Los Angeles’ta Airbnb işletmek hiç bu kadar karlı olmamıştı.
Şehir yasa dışı listelemelere karşı önlem almaya çalışırken ve savunucu gruplar şirketin Los Angeles’taki konut krizi üzerindeki etkisinden şikayet ederken, ev sahipleri her zamankinden daha yüksek oranlar talep ederken giderek daha büyük ödemeler alıyor.
Ancak onların bu konuda konuşmalarını beklemeyin.
Veriler, çok sayıda evin, şehrin kısa süreli kiralama işlemleri için gerekli olan aktif bir kayıt olmaksızın faaliyet gösterdiğini gösteriyor. Bu türden birkaç ev sahibi, şehir tarafından para cezasına çarptırılma veya daha kötüsü kayıtlarının Airbnb tarafından kapatılması korkusuyla Haberler’a isimsiz olarak konuştu.
Üç farklı ilanı işleten bir ev sahibi, “Bu benim birincil gelir kaynağım” dedi. “Sonunda bundan düzgün bir yaşam sağlıyorum. Tek bir liste tek başına yeterli olmaz.”
2020’den bu yana ev sahiplerinin gelirleri istikrarlı bir şekilde salgın öncesi seviyelerin çok ötesine geçti. Kısa vadeli kiralama analiz şirketi AllTheRooms’un verilerine göre ortalama gelir, bir önceki yıla göre 4.000 doların üzerinde bir artışla 2022’de 17.654 dolara yükseldi ve rakamlar 2023 için de benzer hızda.
Airbnb sözcüsü, Los Angeles’taki ev sahiplerinin geçen yıl toplamda 375 milyon dolar kazandığını söyledi.
Yükselişe birkaç faktör katkıda bulunuyor. Birincisi, Airbnb kiralamalarının günlük fiyatları son dört yılda hızla arttı ve 2019’da 152 dolardan 2023’te 244 dolara çıktı. Otel ve VRBO fiyatlarının COVID’den bu yana istikrarlı bir şekilde artması nedeniyle bu, kısa vadeli kiralama sektöründe meydana gelen bir trend. -19 salgını da.
Temel arz ve talep başka bir faktördür. Pandeminin ilk birkaç ayındaki düşüş dışında Airbnb’nin doluluk oranları büyük ölçüde tutarlı kaldı; ortalama kira oranı %40’tan fazlaydı. Ancak listelemelerin miktarı önemli ölçüde azaldı.
Ağustos 2019’da Los Angeles’ta 16.973 Airbnb kaydı vardı. Şu anda 7.360 var.
Arz şimdilik azaldı ancak savunucular, gelirler artmaya devam ederse daha fazla ev sahibinin mülklerini Airbnb’ye dönüştüreceğinden endişe ediyor.
Düşüşün büyük kısmı pandemiden kaynaklandı, ancak arz, kısmen şehrin 2019’da yürürlüğe giren ve Angelenos’u yalnızca kısa süreli kiralamalara ev sahipliği yapmakla sınırlayan bir yasa olan Ev Paylaşımı Yönetmeliği’ni uygulaması nedeniyle 2020’den bu yana artmadı. birincil ikametgahlarında – yılda en az altı ay yaşadıklarını kanıtlayabilecekleri evlerde.
LA ve Airbnb, yasayı uygulamak için yıllar boyunca birlikte çalıştı ve 2020’de yasa dışı kısa süreli kiralama listelerini belirleme ve kaldırma sürecini kolaylaştıran bir sistemi başlattı.
Etkili oldu; Şehir planlama departmanına göre, tüm ev paylaşım sitelerindeki kısa süreli kiralık daire ilanlarının sayısı son dört yılda %70’ten fazla düştü; Kasım 2019’da yaklaşık 36.600 olan sayı Haziran 2023’te 10.000’in biraz altına düştü.
Ama geriye pek çok şey kaldı.
Haberler daha önce binlerce kaydın yasayı ihlal ettiğini bildirmişti ve geçen yıl bir raporda LA kayıtlarının %22’sinin yılda 180 günden fazla misafir ağırladığı iddia edilmişti.
“Evimi yılda yalnızca altı aylığına kiralamaya gücüm yetmiyor. Gelirimin yarısını kaybederim,” dedi Airbnb’den Hollywood’da iki yatak odalı bir daire kiralayan bir ev sahibi.
Diğer iki Airbnb ev sahibi, kayıtlarının asıl ikametgahı olup olmadığı veya kayıt numaralarının geçerli olup olmadığı sorulduğunda görüşmenin ortasında telefonu kapattı.
“Bu bir sorma, söyleme sistemi. Bir kayıt numarası yüzünden işletmemin tehdit edilmesini göze alamam” dedi.
Şehrin planlama departmanına göre Ağustos ayı itibarıyla 4.293 aktif ev paylaşımı kaydı bulunuyor. Ancak yalnızca Airbnb’de şu anda 7.360 kiralık kayıt var.
Occidental College’dan profesör Peter Dreier, “LA’nın kendi başına yeterince büyük bir kira sorunu var ve sonra şehre saldıran ve kiralık mülkleri piyasadan çekmeye başlayan haydut bir endüstriyle karşı karşıyasınız” dedi.
Dreier, parayı uygun fiyatlı konut girişimlerine yönlendiren yeni bir vergi olan Measure ULA’nın taslağını hazırlayan ekiple birlikte çalıştı ve kısa vadeli kiralama sektörünün hem konut krizine hem de evsizlik krizine katkıda bulunduğunu söyledi.
“Piyasadan birimleri alıp turistlere kiraladığınızda bunun bir sonucu, daha fazla insanın daha az birim için kavga etmesine yol açmasıdır. Bu da kiraların artmasına neden oluyor” dedi.
