

6570 SAYILI KANUNA TABİ KİRA AKİTLERİNİN BORÇLAR KANUNUNUN ADİ KİRAYA İLİŞKİN HÜKÜMLERİNE GÖRE SONA ERMESİ
Hazırlayan: BEYZA BANU ÖZDİLEK
İstanbul, 2006
İÇİNDEKİLER
I. Adi Kira Akdinin Tanımı ve Unsurları
A. Adi Kira Akdinin Tanımı
B. Adi Kira Akdinin Hukuki Niteliği
C. Adi Kira Akdinin Unsurları
1. Kiracı ile Kiralayanın Anlaşması
2. Kullanılması Kiracıya Bırakılan Kiralanan
3. Kira Bedeli.
II. 6570 Sayılı Kanun Kapsamına Giren Taşınmazlar
III. 6570 Sayılı Kanuna Tabi Kira Akitlerine Borçlar Kanununda Belirtilen Sona Erme Sebeplerinin Uygulanıp Uygulanamayacağı
IV. Borçlar Kanununa Göre Adi Kira Akdinin Sona Erme Sebepleri
- BK. m. 249/2 uyarınca kira akdinin kiracı tarafından feshi
- BK. m. 250/1 uyarınca kira akdinin kiracı tarafından feshi
- BK. m. 252/3 uyarınca kira akdinin feshi
- BK. m. 256/2 uyarınca kira akdinin kiralayan tarafından feshi
- BK. m. 260/1 uyarınca kira akdinin kiralayan tarafından feshi
- BK. m. 261 uyarınca kira akdinin kiralayan tarafından feshi
- BK. m. 262 uyarınca kira akdinin taraflarca feshi
- BK. m. 264 uyarınca kira akdinin mühim sebeplerden dolayı feshi
V. Yeni Borçlar Kanunu Tasarısındaki Düzenleme
- BK. m. 265 uyarınca kiracının ölümü halinde kira akdinin feshi
VI. Sonuç
Yararlanılan Kaynaklar
I. Adi Kira Akdinin Tanımı ve Unsurları
A. Adi Kira Akdinin Tanımı:
Adi kiraya ilişkin hükümler Borçlar Kanununun Sekizinci Bap, Birinci Fasılında 248. - 269. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Borçlar Kanununun 248. maddesi, adi kira akdini şu şekilde tanımlamaktadır: Adi kira, bir akittir ki kiralayan onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder.
B. Adi Kira Akdinin Hukuki Niteliği:
Adi kira akdi Borçlar Kanununda düzenlenen kullandırma borcu doğuran sözleşmeler arasında yer almaktadır. Adi kira akdi, ayni bir akit olmayıp borç doğuran bir akit niteliğindedir.[1] Kira akdi aynı zamanda rızai bir akittir. Sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların anlaşması yeterli olup, kiralanan malın kiracıya teslimi şart değildir.
Kira akdi, her iki tarafa da borç yükleyen bir akit niteliğindedir. Zira taraflardan kiralayan, kiralananın kullanılmasını kiracıya bırakma borcunu üstlenirken, diğer taraf olan kiracı da buna karşılık kiralayana kira bedeli ödeme borcu altına girer. Taraflardan birinin borcu diğer tarafın borcunun karşılığını teşkil ettiğinden[2] kira akdi karşılıklı (tam iki taraflı) bir akittir. Öte yandan kira akdinde hem kiralayanın hem de kiracının edimleri süreklilik taşıdığından, kira akdi, akdi ilişkinin süresi bakımından sürekli bir akit niteliğindedir. Nitekim kira akdinde kiracı kira ilişkisi devam ettiği müddetçe düzenli aralıklarla ücret ödeme yükümü altındayken, kiralayan da kira ilişkisinin devamı boyunca kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmak yükümü altındadır.
Adi kira sözleşmesi nispi ve kişisel hak doğuran bir sözleşme niteliğindedir. Adi kira akdi herkese karşı ileri sürülemez ve bu akit ile kiracı kiralanan üzerinde herhangi bir ayni hak elde etmiş olmaz. Ancak tapuya kayıtlı taşınmazlara ilişkin kira akitlerinin tapuya şerh edilmek suretiyle etkilerinin kuvvetlendirilmesi mümkündür. Bununla birlikte tapuya verilen şerh, hakkın kişisel hak niteliğini değiştirmez ve sadece etki alanını genişletir. Tapuya verilen şerh ile kiracı, kira akdinden kaynaklanan şahsi hakkını taşınmazın sonraki maliklerine ve sonradan o taşınmaz üzerinde hak iktisap eden diğer kişilere karşı ileri sürebilme hakkını elde etmiş olur.[3]
C. Adi Kira Akdinin Unsurları
Borçlar Kanununun 248. maddesindeki tanım uyarınca, adi kira akdinin üç esaslı unsuru bulunmaktadır. Kira akdinin bu esaslı unsurları şu şekilde sıralanabilir:
1. Kiracı ile Kiralayanın Anlaşması
Adi kira akdinin niteliği kısmında da belirtmiş olduğumuz gibi, adi kira akdinin kurulabilmesi için tarafların bu hususta anlaşmaları yeterli olup, ayrıca kiralananın teslimi şart değildir. Kira akdi kurulduktan sonra ise taraflar kira akdinden doğan borçların yerine getirilmesini birbirlerinden talep edebilirler.
Kira sözleşmelerinin kurulması herhangi bir şekle bağlı değildir. Uygulamada genellikle Maliye Bakanlığı Kira Kontratosu isimli basılı nüshalar kullanılmakla birlikte, kira akdinin geçerli olabilmesi için belirli bir şekil şartı öngörülmemiştir. Kira akdi yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.
Adi kira akdinin taraflarından biri olan kiralayanın kiralananın maliki olması zorunlu değildir. Adi kira akdinin temsilci aracılığıyla yapılması mümkün olduğu gibi, kira akdi ayni bir akit niteliğinde olmadığı için, kiralayanın kiralanan üzerinde tasarruf yetkisine sahip olmayan bir kişi olması da mümkündür ve bir objektif imkansızlık durumu sözkonusu olmadıkça bu halde de yine kira akdi geçerlidir.[4] Ancak kiralanan üzerinde tasarruf yetkisi bulunmayan kiralayanın bu nedenle kiralananı kiracıya teslim edememesi veya sözleşme süresince kiralananı kullanmaya elverişli şekilde bulunduramaması halinde, kiralayan kiracıya karşı sorumlu olur ve Borçlar Kanununun 96. maddesi uyarınca kiracının uğradığı zararı tazmin ile yükümlü tutulur.[5] Kiralayan, malik dışında bir kişi de olsa, bu kişi kiralayanın kanunen sahip olduğu tüm hakları kullanma yetkisine sahiptir. Diğer taraftan, böyle bir durumda, yani kiralayanın malik dışında bir üçüncü şahıs olması halinde, malik kira akdinin tarafı olmadığı için kiralayanın haklarını kullanamaz, örneğin kiracıya karşı tahliye davası açamaz veya kiracıya ihtar çekerek onu mütemerrit duruma düşüremez.[6] Ancak kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin kanundan doğan hakları saklıdır.
Adi kira akdinin her iki tarafında da birden fazla kimsenin yer alması mümkündür. Örneğin, iştirak halinde mülkiyete konu bir malın kiralanabilmesi için kural olarak maliklerinin hepsinin muvafakati gereklidir. Aksi halde, kira akdine muvafakat etmeyen malik veya malikler açısından kira akdi bağlayıcı olmaz. Ancak bu durumda, diğer iştirak halinde malik ya da maliklerin muvafakati olmaksızın kira akdini kiralayan sıfatıyla yapan malik, kira akdi ile bağlıdır ve diğer maliklerin kiralananın kiracı tarafından kullanılmasını engellemeleri halinde bu kişi kiracıya karşı tek başına sorumlu olur. İştirak halinde mülkiyete konu bir taşınmazın, birlikte maliklerin hepsinin muvafakatiyle kiralanması halinde, kiracıya karşı tahliye davası açabilmek için de ancak birlikte maliklerin tümünün muvafakatıyla mümkündür. Diğer taraftan, müşterek mülkiyet konusu bir malın kiraya verilmesi ise, 27.11.1946 tarihli ve 28/15 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre önemli idari işlemlerden sayılır ve bu nedenle de MK. md. 624/3 (Yeni Medeni Kanun m. 691/1) uyarınca kira akdi yapılırken kural olarak hem pay hem de paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir.[7] Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan müşterek mülkiyet konusu bir şeyin kiraya verilmesi halinde ise kira akdi, akde muvafakat etmeyen paydaşlar açısından bağlayıcı olmaz ancak kira akdini kiralayan sıfatıyla yapan paydaş veya paydaşlar kiralananın kullanımına diğer paydaşlar tarafından engel olunması halinde kiracıya karşı sorumlu olurlar. Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmak suretiyle kiraya verilen müşterek mülkiyet konusu bir taşınmazın tahliyesi de bu konuda yine pay ve paydaş çoğunluğunun muvafakatinin sağlanmasını gerektirir.[8]
Birden çok kiralayanın kira akdine taraf olması mümkün olduğu gibi, birden çok kiracının da kira akdine taraf olması mümkündür. Kiracıların birden çok olması halinde, kira akdinde aksi belirtilmiş olmadıkça kiracıların her biri kira akdi ile üstlenilmiş olan borcun yerine getirilmesinden kendi paylarına düşen oranda sorumludurlar. Buna karşılık, ticari nitelikli kiralarda, aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça, Ticaret Kanununun 7/1 maddesi gereğince müteselsilen sorumluluk söz konusudur.[9] Birden fazla kiracının taraf olduğu bir kira akdine konu taşınmazın tahliye edilebilmesi için, tahliye davasında husumetin tüm kiracılara birden yöneltilmesi gereklidir.
2. Kullanılması Kiracıya Bırakılan Kiralanan
Adi kira akdinin bir diğer unsuru da kiralayanın kullanılmasını kiracıya bırakmayı borçlandığı kiralanandır. Adi kira akdinin konusunu maddi şeyler teşkil edebilir.[10] Kiralananın teşkil eden kiralananın konusunu taşınır veya taşınmaz bir mal oluşturabileceği gibi, örneğin bir duvar boşluğunun da üzerine reklam verilmek üzere kiralanması mümkündür.
Adi kira sözleşmesi ile kiralayan kiralananın kullanımını kiracıya bırakma borcu altına girer. Bu borcun yerine getirilmesi, kiralananın kiracıya teslimini gerekli kılmakla birlikte, kiralananın teslimi yeterli değildir. Kiralayan aynı zamanda kiralananı kira akdi süresince kullanılmaya elverişli halde bulundurmakla da yükümlüdür.
Kira akdinin süresi sözleşmede gösterilmiş olabileceği gibi, sözleşme süresinin belirtilmemiş olması sözleşmenin geçerliliğine etki etmez. Kira süresinin ne kadar olacağı sözleşmede kararlaştırılmışsa belirli süreli, kararlaştırılmamışsa belirsiz süreli kira akdi söz konusu olur. Ancak bazen belirli süreyle yapılan bir kira sözleşmesinin BK. 263 uyarınca belirsiz süreli bir kira sözleşmesine dönüşmesi de mümkündür. Kiracının ömrü süresince yapılan kira akitleri geçerlidir ve bunlar belirli süreli kira akdi sayılır. Bununla birlikte, feshi ihbar olanağını ortadan sözleşme hükümleri geçersizdir. [11]
3. Kira Bedeli
Adi kira akdinin bir diğer unsuru da kiralanan şeye karşılık ödenecek kira bedelidir. Buna göre kira sözleşmesi karşılıklı (ivazlı) sözleşmelerdendir. Kira akdinde karşılık prensip olarak parayla ödenir ancak bu karşılığın paradan başka bir şeyle, örneğin bir mal ya da hizmetle ödenmesi de mümkündür.[12] Öte yandan, kira akdinin tarafları Borçlar Kanununun 19. maddesinde ifadesini bulan sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca kira bedelini diledikleri gibi belirlemekte serbesttirler. Hatta kira ücretinin kesin ve belirli bir ücret olmayıp yalnızca belirlenebilir olması da kira akdinin kurulması için yeterlidir. Buna göre kira bedelinin altın ya da yabancı para ile ödenmesi de mümkündür.[13]
II. 6570 Sayılı Kanun Kapsamına Giren Taşınmazlar
Özellikle büyük şehirlerde konut ve işyeri sıkıntısının baş göstermesi ve ekonomik açıdan toplumun zayıf kesimini oluşturan kiracıların tamamen korumasız bırakılmasının kamu düzenine aykırılık teşkil edeceği düşüncesiyle 18.05.1955 tarihinde 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun[14] kabul edilmiş ve bu kanun 1 Haziran 1955 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir. 6570 sayılı Kanunun uygulama alanı Kanunun 1. maddesinde açık biçimde düzenlenmiştir. Bu madde uyarınca Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (musakkaf olmayanları hariç) kiralanmalarında kiralayanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.
Mabetler kiraya verilemez ve ibadethane haricinde hiçbir iş için de kullanılamaz.
Musakkaf terimi ile gayrimenkulün üstünün örtülü olması ve duvarlarının bulunması anlatılmak istenmiştir.[15] Buna göre belediye teşkilatı bulunan yerler ile iskele, liman ve istasyonlardaki üstü örtülü taşınmazlar 6570 sayılı Kanun hükümlerine tabidirler. Buna karşılık, örneğin belediye teşkilatı bulunmayan köylerdeki[16] üstü örtülü ya da açık taşınmazlar ile üzerinde bina bulunmayan arazi, bağ ve bahçe gibi taşınmazlar 6570 sayılı Kanun hükümlerine değil, Borçlar Kanununun kirayla ilgili hükümlerine tabidirler. Bununla birlikte kira ilişkisinin başlangıcında kiralananın bulunduğu yerde belediye teşkilatı bulunmadığı halde, sonradan belediye teşkilatının kurulması durumunda kiralayan ile kiracı arasındaki ilişkiye 6570 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanacağı kabul edilmektedir.
