, kontrol listeleri ve aynı zamanda değerli deneyimler ve hatalar.
Başka sorularınız varsa, bana ve ekibime web sitesi üzerinden her zaman yazabilirsiniz. Daha sonra bu ek soruları Sorular ve Yanıtlar bölümümüze dahil edeceğiz.
Bu, sorduğunuz her soruyla platformumuzun daha iyi hale geldiği anlamına geliyor! Mülk alımının hazırlanmasından, satın alma fiyatı müzakeresine ve mülkünüzü bir yatırım olarak satın almanız durumunda sonraki kiralamaya kadar.