OLAY I: A, B’ye bisikletini bağışlamayı vaat etmiştir. Vaatten bir hafta sonra A, B’ye bisikleti teslim etmiştir. Bir ay sonra pişman olan A, bağışlamanın şekil şartına uyulmadığı için geçersiz olduğunu ileri sürerek bisikleti geri istemiştir. A, bu konuda haklı mıdır?
Cevap: Bağışlamanın iki esas türü vardır. Bunlar; elden bağışlama (TBK m. 289) ile bağışlama taahhüdü/sözü verme (TBK m. 288) dir. Elden bağışlama için kural olarak kanunda bir şekil öngörülmemiştir. Bağışlama sözü vermenin geçerli olması için ise kanunda yazılı şekil öngörülmüştür (m. 288/1). Olayımızda A ile B arasında kurulmak istenen hukuki ilişki bir bağışlama sözü vermedir. A, B’ye sözlü olarak bisikletini bağışlama sözü vermiştir. Bu durumda kanuni şarta uyulmadığı için bağışlama sözü verme sözleşmesi geçerli değildir. Yani öngörülen şekle uymamanın sonucu kesin hükümsüzlüktür. Ancak geçersiz olan bağışlama taahhüdü, yerine getirilince elden bağışlama sayılır (m. 288/2) ve geçerlilik kazanır. Bu durumda yapılan ifa veya elden bağışlama yeni bir bağışlama olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla A bu konuda haklı değildir.
OLAY II: 45 yaşındaki A, 16 yaşındaki B’ye doğum gününde son model bir telefon hediye etmiştir.
Soru 1: Durumdan haberdar olan B’nin velisi bu hediyeyi onaylamaz ve telefonu A’ya geri götürür. A ise telefonu B’ye hediye ettiğini artık geri alamayacağını ifade eder. Bu durumda telefonun mülkiyeti kimin üzerindedir?
Cevap: Bağışlama sözleşmesi hukuki niteliği gereği tek tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu nedenle bağışlama sözleşmesinin geçerli olabilmesi için taraflar açısından aranan ehliyet farklıdır. Bu sözleşme ile borç altına giren bağışlayanın tam fiil ehliyetine sahip olması gerekirken (BK m. 286/1, MK m. 10); sözleşmenin diğer tarafı olan bağışlananın ayırt etme gücüne sahip olması yeterlidir (BK m. 287, MK 16). Dolayısıyla sınırlı ehliyetsiz bir kişi yasal temsilcisinin rızası olmaksızın da bu sözleşmeyi geçerli olarak kurabilir. Olayımızda A tam ehliyetlidir, B ise henüz on sekiz yaşını doldurmadığı için bir sınırlı ehliyetsizdir. Dolayısıyla kural olarak taraflar arasındaki bağışlama sözleşmesi geçerli olarak kurulmuştur.
Ancak BK m. 287’nin 2. cümlesinde sözleşmenin bağışlanan tarafının sınırlı ehliyetsiz olduğu haller için bir istisna öngörülmüştür. İlgili hükme göre “Ancak, bağışlananın yasal temsilcisi bu kişinin bağışlamayı kabulünü yasaklar veya bağışlanılan şeyin geri verilmesini emrederse, bağışlama ortadan kalkar”. Bu takdirde yani yasal temsilcinin bu şekilde irade göstermesi üzerine geçerli olarak kurulan bağışlama sözleşmesi geçmişe etkili olarak ortadan kalkar, iptal edilmiş olur. Kanuni temsilci ret için gerekçe göstermek zorunda değildir; ancak eğer yasal temsilci vasi ise vasinin yasaklama kararına karşı MK m. 461 gereğince vesayet makamına şikâyette bulunulabilir. Velayet altındaki küçüğün ise böyle bir hakkı yoktur. Dolayısıyla olayımızda velayet altında olan B’nin, velisinin kararına karşı itiraz hakkı yoktur. B’nin velisinin telefonu iade iradesi ile birlikte bağışlama sözleşmesi ortadan kalkar ve telefonun mülkiyeti A üzerine geri döner.