Arsa üzerine yapılan kulübe, baraka, gecekondu gibi yapıların 6570 sayılı Kanuna tabi olup olmadığı konusunda uygulamada tereddütler yaşanmıştır. Yargıtay bazı kararlarında, Medeni Kanunun 654. maddesinde sözü edilen (Yeni Medeni Kanun, m. 728) ve taşınır mal hükümlerine tabi olduğu kabul edilen başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapıların kiralanmaları halinde 6570 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanacağına hükmetmişti. Ancak Yargıtay daha sonraki kararlarında bu tutumunu değiştirerek aksi yönde içtihatta bulunmuştur.[17] Bununla birlikte, başkasının arazisi üzerine dahi kurulmuş olsalar gecekonduların kiraya verilmesinde kiralayan ile kiracı arasındaki ilişkiye 6570 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gerektiği genel kabul gören ve kanunun çıkarılış amacına uygun düşen bir görüştür.[18]
Öte yandan, Yargıtaya göre arsa olarak kiralanan bir yere kiracı tarafından sonradan kulübe, büfe, baraka gibi yapıların yapılması, mevcut kira sözleşmesinin 6570 sayılı Kanuna tabi tutulması sonucunu doğurmaz ve kiralanan şeyin niteliği, kira ilişkisinin kurulduğu tarihteki durumuna göre belirlenir.[19] Yine bir Yargıtay kararı uyarınca, plaj, çay bahçesi, açık hava sineması, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan arsalar üzerine bunlardan yararlanmak için zorunlu bazı yapılar yapılsa bile, bu arsalar üstün yararlanma biçimi bakımından örtülü sayılmaz.[20] Arpacı, kararda kiralanan yerin üstün yararlanma biçimine atıf yapılmasını doğru bulmamakta ve kiraya verenin izni olmadan yapılan binalar dolayısıyla kiralananın galip vasfı değişse bile, 6570 sayılı Kanunun uygulanmasının doğru olmayacağını, aksi halde sözleşmeye aykırı davranan kiracının bu hareketinden dolayı ödüllendirilmiş olacağını belirtmektedir.[21] Gerçekten de sözleşmeye aykırı hareket etmek suretiyle kiralanan yer üzerine kiralayandan izinsiz yapılar yapan kiracının bu hareketinin hiçbir biçimde korunmaması ve 6570 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanmaması gerekir. Bununla birlikte, kiralananın galip vasfının değişip değişmemesi, kanaatimizce kiralanan yerin üzerine sonradan kiralayanın izni ile binalar yapılması halinde önem arz eder. Şayet sonradan kiralayanın da izniyle kiracı tarafından yapılan yapılar kiralanan yerin galip vasfının değişmesine yol açıyorsa, kira ilişkisinin başlangıcında üstü örtülü olmayan ancak daha sonradan musakkaf hale getirilen bu yer ile ilgili olarak 6570 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması doğru olur.[22]
III. 6570 Sayılı Kanuna Tabi Kira Akitlerine Borçlar Kanununda Belirtilen Sona Erme Sebeplerinin Uygulanıp Uygulanamayacağı
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, Borçlar Kanununa göre özel bir düzenleme niteliği taşımaktadır. Bu Kanunun 7., 11. ve 12. maddelerinde kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler yer almaktadır. Kanunun 11. maddesi uyarınca kiracı, kira müddetinin bitmesinden en az 15 gün önce taşınmazı tahliye edeceğini yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. 6570 sayılı yasada sözleşmeyi kira dönemi sonunda sebep göstermek zorunda olmaksızın yazılı bildirimle sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmış olup, kiralayan ancak Kanunun 7. maddesinde tek tek sayılan sebeplerden birine dayanarak kira akdini sona erdirebilir. Bu sebepler; kiracı tarafından kiralananın tahliye edileceği yazılı olarak taahhüt edilmiş olduğu halde kiralananın taahhüt edilen tarihte tahliye edilmemesi, kiralananın kendisi, eşi ya da çocuklarının kiralananı mesken olarak kullanma ihtiyacında olması, kiralananın kendisi, eşi ya da çocuklarının kiralananı işyeri olarak kullanma ihtiyacında olması, kiralananın yeniden inşa veya esaslı onarıma ihtiyaç göstermesi nedeniyle, bu işlemlerin yapılması sırasında kiralananda ikamet ya da iştigalin mümkün bulunmaması, kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin kendisinin, eşinin ya da çocuklarının kiralananı mesken ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacında olması ve son olarak da kira bedelin vaktinde ödenmemesi nedeniyle kiracı aleyhine bir yıl içinde iki defa haklı olarak yazılı ihtar yapılmış olmasıdır. Son olarak 6570 sayılı Kanunun 12. maddesinde kiracının kira akdinde aksi belirtilmiş olmadıkça kiralananı kısmen ya da tamamen başkalarına kiralayamayacağı veya kullanma hakkı ya da sözleşmesini başkasına devredemeyeceği veya bu yeri kısmen ya da tamamen başkalarına işgal ettiremeyeceği, bu tür durumların ortaya çıkması halinde kiralayanın kiralanana bu şekilde kiracı veya devralan sıfatıyla giren ya da kiralananı işgal edenler hakkında tahliye davası açabileceği belirtilmiştir.
Bu çalışmanın konusunu 6570 sayılı Kanuna tabi taşınmazların Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümleri uyarınca sona erdirilmesi teşkil ettiğinden, 6570 sayılı Kanunda yazılı sona erme sebepleri burada ayrıca incelenmeyecektir. Bununla birlikte, 6570 sayılı Kanunda tahliye ve daha geniş biçimde kira akdinin sona erme sebepleri ayrı bir biçimde düzenlenmiş olduğundan, bu kanun kapsamına giren taşınmazlar hakkında Borçlar Kanununun kira akdine ilişkin hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağının ve ne ölçüde uygulanabileceğinin irdelenmesi gerekmektedir.
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 1. maddesi, bu kanun kapsamına giren taşınmazların kiralanmalarında kiralayanla kiracı arasındaki hukuki ilişkilerde 6570 sayılı kanun ile birlikte Borçlar Kanununun 6570 sayılı Kanuna aykırı olmayan hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir. Ayrıca 6570 sayılı Kanunun 8. maddesi de Bu Kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz hükmünü amirdir. Bu iki hükmün birlikte değerlendirilmesinden çıkan sonuca göre, 6570 sayılı Kanuna tabi taşınmazlara ilişkin kira akitlerinin, Borçlar Kanununun 6570 sayılı kanuna aykırılık taşımayan adi kiraya ilişkin hükümleri uyarınca sona erdirilebilmesi mümkündür. Nitekim 6570 sayılı Kanunun 8. maddesi tahliye davalarının Borçlar Kanunundaki sebeplere dayanılarak da açılabileceğini üstü kapalı da olsa belirtmiş ve aynı kanunun 1. maddesi de bu kanuna tabi taşınmazlara ilişkin kiralarda Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerinin uygulanacağını bildirirken herhangi bir ayırım yapmamıştır. Dolayısıyla Borçlar Kanununun adi kira akitlerinin sona ermesine ilişkin hükümleri 6570 sayılı Kanuna aykırı olmamak kaydıyla 6570 Kanun kapsamına giren taşınmazlar hakkında da uygulanabilecektir.
Diğer taraftan, 6570 sayılı kanunun 9. maddesi kira mukavelelerinde bu Kanunun kira bedellerinin tayinine ilişkin hükümleri hariç olmak üzere kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını bildirdiğinden ve 8. maddede de açıkça 6570 sayılı Kanun ve Borçlar Kanununda sayılan sebepler dışında başka bir sebeple tahliye davası açılamayacağı belirtilmiş olduğundan, tarafların kiracı aleyhine tahliye sebeplerini genişletmeleri[23] ve her iki kanunda açıkça sıralanan sebepler dışında başka bir sebeple kira akdinin kiracı aleyhine sona ermesi konusunda anlaşmaları hüküm doğurmaz. Böyle bir anlaşma 6570 sayılı Kanunun emredici hükümlerine aykırı ve batıl olur.
Borçlar Kanununun adi kira akitlerinin sona ermesine ilişkin hükümleri, 6570 sayılı Kanuna aykırı olmamak kaydıyla bu kanun kapsamına giren taşınmazlar hakkında da uygulanabilir dediğimize göre, Borçlar Kanununda düzenlenen sona erme sebeplerinin her birinin tek tek ele alınarak 6570 sayılı Kanuna aykırı nitelik taşıyıp taşımadıklarının, dolayısıyla 6570 sayılı kanun kapsamına giren taşınmazlara da uygulanıp uygulanamayacaklarının ayrı ayrı incelenmesi yerinde olacaktır.
IV. Borçlar Kanununa Göre Adi Kira Akdinin Sona Erme Sebepleri
Borçlar Kanunnda adi kiraya ilişkin hükümler, Kanunun Sekizinci Bap, Birinci Fasılında 248. - 269. maddeler arasında düzenlenmiştir. Bu maddelerden 249/2, 250/1, 252/3, 256/1 ,260/1, 261, 262, 264 ve 265. maddelerde kira akdinin feshine ilişkin hükümler yer almaktadır. Adi kira akitleri bu sayılan maddelerden herhangi birine dayanılarak sona erdirilebileceği halde, bu sona erme sebepleri, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna tabi taşınmazlara ancak 6570 sayılı Kanun hükümlerine aykırı olmadıkları ölçüde uygulanabilecektir. Bu nedenle, belirtilen sona erme nedenlerinden her biri, 6570 sayılı Kanuna tabi taşınmazlara uygulanıp uygulanmayacakları bakımından bu bölümde ayrı ayrı incelenecektir:
A. Borçlar Kanunu, Madde 249/2 Uyarınca Kira Akdinin Kiracı Tarafından Feshi:
Borçlar Kanununun 249. maddesindeki düzenleme aynen şu şekildedir:
Kiralayan, kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.
Kiralanan, akitten maksut olan kullanmak mümkün olmayacak yahut intifa ehemmiyetli suretle azalacak bir halde teslim olunursa, kiracı akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeye salahiyettardır.
Eğer ayıp, kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; kiralayan, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kirayı feshedebilir.
Adi kira, yukarıda da belirtmiş olduğumuz gibi karşılıklı (tam iki taraflı) bir akit olup, kiracının temel borcu kira ücretini ödemek iken, kiralayanın temel borcu da kiralanan yerin kiracıya bırakılmasıdır. Kiralayanın bu borcunu yerine getirebilmesi için, kiralanan yeri kiracıya teslim etmesi ve kira müddeti boyunca da bu yeri kullanılmaya elverişli halde bulundurması gereklidir. Kiralayanın bu iki temel borcu BK. 249 ve 250. maddelerde düzenlenmiştir. Borçlar Kanununun 249. maddesine göre kiralayanın kiralanan yeri kullanmaya elverişli bir biçimde teslim etmesi gerekir. Teslim yeri konusunda sözleşmede herhangi bir hüküm bulunmadığı takdirde, BK. madde 73/2 maddesi uyarınca teslimin sözleşmenin kurulması zamanında kiralananın bulunduğu yerde yapılması gerektiğinin kabulü gerekmektedir.[24] Bununla birlikte, uygulamada özellikle 6570 sayılı Kanuna tabi taşınmazların tesliminin, kiralananın anahtarlarının kiracıya verilmesi suretiyle de gerçekleştirildiği görülmektedir.[25]
Teslim zamanı da aynı şekilde kira akdinde belirlenmiş olabilir. Kiralananın kira akdinde gösterilen tarihte kiracıya teslimi gerekir. Bu konuda kira akdinde herhangi bir açık hükmün bulunmaması halinde teslim zamanının ne zaman olacağı konusunda kanunda herhangi bir düzenlemenin yer almadığı, ancak kira akdinin karşılıklı bir akit olması sebebiyle, Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca kiralayan kiralananı kiracıya teslim etmeden kira bedelinin ödenmesini talep edemeyeceği ve dolayısıyla kiralayanın kiralananı bir an evvel teslim etmesinin kendi menfaatine olduğu biçiminde bir düzenleme tarzının getirildiği kimi yazarlarca ifade edilmektedir.[26] Bununla birlikte, şayet kiracı tarafından kira ücreti peşinen ödenmiş ancak sözleşmede teslim zamanı konusunda herhangi bir hüküm yer almamışsa, durum ne olacaktır? Kanaatimizce taraf iradelerinin yorumu ve işin mahiyetinden teslim zamanının daha geç bir tarih olduğu anlaşılmıyorsa, BK. madde 74ün uygulanması yoluna gidilmeli ve teslimin hemen yapılması gerektiği kabul edilmelidir. Böyle bir durumda, kiralayandan teslim zamanını ispat etmesi beklenmemeli, aksine teslim zamanının gelmediğini ispat yükü kiracıda olmalıdır.[27] Kiralayanın teslim borcunu yerine getirmemesi halinde, kiracı BK. madde 106 108 hükümlerine başvurabilir ve bu arada sözleşmeden geçmişe etkili olarak dönmek suretiyle menfi zararını tazminini isteyebilir. Kiralananın 6570 sayılı Kanuna tabi bir taşınmaz olması halinde de aynı hükümler geçerli olacak ve teslimin hiç gerçekleşmemesi halinde sözleşmeden geçmişe etkili olarak dönülebilecektir.
Diğer taraftan, Borçlar Kanununun 249. maddesi uyarınca kiralananın yalnızca teslimi yeterli olmayıp, akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde teslimi zorunludur. Sözkonusu borcun yerine getirilip getirilmediğinin tayini için öncelikle kira akdinin hükümleri göz önünde bulundurulmalı, bu konudaki taraf iradelerinin yorumlanması yoluna gidilmelidir. Kira akdinde sözleşme uyarınca kullanma hakkında herhangi bir hüküm yoksa o takdirde kiralananın bulunduğu yerdeki olağan kullanma, mahalli örf ve adetler, kiralananın niteliği ve kira bedelinin yüksekliği, kiralananın bulunduğu yerin durumu gibi kriterler göz önünde bulundurulabilir.[28] Örneğin, ikametgah olarak kiralanan bir yerin mutfak ve banyosunun bulunmaması halinde, o yerin tahsis amacına uygun surette teslim edilmediği sonucuna varılabilir.[29] Aynı şekilde kiralananın elektriklerinin kesik[30] ve suyunun akmıyor olması, camlarının kırık olması, kiralananı böceklerin istila etmiş olması, ikametgah olarak kiralanan yerin alt katının randevu evi olarak işletiliyor olması[31], kiracıya devamlı olarak sözlü ve fiili saldırıda bulunulması, kiralananın iskan ruhsatının alınamaması[32], kiralayanın kuaför olarak kullanılmasını sağlama taahhüdü altına girdiği kiralananın işyeri olarak kullanılmasına apartman sakinlerinin muvafakat etmemesi[33] gibi sebepler de kiralananın sözleşmeye uygun biçimde teslim edilmemiş olması durumuna örnek olarak gösterilebilir. Diğer taraftan, örneğin daha ziyade yüksek gelir seviyesine sahip kişilerin ikamet ettiği bir semtte bulunan taşınmazın ikametgah olarak kiralanması halinde, kira bedelinin yüksekliğine rağmen kiralananda kalorifer tesisatının bulunmayışı, elverişli suretle teslim borcuna aykırılık oluşturabilir.
Şayet kiralanan kiracıya sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli bir biçimde teslim olunmazsa, BK. 194 vd. maddelerinde düzenlenen ayıba karşı tekeffül hükümlerinin uygulama alanı bulduğu genel olarak kabul edilmektedir.[34] Bu ayıplar yukarıda örnekleri verildiği gibi maddi, ekonomik, hukuki ya da rahatsızlık verici ayıplar olarak sınıflandırılabilir. Kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcundan söz edebilmek için, öncelikle kiralananda başlangıçtan itibaren mevcut ayıpların kiracı tarafından bilinmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Zira BK. m.249/3te yer alan Eğer ayıp, kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; kiralayan, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kirayı feshedebilir. hükmünün karşıt anlamından, kiracının kiralanandaki ayıplara akdi yaparken vakıf olmuş olması halinde bunları kabul etmiş sayılacağı sonucu çıkartılmaktadır. Bu sebeple kiralanandaki ayıpların açık ayıplar olması ve kiracının da kira akdi yapılmadan önce kiralananı gezmiş veya muayene etmiş olduğu halde bunlara itiraz etmemiş olması durumunda, kiracı bunları bilerek kira ilişkisine girmeyi kabul etmiş sayılabilir ve sonradan bu ayıpları öne sürerek talepte bulunamaz veya akdi feshedemez. Aynı durum kiracının fesih hakkından feragat etmiş olması halinde de söz konusudur. Fakat hemen belirtmek gerekir ki, 6570 sayılı Kanunun 9. maddesi kira mukavelelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını belirtmiş olduğundan 6570 sayılı kanun kapsamına giren taşınmazlara ilişkin olarak kiracının fesih hakkından feragati geçerli olmayacaktır.[35] Bununla birlikte 6570 sayılı kanuna tabi taşınmazlarda da ayıpların mevcudiyeti kiracı tarafından bilinmesine rağmen kira akdinin yapılması pekala mümkündür ve böyle bir durumda kiracı hukuki yollara başvuramayacaktır. Ayıbın gizli olması halinde dahi, kiracı bu gizli ayıpları fark eder etmez kiralayana bildirmelidir. Gizli ayıplar sonradan fark edilmiş olduğu halde, kiracı tarafından uzun süre buna ses çıkartılmamış ve kira bedelleri ödenmeye devam edilmiş ise, kiracının sonradan ayıpları öne sürerek 249/2 maddesinde belirtilen haklardan faydalanmak istemesi dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacaktır. Bunun tek istisnası BK. m 249/3te belirtilen durumdur. Buna göre ayıp, kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise, kiracı fesih hakkından feragat etmiş ya da kiralanandaki ayıpları daha önce fark etmiş olduğu halde uzun süre sesini çıkartmamış da olsa kira akdini feshetme hakkına sahip olacaktır. Bu duruma, kiralananın içinde bulunduğu binanın yıkılma tehlikesi altında olması, binada yangın çıkma ihtimali bulunması gibi haller örnek olarak gösterilebilir.
