Ticari gayrimenkule yatırım yapmaya başlamak istiyorsunuz. Ama para çukurlarından nasıl kaçınır ve gerçek mücevherleri nasıl bulursunuz bilmiyorsunuz. İlk satın alma işleminizi yapmadan önce ne yapmanız gerektiği konusunda bu makalemizi okumaya devam edin.
Nasıl para kazanamayacağınızla başlayalım: İlk gördüğünüz mülke hemen atlayın.
Doğru; önceden bir miktar ödev yapmaya istekli değilseniz, aptalca bir anlaşma yapma şansınız yüksek.
Ticari gayrimenkul yatırımı hiçbir şekilde beyin ameliyatı değildir. Yüksek teknoloji değildir ve başarılı olmak için yıllarca eğitim almanız gerekmez. Ancak, bir miktar hazırlık ve eğitime ihtiyacınız var ve işte bu konuda önerilerimiz:
1. Konuyla ilgili olabildiğince çok kitap ve makale okuyun. Ayrıca, Ticari Gayrimenkul Yatırımı konusunda yayınladığımız çok faydalı makaleler var - emlakbroker.com'u takip edin ve danışmanlık hizmeti alın.
2. Bir oyun planına karar verin. Ne kadar sermaye ile yatırım yapmak zorundasınız? Gayrimenkul yatırımında bir risk-ödül oranı olduğunu ve her şey plana göre gitmezse ne kadar para kaybetmek istediğinizi kendinize sormanız gerektiğini unutmayın. Borçlanma gücünüzü biliyor musunuz? Gayrimenkul yatırımı bir kaldıraç işidir - bu nedenle, bazı bankacılarla konuşmanız ve ne kadar ödünç alınmış sermayeye güvenebileceğinizi anlamanız gerekir. Ne tür anlaşmalar ilginizi çekiyor? Sizi bir tür anlaşmaya diğerine karşı götürecek belirli güçlü veya zayıf yönleriniz var mı? Ticari yatırım işinde herhangi bir bağlantınız veya size mentorluk yapabilecek kişiler var mı? Başka bir deyişle, takip etmek istediğiniz gerçekçi bir strateji belirleyin.
3. Piyasayı öğrenin. Gayrimenkul yatırımı, ayrılmaz bir şekilde belirli coğrafi pazar bilgilerine bağlıdır. Takip etmek istediğiniz anlaşma türüne karar verdikten sonra, dahil olmak istediğiniz bir alan seçin. Ardından, bu alan hakkında öğrenebileceğiniz her şeyi ve özellikle oyun planınızın başarısı için önemli olacak bilgileri öğrenin. Örneğin, yaşadığınız ilçede küçük bir alışveriş merkezi kurmaya karar vermiş olabilirsiniz. Sizinle konuşacak her perakendeciyle konuşarak kendinizi pazar hakkında eğitme sürecine başlayın. Ne kira ödüyorlar? Brüt mü (tüm masraflar dahil) yoksa net mi (taban kiraya ek olarak mülk sahibinin mülkiyet masraflarını öderler)? Konumlarını seviyorlar mı ve neden? Peki ya mülk sahibi iyi mi, kötü mü? Ve zaman alacak her değerleme uzmanı, bankacı, aracı, danışman, geliştirici, yatırımcı, avukat ve ipotek komisyoncusu ile konuşun, ve bölgedeki perakende satış anlaşmaları hakkında bilgi sahibi olabilecek kişileri ziyaret edin. Böylece sadece birkaç hafta içinde, yaşadığınız küçük perakende dünyasında neler olup bittiği hakkında muazzam miktarda bilgi edinebilirsiniz.
4. Ticari bir gayrimenkul ediniminize nasıl değer ekleyeceğinizi düşünün. Ticari gayrimenkul yatırımına yaklaşımınızın ana hatlarını çizin - olasılıkları lehinize çevirmeye çalışarak gayrimenkul edinme sürecine değer katın. Ardından, bir mülkün değerini yapay olarak azaltabilecek faktörleri ele almaya çalışarak gayrimenkulün kendisine değer katın.