Soru 2: A, telefonu B’ye hediye ettikten bir ay sonra B, A’nın annesini öldürür. Bunun üzerine A telefonu B’den geri almak istemektedir. Bu mümkün müdür?
Cevap: Bağışlama sözleşmesinin tek tarafa borç yükleyen niteliği gereğince kanunkoyucu bağışlayanı koruyucu bazı özel düzenlemeler öngörmüştür. Bunlardan biri de BK m. 295 ve 296’da öngörülen bağışlayana belli şartlar altında elden bağışlamayı veya yerine getirdiği bağışlama sözünü geri almasını ve bağışlananın talep edildiği tarihteki zenginleşme ölçüsünde, bağışlama konusunun geri verilmesi imkânıdır.
Geri alma hakkı, tek taraflı varması gerekli irade beyanı ile kullanılır ve bununla sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar. Böylece ifanın sebebi olan sözleşme ortadan kalktığı için bu sözleşmeden doğan borçlar sona erer yahut bu sözleşme gereğince ifa edilen borçlar sebepsiz zenginleşme konusu haline gelir (BK m. 295, BK m. 77 vd.).
Olayımızda elden bir bağışlama söz konusudur. Bu sebeple BK m. 295’in şartlarından birinin oluşup oluşmadığına bakılmalıdır. İlgili maddede üç farklı bent mevcuttur. Bunlardan ilki “bağışlanan, bağışlayana veya yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemişse,” bağışlanan geri alma hakkını kullanabilecektir. Bu şartın gerçekleşmesi için suçun bağışlamadan sonra gerçekleşmesi gerekir, bağışlananın bu suçtan dolayı mahkûm olması gerekmez. Ancak kanunda belirtildiği üzere bu suç ağır bir suç olmalıdır. Olayımızda öldürme fiili ağır bir suç olduğu için bağışlamanın geri alınabileceği sonucuna varılabilir.
OLAY III: A, dairesini B’ye kiralamıştır. A ile B aralarında bir yıllık süreli kira sözleşmesi hazırlayıp imzalamışlardır. Aradan yaklaşık on altı ay geçmiştir. A dairesini C’ye satıp tapuda devretmiştir. C, B’ye; evi oğlu için satın aldığını, A ile B’nin yaptığı sözleşmenin onu bağlamadığını, kendisi ile herhangi bir sözleşme imzalamadığını ve zaten A ile yaptıkları sözleşmenin süresinin dolduğunu belirterek derhal evin boşaltmasını ister.
Soru 1: C, B’den böyle bir talepte bulunabilir mi? Yeni malik C’ye kanunen kiracıyı tahliye hakkı tanınmış mıdır? Nasıl?
Öncelikle A ile B arasında yapılan sözleşme bir yıllık bir süreli bir sözleşmedir. Dolayısıyla kural olarak bu süre dolunca sözleşme sona erecektir. Ancak belirli süreli kira sözleşmesi tarafların süre sonunda kira sözleşmesine örtülü olarak devam etmeleri yani zımnen sözleşmeyi yenilemeleri halinde belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmüş olur (BK m. 327/2). Olayımızda A ile B, sözleşmede kararlaştırılan bir yıllık süre geçmesine rağmen zımnen sözleşmeyi devam ettirmişlerdir. Böylece sözleşme belirsiz süreli sözleşme haline gelmiştir. Olayımızda bir konut kirası söz konusudur. Konut kira sözleşmesinin sona erdirilmesi BK m. 347-348 veya m. 350-356 arasında belirtilen tahliye davası açmak suretiyle sona erdirilebilir. Dolayısıyla A için ancak bu iki yol ile sözleşmenin feshi mümkündür.