Kiralayanın, kiralananı sözleşmede öngörülen biçimde kullanmaya elverişli teslim borcuna aykırı davranması halinde kiracıya kira bedelinden indirim yapılmasını talep etme hakkı yanında sözleşmeyi fesih hakkı da tanınmıştır. Kiracı bu seçimlik haklardan dilediğini seçebilir. Bununla birlikte, BK. 249/2 maddede sözü edilen akdi fesih hakkının niteliği ve hakkın kullanılış biçimi konusunda bir görüş birliği yoktur. Bazı yazarlar burada sözü edilen fesih hakkının aslında teknik anlamda sözleşmeden dönme hakkı olduğunu ve bu hakkın kullanılmasıyla birlikte kira akdinin geçmişe etkili olarak ortadan kalktığını savunurken[36], bazı yazarlar feshin geçmişe etkili olmayacağını[37], diğer bazı yazarlar da kira sözleşmenin ifa sürecine girilene dek geçmişe etkili olarak sözleşmeden dönme hakkının kullanılabileceğini, ancak ifa sürecine girildikten ve gizli ayıplar ortaya çıktıktan sonra artık sözleşmeyi geçmişe etkili olarak ortadan kaldıran bir dönme hakkının değil, ileriye etkili olarak sözleşme ilişkisini sona erdiren bir fesih hakkının söz konusu olduğunu savunmaktadırlar.[38] Kanaatimizce de, kira sözleşmesi gibi sürekli edimler içeren borç ilişkilerinde, kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi ile sözleşmenin ileriye etkili olarak sona ereceğinin kabulü daha adildir. Bununla birlikte, borç ilişkisinin ifasına hiç başlanmadan önce kiralanandaki ayıplar fark edilirse, bu takdirde artık geçmişe etkili olarak sözleşmeden dönülmesi mümkündür.[39]
BK. 249/2. maddede sözü edilen fesih ile ilgili diğer bir tartışma konusu da fesih hakkını kullanmadan önce mehil tayin etmeye gerek olup olmadığıdır. Bazı yazarlar BK.249/2de düzenlenen fesih hakkının, BK. 106 108 maddeleri arasında düzenlenen borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlerin bir uygulaması olduğunu, bu nedenle de kira BK. 107de sayılan hallerden birinin mevcut olması durumu hariç olmak üzere, BK. 106da olduğu gibi kiralayana kiralanandaki ayıpları gidermesi için münasip bir mehil verilmesinin zorunlu olduğunu savunmaktadırlar.[40] Öte yandan diğer bazı yazarlar ve Yargıtay ise BK. 249/2 uyarınca kiracının fesih hakkını kullanabilmesi için önceden herhangi bir mehil tayinine lüzum olmadığı kanaatindedirler.[41] Arpacıya göre, BK. 249/2 bu konuda getirilmiş özel bir hükümdür ve bu nedenle de BK. 106da düzenlenen genel hükümlerin önünde yer alır ve BK. 250de açıkça mehil tayininin lüzumlu olduğu belirtilmiş olduğu halde ondan bir önceki maddede böyle bir zorunluluktan söz edilmemiş olması kanun koyucunun amaç ve iradesini açıkça ortaya koymaktadır. Bununla birlikte, BK. 249/2 uyarınca kira akdinin feshi için mehil tayini bir zorunluluk olmadığı halde, bunun kiracı tarafından bir hak olarak kullanılabilmesini engelleyecek bir hüküm de yoktur. Bu nedenle kiracı dilerse sözleşmeyi fesih hakkını kullanmadan önce dilerse kiralayana ayıpları gidermesi için münasip bir mehil de verebilir.[42]
BK. 249/2.da kiracıya tanınan fesih hak bozucu yenilik doğuran bir haktır. Fesih hakkının kullanılabilmesi için herhangi bir dava açmaya gerek olmayıp, tek taraflı bir bildirimle sözleşmenin feshi mümkün ve geçerlidir.
Netice olarak, buraya kadar kısaca özetlemeye çalıştığımız kiralayanın akde muhalefeti nedeniyle kiracının BK. 249/2 uyarınca kira akdini fesih hakkı, 6570 sayılı Kanun hükümleri ile çelişki yaratmamakta olup, bu kanun kapsamına giren taşınmazlara ilişkin kira akitlerinin BK. 249/2 hükmü gereğince kiracı tarafından sona erdirilmesi mümkündür.
B. Borçlar Kanunu, Madde 250/1 Uyarınca Kira Akdinin Kiracı Tarafından Feshi:
Borçlar Kanununun 250/1. maddesine göre: Kiralanan, kira müddeti zarfında kiracının bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanmak mümkün olmayacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, kiracı ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi, ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir.
Kiralayan kiralananı sözleşmeye uygun surette kullanmaya teslim borcu altında olduğu gibi aynı zamanda kira müddeti boyunca da bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Kiralayanın bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi tıpkı BK. 249da olduğu gibi, kiralayanın ayıba karşı tekeffül hükümleri kapsamında sorumlu olmasına yol açar. Eğer kiralanan kiracının kusuru olmaksızın sonradan kötüleşirse, örneğin kiralananın çatısı akmaya başlar ve yağmur suları içeri dolarsa, pencere doğramaları çürümeye başlarsa, veyahut rutubet yaparsa ya da sonradan kiralananın alt katı randevuevi olarak kullanılmaya başlar veya kiralayan kiracıyı rahatsız edecek davranışlarda bulunursa, kiralayan bunların tamiri ve giderilmesinden sorumludur. Kiralayan aynı zamanda kiralananın düzenli olarak bakımını yapmakla da yükümlüdür. Kiracının kusuru olmaksızın kiralananın tamamen yok olması veya olağan bir tamir ile düzeltilemeyecek ölçüde zarar görmesi halinde de kira sözleşmesi sonraki imkansızlık nedeniyle BK. 117 uyarınca sona erer.
Kiracının BK. 250/1 hükmü uyarınca sözleşmeyi feshedebilmesi için BK. 249/2dekinden farklı olarak kiralayana ihtar çekip münasip bir süre zarfında kiralanandaki ayıpların giderilmesini istemesi ve verilen süre içinde kiralananın sözleşmeye uygun surette kullanmaya elverişli hale getirilmemiş olması gerekir. Diğer taraftan, burada sözü edilen fesih hakkının teknik anlamda fesih olduğu ve kira ilişkisini ileriye etkili olarak sona erdireceği konusunda görüş birliği mevcuttur. Bu maddede sözü edilen fesih hakkının kullanılabilmesi için de aynı şekilde herhangi bir dava açmak gerekmeyip, tek taraflı bildirimle bu hakkın kullanılması mümkündür.
BK. 250/1 maddesinde düzenlenen kiralananın akde muhalefeti nedeniyle kiracının kira sözleşmesini sona erdirebilme hakkı, tıpkı BK. 249/2deki hak gibi, 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazlara ilişkin kira akitleri bakımından da geçerlidir.
C. Borçlar Kanunu, Madde 252/3 Uyarınca Kira Akdinin Feshi:
Borçlar Kanununun Kullanmanın Mümkün Olamaması başlıklı 252/3 maddesine göre Mucibi akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusunda, iki tarafın akdi feshetmek hakları mahfuzdur.
Borçlar Kanununun 252/3. maddesi, Mühim Sebeplerden Dolayı feshi düzenleyen BK. 264. maddeye atıf yapmaktadır. Bu maddeyle düzenlenen fesih hakkı 264. maddedeki fesih hakkı ile aynı sebebe dayandığından, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren sebeplerle kira akdinin feshini, 264. maddeyi incelerken ele alacağız.
D. Borçlar Kanunu, Madde 256/2 Uyarınca Kira Akdinin Kiralayan Tarafından Feshi:
Borçlar Kanununun 256. maddesi uyarınca: Kiracı kiralananı kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman kiralanmasında bina dahilinde oturanlara karşı icap eden vazifeleri ifa ile mükelleftir.
Kiracı vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar iras eylerse kiralayan tazminat ile birlikte kira akdinin hemen feshini talep edebilir...
Kiracının kira akdine aykırı davranışı nedeni ile kira akdinin kiralayan tarafından feshini düzenleyen Borçlar Kanununun işbu maddesi, 6570 sayılı yasa ile çelişmeyen ve 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazlara da uygulanabilecek bir hükümdür.
Kiracının kira ilişkisinin taraflarından biri olarak kira bedelini ödeme dışında başka bazı borçları da vardır. Bu borçlardan en önemlisi kiracının kiralananı özenle kullanma borcudur. Bu borcun kapsamına her şeyden önce kiralananın özüne dokunacak, varlığını tehlikeye atacak, değerini düşürecek veya kiralayana zarar verecek davranışlardan ve kiralananda kalıcı izler bırakacak değişikliklerden kaçınmak girmektedir.[43] Buna göre, örneğin kiralananda yangın tehlikesi yaratmak[44], muslukları açık bırakarak suyu boş yere akıtmak[45], iki dükkan arasındaki duvarı yıkmak[46], kiralanandaki tuvaleti iptal etmek ve arka balkonu kapatmak suretiyle buraları oda haline getirmek[47] kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil eden davranışlara örnektir. Bununla birlikte, kiralananda elektrik, su, havagazı gibi tertibatların hatta çatıya anten kurulmasının dahi genel itibariyle ve somut olayın özellikleri de göz önünde bulundurulmak suretiyle kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil etmeyebileceği düşünülmektedir.[48] Diğer taraftan, kiralayana zarar verebilecek davranışların kiralananda fuhuş yapmak veya kumar oynatmak suretiyle evin şöhret ve itibarını zedelemek şeklinde de gerçekleşmesi mümkündür.
Kiracı kiralananı tahsis gayesine uygun biçimde kullanmakla da yükümlüdür. Örneğin, konut olarak kiralanan bir yerin işyeri olarak kullanılması[49], market olarak kiraya verilen yerin büro haline getirilmesi[50], hastane olarak kiralanan yerin hukuk bürosu olarak kullanılması gibi durumlar, kiracının kiralananı tahsis gayesine aykırı olarak kullanmasına örnek olarak gösterilebilir. Bu durumda yapılan değişikliğin kiralayanın yararına ya da zararına olması, tahsis gayesine aykırılığı ortadan kaldırmaz.[51]
Kiracının kiralananı kullanma yetkisi bir yükümlülük değil, kiracının hakkı olarak düzenlenmiştir. Bu bakımdan kural olarak kiracı kira bedelini ödemeye devam ettiği sürece kiralananı kullanma mecburiyeti bulunmamaktadır. Ancak somut olayın özelliklerine göre, kiracının kiralananı kullanmamasının akde aykırılık teşkil etmesi de mümkün olabilir. Özellikle belirli bir işin yapılmasına özgülenmiş ve buna uygun olarak tasarlanmış işyerlerinin uzun süre kullanılmaması halinde akde ve tahsis amacına aykırılıktan söz edilebilir.[52]
Kiracının kiralananda birlikte kalacağı kimseler sözleşmede açıkça gösterilmiş olabilir. Bunun dışında, kira akdinde sayılmayan kişilerin kiralananda oturması kiralananın tahsis gayesine ve akde aykırılık teşkil eder.[53] Ancak burada Türk toplumunun örf ve adetlerini tamamen göz ardı etmek doğru olmayacağı için, Yargıtay bu konuya duyarlı biçimde yaklaşmakta ve iyiniyet ve dürüstlük kuralı çerçevesinde olayları ele almaktadır.[54]
Kiracının, Borçlar Kanununun 256. maddesinde sayılan borçlarından bir diğeri de aynı binada oturanlara karşı icap eden vazifeleri yerine getirme borcudur. Kanun icap eden vazifelerin neler olduğunu açıklamamış olmakla birlikte, burada esas itibariyle sözü edilen Medeni Kanunun 737. maddesinde belirtilen komşuluk ödevlerine uymak, binada yaşayanlara zarar ve rahatsızlık verecek davranışlardan kaçınmaktır. Arpacıya göre icap eden vazifelerin neler olduğu araştırılırken, MK.737nin yanısıra, Kat Mülkiyeti Kanununun 18/1. maddesinden, MK.2deki dürüstlük kuralından ve kat mülkiyetine tabi olan yerlerde yönetim planından da faydalanmak gerekir.[55] Yargıtay kararları uyarınca, kiracının kiralayana hakaret etmesi[56], kiralananda köpek beslemek suretiyle diğer kiracıların istirahat ve huzuru ve hareket serbestisini ihlal etmesi[57], kiralananda devamlı içki içip gürültü yapması[58], kiralayanın kızını bıçaklaması[59], kiralananda tavuk beslemesi[60], kiralayanın kızını sevdiğini ve kaçıracağını söylemesi[61] gibi durumlar kiracının aynı binada oturanlara karşı olan yükümlülüklerini ihlal ettiği haller olarak karşımıza çıkmaktadır.
Bina dahilinde oturanlar kavramına aynı binada oturan kiralayan, kiralayanın aynı binada oturan diğer kiracıları ve apartmandaki diğer malikler ile kiracılar ve apartmanda oturan diğer tüm kimseler girer. Nitekim kanun, bina dahilinde oturanlar derken hiçbir ayırım yapmamıştır. Diğer yandan, kiracının aynı binada oturan kiralayan ve onun diğer kiracılarına karşı saygılı davranma borcunu yerine getirmesi, kiralayanın çıkarı icabı olduğu gibi, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda kiracının bu borcuna aykırı davranması halinde kat maliki yani kiralayan da Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesi uyarınca müteselsilen sorumlu kılınmış olduğundan, kiracının aynı binada oturan diğer komşulara karşı bu borcunu yerine getirmesi de kiralayanın çıkarlarını yakından ilgilendirir.[62] Öte yandan, Yargıtay, kiralayanın kiracı ile aynı binada oturmaması halinde dahi, kiracının kiralanana karşı icap eden vazifelerini yerine getirmemesinin, kiracının kiralananı özenle kullanma borcunu aykırılık teşkil edeceğini kabul etmektedir.[63]
Kiralayanın BK. 256/2 maddesi uyarınca, kiracının özen borcuna ve kiralananın tahsis gayesine aykırı davranması ve aynı binada oturanlara karşı vazifelerini yerine getirmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilmesi için öncelikle kiracıya ihtarda bulunması şarttır. İhtar herhangi bir şekle tabi olmayıp sözlü olarak da yapılması mümkündür.[64] Ancak ispat kolaylığı bakımından ihtarın yazılı olarak yapılması daha uygundur. Uygulamada da ihtarın daha ziyade noter kanalıyla yapıldığı görülmektedir. İhtarda akde aykırı davranışın ne olduğu açıkça belirtilmeli ve akde aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir. Öte yandan her ne kadar kanunda ihtarda belirli bir süre tayini gerekliliğinden söz edilmemişse de, BK. 106. maddedeki genel hükümler doğrultusunda, akde aykırılığın giderilmesi için uygun bir mehil tayininin ve verilen bu mehil içerisinde akde aykırılığın giderilmesini istemenin gerekli olduğu gerek doktrin gerekse Yargıtayca savunulmaktadır.[65] Bununla birlikte, Yargıtayın ihtarnamede süre tayin edilmemiş olsa dahi, ihtarnamenin hukuki sonuç doğuracağını kabul eden kararları da mevcuttur.[66] BK. 256/2 gereğince sözleşmenin feshedilebilmesi için, kiracının verilen süreye rağmen akde aykırılığı gidermemiş olması icap eder. Kiracı, sürenin geçmesinden sonra akde aykırılığı gidermiş olsa dahi, kiralayan süre içerisinde aykırılık giderilmediğinden akdi fesih hakkına sahiptir. Bununla birlikte, kiracı verilen süre içerisinde aykırılığı gidermişse, kiralayan artık akde aykırılık nedeniyle sözleşmeyi feshedemez.