İşte her birine bir örnek:
Gayrimenkul edinme sürecine değer katmanın bir yolu, risk altında çok az paranız varken, mülkün kontrolünü size veren Satış Sözleşmesini iyi anlayın. Muhtemel ihtimaller hakkında bir şeyler duymuşsunuzdur, en yaygın örnek bir ipotek ihtimalidir. Ancak, size yardımcı olabilecek başka birçok olasılık türü vardır. Bir gayrimenkul yatırımcısının, risk-ödül denkleminin manipülasyonuna yardımcı olmak için bu araçları nasıl kullanacağını bilmesi gerekir.
Ticari bir gayrimenkul satın alındıktan sonra, oyun, yükseltmeyi gerçekleştirmek için gereken sermayenin katları kadar değerini artırmaya çalışmaktır. En yaygın örnek, olması gerektiği kadar çekici olmayan bir mülktür. Yoğun bir alışveriş merkezinin arkasında küçük bir ofis binası satın aldığınızı düşünün. Ofis binasının girişi, alışveriş merkezindeki bir restoranın hemen arkasında ve restoranın çöp kutularının bulunduğu yerde olsun. Sonuç olarak, gün boyunca ofis binasına gelen ziyaretçiler, her zamanki gibi hoş olmayan manzaralar ve kokularla yiyecek ve diğer çöp torbalarının yanından geçecekler. Sizden önceki ofis binasının sahibi, yıllarca onun sahibiydi ve bu durumun binasındaki kira değerlerini düşürdüğü gerçeğine karşı bağışıklık kazanmıştı. Yani, yaklaşık 1500 dolar yatırım yaparak, ofis binasını restorandan koruyan bir peyzaj bariyeri (çam ağaçları da olabilir) dikin. Bu ve diğer kozmetik değişiklikler, örneğin yeni boya, yeni ön kapı, yeni pencereler ofis binasına birkaç yüz bin dolarlık katma değer yaratacaktır.
5. Anlaşma kaynakları geliştirin. Çoğu ticari gayrimenkul yatırımcısı, satın alınacak mülkleri bulmalarına yardımcı olmak için emlak danışmanlarını inceler. İyi bir emlak danışmanı “24-7” uzmanlık bölgesindedir ve neyin satılık olduğunu veya satılık olabileceğini bilir. İşe yeni başlıyorsanız, bir ticari emlakçıyı size mülk göstermeye ikna etmek kolay olmayacaktır. Emlakçılar yalnızca bir anlaşma kapandığında ödeme alırlar ve sizin “daha yakın” olduğunuza ikna olmaları gerekir. Ancak, zamanla ve emlakçıların ne duymak istediklerini anladığınızda (örneğin, “Sermayem var ve şu anda iki aydır piyasayı araştırıyorum”), danışmanları size satın almak için mülk sunumu yapmaya ikna edebilirsiniz.
6. Harekete Geçin. Sazan gibi her mülke atlamadan önce hazırlanmanız gereken yukarıdaki tavsiyelerimize rağmen, bir noktada gerçekten atlamak zorunda kalıyorsunuz. Ticari bir gayrimenkul yatırımcısı girişimci olmalıdır ve bu, her türlü engelle başa çıkabilecekleri konusunda belirli bir iyimserliğe sahip olmaları anlamına gelir. Çok fazla potansiyel yatırımcı harekete geçmiyor veya yeterince hızlı hareket etmiyor, çünkü her olası senaryo düşünülüp ele alınana kadar bekliyorlar. Bu senaryo emlak piyasasında işe yaramayacaktır. Evet, mümkün olduğu kadar çok olasılığı ve şu ya da bu olursa ne yapacağınızı düşünmelisiniz, ancak er ya da geç ilerlemeniz gerekir - önünüze çıkan her engelin üstesinden gelebileceğiniz inancıyla.
Ticari gayrimenkul işine giriyorsanız, heyecan verici, zorlu ve potansiyel olarak çok kazançlı bir alana giriyorsunuz demektir. Umarız makalemiz faydalı olur ve size rehberlik eder.