Olayımızda ise A, dairesini C’ye satmıştır. Kural olarak borcun nispiliği ilkesi gereği A ile B arasında yapılan sözleşme C’yi bağlamaz. Ancak kanunkoyucu kira sözleşmeleri açısından zayıf durumdaki kiracıyı korumak amacıyla bir istisna öngörmüştür. BK m. 310’a göre; “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur”. Dolayısıyla burada kanuni bir sözleşme devri söz konusudur. Dolayısıyla artık C, A ile B’nin arasında yapılan kira sözleşmesinin tarafı olmuştur. Bu sebeple söz konusu iddiası doğru değildir.
BK m. 351’de yeni malikin gereksinimi sebebiyle konut kira sözleşmesinin tahliye davası açmak suretiyle feshedilmesi imkânı tanınmıştır. İlgili hükme göre; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir”. Dolayısıyla C, söz konusu daireyi oğlu için kullanmak zorunluluğunu belirterek edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde B’ye durumu yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim üzerine ancak altı ay sonra açacağı bir tahliye davası ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Dolayısıyla B’yi derhal tahliye edemez. Kanuni süreler içerisinde tahliye edebilir.
Soru 2: B, C’nin tahliye hakkını engelleyebilir miydi? Nasıl?
BK m. 312’de taşınmaz kiraları açısından kira sözleşmesinin tapu sicilin şerh edilmesi imkânı getirilmiştir. Bu şerh ile birlikte kiracı, yeni malikin m. 351’e dayanarak gereksinimini ileri sürerek kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanması engellenebilir. Eğer B böyle bir şerh yaptırmış olsaydı, C’nin tahliye davası açma hakkını engelleyebilirdi.
OLAY IV: A, bütün daireyi tadilat yaptırdığını belirterek dairesini emsallerine oranla yüksek meblağ ile yeni evli B ve C çiftine kiralamıştır. B ve C daireye taşınmıştır. Aradan henüz iki hafta geçmeden yeni yapıldığı belirtilmiş olan mutfak dolabı yerinden çıkmış ve bütün mutfak enkaz yerine dönmüştür. Mutfağın tekrar kullanılabilmesi için ciddi bir masraf gerekmektedir. Ayrıca B ve C’nin çeyiz eşyaları ve günlük kullanım için yeni aldıkları birçok mutfak araç-gereci de kullanılamaz hale gelmiş yahut zarar görmüştür.
Soru 1: B artık bu evde oturmak istememektedir. Ancak C bu saatten sonra başka bir ev bulmak ve taşınmanın zorluğu sebebiyle başka bir çözüm istemektedir. Bu durumda taraflara kanunen hangi imkânlar tanınmıştır? Mutfak dolabının acilen tamir edilmesi gerekmesine rağmen ev sahibi söz konusu sorunu çözmeye yanaşmaması durumunda kiracının başvurabileceği bir hukuki imkân var mıdır?
Olayımızda kiralananın tesliminden sonra ve henüz kira sözleşmesi sona ermeden önce kira konusunda ortaya çıkan ayıp söz konusudur. BK m. 305/1’e göre; “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteyebilir”. Ayrıca maddenin ikinci fıkrasına göre; “Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır”.
BK m. 306’da ayıbın giderilmesinin nasıl olacağı ve fesih hakkı; m. 307’de ise kira bedelinin indirilmesi detaylandırılmıştır. Olayımızda kiracılar fesih istememektedir. Dolayısıyla taraflar ayıbın giderilmesini veya kira bedelinin ayıp oranında indirilmesini talep edebilecekleri gibi ayrıca bu seçimlik haklarla birlikte yahut ayrı olarak ayıp sebebiyle uğradıkları zararın giderilmesini talep edebilirler.
B ve C, ev sahibinden ayıbın giderilmesini istemelerine rağmen ev sahibi sorunu çözmeye yanaşmamaktadır. BK m. 306’da bu durumda yani kiraya verenin uygun bir süre içinde ayıbı gidermemesi halinde kiracı, kiraya veren hesabına ayıbı giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir. Böylece B ve C, kendileri bu ayıbı girerek bundan doğan masrafı kira bedelinden indirebilirler. Ayrıca uğradıkları diğer zararlar için (çeyiz takımları ve mutfak araç gereçleri) de zararın giderilmesini talep edebilirler.