Diğer taraftan, BK. 107. maddede sayılan hallerde mehil tayinine gerek bulunmamaktadır. Ayrıca, kiralananın açıktan açığa fena kullanıldığı hallerde de herhangi bir süre tayini ya da ihtara gerek olmayıp, kiralayan kira sözleşmesini derhal feshedebilir. Kira sözleşmesini açıktan açığa fena kullanma hallerine örnek olarak kiracının kiralayana hakaret etmesi, kiralananda kasten ya da dikkatsizlik sonucu yangına ya da yangın tehlikesine neden olması, kiralananda fuhuş yapılması ve kumar oynatılması gösterilebilir. Bununla birlikte belirli bir süre içerisinde giderilmesi mümkün olan olgu ve hasarlar kiralananı açıktan açığa kötüye kullanma olarak nitelendirilemez.[67]
Burada üzerinde durulması gerekli bir nokta da, kiralananın uzun süre sessiz kalmak suretiyle kiralananın kullanım biçimine zımni olarak muvafakat etmesi durumunda, sonradan kira sözleşmesini feshedemeyeceğidir.[68] Kiralayanın kiralanın kullanılış tarzına muvafakat ettiğinin tanıkla da ispatı mümkündür.[69]
Her ne kadar, uygulamada hemen her zaman BK. 256/2 maddesinde öngörülen fesih hakkının kullanımı için dava açılsa da, kanaatimizce BK. 256/2 maddesi sözleşmenin feshinden söz ettiğinden, kiralayanın kiracıya yönelteceği tek taraflı irade beyanı ile sözleşmeyi feshedebilmesi gerekir. Bunun için tahliye davası açılması şart olmamalıdır[70]. Ancak uygulamada açılan davaların tahliye davası adıyla anıldığı ve akde aykırılık olgusunun kabul edildiği durumlarda da sözleşmenin feshinin tespitine değil, kiralananın tahliyesine karar verildiği görülmektedir.
E. Borçlar Kanunu, Madde 260/1 Uyarınca Kira Akdinin Kiralayan Tarafından Feshi:
Borçlar Kanununun 260/1 maddesi şu şekildedir: Kiracı kira müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, kiralayan altı ay veya daha fazla müddetli kiralarda otuz günlük ve daha az müddetli kiralarda altı günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akdi feshedeceğini kiracıya ihtar edebilir.
6570 sayılı Kanunun 7/e maddesi uyarınca kira bedellerini vaktinde ödememeleri nedeniyle bir sene içerisinde iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine kira müddetinin bitiminde tahliye davası açılabileceği öngörülmüştür. Ancak 6570 sayılı Kanunun anılan maddesi, Borçlar Kanununun 260/1 hükmünün, 6570 sayılı Kanununa tabi taşınmazlar açısından da uygulanabilmesine engel teşkil etmez. Zira her iki hükmün uygulama alanları birbirinden farklıdır.[71] BK. 260/1 uyarınca kira parasını ödemede temerrüde düşen kiracı ihtanamede belirtilen süre içerisinde kira borcunu öderse, artık kiralayanın kira akdini feshedebilme imkanı kalmaz. Ancak 6570 sayılı Kanunun 7/e hükmü; bir sene içerisinde iki defa kira bedelini ödemeyen ve bu nedenle kendisine yazılı ihtarname gönderilen kiracı aleyhine kiralayanın, kiracı ihtarnamede belirtilen süre içerisinde kira borcunu ödese dahi yine de tahliye davası açabilmesine imkan vermek ve böylelikle kiracıların kirayı zamanında ödemeyerek kiralananı zor durumda bırakmasına engel olabilmek amacıyla getirilmiştir.[72] 6570 sayılı Kanun her ne kadar genel itibariyle kiracıyı koruyucu hükümler getiren bir kanun ise de hiçbir Kanun borcunu ödemeyen ve sözleşmeye aykırı davranan tarafı himaye etmez. Netice olarak, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, kira akdinin BK. 260/1 maddesine göre sona erdirilmesi imkanı, 6570 sayılı Kanuna tabi taşınmazlara ilişkin kira ilişkilerinde dahi uygulama alanı bulur. [73]
BK. 260/1 maddesi uyarınca kira sözleşmesinin kiralayan tarafından feshedilebilmesi için öncelikle kira bedeli muaccel hale gelmiş ve kiracının muaccel hale gelmiş kira bedelini ödememiş olması gerekir. Kiracı kiralayan kiralananı kullanmaya hazır halde bulundurduğu sürece kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu açıdan kiracının kiralananı kullanmaması onu kira bedelini ödeme borcundan kurtarmaz. Ancak kiracının kira ilişkisini devam ettirmesi kendisi için tahammül edilmez hale gelmişse kiracı, BK. 252/3 maddesinin BK. 264. maddeye yaptığı atıfla belirli şartlar dahilinde kira akdini sona erdirmek hakkını haizdir.
Kira bedelinin ödenme zamanı konusunda öncelikle taraflar arasındaki anlaşmaya bakılır. Bu anlaşma açık olabileceği gibi, kiracının kira bedelini hep belirli zamanlarda ödemesi ve kiralayanın da itiraz etmeksizin kira bedellerini kabul etmesi halinde olduğu gibi zımni bir anlaşma da olabilir. Eğer taraflar arasında açık ya da örtülü herhangi bir anlaşma yoksa o takdirde mahalli adete bakılır. Kira bedelini ödeme zamanının mahalli adete göre de tespit edilmemesi halinde ödeme zamanının tespitinde, kira süresinin altı ay veya bir sene olduğu durumlarda kira bedelinin her altı ayın bitiminde, daha az süreli olduğu durumlarda ise her ayın bitiminde ödeneceğine ilişkin BK. 257/2 hükmünün uygulanması gerekir. Öte yandan kira bedelinin ödenme zamanının, kiracı ve kiralayanın sonradan yapacakları açık ya da zımni bir anlaşmayla değiştirilmesi de mümkündür. Yargıtay!a göre, her yılın başında ödenmesi gereken kiranın sürekli biçimde her ay başında ödenmesi halinde ödenme zamanının zımnen değiştirilmiş sayılacağını kabul etmek gerekirken[74], her ay peşin ödenmesi gereken kiranın sonradan değişik değişik zamanlarda ödenmesi ödenme zamanının zımnen değiştirildiği anlamına gelmez.[75]
Kira bedelinin ödenme yeri konusunda da yine öncelikle taraflar arasındaki açık ya da örtülü anlaşmaya bakmak gerekir. Bu konuda açık ya da örtülü herhangi bir düzenleme yoksa, kira bedelinin belli bir miktar para olarak kararlaştırılmış olduğu hallerde, kira ücretinin BK. 73/1 maddesi uyarınca alacaklının ikametgahında ödenmesi gereklidir. Öte yandan uygulamada, kira bedelinin daha ziyade kiralayanın banka hesabına yatırıldığı görülmektedir. Şunu da belirtmek gerekir ki, kiralayanın kira bedelini almaması halinde kiracının tevdi mahalli tayin ettirip kira parasını oraya yatırması gerekir, aksi halde kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmiş sayılmaz.
Kira bedelinin kiralayana eksiksiz olarak ödenmesi şarttır. Aksi takdirde kiracı kira ödeme borcunu yerine getirmiş sayılmaz. Yargıtay, tarafların kira sözleşmesiyle kararlaştırdıkları artış oranına uygun olarak ödeme yapılmaması halinde, BK.260 hükmünün uygulama alanı bulabileceğini kabul etmektedir.[76] Bununla birlikte, bu durumda kira parasının artırımı için öngörülmüş oranın yeterince açık olması şarttır.[77] Diğer taraftan kira tespiti için dava açılması, kiracının uyuşmazlık konusu olmayan kira bedelini ödeme borcunu ortadan kaldırmayıp, kiracı temerrüde düşmek istemiyorsa, ihtilafsız olan kısmı ödemek zorundadır. Ancak tespiti istenen kira farkının muaccel hale gelmesi için kira tespit kararının kesinleşmesi icap eder. Yargıtay, kira sözleşmelerine konulan ve kiranın belli bir zamanda ödenmemesi durumunda dönem sonuna kadarki tüm kira bedellerinin muacceliyet kesbedeceğine ilişkin sözleşme kayıtlarını da geçerli saymakta ve muacceliyet kesbeden kira bedellerinin ödenmemesini temerrüde esas kabul etmektedir.[78]
Burada önemle üzerinde durulması gerekli noktalardan biri de elektrik, su, aydınlatma ve temizlik giderleri, kapıcı parası gibi yan giderlerin kiracı tarafından ödeneceği kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olsa dahi, bu yan giderlerin ödenmemesi halinde kiralayanın tahliye davası açma olanağı bulunmamaktadır. Zira Yargıtay bu paraların kira bedeli kapsamına girmeyeceğini ve kiracının ikinci derecedeki borçlarından dolayı da kira akdinin feshedilemeyeceği esasını kabul etmektedir.[79] Bununla birlikte, Yargıtay taraflar arasında belli ve muayyen olan yakıt parasının kira bedelinden sayıldığını ve temerrüde esas teşkil edeceğini benimsemiştir.[80] 6570 sayılı Kanunun 5. maddesi Kaloriferli gayrimenkullerde mahrukat fiyatlarındaki değişikliklerin kira bedellerine inikası nispeti hükümetçe tespit ve ilan olunur hükmünü taşımakta olup, yakıt parasının ödenmemesinin temerrüde esas teşkil etmesinin kanuni dayanağının 6570 sayılı kanunun anılan hükmü olduğu ileri sürülmektedir.[81] Ancak sözleşmede yakıt parasının kimin tarafından ödeneceğinin açıkça belirtilmemiş olduğu durumlarda, 6570 sayılı Kanunun 5. maddesi uyarınca yakıt parasının kira ücretine dahil kabul edilmesi gerekeceğinden, yakıt parasının ödenmemesinin kiralayana kira sözleşmesini fesih hakkı vermeyeceği kabul edilmelidir.
Kiralayan muaccel hale gelen kira parasını ödemeyen kiracıya ihtarname çekerek bir süre belirlemeli ve bu süre içerisinde ödemenin yapılmaması halinde kira akdinin feshedileceğini kiracıya bildirmelidir. Yargıtayın kökleşmiş içtihatları uyarınca, kiracıya gönderilecek ihtarnamede ödenmeyen kira bedellerin hangi aylara ait olduğunun ve tutarlarının, bu bedellerin ödenmesi için verilen sürenin ve bu süre içerisinde kira bedelleri ödenmediği takdirde akdin feshedileceğinin belirtilmesi zorunludur. Yapılacak ihtarın geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlı olmamakla birlikte hem ispat kolaylığı sağlamak için hem de 6570 sayılı Kanunun 7/e maddesinin ileride uygulanabileceği öngörülerek ihtarnamenin yazılı yapılmasında fayda vardır. İhtarnamede gösterilecek süre, BK. 260/1 maddesi uyarınca altı ay ya da daha uzun süreli kiralarda otuz gün, altı aydan kısa süreli kiralarda ise altı gündür. Belirsiz süreli kiralarda ise ihtarnamede gösterilecek sürenin BK. 262 hükmü göz önünde bulundurulmak suretiyle tespiti gerektiği kabul edilmektedir.[82] BK. 260/3 maddesi uyarınca süre verilmeksizin akdin derhal feshedilebileceğine ilişkin sözleşme kayıtları geçersiz olduğu gibi, kanunda belirtilen sürelerin sözleşmeyle kısaltılması da mümkün değildir. Ancak sözleşmeyle daha uzun süreler öngörülmesine engel bulunmamaktadır.
Kiralayanların birden fazla olması halinde, tüm kiralayanların hep birlikte ihtarname göndermesi ve kiracı temerrüde düştüğü takdirde tahliye davasının tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılması gerekmektedir.[83] Aynı şekilde kiracı sayısı birden fazla ise, ihtarnamenin tüm kiracılara gönderilmesi ve tahliye davasında da tüm kiracıların hasım olarak gösterilmesi zorunludur. BK. 260/1 maddesi uyarınca ihtar çekme ve tahliye davası açma hakkına sahip olan kişi kiralayandır. Kiralayan durumunda olmayan malik ya da paydaş veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin dava açabilmesi için öncelikle kiracıya ihtar göndererek malik olduğunu ve bundan böyle kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini bildirmesi, kira bedelinin yine de ödenmemesi halinde 260/1 maddesi uyarınca süreli ihtar göndererek kira bedelinin verilen sürede ödenmemesi halinde akdin feshedileceğini bildirmesi gerekir.[84] Müşterek malik, kira bedelinden payına düşen kısmın ödenmemsi halinde kendi payı için kiracıya tek başına ihtarname gönderebilir ve dava açabilir.
BK. 260/1 uyarınca, ihtarnamenin gönderilmesinden sonra kiracı ihtarnamede verilen süre içerisinde ödenmeyen kira bedelini öderse, kiralayan artık temerrüt nedeniyle akdin feshini talep edemez. Kira bedelinin verilen süre içerisinde ödenmemesi halinde ise, kiralayan tek taraflı olarak kiracıya yöneltebileceği bir irade beyanıyla akdi feshetmek hakkına sahiptir. Bununla birlikte, uygulamada hemen her zaman kiralananın boşaltılmasını temin için mahkemede dava açıldığı ve kiralananın tahliyesinin talep edildiği gözlemlenmektedir. Kiralayanın fesih hakkını kullanabilmesi için ya da tahliye davası açılabilmesi için kanunda herhangi bir süre öngörülmüş değildir. Ancak ihtarnamenin gönderilmesinden çok uzun bir zaman sonra dava açılmasının objektif iyi niyet kuralına aykırılık teşkil edeceği savunulmaktadır.[85]
Uygulamada çoğunlukla, ihtarname yerine kiracıya icra memurluğu kanalıyla ödeme emri gönderildiği ve bu ödeme emrinde kiracıya ödeme emrine itiraz etmek için 7, kira bedelinin ödemek içinse 30 gün süre verildiği görülmektedir. İcra İflas Kanununun 269/b maddesinin 4. fıkrası uyarınca, ihbarlı ödeme emirleri genel hükümlere göre mahkemede dava açıldığı takdirde BK. 260 maddesinde yazılı ihtar yerine geçer. Bu bakımından ihtar yerine kiracıya İİK. 269 vd. maddeleri uyarınca ihbarlı ödeme emri göndermek de mümkün bulunmaktadır.
F. Borçlar Kanunu, Madde 261 Uyarınca Kira Akdinin Kiralayan Tarafından Feshi:
Borçlar Kanununun 261. maddesi uyarınca Kiracı iflas eder ve birikmiş ve işleyecek kiralar için münasip bir müddet zarfında teminat da verilmezse kiralayan, kirayı feshe salahiyettardır.
BK 261. maddede yer alan bu hükmün tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde uygulanan BK. madde 82ye çok benzemektedir. Borçlar Kanununun bu hükmü uyarınca kiracı iflas eder ve o zamanda kadar birikmiş olan ve kira müddeti sonuna kadar işleyecek kira bedellerinin ödenmesi için teminat da göstermezse, kiralayan kira akdini tek taraflı olarak feshetme hakkına sahiptir. Bu hükmün uygulanabilmesi için öncelikle kiracı hakkında iflas kararı verilmiş olması lazımdır[86]; kiracının mallarının haczedilmiş ve sattırılmış olması bu hüküm uygulanmasına olanak vermez.
Kiracının iflasına karar verilmesi üzerine, kiralayan kiracıya yapacağı süreli ihtarla birikmiş ve işleyecek kiralar için teminat göstermesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya teminat göstermesi için gereken süre konusunda açık bir hüküm olmayıp, kanunda münasip bir mehil ifadesi kullanılmıştır. Kiracı tarafından gösterilecek teminatın öncelikle o zamana kadar biriken kira borçlarını ve ayrıca belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi sonuna dek, belirsiz süreli sözleşmelerde ise BK. 262 hükmü uyarınca kira ilişkisinin sona erdirilebileceği en yakın zamana kadar işleyecek kira bedeli tutarını karşılaması şarttır. Teminat bizzat kiracı tarafından gösterilebileceği gibi, iflas masası ya da kiracı adına bir üçüncü kişi de teminat gösterebilir. Verilen süre içerisinde teminat gösterilmezse, kiralayan sözleşmeyi tek taraflı irade beyanıyla feshetme hakkına sahiptir. Bunun için mahkeme kararına gerek yoktur. Sözleşmenin bu şekilde feshi halinde, kiralayan sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeniyle kiracıdan herhangi bir tazminat isteyemez. Zira kiracının iflası nedeniyle kiralananın sözleşmeyi sona erdirebilmesi bir zorunluluk olmayıp kiralayana tanınmış bir haktır. Kiralayan isterse bu hakkını kullanmayabilir. Kaldı ki, iflas ya da teminat göstermeme akde aykırılık kapsamında da değerlendirilemez. Ancak kiracı sözleşmede iflas etmesi halinde tazminat ödeyeceğini taahhüt etmiş ya da hileli iflasa sebep olmuşsa kiralayan kiracıdan tazminat talep etme hakkına sahip olabilir.
