Medeni kanunumuzda da belirtilen prensibe göre bir arazinin üzerindeki taşınmaz niteliğindeki yapının mülkiyeti de arazinin mülkiyetinin içindedir. Yani arazinin maliki olan kişi üzerindeki yapının da maliki olur. Yapı ile kastedilen ise binalar, araziye dikilen elektrik direkleri, arazide inşa edilen demiryolu vs. gibi inşaat tekniğiyle arazi üzerine zaptedilen şeylerdir.
Yapıyı bizzat arazinin maliki kendi malzemesi ile yaparsa, yapı hiçbir tartışmaya gerek olmadan arazinin mülkiyetine tabi olur. Ancak herhangi bir hukuki ilişkiye dayanmadan yapıda kullanılan malzemenin başkasına ait olması birtakım meseleler ortaya çıkarabilir.
Haksız yapıdan söz edilebilmesi için aşağıdaki şartların oluşması gerekir:
- Arazi üzerinde bir yapı bulunması
- Taşınmaz ile taşınmaz üzerinden inşa edilen yapının farklı kişilere ait olması
- Yapının geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmadan yapılması
Bu durum 3 farklı şekilde ortaya çıkabilir:
-
Yapıyı Arazi Malikinin Yapmış Olması
Malik, kendi arazisinin üzerinde yapıyı yaparken, başkasına ait malzemeyi haksız olarak kullanmışsa, malzeme sahibinin bu konuda 3 hakkı vardır:
-
Yapının kaldırılması talebi: İnşaat, malzeme sahibinin rızası dışında yapılmış olup, malzemenin sökülerek yapının kaldırılması aşırı zarar yol açmıyorsa, malzeme sahibi, yapının kaldırılarak malzemenin sökülüp kendisine geri verilmesini talep edebilir. Kaldırma masrafları yapıyı yapan arazi malikine aittir. Malzeme sahibi bu talebi sadece yapıyı yapan malike karşı ileri sürebilir.
-
Tazminat Talebi: Malzemenin sökülerek malzeme sahibine geri verilememesi durumunda malzeme sahibi, arazi sahibinden tazminat isteyebilir. Eğer arazi sahibi iyi niyetli ise yani malzemenin başkasına ait olduğunu bilmiyorsa ve bilmesi gerekmiyorsa, malzemenin başkasına ait olduğunu bilse de bunu kullanma konusunda malzeme sahibinin rızası varsa veya arazi maliki böyle bir rızayı var saymakta haklı ise malzeme sahibine uygun bir tazminat vermekle yükümlüdür. Bu genellikle malzemenin değerine eşit bir meblağ olur. Eğer arazi sahibi iyi niyetli değil ise, malzeme sahibinin bütün zararlarını tazmine mahkum edilebilir.
-
Arsanın Mülkiyetinin Kendisine Geçirilmesi Talebi: Malzeme sahibi, eğer yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir. Kısaca bu talebin yapılabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:
- Malzeme sahibi iyi niyetli olmalı
- Yapının değeri açıkça arsanın değerinden fazla olmalı
- Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya bu talep reddedilmiş olmalı
- Malzeme sahibi tazminat talep etmemiş olmalı
Malzeme sahibi bu haklarını arazi malikine karşı aynı dava dilekçesinde, ileri sürerek dava açabilir.
-
Yapıyı Malzeme Sahibinin Yapmış Olması
Malzeme sahibi, başkasının arazisi üzerinde haksız olarak, arazi malikinin rızası olmadan bir yapı yapmış ise, arazi maliki aşağıdaki haklarından birini kullanabilir:
-
Yapının Kaldırılması Talebi:Malzeme sahibi yapıyı arsa malikinin rızası olmadan yapmış ve malzemenin sökülüp kaldırılması aşırı zarara yol açmıyorsa, arazi maliki yapının kaldırılmasını talep edebilir. Masraflar malzeme sahibine ait olacaktır. Malzemenin sökülüp kaldırılmasına rağmen arazi malikinin bir zararı varsa ayrıca tazminat talep edebilir ve eğer araziden bir yararlanma söz konusuysa ecrimisil verilmesini de malzeme sahibinden isteyebilir.
-
Tazminat Talebi: Arazi maliki malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep etmediği veya talep etme hakkına sahip olmadığı halde, malzeme sahibinden tazminat isteyebilir.
-
Arsanın Mülkiyetinin Kendisine Geçirilmesi Talebi: Yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazla ise, gerek iyi niyetli arazi maliki gerekse iyi niyetli malzeme sahibi adil bir tazminat karşılığında arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesini isteyebilir.
-
Yapıyı Üçüncü Bir Kişinin Yapmış Olması
Bu halde yapıyı arazi maliki veya malzeme sahibi değil, başkasının arazisinde ve başkasının malzemesiyle üçüncü bir kişi yapmaktadır.
Bu durumda da arazi maliki veya malzeme sahibi rızaları dışında yapılmış olan bu yapıyı, giderleri yapıyı yapana ait olmak üzere malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilirler. Ancak yapının kaldırılmasının aşırı bir zarara yol açmıyor olması gerekir. Her ikisi de rızaları dışında yapılan bu yapıdan dolayı zarara uğramışsa tazminat talep edebilirler.