Planlama departmanı diğer departmanlarla birlikte Ev Paylaşımı Yönetmeliğinin uygulanmasını analiz eden bir rapor hazırlıyor. Programın nasıl geliştirilebileceği konusunda Kent Konseyine tavsiyelerde bulunacak.
Bu arada, daha fazla listeleme daha fazla vergi geliri getirir. LA, bir oteldeki veya Airbnb gibi kısa süreli kiralamadaki konuklar tarafından ödenen ve genellikle “yatak vergisi” olarak adlandırılan %14 oranında geçici işgal vergisi almaktadır.
Planlama departmanına göre şehir, 2021-22 mali yılında geçici işgal vergisi olarak 33,88 milyon dolar topladı.
Bu çok büyük bir miktar, ancak McGill Üniversitesi şehir planlama profesörü David Wachsmuth’un bir raporu, şehrin yasa dışı kısa vadeli kiralama ilanlarına ceza vererek daha da fazla kar elde edebileceğini öne sürüyor.
Çalışma, tüm kısa vadeli kiralama ilanlarının yüzde 45’inin şu ya da bu şekilde yasa dışı olduğunu ve şehrin 2022’de 56,8 milyon ila 302,2 milyon dolar arasında para cezası alabileceğini iddia etti.
“Hiç ceza ödemedim ama vergiyi misafirlerim ödüyor. Hollywood Airbnb sunucusu, “Şehir bir yerden para kazandığı sürece sorun yok” dedi.
Hadsell Stormer Renick & Dai LLP’nin avukatı Randy Renick, otel çalışanlarını, kiracı hakları gruplarını ve konut savunucularını içeren bir koalisyon olan Better Neighbors LA’nın genel müdürü olarak görev yapıyor. Kısa süreli kiralamaların topluluklar üzerindeki etkisini vurgulamak için 2019 yılında bir halk eğitim kampanyası olarak grubu kurdu.
Kiralık ev sahiplerinin kuralları birkaç şekilde esnettiğini söyledi. Stratejilerden biri, ev sahibinin, bir mülkün Batı Hollywood gibi Los Angeles sınırına yakın bir yerde olduğunu ve dolayısıyla Los Angeles’ın katı kurallarına tabi olmadığının reklamını yapacağı yem-ve-değişme yöntemidir. Ancak kiracılar geldiğinde mülk aslında Los Angeles’tadır
Bazıları sahte kayıt numaraları veriyor; bazıları diğerlerinden daha akıllıca.
Renick, “1234567 bir süre popülerdi” dedi.
Bazıları yalnızca süresi dolmuş kayıt numaralarını kullanırken, diğerleri birkaç mülk için aktif bir kayıt numarası kullandı.
Örgütün web sitesinde Angelenos’un mahallelerindeki yasa dışı ilanları araması ve bildirmesi için bir yardım hattı bulunuyor ve Renick, haftada birden fazla çağrı aldıklarını söyledi.
Oradan da şehri hem küçük hem de büyük meseleler için harekete geçmeye çağırıyorlar. Bazen belirli bir mülke para cezası uygulanmasını isteyen bir çağrı, bazen de kısa süreli kiralamaların, evleri piyasadan alıp turistlere kiralayarak bir bölgedeki uzun vadeli kiraları nasıl artırabileceğine dair bir kampanya.
Renick, “Kısa vadeli kiralamanın etkisini ve bunun konut ve evsizlik krizine nasıl katkıda bulunduğunu göstermeye çalışıyoruz” dedi. “Güçlü yaptırımlar binlerce birimin uzun vadeli kiralamaya geri dönmesiyle sonuçlanacak.”
Los Angeles’ın örnek alabileceği iki şehir olarak Santa Monica ve New York City’yi işaret etti. Santa Monica’nın, sahiplerle görüşmeye ve yasa dışı ilanlara para cezası vermeye odaklanan çok sayıda tam zamanlı personeli içeren sağlam bir yaptırım sistemi vardır.
Kıyı kenti, ziyaretçinin konaklaması boyunca ev sahibinin mülkte yaşaması durumunda yalnızca kısa süreli (30 günden az) kiralamalara izin vermektedir. New York City de benzer bir kuralı geçen yıl kabul etti ve uygulama Salı günü başlıyor.
Renick, gidilecek uzun bir yol olmasına rağmen Los Angeles’ın, bir kaydın ev sahibinin birincil ikametgahı olduğunu göstermek için gereken kanıt konusunda çıtayı yükselttiğini söyledi.
Playa del Rey’de sahil kenarında lüks bir kiralık dairenin sahibi Frank Tai, bu süreci ilk elden gördü. Yalnızca tek bir kaydı var ve lisansını her yıl yenilemeyi ihmal etmiyor, ancak hem şehir hem de Airbnb yasa dışı kayıtları yakalamaya çalıştıkça süreç yıllar geçtikçe daha da zahmetli hale geldi.
“Uyumluyum ama bu çok fazla iş gerektiriyor. Her yıl 40 sayfalık bir başvuru formu doldurup emlak vergisi beyannamelerini, elektrik faturalarını ve diğer belgeleri gönderiyorum” dedi. “Her yıl bir şeyler geri alınıyor. Gündemde kalmaya çalışıyorlar.”
Tai, sürecin buna değdiğini söyledi. Kirası çok karlı; tüm yaz boyunca rezervasyon yapılıyor ve gecelik fiyatlar tatil sezonunda iki katına çıkıyor. Pandemi sırasında bir yavaşlama bile yaşamadı; yalnızca şehir dışındaki müşterilerden, Los Angeles’ta kalacak yer arayan yerlilere geçiş oldu.
“Ben sisteme gizlice girmiyorum, ancak insanların bunu çok karlı olduğu için yaptığını tahmin ediyorum” dedi.