Kiracının iflası nedeniyle kiralayanın kira akdini sona erdirebilmesine imkan tanıyan bu hükmün, 6570 sayılı Kanuna tabi kira sözleşmeleri açısından da uygulama olanağının bulunduğu ve bu hükmün 6570 sayılı Kanun ile bağdaşması mümkün olmayan bir sona erme sebebi olmadığı genel olarak kabul görmektedir.[87] Bununla birlikte Feyzioğluna göre, 6570 sayılı Kanunun ruhu, kiralayana tahliye yollarını zorunluluk olmadıkça açmamaktır. BK. md. 260ta bu zorunluluk ortaya çıkmıştır; BK. md. 261de ise çıkabilecektir. O zaman ise BK. md. 261 yerine kiralayanın BK. 260tan yararlanmasına yine bir engel olmayacaktır. Bu nedenlerle BK. md. 261in 6570 sayılı Kanunun uygulama alanı içinde kalan gayrimenkul kiralarında da uygulanmasına cevaz vermek, kanun koyucunun amacını aşan bir yorum tarzı sayılabilir.[88] Kiracının ölümü halinde dahi kiralayana kira sözleşmesini sona erdirme olanağı tanımayan 6570 sayılı Kanunun 13 maddesi hükmü göz önünde bulundurulduğunda, kiracının iflası halinde kiralayana böyle bir imkan tanımanın gerçekten de 6570 sayılı Kanunun ruhu ile bağdaşmadığı düşünülebilir.
G. Borçlar Kanunu, Madde 262 Uyarınca Kira Akdinin Taraflarca Feshi:
Kira için ne sarih ne de zımni bir müddet tayin edilmemiş olursa, gerek kiracı gerek kiralayan, ihbar suretiyle akdi feshedebilir.
Akitte hilafına bir hüküm tayin edilmemiş ise, iki taraftan her biri aşağıdaki kaideler dairesinde feshi ihbar edebilir:
1- Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanlık, ahır ve bu gibi mahaller ancak mahalli adetince muayyen en yakın vakit için ve böyle bir adetin fıkdanı halinde altı aylık bir müddetin hitamı için ve her iki halde üç ay evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile,
2- Mefruş apartmanlar yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruşat ancak bir aylık müddetin hitamı için ve iki hafta evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile,
3- Diğer menkul şeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile.
Borçlar Kanununun yukarıda belirtilen maddesi uyarınca, Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi kira belirsiz süreli kira akitlerinin yukarıda belirtilen sürelere uymak kaydı ile sona erdirilmesi mümkündür. BK. 262. madde ile kira ilişkisini sona erdirme hakkı hem kiralayana hem de kiracıya tanınmıştır. Ancak kiracıyı koruma amacı güden 6570 sayılı Yasa, kira akdinin kiralayana tarafından sona erdirilmesini belirli koşulların varlığı şartına bağlamıştır. Bu nedenle 6570 sayılı kanuna tabi taşınmazlara ilişkin kira akitlerinin BK. 262. maddesine göre kiralayan tarafından feshi mümkün bulunmamaktadır. Bununla birlikte, 6570 sayılı Kanuna tabi belirsiz süreli kira akitlerinin kiracı tarafından BK. 262. uyarınca sona erdirilmesi mümkündür. 6570 sayılı Kanunun 11. maddesine göre Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır. Bu madde uyarınca, kira akdi başlangıçta belirli bir süre için yapılmış olup da bu sürenin dolmasından sonra kira ilişkisi devam ettirilirse, kira akdi belirsiz süreli sayılmaz ve birer yıllık dönemler halinde yenilenmeye devam eder. Ancak kira sözleşmesinin başlangıçtan itibaren belirsiz süreli olarak yapılmış olması durumunda, 6570 sayılı Kanunda kira akdinin sona erdirilmesine ilişkin özel bir düzenleme mevcut değildir.[89] Bu durumda BK. 262 maddesinin 6570 sayılı Kanuna tabi kira akitlerinin kiracı tarafından sona erdirilmesinde uygulanması gerektiği kabul edilmelidir.[90]
Diğer taraftan, 6570 sayılı Kanuna tabi belirsiz süreli kira akitlerinin kiralayan tarafından sebep gösterilmeksizin, yalnızca feshi ihbar ile sona erdirilmesi mümkün değil ise de, bu durumda da kiranın sona erme tarihinin belirlenebilmesi açısından BK. 262 maddesine başvurmak gereklidir. Buna göre kiranın sona erme tarihi BK. 262 hükmüne göre belirlenecek ancak kira akdinin feshi ve kiracının tahliyesine karar verebilmek için 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinin kira sözleşmesinin bitiminde kiracının kiralanandan tahliyesine imkan veren b, c ve ç fıkralarında öngörülen hallerin gerçekleşmiş olması aranacaktır.[91] 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinde yer alan diğer tahliye sebepleri için kira süresinin bitimini beklemeye gerek olmadığından, bu sebeplerin varlığı halinde BK.262 maddesine başvurma lüzumu bulunmamaktadır.
Buna göre, 6570 sayılı Kanuna tabi döşeli olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza ve benzer yerlere ilişkin belirsiz süreli kira sözleşmelerinin 6570 sayılı Kanunun 7/b-c-ç maddelerinde öngörülen sebeplerle kiralayan tarafından sona erdirilebilmesi için; kiralayan tarafından mahalli adetlere göre tespit edilen en yakın zaman veya böyle bir adetin bulunmaması halinde sözleşmenin başlangıcından itibaren hesap edilecek altı aylık bir dönemin sonu için üç ay öncesinden feshi ihbarda bulunmak gerekir. Döşeli apartmanlar ya da müstakil odalar için ise fesih bildirimi, sözleşmenin başlangıcından itibaren hesap edilecek bir aylık dönemlerin sonu için en az iki hafta öncesinden yapılmalıdır. Bununla birlikte altı aylık veya bir aylık dönemlerin hesap edilebilmesi için kira süresinin başlangıcının bilinmesi gerektiği Yargıtayca kabul edilmektedir.[92] Burada belirtilen süreler, kiracı tarafından akdin feshedilmesi halinde de aynen geçerlidir.
H. Borçlar Kanunu, Madde 264 Uyarınca Kira Akdinin Mühim Sebeplerden Dolayı Feshi:
Borçlar Kanununun 264 maddesine göre:
Muayyen bir müddetle aktedilen gayrimenkul kirasında, mucibi akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusunda, iki taraftan herbiri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere riayet etmek şartıyla ve kira müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir.
Kira bir sene veya daha uzun müddet için aktedilmiş ise, kiralayan veya kiracıya verilecek tazminat altı aylık kira bedelinden az olamaz.
Kiracı kendisine tazminat verilmedikçe kiralananı terke icbar olunamaz.
Bu hüküm uyarınca hem kiracı hem de kiralayanın belirli şartların gerçekleşmesi halinde kira sözleşmesini fesih hakkı bulunmaktadır. Bu şartlardan ilki, kiralananın bir taşınmaz olmasıdır. İkinci olarak kanun, kira sözleşmesinin belirli süreli olması koşulunu aramıştır. Zira kanun koyucu tarafından belirsiz süreli kira sözleşmelerinin BK. 262 uyarınca sona erdirilebilmesi olanağının mevcut olduğu düşünülmüştür. Son olarak kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren haklı ve önemli sebeplerin ortaya çıkmış olması lazımdır. Kanunda önemli nedenlerin ne olabileceğine ilişkin bir açıklık yoktur. Sözleşmenin kurulması anında tarafların sözleşmeye temel olarak kabul ettikleri şahsi ya da maddi şartlarla ilgili nedenlerin önemli sebep olarak değerlendirilebileceği ve önemli sebeplerin bunları ileri süren bakımından sözleşmenin devamının çekilmez hale geldiği iyi niyet kuralları uyarınca kabul edilebilecek sebepler olması gerektiği düşünülmektedir.[93] Ancak bu sebeplerin ortaya çıkabileceği önceden öngörülebilecek idi ise veya bunların ortaya çıkmasında o sebebe dayanan tarafın bizzat kusuru varsa, BK. 264 hükmüne dayanılamaz. Önemli sebeplere örnek olarak önceden öngörülemeyecek şekilde memurun başka bir bölgeye sürülmesi, kiracı ile kiralayan arasında giderilmesi imkansız bir düşmanlığın doğması, birlikte konut kiralayanlardan birinin ölümü, kiracının çocuğunun kiralananda intihar etmiş olması,[94] nedeniyle o yerde oturmanın kendisi için çekilmez olması gibi sebepler gösterilebilir.[95] Bununla birlikte kira bedelinin çok yüksek ya da çok düşük olması durumunda kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması için uyarlama davası veya kira tespit davası açma imkanı mevcut bulunduğu için, bu durumda akdin icrasını çekilmez hale getiren sebeplerden söz edilemez.[96]
Önemli sebebin ortaya çıkması ile birlikte bu sebebe dayanan tarafın BK. 262deki feshi ihbar sürelerine uymak ve diğer tarafa tam bir tazminat vermek suretiyle sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshedebilmesi imkanı mevcuttur. BK 262deki dönem sonlarını hesap etmeye gerek olmayıp, döşeli olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza ve benzer yerlere ilişkin kiralarda üç ay, döşeli apartmanlar ve müstakil odalara ilişkin kiralarda ise en az iki hafta öncesinden haber vermek koşuluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür. Sözleşmeyi fesheden tarafın diğer tarafa vereceği tazminatın tutarı bir sene veya daha uzun süreli kiralarda asgari altı aylık kira bedeline eşittir. Ancak belirtilen tazmnat tutarı asgari tutar olup esas olarak diğer tarafın tüm müspet zararının karşılanması gerekir.
BK. 252/3 maddesinin BK. 264. maddeye yaptığı atıfla, önemli sebeplerin varlığı nedeniyle kiralananı kullanmanın kiracı tarafından mümkün olmaması halinde kiracı ya da kiralayan BK.264 maddesindeki koşullara uymak şartıyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
6570 sayılı Kanuna tabi kira sözleşmelerinde BK. 264ün uygulanıp uygulanamayacağı tartışmalı olmakla birlikte[97], çoğunluk BK. 264ün 6570 sayılı kanuna tabi kira akitlerine de uygulanabileceği görüşündedir. Sungurbeye göre İlişiği çekilmez kılan önemli nedenler yüzünden evlilik bağına bile son verilebilmesini tanıyan bir hukuk sisteminde, gene böyle bir neden yüzünden kira ilişiğine son verilemeyeceği savunulamaz.[98] Bununla birlikte, BK 264ün kanunun ifadesi karşısında ancak belirli süreli kiralara uygulanacağı, nitekim belirsiz süreli kiraların BK 262 uyarınca sona erdirilebileceği belirtilmektedir. Ancak 6570 sayılı Kanuna tabi belirsiz süreli kiralarda BK. 262ye göre sözleşmeyi sona erdirmek ancak kiracı açısından mümkün olup, kiralayan açısından böyle bir imkan tanınmamıştır. Bu nedenle, belirli süreli kira sözleşmelerinde BK 264 hükmü gereğince kiralayana önemli nedenlerle sözleşmeyi feshetme hakkı tanınırken, belirsiz süreli kiralarda böyle bir hakkın kiralayana tanınmaması çelişki yaratır. Bu nedenle kanaatimizce 6570 sayılı kanuna tabi belirsiz süreli kiralarda da BK. 264 hükmünün kıyasen uygulanması doğru olur.
I. Borçlar Kanunu, Madde 265 Uyarınca Kiracının Ölümü Halinde Kira Akdinin Feshi:
Kiracının vefatı halinde gerek mirasçıları gerek kiralayan, bir sene veya daha uzun müddetli kiralarda kanuni mehillere riayet şartıyla, en yakın vakit için tazminat vermeksizin akdin feshini ihbar edebilirler.
Borçlar Kanununun yukarıdaki hükmü uyarınca kiracının ölümü halinde gerek kiralayan gerekse kiracının mirasçıları BK. 262. maddedeki feshi ihbar sürelerine uymak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracının ölümünün 6570 sayılı Kanuna tabi kira sözleşmelerine etkisi 6570 sayılı Kanunun 13. maddesinde özel olarak düzenlenmiş olup, bu bakımdan kiralayanın BK. 265e göre sözleşmeyi sona erdirme imkanı mevcut bulunmamaktadır. 6570 sayılı Kanunun 13. maddesine göre işyeri kiralarında, kiracının ortakları veya mirasçılarının bu mesleği devam ettirebilecek olmaları ve sözleşmeye uygun davranmaları halinde, kiracının ortakları ya da mirasçıları aleyhine tahliye davası açılamaz. Konut kiralarında ise ölen kiracıyla birlikte ikamet eden mirasçılar aleyhine sözleşmeye uygun davrandıkları müddetçe tahliye davası açma olanağı bulunmamaktadır. Dolayısıyla BK.ç 265 maddesi 6570 sayılı Kanunun 13. maddesi ile çelişmekte olduğundan, 6570 sayılı Kanuna tabi kira sözleşmelerinin kiracının ölümü halinde kiralayanın BK 265e göre sona erdirilebilmesi mümkün değildir. Bununla birlikte, kiracının mirasçılarının BK. 265 uyarınca kira akdini sona erdirmek imkanına sahip oldukları kabul edilmektedir.
V.Yeni Borçlar Kanunu Tasarısındaki Düzenleme
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri, Yeni Türk Borçlar Kanunu Tasarısının 338. 356. maddeleri arasında Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları bölüm başlığı altında Tasarıya alınmıştır. 6570 sayılı Kanun hükümleri Tasarı içerisine alınmış olmasına rağmen, söz konusu Kanunun yürürlükten kaldırılan kanunlar arasında sayılmamış olması ve bu Kanunun yeni Borçlar Kanunu karşısında yürürlüğü meselesi tartışma ve eleştirilere yol açmıştır. Bunun üzerine hazırlanan Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun Tasarısının 15. maddesi ile 18/05/1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun yürürlükten kaldırıldığı açıkça belirtilmiş ve 9. maddede de Türk Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin 298 ilâ 377. maddelerinin kiracıyı koruyucu nitelikteki hükümlerinin, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden önce yapılan kira sözleşmelerine de uygulanacağı belirtilmek suretiyle eleştiriler kısmen karşılanmıştır.
Yeni Türk Borçlar Kanunu Tasarısı (YBKT) sistematiği içinde öncelikle kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler düzenlenmiş (YBKT. 298 338. maddeler). Daha sonra Konut ve Çatılı işyerlerinin kiralanmasına ilişkin hükümlere geçilmiştir. Tasarı ile önemli değişiklikler getirilmiş ancak madde gerekçelerinde yeterli açıklama yapılmamıştır.[99] Tasarı ile getirilen önemli değişikliklerden biri kira sözleşmesinin tanımına ilişkin olup, kiraya verenin temel borcunun bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmak olduğu belirtilmiş, böylelikle tanımın tüm kira türlerini kapsaması amaçlanmıştır. Ayrıca eski kanunda yer alan kiralayan sözcüğünün uygulamada kimi kez karışıklıklara yol açması göz önünde bulundurularak, kiralayan yerine kiraya veren teriminin kullanılması tercih edilmiştir. Tasarıda yürürlükteki 6570 sayılı Kanunda olduğu gibi çatılı binaların belediye sınırları içerisinde ya da iskele, liman veya istasyonlarda bulunması aranmamış; belediye sınırları içinde olsun olmasın tüm konut ve çatılı işyerleri ile bunlarla birlikte kiracının kullanımına bırakılan tüm eşyaların kiralanmasının Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları balığı altındaki hükümlere tabi olduğu belirtilmiştir. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları kira sözleşmelerine de bu hükümlerin uygulanacağı belirtilirken, bu hükümlerin geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreylekiralanmalarında uygulanmayacağı ifade edilmiştir. Öte yandan, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan konutlara ilişkin kira sözleşmelerinin kiracı tarafından eşinin açık rızası olmadıkça feshedilemeyeceği, gerektiğinde hakimden bu konuda karar alınabileceği belirtilmiştir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında sözleşmenin sona ermesi Tasarının 346. vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Tasarıda, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan konutlara ilişkin kira sözleşmelerinin kiracı tarafından eşinin açık rızası olmadıkça feshedilemeyeceği, gerektiğinde hakimden bu konuda karar alınabileceği belirtilmiştir. Öte yandan, tasarı ile getirilen en büyük yeniliklerden biri, kiralayana sözleşmenin kurulmasından onbeş yıl geçtikten sonra tek taraflı bildirimle sözleşmeyi sona erdirme hakkının tanınmış olmasıdır. Tasarının 346. maddesi uyarınca, belirli süreli kiralarda, onbeş yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kiralarda ise kiralayan kiranın başlangıcından onbeş yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bununla birlikte, tasarının kanunlaşması ile birlikte kiracıların zor durumda kalmalarını önlemek amacıyla, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun Tasarısının 9. maddesindekiraya verenin 346. madde uyarınca sözleşmeye son verme hakkını, yeni Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten başlayarak beş yıl geçmedikçe kullanamayacağı belirtilmiştir.