Soru 2: B ve C’nin bu gerekçelerle kira sözleşmesini sona erdirmeleri mümkün müdür?
Kiralanın kiracıya teslim edildikten sonra ortaya çıkan ayıplar açısından fesih hakkı BK m. 305/2 ile 306/2’de düzenlenmiştir. TBK m. 306/2’ye göre; “Ayıbın kiralanın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir”. İlgili hükme göre fesih hakkının kullanılabilmesi için ayıbın önemli nitelikte (yani kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya önemli ölçüde engelleyen) olması ve verilen sürede giderilmemiş olması gerekir. Bu iki şart gerçekleşince fesih hakkı artık kullanılabilecektir. Olayımızda bütün mutfak enkaz yerine dönmüştür. Yani mutfak tamirat yapılmadan kullanılması mümkün değildir. Dolayısıyla önemli bir ayıp söz konusudur. Bir diğer şart ise söz konusu ayıbın ev sahibine bildirilmesine rağmen kiralayanın bu sorunu gidermeye yanaşmamasıdır. Böylece diğer şart da oluşmuştur. Bu sebeple kiracı B ve C, kanundan doğan fesih haklarını kullanabilirler.
OLAY V: A, evini kiralamak amacıyla önce C ile sonra da B ile anlaşmıştır. B eve taşınmak istediğinde C’nin çoktan eve taşındığını görür.
Soru: Olayımızda nasıl bir hukuki durum vardır?
Olayımızda BK m. 309 anlamında bir zapt halinin söz konusu olup olmadığı irdelenmelidir. İlgili hükme göre; “Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür”. Bu madde hükmünün uygulanabilmesi için üçüncü kişinin sözleşmenin kurulması anında mevcut ve kiracının kullanma hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi gerekir. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü hak; mülkiyet veya irtifak hakkı yahut da komşuluk hukukundan doğan bir hak şeklinde olabilir. Buna karşılık çifte kira halinde olduğu gibi kişisel haktan doğan talepler, tapu siciline şerh edilmediği takdirde m. 309 kapsamına girmez. Bu durumda B’ye karşı A’nın sorumluluğu BK m. 112 (ifa etmemeden sorumluluk) veya 118 vd.’na göre (borçlunun temerrüdünden) sorumluluktur.
OLAY VI: A, yurtdışında olan abisi B’nin dairesini C’ye kiralamıştır. B yurtdışından tatile gelince durumdan haberdar olur ve C’ye derhal dairesini boşaltmasını söyler ve haksız elatmanın önlenmesi davası açar.
Soru: Olayımızda nasıl bir hukuki durum vardır?
Olayımızda BK m. 309 anlamında bir zapt hali söz konusudur. Zira kira konusu konut kiracı C’ye teslim edildikten sonra B tarafından üstün bir hakkın (mülkiyet hakkının) kullanılması suretiyle konutun boşaltılması (haksız işgalin sona erdirilmesi) istenmiştir. Bunun üzerine eğer C’ye B tarafından bir dava açılması durumunda A davayı üstlenmek ve dava açılsın veya açılmasın kiracı C’nin uğradığı her türlü zararı (örneğin, yeni bir kiranın daha maliyetli olması, taşınma masrafı, yeni bir konut arama masrafı veya dava masrafları gibi) gidermekle yükümlüdür.