Tasarının 349, 350 ve 351. maddeleri, yürürlükteki 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinde sayılan tahliye sebeplerini Yeni Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki konut ve çatılı işyeri kiralarının sona erme sebebi olarak aynen sıralamıştır. Bununla birlikte, tasarı ile getirilen diğer çok önemli bir değişiklik, 351. maddenin son fıkrasında kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin bu durumu sözleşmenin kurulması sırasında bilmiyor olması halinde, kiraya verenin sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebileceğinin belirtilmiş olmasıdır. Buna göre kiracı aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde kendisinin ya da eşinin evi olduğunu sözleşme yapılırken bilerek kiralayandan gizlemiş ya da herhangi bir kötü niyeti olmasa dahi bu durumu kiralayana söylememişse ya da bu ev kira sözleşmesinin kurulmasından sonra herhangi bir yolla kiracı ya da eşi tarafında iktisap edilmişse, kiralayan ayrıca herhangi bir sebep göstermeksizin kiracı hakkında tahliye davası açabilecektir. Tasarının 353. maddesinde sona ermeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği belirtilirken, 346. maddenin son fıkrasında da kiraya veren ya da kiracının genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda sözleşmeyi sona erdirebileceği açıkça hüküm altına alınmıştır.
Genel hükümlere göre sona erdirme konusunda tasarıyla getirilen en büyük değişiklik, tasarının 314. maddesinde kiracının kira bedeli ve yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmemesi halinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kendisine en az otuz günlük süre verilerek bu süre içerisinde eksik bedellerinin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin belirtilmesidir. Her ne kadar kira bedellerinin ödenmemesi halinde benzer uygulama yürürlükteki kanun hükümlerine göre mevcut ise de, Yargıtayın mevcut uygulamasına göre, yakıt gideri dışındaki yan giderlerin ödenmemesi, kiracının temerrüdüne esas teşkil etmemektedir. Her ne kadar tasarıda yan giderlerin ne olduğu açıklanmamış ise de, tasarının 340. maddesinde belirtilen ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri ile kapıcı parasının ödenmemesinin yeni kanun uyarınca temerrüde esas teşkil edeceği söylenebilir.
Yürürlükteki kanun hükümlerine göre genel nitelikteki sona erme sebepleri sayılan kiracının iflası, kiracının ölümü, önemli sebeplerin varlığı, kiracının kiralananı özenli kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğünü ihlal etmesi ve bildirime rağmen durumu düzeltmemesi sebepleri tasarıda da kontu ve çatılı işyerlerine de uygulanabilecek genel fesih sebepleri arasında sayılmıştır. Yürürlükteki kanun hükümlerine göre, önemli sebeplerin varlığı halinde her iki taraf da sözleşmeyi karşı tarafa asgari miktarı kanunda belirtilen tam bir tazminat ödemek suretiyle sona erdirme yetkisine sahip iken, tasarıya göre karşı tarafa ödenecek tazminatın tutarının hakim tarafından tayin edileceği belirtilmiştir.
Son olarak, tasarının 303. maddesinde, kiralananın ayıplı olarak kiracıya teslimi halinde, kiracının dilerse yürürlükteki kanunda 106 vd. maddelerinde düzenlenmiş olan borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurabileceği, dilerse 304. ve 305. maddelerde düzenlenen kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesine ilişkin hükümlere başvurabileceği belirtilmiştir. Böylelikle kiralananın ayıplı teslim edilmesi veya sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda kiracının kullanabileceği fesih hakkının, BK. 106 108 maddeleri arasında düzenlenen borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlerin bir uygulaması olup olmadığına ilişkin tartışma sona erdirilmiş, kiralananın ayıbı halindeki sorumluluk hükümleri borçlunun temerrüdü halinde başvurulabilecek hükümlerden ayrılmıştır. Kiralananın kira sözleşmesinin başlangıcında ayıplı olarak kiracıya teslimi halinde kiracı bu hükümlerden dilediğine başvurabilir. Diğer taraftan kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda başvurulabilecek hükümler tasarının 304 ve 305. maddelerinde yer almıştır. Fesih hakkının kullanılması, ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi şartına bağlanmıştır. Bu takdirde dahi kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini vermek, örneğin aynı apartmanda içinde aynı niteliklere sahip kendisine ait başka bir taşınmazı kiracıya vermek ve kiracının uğradığı zararın tamamını gidermek suretiyle kiracının fesih hakkını kullanmasına engel olabilir.
VI. Sonuç
Yeni Türk Borçlar Kanunu Tasarısı muhtemelen yakın bir gelecekte kanunlaşacak ve böylelikle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun da tarihe karışmış olacaktır. Bununla birlikte, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerinin önemli bir bölümü tasarı içine alınmış olduğu için, doktrinde şimdiye dek ileri sürülen görüşler ve Yargıtayın bu güne kadarki uygulaması tasarının kanunlaşmasından sonraki dönem için de en büyük başvuru kaynağı olmaya devam edecektir. Ancak tasarı ile yeni getirilen düzenlemelerin yorumunda kuşkusuz doktrine ve Yargıtaya bundan sonra da çok iş düşmektedir.
YARARLANILAN KAYNAKLAR
ARAL, Fahrettin; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin, Ankara 2000
DALAMANLI/KAZANCI/KAZANCI; İlmi ve Kazai İçtihatlarla Açıklamalı Borçlar Hukuku, Kazancı, İstanbul 1990
ERDOĞAN, Celal; Tahliye, Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, Yenilenmiş 10. Baskı, Seçkin, Ankara 2000
GALATASARAY ÜNİVERSİTESİ YAYINLARI, Türk Borçlar Kanunu Tasarısına İlişkin Değerlendirmeler, İstanbul 2005
HATEMİ/SEROZAN/ARPACI, Borçlar Hukuku Özel Bölüm, Filiz Kitabevi, İstanbul 1992
KARAHASAN, Mustafa Reşit; Türk Borçlar Hukuku, Yenilenmiş Baskı, Beta, İstanbul 2002
OĞUZMAN, Kemal; Medeni Hukuk Dersleri, Gözden Geçirilmiş 7. bası, Filiz Kitabevi, İstanbul 1994
OĞUZMAN/ÖZ, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Filiz Kitabevi, İstanbul 1995
OĞUZMAN/SELİÇİ, Eşya Hukuku, 7. bası, Filiz Kitabevi, İstanbul 1977
OLGAÇ, Senai; Türk Borçlar Kanunu Akdin Nevileri, Yeniden Yazılmış 2. Baskı, İsmail Akgün Matbaası, İstanbul 1970
TANDOĞAN, Haluk; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 3 bası, 1. Cilt, Evrim, İstanbul 1988,
TUNABOYLU, Müslüm; Kira Hukuku, Adil Yayınevi, Ankara-2000
TUNÇOMAĞ, Kenan; Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Sermet Matbaası, İstanbul 1977
YAVUZ, Cevdet; Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yenilenmiş 6. Baskı, Beta, İstanbul-2002
YAVUZ, Nihat; Türk Kira Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara-2003
ZEVKLİLER, Aydın; Özel Borç İlişkileri, Seçkin Yayınevi, Ankara-1998
[1] Ayni akitler, ayni bir hakkın doğumu ya da nakli için yapılan akitler olup, ayni hakka etki ederler. Bu tür akitlerde de tarafların rızalarının uyuşması esas olmakla birlikte, bunlar borçlanma muameleleri değil, tasarruf muameleleridir. Borç doğuran akitlerde ise taraflar akdi yapmakla yalnızca bir borcun doğumunu amaçlarlar ancak mülkiyet ilişkisinde herhangi bir değişiklik meydana getirmezler. (OĞUZMAN/ÖZ, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Filiz Kitabevi, İstanbul 1995, s.42-43)
[2] OĞUZMAN/ÖZ, a.g.e., s.43
[3] OĞUZMAN, Medeni Hukuk Dersleri, Gözden Geçirilmiş 7. bası, Filiz Kitabevi, İstanbul 1994, s.90
[4] HGK, 25.12.1963, 48/44: Borçlar Kanunu hükümlerine göre kiralayanın malik olması şart değildir. Akitlerin geçerlilik şartları BK. mad. 19-20de yazılıdır ki malik olmayan bir kimse tarafından bir malın kiraya verilmesi de bu şartlara uygundur. Böyle bir akdi yapan onunla ilzam olunur.
[5] TANDOĞAN, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 3 bası, Evrim, İstanbul 1988, c.1 s.105; Ayrıca 13. HD., 03.10.1977, 3688/4246: Kira sözleşmeleri, kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir. Bu nedenle malik olmayanların da, üçüncü kişilere ait malları kiraya vermelerine olanak vardır. Bu biçimdeki sözleşmelerle, kiralayan mal sahiplerinden sözleşmenin yerine getirilmesi için gerekli muvafakat gibi koşulları sağlama yükümlülüğü altına girmiş olur. Anılan yükümlülüğü yerine getirmemesi halinde ise kiracıya karşı sorumlu olur.
[6]YAVUZ, C., Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yenilenmiş 6. Baskı, Beta, İstanbul-2002,s.240
[7] YAVUZ, N., Türk Kira Hukuku, Yetkin, Ankara 2003, 3. Cilt, s.2913
[8] ZEVKLİLER, Özel Borç İlişkileri, Seçkin, Ankara 1998, s.152
[9] ZEVKLİLER, a.g.e., s.153
[10] OLGAÇ, Türk Borçlar Kanunu Akdin Nevileri, Yeniden Yazılmış 2. Baskı, İsmail Akgün Matbaası, İstanbul 1970, 2. Cilt, s. 472
[11] TANDOĞAN, a.g.e., s.13; 6. HD., 10.07.1970, 2576/3177: Kira sözleşmesinde taraflardan birine, tek yanlı iradesiyle kira süresini dilediği kadar uzatma yetkisi tanıyan koşul geçerli değildir.; 6. HD., 26.04.1971, 1742/1947: Kira sözleşmesinde yer alan hiç bir suretle tahliye istenemeyeceğine ilişkin kayıt geçersizdir.
[12] 6. HD., 14.04.1975, 2480/2722: Kira bedeli kural olarak paradır. Ancak bu bedel paradan başka birşey örneğin bir mal, hizmet akdi, bir şeyi imal etme yani istisna akdi olabilir. Olayda davalılar vekilinin savunmasına göre, bedel para değil taraflarından yapıldığı iddia edilen tamirattır. Bu itibarla taraflar arasındaki hukuki ilişkinin kira akdi olarak tavsif ve kabulü gerekir.
[13] HGK, 17.06.1987, 1986/13-734 1987/517: 6570 sayılı Kanuna tabi taşınmaz kiralarında, kira parasının altın esasına göre belirlenmesinde, BK. m.19un sınırları içinde akit serbestisi geçerli olup BK. m.20 açısından butlanı gerektirir bir yön yoktur.; 3. HD., 11.03.1996, 716/3055: Yabancı ülke paraları ile ilgili yasa ve kararnamelerdeki bazı sınırlayıcı hükümler bugün için yürürlükte bulunmadığından, döviz ile kira parasının belirlenmesi serbest olup kira parası ödeme borcunun döviz ile ödenmesi hususundaki engel ortadan kaldırılmıştır.
[14] R.G. Tarih: 27.05.1955 Sayı: 9013
[15] TANDOĞAN, a.g.e., s.19; YAVUZ, N., a.g.e., c.3., s.3853
[16] ARAL, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin, Ankara 2000, s. 218
[17] TANDOĞAN, a.g.e., s. 19, ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), Borçlar Hukuku Özel Bölüm, Filiz Kitabevi, İstanbul 1992, s.175
[18] TANDOĞAN, a.g.e., s. 21, ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s. 176
[19] 6 HD., 25.12.1989, 1715/855 : Taşınmaz boş arsa olarak kiralanmıştır. Kiralanan şeyin niteliği kira ilişkisinin kurulduğu tarihteki durumuna göre belirlenir. Kiracının kullanımına terk edilen taşınmaz arsadır. Bundan sonra kiracının üzerine bina vs. tesis yapması kiralanan şeyin niteliğini değiştirmez. Bu nedenle uyuşmazlığın 6570 sayılı Kanun hükümlerine göre değil BK.nın akit serbestisini esas alan ve kira ilişkisini düzenleyen hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.
[20] 6 HD, 01.06.1983, 6102/6082
[21] ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.175-176
[22] 3 HD., 29.01.1980, 509/618: 1.8.1963 tarihli kira sözleşmesi hükümlerine göre eski hal yerinin arsası üzerine kiracılar tarafından garaj ve kahvehane yapılacağı ve böylece musakkaf hale getirilen kiralananı, kiracıların kira süresince, sözleşmede belirtilen koşullarla kullanacakları kabul edilmiştir. Kiralayanın muvafakatı ile yapılan bu yapıların yıkıldığı da iddia ve ispat edilmemiştir. Sözleşme koşulları gereği musakkaf hale getirilen ve bu haliyle sözleşmesi devam eden dava konusu yer 6570 sayılı Kira Kanununun 1. maddesinde sayılan ve sözü edilen yasaya tabi olan bir yerdir. Ayrıca 3 HD., 17.02.1987, 13328/1626: Kira sözleşmesine göre kiralanan yerde davacı kiracı gazino ve lokanta inşa etmeyi ve kira döneminin sonunda da bu binaları davalı belediyeye terk etmeyi kabul etmiştir. Bu sözleşmenin sona erdikten sonra taraflarca yenilendiği ve yeni şekline göre gazino ve lokanta olarak kiraya verildiği açıktır. O halde mecur arsa vasfından çıkmış ve musakkaf bir taşınmaz niteliğini iktisap etmiştir.
[23] ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s. 210
[24] ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.161; YAVUZ, C., a.g.e., s.260
[25] 8 HD., 5.10.1965, 3182/4087: Binaların veya kapalı kilitli yerlerin teslimi anahtarlarının alıcıya verilmesiyle mümkündür. Yalnız alıcı anahtarları teslim olunan bina ve kapalı yere hiç engelle karşılaşmadan dilediği zaman girebilmelidir. Eğer anahtarlar teslim edilmekle beraber, iktisap eden bina veya kapalı yere serbestçe giremiyorsa, bu hareketine mani olunuyorsa teslim vaki olmuş sayılmaz. O halde zilyedliğin nakli de tam olarak gerçekleşmemiş demektir. (OĞUZMAN/SELİÇİ, Eşya Hukuku, 7. bası, Filiz Kitabevi, İstanbul 1977, s.67).
[26] ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.161; YAVUZ, C., a.g.e., s.260-261; YAVUZ, N., a.g.e., s. 3189
[27] OĞUZMAN/ÖZ, a.g.e., s. 234 (Bkz. Dipnot 204)
[28] TUNÇOMAĞ, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Sermet Matbaası, İstanbul 1977, s. 494-496
[29] HGK, 3.6.1972, 970/4: Kiraya verilen yer, kira sözleşme yazısında açıklandığı gibi (lokal ve konuk evi) olarak kullanılmak içindir. Sözleşme yazısında bir lokal, iki oda, bina ve hela ile banyo açıkça işaret olunmuş ve (lokal ve konuk evi olarak kullanılacaktır) koşulu bir daha yazılmıştır. Uygar bir yerde lokal ve konuk evinin sağlık tesisleri, helası, banyosu olması vazgeçilmez kuraldır. Sözleşme 7 Ocak 1969 günlüdür. Kiraya verilen yerde sandalyeler, masalar, yataklar, örtüler bulunduğu halde lavabo, hela, banyo gereçleri yoktur
Bir konuk evi için vazgeçilmez tesislerin bulunmadığı açıktır
Borçlar Yasasının 249 uncu maddesi uyarınca, kiralananı sözleşmede amaç olan biçimde kullanmanın olanaksız olması halinde, kiracı sözleşmeyi bozmaya yahut kiradan uygun bir tutarın indirilmesini istemeye yetkilidir
[30] 6 HD., 4.10.1977, 6209/6109: Kiralayan BK.nun 249. maddesi gereğince, kiralananı sözleşmeyle güdülen amaca göre kullanmaya elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Davalı kiralananda oturabilmek için su ve elektriğini açtırmak zorundadır. Eski kiracının borcu ödenmeden bu mümkün bulunmamakla, borçtan davacı (kiralayan) mesul olmak gerekir. (TUNABOYLU, Kira Hukuku, Adil Yayınevi, Ankara-2000, C.1, s.113-114)
[31] 13 HD., 12.4.1996, 3139/3685: Kiralanan şeyin ayıpları kiralayanın tekeffülü altındadır ve kiracı kiralananı kullanırken aynı taşınmazda oturan kiralayan ve diğer kiracılar tarafından rahatsız edilmemesini talep etmek hakkına sahiptir. Diğer bir anlatımla, kiralayan yalnız kendisi kiracısını rahatsız etmekten kaçınmakla kalmayıp diğer kiracıların da rahatsız etmesine engel olmakla yükümlüdür. Dahası kiralayan yalnız diğer kiracıların değil, aynı zamanda başka üçüncü kişilerin örneğin komşuların da kira akdinden beklenen kullanmayı azaltacak şekilde kiracısını rahatsız etmelerini önlemekle görevlidir... Kiralananın altındaki dairenin randevuevi olarak kullanılması nedeni ile yapılan bir ihbarı değerlendiren ahlak zabıtasının evde fuhuş yapıldığını suç üstü yapmak suretiyle tespit ettiği, .... bu olgu karşısında, davacı kiralayanın anlatılan BK. 249. maddesindeki akde uygun şekilde kiralananı teslim ve koruma borcunu ağır bir şekilde ihlal ettiğinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Bu durumda davalı kiracının, öğrenci olarak okuyan iki genç kızlarının içtimai sosyal ve ahlaki durumlarının tehlikeye maruz kalmamasını temin amaç ve düşüncesiyle akdi feshinde haklı olduğunun kabulü zorunludur. (TUNABOYLU, a.g.e., s.107)
[32] 3 HD., 11.5.2000, 4180/4495: BK. 249/1 hükmüne göre kiraya veren akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim borcu yüklenmiştir. İskan izni alınmamış yapılar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılamaz. O halde kiralananın özel dershane olarak kullanılabilmesi için iskan izni alınması vazgeçilmez bir zorunluluk olup bunun yerine getirilmesi hususu da kiralayana ait bulunmaktadır.... Kiralayanın sözleşmeden beklenen amaca uygun olarak kiralananı kiracıya teslim ettiğinden söz edilemez.
[33] 13 HD., 31.10.1995, 8244/9384: Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 1.5.1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralananın Bayan Kuaförü olarak kullanılacağı kabul edilmiştir. Gerek sözleşmenin bu hükmünden gerek toplanan diğer delillerden davalı kiralayanın kiralananın Bayan Kuaförü olarak kullanılmasını sağlama taahhüdü altına girdiği açıkça anlaşılmaktadır. BK. 249. maddesi hükmü uyarınca, kiralayan kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmekte, kira müddeti süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Davalının bu edimini yerine getirmediği ve bu nedenle davacının sözleşmeyi fesih etmekte haklı bulunduğu açıkça anlaşılmaktadır. (TUNABOYLU, a.g.e., s.109)
[34] YAVUZ, C., a.g.e., s.262
[35] ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.166; YAVUZ, C., a.g.e., s.266
[36] YAVUZ, C., a.g.e., s. 268; TUNÇOMAĞ, a.g.e., s. 504
[37] OLGAÇ, a.g.e., s.498; Bu konudaki tartışmalar için bkz. YAVUZ, N.; a.g.e., s.3243-3245
[38] ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.164; KARAHASAN, Türk Borçlar Hukuku, Yenilenmiş Baskı, Beta, İstanbul 2002, s.828;
[39] OĞUZMAN/ÖZ, a.g.e., s. 398
[40] TUNÇOMAĞ, a.g.e., s. 504; OLGAÇ, a.g.e., s.498; Bu konudaki tartışmalar için ayrıca bkz. YAVUZ, N.; a.g.e., s.3243-3245
[41] ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.164; YAVUZ, C., a.g.e., s.268; Ayrıca HGK, 3.6.1972, 970/4: Borçlar Yasasının 249 uncu maddesi uyarınca, kiralananı sözleşmede amaç olan biçimde kullanmanın olanaksız olması halinde, kiracı sözleşmeyi bozmaya yahut kiradan uygun bir tutarın indirilmesini istemeye yetkilidir. Seçimlik hakkını kiracı bozma olarak kullanmıştır. Bunun için ihtar çekilmesi koşulu yoktur.
[42] ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.165
[43] YAVUZ, C., a.g.e., s. 276, KARAHASAN, a.g.e., s.841, TUNÇOMAĞ, a.g.e., s. 515; ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.198
[44] HGK,17.10.1962, 6-57/50
[45] HGK, 4.7.1962, 6-25/18
[46] HGK, 14.3.1979, 6-755/243
[47] HGK, 8.10.1982, 6-721/829
[48] TUNÇOMAĞ, a.g.e., s. 515; ZEVKLİLER, a.g.e., s.216
[49] 6. HD., 11.12.1959, 9343/7558
[50] 6. HD., 17.5.1999, 4391/4309
[51] HGK., 20.12.1961, 6-120/85 : Davacı, davalının hastahane olarak kullanılmak üzere kiraladığı gayrimenkulü Hukuk İşleri Bürosu yaptığını ileri sürerek sözleşmeye aykırı davranışı sebebiyle kiralananın boşaltılmasına karar verilmesini istemiştir. Kiralayan malını kiracıya sadece hastahane olarak kullanması için kiralamış olduğundan, onun rızasına aykırı olan her kullanma akde aykırı bir kullanmadır. İkinci kullanmanın kiralayanın zararına veya yararına olmasının sonuca etkisi olmaz. İddia sabit olduğuna göre davanın kabul edilmesi gerekir. Kullanma tarzındaki değişikliğin davacı yararına olduğu düşüncesiyle davanın reddedilmesi kanuna aykırıdır.
[52] 6. HD., 1.5.1995, 4389/4566: Belli bir amaçla kullanılmak üzere kiralanmış bu yerin o amaç dışında kullanılması ya da hiç kullanılmaksızın kapalı tutulması, kiralananın değerine etkili durum yaratacağından akde aykırılık oluşturacağının kabulü gerekir. Ayrıca 6. HD., 21.2.1994, 1824/2090: Faal olması gereken satış yeri olarak kullanılmak üzere kiralanan dava konusu yerin kullanma ve kiralama amacına aykırı şekilde kapalı tutulduğunun sabit olduğu, ihtara rağmen amaca uygun kullanıma geçilmediğine göre akde aykırılık olgusunun gerçekleştiğinin kabulü gerekir.
[53] H.G.K., 8.7.1959, 6-73/37: Kira sözleşmesinde birlikte oturacağı gösterilmeyen askerliğini bitirmiş kardeşin kiralanan yerde oturtulması akde aykırı hareket sayılır. Ayrıca 6 HD., 15.9.1980, 3410/7752: Reşit bulunan baldız aile fertlerinden değildir. Kiralanana kira sözleşmesi yapıldıktan sonra geldiği ve eniştesi ile birlikte oturmaya başladığı anlaşılmaktadır. Reşit olup hastanede hemşire olarak çalışmakta bulunmasına göre, ayrı bir ev tutmak imkanına sahiptir. Eniştesinin yanında barınması icabeden kimselerden değildir. Reşit olan baldızın Türk gelenek ve göreneklerine göre eniştesi yanında oturması da örf ve adetlerden bulunmamaktadır. Hayat pahalılığının bu oturmaya imkan tanıması olanaksızdır. Baldız, eniştenin yanında muvakkat oturmamaktadır. Yapılan ihtara rağmen bu oturma önlenmemiş ve aksine aile ferdi olarak oturmasının kanuni olduğu ileri sürülmüştür. Bu durumda akde aykırılığın mevcut bulunduğu kabul edilmek gerekirken aksinin kabulü ile yazılı şekilde ret kararı verilmesi usul ve kanuna aykırıdır.
[54] HGK, 22.3.1978, 969/256: Mahkeme, davalının tahsilde bulunan yeğenini akrabalık nedeniyle yanında bulundurmasını törelere, insancıl davranışa uygun olup bu durumun davacının hukukunu ihlal eder bir sonuç da doğurmadığını belirterek yasal dayanaktan yoksun ve haklı görülmeyen davanın reddine karar vermiştir. Davacının temyizi üzerine özel daire taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar kısmının 2. bendinde, kiracı olarak ana-oğul iki nüfustan ibaret olduğu yazılıdır. Bu kayda göre yeğen dahi olsa kiralanan üçüncü bir şahsa işgal ettirilemez. Her ne kadar davalı akdin bidayetinden beri yeğenlerinin kendileriyle birlikte oturduğunu bu hususu davacının bildiğini savunmuş ise de bu savunma ispat edilmemiştir. Bu nedenle tahliyeye karar verilmesi gerekirdi diye bozmuştur. Sözleşmede kiracının anne-oğul iki nüfuslu olduğu yazılıdır. Davalının yanına aldığı ileri sürülen 3. kişi davalının yeğenidir. Köyünde lise bulunmaması nedeniyle okul dönemlerinde davalının yanında kalmaktadır. Olayın özelliği göz önünde tutulunca, bunun akde aykırılık teşkil ettiği iddiası iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. Bu nedenle direnme kararı doğru olup ONANMALIDIR.
[55] ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.200
[56] HGK, 5.2.1972, 6-944/67
[57] 6 HD., 3.11.1959, 7974/6634; Ayrıca HGK, 7.4.1982, 6-499/334
[58] 6 HD., 24.4.1959, 2613/2787; 6 HD., 29.12.1969, 5236/5344
[59] 6 HD., 3.11.1959, 7974/6634
[60] 6 HD., 12.10.1964, 4015/4838
[61] 6 HD., 8.9.1975, 4690/5267
[62] ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.200
[63] 6. HD. 28.4.1987, 3708/5313: BK.nun 256. maddesi uyarınca kiracının kiralanana ve kiralayana zarar iras etmemesi, ilişkilerinde özen göstermesi gerekir. Yasa koyucu kiracıyı komşularına karşı icap eden vazifeleri ifa ile mükellef kıldığına göre kiracının akidi olan kiralayana karşı evleviyetle gereken vazifeleri ifa ile sorumluluğunu öngördüğünü kabul etmek icap eder. Bu vazifelerin ifasında kiracının ve kiralayanın aynı binada oturmaları şart değildir. Mahkemenin kararına gerekçe yaptığı içtihatların olayla ilgisi yoktur. Zira o kararlarda maddi olaylar açıklanmış, unsur olarak kiracı ve kiralayanın aynı binada oturmaları şartı belirtilmemiştir. Mevcut duruma göre, kiracının kiralayana karşı vazifesini yapmadığı, böylece kiralananı açıktan açığa fena kullandığı sabit olduğundan davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmek gerekirken aksi görüş ve düşünceyle davanın reddi usul ve yasaya aykırı bulunduğundan hükmün bozulması gerekmiştir. (DALAMANLI/KAZANCI/KAZANCI; İlmi ve Kazai İçtihatlarla Açıklamalı Borçlar Hukuku, Kazancı, İstanbul 1990, s.518-519)
[64] 6 HD., 3.2.1975, 557/660 : Mahkeme kiracıya usulen yapılmış yazılı bir ihtar bulunmadığından davayı reddetmiştir. Ancak ihtarın yapılması herhangi bir şekle tabi değildir. Olaya tatbiki gereken kanun hükümlerinde de ihtarın yazılı yapılacağı hakkında da bir hüküm yoktur. Bu itibarla akde muhalif harekete son verilmesi için davalıya şifah, şekilde ihtarın yapıldığı hususunda davacı delillerinin incelenmesi ve sonucuna göre anlaşmazlığın çözümlenmesi gerekir.
[65] HGK., 2.11.1994, 694(682:
akdin feshedilebilmesi ve tahliye kararı verilebilmesi için kiracının eski halin sağlanması hususunda uyarılması ve eski halin temini bakımından kendisine uygun süre tanınması, buna rağmen akde aykırılığın sürdürüldüğü halinin saptanmış bulunması icabeder. Davacı taraf, 7.5.1993 tarihinde tebliğ olunan ihtarname ile belirtilen niteliklerde bir uyarıda bulunmamış, özellikle kiralanma sırasındaki kullanma amacına uygun kullanmaya dönülmesi için belli bir süre verilmemiştir. B u yüzden akdin feshi için yasal şartların tamamladığı kabul edilemez. Ayrıca 6.. HD., 27.9.1990, 10887/11333: Davacı davalıya gönderdiği ihtarnamede akde aykırılığın giderilmesi için süreli ihtar çekmemiş ancak en kısa zamanda tahliye etmesini istemiştir. Bu ihtar bir süreyi kapsamadığından hukuki sonu. Doğurur nitelikte değildir.
[66] HGK, 22.4.1992, 158/265: Davada 23.6.1989 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile bu aykırılığı giderip eski hale getirilmesini istemiştir. Her ne kadar ihtarda eski hale getirilmek için bir süre belirtilmemişse de, bilirkişi aykırılığın 7 gün içinde giderilebileceğini belirlemiş, davada bu süreden çok sonra, ihtarnamenin tebliğinden 6 ay sonra açılmıştır. Genelde ihtarnamede süre verilmesi öngörülmekte ise de, aykırılığın giderilmesi için gerekli sürenin geçmesine rağmen giderilmemiş olması ihtarnamenin hukuki sonuç doğurmasını engellememesi icabeder. Ayrıca 6 HD., 12.1.1973, 98/94: Her ne kadar gönderilen ihtarnamede belli bir süre verilmeyerek derhal eski halin iadesi istenmiş ise de, dava tarihine kadar geçen süre zarfında dahi halıcılık işine son verilmediği cihetle ihtarnamede belli bir sürenin verilmemiş olması neticeye etkili bulunmamıştır.
[67] 6 HD., 14.2.1996i 12691463; 6 HD., 27.3.1997; 2798/2936
[68] 6 HD., 27.4.1992, 5307/5697; HGK., 19.9.1990, 6-237/408
[69] 6 HD., 24.5.1993, 5956/6142
[70]Aynı görüşte ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.200
[71] ARAL, a.g.e., s.284
[72] YAVUZ, C., a.g.e., s. 293
[73] 6 HD., 27.3.2001, 2298(2501 : Temerrüde ilişkin BK. 260. maddesi genel bir hüküm olup, hem 6570 sayılı Yasa kapsamına giren yerler için hem de bu yasa kapsamı dışında kalan taşınmazlar için uygulanır. 6570 sayılı Yasanın 1. maddesi bunu açıkça hüküm altına almıştır.