OLAY VII: A yurtdışında yaşadığı için ilgilenemediği tarlasını B’ye ürün kirasına vermiştir. B ortaya çıkan mahsulden A’ya verecektir. Köydeki yarılık usulüne göre anlaşılmıştır. Yani tüm masraflar çıkarıldıktan sonra ortaya çıkan mahsulün yarısı A’nın yarısı da B’nin olacaktır. B bir yıl tarlayı ektikten sonra diğer yıl başka bir tarlayı da yarılığa aldığı için bu tarlanın tamamıyla ilgilenemeyeceğini anlayıp tarlanın yarısını C’ye yüzde kırk oranında mahsulü alması (yüzde kırk C’ye, yüzde altmış B’ye) karşılığında kiralamıştır. C, B’nin kendisine bıraktığı kısmı kullandığı yanlış ilaç ve yöntemler ile zarara uğratmıştır. Bu kısımdaki ağaçların en az yarısının kesilip yeniden dikilmesi ve büyümelerinin beklenmesi gerekecektir. Söz konusu yılın sonunda B, A’ya bu senenin veriminin düşük olduğunu belirterek sadece kendi ektiği yarısından çıkan mahsulün yarısının parasal karşılığını teslim etmiştir. Bundan sonra A, durumu öğrenir.
Soru 1: B’nin tarlanın yarısını C’ye kiralaması hukuken nasıl nitelendirilir? Olayımız açısından bunun hukuki sonuçları nedir?
Söz konusu durum alt kira olarak nitelendirilir. Eğer kiracı, kiralanan şeyin tamamı veya bir kısmını bir üçüncü kişiye kiralarsa alt kira ortaya çıkar. Alt kira durumu gerek genel hükümlerde gerekse ürün kirasında özel olarak düzenlenmiştir. BK m. 322/1’de öngörülen genel hükümlere göre alt kira ancak kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla mümkün kılınmıştır. Ancak BK m. 366/1’de, BK m. 322/2’de konut ve çatılı işyeri kiralarında olduğu gibi; “Kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başkasına” devri yasaklanmıştır. Böyle bir alt kira ancak kiraya verenin yani A’nın rızası ile mümkündür. Olayımızda B, A’dan bu konuda bir rıza almamıştır.
Kanun koyucunun böyle bir yasak koymasının sebebi, kiracının kiralananı işletmede kişisel özelliklerinin ve yeteneklerinin ürün kirası sözleşmesi yapılmasında kiraya veren tarafından dikkate alınması sebebiyledir. Söz konusu yasağa rağmen B’nin böyle bir işlem yapması A ile B arasındaki ürün kirası sözleşmesine aykırılık teşkil eder ve A, BK m. 369 hükümleri çerçevesinde kira sözleşmesini feshedebilir.
Soru 2: B’nin yaptıklarını öğrenen A’nın elinde hangi imkânlar mevcuttur?
B, A ile aralarındaki ürün kirası sözleşmesini yukarıda belirtildiği üzere alt kira işlemi ile ihlal etmiştir. A, bu sebeple sözleşmeyi BK m. 369 atfıyla m. 368’de belirtilen; “fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel adetle belirlenmemişse, en az altı aylık bir bildirim süresine uymak koşuluyla” feshedebilir.
B ayrıca A ile anlaşmalarına aykırı olarak sadece kendi kısmından çıkan mahsulün yarısının parasal karşılığını A’ya teslim etmiştir. Kalan kısım için ödeme yapmamıştır. Bu durumda B, kira parasının neredeyse yarısını ödemede temerrüde düşmüştür. A, BK m. 362/2’de belirtildiği üzere vadesi gelmiş olan kira bedelini ödemeyen B’ye en az altmış günlük bir mehil (önel) verip bu süre içerisinde B ödeme yapmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Böylece süre sonunda A, B ödemeyi yapmazsa sözleşmeyi bu sebeple feshetme imkânı kazanmış olacaktır.
Son olarak C’nin özensiz davranışları (dolayısıyla B’nin özensiz davranışları) sebebiyle tarlanın yarısındaki ağaçların neredeyse yarısı kesilmek ve yerine yenilerinin dikilip büyümeleri beklenecektir. Bu durumda BK m. 372/2’ye göre; “Kiracı, iyi işletilme durumunda kaçınılabilecek değer eksiklikleri için tazminat ödemekle yükümlüdür”. Yani B, tarlayı C’ye kiralayarak sebep olduğu iyi işletilememe sebebiyle tarlada meydana gelen değer eksilmeleri de tazmin ile yükümlüdür.