[74] HGK., 21.11.1962, 6-124(75: Davacının iddiası BK.nun 260. maddesi gereğince temerrüt sebebine dayanmaktadır. Başlangıç tarihi 1/6/1959 olan kira sözleşmesinde yıllık kiranın peşin verileceği yazılıdır. Bu yazılı delile karşı, davalı, özel daire bozma ilamından önceki yargılama sırasındaki ilk oturumda, yıllık kirayı peşin ödemediğini, her ay peşin verdiğini savunmuştur. Mahkemece bunun delili sorulmak gerekirken bu yön üzerinde durulmamıştır. Kira parasının sürekli şekilde aylık olarak ödenmesine karşı davacı alacaklının hiç ses çıkarmayarak uzun zaman bu ödemeleri kabul etmiş olması, akdin kira ödenmesine ilişkin hükmünün tarafların isteğiyle zımni olarak değiştirildiği anlamına gelir.
[75] HGK., 12.12.1962, 6-103/62 : Dosyadaki kira sözleşmesine göre, kira parasının her ay peşin olarak ödenmesi gerekmektedir. Her ne kadar davalı vekili, kiraların uzun bir süre belirsiz zamanlarda ve çoğu birkaç aylık birden ödendiğini ve ödeme konusunda taraflar arasında böyle bir gelenek meydana geldiğini, bu bakımdan ilk ihtarın sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi için bir uyarma niteliği taşıdığını ileri sürmüş ve mahkemece bu savunmaya göre, eski hükümde direnilmiş ise de; sözleşmeye aykırı olarak makbuzlar muhteviyatına göre uzun bir süredir peşin ödeme yerine gecikmeli ödeme yolunda bir adet meydana geldiği kabul edilemez. Davacının bu konuda uysallık göstermiş bulunması, davalılara sözleşmeye aykırı bir şekilde ödemede bulunmak hakkını vermez. Makbuzlar, davalıların belirsiz süreler içinde ödemeler yaptıklarını göstermektedir. Eğer bu ödemeler belirli sürelerde yapılmış olsaydı, ancak o takdirde aktin kira ödeme zamanına ait hükmünün zımni olarak değiştirilmiş bulunması söz konusu edilebilirdi. Akitteki kira ödeme zamanına ait hükmün kira paralarının belli olmayan ve kiracının dileğine bağlı zamanlarda ödenmesi şeklinde değiştirilmiş olduğu yollu görüş, tarafların iradelerinin yorumunda göz önünde tutulması gerekli bulunan ve MK.2 maddesinde öngörülen afaki iyiniyet kaidelerine uygun görülemez.
[76] 6 HD., 16.4.1981, 470/6333: Taraflar arasında mevcut 1.8.1979 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira akdinin özel şartlar bölümünün 5. maddesinde Ağustos 1980 ayından itibaren kiranın % 20 zamlı olarak ödeneceği kabul edilmiştir. Tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırılmış olan bu şart kira akdi yenilendikçe geçerli olup bundan sonra yenilenen her sene için kiranın % 20 arttırılması gerekir... Bu nedenle Ağustos 1980 kira parasından eksik ödeme varsa temerrüde esas olur. Ayrıca 6 HD., 22.1.1987, 14348/1419: ...1986 Nisan, Mayıs, Haziran kira farkları için çekilen ihtar sonuçsuz kalmıştır. Oranla bulunan kira belli ve muayyen olduğuna göre temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü gerekirken reddedilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan hükmün bozulması icap etmiştir.
[77] 6 HD., 12.4.1989, 4818/6571: Bir kira alacağının BK. 260 anlamında temerrüdünden söz edebilmek için kira miktarının ve ödem tarihinin önceden belirlenmiş ve yeterli açıklıkta bulunması gerekir. Davalı davacının ileri sürdüğü, belirttiği ödeme tarihlerine itiraz etmemiştir. Ancak ödenecek miktara itiraz etmiştir. Gerçekten de sözleşmede kira parasının her yıl arttırımı için öngörülen ölçü yeterli açıklıkta ve belirleyici nitelikte değildir.
[78] 6 HD. 15.11.1999, 9485/9438: Sözleşmenin özel şartlar 3. maddesinde kira bedellerinin her ayın birinde peşin ödeneceği, herhangi birinin zamanında ödenmemesi halinde geriye kalan bütün kira bedellerinin muacceliyet kesbedeceği kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davalı 4.1.1999da sadece Ocak ayına ait kira bedelini göndermişse de, bu tarih itibarıyla kalan bütün kiralar muaccel hale geldiğinden ödeme eksik yapılmıştır. Davalı, ihtarlı ödeme emrinin tebliğine rağmen kira yılına ait kalan ayların kira bedellerini verilen 30günlük sürede yatırmadığından temerrüt olgusu gerçekleşmiştir.
[79] HGK., 6.3.1963, 6-13/23: Borçlar Kanununun 260. maddesindeki kira parası sözü, gerçek kira parasını yani malın kullanılmasının karşılığı olan parayı anlatmaktadır ki kira akdinin özel şartı uyarınca kiracının kiralayana ödemesi gereken kapıcı parası hiçbir zaman kira parası sayılamaz; o halde bu dava BK. 260. maddesine göre haklı değildir. İstem, davanın sonraki şekline göre BK.nun 256. maddesindeki aktin feshi kapsamına giren bir istem de olamaz. Çünkü BK.nun bu maddesi, kiralananın kiracı tarafından akte uygun şekilde kullanılmamasının diğer deyimle kiracının kiralanandan yararlanırken akde aykırı davranmasınınn müeyyidesi olarak konulmuştur. Kiracının para ödemesi, kiralananı kullanması anlamına gelemez. O halde dava, BK.nun 256. maddesine göre de haklı görülemez. Nihayet Bk.nun 106. maddesinin uygulanmasıyla aktin feshi ve kiracının çıkartılması yoluna da gidilemez; zira 106. madde karşılıklı borçları kapsayan yani birisi öbürünün karşılığı olan borçlardan meydana gelen akitlerde taraflardan birisinin bu karşılıklı borçlardan birisini yerine getirmemesi halinde, belli şartlar altında, diğer tarafın akti feshedebilmesini öngörmektedir. Buna göre akittten doğan ve fakat biri öbürünün karşılığı bulunan borçlardan başka olan bir borç yerine getirilmezse bu durum 106 madde gereğince aktin feshi hakkını vermez. BK.nun 248. maddesinde (adi kira, bir akittir ki kiralayan onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder) diye tarif edilen kira aktinde birbirinin karşılığı olan borçlar, kira parasının ödenmesi borcuyla kiralanan malın kullanılmasının kiracıya bırakılması borcudur
kapıcı parasını ödeme borcu yerine getirilmezse bundan dolayı, kira aktinin feshiyle kiracının çıkartılması istenemez. Bu görüş Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 6/7 E., 6/8 K. sayılı ve 15/2/1961 günlü kararıyla benimsediği üzere, kiracının akit gereğince kiralayana ödemeyi yüklendiği aydınlatma ve temizleme resimlerinin 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinin E bendinde anılan kira parası kapsamına girmediğinden dolayı kiracının çıkartılmasının istenemeyeceği yollu görüşe de uygundur. Ayrıca 6. HD., 24.2.1961, 928/1391: Su parası kira parasından madut değildir ve onun bir cüzü sayılmaz. Bu itibarla alelade bir alacağın rüçhanlı bir alacak mahiyetinde bulunan kira parasının bir cüzü sayılarak temerrüde esas tutulması kanuna aykırıdır.
[80] 6 HD., 26.6.1987, 5689/7618: Yakıt gideri kira bedelinden sayıldığından, miktarı belirli bu giderin ödenmemesi temerrüde esas teşkil eder. Ayrıca 6 HD., 16.4.1981, 470/6333; 6 HD., 11.6.1968, 654/2984; 6 HD., 29.9.1997, 6875/7175
[81] TUNABOYLU, a.g.e, s. 281
[82] ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.243; KARAHASAN, a.g.e, s. 953
[83] 6. HD., 14.11.1979, 7465/8849: İştirak halindeki mülkiyette dava açılabilmesi için mirasçıların birlikte hareket etmeleri zorunlu ve aralarında mecburi dava arkadaşlığı mevcuttur. Bu hukuki esasın sonucu olarak, tasarrufi nitelikteki işlemleri de birlikte yapmaları gerekir. İhtarnamenin bütün hak sahipleri tarafından .ekilmesi şarttır. 6 HD., 20.1.1997, 12033(133: Kiralayan olarak sözleşmeyi yapan bu iki kişi arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Kira akdinin oluşumunda bu iki kiralayanın iradesi söz konusu olduğu gibi, akdin bozulmasında da yine iki kiralayanın müşterek iradeleri zorunludur.
[84] HGK., 9.5.1962, 6-44/24: Müşterek gayrimenkulün, hissedarlarından biri tarafından toptan kiraya verilmiş olması, akit olmayan diğer hissedarların hissesi karşılığı kirayı kiracıdan istemesine engel olamaz. Davalının ilk ihtarnameyi aldıktan sonra ya tevdi mahalli tayin ettirerek kiranın nizalı kısmını mahkemece gösterilecek mahalle yatırması veyahut davacının hissesini kendisine ödemesi gerekirdi. Davalı bu şekilde hareket etmediği gibi, usulen yapılan ihtara rağmen davacıya karşı olan kira borcunu da verilen mehil içinde ödememiş ve netice itibariyle temerrüde düşmüştür. Bu sebeplerle davanın kabulüyle akdin feshine ve istenilen kira parasının tahsiline hüküm verilmek iktiza ederken ...
[85] TUNABOYLU, a.g.e., s. 281
[86] 6 HD., 22.12.1972; 5443/4756: BK. 261. maddesi kiracının iflası halinde özel hukuki durumu düzenleyen bir hüküm getirmiştir. Bu madde hükmüne göre, kiracı iflas eder, birikmiş ve işleyecek kiralar için münasip bir müddet zarfında teminat da verilmez ise, kiralayan kirayı bozmaya yetkili kılınmıştır. Bu maddenin uygulanabilmesi için de, kiracının iflasına mahkemece karar verilmiş olması lazımdır.
[87] KARAHASAN, a.g.e., s.967; ARAL, a.g.e., s.289; ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.250; YAVUZ, C., a.g.e, s. 297; ZEVKLİLER; a.g.e., s. 234
[88]YAVUZ, N., a.g.e., s. 3828
[89] YAVUZ,c: a.g.e., s.317
[90] 6 HD. 25.5.1993, 6075/6219: 6570 sayılı Kanun mad. 11!deki kira sözleşmesinin birer yıllık dönemlerle yenilenmiş olacağı hükmü ancak süreli kira sözleşmeleri için geçerlidir; bu durumda süresiz kira sözleşmeleri yapılmasına GKK.na göre de engel bulunmamış olması itibariyle, kiracı tarafından feshin ihbarı hususunda BK. mad 262de yazılı kuralların uygulanması gereklidir.
[91] 6 HD., 21.11.1985, 11597/12655: BK.nun 262. maddesi uyarınca akdin feshine ilişkin tahliye isteği 6570 sayılı Kanunun 1ç maddesi uyarınca hem Borçlar Kanunu, hem de 6570 sayılı Yasa kapsamına giren bu yasanın 7/b-c-ç maddelerine dayanan tahliye davalarına konu yerler için uygulanır. Bu maddenin tatbiki için akdin süresiz hale dönüşmesi icap eder. Süresiz akitlerde 6 aylık dönemler için üç ay önce davalıya feshi ihbar tebliğ ettirilmesi, o dönemin sonunda da tahliye davası açılması gerekir. Altı aylık dönemin birinde tebliğ ettirilen ihtar ancak o dönemin sonunda dava açma hakkı verir. Daha sonraki dönem için hukuki sonuç doğurmaz. BK. Kapsamına giren yerlerin tahliyesi için koşulları taşıyan feshi ihbar yeterlidir. Başka bir sebep aramaya gerek yoktur 6570 sayılı Yasa kapsamına giren süresiz akde konu teşkil eden Yasanın 7/b-c-ç maddelerine dayanan tahliye davasına konu olan yerler için ise BKnun 262 maddesindeki feshi ihbar sadece dava süresi için önem taşır. Süre yönünden ihbar koşulu yerine getirilmişse anılan Yasanın 7/b-c-ç maddelerine dayanan dava sebebinin ayrıca ispat edilmesi şarttır.
[92] 6 HD., 21.9.1978, 5885/6124: Davanın açılabilmesi için aktin başının ve süresinin bilinmesinde ve tespitinde zorunluluk vardır. Zira, 6570 sayılı Kanun kira sözleşmelerinin belli süreli olarak yapılmasını kabul etmekte ve 11. maddesinde de sürenin sonunda aktin bozulmayacağını, aksine aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılacağını kabul etmektedir. Davacı aktin başını ve süresini bilmediğine ve bu durumda BK.nun 262. maddesinin uygulama olanağı olamayacağına göre, bu bakımdan davanın reddine karar verilmesi gerekirken bundan zuhul olunması usul ve kanuna aykırıdır.
[93] KARAHASAN, a.g.e., s.982 Ayrıca 3 HD., 6.7.2000, 6318/6680: Önemli sebepler bunları ileri sürenler bakımından akde devamın çekilmez hale geldiği iyi niyet kurallarına göre kabul edilebilecek sebepler olmalıdır. Esas olan, sözleşmenin kurulmasında var olan kişisel ve nesneye ilişkin maddi nitelikteki önemli koşulların hükümsüz hale gelip gelmediğidir. Bundan, bir sözleşme tarafının, yalnız sözleşme kurulması esnasında önceden görülemeyen ve meydana gelmesinde kusurlu olmadığı durum ve koşullara dayanabileceği anlaşılır. Denilebilir ki bu sebepler sözleşmenin kurulması anında tarafların akde temel olarak kabul ettikleri şahsi veya maddi şartlarla ilgili olmalıdır.
[94] ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.248
[95] 6 HD., 18.6.1973, 3114/2569: Kiralayanın hareketleri sonucu olarak çevresinde uyandırdığı husumet nedeniyle kiralananın dinamitlenmesine sebebiyet verdiği ve bu suretle can ve mal emniyetini tehlikeye soktuğu iddia edilmiştir. Bu iddia sabit olduğu takdirde akdin devamını .ekilmez hale getiren sebeplerin doğduğu kabul edilmek ve BK.nun 264 üncü maddesinin ilk fıkrasına göre akdin feshine karar verilmek gerekir.
[96] 3 HD., 13.5.1997, 4270/4948: Davada kira parasının günün ekonomik koşulları karşısında aşırı derecede yüksek olduğu ileri sürülüp, kira sözleşmesinin çekilmez hal aldığından bahisle kira akdinin feshi istenmiştir. Kira parasının aşırı miktarda fazlalığı hususu, Borçlar Kanunun 264. maddesinde hükme bağlanan akdin icrasını tahammül edilemez hale getiren sebepler arasında sayılmamıştır. O nedenle, bu husus tek başına akdin feshini haklı kılan neden olarak kabul edilemez. Kira parasının objektif kriterler ve Yargıtay içtihatları gereğince Medeni Kanunun 2. maddesinde sözü edilen dürüstlük kurallarına aykırı düşecek biçimde aşırı olduğu ileri sürülüp tespit edildiği takdirde, kiracının akdin bitiminde kira tespiti davası açabileceği gibi, akdin sona ermesinden önce de sözleşmenin bedele ilişkin hükümlerinin günün koşullarına göre değiştirilmesini görevli mahkemeden istemeye hakkı bulunmaktadır... Yargıtayın yerleşmiş içtihatlarına göre, bu suretle düzeltme mümkün olan hallerde kira aktinin feshi istenemez.
[97] Feyzioğluna göre: 6570 sayılı kanundaki muayyen tahliye sebepleri arasında böyle bir fesih ve tahliye yolu yoktur. (YAVUZ, N., a.g..e s.3785)
[98] ARPACI (HATEMİ/SEROZAN/ARPACI), a.g.e., s.249
[99] BARLAS; Türk Borçlar Kanunu Tasarısına İlişkin Değerlendirmeler,Galatasaray Ün.Yayınları, İstanbul 2005, s.9


Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"6570 Sayılı Kanuna Tabi Kira Akitlerinin Borçlar Kanununun Adi Kiraya İlişkin Hükümlerine Göre Sona Ermesi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Beyza Banu Özdilek'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.